萬(wàn)科集團(tuán)目標(biāo)成本管理實(shí)施細(xì)則

1、萬(wàn)科集團(tuán)目標(biāo)成本管理實(shí)施細(xì)則萬(wàn)科集團(tuán)目標(biāo)成本管理實(shí)施細(xì)則（第二版）1 目的1.1 提高集團(tuán)成本管理水平，建立先進(jìn)合理的目標(biāo)成本管理體系。1.2 為各地產(chǎn)公司制訂目標(biāo)成本和實(shí)施目標(biāo)成本管理提供相應(yīng)依據(jù)和規(guī)范。2 范圍2.1 本實(shí)施細(xì)則適用于 A 集團(tuán)所屬各地產(chǎn)公司。3 職責(zé)3.1 集團(tuán)成本審算中心負(fù)責(zé)本實(shí)施細(xì)則的制訂、修訂、解釋、監(jiān)督與檢查。3.2 A 集團(tuán)所屬各地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)貫徹實(shí)施。4 方法與過(guò)程控制4.1 目標(biāo)成本釋義4.1.1 目標(biāo)成本是公司基于市場(chǎng)狀況，結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià) 和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)先確定的， 經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。 應(yīng)體現(xiàn)集團(tuán) “以 經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品

2、的競(jìng)爭(zhēng)力， 并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)” 的成本管理 宀匕宗旨。4.1.2 目標(biāo)成本文件分為三個(gè)部分： 目標(biāo)成本測(cè)算文件、 目標(biāo)成本控 制責(zé)任書(shū)、動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估。4.1.3 目標(biāo)成本測(cè)算文件 反應(yīng)項(xiàng)目的總目標(biāo)成本和分項(xiàng)目標(biāo)成本的金額。 項(xiàng)目總目標(biāo)成本是項(xiàng)目成本的控制線， 由各分項(xiàng)目標(biāo)成本組成。 各分項(xiàng)目標(biāo)成 本包括各專業(yè)工程造價(jià)指標(biāo)及各種費(fèi)用指標(biāo)。4.1.4目標(biāo)成本測(cè)算文件包括：4.1.4.1目標(biāo)成本測(cè)算表，見(jiàn)附件一；4.1.4.2 跨期成本分?jǐn)偯骷?xì)表，見(jiàn)附件二：按確定的分?jǐn)傇瓌t，將跨 期成本進(jìn)行分?jǐn)偛R總成表，未經(jīng)公司審批，不允許改變。4.1.4.3 跨期成本分?jǐn)傇瓌t說(shuō)明書(shū)，見(jiàn)附件三：明確成本跨期分

3、攤項(xiàng)目 及分?jǐn)傇瓌t，未經(jīng)公司審批，不允許改變。4.1.5 目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)，用以明確各責(zé)任部門的成本控制責(zé)任范 圍，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)。4.1.6 動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估報(bào)告反映各成本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)變化情況，分析原 因，提出成本控制建議。4.2 目標(biāo)成本管理原則4.2.1 市場(chǎng)導(dǎo)向原則：目標(biāo)成本管理以市場(chǎng)為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。4.2.2 準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項(xiàng)來(lái)源都要有充分依 據(jù)，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性。4.2.3 事前控制原則： 目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一階段， 凡事做到 事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，減少 無(wú)效成本。4.2.4 動(dòng)態(tài)

4、管理原則： 建設(shè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本要及時(shí)與目標(biāo)成本進(jìn)行比較并糾 偏，確保建設(shè)項(xiàng)目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)。4.2.5 可追溯性原則：編制目標(biāo)成本的資料，包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)圖、施工圖、 政府對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、 市場(chǎng)信息價(jià)、 資本化利息、 營(yíng)銷費(fèi)用管理費(fèi)用 的計(jì)算依據(jù)及其他相關(guān)文件等，須及時(shí)收集、整理、存檔。4.3 目標(biāo)成本科目分類：詳附件目標(biāo)成本科目分類4.4目標(biāo)成本文件制訂步驟及時(shí)間要求4.4.1 項(xiàng)目可研階段：在可研階段，為獲取土地提供參考依據(jù)而進(jìn)行的經(jīng)濟(jì) 測(cè)算， 能夠較為準(zhǔn)確地測(cè)算項(xiàng)目收益情況。 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)， 成本估算主要依 據(jù)類似項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)或者已結(jié)算項(xiàng)目的數(shù)據(jù)， 但須在測(cè)算時(shí)進(jìn)行

