實(shí)踐中常見(jiàn)的房屋買賣合同無(wú)效的情形(共10頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上1、 農(nóng)村集體土地不可擅自用于商品房開(kāi)發(fā) 案例：某開(kāi)發(fā)公司同某鄉(xiāng)合作開(kāi)發(fā)了一塊屬于鄉(xiāng)級(jí)所有的農(nóng)村集體土地，公司出錢、鄉(xiāng)政府出地，開(kāi)發(fā)了100多棟帶大棚的二層“洋房”公開(kāi)銷售，吸引了許多城市居民前去購(gòu)買。集體土地可以進(jìn)行“商品房”開(kāi)發(fā)公開(kāi)銷售嗎？分析：這種“商品房”的開(kāi)發(fā)及銷售均系違法行為，不具有法律效力，其房屋銷售合同為無(wú)效合同。其理由：（1）根據(jù)我國(guó)土地管理法的規(guī)定，任何單位和個(gè)人建設(shè)需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。建設(shè)占用土地，如是農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；（）農(nóng)用地的轉(zhuǎn)用必須符合土地利用總體規(guī)劃，在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具

2、體建設(shè)項(xiàng)目用地應(yīng)由市、縣人民政府批準(zhǔn)，并依法辦理土地征用、補(bǔ)償手續(xù)；（）根據(jù)我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，集體所有土地經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后方可有償出讓，即交納入地出讓金；（）沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目嚴(yán)禁市場(chǎng)銷售，城市居民購(gòu)買農(nóng)民房不受法律保護(hù)。王富利律師提醒：（）購(gòu)房商品房一定要查詢?cè)擁?xiàng)目是否具有商品房預(yù)（銷）售許可證，有了此證，表明國(guó)有土地使用證、規(guī)劃許可證等四證齊全，此房可以辦理房屋所有權(quán)證；（）事先可到房地產(chǎn)交易所官方網(wǎng)上查詢，若網(wǎng)上未登記備案，則最好不要購(gòu)買。2、工業(yè)用地上建住宅最好別買案例：前不久，王先生看中了市郊某工業(yè)園區(qū)內(nèi)一棟獨(dú)門獨(dú)院“公寓式”小樓，價(jià)格低、環(huán)境好、距離市區(qū)又近

3、，可一了解，此房土地性質(zhì)為工業(yè)用地，房屋產(chǎn)權(quán)證是“辦公用房產(chǎn)權(quán)證”，不能按揭貸款，還無(wú)法遷入戶口。是買還是不買，王先生陷入了兩難之中。 ”的房屋，最好不要購(gòu)買。第一，此房屋的土地性質(zhì)為工業(yè)用地，國(guó)家規(guī)定嚴(yán)禁在工業(yè)用地上開(kāi)發(fā)建設(shè)除工業(yè)廠房、工業(yè)辦公用房、工業(yè)配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二，雖然工業(yè)用地上可以建造不超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地，可以辦出辦公用房的產(chǎn)權(quán)證，但和普通住宅產(chǎn)權(quán)證書(shū)完全兩樣，一旦消費(fèi)者購(gòu)買了此類房屋，日后將面臨諸多問(wèn)題，如：銀行一般不予按揭貸款，無(wú)法公證、小孩上學(xué)，使用水、電、煤、暖氣等配套將全部按照工業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)繳納，要比生活用房貴

4、不少。王富利律師提醒：購(gòu)買商品住房土地用地性質(zhì)不可忽視。工業(yè)用地國(guó)家規(guī)定使用期限為年，居住用地使用期限為年。此類房屋不享受住宅用地使用年期滿自動(dòng)續(xù)期的權(quán)利。3、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋不受法律保護(hù)案例：幾年前，劉女士在旅順北路購(gòu)買了一棟平方米帶大棚的兩層“小洋房”。最近，因生意需要，想貸點(diǎn)款，銀行卻以該房屋產(chǎn)權(quán)證不是國(guó)家法律認(rèn)可、房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證為由，不予以貸款。劉女士這才知道自己購(gòu)買的樓房的產(chǎn)權(quán)證是鄉(xiāng)一級(jí)政府頒發(fā)的所謂“地產(chǎn)小產(chǎn)權(quán)證”的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。分析：諸如此類的“大棚房”、“生態(tài)房”、“農(nóng)業(yè)園”一般都是打著農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的旗號(hào)，在農(nóng)村集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，由于此類房屋所用土地沒(méi)有變性

