《商業(yè)計劃書可行性報告模板》尚城豫園項目124畝塊地項目可行性分析報告11

1、目 錄一、概況1、項目概況2、報告范圍3、公司簡介二、項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容1、項目建設(shè)規(guī)模2、項目建設(shè)內(nèi)容三、項目組織管理機(jī)構(gòu)1、項目建設(shè)組織管理2、項目運(yùn)營組織管理四、項目市場分析及市場定位1、市場分析2、市場定位五、項目選址及建設(shè)條件1、項目選址2、建設(shè)條件六、尚城豫園項目整體策劃七、項目產(chǎn)品規(guī)劃1、總體規(guī)劃2、工程方案設(shè)計3、項目總圖布局4、智能化系統(tǒng)設(shè)計5、項目配套設(shè)施八、項目環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能1、環(huán)境保護(hù)2、安全衛(wèi)生3、消防4、節(jié)能九、項目投資估算和資金籌措1、投資估算2、資金籌措十、財務(wù)與效益分析1、財務(wù)分析2、效益分析十一、項目風(fēng)險分析1、項目風(fēng)險分析2、項目風(fēng)險回

2、避十二、結(jié)論1、項目建設(shè)規(guī)模尚城豫園項目總占地面積124畝，總建筑面積約15萬平方米。遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務(wù)為一體的規(guī)劃設(shè)想，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全，配套有托兒所、幼兒園、中小學(xué)、便利店、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設(shè)施，是合肥東區(qū)新崛起的一個中等規(guī)模小區(qū)。2、項目建設(shè)內(nèi)容（1）多層公寓尚城豫園多層公寓的總建筑面積約60000平方米，建筑樣式為磚混（或框架）結(jié)構(gòu)，采用點(diǎn)式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，部分設(shè)計成復(fù)式、躍層和錯層，戶型新穎、實用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，部分做成景觀陽臺。整個小區(qū)充分利用自然資源，多層屋頂采用太陽能集中采熱

3、系統(tǒng)。宅前綠化結(jié)合組團(tuán)綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達(dá)到戶戶見綠，推窗見景的景觀效果。（2）小高層公寓尚城豫園小高層公寓的總建筑面積約70000平方米。（3）配套商業(yè)面積（包括車庫） 建筑面積約15000平方米（4）公共生活設(shè)施總建筑面積約5000平方米，包括車庫、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。（4）物業(yè)管理尚城豫園實行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨(dú)立磁卡電表，高級安全插座；通訊系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置電話插口及internet插口、寬帶網(wǎng)絡(luò)；電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置公用閉路電視及衛(wèi)星電視；郵政系統(tǒng)：每戶設(shè)有信、報箱并實行專遞服務(wù)；周界防護(hù)系統(tǒng)：周邊采用圍

4、墻和景觀綠化將小區(qū)與外界隔開，同時小區(qū)保安負(fù)責(zé)對小區(qū)周邊進(jìn)行巡邏；一、 尚城豫園項目組織管理結(jié)構(gòu)1、項目建設(shè)組織管理該項目建設(shè)的具體實施由安徽金大陸集團(tuán)合肥置業(yè)公司具體負(fù)責(zé)，項目初期的投資機(jī)會分析、市場調(diào)研、項目報建等工作由公司開發(fā)部、企劃中心組織進(jìn)行，后期工作由項目公司和企劃中心共同完成，項目公司對項目運(yùn)營全過程進(jìn)行監(jiān)督，并完成項目后評價。2、運(yùn)營組織管理尚城豫園項目采取獨(dú)立法人制，即由安徽金大陸集團(tuán)投資開發(fā)，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)范要求，組織管理本項目。二、 項目市場分析及市場定位1、項目市場分析(1)整體市場交易活躍，持續(xù)走強(qiáng)在國家和各級政府的一系列擴(kuò)大內(nèi)需，激活房地產(chǎn)市場，培育新的經(jīng)濟(jì)增