5、說(shuō)明。 可研 階段應(yīng)了解項(xiàng)目所在區(qū)域的同檔次或者相似建筑的成本構(gòu)成情況及價(jià)格水平， 為經(jīng)濟(jì)測(cè)算提供參考。4.4.2 項(xiàng)目定位階段：在投資分析和概念設(shè)計(jì)階段，根據(jù)可行性研究報(bào)告， 以及營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、成本、工程、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門互動(dòng)討論確定的項(xiàng)目定位，完 成項(xiàng)目前期成本控制要點(diǎn)。確定各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)劃金額，著重考慮設(shè)計(jì)、報(bào) 建、環(huán)境配套、營(yíng)銷費(fèi)等，并向各費(fèi)用的責(zé)任部門交底達(dá)成一致，作為各部門 的工作目標(biāo)。 主體建安費(fèi)以設(shè)計(jì)部編制的 建設(shè)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表為 依據(jù)， 在五個(gè)工作日內(nèi)完成， 并根據(jù)測(cè)算基礎(chǔ)， 提出實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段的成本 控制目標(biāo)、措施或建議，形成方案設(shè)計(jì)階段的成本控制建議，以此指導(dǎo)實(shí) 施方

6、案的成本控制。4.4.3 實(shí)施方案階段：實(shí)施方案確定后十五個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)項(xiàng)目成本測(cè) 算表進(jìn)行細(xì)化和修訂，形成項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算表，編制完成目標(biāo)成本 控制責(zé)任書(shū)，并以此指導(dǎo)設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用 使用與管理。結(jié)合設(shè)計(jì)院的承諾明確各產(chǎn)品類型的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)（如鋼筋、砼含量等 ），形成施工圖設(shè)計(jì)階段的成本控制建議，作為設(shè)計(jì)任務(wù)指導(dǎo)書(shū) 的一部分發(fā)給設(shè)計(jì)院作為施工圖設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的依據(jù)。4.4.4 各階段的成本測(cè)算的相關(guān)資料在定稿后， 在五個(gè)工作日內(nèi)將相關(guān)數(shù)據(jù) 錄入成本管理軟件。4.5 目標(biāo)成本測(cè)算表的編制4.5.1目標(biāo)成本應(yīng)按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期分期編制，所有核算對(duì)象的目標(biāo)成本以各建筑產(chǎn)品類

7、型的目標(biāo)成本體現(xiàn)，一個(gè)開(kāi)發(fā)期只能編制一個(gè)目標(biāo)成本4.5.2 目標(biāo)成本測(cè)算必須應(yīng)用集團(tuán)統(tǒng)一測(cè)算表格 （見(jiàn)附件一 ），并體現(xiàn)量 價(jià)分離的原則。4.5.3 目標(biāo)成本的制訂以項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)以及各部門共同確定的建造及材 料部品標(biāo)準(zhǔn)、 銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)， 目標(biāo)成本測(cè)算表須附詳細(xì)的產(chǎn)品建造及材 料部品標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明及主要材料設(shè)備的目標(biāo)成本分析。4.5.4 成本測(cè)算表中各成本項(xiàng)目的工程量， 應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算 分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項(xiàng)目規(guī)劃的基本指標(biāo) （如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、 單元等 ）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。 依據(jù)施工圖預(yù)算完成對(duì)目標(biāo)成本修訂后， 項(xiàng)目目標(biāo)成

8、本測(cè)算表 中的工程量， 應(yīng)是按圖實(shí)際計(jì)算的結(jié)果。4.5.5 成本測(cè)算表中的單價(jià)應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、 交樓標(biāo)準(zhǔn)、 圖紙要求按當(dāng)?shù)毓?程造價(jià)計(jì)算依據(jù)、 市場(chǎng)行情計(jì)算得出， 如是參照已結(jié)算工程的單價(jià)， 需注明參 考數(shù)據(jù)的來(lái)源和依據(jù)。4.5.6 產(chǎn)品定位和目標(biāo)成本測(cè)算是互動(dòng)的決策過(guò)程，必須與設(shè)計(jì)、工程、 營(yíng)銷、成本反復(fù)溝通，標(biāo)準(zhǔn)是“滿足品質(zhì)要求的性價(jià)比最大化”。4.5.7 投資分析和實(shí)施方案階段的成本測(cè)算的量?jī)r(jià)分析標(biāo)準(zhǔn)不明確時(shí)，可 以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗(yàn)直接填寫建筑面積單方成本或總金額， 但需注明參考 依據(jù)。4.5.8 各階段的成本測(cè)算應(yīng)有明顯的可對(duì)比性，即后階段的測(cè)算與原測(cè)算 不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)