5、為國(guó)有土地，沒(méi)有向土地管理部門繳納土地出讓金，沒(méi)有取得國(guó)有土地使用證，因而無(wú)法辦出國(guó)家法律認(rèn)可的、享有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，并由房地產(chǎn)管理部門（房地產(chǎn)交易所）正式頒發(fā)、國(guó)家建設(shè)部統(tǒng)一印制的房屋所有權(quán)證。一是從法律角度講，“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋不受法律保護(hù)。二是從日常生活講，“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋不能公證、不能貸款、無(wú)法體現(xiàn)個(gè)人財(cái)產(chǎn)。三是周邊的配套設(shè)施不完善。王富利律師提醒：消費(fèi)者在購(gòu)買房屋前要弄清楚土地性質(zhì)，分清居住用地、工業(yè)用地和出讓土地、劃撥土地的界限，要弄清房屋所有土地性質(zhì)是不是國(guó)有出讓土地，是不是商品住宅項(xiàng)目，有沒(méi)有商品房銷售許可證。不可聽(tīng)信開(kāi)發(fā)商諸如“可變更為國(guó)有土地”、“可變更為產(chǎn)權(quán)房

6、”的承諾，因?yàn)檠a(bǔ)辦土地出讓手續(xù)要通過(guò)國(guó)土資源部門的層層審核，有些集體土地變性國(guó)有土地還要經(jīng)過(guò)省國(guó)土部門或國(guó)家國(guó)土部門審批，商品房經(jīng)營(yíng)用地還要經(jīng)過(guò)招、拍、掛環(huán)節(jié)，所以存在很大的不確定性。4、購(gòu)買“合作房”、“聯(lián)建房”要慎重案例：賀女士通過(guò)“中介”，相中了位于郊區(qū)附近一棟合作聯(lián)建二手“別墅房”，此樓獨(dú)門獨(dú)院、價(jià)格便宜、環(huán)境好，很快賀女士就同“中介”簽訂了“居間合同”?？膳c賣主一接洽，才知此房賣主僅有一份當(dāng)初同開(kāi)發(fā)商簽訂的“房屋買賣合同”和一張購(gòu)房發(fā)票。分析：（）購(gòu)買“合作聯(lián)建房”，特別是農(nóng)村集體土地上合作開(kāi)發(fā)的聯(lián)建房尤為注意，我國(guó)土地管理法明確規(guī)定：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用的土地的，必須依法

7、申請(qǐng)使用國(guó)有土地，建設(shè)占用土地，如涉及農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；（）我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法及有關(guān)司法解釋規(guī)定：集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后方可有償出讓。集體土地的所有者違反規(guī)定擅自與他人簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效；（）該房屋是某開(kāi)發(fā)商與村里合作開(kāi)發(fā)聯(lián)建，其性質(zhì)為土地使用權(quán)出讓的特殊形式。該村在農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的過(guò)程中未辦理法定的手續(xù)，不具有法律效力，其土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋無(wú)法進(jìn)行辦理有關(guān)房屋權(quán)屬方面的證明即房屋所有權(quán)證書(shū)。提醒：通過(guò)“中介”購(gòu)房，首先要了解此房屋的土地性質(zhì)是國(guó)有出讓土地還是集體土地，若是后者，最好不要購(gòu)買；購(gòu)買二手房，還要查詢

