寧波金田置業(yè)有限公司企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃初步方案PPT課件

1、 戰(zhàn)略問題是關(guān)系到全局的問題，即需要照顧到各個(gè)方面和各個(gè)階段戰(zhàn)略問題是關(guān)系到全局的問題，即需要照顧到各個(gè)方面和各個(gè)階段的問題。一場戰(zhàn)爭、一次戰(zhàn)役和一場戰(zhàn)斗都有自己的全局。的問題。一場戰(zhàn)爭、一次戰(zhàn)役和一場戰(zhàn)斗都有自己的全局。 毛澤東，毛澤東，中國革命的戰(zhàn)略策略問題中國革命的戰(zhàn)略策略問題 公司為之活動(dòng)的終點(diǎn)，實(shí)質(zhì)是將一個(gè)公司與其環(huán)境建立聯(lián)系。公司為之活動(dòng)的終點(diǎn)，實(shí)質(zhì)是將一個(gè)公司與其環(huán)境建立聯(lián)系。 “競爭戰(zhàn)略之父競爭戰(zhàn)略之父”邁克爾邁克爾波特波特蘭德觀點(diǎn)：蘭德觀點(diǎn)： 戰(zhàn)略是為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，通過對外部環(huán)境和內(nèi)部條件的全面戰(zhàn)略是為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，通過對外部環(huán)境和內(nèi)部條件的全面估量和分析，從企業(yè)

2、發(fā)展的全局出發(fā)而做出的較長時(shí)期的總體性的謀劃估量和分析，從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)而做出的較長時(shí)期的總體性的謀劃和活動(dòng)綱領(lǐng)。和活動(dòng)綱領(lǐng)。 發(fā)展戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展道路上的指路明燈，清晰的發(fā)展戰(zhàn)略將對未來發(fā)展戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展道路上的指路明燈，清晰的發(fā)展戰(zhàn)略將對未來公司的各項(xiàng)工作提供積極的促進(jìn)和導(dǎo)向作用。公司的各項(xiàng)工作提供積極的促進(jìn)和導(dǎo)向作用。什么是戰(zhàn)略？什么是戰(zhàn)略？第1頁/共125頁u對宏觀調(diào)控政策的敏感性強(qiáng)對宏觀調(diào)控政策的敏感性強(qiáng)u資本密集型產(chǎn)業(yè)，決策失誤將導(dǎo)致致命損失資本密集型產(chǎn)業(yè)，決策失誤將導(dǎo)致致命損失u核心能力是對各種資源的占有和合理調(diào)配，必須依附于一定的戰(zhàn)略規(guī)劃核心能力是對各種資源的占有和合理調(diào)配，

3、必須依附于一定的戰(zhàn)略規(guī)劃之下之下u對短期利益的過分追逐決定了房產(chǎn)企業(yè)的對短期利益的過分追逐決定了房產(chǎn)企業(yè)的“短平快短平快”的生存發(fā)展模式，的生存發(fā)展模式，缺乏戰(zhàn)略指引的企業(yè)注定只停留在缺乏戰(zhàn)略指引的企業(yè)注定只停留在“地方諸侯地方諸侯”的層次。制定戰(zhàn)略有利于的層次。制定戰(zhàn)略有利于抵制機(jī)會的抵制機(jī)會的“誘惑誘惑”u房地產(chǎn)企業(yè)由關(guān)系導(dǎo)向、機(jī)會導(dǎo)向轉(zhuǎn)為市場導(dǎo)向、戰(zhàn)略導(dǎo)向是發(fā)展的必房地產(chǎn)企業(yè)由關(guān)系導(dǎo)向、機(jī)會導(dǎo)向轉(zhuǎn)為市場導(dǎo)向、戰(zhàn)略導(dǎo)向是發(fā)展的必然趨勢然趨勢 房產(chǎn)企業(yè)為什么更要重視戰(zhàn)略管理？房產(chǎn)企業(yè)為什么更要重視戰(zhàn)略管理？ 成本成本/ /價(jià)格競爭價(jià)格競爭 性價(jià)比競爭性價(jià)比競爭 模式競爭模式競爭品牌、戰(zhàn)略競爭

4、品牌、戰(zhàn)略競爭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭的四個(gè)階段：的四個(gè)階段：第2頁/共125頁中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程的簡要回中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程的簡要回顧顧 自自19871987年深圳的中國土地年深圳的中國土地“第一拍第一拍” 至今，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)走過至今，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)走過了了2020年的歷程。年的歷程。19911991年年1 1月，萬科以月，萬科以“00020002”的股票代碼在深圳掛牌交的股票代碼在深圳掛牌交易，標(biāo)志著中國住宅產(chǎn)業(yè)化的正式啟航；易，標(biāo)志著中國住宅產(chǎn)業(yè)化的正式啟航；19931993年年6 6月啟動(dòng)的第一輪政策月啟動(dòng)的第一輪政策調(diào)控，以及隨后調(diào)控，以及隨后以以19931993

5、年到年到19951995年間海南地產(chǎn)泡沫的破滅為標(biāo)志，中國年間海南地產(chǎn)泡沫的破滅為標(biāo)志，中國老一代房產(chǎn)人第一次從政策角度上重新思考剛剛過去的那段波瀾壯闊卻老一代房產(chǎn)人第一次從政策角度上重新思考剛剛過去的那段波瀾壯闊卻讓人心有余悸的掘金歲月；讓人心有余悸的掘金歲月； 20022002年年5 5月，國土資源部簽發(fā)月，國土資源部簽發(fā)1111號令，叫停號令，叫停已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，被業(yè)界稱為新一輪已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，被業(yè)界稱為新一輪“土地革命土地革命”的開的開始；始于始；始于20052005年的房價(jià)狂飚，引起中國高層領(lǐng)導(dǎo)的深切關(guān)注，自年的房價(jià)狂飚，引起中國高層領(lǐng)導(dǎo)的深切關(guān)注，自20

6、062006年年至今，國家在土地，金融，稅收等方面先后出臺多個(gè)政策，矛頭直指強(qiáng)至今，國家在土地，金融，稅收等方面先后出臺多個(gè)政策，矛頭直指強(qiáng)勢上揚(yáng)的城市房價(jià)勢上揚(yáng)的城市房價(jià) 在百度搜索中，“房產(chǎn)新政”可搜到相關(guān)網(wǎng)頁約1,290,000篇；“谷歌”可搜到約1,080,000項(xiàng)。這還不包括以“房地產(chǎn)政策”，“房產(chǎn)調(diào)控”等其他關(guān)鍵詞搜索的網(wǎng)頁。由此可見這個(gè)詞組在媒體上出現(xiàn)的頻次之高和民眾對此的關(guān)注之切。第3頁/共125頁o支付部分土地出讓金o申請減免配套費(fèi)o要求施工企業(yè)先行墊資施工o提前預(yù)售，收取房款 o不注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、和客戶服務(wù) o成本低、利潤高 o土地實(shí)行“招拍掛”o限制前期流動(dòng)資金貸

