社區(qū)商業(yè)知識點(diǎn),get!

1、01 I社區(qū)商業(yè)類型按照服務(wù)的規(guī)模可分為 便利級商業(yè)：面積一般在3000M2以下，由一組小店或 集中在一起的一個大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐 飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000人以下; 鄰里級商業(yè)：面積一般在3000-20000M2 ,以超市為 主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般 在3000-50000人; 社區(qū)級商業(yè)：面積一般在20000-50000M2 ,以生活百 貨或大賣場為主力店，輔助其它專業(yè)、專賣、餐飲和服務(wù)，服 務(wù)人口一般在5OOOO-15OOOO人。02 I按照社區(qū)規(guī)模，社區(qū)商業(yè)可進(jìn)行如下設(shè)置【小型社區(qū)】人口規(guī)模：300-700戶（組團(tuán)，相當(dāng)于居委會管

2、轄規(guī)模）；人均商業(yè)面積：0.6平米/人以下；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合，個別交通條件特別優(yōu)良者 可考慮形成商業(yè)街區(qū)；商業(yè)交通時間：步行5分鐘內(nèi)，如形成商業(yè)街區(qū)則可考慮步行 十分鐘內(nèi)； 商業(yè)功能滿足：服務(wù)為主，便利性商品和服務(wù)，便捷性餐飲?！局行蜕鐓^(qū)】人口規(guī)模：2000-5000戶；人均商業(yè)面積：0.6-0.8平米/人；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+鄰里購物中心（交通條件 優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)）；商業(yè)交通時間：步行10分鐘以內(nèi)；商業(yè)功能滿足：日常性服務(wù)與商品并重，便捷性餐飲并可結(jié)合 部分中式正餐,可考慮建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心?！敬笮蜕鐓^(qū)】人口規(guī)模：1-1.5萬戶（相當(dāng)于街道辦事處管轄規(guī)模）；

3、人均商業(yè)面積：0.81.2平米/人；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+ （商業(yè)街區(qū)）十社區(qū)商業(yè) （鄰里購物中心或社區(qū)購物中心），交通條件優(yōu)良者可考慮形 成商業(yè)街區(qū)；商業(yè)交通時間：步行15分鐘以內(nèi)；商業(yè)功能滿足：可考慮建設(shè)全方位0艮務(wù)和商品的社區(qū)商業(yè)中 心的設(shè)置，并考慮休閑娛樂類商業(yè)的補(bǔ)充，餐飲全業(yè)態(tài)引進(jìn)；03 I做市場分析定位時需要關(guān)注的幾個點(diǎn)周邊人口統(tǒng)計周邊消費(fèi)群特征分析競爭對手分析（現(xiàn)有及潛在的競爭對手）周邊人車流量統(tǒng)計分析周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計分析周邊市政規(guī)劃分析商業(yè)物業(yè)條件分析04 1分析時使用的調(diào)研工具L項目周邊環(huán)境調(diào)研分析1）項目1.5公里半徑周邊商家/機(jī)構(gòu)分布；2 ）項目周邊未來200

4、00平米以上商業(yè)規(guī)劃/在建項目；3 ）項目商圈調(diào)查與分析：A、分析0.5/1/1.5公里半徑居民人口數(shù)、人口結(jié)構(gòu)、翼庭收 入水平，流動人口調(diào)研分析（數(shù)量、構(gòu)成、職業(yè)、年齡、收 入水平、消費(fèi)特點(diǎn)等）B、項目周邊交通設(shè)施圖示及主要客流對象及走向（普通路、 快速路、軌道交通、公交樞紐與線路）C、項目客流監(jiān)測：平時、周末，（7： 0022： 00）不同方向 客流量及其交通工具；2、小型租戶分類入戶深訪（租戶類型、面積、營業(yè)額、經(jīng) 營狀況、項目規(guī)劃概念測試等）；3、消費(fèi)者街頭攔訪調(diào)查（個人基本信息、消費(fèi)習(xí)慣與特征、 項目繪畫概念測試問題等）；4、特別調(diào)研項目：典型或可參考個案深度研究、特殊消費(fèi) 群體調(diào)研

5、分析；5、項目概念測試（設(shè)計項目定位與初步規(guī)劃，對消費(fèi)者、 小型商家和相關(guān)人士進(jìn)行測試）；05 I社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則1、百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活 家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài).2、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：A、社區(qū)商業(yè)基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè) 三大基本業(yè)態(tài)；B、租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力 較高的業(yè)態(tài)；C、是否具有招商的可執(zhí)行性,符合項目實際情況；D、能否在項目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍；E、符合商鋪建筑設(shè)計技術(shù)指標(biāo)。人流貢 獻(xiàn)型租戶一般零售主力店、次主 力店如百貨、大賣 場，娛觸檄口影 院、電玩、冰場等通常承受租金能

6、 力相對最低以純租金方式居多，也有 可控租戶采取扣率租金 （有保底營業(yè)額）的方式租金頁 獻(xiàn)型部分品牌店、T殳喜 店、中西快餐、花 車租戶承噬旨力相對最 曷零售類以扣率租金或兩者 取高為主，而中西快餐 則以純租金模式為主提升形租戶各業(yè)態(tài)業(yè)種中的旗艦品 牌，如休閑運(yùn)動服 飾中的NIKE ,快餐 中的必勝客承租能力相對一 般，視地段、 客流、交通 等情況以扣率租金為主功能配 套型 租戶以服務(wù)類機(jī)構(gòu)為主,以 滿足購物中心的一 站式消費(fèi)除了個別租賃面 積小或銀行、 展示等機(jī)構(gòu) 9卜，一股承 租能力較低以純租金為主填空補(bǔ) 漏型以消化購物中心富裕樓 層或面積為考慮一股很低純租金為主租戶特點(diǎn)租金承受能力租金模