8、賣方有無(wú)此房屋的房屋所有權(quán)證書(shū)，若僅只有一份合同和一張發(fā)票，再便宜的房屋也不宜購(gòu)買。5、海景“地產(chǎn)房”買不得案例：葉先生在海邊看中了某“生態(tài)小區(qū)”觀海房一棟兩家連體二層小樓房，有地下室、有車庫(kù)、有私家花園，一、二層居住用房，每平方米4980元，一套250平方米樓房125萬(wàn)人民幣。經(jīng)了解，此樓房屬于集體土地上開(kāi)發(fā)的“地產(chǎn)房”，土地使用期只有50年，不僅辦不了房屋所有權(quán)證書(shū)，而且購(gòu)房時(shí)還要繳納總房?jī)r(jià)的48%的土地使用費(fèi)。分析：（）在集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的“海景房”等“商品房”，辦不了法律認(rèn)可的房屋所有權(quán)證書(shū)，因?yàn)樗加械耐恋厥羌w土地，國(guó)家法律明確規(guī)定，集體土地不能用于商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)銷售；（）由于

9、是集體土地，沒(méi)有辦理土地征用和集體土地變性國(guó)有出讓土地手續(xù)，沒(méi)有向土地管理部門繳納土地出讓金，沒(méi)有取得國(guó)有土地使用證、商品房預(yù)（銷）售許可證，也就無(wú)法辦理國(guó)家法律認(rèn)可的、國(guó)家建設(shè)部統(tǒng)一印制編號(hào)的、房地產(chǎn)管理部門（房地產(chǎn)交易所）登記備案并頒發(fā)的房屋所有權(quán)證；（）這些房屋所占土地往往是開(kāi)發(fā)商從村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)租用集體土地（一般為年），葉先生除了購(gòu)房款外，還要向開(kāi)發(fā)商繳納購(gòu)房款的土地使用費(fèi)。而國(guó)家法律規(guī)定商品房居住用地為年，土地出讓金包含在每平方米的房?jī)r(jià)中，由開(kāi)發(fā)此商品房的開(kāi)發(fā)商一次性向政府土地管理部門繳納。王富利律師提醒：（）購(gòu)買此類集體土地上開(kāi)發(fā)的、辦不了房屋所有權(quán)證的“地產(chǎn)房”風(fēng)險(xiǎn)比較大，最好不要購(gòu)買

10、；（）購(gòu)買此類房屋最好的辦法是看其開(kāi)發(fā)的小區(qū)是否具有商品房預(yù)（銷）售許可證，有了此證則證明此房所占土地必定是出讓的國(guó)有土地，可以辦理法律認(rèn)可的房屋所有權(quán)證；（）必要時(shí)，可到房地產(chǎn)交易所查詢?cè)摌潜P(pán)是否已登記備案，若登記備案的，則可放心購(gòu)買。6、購(gòu)買“尾房”要留神“案例：前不久，小王購(gòu)買了某小區(qū)一套開(kāi)發(fā)商剩下的“尾房”，按規(guī)定的日期和開(kāi)發(fā)商提供的有關(guān)手續(xù)到交易所辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，可一了解，此套房早在一年前就被開(kāi)發(fā)商抵押給了銀行，非要等抵押解除后，再辦理產(chǎn)權(quán)證。分析：“尾房”產(chǎn)生的原因大致有三大類：一是“問(wèn)題尾房”，如土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃等必備手續(xù)不齊或未交開(kāi)發(fā)土地出讓金、戶型不合理、朝向差、樓層差等有問(wèn)題

11、賣不出去的“尾房”；二是另有用途或留自用出租等沒(méi)打算賣的“尾房”；三是樓盤(pán)手續(xù)等本身沒(méi)有問(wèn)題，但在營(yíng)銷開(kāi)始階段因多種原因沒(méi)有獲得市場(chǎng)認(rèn)可而形成的“尾房”。碰到第一種類型手續(xù)不齊辦不了產(chǎn)權(quán)證的“尾房”，房子再好、價(jià)格再低，也不要購(gòu)買；戶型、朝向、樓層不好，可以權(quán)衡利弊，綜合考慮再行定奪；第二、三種類型，只要價(jià)格合適，可以放心購(gòu)買。王富利律師提醒：（）要重視尾房有關(guān)證件如手續(xù)信息的掌握，尾房的產(chǎn)權(quán)狀況對(duì)購(gòu)房人尤為重要，購(gòu)買時(shí)首先要確定房子的銷售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰；（）了解房子是否被抵押，如已被抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押；風(fēng)險(xiǎn)程度有多大，怎樣確保解除抵押后能辦到產(chǎn)權(quán)證；（）如果拍賣尾房，應(yīng)當(dāng)