7、款o嚴(yán)禁墊資和拖欠農(nóng)民工工資o嚴(yán)格預(yù)售許可證制度 o細(xì)分市場、細(xì)分客戶，促銷費(fèi)用越來越高 o成本越來越高而利潤率越來越低 舊開發(fā)模式舊開發(fā)模式新開發(fā)模式新開發(fā)模式新新投投資資模模式式新新開開發(fā)發(fā)模模式式職權(quán)分配變化組織結(jié)構(gòu)變化管理制度變化工作流程變化新新管管理理模模式式房產(chǎn)新政下，我們需要面對房產(chǎn)新政下，我們需要面對第4頁/共125頁有限資源有限資源收縮戰(zhàn)略？穩(wěn)定戰(zhàn)略？固守一隅還是主動(dòng)出擊？激進(jìn)還是穩(wěn)?。慨a(chǎn)品如何定位？企業(yè)如何變革和提升？35年戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)？一體化？多元化發(fā)展戰(zhàn)略？第5頁/共125頁導(dǎo) 讀序 言：戰(zhàn)略概述第一部分：全國房地產(chǎn)市場分析 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 二、房地產(chǎn)調(diào)控政策分析（土

8、地，金融，稅收） 三、房地產(chǎn)市場分析 四、全國房地產(chǎn)市場預(yù)測第二部分：寧波房地產(chǎn)市場分析第三部分：金田置業(yè)內(nèi)部資源分析第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)（20082011）第6頁/共125頁中國經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速的發(fā)展中國經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速的發(fā)展 2007 年，國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定增長。為房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)提供了更好的發(fā)展空間，同時(shí)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展又對拉動(dòng)內(nèi)需起到了很大的促進(jìn)作用。 以人均指標(biāo)衡量，2000年中國人均GDP為7078元，按當(dāng)年匯率折算約為856美元。2006年人均GDP達(dá)到2042美元。 根據(jù)根據(jù)“十一五十一五”規(guī)劃綱要，十一規(guī)劃綱要，十一五年均

9、增長五年均增長7.5%，2011年年GDP達(dá)到達(dá)到26.1萬億元。按萬億元。按目前的增長趨勢，目前的增長趨勢，2008年突破規(guī)劃年突破規(guī)劃數(shù)字已成定局?jǐn)?shù)字已成定局第7頁/共125頁專家視角：人均專家視角：人均GDPGDP達(dá)到達(dá)到20002000美元意味著什美元意味著什么？么？ GDP反映的是國家經(jīng)濟(jì)實(shí)力和市場規(guī)模，人均GDP反映的則是國民的富裕程度和生活水平。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)一個(gè)社會的人均GDP處于10003000美元的時(shí)候，正是這個(gè)社會的經(jīng)濟(jì)變化最劇烈的時(shí)期：u民眾對經(jīng)濟(jì)前景將普遍看好，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心增加，投資將會保持良民眾對經(jīng)濟(jì)前景將普遍看好，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心增加，投資將會保持良好的態(tài)

10、勢。好的態(tài)勢。經(jīng)濟(jì)將從人均GDP2000美元以下的經(jīng)濟(jì)起飛階段邁入2000-10000美元的加速發(fā)展階段。世界許多國家和地區(qū)在人均達(dá)到美元后，其經(jīng)濟(jì)往往都能繼續(xù)保持較高的增長速度，而且持續(xù)時(shí)間較長；u從國際經(jīng)驗(yàn)來看，人均從美元到美元，再從從國際經(jīng)驗(yàn)來看，人均從美元到美元，再從美元到美元的跨越，所用的時(shí)間逐漸縮短。美元到美元的跨越，所用的時(shí)間逐漸縮短。如，實(shí)現(xiàn)前一個(gè)階段德國用了年，而后一個(gè)階段只用了年，日本則分別用了6年和3年。而中國人均GDP從1000美元增長到2000美元僅僅用了3年時(shí)間（2003年到2006年）。u居民的消費(fèi)能力大大提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。居民的消費(fèi)能力大大提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)

11、生變化。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化主要體現(xiàn)在居民對汽車和住宅這類代表著資產(chǎn)和財(cái)富的商品需求快速增長。人均GDP800-8000美元時(shí)期，也是房地產(chǎn)起飛和快速發(fā)展時(shí)期，并將延續(xù)到人均GDP13000美元的水平才會出現(xiàn)下降。u居民對服務(wù)業(yè)的需求將大幅增加居民對服務(wù)業(yè)的需求將大幅增加，例如，舒適型旅游經(jīng)濟(jì)將有很大的發(fā)展空間。此外，富裕起來的居民投資需求也會加大，金融資產(chǎn)迅速膨脹，帶動(dòng)銀行投資業(yè)的快速發(fā)展。第8頁/共125頁固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長2007年，我國固定資產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯加快：u全年全社會固定資產(chǎn)投資達(dá)到137239億元，比上年增長2

12、4.8%，加快0.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資117414億元，增長25.8%，加快1.5個(gè)百分點(diǎn)。u在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1466億元，比上年增長31.1%；第二產(chǎn)業(yè)51020億元，增長29.0%；第三產(chǎn)業(yè)64928億元，增長23.2%。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資比上年增長21.0%，中部地區(qū)增長34.0%，西部地區(qū)增長28.2%。u全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，比上年增長30.2%，加快8.4個(gè)百分點(diǎn)。第9頁/共125頁第10頁/共125頁“十一五”期間，我國城鎮(zhèn)化仍將快速推進(jìn)：u從國際經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)城市化率達(dá)到以前，城市化進(jìn)程比較緩慢；當(dāng)城市化率超過而未達(dá)到的時(shí)期，城市化進(jìn)程出現(xiàn)

13、持續(xù)加速趨勢；而城市化率一旦超過，城市化進(jìn)程又會相對慢下來，進(jìn)入平穩(wěn)推進(jìn)階段。u我國城鎮(zhèn)化率年以前在以下，城鎮(zhèn)化率平均每年提升大約個(gè)百分點(diǎn)；年達(dá)到以后，城鎮(zhèn)化率平均每年提升個(gè)百分點(diǎn)左右。u綜合考慮各方面的影響因素，我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到左右的時(shí)間可能會在年前后，年前后將達(dá)到。（城鄉(xiāng)人口變化的“交點(diǎn)”。城市人口規(guī)模越來越大于農(nóng)村人口規(guī)模，出現(xiàn)“剪刀”效應(yīng)。）u住宅產(chǎn)業(yè)化”的進(jìn)程大大加快。據(jù)研究，中國的城市化率每增長一個(gè)百分點(diǎn)，將拉動(dòng)GDP增長兩個(gè)點(diǎn)以上，同時(shí)增加約1500萬城鎮(zhèn)人口。如果按每人住房27平方米計(jì)算（2006年末水平），將新增住宅需求4億平方米。這還不包括家庭結(jié)構(gòu)小型化、住房升級換代等因素

14、的增量。第11頁/共125頁 2007 2007年下半年，年下半年，CPICPI連創(chuàng)新高；連創(chuàng)新高；20082008年年1 1月份，更是創(chuàng)造了月份，更是創(chuàng)造了1111年來的新高年來的新高（此前，（此前，CPICPI曾在曾在19961996年年9 9月創(chuàng)下月創(chuàng)下7.4%7.4%的最高位）。其中，城市上漲的最高位）。其中，城市上漲6.8%6.8%，農(nóng)村，農(nóng)村上漲上漲7.7%7.7%；食品價(jià)格上漲；食品價(jià)格上漲18.2%18.2%，非食品價(jià)格上漲，非食品價(jià)格上漲1.5%1.5%；消費(fèi)品價(jià)格上漲；消費(fèi)品價(jià)格上漲8.5%8.5%，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上漲服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上漲2.6%2.6%。從月環(huán)比看，居民消費(fèi)價(jià)格

