物業(yè)管理常識(shí)4002970541

1、蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇

2、袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞

3、螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆

4、薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀

5、袆袀節(jié)螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄

6、蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿

7、袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆

8、螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕

9、薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節(jié)螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄

10、螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節(jié)螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節(jié)螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿

11、薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節(jié)螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節(jié)螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃

12、螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節(jié)螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節(jié)螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節(jié)螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇

13、蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節(jié)螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節(jié)螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁

14、袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節(jié)螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節(jié)螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂罿羂薈

15、蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節(jié)螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節(jié)螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節(jié)螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃

16、蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂 物業(yè)管理常識(shí) 物業(yè)管理的起源物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。當(dāng)時(shí)英國(guó)有一個(gè)名叫 奧克維婭·希爾（octavia hill）的住宅業(yè)主為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好的效果。不僅有效地改善了居住環(huán)境，還使業(yè)主和使用者的關(guān)系變得友善起來，招至當(dāng)?shù)厝耸考娂娦Х拢环N新型的不動(dòng)產(chǎn)管理模式產(chǎn)生了。物業(yè)管理工作逐漸被業(yè)主和政府有關(guān)部門重視，被普遍推廣于世界各國(guó)，并不斷發(fā)展成熟，

17、直至今天。 物業(yè)管理在中國(guó)的發(fā)展從19世紀(jì)中葉到本世紀(jì)40年代，是舊中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的萌芽和初步發(fā)展的時(shí)期。1949年新中國(guó)成立至1978年以前，我國(guó)實(shí)行的是公有化、福利型住宅制度。1981年3月，深圳市第一家涉外商品房管理專業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司成立。廣州也于1981的開始在新建的東湖新村試點(diǎn)實(shí)行新型住宅區(qū)管理辦法。到1996年底，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有物業(yè)管理公司6000余家，從業(yè)人員近百萬人。一、物業(yè)管理的相關(guān)概念1、物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的附屬設(shè)施和相關(guān)的場(chǎng)地。2、物業(yè)的分類（1）居住物業(yè)住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅（2）商業(yè)物業(yè)寫字樓、綜合樓、商業(yè)中心、酒店

18、（3）工業(yè)物業(yè)工廠、倉(cāng)庫(kù)（4）其它用途物業(yè)車站、機(jī)嘗醫(yī)院3、物業(yè)管理是指專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員受物業(yè)所有人的委托，依照國(guó)家法律法規(guī)和合同，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的技術(shù)對(duì)已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一管理，并對(duì)物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔綠化、安全保衛(wèi)、道路養(yǎng)護(hù)等實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化管理，向業(yè)主或租戶提供全方位服務(wù)。4、業(yè)主即物業(yè)的所有權(quán)人。5、物業(yè)管理人即物業(yè)管理公司。（廣州市銀碟物業(yè)管理有限公司）6、業(yè)主的權(quán)力（1）參加業(yè)主大會(huì)；（2）享有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；（3） 通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程；（4） 決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；（5） 督業(yè)主委員會(huì)的管理工作；7、業(yè)主的義務(wù)（1）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和

19、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決議、決定；（2）遵守業(yè)主公約；（3）遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定；（4）按時(shí)交付分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理、維修等費(fèi)用；8、業(yè)主大會(huì)行使以下職權(quán)：（1） 選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)組成人員，（2） 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（3） 聽娶審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，（4） 改變或撤銷業(yè)主委員會(huì)不（5） 適當(dāng)?shù)臎Q定；（6） 通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程；（7） 批準(zhǔn)物業(yè)管理委托合同（） 決定有關(guān)業(yè)主權(quán)益的重大事項(xiàng)；（） 決定物業(yè)管理的其他事項(xiàng)；9、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。每屆任期二年，可連選連任。（1） 召集和主持業(yè)主大會(huì)，（2） 報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（3） 草擬業(yè)主公

20、約、業(yè)主委員會(huì)章程草案，（4） 或者修訂草案并報(bào)業(yè)主大會(huì)通過，（5） 監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（6） 通過公開招標(biāo)（7） 等方式選聘物業(yè)管理公司，（8） 代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同，（9） 經(jīng)業(yè)主大會(huì)同（10） 意負(fù)責(zé)履行；（11） 聽取業(yè)主、使用人的建議，（12） 監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服（13） 務(wù)活動(dòng)；（14） 監(jiān)督共同（15） 設(shè)備（16） 設(shè)施、場(chǎng)地的使用和維護(hù)。10、物業(yè)管理人的主要權(quán)利（1） 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，（2） 結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，（3） 制定物業(yè)管理公約、住戶手冊(cè)、員工手冊(cè)等各方面的管理規(guī)定。（4） 依照物業(yè)管理合同（5） 和管理辦法對(duì)物業(yè)實(shí)施管理。（6） 依照物業(yè)管理合同（7