7、式07 1社區(qū)商業(yè)布局形式類型優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)底商滿布型商業(yè)體螢可以較大限度的 擴(kuò)大,展示面較長，可視 性佳，較有效的吸引外部 的消費(fèi)者，對外性較強(qiáng)， 在一定程度上利于商業(yè)的 第電商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控 制，如果出現(xiàn)街鋪空衛(wèi)的情況， 對社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面 影響。入口商街型有利社區(qū)居民的購物消費(fèi) 街鋪商業(yè)價值較高。一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò) 大，且展示面不長，可視性不強(qiáng)。人口集中型將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)7減 少商業(yè)對居住的影響，同 時，在一定程度商業(yè)利于 商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形 成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個社 區(qū)商業(yè)。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè) 的便利性特點(diǎn)，有時不方便居民 的購物消費(fèi)。散點(diǎn)列布型商

8、業(yè)較分散，在一定程度 上方便居民的購物。商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。A艮， A0仙 小國，底商滿布型示例：錦繡江南入口集中型示例：星河灣1入口商街型示例：萬科四季花城廣窿»散點(diǎn)列布型示例：海濱廣場08 I人流動線規(guī)劃在社區(qū)商業(yè)的人流動線中，一般存在人流的集散中心，目 前主要表現(xiàn)為兩種形式：人流焦點(diǎn)和人流端點(diǎn)。人流焦點(diǎn)一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流 的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點(diǎn)人流較密 集，具有凝集人流的作用。人流端點(diǎn)一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動人 流的關(guān)腱，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。焦點(diǎn)型人流動線端點(diǎn)型人流動線1 .人流集散中心具有

9、唯一性；2 .能有效的聚集人流，對人流焦點(diǎn) 附近的商鋪價值提升明顯；L人流集散中心為兩個或多 個；2.兩端或多端拉動人流，增 加入流頻率，提升商業(yè)的整 體價值。L規(guī)劃人流動線應(yīng)簡單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性；2、人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置,對外展示面 良好，利于導(dǎo)入外部人流； 人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)；4、人流動線設(shè)計以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪, 具有較高租金價值，同時適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏, 增加人流動線的變化；5、人流動線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過渡的 中庭等設(shè)施，一方面使人流動線較靈活，同時也起到很好的 凝聚人氣作用，提升部分商鋪

10、商業(yè)價值。面積配比類型30曲以 下31m:-801rf81m, -200 nf201m -500 m501m, 以上內(nèi)向型8.3%30.3%9.8%15.2%36.3%15.2%213%i4.(nFl10.0%49.6%輻射型1.3%2.8%5.6%7.2%83.2%類型個數(shù)配比30m?以 下31m' - 80 m281m - 200m -201 nr -500m"501 in2 以上Ws型33.6%55.0%5.5%3.7%2.1%1中間型27.5%51.8%13.6%3.8%3.2%輻射型32.5%29.7%19?510.2%8.1%101各種業(yè)態(tài)的鋪位面積占比業(yè)態(tài)30H

11、及以 下31m2- _80m'81nf -200史201m2 -500mz5011 以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%一餐飲9.9%12.7% ：29.7%46.7%27.7%'便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務(wù)配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7% _0.0%休閑-Z9%-1.5%4.4%_20.0%一17.0%服飾精品1LO%1014.4%一1.7%0.0%地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%

12、5.0%6.4%合計100.0%100.0% ' 100.0%100.0%100.0%111鋪位開間/進(jìn)深比社區(qū)商業(yè)的開間/迸深主要在以下幾個區(qū)間：別間深類開進(jìn)3m以下 3m - 6m3m以下3m - 6m6m - 9m6m - 9m區(qū)間9m - 18m j 18mlXk I9m -15m 15m - *8m 18mlich開間區(qū)間 -比例3m以下3m - 6m6m - 9m9m - 18m18m以上合計13.2%512%26.9%4.0%4.8%100.0%1進(jìn)深區(qū)間ttw3m以下4.5%3m - 6m29.0%6m - 9m30.8%9m - 15m30.1%15m-18m1.6%

13、18m以上4.0%合計100.0%12 I社區(qū)商業(yè)租售模式13 I租金定價參考的因素及權(quán)重占比比較因素1權(quán)重整體區(qū)位20商業(yè)氛圍20人流量i20主力店115,交通條件10發(fā)展商實力5規(guī)模主題5升值前景511合計100%14 I常用招商優(yōu)惠形式細(xì)分內(nèi)容年期免租期管理費(fèi)扣率即從營業(yè)額中提取一部份作為商場的回報（含稅）， 發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場風(fēng)瞼，共同分享利潤一般行業(yè)2年固定合約2年約或3年固定合約3年 生約，餐飲業(yè)一般510年固定合約，可商議 給予一定期限的免租期可作為協(xié)商合作的洽談 條件之一。由于項目所在區(qū)域,該區(qū)域目前商 業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將 本項目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍需要一定的時間， 所以租戶生存角度考慮，有時需要給予足夠的 免租期 按實際營運(yùn)管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)?。此費(fèi)用 已包括中央空調(diào)費(fèi)、清潔、保安、設(shè)備維護(hù)、 公共水電、公共保險、人員工資、辦公費(fèi)用、 管理者酬金和宣傳推廣費(fèi)用等。此條款也可作 為協(xié)商合作的一些酌情條件優(yōu)惠細(xì)分內(nèi)容形式裝修除公共地方裝修外，可考