15、總水平比。從月環(huán)比看，居民消費(fèi)價(jià)格總水平比20072007年年1212月上漲月上漲1.2%1.2%。CPICPI的持續(xù)增長，在一定程度上引發(fā)公眾對物價(jià)上漲的深切關(guān)注和心理的持續(xù)增長，在一定程度上引發(fā)公眾對物價(jià)上漲的深切關(guān)注和心理恐慌，同時(shí)也對房價(jià)高企產(chǎn)生了推動(dòng)作用?？只?，同時(shí)也對房價(jià)高企產(chǎn)生了推動(dòng)作用。第12頁/共125頁 自自19951995年以來，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入得到持續(xù)增長。年以來，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入得到持續(xù)增長。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)字，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)字，20072007年達(dá)到年達(dá)到13786元。元。第13頁/共125頁 根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格

16、爾系數(shù)在59%以上為貧困，50%59%為溫飽，40%50%為小康，30%40%為富裕，低于30%為最富裕。從19851999年這15年間，我國農(nóng)村居民一直處在溫飽水平；2000年以后我國城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)分別降到50、40%以下，分別達(dá)到富裕和小康。 居民收入的持續(xù)增加，恩格爾系數(shù)的穩(wěn)步降低，會帶動(dòng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級和變化：u消費(fèi)內(nèi)容不斷更新。 進(jìn)入21世紀(jì)初的前5年，我國居民在經(jīng)歷了家電產(chǎn)品全面進(jìn)入家庭的萬元級消費(fèi)后，已進(jìn)入到一個(gè)以教育、購房、購車為主要內(nèi)容的新“三大件”消費(fèi)時(shí)期。u生活消費(fèi)由溫飽型向休閑娛樂享受型發(fā)展。u消費(fèi)、投資更加理性和多樣化。2007年末，我國居民儲蓄存款余額為

17、172534億元，比上年末增加10967億元。除了銀行儲蓄外，越來越多的居民進(jìn)入股票、證券、基金、國債、期貨、黃金、收藏甚至房地產(chǎn)等投資領(lǐng)域。第14頁/共125頁我國城鎮(zhèn)人均居住面積得到快速增長，至我國城鎮(zhèn)人均居住面積得到快速增長，至20062006年底已經(jīng)達(dá)到年底已經(jīng)達(dá)到2727平方米平方米根據(jù)世界銀行研究表明，當(dāng)一國人均居住面積在達(dá)到根據(jù)世界銀行研究表明，當(dāng)一國人均居住面積在達(dá)到3035平方米之前，城平方米之前，城鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居住需求，而我國距離鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居住需求，而我國距離30平方米還差平方米還差3平方米，說明我平方米，說明我國房地產(chǎn)仍將保持持續(xù)的發(fā)展。國房地產(chǎn)仍將保持持續(xù)

18、的發(fā)展。 按照現(xiàn)有增速，此趨勢還將持續(xù)按照現(xiàn)有增速，此趨勢還將持續(xù)35年。年。第15頁/共125頁導(dǎo) 讀序 言：戰(zhàn)略概述第一部分：全國房地產(chǎn)市場分析 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 二、房地產(chǎn)調(diào)控政策分析（土地，金融，稅收） 三、房地產(chǎn)市場分析 四、全國房地產(chǎn)市場預(yù)測第二部分：寧波房地產(chǎn)市場分析第三部分：金田置業(yè)內(nèi)部資源分析第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)（20082011）第16頁/共125頁解決房地產(chǎn)問題，溫家寶談了四點(diǎn)考慮： u首先，政府的職責(zé)最重要的是要搞好廉租房為此，中國政府今年將安排億元用于廉租房建設(shè)，再加上地方財(cái)政，投入將達(dá)到幾百億。u其次，是建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。

19、在中國，經(jīng)濟(jì)適用房戶均面積平方米是比較適當(dāng)?shù)模驗(yàn)橹袊硕嗟厣?，“對廉租房和?jīng)濟(jì)適用房，政府應(yīng)提供和保障土地的需要，當(dāng)然（這些）土地也要節(jié)約和集約使用”。 u對于高檔住房，主要靠市場調(diào)節(jié)，“但是也必須有國家的宏觀調(diào)控，防止利用房地產(chǎn)進(jìn)行炒作造成市場混亂”。 u中國是有億人口的國家，要守住億畝耕地的“紅線”才能養(yǎng)活中國人。中國每年新生人口要超過萬，每年由農(nóng)村進(jìn)入城市需要解決住房的進(jìn)城人員達(dá)到萬，還有萬流動(dòng)農(nóng)民工，也需要居住條件。所有這些問題，政府都要統(tǒng)籌兼顧。溫家寶：如果提起人民生活，我最為關(guān)注的溫家寶：如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問題。是住房問題。 2007年11月19日，溫家寶出席新

20、加坡中華總商會舉行的工商界人士晚餐會并致辭。 他說：“如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問題?！?他在新加坡國立大學(xué)發(fā)表演講后回答提問時(shí)說，應(yīng)該說，中國改革開放年來居民住房的條件有很大的改善，現(xiàn)在城鄉(xiāng)居民住房面積人均超過平方米，但是分布不均，特別是近些年來房價(jià)上漲較快，人民有很大的意見。 十一月十九日，國務(wù)院總理溫家寶在新加坡國立大學(xué)發(fā)表演講。第17頁/共125頁地方換屆：主政官員的地方換屆：主政官員的“地產(chǎn)親民地產(chǎn)親民”傾傾向向 2008年初，我國省、直轄市和自治區(qū)兩會陸續(xù)召開，地方政府的換屆選舉同期舉行。被溫家寶總理稱為“人民有很大的意見”的房價(jià)上漲較快問題，成為各地兩會的討論焦點(diǎn)之一。

21、u“目前杭州市按低保標(biāo)準(zhǔn)兩倍計(jì)算，僅杭州主城區(qū)的保障對象還有25000戶，共產(chǎn)黨執(zhí)政幾十年，還有那么多社會底層群眾住房沒保障，如果還不去盡快解決，我們還戴什么烏紗帽，我們的責(zé)任到哪里去了？” 杭州市市長 蔡 奇u“我們到場的省長、副省長、市長、副市長在這個(gè)問題上，究竟能為社會做點(diǎn)什么？絕對不能把房價(jià)問題向市場一推了之！” 江西省省長 吳新雄u“一個(gè)普通市民不吃不喝，買一套90平方米的商品房至少需要15年的收入?！?1月16日，民盟甘肅省委向甘肅省政協(xié)十屆一次會議提交的一份題為關(guān)于規(guī)范甘肅省房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)問題的調(diào)研報(bào)告顯示，甘肅省蘭州市的房價(jià)與居民收入嚴(yán)重不匹配。 十七大提出的十七大提出的“住有

