酒埠江旅游區(qū)星級酒店與旅游商貿(mào)城建設(shè)項目.doc

1、酒埠江旅游區(qū)星級酒店與旅游商貿(mào)城建設(shè)項目市場論證報告        一、基本情況      1、項目由來     2011年4月29日，攸縣人民政府與攸縣澳苑投資開發(fā)有限公司（以下簡稱“澳苑公司"）簽訂酒埠江旅游區(qū)星級酒店及旅游商貿(mào)城建設(shè)合同書,后由澳苑公司墊資,攸縣土地儲備中心委托酒埠江鎮(zhèn)征地拆遷，共征地60。3839畝，除征地范圍道路13畝用地納入旅游環(huán)線審批，其他土地約47畝由澳苑公司墊資,分為“酒埠江旅游酒店一期用地”和“酒埠江東塘普通住宅小區(qū)”兩個項目報批后統(tǒng)一掛牌

2、給澳苑公司。依照合同,項目掛牌供地,用地性質(zhì)為出讓，土地60用于酒店40%用于房地產(chǎn)開發(fā)。為支持酒店建設(shè)，攸縣政府只收澳苑公司土地成本費，高出土地成本部分的出讓金全部獎給澳苑公司建酒店，攸縣政府還免酒店項目的建設(shè)稅費和營業(yè)后前三年的經(jīng)營稅.酒店及商貿(mào)城建筑規(guī)劃面積67800，攸縣發(fā)改委批準了總建筑面積67800，其中酒店建筑面積33800（一期17600，二期16200),商貿(mào)城34000的立項。      2、所在鎮(zhèn)的基本情況     酒埠江鎮(zhèn)地處攸縣中東部，距株洲市110公里，衡陽市140公里，縣城40公里，是攸縣中東部水系、公路

3、的匯集地。境內(nèi)交通發(fā)達，岳汝高速距鎮(zhèn)3公里、106國道9公里通過，境內(nèi)還有s315線、旅游環(huán)線、東排線等道路.鎮(zhèn)區(qū)即酒埠江旅游景區(qū)門戶區(qū),項目地位于景區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)接壤處。酒埠江是通往產(chǎn)煤重鎮(zhèn)黃豐橋、巒山的咽喉，交通十分便利。酒埠江鎮(zhèn)總面積142。6平方公里，轄25個行政村（居委會）,總?cè)丝?0786人，鎮(zhèn)區(qū)常住人口約8000人，非常住人口3000多人。酒埠江鎮(zhèn)經(jīng)濟較為發(fā)達，是攸縣的老工業(yè)基地,境內(nèi)有鋼廠、水泥廠、電站。酒埠江鎮(zhèn)毗鄰工業(yè)重鎮(zhèn)網(wǎng)嶺，直通黃豐橋、蘭村與巒山三大煤區(qū)，是網(wǎng)嶺工業(yè)園區(qū)和黃、蘭、巒煤區(qū)生活、休閑、居住的天然后花園。      3、商貿(mào)城所

4、推出的房型     商貿(mào)城是酒店的配套建設(shè)項目。酒店自籌資金建設(shè)；商貿(mào)城開發(fā)房地產(chǎn)吸納社會資金建設(shè)，所生利潤用于彌補酒店建設(shè)資金上的不足。     酒店及商貿(mào)城總用地約47畝（不含征地內(nèi)13畝道路用地），其中商貿(mào)城用地約19畝，除酒店自留32空門面（其中文化路20空，酒仙湖大道7空，三中路5空）,商貿(mào)城可向市場推出130多空門面(即38米寬的酒仙湖大道規(guī)劃商鋪80多空,30米寬的文化路20余空商鋪，17米寬三中街約30多空商鋪），按照規(guī)劃設(shè)計方案，商貿(mào)城實際規(guī)劃建筑面積超過30000，若規(guī)劃與批準存在差異的以實際批準為準。 

