實踐中常見的房屋買賣合同無效的情形(共10頁)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上1、 農村集體土地不可擅自用于商品房開發(fā) 案例：某開發(fā)公司同某鄉(xiāng)合作開發(fā)了一塊屬于鄉(xiāng)級所有的農村集體土地，公司出錢、鄉(xiāng)政府出地，開發(fā)了100多棟帶大棚的二層“洋房”公開銷售，吸引了許多城市居民前去購買。集體土地可以進行“商品房”開發(fā)公開銷售嗎？分析：這種“商品房”的開發(fā)及銷售均系違法行為，不具有法律效力，其房屋銷售合同為無效合同。其理由：（1）根據我國土地管理法的規(guī)定，任何單位和個人建設需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。建設占用土地，如是農用土地轉為建設用地的，必須辦理農用地轉用審批手續(xù)；（）農用地的轉用必須符合土地利用總體規(guī)劃，在已批準的農用地轉用范圍內，具

2、體建設項目用地應由市、縣人民政府批準，并依法辦理土地征用、補償手續(xù)；（）根據我國城市房地產管理法規(guī)定，集體所有土地經依法征用轉為國有土地后方可有償出讓，即交納入地出讓金；（）沒有商品房預售許可證的項目嚴禁市場銷售，城市居民購買農民房不受法律保護。王富利律師提醒：（）購房商品房一定要查詢該項目是否具有商品房預（銷）售許可證，有了此證，表明國有土地使用證、規(guī)劃許可證等四證齊全，此房可以辦理房屋所有權證；（）事先可到房地產交易所官方網上查詢，若網上未登記備案，則最好不要購買。2、工業(yè)用地上建住宅最好別買案例：前不久，王先生看中了市郊某工業(yè)園區(qū)內一棟獨門獨院“公寓式”小樓，價格低、環(huán)境好、距離市區(qū)又近

3、，可一了解，此房土地性質為工業(yè)用地，房屋產權證是“辦公用房產權證”，不能按揭貸款，還無法遷入戶口。是買還是不買，王先生陷入了兩難之中。 ”的房屋，最好不要購買。第一，此房屋的土地性質為工業(yè)用地，國家規(guī)定嚴禁在工業(yè)用地上開發(fā)建設除工業(yè)廠房、工業(yè)辦公用房、工業(yè)配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二，雖然工業(yè)用地上可以建造不超過工業(yè)項目總用地面積的的行政辦公及生活服務設施用地，可以辦出辦公用房的產權證，但和普通住宅產權證書完全兩樣，一旦消費者購買了此類房屋，日后將面臨諸多問題，如：銀行一般不予按揭貸款，無法公證、小孩上學，使用水、電、煤、暖氣等配套將全部按照工業(yè)用房的標準繳納，要比生活用房貴

4、不少。王富利律師提醒：購買商品住房土地用地性質不可忽視。工業(yè)用地國家規(guī)定使用期限為年，居住用地使用期限為年。此類房屋不享受住宅用地使用年期滿自動續(xù)期的權利。3、“鄉(xiāng)產權”房屋不受法律保護案例：幾年前，劉女士在旅順北路購買了一棟平方米帶大棚的兩層“小洋房”。最近，因生意需要，想貸點款，銀行卻以該房屋產權證不是國家法律認可、房地產管理部門統(tǒng)一頒發(fā)的房屋產權證為由，不予以貸款。劉女士這才知道自己購買的樓房的產權證是鄉(xiāng)一級政府頒發(fā)的所謂“地產小產權證”的“鄉(xiāng)產權”。分析：諸如此類的“大棚房”、“生態(tài)房”、“農業(yè)園”一般都是打著農業(yè)項目的旗號，在農村集體土地上開發(fā)建設的房屋，由于此類房屋所用土地沒有變性