22、所居住有所居”的社會目標(biāo)和科學(xué)發(fā)展觀所提倡的的社會目標(biāo)和科學(xué)發(fā)展觀所提倡的“改善民改善民生生”的思想，成為地方官員頻頻打出地產(chǎn)親民牌的重要原因。的思想，成為地方官員頻頻打出地產(chǎn)親民牌的重要原因。 GDPGDP高增長、城市建設(shè)高歌猛進(jìn)，已經(jīng)不是考核政府官員政績的惟一指高增長、城市建設(shè)高歌猛進(jìn)，已經(jīng)不是考核政府官員政績的惟一指標(biāo)，標(biāo)，“高地價(jià)高地價(jià)+ +高房價(jià)高房價(jià)”也不再是城市繁榮的象征，其在一些地方已經(jīng)被視也不再是城市繁榮的象征，其在一些地方已經(jīng)被視為棘手的政治問題。為棘手的政治問題。第18頁/共125頁2003.8.12國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展非得通知（18號令）將房地產(chǎn)業(yè)定位于

23、支柱產(chǎn)業(yè)20043.20國土資源部、監(jiān)察部關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作德通知（71號令）8月31日前將歷史遺留問題處理完畢（831大限）4國務(wù)院通知，商業(yè)銀行將房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的資本金比例由20%提高到35%以上。6國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷規(guī)定的通知9銀監(jiān)會出臺商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指導(dǎo)支收比控制在50%以下，四證不全不發(fā)放任何貸款10.29央行加息12.2國土資源部關(guān)于開展全國城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況專項(xiàng)調(diào)查工作的通知 對存量、閑置土地進(jìn)行調(diào)查20053.17央行加息3.26國辦明電20058號關(guān)于切實(shí)文檔住房價(jià)格的通知（舊國八條）主

24、旨是穩(wěn)定房價(jià)4.27溫家寶主持常務(wù)會議，研究進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控問題，總結(jié)為“新國八條”主旨與舊八條一致5.11建設(shè)部、國家發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見（6月1日實(shí)施）被稱為“61大限”和“新政”，被視為最嚴(yán)厲的調(diào)控措施5.31國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的通知2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅10.18國家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知156號文征收20所得稅回顧：回顧：20032003年以來國家主要調(diào)控政策一覽年以來國家主要調(diào)控政策一覽第19頁/共125頁回顧：回顧：20032003年以來國家主要調(diào)控政策一覽（續(xù)

25、）年以來國家主要調(diào)控政策一覽（續(xù)）20064.28央行升息0.27%,5年以上房貸基準(zhǔn)利率上調(diào)至6.39%抑制需求5.17國務(wù)院常務(wù)會議提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條措施（“國六條”）包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租及經(jīng)適房5.29國務(wù)院辦公廳出臺關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知（9部委“15條”）是對“國六條”的細(xì)化，其中包括90/70政策。首付款7.6建設(shè)部關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見聯(lián)合發(fā)改委、工商總局關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易只需的通知進(jìn)一步明確90/70政策取得預(yù)售證后10日內(nèi)開售7.11建設(shè)部聯(lián)合5部委關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見“外資限炒令”

26、7.24國辦關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知設(shè)立9個(gè)土地督察局7.26國稅總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知統(tǒng)一征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅第20頁/共125頁 綜觀綜觀20032003年以來中央和地方政府出臺的一系列調(diào)控措施和市場政策，盡管年以來中央和地方政府出臺的一系列調(diào)控措施和市場政策，盡管存在存在“患得患失患得患失”的顧慮，但顯而易見的是各項(xiàng)措施和政策更具有針對性、可的顧慮，但顯而易見的是各項(xiàng)措施和政策更具有針對性、可操作性操作性既強(qiáng)化了政策的可執(zhí)行性，又盡量避免了既強(qiáng)化了政策的可執(zhí)行性，又盡量避免了“一刀切一刀切”，同時(shí)也充分，同時(shí)也充分考慮了各項(xiàng)政策的對沖作用考慮了各項(xiàng)

27、政策的對沖作用這意味著各項(xiàng)措施和政策將產(chǎn)生積極、良好的這意味著各項(xiàng)措施和政策將產(chǎn)生積極、良好的調(diào)控效果。我國的調(diào)控效果。我國的“房地產(chǎn)法律體系房地產(chǎn)法律體系”必將越來越完善，房地產(chǎn)市場政策越來必將越來越完善，房地產(chǎn)市場政策越來越嚴(yán)密：越嚴(yán)密： 回顧近回顧近5年來的宏觀調(diào)控政策，年來的宏觀調(diào)控政策， 20032004年主要從加強(qiáng)信貸業(yè)務(wù)管理、規(guī)范土地年主要從加強(qiáng)信貸業(yè)務(wù)管理、規(guī)范土地市場交易等宏觀層面切入；自市場交易等宏觀層面切入；自2005年起，宏觀調(diào)控目標(biāo)明確為穩(wěn)定房價(jià)，把住房問題上升年起，宏觀調(diào)控目標(biāo)明確為穩(wěn)定房價(jià)，把住房問題上升到中央層面，除了繼續(xù)強(qiáng)化土地及金融政策外，更是深入到了房地產(chǎn)

28、交易環(huán)節(jié)，開始征收到中央層面，除了繼續(xù)強(qiáng)化土地及金融政策外，更是深入到了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，開始征收營業(yè)稅；營業(yè)稅；2006年更進(jìn)一步推進(jìn)和完善了細(xì)化的調(diào)控政策，從調(diào)整樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的年更進(jìn)一步推進(jìn)和完善了細(xì)化的調(diào)控政策，從調(diào)整樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的“9070”政策，到房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策縮緊，實(shí)施新的營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅政策，到房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策縮緊，實(shí)施新的營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅“三三稅并進(jìn)稅并進(jìn)”的稅費(fèi)政策，再到限制外資、行業(yè)規(guī)范等，涵蓋到了房地產(chǎn)的供應(yīng)、需求、交易、的稅費(fèi)政策，再到限制外資、行業(yè)規(guī)范等，涵蓋到了房地產(chǎn)的供應(yīng)、需求、交易、行業(yè)規(guī)范等各個(gè)方面。行業(yè)規(guī)范等各個(gè)方面。

29、近年來國家對房地產(chǎn)的調(diào)控措施和政策越來越科學(xué)、有效近年來國家對房地產(chǎn)的調(diào)控措施和政策越來越科學(xué)、有效 第21頁/共125頁20072007：調(diào)控政策的強(qiáng)力延續(xù)：調(diào)控政策的強(qiáng)力延續(xù) 2007 2007年，除了落實(shí)前幾年出臺的各項(xiàng)措施外，政策再次完善，在堅(jiān)定不移年，除了落實(shí)前幾年出臺的各項(xiàng)措施外，政策再次完善，在堅(jiān)定不移的保持房價(jià)穩(wěn)定之外，又從建立完善的住房保障制度角度出發(fā)，承擔(dān)起政府在的保持房價(jià)穩(wěn)定之外，又從建立完善的住房保障制度角度出發(fā)，承擔(dān)起政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域所應(yīng)起到的社會公共職責(zé)。房地產(chǎn)領(lǐng)域所應(yīng)起到的社會公共職責(zé)。8 8月份國務(wù)院出臺的月份國務(wù)院出臺的2424號文使得建立及號文使得建立及完善

