對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)效率的評(píng)估與分析

1、    對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)效率的評(píng)估與分析    賴育華摘要：通過cobb-douglas生產(chǎn)函數(shù)方法的經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析模型，對(duì)19972006年間我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)效率進(jìn)行評(píng)估分析。結(jié)果表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在這十年的發(fā)展呈良好上升勢(shì)態(tài)，但產(chǎn)出總量的增長(zhǎng)大部分來自資本投入的增加，勞動(dòng)投入l平均貢獻(xiàn)了10.33%，科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率只有9% 。但這種計(jì)量分析方法為其它經(jīng)濟(jì)效率的研究提供了有益的借鑒。關(guān)鍵詞：cobb-douglas生產(chǎn)函數(shù)，增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率，經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析引言近幾年來,高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率和良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量可以推動(dòng)城市化規(guī)模的不斷擴(kuò)大,大量農(nóng)轉(zhuǎn)非人口涌入

2、城市必然要實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi),從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來新的購(gòu)買力需求。我國(guó)的房地產(chǎn)不斷得到發(fā)展壯大。分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，特別是評(píng)估它的生產(chǎn)技術(shù)效率，是經(jīng)濟(jì)計(jì)量研究工作中一個(gè)相當(dāng)重要的問題。參數(shù)法是根據(jù)實(shí)際數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)和數(shù)學(xué)手段的可行性，建立數(shù)學(xué)模型，假定一種函數(shù)形式，通常是指數(shù)，對(duì)數(shù)或多項(xiàng)式等，如cobb-douglas方程，作為生產(chǎn)目標(biāo)方程，然后利用回歸分析求得方程中的有關(guān)參數(shù)，最后比較實(shí)際數(shù)據(jù)與生產(chǎn)目標(biāo)函數(shù)的關(guān)系即可進(jìn)行效率分析。對(duì)19972006年間我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展進(jìn)行技術(shù)效率方面的分析和研究。一、數(shù)學(xué)模型的建立cobb-douglas生產(chǎn)函數(shù)方法，用以計(jì)量分析經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的生產(chǎn)效率。由于它概

3、念明確，數(shù)學(xué)手段可行，模型構(gòu)造簡(jiǎn)單，隨后又有許多研究者拓展了他的思路，將其發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析中相當(dāng)重要的一個(gè)分支，它適用于多投入單產(chǎn)出的結(jié)構(gòu)模型，先以單位產(chǎn)出所消耗的各個(gè)投入量為坐標(biāo)，分析所有數(shù)據(jù)點(diǎn)的分布，以適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)方法找到最佳效率邊界，比較各實(shí)際數(shù)據(jù)點(diǎn)與此邊界的幾何關(guān)系即可以計(jì)算出相應(yīng)的效率值。cobb-douglas生產(chǎn)函數(shù)是以勞動(dòng)和資本為主要生產(chǎn)要素，建立指數(shù)關(guān)系的生產(chǎn)函數(shù)模型，表達(dá)式如下：（1）其中：q表示產(chǎn)出；l和k分別表示勞動(dòng)和資本投入量；a則表示平均生產(chǎn)技術(shù)水平，；和分別是q相對(duì)于l和k的彈性。對(duì)原方程兩邊取對(duì)數(shù)（變?yōu)榫€性關(guān)系），將統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)代入（2），線性回歸即可確定參數(shù)a、

4、和。lnq=lna+lnl+lnk(2)在這里，代表產(chǎn)出的勞動(dòng)彈性，即勞動(dòng)收入占總收入的比重。代表產(chǎn)出的資本彈性，即資本收入占總收入的比重。同時(shí)，可以solow余值法計(jì)算增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率，表達(dá)式如下：增長(zhǎng)速度方程： （3）增量形式表示： （4）二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)這里依據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒中的數(shù)據(jù)資料，定義如下：產(chǎn)出(q)-取年總收入， 它是年鑒中反映房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出的指標(biāo)。投入(l)-取總從業(yè)人數(shù)，它用以衡量相對(duì)于該產(chǎn)出的人工投入狀況。投入(k)-取投資額完成額，它反映了相對(duì)于該產(chǎn)出的資本投入量。表1 中國(guó)房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(19972006)從表中可以看到，這十年來，我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展迅速，其年總產(chǎn)值呈明顯