5、為國有土地，沒有向土地管理部門繳納土地出讓金，沒有取得國有土地使用證，因而無法辦出國家法律認可的、享有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，并由房地產管理部門（房地產交易所）正式頒發(fā)、國家建設部統(tǒng)一印制的房屋所有權證。一是從法律角度講，“鄉(xiāng)產權”房屋不受法律保護。二是從日常生活講，“鄉(xiāng)產權”房屋不能公證、不能貸款、無法體現個人財產。三是周邊的配套設施不完善。王富利律師提醒：消費者在購買房屋前要弄清楚土地性質，分清居住用地、工業(yè)用地和出讓土地、劃撥土地的界限，要弄清房屋所有土地性質是不是國有出讓土地，是不是商品住宅項目，有沒有商品房銷售許可證。不可聽信開發(fā)商諸如“可變更為國有土地”、“可變更為產權房

6、”的承諾，因為補辦土地出讓手續(xù)要通過國土資源部門的層層審核，有些集體土地變性國有土地還要經過省國土部門或國家國土部門審批，商品房經營用地還要經過招、拍、掛環(huán)節(jié)，所以存在很大的不確定性。4、購買“合作房”、“聯建房”要慎重案例：賀女士通過“中介”，相中了位于郊區(qū)附近一棟合作聯建二手“別墅房”，此樓獨門獨院、價格便宜、環(huán)境好，很快賀女士就同“中介”簽訂了“居間合同”?？膳c賣主一接洽，才知此房賣主僅有一份當初同開發(fā)商簽訂的“房屋買賣合同”和一張購房發(fā)票。分析：（）購買“合作聯建房”，特別是農村集體土地上合作開發(fā)的聯建房尤為注意，我國土地管理法明確規(guī)定：任何單位和個人進行建設需要使用的土地的，必須依法

7、申請使用國有土地，建設占用土地，如涉及農用土地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)；（）我國城市房地產管理法及有關司法解釋規(guī)定：集體所有土地，經依法征用轉為國有土地后方可有償出讓。集體土地的所有者違反規(guī)定擅自與他人簽訂土地使用權出讓合同的，應當認定合同無效；（）該房屋是某開發(fā)商與村里合作開發(fā)聯建，其性質為土地使用權出讓的特殊形式。該村在農用地轉為建設用地的過程中未辦理法定的手續(xù)，不具有法律效力，其土地上開發(fā)建設的房屋無法進行辦理有關房屋權屬方面的證明即房屋所有權證書。提醒：通過“中介”購房，首先要了解此房屋的土地性質是國有出讓土地還是集體土地，若是后者，最好不要購買；購買二手房，還要查詢

8、賣方有無此房屋的房屋所有權證書，若僅只有一份合同和一張發(fā)票，再便宜的房屋也不宜購買。5、海景“地產房”買不得案例：葉先生在海邊看中了某“生態(tài)小區(qū)”觀海房一棟兩家連體二層小樓房，有地下室、有車庫、有私家花園，一、二層居住用房，每平方米4980元，一套250平方米樓房125萬人民幣。經了解，此樓房屬于集體土地上開發(fā)的“地產房”，土地使用期只有50年，不僅辦不了房屋所有權證書，而且購房時還要繳納總房價的48%的土地使用費。分析：（）在集體土地上開發(fā)建設的“海景房”等“商品房”，辦不了法律認可的房屋所有權證書，因為它所占有的土地是集體土地，國家法律明確規(guī)定，集體土地不能用于商品房開發(fā)建設銷售；（）由于

9、是集體土地，沒有辦理土地征用和集體土地變性國有出讓土地手續(xù)，沒有向土地管理部門繳納土地出讓金，沒有取得國有土地使用證、商品房預（銷）售許可證，也就無法辦理國家法律認可的、國家建設部統(tǒng)一印制編號的、房地產管理部門（房地產交易所）登記備案并頒發(fā)的房屋所有權證；（）這些房屋所占土地往往是開發(fā)商從村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)租用集體土地（一般為年），葉先生除了購房款外，還要向開發(fā)商繳納購房款的土地使用費。而國家法律規(guī)定商品房居住用地為年，土地出讓金包含在每平方米的房價中，由開發(fā)此商品房的開發(fā)商一次性向政府土地管理部門繳納。王富利律師提醒：（）購買此類集體土地上開發(fā)的、辦不了房屋所有權證的“地產房”風險比較大，最好不要購買