5、長點(diǎn)政策、措施的指導(dǎo)下，各種對樓市產(chǎn)生“利好”的配套政策的出臺及住房金融服務(wù)的提供，房地產(chǎn)正成為新的投資熱點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。2001年度，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到18.67億元，較上一年度增長30.11%，住宅施工面積322.54萬平方米，較上一年度增長31.84%，住宅新開工面積174.65萬平方米，較上一年度增長69.14%，住宅竣工面積114.92萬平方米，較上一年度增長27.5%。在銷售方面，2001年度銷售面積83.15萬平方米，銷售額13.94億元，分別較上一年度增長1.19%、1.11%。住宅空置面積下降達(dá)到26.78%。2002年前三季度，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到27.38

6、億元，施工面積478.09萬平方米，分別較上一年度同比增長1.19%、1.11%。2002年，房地產(chǎn)市場明顯特點(diǎn)是：淡季不淡，市場活躍，價格穩(wěn)中有升，居民個人購房已成為消費(fèi)主體，抵押貸款量增多，金融部門支持力度加大。2003年前5個月，全市房屋施工面積526萬平方米，其中去年結(jié)磚面積362萬平方米。全市房地產(chǎn)開發(fā)項目中正在預(yù)售的有158個項目，已預(yù)售出面積152.5萬平方米（占5月份在建面積的28.9%），其中住宅項目136個，已預(yù)售出面積122.5萬平方米（占在建住宅面積的29.8%）；其他項目22個，已預(yù)售面積30萬平方米，共收取預(yù)收款10.4億元。2003年前5月，取得“商品房預(yù)售許可證

7、”的商品房面積為130萬平方米，同期商品房預(yù)售面積為103.5萬平方米，占可預(yù)售總量的79.6%。前5個月，現(xiàn)房銷售率達(dá)到72.2%，預(yù)售率達(dá)79.6%，空置房也大幅度地得到消化，這些都說明，我市房地產(chǎn)市場的消化力度、市民的住房消費(fèi)、投資需求和能力在穩(wěn)步提升。同時，各區(qū)位、價位的在建樓盤，基本未出現(xiàn)“冷盤”現(xiàn)象，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)對目前商品房預(yù)（銷）售情況比較滿意，對市場前景看好。東區(qū)1500元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉蘭苑銷售情況良好，西區(qū)2500元每平方米左右的如學(xué)府花園、桂花園甚至出現(xiàn)排隊預(yù)購現(xiàn)象，桃花科技園開發(fā)區(qū)的翡翠花園一期8萬余平方米基本上是施工與銷售同時完成，位于南淝河

8、畔的“中央花園”項目，尚未開盤，因其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，已有四百余戶消費(fèi)者前來預(yù)訂。從總體上看，我市房地產(chǎn)市場仍處于良性運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)展是健康的。（2）購房主體發(fā)生變化國家停止住房實物分配后，住房消費(fèi)由“集團(tuán)采購”轉(zhuǎn)向“散戶時代”，2002年個人購房就已經(jīng)占商品房銷售面積的94，成為主導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展最活躍、最積極的因素。（3）消費(fèi)需求多樣化消費(fèi)者由于收入水平、文化層次、家庭特征等具有差異性，導(dǎo)致消費(fèi)者在購房時對區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計、戶型、面積、配套、物業(yè)管理等方面存在不同的選擇。（4）開發(fā)商參差不齊，未來幾年將是行業(yè)整合期2003年度，合肥市房屋開發(fā)公司達(dá)到400余家，只有為數(shù)不多的開發(fā)商具備一、二

9、級資質(zhì)，大多數(shù)企業(yè)無品牌、資金實力小、抗風(fēng)險能力差。今后的一段時間，將是房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的整合期，房地產(chǎn)行業(yè)必須以雄厚實力在市場競爭中脫穎而出，弱勢企業(yè)將被淘汰出局。（5）暢銷產(chǎn)品分析在樓盤調(diào)研過程中，總結(jié)后我們會發(fā)現(xiàn)，以下幾類產(chǎn)品較為暢銷：一：高性價比型。像華源國際城、羅馬花園、天使苑、玉蘭苑、等，價格處于中下游，售價一般在1400元每平方米，能滿足人們的普通居住要求，規(guī)模適中，小區(qū)具備一般生活配套，此類產(chǎn)品深受廣大消費(fèi)者歡迎。二：中高檔型。諸如元一時代花園、長春都市花園等，消費(fèi)群體定位在中高收入層面，小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計等各方面標(biāo)準(zhǔn)較高，有突出賣點(diǎn)，操作得法，能夠吸引大批消費(fèi)者。2、項目市