30、住房保障體系成為完善住房保障體系成為20072007年調(diào)控的中心。此外，年調(diào)控的中心。此外，20072007年的行業(yè)規(guī)范、限制外年的行業(yè)規(guī)范、限制外資又得到了進(jìn)一步的細(xì)化和補(bǔ)充，特別是央行加息、提高存款準(zhǔn)備金率等金融資又得到了進(jìn)一步的細(xì)化和補(bǔ)充，特別是央行加息、提高存款準(zhǔn)備金率等金融緊縮政策密集出臺，也形成了緊縮政策密集出臺，也形成了20072007年調(diào)控的一大特色。年調(diào)控的一大特色。 最能概括市場全局、最能反應(yīng)民生心態(tài)的，自然是那些在最能概括市場全局、最能反應(yīng)民生心態(tài)的，自然是那些在20072007年的媒體上年的媒體上曝光率高、大眾關(guān)注度高的曝光率高、大眾關(guān)注度高的“流行語流行語”或或“關(guān)鍵

31、詞關(guān)鍵詞”。它們有的道出了普通民。它們有的道出了普通民眾的心聲，有的刻畫了開發(fā)商的求生狀態(tài)；更多的則反應(yīng)了一個(gè)大國政府運(yùn)用眾的心聲，有的刻畫了開發(fā)商的求生狀態(tài)；更多的則反應(yīng)了一個(gè)大國政府運(yùn)用“看得見的手看得見的手”進(jìn)行有形調(diào)控過程中的探索和實(shí)踐進(jìn)行有形調(diào)控過程中的探索和實(shí)踐 第22頁/共125頁公布日期公布日期公布機(jī)關(guān)公布機(jī)關(guān)文件名稱文件名稱1月25日國稅總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知3月16日全國人民代表大會第五次會議表決通過中華人民共和國物權(quán)法3月29日商務(wù)部關(guān)于2007年全國吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見3月29日建設(shè)部、國家發(fā)改委、工商總局等八部委房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)

32、整治工作方案5月23日商務(wù)部、國家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知8月7日國務(wù)院國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見9月21日國土資源部招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定9月27日中國人民銀行、中國銀監(jiān)會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知9月30日國土資源部關(guān)于認(rèn)真貫徹國務(wù)院關(guān)于解決城市低收家庭住房困難若干意見進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控通知11月7日國家發(fā)改委、商務(wù)部外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）11月14日財(cái)政部廉租住房保障資金管理辦法11月27日建設(shè)部、發(fā)改委等七部門廉租住房保障辦法11月19日國土部、財(cái)政部、央行土地儲備管理辦法11月3

33、0日建設(shè)部、發(fā)改委等七部門經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法12月11日央行、銀監(jiān)會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知盤點(diǎn)：盤點(diǎn)：2007年國家出臺的房地產(chǎn)政策年國家出臺的房地產(chǎn)政策第23頁/共125頁第24頁/共125頁10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，6次上調(diào)存款基準(zhǔn)利率：關(guān)鍵詞一：金融緊縮關(guān)鍵詞一：金融緊縮 第25頁/共125頁 2007年3月18日、5月19日、7月20日、8月21日、9月14日和12月21日，央行實(shí)施了6次加息。5年期以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率由684上漲到783，共計(jì)上漲了099，加息的幅度依次為027、009、018、 018、027。公積金利率也同時(shí)上調(diào)，由459上調(diào)至522，共計(jì)上漲0

34、63；上調(diào)的幅度依次為018、009、009、 009、018。 政策評點(diǎn)：政策評點(diǎn)：自2004年10月29日至今3年多時(shí)間，央行已加息10次，其中， 2007年是加息最為頻繁的一年，年內(nèi)加息6次。這明確表明政府正在積極運(yùn)用利率杠桿來調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場，旨在抑制通貨膨脹預(yù)期，抑制投資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)發(fā)展。另外，加息對購房者影響最大的是心理，但歷次加息的累積效應(yīng)不容小視，貸款購房者壓力在不斷加大，實(shí)質(zhì)影響到貸款購房者的入市速度。 加息是2007年金融政策最突出的手段和特點(diǎn)。促成央行頻繁加息的深層次原因是市場流動(dòng)性過剩市場流動(dòng)性過剩，其中主要表現(xiàn)在貨幣供應(yīng)量過多以及銀行信貸增長過快，特別

35、是年初美國次級貸危機(jī)集中爆發(fā)，形成了對全球金融市場的沖擊，使得銀行系統(tǒng)開始有意識的控制信貸的增長，回收流動(dòng)性。從頻繁加息的直接原因來看，則是股市及樓市這兩大國內(nèi)投資市場的火爆，2007年資本市場經(jīng)歷了前所未有的牛市，雖然其間經(jīng)歷了年中以及年末的調(diào)整，但整體來說股市呈現(xiàn)過熱的勢頭，加息成為給資本市場降溫的必備貨幣政策；另外，房地產(chǎn)市場依然保持活躍態(tài)勢，房價(jià)快速上漲刺激了房貸需求量持續(xù)增長，通過加息來抑制房貸需求成為通過加息來抑制房貸需求成為必然必然。因此，可以說，20072007年頻繁加息是整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行下的必然結(jié)果，年頻繁加息是整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行下的必然結(jié)果，而股市樓市持續(xù)過熱則是頻繁加息的導(dǎo)火索。而

36、股市樓市持續(xù)過熱則是頻繁加息的導(dǎo)火索。第26頁/共125頁 2007年1月15日、2月25日、4月16日、 5月15日、6月5日、8月15日、9月25日、10月 25日、11月26日、12月25日，央行10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，從95上調(diào)至145。 僅一個(gè)月后的2008年伊始，又調(diào)至15。 政策評點(diǎn)：政策評點(diǎn)：上調(diào)存款準(zhǔn)備金率可以直接回收流動(dòng)性資金，降低流動(dòng)性過剩帶來的投資壓力膨脹。同時(shí)，存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，對于降低信貸乘數(shù)，降低貸款增速起到了積極的作用。通過不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀行體系的放貸量得到了明顯的控制，銀行體系的放貸量得到了明顯的控制，這也為2007年年末房貸緊縮提供了條件。第27頁

37、/共125頁 在信貸調(diào)控收緊的大背景下，開發(fā)商們不約而同地踏上了上市的征途：u4月20日，碧桂園在港交所掛牌上市，集資130億元，造就了中國首艘地產(chǎn)“千億航母”， 并誕生了內(nèi)地最年輕的首富。 u8月8日， 易居中國正式在美國紐約證券交易所掛牌交易，成為中國第一只登陸紐交所的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概念股。u8月22日，金地集團(tuán)首發(fā)公告擬發(fā)行總計(jì)12億元的公司債券，并于10月18日獲得證監(jiān)會發(fā)審會有條件通過。金地拔得頭籌成為第一家發(fā)行公司債的地產(chǎn)上市公司。萬科、保利紛紛提交申請。u9月28日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)重組SST幸福遭證監(jiān)會否決，任志強(qiáng)遭遇坎坷。但隨后10月30日方案修改后獲批，任志強(qiáng)終結(jié)束了一波三折的上市長跑

