碧桂園案例分析實用教案

1、 按照整合的模式做項目，并在運作過程中嚴格控制土地成本和人工成本，碧桂園企業(yè)越做越大。 2000年，順德碧桂園度假村開業(yè)，開始介入酒店業(yè)；2001年，碧桂園鳳凰城建設，提出“別墅城市”概念；2002年鳳凰城開盤，創(chuàng)造了一天(y tin)銷售億元的奇跡；2006年，相繼啟動占地2700畝的長沙項目和占地23萬平方米的上海項目。近10年內(nèi)碧桂園已興建萬個住宅單位，以千畝乃至萬畝大盤為主流產(chǎn)品，成為集設計、建設、裝修、物業(yè)管理、管樁廠等一系列生產(chǎn)的大集團化企業(yè)。 2007年4月，碧桂園登陸港交所，發(fā)行24億股，掛牌首日成為香港股市最大的內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展股份，市值為1160億港元。同年9月，碧桂園宣布半

2、年銷售額超過100億元，其市值也隨之突破2000億元。碧桂園的土地儲備由4月上市時的1900萬平方米增加到8月下旬的5470萬平方米，年底目標總額為8000萬平方米（香港島面積為7800萬平方米）。碧桂園在發(fā)展過程中，成本控制始終如一：今年4個月內(nèi)新增土儲，每平方米平均成本為216元，其購入的地皮只屬鄉(xiāng)郊之地。第1頁/共14頁第一頁，共15頁。有一位名人對房地產(chǎn)的建設講了下面一段話： “就房地產(chǎn)搞房地產(chǎn)肯定死火，要跳出房地產(chǎn)才能開發(fā)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)不等于鋼筋加水泥。地產(chǎn)也要用文化的方式去運作”。思考： 1.此案例給你留下何感想？ 2. 碧桂園的經(jīng)營模式，同其他開發(fā)商的模式相比，你認為(rnwi)

3、最 大的區(qū)別是什么？ 3. 碧桂園的經(jīng)營模式，你認為(rnwi)會隱藏什么樣的風險？ 4.碧桂園的案例中，財務管理的投融資內(nèi)容以何形式反映的？第2頁/共14頁第二頁，共15頁。一、此案例留下(li xi)的感想 第一：碧桂園辦了一所“貴族”學校 第二：教育儲備金億幫碧桂園走出困境(knjng) 第三：跳出房地產(chǎn)來發(fā)展房地產(chǎn)，為房產(chǎn)注入文化。第3頁/共14頁第三頁，共15頁。案例之后(zhhu)的碧桂園故事： 1999年碧桂園開始進軍廣州，開始時不做廣告、不做宣傳70棟樓同時起建，造成“黑云壓城”大盤圍城之勢，許多消費者持幣等待碧桂園開盤。2000年春節(jié)，碧桂元以3000元的價格推出自帶花園的洋

4、房，這個價格甚至比同一地段的毛坯房還便宜。超低的價格讓業(yè)界感受到的巨大的沖擊和震憾，創(chuàng)造了兩個多月銷售一空的奇跡。碧桂園“準確定位，規(guī)模制造”創(chuàng)造了地產(chǎn)界的神話。隨后碧桂園推出了“白領別墅”，50萬元的聯(lián)排別墅直擊地產(chǎn)市場。 碧桂園從設計、規(guī)劃、建筑、施工到裝飾都是自己的。大到排名前三的打樁廠小到會所里的水果和蔬菜(shci)，碧桂園將垂直一體化發(fā)揮到了極致。第4頁/共14頁第四頁，共15頁。二、碧桂園獨特(dt)的模式 1. “借雞生蛋”盤活資產(chǎn)，但“并不殺雞取卵”。 2. 碧桂園選擇面對主體市場，市場定位準確。 3. 發(fā)揮規(guī)模效應、最大程度上節(jié)約成本，用碧桂園的話說是：“規(guī)模制造、價格為王