10、場定位在對類似項目（主要以玉蘭苑為研究對象）及市場需求進(jìn)行深度分析后，我們發(fā)現(xiàn)，新站區(qū)及東區(qū)附近由于市場集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、肥東縣遷徙人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊(yùn)藏著較大的市場容量，消費(fèi)需求越來越突出。尚城豫園整體定位為未來配套齊全的中檔社區(qū)，適應(yīng)大部分消費(fèi)者需求，價位在1500元每平米左右，是合肥市郊的現(xiàn)代居住項目，受合肥東區(qū)最近兩年房產(chǎn)市場發(fā)展的影響，中高檔小區(qū)目前已經(jīng)進(jìn)入一個穩(wěn)定的增長期，而且價位隨著市場經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，總體趨于上升趨勢。本項目位于二環(huán)路以東，緊鄰二十埠河。本項目將大大提升小區(qū)的環(huán)境、戶型設(shè)計以及居住的適宜性等各方面的現(xiàn)代居住水平。同時二十埠河河道正在調(diào)整，并興建40

11、000平米的綠地、廣場。根據(jù)本項目的市場定位，我們將本項目銷售對象確定為：（1） 年輕的“準(zhǔn)合肥人”：主要是指企事業(yè)單位年輕的職員，這一批消費(fèi)群體，知識層次較高，工作年限短，工資收入在1500元/月，但沒有多少積蓄，對住房有強(qiáng)烈的需求，對價格關(guān)注。（2） 投資客戶：追求物業(yè)的升值，對項目的升值潛力有很深的研究。（3） 外來客商：本項目地處合肥東側(cè)，所在區(qū)域內(nèi)集聚著安徽大市場、長江批發(fā)市場等大型市場、摩托車、汽車大市場等大型物流中心，市場群內(nèi)有大量來肥經(jīng)營的外地客商，經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)，有置業(yè)愿望。（4） 瑤海工業(yè)區(qū)內(nèi)的職工：在未來幾年內(nèi)，瑤海工業(yè)區(qū)將有數(shù)十家企業(yè)進(jìn)駐，將來的住宅需求量巨大。（5） 部分

12、肥東居民：肥東居民長期以來形成了一種做省城人的優(yōu)越感和自豪心理，近年來遷徙合肥的趨勢在不斷增強(qiáng)。本項目將成為此類消費(fèi)者遷居合肥的最佳跳板。三、 項目選址與建設(shè)條件1、項目選址本項目選址緊鄰東二環(huán)路，南臨二十埠河，占地124畝。二十埠河即將調(diào)整河道，興建40000平米的綠地廣場，極大的提升了小區(qū)的居住品位。目前地塊場地已經(jīng)完成平整，減少前期項目基礎(chǔ)設(shè)施投入，縮短了開發(fā)周期，地塊的土地征用工作已經(jīng)完成。2、建設(shè)條件合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)是安徽省政府于1995年4月批準(zhǔn)設(shè)立的省級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積10平方公里，集中開發(fā)6平方公里，享受市級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。試驗區(qū)前身為合肥市新火車站建設(shè)區(qū)，于1992年11

13、月伴隨著國家重點(diǎn)工程合肥鐵路樞紐新客站的開工建設(shè)而誕生，1996年2月國家建設(shè)部批準(zhǔn)將合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)列為全國首家城市綜合開發(fā)試點(diǎn)區(qū)。經(jīng)過8年的艱苦努力，一個集現(xiàn)代化交通、商貿(mào)、金融、旅游、信息服務(wù)為一體的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全的新城區(qū)已展露豐姿。 開發(fā)區(qū)管委會按照精干、高效的原則設(shè)置必要的工作部門和土地、城建、工商、國稅、地稅、財政、公安、房產(chǎn)、建管、供水、供電等職能機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)工業(yè)區(qū)各項管理工作，高效率、快節(jié)奏地為投資者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。開發(fā)區(qū)制定并實行一整套穩(wěn)定的優(yōu)惠政策，依法保護(hù)投資者的合法權(quán)益。3、水文地質(zhì)條件本項目區(qū)域內(nèi)，地勢高差小，較為平坦，大部分已經(jīng)平整，將來土方工作量小，二十