5、       二、影響房地產(chǎn)市場的背景要素     （一）制約性要素      (1）房地產(chǎn)宏觀政策。近年來,國家限購限貸政策已經(jīng)影響到末端城市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，攸縣也面臨空前考驗，特別是在市場購買力相對弱化的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，房地產(chǎn)開發(fā)不能不考慮政策性制約因素。      （2）項目地房地產(chǎn)開發(fā)初始性制約      酒埠江鎮(zhèn)系老工業(yè)基地,受國家產(chǎn)能政策調(diào)整和國企改制的影響，該鎮(zhèn)經(jīng)歷了由盛到衰的歷程，境內(nèi)存活企業(yè)處境艱

6、難。受之影響，該鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)尚處初始階段，加上市政建設(shè)滯后，鎮(zhèn)區(qū)布局不合理成南北分割狀,制約了地方的社會經(jīng)濟發(fā)展.      發(fā)展旅游特色地產(chǎn)是酒埠江大旅游開發(fā)和大建制鎮(zhèn)建設(shè)的必然趨勢，但項目地房地產(chǎn)業(yè)初始性制約性因素不容忽視。      （二）良性要素       1、AAAA級景區(qū)的強勢依托。酒埠江旅游景區(qū)奇山勝水、深洞怪石、幽雅古剎、珍稀植被，風(fēng)景殊勝，享有“西有張家界、東有酒埠江”美譽。景區(qū)的一山一水、一草一木均當(dāng)?shù)闷鹨粋€“奇”字而無纖毫愧色。酒埠江蒞臨AAAA級景區(qū),

7、自然景觀豐富，氣候宜人；境內(nèi)民俗純樸，古風(fēng)猶存；景區(qū)莽莽森林，飛禽走獸,千年古剎，神奇溶洞神奇百出，是人類居住休閑的風(fēng)水寶地。酒店及商貿(mào)城項目選址于酒埠江鎮(zhèn)中心區(qū)兼景區(qū)的門戶區(qū)無疑是最佳選擇.       2、大建制鎮(zhèn)建設(shè)的必然趨勢。據(jù)了解，國內(nèi)聞名的旅游區(qū)均以重鎮(zhèn)建設(shè)為依托，走“以鎮(zhèn)（區(qū)）活景（點）,景鎮(zhèn)同步開發(fā)”的旅游開發(fā)之路。如：南岳以衡山縣為依托,張家界以張家界市為依托，廬山以九江市為依托.酒埠江是旅游區(qū)的主景區(qū)與門戶區(qū)所在地，學(xué)習(xí)知名旅游區(qū)成功經(jīng)驗，走知名旅游區(qū)成功之路，把酒埠江鎮(zhèn)升格成整個旅游區(qū)依托發(fā)展的副縣級行政重鎮(zhèn)，將其建成景區(qū)游客吃住玩

8、樂園，打造成與網(wǎng)嶺工業(yè)重鎮(zhèn)并駕齊驅(qū)的攸縣中東部政治經(jīng)濟社會“雙子樓”，是攸縣縣委政府深度開發(fā)旅游的必然選擇。無疑大建制鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展趨勢對項目的開發(fā)建設(shè)的影響是決定性的。       3、區(qū)位優(yōu)勢     （1)項目的選址優(yōu)勢.酒埠江星級酒店與商貿(mào)城建設(shè)項目蒞臨鎮(zhèn)區(qū)中心，又處于景區(qū)門戶區(qū)，既可坐享鎮(zhèn)區(qū)市政繁華，又沐浴著景區(qū)得天獨厚的風(fēng)光靈氣，地理位置十分優(yōu)越，是整個鎮(zhèn)區(qū)與景區(qū)不可多得的風(fēng)水寶地.     （2）項目的區(qū)位（市場）優(yōu)勢.酒埠江地處攸縣中東部,距縣城40公里，北接黃