5、” 4. 縱向一體化的垂直整合、將成本控制做到極致(j zh)。 5. 注重公司信譽，IPO上市融資。第5頁/共14頁第五頁，共15頁。三、碧桂園經(jīng)營模式(msh)的潛在風險 一）政策的風險： 1. 教育保證金到期返本，以固定利息方式作為(zuwi)學生的學費。國家降息使碧桂園遭受損失，不得不挪用其它資金支援教育。 2. 大量囤地，如果不及時開發(fā)使用將面臨政策變化后土地回收的風險。第6頁/共14頁第六頁，共15頁。三、碧桂園經(jīng)營(jngyng)模式的潛在風險 二）資金風險： 1. 大量囤地使其資產(chǎn)使用超過排名第二的地產(chǎn)商近一倍，成為全國名副其實的“地主”，然而這么大規(guī)的土地儲備將會帶來的嚴重的

6、資金負擔(fdn)。 2. 規(guī)模制造，以生產(chǎn)商品的概念來生產(chǎn)房屋使其資金投入量較大，加大了資金使用成本。第7頁/共14頁第七頁，共15頁。三、碧桂園經(jīng)營(jngyng)模式的潛在風險 三）管理風險： 1. 碧桂園到目前為止還是家族管理方式，存在著大部份家族企業(yè)的弊端。 2. 垂直一體化的整合，使其面臨著綜合管理的困難，也面臨著管理不善(bshn)成本將成倍上漲的風險。第8頁/共14頁第八頁，共15頁。四、碧桂園案例(n l)：財務管理的投融資內(nèi)容以何形式反映的 ？ 1. 碧桂園學校的教育儲備金案例：此策略充份利用的“貨幣的時間價值” 具體實例(shl)：上學前交30萬儲備金，畢業(yè)后退還30萬元

7、的儲備金。利用儲備金的利息支付學生上學的費用，從學生家長來看交多少拿回多少，并且小孩受到好的教育。但實際上上學前的30萬與畢業(yè)后的30萬已經(jīng)大不相同，即使沒有投資貨幣的現(xiàn)值一定大于它的未來值。第9頁/共14頁第九頁，共15頁。四、碧桂園案例(n l)：財務管理的投融資內(nèi)容以何形式反映的 ？ 2. 投資：20042006年間，碧桂園土地成本占平均售價的比例(bl)分別為9.2%、7%及7.5%，2007上半年又降低至7.45%，遠低于當時其他開發(fā)商20%左右的比例(bl)。低成本拿地使碧桂園縮短的投資成本的回收期，降低了經(jīng)營的風險，提升了競爭力。第10頁/共14頁第十頁，共15頁。四、碧桂園案例

8、：財務管理的投融資內(nèi)容以何形式(xngsh)反映的 ？ IPO上市融資： 2007年4月，碧桂園登陸港交所，發(fā)行24億股，掛牌首日成為香港股市最大的內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展股份，市值為1160億港元。 成功的上市發(fā)行股票使碧桂園獲得發(fā)展的充裕資金，有效降低資金的使用(shyng)成本。第11頁/共14頁第十一頁，共15頁。四、碧桂園案例：財務管理的投融資內(nèi)容(nirng)以何形式反映的 ？ 碧桂園發(fā)行(fhng)：可轉(zhuǎn)股債券 碧桂園2013年到期的可換股債券，是該集團于2008年2月第一次發(fā)行(fhng)的海外債券。其2009年業(yè)績報告顯示，該筆債券全年平均利息為9.7%，原定期限為5年，即2013年到

9、期，但是，當時的合同約定，債券持有人可在3年后，即2011年的2月后，提出提前贖回的要求。第12頁/共14頁第十二頁，共15頁。四、碧桂園案例：財務管理的投融資內(nèi)容(nirng)以何形式反映的 ？ 借款： 截至2009年12月31日，碧桂園的現(xiàn)金(xinjn)及銀行存款共約84億元，總借貸余額約為人民幣178億元，其中銀行借款約為億元。第13頁/共14頁第十三頁，共15頁。感謝您的觀看(gunkn)！第14頁/共14頁第十四頁，共15頁。NoImage內(nèi)容(nirng)總結(jié)按照整合的模式做項目，并在運作過程中嚴格控制土地成本和人工成本，碧桂園企業(yè)(qy)越做越大。近10年內(nèi)碧桂園已興建萬個住宅單位，以