5、增長(zhǎng)趨勢(shì)，2006年較1997年增長(zhǎng)了8.13倍。相對(duì)而言，人工投入的增加就緩得多, 2006年較1997年增長(zhǎng)了2.34倍； 資本投入也明顯增長(zhǎng)趨勢(shì)，2006年較1997年增長(zhǎng)了6.11倍。利用cobb-douglas方程求得方程中的有關(guān)參數(shù)回歸計(jì)算得此10年的生產(chǎn)函數(shù)對(duì)數(shù)方程：lnq=-2.0490+0.7745lnl+0.8044lnk（5）擬合方程的檢驗(yàn)值：檢驗(yàn)項(xiàng) 檢驗(yàn)值multiple r 09981r2 09962adjusted r2 09951standard error 00514由表1總收入和公式（5）得：這十年來，我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展迅速，其年總產(chǎn)值呈明顯增長(zhǎng)趨勢(shì)，2006年

6、較1997年增長(zhǎng)了8.13倍,基本上是穩(wěn)步增長(zhǎng)。由表1的數(shù)據(jù)可得：從圖表中來看，2006年的從業(yè)人數(shù)是1997年的2.34倍，2004年相對(duì)增長(zhǎng)幅度最大，而2005年比2004年稍有下降。由表1的數(shù)據(jù)可得：在投入方面，2006年的投資額是1997年的6.11倍，投入產(chǎn)出增長(zhǎng)率的差距反映了生產(chǎn)效率的提高4。三、計(jì)算結(jié)果及分析由表1的數(shù)據(jù)代如公式（3）、（4）可得出投入-產(chǎn)出的增量和增長(zhǎng)率見下表：1.產(chǎn)出q的絕對(duì)增長(zhǎng)在2004年達(dá)到最大（4177.1874億元)，勞動(dòng)投入l的增長(zhǎng)則以2004年最大(38.0073萬人)，資本投入k也在2004年增長(zhǎng)最大(3004.4507億元)。2.相對(duì)增長(zhǎng)率方面

7、，產(chǎn)出q、人工投入l在2004年達(dá)到最大而資本投入k在2003年達(dá)到最大，分別達(dá)到45.72%、31.53%和30.33%。只有人工投入在2005年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的年頭。反映科技進(jìn)步項(xiàng)的對(duì)增長(zhǎng)率在2002年表現(xiàn)最為顯著，而1999年則表現(xiàn)不佳。3.在產(chǎn)出q的年增長(zhǎng)27.03%中，考慮和的影響，按絕對(duì)數(shù)值分析，勞動(dòng)投入l平均貢獻(xiàn)了10.33%，資本投入k貢獻(xiàn)了22.41%，而科技進(jìn)步貢獻(xiàn)了2.44%。換言之，人工l、資本k和科技進(jìn)步a對(duì)產(chǎn)出增長(zhǎng)的相對(duì)貢獻(xiàn)率分別為8.1%、82.91%和9%。4.l和k的貢獻(xiàn)分別來自從業(yè)人員和資金投入的增加，科技進(jìn)步a的貢獻(xiàn)則包括教育的發(fā)展、培訓(xùn)的普及、勞動(dòng)力素質(zhì)的提

8、高、資金使用效率提高、生產(chǎn)技術(shù)水平的提高、操作工藝的進(jìn)步以及管理水平的提高等。結(jié)束語(yǔ)雖然總體增長(zhǎng)迅速，但產(chǎn)出總量的增長(zhǎng)大部分來自資本投入的增加，科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率只有9%，作用仍嫌不足。因此，雖然近幾年來來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，面對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)即將面臨新的挑戰(zhàn)，再簡(jiǎn)單重復(fù)以前發(fā)展的老路肯定是行不通的，這就要求今后更應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)涵改造，靠存量的調(diào)整與優(yōu)化，提高生產(chǎn)率，主要措施是精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)管理，節(jié)約資源，減少消耗，提高質(zhì)量，開發(fā)新技術(shù)新產(chǎn)品，提高人員智力水平，逐漸向集約型轉(zhuǎn)變，走可持續(xù)發(fā)展之路。參考文獻(xiàn)：1 wang y.s. assessment and analysis of the productive technical efficiency of the construction industry in china2 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，19972007注：文章內(nèi)所有公式及圖表請(qǐng)以pdf形式查看。城市建設(shè)理論研究2011年