9、和說(shuō)明， 且應(yīng)對(duì)差異進(jìn)行分析說(shuō)明， 形成書(shū)面文 件并上傳成本管理軟件。4.5.9項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算表編制完成后，在正式報(bào)公司審批前，須經(jīng) 集團(tuán)成本審算中心審核。4.6 目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)的編制4.6.1 目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)是目標(biāo)成本管理的配套實(shí)施文件，通過(guò)成 本責(zé)任的劃分和過(guò)程管理，確保成本目標(biāo)得以控制。462目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)包括兩部分內(nèi)容：總體文件：編制依據(jù)及說(shuō)明、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總目標(biāo) （項(xiàng)目概況 （總體規(guī)劃指標(biāo)、當(dāng)期規(guī)劃指標(biāo) ）、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、 銷售目標(biāo)、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、成本目標(biāo)、成本分?jǐn)傆?jì)劃、資金計(jì)劃 ）、各部門的作業(yè) 目標(biāo)。各部門的責(zé)任書(shū)：主要作業(yè)目標(biāo)、作業(yè)時(shí)間目標(biāo)、成本目標(biāo)（作業(yè)成本與牽頭控制成本

10、）、控制要點(diǎn)、資金計(jì)劃。 （具體的要求及做法見(jiàn)目標(biāo)成本 控制責(zé)任書(shū) 示范文件， 各成本項(xiàng)目的具體控制指標(biāo)詳見(jiàn) 責(zé)任成本管理體系 指引 ）4.6.3 作業(yè)成本是指業(yè)務(wù)部門為完成本部門與項(xiàng)目有關(guān)的作業(yè)活動(dòng)，而獨(dú) 自花費(fèi)的成本支出， 這部分成本不構(gòu)成產(chǎn)品的實(shí)體性成本。 作業(yè)時(shí)間成本是為 控制各責(zé)任部門占用的關(guān)鍵線路時(shí)間， 而將作業(yè)時(shí)間成本化， 可體現(xiàn)為資本化 利息的分配，衡量標(biāo)準(zhǔn)為該部門占用關(guān)鍵線路的作業(yè)時(shí)間占總作業(yè)時(shí)間的比例。4.6.4 牽頭控制成本為各責(zé)任部門組織其他部門共同控制的產(chǎn)品實(shí)體性成 本，如地價(jià)、主體建安、社區(qū)管網(wǎng)工程等。確定牽頭控制成本的原則：對(duì)哪些 項(xiàng)目成本具有控制性的影響力。4.

11、6.5 營(yíng)銷費(fèi)的控制包括開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中的“營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)”和期間費(fèi)用 中的“銷售費(fèi)用”，分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)按集團(tuán)營(yíng)銷費(fèi)用管理規(guī)范要求，確 定總體和分期目標(biāo)， 并嚴(yán)格控制。“營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)” 額度的確定及實(shí)施過(guò)程， 均需要設(shè)計(jì)、 營(yíng)銷部門的密切配合， 兼顧效果與成本的平衡； 特別是賣場(chǎng)和樣板間裝修， 在總額確定后， 由設(shè)計(jì)部負(fù)主要控制責(zé)任， 并將樣板間裝修費(fèi)用的 銷售收回率作為成本控制的考核指標(biāo)之一。 “銷售費(fèi)用”應(yīng)結(jié)合推盤計(jì)劃，于 項(xiàng)目定位完成后制定投放時(shí)間和費(fèi)用額度計(jì)劃。4.6.6 目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)由成本管理部負(fù)責(zé)編寫，初稿完成后反饋 到設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、項(xiàng)目經(jīng)理部、項(xiàng)目發(fā)展部、財(cái)務(wù)部等各責(zé)任