10、；（）購買此類房屋最好的辦法是看其開發(fā)的小區(qū)是否具有商品房預（銷）售許可證，有了此證則證明此房所占土地必定是出讓的國有土地，可以辦理法律認可的房屋所有權證；（）必要時，可到房地產交易所查詢該樓盤是否已登記備案，若登記備案的，則可放心購買。6、購買“尾房”要留神“案例：前不久，小王購買了某小區(qū)一套開發(fā)商剩下的“尾房”，按規(guī)定的日期和開發(fā)商提供的有關手續(xù)到交易所辦理房屋產權證書，可一了解，此套房早在一年前就被開發(fā)商抵押給了銀行，非要等抵押解除后，再辦理產權證。分析：“尾房”產生的原因大致有三大類：一是“問題尾房”，如土地開發(fā)規(guī)劃等必備手續(xù)不齊或未交開發(fā)土地出讓金、戶型不合理、朝向差、樓層差等有問題

11、賣不出去的“尾房”；二是另有用途或留自用出租等沒打算賣的“尾房”；三是樓盤手續(xù)等本身沒有問題，但在營銷開始階段因多種原因沒有獲得市場認可而形成的“尾房”。碰到第一種類型手續(xù)不齊辦不了產權證的“尾房”，房子再好、價格再低，也不要購買；戶型、朝向、樓層不好，可以權衡利弊，綜合考慮再行定奪；第二、三種類型，只要價格合適，可以放心購買。王富利律師提醒：（）要重視尾房有關證件如手續(xù)信息的掌握，尾房的產權狀況對購房人尤為重要，購買時首先要確定房子的銷售手續(xù)和產權是否明晰；（）了解房子是否被抵押，如已被抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押；風險程度有多大，怎樣確保解除抵押后能辦到產權證；（）如果拍賣尾房，應當

12、弄清產權過戶手續(xù)是否已辦理等。7、購買“抵債房”有講究 “【案例】：老王從某建筑公司購買了某開發(fā)公司抵債給該建筑公司的一套抵債住房，購房合同是老王同某建筑公司簽的，購房發(fā)票也是某建筑公司開具的。老王拿這些手續(xù)到房地產交易部門根本辦不了房屋所有產權，究竟是什么原因？【分析】：上述里子起碼出現三個問題：第一，房地產轉讓的主題問題，房地產轉讓的主體只能是房地產權利人，開發(fā)公司抵給建筑公司的抵債房，既沒有辦理房屋所有權證，建筑公司難以成為房屋權利人；而且建筑公司又不具有房地產開發(fā)資質。沒有房屋銷售的權利，其所簽訂的購房合同無主體資格，因而是無效合同；第二，房屋銷售的代理問題。商品房的轉讓可以委托代理人

13、辦理，但必須有書面委托書，建筑公司既不受開發(fā)商的委托賣房，又沒有正式的書面委托書，自己簽約、開票賣房，沒有任何法律效力，因而無法辦理房屋所有權證；第三，房屋銷售的程序問題。商品房銷售必須實施房地產交易部門提供的標準示范合同文本，轉讓商品房必須到房地產交易本門辦理合同登記備案手續(xù)和辦理房屋所有權證。老王辦不了產權當屬意料之中。【王富利律師提醒】：購買“抵債房”要主意（1）此抵債房有無商品預（銷）售許可證，有了此證，證明國有土地使用證等四證齊全，可以辦理房屋所有權證；（2）簽合同，開發(fā)票一定要有合法的房地產轉讓主體，這個主體就是開發(fā)此抵債房的開發(fā)公司，買方一定要堅持同開發(fā)公司簽訂購房合同，堅持開發(fā)