9、豐橋南村、東連巒山漕泊煤區(qū)，西毗鄰工業(yè)重鎮(zhèn)網(wǎng)嶺，是北上南下西進的交通樞紐地；酒埠江鎮(zhèn)有大壩與寒婆坳地質(zhì)公園兩大景觀,是旅游觀光的主游區(qū);酒埠江鎮(zhèn)又是景區(qū)的總大門,地理位置格外重要，在景區(qū)發(fā)揮著承上啟下的功能作用，把酒埠江建成黃蘭、巒煤區(qū)與網(wǎng)嶺工業(yè)園區(qū)的后花園，是不二選擇。       整個黃蘭巒煤區(qū)與工業(yè)重鎮(zhèn)網(wǎng)嶺都均在商鋪的消費圈中,可以說，項目的區(qū)位（市場）優(yōu)勢十分明顯。      4、酒埠江旅游開發(fā)的高端定位。攸縣縣委、縣政府把旅游開發(fā)建設(shè)列為攸縣經(jīng)濟社會發(fā)展三大戰(zhàn)役之一,表明了攸縣決策層對縣情的高度前瞻及可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略

10、的精準把握；酒埠江旅游區(qū)申報取得了國家AAAA級景區(qū)、國家地質(zhì)公園、國家水利風(fēng)景區(qū)、國家濕地公園、湖南省森林公園、湖南省風(fēng)景名勝區(qū)的掛牌；株洲市政府把創(chuàng)酒埠江AAAAA景區(qū)納入了市 ”十二五"規(guī)劃。      上述定位和開發(fā)成果的取得，注入了酒埠江旅游區(qū)強勁的發(fā)展后勁。      5、攸縣特有的商鋪熱銷市場。攸縣屬于典型的推崇經(jīng)商與商務(wù)投資的民情社會，縣民始終保持著對商鋪涌躍購買的熱情。據(jù)了解，無論是繁華的縣城還是偏僻的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，都保持著臨街商鋪高位價格和市場供不應(yīng)酬的記錄。因此,在酒埠江星級酒店和商貿(mào)城的總體策劃定位

11、上，要因勢利導(dǎo)迎合商鋪熱烙市場，突出商鋪房型和高品質(zhì)商鋪定位的理念。文檔為個人收集整理，來源于網(wǎng)絡(luò)個人收集整理，勿做商業(yè)用途      6、旅游開發(fā)政策性傾斜支持.大力發(fā)展旅游是攸縣縣委縣政府的既定方針。近年來，攸縣制定了“八個零”等系列優(yōu)惠政策，這些政策的出臺與實踐有力地拉抬了大旅游開發(fā)的氣勢,酒埠江旅游開發(fā)的遠景頗好。       三、經(jīng)營定位與策劃理念     1、"物業(yè)投資"和”融資投入"的理念。項目的基本目標：以投資換物業(yè),通過商貿(mào)城的經(jīng)營運作賺

12、到酒店主體及酒店用地；酒店經(jīng)營以引資經(jīng)營為目標，努力完善招商條件,營造招商氛圍，促成招商經(jīng)營目標的實現(xiàn).      投資構(gòu)成：股東的原始出資,項目掛牌后的土地抵押融資.原始出資是基礎(chǔ)，融資是項目經(jīng)營的重要手段。      2、凸顯酒店的中心軸位。酒店建成13000約150間標準客房規(guī)模四星級酒店,可滿足旅游區(qū)接待功能需要，也是整個項目開發(fā)的必然要求。把酒店的位定準定好，能夠極大地提升酒店周邊商鋪的價值，并對爭取政府的后續(xù)支持有著重要意義.突出酒店中心軸位和高品質(zhì)理念，使之能成為商鋪的價值精神和市場的風(fēng)向標,有助于實現(xiàn)項目價值

13、和項目效益的雙贏。      3、做活商鋪與高端商業(yè)的文章。酒埠江的商業(yè)還處在自發(fā)、自給自足的初級階段，表現(xiàn)為“亂、散、差”上，與其所承載的大建制鎮(zhèn)建設(shè)和大旅游開發(fā)不相適應(yīng)，把商貿(mào)城定位成酒埠江景區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)專業(yè)化、規(guī)?；?、高端化的商業(yè)市場，對提升地產(chǎn)價值、促進營銷和酒店運營有著重要意義。      4、打造景、鎮(zhèn)復(fù)合中心和度假、宜居、商業(yè)兼容型地產(chǎn)。酒埠江鎮(zhèn)區(qū)呈二元化結(jié)構(gòu)，表現(xiàn)為“一鎮(zhèn)兩區(qū)”與“一鎮(zhèn)兩景”的自然布局，北以鎮(zhèn)政府為中心的東塘商圈，兼以地質(zhì)公園、寒婆坳觀光帶為主體的景觀；南以電站為主體的酒江商圈，兼以酒仙湖、全國大型土夯壩堤