38、路。u9月28日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在港交所掛牌上市，從此開始了在土地儲備上的擴(kuò)張和在資本市場的奔跑。u10月8日，SOHO中國登陸香港證券交易所，前門地塊歸屬隨之明朗。隨后，潘石屹和任志強(qiáng)即在北京上演了一出“土地?fù)Q糧票”事件前者以24億元的總代價(jià)購入任原北京民源大廈項(xiàng)目和“燕莎圈”高檔住宅項(xiàng)目。u10月，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)與美國艾威基金完成5200萬美元的融資，誕生地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)最大一筆私募。u12月，河南鑫苑置業(yè)赴美國紐約上市，成為第一家在美國上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。上市：房企融資突圍的上市：房企融資突圍的“舞蹈舞蹈”第28頁/共125頁關(guān)鍵詞二：第二套房關(guān)鍵詞二：第二套房 2007年9月27日，央行、銀監(jiān)

39、會聯(lián)合頒布關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知(359號文)，政策要求：u對于貸款購買第二套房，首付不低于四成，利率為基準(zhǔn)利率的11倍；u不得發(fā)放加按揭、不指定用途貸款、循環(huán)貸；u嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款，項(xiàng)目資本金不達(dá)35，不得發(fā)放貸款等。 12月 11日，中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知：u明確了以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；u規(guī)定“對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執(zhí)行”；u已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款時(shí)，也按照前述規(guī)定執(zhí)行。 政策評點(diǎn)

40、：從穩(wěn)定房價(jià)角度來說，政策評點(diǎn)：從穩(wěn)定房價(jià)角度來說，359359號文具有積極的意義：對號文具有積極的意義：對第二套房提高首付款及利率主要是為了抑制投資性需求，降低投資性購第二套房提高首付款及利率主要是為了抑制投資性需求，降低投資性購房對房價(jià)的推動(dòng)力。補(bǔ)充通知的出臺在滿足居民改善住房條件的合理需房對房價(jià)的推動(dòng)力。補(bǔ)充通知的出臺在滿足居民改善住房條件的合理需求的同時(shí)，在抑制以貸炒房、投資需求增長上起到重要作用。求的同時(shí)，在抑制以貸炒房、投資需求增長上起到重要作用。第29頁/共125頁關(guān)鍵詞三：住房保障關(guān)鍵詞三：住房保障u關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(24號文)（2007年8月） 政策評

41、點(diǎn)：政策評點(diǎn)：24號文標(biāo)志著政府開始把解決低收入家庭的住房問題作把解決低收入家庭的住房問題作為重要的職責(zé)，把加大保障性住房供給、逐步改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為目前為重要的職責(zé)，把加大保障性住房供給、逐步改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)。對廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度做出了提綱挈領(lǐng)性的指示：要求重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供應(yīng)。并再次提出了“雙70”的指標(biāo)，強(qiáng)調(diào)要加大住房需求調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)，建立符合國情的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。u廉租住房保障辦法（2007年11月） 政策評點(diǎn)：政策評點(diǎn)：是對24號文進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)。明確了廉租住房的

42、保障對象為城市低收入住房困難家庭。據(jù)建設(shè)部測算，目前全國仍有人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭近1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5%。辦法提出，廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合。土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于10%。廉租住房建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排；新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)等規(guī)定。u經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（2007年11月） 政策評點(diǎn)：政策評點(diǎn)：此舉意味著既沒有資格住上廉租房，家庭收入又很低的“夾心層夾心層”將被納入住房保障體系。辦法明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)，單套的建筑面積控制在

43、以劃撥方式供應(yīng)，單套的建筑面積控制在6060平方米左右；銷售價(jià)格將以保平方米左右；銷售價(jià)格將以保本微利為原則，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于本微利為原則，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于3%3%，銷售中將實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，不，銷售中將實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，不得變相收費(fèi)。購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)的規(guī)定，則旨在從產(chǎn)權(quán)歸屬上遏制和杜得變相收費(fèi)。購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)的規(guī)定，則旨在從產(chǎn)權(quán)歸屬上遏制和杜絕利用經(jīng)濟(jì)適用房牟利的行為。絕利用經(jīng)濟(jì)適用房牟利的行為。第30頁/共125頁“經(jīng)濟(jì)租用房經(jīng)濟(jì)租用房”的探索的探索u又稱“經(jīng)濟(jì)性租房”，是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以一定價(jià)格出租給特定人群。這些房屋租金和居住條件都好于廉租房，是專為

44、特定人群解決居住問題所設(shè)定。u與“限價(jià)房”的區(qū)別：“限價(jià)房”以售為主，強(qiáng)調(diào)購買人群具有本市戶口。而“經(jīng)濟(jì)租用房”則有可能突破“戶籍限制”，為外來人口等城市中等收入家庭提供租房幫助，成為其購買商品房之前的一種過渡性住房安排。u與“經(jīng)濟(jì)適用房”的區(qū)別：前者是一種住房消費(fèi)方式，而后者是從政策保障角度出發(fā)的一種住房產(chǎn)品分配形式。另外，“經(jīng)濟(jì)適用房”強(qiáng)調(diào)“建房”，以新建設(shè)的房屋為主，而“經(jīng)濟(jì)租用房”房源則包括政府從市場上收購的房屋或開發(fā)企業(yè)自有的房屋等等。u如果“經(jīng)濟(jì)租用房”得到大規(guī)模推行，其將與“限價(jià)房”一起成為解決城市中等收入家庭住房困難的工具。 u“經(jīng)濟(jì)租用房”是實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的有效途徑，但其

45、實(shí)現(xiàn)還面臨著財(cái)政支持力度、稅收等相關(guān)優(yōu)惠政策出臺以及監(jiān)管等諸多難題。目前福建等地開展的“經(jīng)濟(jì)租用房”試點(diǎn)還局限于地區(qū)性“自發(fā)行為”。u北京市建委有關(guān)人士透露，目前北京市已在開展一些研究工作，針對“經(jīng)濟(jì)租用房”在北京推行的可行性及方式進(jìn)行研究，有望選取部分區(qū)縣進(jìn)行試點(diǎn)。但目前該工作仍在北京市建委與有關(guān)部門的會同協(xié)商過程中，還未形成文件上政府辦公會。 u建設(shè)部門強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場的主流仍是堅(jiān)持市場化改革方向?！敖?jīng)濟(jì)租用房”這一對民生有利的新事物，對于房地產(chǎn)市場的改革發(fā)展來說，或許將被正名為“有益補(bǔ)充”。第31頁/共125頁 3月16日，全國人大第五次會議表決通過中華人民共和國物權(quán)法。 物權(quán)法作為確認(rèn)

46、財(cái)產(chǎn)、利用財(cái)產(chǎn)和保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律，對于法律體系的完善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要的意義。除規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年后自動(dòng)續(xù)期外，在國家諸多政策的實(shí)施對房地產(chǎn)價(jià)格依然不能起到良好效果的情況下，物業(yè)稅的開征也將成為政府市場調(diào)控手段的一個(gè)必施“殺手锏”，并且物權(quán)法的執(zhí)行為國家出臺物業(yè)稅政策提供了法律支撐。 政策評點(diǎn)：政策評點(diǎn)：物業(yè)稅在我國首次提出是在2003年10月的十六屆三中全會上，中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定中指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)?！蹦壳埃飿I(yè)稅已經(jīng)在北京、江蘇、深圳在內(nèi)的十個(gè)地區(qū)試點(diǎn)空轉(zhuǎn)，有消息稱2008年