14、埠河河面寬30米以下。主要?dú)庀筚Y料如下：年最大降雨量： 1541.9毫米年平均降雨量: 1067.2毫米冬季平均風(fēng)速及主導(dǎo)方向 25米/秒（東北風(fēng)）夏季平均風(fēng)速及主導(dǎo)方向 25米/秒（東南風(fēng)）最大凍土深度 0.6米最大積雪厚度 0.46米四、 項目整體策劃及營銷計劃1、項目整體策劃（1） 策劃包裝策劃包裝時針對項目的特點(diǎn)，從市場定位出發(fā)，通過整套的銷售資料及廣告平面的制作，使項目樹立起良好的形象，在市場同類型的產(chǎn)品中脫穎而出。同時，利用項目建設(shè)單位已取得的良好信譽(yù)，產(chǎn)生品牌效應(yīng)，促進(jìn)項目的銷售。另外，良好的策劃還能為項目的推出作預(yù)先部署，以利于項目后期的銷售?，F(xiàn)在，合肥的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)逐漸認(rèn)

15、識到策劃包裝的重要性，側(cè)重這方面的投入，就能獲得超額回報。（2） 項目色調(diào)整個項目的色彩應(yīng)保持和諧統(tǒng)一，注重長期視覺效果，路邊設(shè)寬綠草帶，周邊以圍墻與外界隔離，同時種植樹木隔音和防止噪音，保持小區(qū)的綠化率。（3） 廣告牌廣告的創(chuàng)作應(yīng)以清晰醒目為準(zhǔn)則，充分顯示小區(qū)的完整規(guī)劃（以小區(qū)的規(guī)劃圖為主景），并突出項目建設(shè)單位的名稱，為本項目作軟性的宣傳。廣告牌擺放的位置，一是小區(qū)的現(xiàn)場及通往小區(qū)的道路兩側(cè)，利于過往人流加深印象；二是東市區(qū)內(nèi)的主要道路及路口的現(xiàn)眼位置，吸引區(qū)內(nèi)人流注意。另外，可在各處廣告牌上醒目的地點(diǎn)設(shè)置項目標(biāo)志或路徑，清楚指示本項目的位置。（4）售樓現(xiàn)場從尚城豫園項目的規(guī)模來看，應(yīng)設(shè)立

16、兩個售樓處：在市區(qū)設(shè)立一個售樓處，在項目現(xiàn)場設(shè)立一個售樓處。其造型應(yīng)以寬敞明亮、簡潔清新為主調(diào)，全落地的大玻璃門墻，售樓處應(yīng)配置項目模型，給消費(fèi)者直觀的感受。（5）樣板房由于本項目定位在中檔價格，項目樣板房的設(shè)置力求簡潔、溫馨舒適又典雅親切，激發(fā)買家的購買欲望。另一方面，讓消費(fèi)者看得見摸的著，給消費(fèi)者一種實實在在的感覺。2、項目功能策劃（1）活動中心及其他作為完整規(guī)模的小區(qū)項目，本項目力求為消費(fèi)者提供一個舒適、綠色的居住環(huán)境，因此在小區(qū)內(nèi)設(shè)置活動中心及其他相關(guān)配套，為社區(qū)生活提供一切便利。同時，在品位上有所提高，力求活動中心設(shè)計活潑，成為小區(qū)景觀的一部分，注重各種配套的搭配與整體建筑風(fēng)格的調(diào)和