14、、泄洪道、人工湖、船閘為主體景觀，各商圈與景觀自成體系,呈人為分割狀。      現(xiàn)縣鎮(zhèn)兩級政府為加速“一鎮(zhèn)兩區(qū)”和“一鎮(zhèn)兩景"一體化建設(shè)，修建連接兩景兩區(qū)的酒仙湖大道,重新規(guī)劃酒埠江鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)，無疑為把項目建成景、鎮(zhèn)復(fù)合中心和度假、宜居、商業(yè)兼容型地產(chǎn)創(chuàng)造了條件。        四、商鋪消費主體構(gòu)成      1、屬地購房。酒埠江鎮(zhèn)區(qū)和轄區(qū)內(nèi)的居民構(gòu)成商鋪消費主體，該消費群體有依附土地、親緣、友緣、環(huán)境的習(xí)慣，不愿意遠離故鄉(xiāng)，又有提高生活品質(zhì)的愿望,就近置業(yè)、量力置

15、業(yè)是他們的首選，特別是破落工業(yè)企業(yè)遺留職工有著購鋪謀生的剛性需求，還有的屬置業(yè)型購房，屬地居民購房結(jié)構(gòu)呈多元性，該群體能夠消化40左右的商鋪.      2、投資型購房.該群體來自于省內(nèi)縣外和附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)的實力派人士，他們看好商貿(mào)城地產(chǎn)的度假、宜居、商業(yè)兼容型地產(chǎn)的功能,看好景區(qū)商鋪的地段和潛在的升值能力,他們把購房當(dāng)做投資，該群體將成為商鋪消費的補充。      3、安置型購房。酒埠江景區(qū)內(nèi)和黃蘭煤區(qū)均有拆遷安置任務(wù)，酒埠江東北傍黃蘭巒煤炭開采地質(zhì)災(zāi)害區(qū),西南靠網(wǎng)嶺工業(yè)污染區(qū),酒埠江位臨景區(qū)，有得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢，能

16、夠吸引安置戶來置業(yè)購房。      4、外向型購房。將三中路商鋪可納入到酒店別墅用房整體規(guī)劃范圍，按別墅式酒店客房用途設(shè)計，采取土地一級供應(yīng)模式開發(fā)，讓商家?guī)зY建設(shè)，達標后酒店以回租或合作方式納入酒店經(jīng)營管理.若此方案得以順利實施，既能增加酒店特色房型提升酒店品位，又能減少投資風(fēng)險，還能盡快獲取投資回報。       五、項目推進方略       1、市場取向、定量投入、先主（街）后次（街)。鑒于酒埠江屬初始地產(chǎn)市場，可將整個商鋪分兩期建設(shè)，第一期推出文化

17、路（旅游專線)、酒仙湖大道兩側(cè)的商鋪。該期商鋪總量130多空，首次投放文化路及酒仙湖大道約100空商鋪門面,然后看市場需求情況適時適機投放余鋪。第二期推出三中路約30空商鋪，此期鋪面可采用靈活經(jīng)營運作模式，既可以作土地儲備等待時機開發(fā)，也可以引資建設(shè)經(jīng)營;商鋪用途亦可靈活多樣，既可做商用也可作別墅式酒店用途。該商鋪不糾纏于建設(shè)時間，只要條件成熟即可動工，如能將該期商鋪以土地招商運作模式來經(jīng)營，建設(shè)時間可提前.      2、效益優(yōu)先,房、地開發(fā)“兩步走"。商貿(mào)城可考慮劃出三塊中心位置（轉(zhuǎn)角部)約3畝土地作為城市服務(wù)功能性用地，專門針對移動、銀行、電信國企