12、部門討論、 修改，達(dá)成一致并經(jīng)公司審批后， 作為公司綱領(lǐng)性文件下發(fā)到相關(guān)責(zé)任部門執(zhí) 行。4.7 目標(biāo)成本的審批4.7.1 目標(biāo)成本編制完成后，在公司內(nèi)須經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)、工程、項(xiàng)目、成本及 財(cái)務(wù)等責(zé)任部門審批通過(guò)后，由公司總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行。4.7.2 目標(biāo)成本經(jīng)公司審批完成后五個(gè)工作日內(nèi)， 將項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算 表、目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)及相關(guān)的資料錄入成本管理軟件中，并郵件知 會(huì)集團(tuán)成本審算中心，具體要求見(jiàn)集團(tuán)成本管理軟件使用管理辦法。4.8 目標(biāo)成本的執(zhí)行4.8.1 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，需及時(shí)反映項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)情況，成本部按月編 制項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估，反映項(xiàng)目成本變化情況并詳細(xì)說(shuō)明原因，通報(bào)責(zé) 任成本執(zhí)行狀況

13、， 總結(jié)無(wú)效成本， 提出成本控制建議， 在公司月度例會(huì)上進(jìn)行 通報(bào)。4.8.2 成本部按集團(tuán)統(tǒng)一格式編制成本信息月報(bào)，每月初三日內(nèi)報(bào)集團(tuán) 成本審算中心。 能夠熟練運(yùn)用成本管理軟件的公司， 經(jīng)集團(tuán)成本審算中心同意 后，可取消填報(bào)成本信息月報(bào)表中部分或全部報(bào)表。4.8.3 成本部應(yīng)根據(jù)合同簽訂情況、 預(yù)算核對(duì)情況、 結(jié)算編制情況、 及變更簽 證金額，每月在“成本管理軟件”中對(duì)各項(xiàng)目的待發(fā)生成本進(jìn)行評(píng)估，在成本4.8.4 如在月內(nèi)出現(xiàn)影響成本 50萬(wàn)元以上的重大事項(xiàng)， 變化發(fā)生的責(zé)任部門 應(yīng)及時(shí)向成本理部提供相關(guān)資料， 成本部分析成本變化金額和原因， 向公司總 經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。4.8.5 合同審

14、批時(shí)，即時(shí)揭示施工合同和材料采同的合同造價(jià)與目標(biāo)成本的對(duì) 比概況；反映營(yíng)銷廣告合同、園林環(huán)境合同的成本發(fā)生情況。4.8.6 設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證需做到事前預(yù)估、一單一算、月結(jié)月清，并及時(shí) 錄入成本管理軟件，在動(dòng)態(tài)成本信息中予以反映。4.8.7 樣板間動(dòng)態(tài)成本按實(shí)際發(fā)生成本全額反映。4.8.8 項(xiàng)目成本決算完成或年度成本管理工作總結(jié)時(shí)， 需根據(jù)目標(biāo)成本控 制責(zé)任書(shū) 對(duì)相關(guān)責(zé)任部門進(jìn)行評(píng)估， 并提交公司管理層作為業(yè)績(jī)考核依據(jù)之一。4.8.9 項(xiàng)目成本決算完成后，需進(jìn)行全面、系統(tǒng)的總結(jié)，并按照“成本數(shù)據(jù) 庫(kù)”的格式要求分析技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)， 錄入數(shù)據(jù)庫(kù)作為新項(xiàng)目測(cè)算、 設(shè)計(jì)方案優(yōu) 化、結(jié)算初步審核的依據(jù)。

15、4.9 目標(biāo)成本的修訂4.9.1 目標(biāo)成本確定后不得隨意修訂， 有下列情況之一者， 可修訂目標(biāo)成本， 一般成本變化在成本動(dòng)態(tài)中反映即可。4.9.1.1 主體施工圖完成后二十個(gè)工作日內(nèi)，僅對(duì)目標(biāo)成本中主體建筑、安 裝工程費(fèi)進(jìn)行修訂。4.9.1.2 因規(guī)劃調(diào)整、預(yù)售查賬或竣工查賬導(dǎo)致占地面積、建筑面積、可售 面積等規(guī)劃指標(biāo)變化導(dǎo)致可售面積單方成本變化累計(jì)達(dá)± 1.5%及以上時(shí)，僅對(duì) 目標(biāo)成本中相應(yīng)規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。4.9.1.3 因政府政策變化或市場(chǎng)行情 （人工、材料等 ）發(fā)生變化，導(dǎo)致可售面積 單方成本變化達(dá)± 1.5%及以上時(shí)，僅對(duì)直接影響部分科目修訂， 同時(shí)分公司需 事前郵件知會(huì)集團(tuán)成本審算中心。4.9.2 目標(biāo)成本修訂須按目標(biāo)成本審批流程進(jìn)行審批并備案， 同時(shí)將