17、。（2）綠化設(shè)計花園風(fēng)格：小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種立體形狀組成的特色花園，非常適合觀感，所以，小區(qū)中心的花壇可以與各個樓盤前后綠化風(fēng)格相陪襯，美觀、時尚自然融合，有機(jī)統(tǒng)一。河堤綠化：項目緊鄰二十埠河，二十埠河即將進(jìn)行河道整理，新建大面積景觀廣場。本項目可以在近鄰河堤修建一列綠化帶、花圃，注意花藝造型及修剪，令景觀形成層次感。在河堤上放置鐵鑄雕花的休閑座椅，形成休閑、娛樂場所。（3）增設(shè)多種物業(yè)服務(wù)針對目前合肥物業(yè)管理的特點(diǎn)，合肥東區(qū)的物業(yè)管理還處于起步階段。本項目在物業(yè)服務(wù)上應(yīng)體現(xiàn)出小區(qū)的優(yōu)勢，提供如：清掃、洗衣服務(wù)、郵寄服務(wù)、社區(qū)教育等，極大限度地方便業(yè)主，優(yōu)質(zhì)服務(wù)令業(yè)主生活無憂。同時提高項目的服務(wù)檔

18、次和質(zhì)量，以滿足業(yè)主的生活需要為根本。3、項目銷售策略（1）付款方式為適應(yīng)各個層面的消費(fèi)者需要，設(shè)置靈活的多重付款方式。大致分為“一次性付款”、“分期付款”、“銀行按揭付款”等幾種。一方面讓消費(fèi)者感到實惠；另一方面減輕消費(fèi)者的購房壓力。（2）累計折扣優(yōu)惠 此舉是為了讓消費(fèi)者自主成為本累計折扣計劃的受益者。不論是以業(yè)主名義還是介紹第三者購買項目單位均可獲得累計折扣優(yōu)惠。運(yùn)作目的是希望以此連帶關(guān)系吸引更多消費(fèi)者，做網(wǎng)絡(luò)營銷，產(chǎn)生連動效益，惠及項目后期銷售。4、促銷推廣策劃（1）擴(kuò)大軟性宣傳影響力房地產(chǎn)業(yè)走向成熟，眾多媒體如報紙、電視、雜志等都設(shè)有專刊、專欄介紹的房產(chǎn)動態(tài)、行業(yè)新聞及房產(chǎn)廣告等。本項

19、目應(yīng)采用目前合肥房產(chǎn)市場成功小區(qū)的軟廣告戰(zhàn)術(shù)，通過早期軟姓宣傳，樹立市場形象，配合后期宣傳，促進(jìn)銷售。（2）公關(guān)宣傳活動當(dāng)軟性宣傳取得一定成效，可以適當(dāng)安排一些公關(guān)活動。如開工典禮、開盤典禮、封頂?shù)涠Y等現(xiàn)場公關(guān)活動，參加房展會，舉辦、組織文藝及抽獎活動，吸引廣大消費(fèi)者參觀，既能宣傳本項目，還可以在一定程度上帶動項目的銷售。5、項目營銷方案（1）營銷顧問項目建設(shè)單位可以借用“外腦”，聘請專業(yè)房地產(chǎn)策劃顧問機(jī)構(gòu)統(tǒng)攬整個項目銷售策劃，負(fù)責(zé)項目全程營銷策劃方案的擬定，運(yùn)用他們先進(jìn)的理念，成熟的項目運(yùn)作經(jīng)驗，實現(xiàn)項目的成功運(yùn)作。執(zhí)行的方式可以采取外來為主，也可以雙方合作方式進(jìn)行。（2）營銷計劃先制定完備

20、的廣告宣傳策略，擺闊各種軟性廣告宣傳、售樓書、項目模型、廣告設(shè)計等廣告媒介的使用，確定廣告投放的頻度、密度和區(qū)域。通過預(yù)售及內(nèi)部認(rèn)購，開展公關(guān)展銷，跟進(jìn)促銷。制定合適的價格策略，做好整個項目的銷售工作。七、項目產(chǎn)品規(guī)劃1、總體規(guī)劃 (1)本項目主要有多層、小高層住宅和配套設(shè)施組成。多層住宅采用分列式，以六層為主，坡形帶閣樓屋面，部分設(shè)計成躍式、復(fù)式、錯層；小高層住宅采用排列式，以十二層為主；整個小區(qū)綠化率達(dá)到40，區(qū)內(nèi)設(shè)置中心廣場、主干道，在公共場所及主要入口處設(shè)置盲道；小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處、活動中心、體育設(shè)施、社區(qū)醫(yī)療所、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等配套設(shè)施。(2)小區(qū)內(nèi)自設(shè)變電站保證供應(yīng)區(qū)內(nèi)電力所需，設(shè)天然氣集