18、或超市企業(yè)招商,此舉既能提升項目的品位又能增加經(jīng)濟效益.          六、商鋪價格預(yù)測      1、分類定價。商貿(mào)城商鋪均按分布區(qū)域、開發(fā)前景、開發(fā)時間、毗鄰位置等實際情況進行定價分類，一類商鋪為轉(zhuǎn)角土地，劃出三塊（詳見圖）以土地一級供應(yīng)方式招商，二類為文化路(旅游專線）商鋪，三類為酒仙湖大道西側(cè)商鋪，四類為酒仙湖大道東側(cè)商鋪，五類為三中路商鋪。個人收集整理,勿做商業(yè)用途本文為互聯(lián)網(wǎng)收集，請勿用作商業(yè)用途      2、地產(chǎn)利潤分析  

19、    (1)價位分析      一類商鋪價位,將中心商鋪位劃出三塊作土地一級供應(yīng)模式經(jīng)營，一是酒仙湖大道與文化路轉(zhuǎn)角8空土地，此商鋪位置十分優(yōu)越,均價不少于30萬/空，計240萬；二是文化路與三中路轉(zhuǎn)角6空土地(含三中路加長2空），均價不少于28萬/空，計168萬；三是酒仙湖大道與三中路西轉(zhuǎn)角8空土地，均價不少于20萬/空，計160萬。一類商鋪總計568萬；二類商鋪價位,酒仙湖大道西側(cè)（除預(yù)留7空作酒店餐廳）商鋪24空，均價不少于22萬/空,計528萬；三類商鋪價位，文化路6空商鋪，均價不少于20萬/空，計120萬；四類商鋪價位,酒

20、仙湖大道東側(cè)商鋪50空，均價不少于20萬/空，共計1000萬;五類商鋪價位：三中路30空，均價不少于10萬/空，計300萬。      除建設(shè)成本，商貿(mào)城地產(chǎn)開發(fā)預(yù)計132空商鋪裸地收入可達2516萬。       （2)綜合利潤分析       酒店是純投資項目，一期主體(不含精裝）及整個項目的縱合配套需資金1700萬，項目土地總成本約1000萬（含前期征地拆遷報批費用及100萬政府借支）,兩項計2700萬.商貿(mào)城房地產(chǎn)可收入2516萬，品除酒店主體投資、縱合配套費用、土地成本及財務(wù)

21、等不可預(yù)見開支,商貿(mào)城開發(fā)保守估計可收回80主體建設(shè)投資。如能把商貿(mào)城開發(fā)做活,利潤還有提升空間，收回全部主體投資不是不可能. 酒店裝修是主體建設(shè)的1.2-1.5倍左右，裝修費估計在2500萬左右，該投資是投資商必須貼現(xiàn)投入部分，對投資商來說，裝修投資具較大風(fēng)險性。       七、效益與風(fēng)險評估        （一）酒店項目的效益與風(fēng)險分析       一是景區(qū)酒店遠景極佳.本酒店是AAAA級景區(qū)的第一家星級酒店，經(jīng)營好壞不僅事關(guān)酒店效益，也事關(guān)攸縣的旅

22、游開發(fā)大局,就此來說,酒店擁有先天性的行政和政策扶持資源；酒店地處鎮(zhèn)區(qū)和景區(qū)門戶區(qū)，兼有鎮(zhèn)區(qū)與景區(qū)雙重地域優(yōu)勢,占有了旅游區(qū)酒店業(yè)的制高點；旅游酒店代表酒店業(yè)的發(fā)展方向,酒店的遠景非常看好。       二是精心包裝、讓利招商.酒店是政府的招商底牌，項目業(yè)主必須樹好酒店形象。要實踐好“以投資換物業(yè)”的項目經(jīng)營理念，要實現(xiàn)賺取酒店主體和酒店用地的目標,就要做活“精心包裝、讓利招商”文章。因此，不僅要完成好酒店主體建設(shè)，還要完善好酒店外裝修、主電、電梯、消防、園林道路的縱合配套，通過精心包裝、讓利招商來換取商家經(jīng)營。如果能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營合作招商，能夠最大限度降低整個項目的經(jīng)營風(fēng)險。可以說