12、弄清產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)是否已辦理等。7、購(gòu)買“抵債房”有講究 “【案例】：老王從某建筑公司購(gòu)買了某開(kāi)發(fā)公司抵債給該建筑公司的一套抵債住房，購(gòu)房合同是老王同某建筑公司簽的，購(gòu)房發(fā)票也是某建筑公司開(kāi)具的。老王拿這些手續(xù)到房地產(chǎn)交易部門根本辦不了房屋所有產(chǎn)權(quán)，究竟是什么原因？【分析】：上述里子起碼出現(xiàn)三個(gè)問(wèn)題：第一，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主題問(wèn)題，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體只能是房地產(chǎn)權(quán)利人，開(kāi)發(fā)公司抵給建筑公司的抵債房，既沒(méi)有辦理房屋所有權(quán)證，建筑公司難以成為房屋權(quán)利人；而且建筑公司又不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。沒(méi)有房屋銷售的權(quán)利，其所簽訂的購(gòu)房合同無(wú)主體資格，因而是無(wú)效合同；第二，房屋銷售的代理問(wèn)題。商品房的轉(zhuǎn)讓可以委托代理人

13、辦理，但必須有書(shū)面委托書(shū)，建筑公司既不受開(kāi)發(fā)商的委托賣房，又沒(méi)有正式的書(shū)面委托書(shū)，自己簽約、開(kāi)票賣房，沒(méi)有任何法律效力，因而無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證；第三，房屋銷售的程序問(wèn)題。商品房銷售必須實(shí)施房地產(chǎn)交易部門提供的標(biāo)準(zhǔn)示范合同文本，轉(zhuǎn)讓商品房必須到房地產(chǎn)交易本門辦理合同登記備案手續(xù)和辦理房屋所有權(quán)證。老王辦不了產(chǎn)權(quán)當(dāng)屬意料之中?！就醺焕蓭熖嵝选浚嘿?gòu)買“抵債房”要主意（1）此抵債房有無(wú)商品預(yù)（銷）售許可證，有了此證，證明國(guó)有土地使用證等四證齊全，可以辦理房屋所有權(quán)證；（2）簽合同，開(kāi)發(fā)票一定要有合法的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主體，這個(gè)主體就是開(kāi)發(fā)此抵債房的開(kāi)發(fā)公司，買方一定要堅(jiān)持同開(kāi)發(fā)公司簽訂購(gòu)房合同，堅(jiān)持開(kāi)發(fā)

14、公司提供統(tǒng)一的商品房銷售發(fā)票，有了這兩個(gè)才能進(jìn)行備案、辦房屋所有權(quán)證；（3）同開(kāi)發(fā)公司辦一個(gè)書(shū)面現(xiàn)金轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以保證建筑公司收到款項(xiàng)后買方及時(shí)領(lǐng)取要是和房屋。8、“合同、發(fā)票”房能否辦產(chǎn)權(quán) “【案例】：崔女士前不久開(kāi)中了某中介提供的“二手房”，地段、戶型、價(jià)格都不錯(cuò)，但此房只有合同、發(fā)票，崔女士不知此房能否辦理產(chǎn)權(quán)證，不敢貿(mào)然購(gòu)買而猶豫不決。【分析】：我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法等法規(guī)明確規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，一般這種“合同發(fā)票”房有兩種情況：一種是此房已同開(kāi)發(fā)商簽好買賣合同，并交完款入住，開(kāi)發(fā)商已在房地產(chǎn)交易所辦理登記備案，但購(gòu)房者未到房地產(chǎn)交易所辦理購(gòu)房合同簽證手續(xù)，并在合同落款處蓋上