21、中供應(yīng)站，通過市政管網(wǎng)進(jìn)水后，區(qū)內(nèi)設(shè)置水塔加壓、凈化、設(shè)計寬帶互聯(lián)網(wǎng)到戶。(3)小區(qū)內(nèi)各建筑形成層次感，并加強(qiáng)小區(qū)的綠化，利用小區(qū)附近的二十埠河河堤進(jìn)行景觀利用、美化，進(jìn)一步提升小區(qū)作為現(xiàn)代居所的居住品位。2、項目工程方案設(shè)計在滿足尚城豫園各功能區(qū)建筑物各自功能的前提下，確保建筑物質(zhì)量、安全，力求造型美觀。合理采用新結(jié)構(gòu)、新材料、新工藝，并充分利用地方材料，以方便施工，加快工程進(jìn)度，降低工程成本。本項目依據(jù)工程地質(zhì)勘查資料，按照國家現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定進(jìn)行設(shè)計。本項目按地震烈度7度設(shè)防，抗震等級為三級。本項目多層工程采用磚混結(jié)構(gòu)，小高層工程采用框架結(jié)構(gòu)。3、項目總圖布局 項目入口處為小區(qū)大

22、門，10米寬的主干道通向小區(qū)中央廣場，住宅區(qū)內(nèi)路面寬7米，道路與住宅之間用樹木做間隔帶，采用有規(guī)律的單行控制，步行道寬2米，地面采用鵝卵石鋪設(shè)，路燈將沿路間隔分布，其他設(shè)施如排水系統(tǒng)、污水管道、供水系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)線路及電線弱電線路將在施工時分別安裝。4、項目智能化系統(tǒng)設(shè)計建筑智能化是將建筑技術(shù)與高科技完善在統(tǒng)一的信息產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，形成的獨(dú)特建筑風(fēng)格。合肥的一些大規(guī)模社區(qū)、和新近開發(fā)的小區(qū)開始用智能化設(shè)施提升項目開發(fā)品質(zhì)。尚城豫園智能化系統(tǒng)分成以下幾部分：安全防盜尚城豫園采用24小時全封閉管理模式，社區(qū)實行封閉管理，保障小區(qū)內(nèi)居民的人身、財產(chǎn)安全。家庭安全防控方面整個小區(qū)采用現(xiàn)代化的綜合布線系統(tǒng)，實

23、現(xiàn)小區(qū)管理、通信、控制的自動化，小區(qū)內(nèi)公用電力、照明、電梯、給排水、防盜、火警等設(shè)施實行自動化監(jiān)控。每單元內(nèi)水、電、氣、寬帶高速智能網(wǎng)端口同時到達(dá)。小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理采用全方位服務(wù)。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用是智能化小區(qū)的標(biāo)志，利用小區(qū)內(nèi)的internet的快捷安全等方面優(yōu)勢，轉(zhuǎn)換成可利用的生活服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，消除空間上的距離，滿足現(xiàn)代人對網(wǎng)絡(luò)的生活需求。5、配套設(shè)施51市內(nèi)給排水（1）給水 給水水源由市政水管網(wǎng)供水。市政水管網(wǎng)有dn300水管在安徽大市場附近，從該水管網(wǎng)上接二根dn150進(jìn)水管與室外給水管網(wǎng)相連，城市給水壓力按不小于0.3mpa考慮，水質(zhì)滿足國家生活飲用水的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。給水經(jīng)水表計量后到個用水點(diǎn)