47、物業(yè)稅有望在國內(nèi)部分城市正式實(shí)施。 物業(yè)稅的開征，將會增加房地產(chǎn)消費(fèi)者的持有成本，尤其是置業(yè)投資的持有成本會更大，從而會讓消費(fèi)者的置業(yè)投資需求更加理性，理性的需求無疑對房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展意義重大。我們判斷，物業(yè)稅的征收將是逐步、物業(yè)稅的征收將是逐步、漸進(jìn)的，對于抑制投機(jī)、投資需求，平抑房價(jià)的作用是長期和深遠(yuǎn)的。政府漸進(jìn)的，對于抑制投機(jī)、投資需求，平抑房價(jià)的作用是長期和深遠(yuǎn)的。政府實(shí)行該政策時(shí)也將充分考慮到保護(hù)個(gè)人普通住房的基本需求。從短期看，物實(shí)行該政策時(shí)也將充分考慮到保護(hù)個(gè)人普通住房的基本需求。從短期看，物業(yè)稅出臺對于房地產(chǎn)市場的心理影響重于實(shí)質(zhì)影響。業(yè)稅出臺對于房地產(chǎn)市場的心理影響重于實(shí)

48、質(zhì)影響。關(guān)鍵詞四：物權(quán)法關(guān)鍵詞四：物權(quán)法第32頁/共125頁關(guān)鍵詞五：中介規(guī)范關(guān)鍵詞五：中介規(guī)范 1月22日，建設(shè)部與央行聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知。其政策要點(diǎn)是：全面推行房全面推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案公示制度、嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案公示制度、嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度、建立存量房交易結(jié)算資金管理制度、規(guī)范交易結(jié)算資金專用存款賬戶開建立存量房交易結(jié)算資金管理制度、規(guī)范交易結(jié)算資金專用存款賬戶開設(shè)和資金劃轉(zhuǎn)等。設(shè)和資金劃轉(zhuǎn)等。 政策評點(diǎn)：政策評點(diǎn)：有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的整體從業(yè)素質(zhì)、有利于房源信息的真實(shí)性，避免虛假

49、信息的侵害、有利于二手房交易資金的安全、有利于房地產(chǎn)交易的透明化、公開化。該文件是各地建立及完善經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范性操作標(biāo)準(zhǔn)的綱領(lǐng)性文件。2007年年末到2008年年初房產(chǎn)中介”危機(jī)“系列事件：u2007年11月，中天置業(yè)總裁蔣飛攜2600萬元巨款神秘失蹤，旗下140余家門店全線停業(yè)；u2007年12月，長河地產(chǎn)旗下23家門店停止?fàn)I業(yè)，僅有7、8家門店被保留；u2008年1月，創(chuàng)輝租售許多網(wǎng)點(diǎn)一夜之間人去樓空，包括廣州300多家門店、上海200多家門店、重慶40多家門店等紛紛關(guān)門，甚至引發(fā)了擠兌款項(xiàng)的恐慌；u同月，原董事長劉易良已被警方拘留的中大恒基關(guān)閉50家門店第33頁/共125頁關(guān)鍵詞六：限外關(guān)

50、鍵詞六：限外 5月23日，商務(wù)部、國家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知。政策要點(diǎn)： 申請?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司，應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或房地產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓購買協(xié)議。地方審批部門批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)即時(shí)依法向商務(wù)部備案等。 11月7日，國家發(fā)改委、商務(wù)部外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄。政策要點(diǎn)： 房地產(chǎn)業(yè)位列限制目錄限制目錄當(dāng)中，包括土地成片開發(fā)(限于合資、合作)、高檔賓館、別墅、高檔寫字樓或國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營、房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。其中限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)

51、公司是首次提出。 政策評點(diǎn)：政策評點(diǎn)：從整體來看，限外政策有利于房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展，對境外熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)炒房領(lǐng)域起到限制作用，對于房地產(chǎn)價(jià)格來說，勢必會起到一定平抑作用。但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)正是處于一個(gè)快速發(fā)展的階段，行業(yè)需要競爭和整合，需要向更加規(guī)范化的方向發(fā)展，需要引入海外的優(yōu)秀管理經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)新理念，而此次政策的實(shí)施，在某種程度上亦在限制外資資本進(jìn)入的同時(shí)也可能限制了一定的“管理資本”輸入和“人才資本”輸入，從而或會放緩整體的行業(yè)發(fā)展速度。第34頁/共125頁2007年各地年各地“地王地王”一覽表一覽表日期日期地塊名稱地塊名稱占地面積占地面積（）（）競額競額（元）（元）樓板價(jià)樓板價(jià)（元（元/）

52、競得企業(yè)競得企業(yè)1月31日武漢市武昌區(qū)武重地塊50萬35.02億3290上海豫園3月12日重慶市南岸區(qū)楊家山地塊166.7萬24.5億7004和記黃埔6月21日上海市新江灣城D1地塊5.93萬12.6億12500綠城集團(tuán)7月9日杭州市西湖區(qū)地塊3.48萬14.76億15712雅戈?duì)柤瘓F(tuán)7月12日東莞市塘廈大坪村地塊35萬26.8億19243萬科地產(chǎn)7月24日長沙市新河三角洲地塊78.52萬92億3500北辰實(shí)業(yè) 北京城開7月30日重慶市江北區(qū)07090號地塊20.5萬41.8億4100香港信和8月24日上海黃埔區(qū)163#街坊地塊1.37萬44億66930蘇寧環(huán)球關(guān)鍵詞七：面粉比面包關(guān)鍵詞七：面

53、粉比面包 2007年以來，在房價(jià)高企、土地供應(yīng)不足等多種因素的綜合影響下，各地“地王”頻出，許多地區(qū)甚至出現(xiàn)了“面粉比面包貴”的怪現(xiàn)象第35頁/共125頁2007年以來，國土部門主要在三方面繼續(xù)深化細(xì)化土地供應(yīng)調(diào)控措施：u一是下發(fā)貫徹落實(shí)文件，要求各地加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，優(yōu)先安排、優(yōu)先供應(yīng)、重點(diǎn)保障廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地；u 二是繼續(xù)完善招拍掛制度，加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，防止開發(fā)企業(yè)以少量資金囤積大量土地，要求實(shí)行“凈地”出讓，加快開發(fā)建設(shè)速度，合理控制單宗土地出讓規(guī)模，單宗土地開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不超過3年；u 三是加強(qiáng)批后監(jiān)管，加大以房地產(chǎn)開發(fā)為重點(diǎn)的閑