15、房地產(chǎn)交易所合同簽證公章或辦了簽證手續(xù)而未及時(shí)辦理房屋所有權(quán)正；另一種是開(kāi)發(fā)商因項(xiàng)目手續(xù)不全或欠交土地出讓金或集體上地未變性國(guó)有土地等手續(xù)而根本無(wú)法辦理其登記備案手續(xù)。前一種似乎風(fēng)險(xiǎn)小一點(diǎn)，只要督促原房主及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證后，再行通過(guò)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶更名繳納各種稅費(fèi)后轉(zhuǎn)給崔女士名下即可；后一種風(fēng)險(xiǎn)就大一些，要么只有等開(kāi)發(fā)商交齊土地出讓金或變性為國(guó)有出讓土地等全部手續(xù)并正式在房地產(chǎn)交易所辦理了登記備案手續(xù)后，再行購(gòu)買；要么，開(kāi)發(fā)商根本無(wú)法辦理登記備案，購(gòu)買了無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證?！就醺焕蓭熖嵝选浚嘿?gòu)買“二手房”最好購(gòu)買有房屋所有權(quán)證的房屋，只要房地產(chǎn)交易所可以過(guò)戶更名轉(zhuǎn)讓至自己名下，就可以確保自己的權(quán)

16、益不受任何影響。9、經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年買不得 “【案例】：袁女士通過(guò)朋友.介紹，想購(gòu)買李某去年第一批搖號(hào)中房，位于泡崖（查看地圖）小區(qū)一套經(jīng)濟(jì)適用住房，每平方米要價(jià)3600元。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房5年后才能上市交易并可以辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，李某提出，先簽訂房屋買賣合同并公證，買方繳納全款后入住該房屋，待5年期滿國(guó)家允許上市交易后，再辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。袁女士猶豫不決。  【分析】：此經(jīng)濟(jì)適用房袁女士不僅不能購(gòu)買，而且李某房屋在5年之內(nèi)也不能出售。（1）經(jīng)濟(jì)適用房是政府供應(yīng)中低收入家庭住房困難的保障性住房，在入圍、搖號(hào)、選房、購(gòu)買上都有一定的限制條件，每個(gè)中低收入家庭只有一次機(jī)會(huì)；（2）國(guó)家、

17、大連市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法明確規(guī)定，在辦得房屋所有權(quán)證5年之后才可上市出售，購(gòu)房人須按成交價(jià)的1%繳納土地出讓金，房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)也須正常繳納，且售房家庭不能再次申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房；（3）合同法規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。李某與袁女士房屋買賣合同不僅是無(wú)效合同，而且無(wú)效合同根本無(wú)法辦理公證手續(xù)，沒(méi)有任何法律效力【王富利律師提醒】：購(gòu)買類似有著嚴(yán)格上市交易條件的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、單位集資房等政策性住房的，一定要按照有關(guān)規(guī)定年限才能購(gòu)買，千萬(wàn)不要聽(tīng)信“先簽合同、公證、交款，五年以后再辦過(guò)戶手續(xù)”的承諾。否則，一旦五年中有任何閃失，受損失最大的還是購(gòu)房10、經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年換不得【案例】：楊先生去年通過(guò)申請(qǐng)搖號(hào)一套60多平方米經(jīng)濟(jì)適用房，因無(wú)錢購(gòu)買，想把此房的“購(gòu)買權(quán)”讓給鄰居，鄰居再將自己的一套30平方米的舊房換給他，以解決自己的居住問(wèn)題，可一問(wèn)，不僅不行，而且還有可能失去購(gòu)買指標(biāo)？【分析】：這種擅自將經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買權(quán)調(diào)換它房的行為是違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定的，其房屋過(guò)戶登記也是不可能進(jìn)行的。（1）楊先生申請(qǐng)的經(jīng)濟(jì)適用房是政府根據(jù)楊先生的現(xiàn)行居住狀況而給予的一種住房保障優(yōu)惠，除了楊先生外，其他人無(wú)權(quán)享受這種“購(gòu)買權(quán)”，因而，雙方所換購(gòu)行為有悖于經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)規(guī)定；（2）即使換購(gòu)成功，其鄰居