24、，噴泉采用循環(huán)給水系統(tǒng)。（2）排水排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)?；貎?nèi)的道路設(shè)雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。（3）消防給水系統(tǒng)消防用水量：室外消火栓 25l/s 火災(zāi)延續(xù)時間 3小時；室內(nèi)消火栓 15l/s 火災(zāi)延續(xù)時間 3小時；消防水源采用市政給水管網(wǎng)供水，在基地內(nèi)設(shè)置消防站?；馂?zāi)初期由各區(qū)內(nèi)的一棟較高建筑的屋頂水箱（儲存十分鐘消防水量）及增壓設(shè)備供水。小區(qū)內(nèi)設(shè)消防泵房，由消防水池供應(yīng)消火栓泵和自動噴淋泵抽吸加壓供水。52供電系統(tǒng)（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)變電

25、器一臺，滿足小區(qū)需求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)按片設(shè)配電點(diǎn)，以配電室向各用電點(diǎn)供電。（2）動力配電：內(nèi)外照明均采用低壓供電、低壓配電，采用低壓配電盤或動力配電箱，各用電設(shè)備一般不采用就地控制，配線采用鋁線，通過電纜穿管直埋或沿電纜架明鋪。（3）照明系統(tǒng)采用三相四線制，照明電壓220v，道路、停車場均采用節(jié)能、光效高的高壓鈉燈。（4）消防泵、噴淋泵、生活泵及火災(zāi)自動報警系統(tǒng)等為二級負(fù)荷。其余為三級負(fù)荷。（5）火災(zāi)自動報警：小區(qū)內(nèi)所有住戶均為系統(tǒng)保護(hù)對象。53電訊系統(tǒng)本項目建設(shè)用地位于合肥市龍崗工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，開發(fā)區(qū)內(nèi)國際、國內(nèi)長話已開通。本項目通訊設(shè)施擬選用桑達(dá)64門數(shù)字遠(yuǎn)程程控自動電話交換機(jī)。小區(qū)購置計算機(jī)等現(xiàn)

26、代化信息轉(zhuǎn)換設(shè)備，與國際互聯(lián)網(wǎng)連接，引入寬帶網(wǎng)，在網(wǎng)上實現(xiàn)信息的發(fā)送與傳遞。八、環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生和節(jié)能1、環(huán)境保護(hù)11環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) （1）中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法（2）建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理辦法（3）建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理辦法實施細(xì)則（4）污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)12污染物與污染源本項目產(chǎn)生的主要污染物為：生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。13環(huán)境保護(hù)措施（1） 項目規(guī)劃對排污管網(wǎng)作了合理的設(shè)計，與雨水合并集中，通過鋼精混凝土管排入城市地下污水管網(wǎng)。（2） 在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)合理布置廢物箱，

27、以收集生活垃圾。并安排保潔人員進(jìn)行定時清理、打掃，以保持市場的清潔、衛(wèi)生。有關(guān)部門負(fù)責(zé)將生產(chǎn)、生活垃圾集中后運(yùn)至城市垃圾場處理。2、安全衛(wèi)生（1）規(guī)劃區(qū)域綠化、路面平坦、無積水，主要道路用水泥、瀝青或石塊鋪設(shè)鋪設(shè)，防止塵土飛揚(yáng)。（2）污水排放符合國家環(huán)保要求。（3）垃圾集中在規(guī)劃區(qū)域偏僻的地方集中處理。3、消防根據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范(gbj16-87)要求，小區(qū)消防用水按室外25l/s，室內(nèi)15l/s計算，消防管網(wǎng)布置成環(huán)狀，消防用水與生活用水采用同一根總管，小區(qū)內(nèi)配備一定數(shù)目的滅火器，同時培訓(xùn)物業(yè)工作人員與居民正確使用滅火器。4、節(jié)能本項目主要節(jié)能為：水、電。為了進(jìn)一步降低能耗，節(jié)約能源，減少