54、置土地清理工作，防范閑置土地。此外，土地相關(guān)政策還包含提高稅收以及未來在土地節(jié)約集約方面的措施。招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(39號令)（2007年9月）政策評點(diǎn)：政策評點(diǎn)：禁止分期取證，實(shí)際上是封堵了開發(fā)商以少量啟動(dòng)資金撬動(dòng)多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目、通過銀行抵押貸款和預(yù)售回款進(jìn)行循環(huán)開發(fā)的“擦邊球”做法。今后開發(fā)商只有在付清全部宗地土地出讓金后，才能獲得銀行貸款和進(jìn)行開發(fā)預(yù)售，由此對開發(fā)商的資金門檻要求將大大提高。國土資源部表示要采取四項(xiàng)措施防止部分開發(fā)商囤地（2007年11月）政策評點(diǎn)：政策評點(diǎn)：國土資源部此舉的主要目的是加大各地閑置土地清理力度，重點(diǎn)打擊開發(fā)商囤積土地的行為。在該政策影響下

55、，未來土地管理部門會根據(jù)競標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際開發(fā)能力，將出讓土地規(guī)?？刂圃谄淙觊_發(fā)能力范圍內(nèi)，同時(shí)受讓土地的開發(fā)商也必須接受和承諾三年必須開發(fā)完畢的條件。第36頁/共125頁土地儲備管理辦法（2007年12月）政策評點(diǎn)： 對嚴(yán)格土地管理，加強(qiáng)土地調(diào)控，促進(jìn)節(jié)約集約用地，具有重大意義。辦法明確了政府取得土地產(chǎn)權(quán)的程序，產(chǎn)權(quán)明晰客觀上提高了政府供應(yīng)“凈地”的能力和速度，使更多的土地具備用地條件，從而縮短土地形成房地產(chǎn)有效供應(yīng)的建設(shè)周期，有效防止閑置、囤積土地等行為發(fā)生。辦法中對土地儲備資金的嚴(yán)格管理和貸款擔(dān)保方面的限制，是為了更好地規(guī)避土地儲備可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。其他相關(guān)的土地政策和會議精神：上

56、海、深圳開征城鎮(zhèn)土地使用稅。（2007年12月）政策評點(diǎn)：提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額，對普通居民影響不大，但是增加了開發(fā)商囤地的成本。持有成本的提高將迫使開發(fā)商減少空置土地的時(shí)間，捂盤的情況也有望得到緩解。新耕地占用稅提高四倍（2007年12月）政策評點(diǎn)：通過提高耕地占用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)，使其充分反映物價(jià)和地價(jià)的上漲，保持耕地占用稅占用地成本20左右的水平。節(jié)約集約用地方面的政策：國務(wù)院常務(wù)會議研究促進(jìn)節(jié)約集約用地（2007年12月）政策評點(diǎn)：此次會議強(qiáng)調(diào)，我國耕地資源緊缺，守住18億畝耕地的紅線，解決發(fā)展用地和保護(hù)耕地的矛盾，要實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。體現(xiàn)了國家領(lǐng)導(dǎo)高度重視用地浪費(fèi)問題，未來將大力促

57、進(jìn)節(jié)約用地和集約用地，保障經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展。第37頁/共125頁 在地產(chǎn)市場景氣下降，土地和貨幣調(diào)控政策接連出臺的重壓下，北京、上海、成都、南京和廈門等地出現(xiàn)了土地出讓遭遇寒流情形。開發(fā)商出于謹(jǐn)慎或是資金壓力，開始放棄了對部分地區(qū)土地的爭奪，政策的累積效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)： u2007年12月6日，廣州12宗地塊大規(guī)模出讓，其中兩宗商業(yè)地塊因無人報(bào)價(jià)而流拍，5宗地塊只有一家開發(fā)商報(bào)價(jià)僅以底價(jià)成交，剩余5宗也以較低價(jià)格成交。 u2007年12月7日，成都西郊郫縣總面積約258畝的三幅地塊，以每畝200余萬元的價(jià)格起拍，卻因開發(fā)商反應(yīng)冷淡而全部流拍；u 2007年12月8日，南京流拍的是一塊地鐵沿

58、線、距當(dāng)?shù)刈罘比A的商圈之一新街口僅5分鐘車程的黃金地塊。u同月21日，在廈門2007年的最后一場土地拍賣會上，6宗地塊中有4宗流拍，另外兩宗無人競拍，以底價(jià)成交。u同月25日，福州市區(qū)與閩侯區(qū)4宗地塊因競買人數(shù)不足而流拍，總面積近600畝。 u2008年1月16日，北京廣渠路15號地由于投標(biāo)企業(yè)不足三家，所以該塊地以流標(biāo)收場；u2008年1月24日，上海南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)三幅地塊全部以底價(jià)成交。盡管如此，拿地開發(fā)商仍謹(jǐn)慎表示：“就算是起始價(jià)格拿地，以現(xiàn)在的形勢來說，也算是很高了?！?新一輪土地政策下的市場反應(yīng)第38頁/共125頁關(guān)鍵詞八：拐點(diǎn)關(guān)鍵詞八：拐點(diǎn)“拐點(diǎn)”： 高等數(shù)學(xué)術(shù)語。是二階導(dǎo)數(shù)從正到負(fù)

59、或從負(fù)到正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這一點(diǎn)上二階導(dǎo)數(shù)為零。（即：凸曲線與凹曲線的連接點(diǎn)） 從平面曲線上看，“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)僅僅意味著曲線上升或下降的形勢發(fā)生了變化，并非上升或下降過程的結(jié)束，更不是由上升“拐彎”成下降或由下降轉(zhuǎn)為上升。xyoABC 如果從如果從“嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)理概念嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)理概念”這這個(gè)意義上看所謂個(gè)意義上看所謂“樓市拐點(diǎn)樓市拐點(diǎn)”，只，只能理解為房價(jià)上漲的形式發(fā)生了變能理解為房價(jià)上漲的形式發(fā)生了變化，但上漲的趨勢并沒有變。化，但上漲的趨勢并沒有變。 歸根結(jié)底，歸根結(jié)底，“拐點(diǎn)拐點(diǎn)”是否會出是否會出現(xiàn)，是市場對調(diào)控政策綜合反應(yīng)的現(xiàn)，是市場對調(diào)控政策綜合反應(yīng)的結(jié)果，是前七個(gè)關(guān)鍵詞綜合作用下結(jié)果，是前七個(gè)

60、關(guān)鍵詞綜合作用下的加權(quán)結(jié)果。的加權(quán)結(jié)果。第39頁/共125頁xyo)(xfy xyo)(xfy abAB遞增遞增)(xf abBA0 y遞減遞減)(xf 0 yxyoABC 連續(xù)曲（連續(xù)曲（ABCABC）上凹凸的分界點(diǎn)）上凹凸的分界點(diǎn)（B B）稱為曲線的拐點(diǎn)）稱為曲線的拐點(diǎn) 凹曲線凹曲線凸曲線凸曲線曲線凸凹的判斷和拐點(diǎn)的定義曲線凸凹的判斷和拐點(diǎn)的定義第40頁/共125頁王石王石“拐點(diǎn)論拐點(diǎn)論”的拋出和萬科的動(dòng)作的拋出和萬科的動(dòng)作u2007年12月13日,中英解決低收入人群住房問題比較研究新聞發(fā)布會在北京舉行，會上，王石被記者問及“進(jìn)入10月以來，珠三角地區(qū)住房交易量出現(xiàn)不同程度的縮水，其中，廣