14、公司提供統(tǒng)一的商品房銷售發(fā)票，有了這兩個才能進行備案、辦房屋所有權證；（3）同開發(fā)公司辦一個書面現金轉讓協(xié)議，以保證建筑公司收到款項后買方及時領取要是和房屋。8、“合同、發(fā)票”房能否辦產權 “【案例】：崔女士前不久開中了某中介提供的“二手房”，地段、戶型、價格都不錯，但此房只有合同、發(fā)票，崔女士不知此房能否辦理產權證，不敢貿然購買而猶豫不決?！痉治觥浚何覈鞘蟹康禺a管理法等法規(guī)明確規(guī)定，未依法登記領取房屋所有權證，一般這種“合同發(fā)票”房有兩種情況：一種是此房已同開發(fā)商簽好買賣合同，并交完款入住，開發(fā)商已在房地產交易所辦理登記備案，但購房者未到房地產交易所辦理購房合同簽證手續(xù)，并在合同落款處蓋上

15、房地產交易所合同簽證公章或辦了簽證手續(xù)而未及時辦理房屋所有權正；另一種是開發(fā)商因項目手續(xù)不全或欠交土地出讓金或集體上地未變性國有土地等手續(xù)而根本無法辦理其登記備案手續(xù)。前一種似乎風險小一點，只要督促原房主及時辦理房屋產權證后，再行通過產權過戶更名繳納各種稅費后轉給崔女士名下即可；后一種風險就大一些，要么只有等開發(fā)商交齊土地出讓金或變性為國有出讓土地等全部手續(xù)并正式在房地產交易所辦理了登記備案手續(xù)后，再行購買；要么，開發(fā)商根本無法辦理登記備案，購買了無法辦理房屋所有權證?！就醺焕蓭熖嵝选浚嘿徺I“二手房”最好購買有房屋所有權證的房屋，只要房地產交易所可以過戶更名轉讓至自己名下，就可以確保自己的權

16、益不受任何影響。9、經濟適用住房不滿5年買不得 “【案例】：袁女士通過朋友.介紹，想購買李某去年第一批搖號中房，位于泡崖（查看地圖）小區(qū)一套經濟適用住房，每平方米要價3600元。因為經濟適用房5年后才能上市交易并可以辦理房屋過戶手續(xù)，李某提出，先簽訂房屋買賣合同并公證，買方繳納全款后入住該房屋，待5年期滿國家允許上市交易后，再辦理房屋產權手續(xù)。袁女士猶豫不決。  【分析】：此經濟適用房袁女士不僅不能購買，而且李某房屋在5年之內也不能出售。（1）經濟適用房是政府供應中低收入家庭住房困難的保障性住房，在入圍、搖號、選房、購買上都有一定的限制條件，每個中低收入家庭只有一次機會；（2）國家、

17、大連市經濟適用房管理辦法明確規(guī)定，在辦得房屋所有權證5年之后才可上市出售，購房人須按成交價的1%繳納土地出讓金，房產營業(yè)稅等稅費也須正常繳納，且售房家庭不能再次申請經濟適用住房；（3）合同法規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。李某與袁女士房屋買賣合同不僅是無效合同，而且無效合同根本無法辦理公證手續(xù)，沒有任何法律效力【王富利律師提醒】：購買類似有著嚴格上市交易條件的經濟適用房、限價商品房、單位集資房等政策性住房的，一定要按照有關規(guī)定年限才能購買，千萬不要聽信“先簽合同、公證、交款，五年以后再辦過戶手續(xù)”的承諾。否則，一旦五年中有任何閃失，受損失最大的還是購房10、經濟適用住房不滿5年換不得【案例】：楊先生去年通過申請搖號一套60多平方米經濟適用房，因無錢購買，想把此房的“購買權”讓給鄰居，鄰居再將自己的一套30平方米的舊房換給他，以解決自己的居住問題，可一問，不僅不行，而且還有可能失去購買指標？【分析】：這種擅自將經濟適用房購買權調換它房的行為是違反國家有關規(guī)定的，其房屋過戶登記也是不可能進行的。（1）楊先生申請的經濟適用房是政府根據楊先生的現行居住狀況而給予的一種住房保障優(yōu)惠，除了楊先生外，其他人無權享受這種“購買權”，因而，雙方所換購行為有悖于經濟適用房的有關規(guī)定；（2）即使換購成功，其鄰居