28、生產(chǎn)成本，本項目采取了多項節(jié)能措施，主要措施有：（1） 所有設(shè)備選型盡量采用節(jié)能型。（2） 為提高電網(wǎng)的功率因素，在低壓側(cè)不重靜電容量。（3） 設(shè)立專門的能源和材料管理機(jī)構(gòu)，檢測各生產(chǎn)階段的能源及節(jié)能情況并制定獎懲制度。 九、項目投資估算和資金籌措1、項目投資估算尚城豫園項目總投資為2億829萬人民幣。其中：（1）土地費(fèi)用26*124=3224.（2）前期工程費(fèi)2285（4）建安工程費(fèi)用139002、項目投資估算依據(jù)及說明（1）設(shè)備費(fèi)用按詢價或類似工程設(shè)備投資估算。（2）建筑工程費(fèi)參照安徽省建筑工程單位估價表及當(dāng)?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜?biāo)估算。（3）安裝工程費(fèi)依據(jù)全國統(tǒng)一安裝工程概算定額安徽省單位估價

29、表及類似工程造價調(diào)整。（4）其他費(fèi)用及建筑安裝費(fèi)用定額按照安徽省建筑安裝費(fèi)用定額及建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（5）不同年份的價格資料均調(diào)整至2002年價格水平。（6）項目建設(shè)單位提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。（7）行業(yè)類似工程經(jīng)驗數(shù)據(jù)。3、項目資金籌措項目計劃總投資：20829項目自有資金：5000申請銀行貸款：10000十、財務(wù)與效益分析費(fèi)用名稱費(fèi)用提取金額（萬元）備注一、前期工程費(fèi)56391、征用土地費(fèi)26萬元/畝×124畝=3224萬元3224 2、工程監(jiān)理費(fèi)13000萬元×1%=130萬元1303、勘察規(guī)劃設(shè)計費(fèi)35元/ m2×150000m2=525萬元525 4、三通一平

30、及規(guī)費(fèi)15元/m2×150000m2=225萬元2255、辦理規(guī)劃許可證等費(fèi)用88元/m2×150000m2=1320萬元13206、辦理施工許可證費(fèi)13000萬元×0.81%=105萬元1057、其他110二、建安工程費(fèi)138001、土建工程費(fèi)750元/m2×（60000m2+20000 m2）=6000萬元1000元/m2×70000m2=7000萬元130002、電梯20萬元/臺×40臺=800萬元800三、區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)10001、水電設(shè)施及增容費(fèi)50元/m2×150000m2=500萬元5002、區(qū)內(nèi)道路綠化 50

31、元/m2×150000m2=500萬元500四、不可預(yù)見費(fèi)13000萬元×3%=390萬元390小計20829五、平均造價20829÷15=1388.61388.6六、商網(wǎng)住宅304501商網(wǎng)銷售4000元/m2×15000m2=6000萬元60002、住宅銷售1800元/m2×60000m2=10800萬元1950元/m2×70000m2=13650萬元24450八、管理費(fèi)、稅金30451、管理、經(jīng)營費(fèi)用30450×2%=6096092、銷售費(fèi)30450×2%=609萬元6093、銷售稅金30450×6

32、%=1827萬元1827九、銷售利潤6576十、上繳所得稅6576萬元×33%=2170萬元2170十一、利潤6576-2170=44064406十二、銷售利潤率4406÷30450×100%=22.5%14.47%稅后十三、投資利潤率1785.84÷20829×100%=33.8%21.15%稅后十一、項目風(fēng)險分析1、項目風(fēng)險分析風(fēng)險是可測定的不確定性，根據(jù)項目生命周期，風(fēng)險的來源和內(nèi)容不同，結(jié)合本項目歸納出以下幾點(diǎn)主要風(fēng)險：（1） 購買力風(fēng)險從宏觀面上來看，合肥目前的住宅市場在表面繁榮的背后，隱含著一定的泡沫。居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人們對提高居住素質(zhì)的驅(qū)動力不足，難以形成強(qiáng)勁的銷售態(tài)勢，對項目開發(fā)進(jìn)度和資金投放產(chǎn)生壓力。（2） 競爭風(fēng)險合肥房地產(chǎn)市場尚未形成良性發(fā)展，有效需求形成的市場容量相對較小，追逐利潤是資本的本原，出于對方地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期利潤看好，開發(fā)商把企業(yè)資源投入了房地產(chǎn)。合肥近期新盤迭出，出現(xiàn)了“政府搭臺，企業(yè)唱戲”的局面，整個合肥住宅市場競爭較為激