21、） 和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用。（8） 制止違反規(guī)章制度的行為。（9） 選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理服務(wù)（10）要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理（11） 要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理。（12） 可實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，（13） 其收益補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)。11、物業(yè)管理人的主要義務(wù)（1） 以為業(yè)主和使用人服務(wù)為宗旨，（） 注重社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，（） 按照政府主管部門規(guī)定的管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，（） 履行牧業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)。（） 重大的管理措施應(yīng)交業(yè)主委員會(huì)審議，（） 并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。（） 接受房地產(chǎn)行政主管部門以及工商、公安、衛(wèi)生等行政部門和物業(yè)所在地人民政府的各方面管理、監(jiān)督。（）組織

22、或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服（） 務(wù)和開展社區(qū)文化活動(dòng)。12、物業(yè)管理公司提供的一般服務(wù)內(nèi)容（）建筑物及其附屬的共用設(shè)施、設(shè)備（）場(chǎng)地的養(yǎng)護(hù)和維修；（）綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服（）安全防范服（）車輛停放公共場(chǎng)地的管理；（）高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目；（） 物業(yè)檔案資料的管理；（） 業(yè)主和使用人委托的其次服務(wù)事項(xiàng)一、 物業(yè)管理的概念： 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中為完善市場(chǎng)機(jī)制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式。物業(yè)管理既是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)，在國(guó)際上十分流行并獲得了蓬勃的發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市

23、的“朝陽”產(chǎn)業(yè)。  關(guān)于物業(yè)管理的定義，一種說法是廣義、狹義論。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)；狹義的物業(yè)管理，其主要任務(wù)是樓宇的維修養(yǎng)護(hù)，以及管理好各層的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報(bào)、傳呼電話、打掃衛(wèi)生等項(xiàng)目。  另一種說法是根據(jù)英語的多種譯法，概括為“不動(dòng)產(chǎn)管理”或“房地產(chǎn)管理”。也有人直接用“物業(yè)經(jīng)營(yíng)”一詞來替代“物業(yè)管理”，以示與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別，或與企業(yè)管理的區(qū)別。  現(xiàn)在一般的說法是，物業(yè)管理類似于房地產(chǎn)管理，但比房地產(chǎn)管理范圍更廣泛。這個(gè)范圍是向橫發(fā)展、向后延伸、向周邊拓展，如管理范圍包

24、括機(jī)電設(shè)備維修、清掃、治安保衛(wèi)等服務(wù)性的內(nèi)容，而不包括房地產(chǎn)投資、開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。  綜上所述，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運(yùn)用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù)，按照委托管理合同，對(duì)已投入使用的各類物業(yè)實(shí)施企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造安全方便的居住和工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。  定義：物業(yè)管理?xiàng)l例（2003年5月28日國(guó)務(wù)院第九次常委會(huì)議通過并由溫家寶總理簽署頒布實(shí)施）中所稱物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維

25、修、養(yǎng)護(hù)管理維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。  進(jìn)行物業(yè)管理的相關(guān)企業(yè)必須具備其主管部門審批的資質(zhì)等級(jí)證書并經(jīng)工商部門注冊(cè)登記，新注冊(cè)的物業(yè)管理企業(yè)一年內(nèi)須取得相關(guān)資質(zhì)證書。  物業(yè)管理的這一定義，有著豐富的內(nèi)涵：  1 物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)。這個(gè)物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即樓宇。  2 物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人。  3 物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的是有償?shù)臒o形的商品勞務(wù)與服務(wù)。  4 這種勞務(wù)、服務(wù)的投入能起到

26、完善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用。  5 物業(yè)管理是采用現(xiàn)代科學(xué)管理手段對(duì)物業(yè)實(shí)施全方位、多功能的管理，融管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)于一體。  6 物業(yè)管理的基本要求是統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，既包括相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)(樓宇等)或小區(qū)物業(yè)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，也包括轄區(qū)范圍內(nèi)各個(gè)方面的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。  7 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合，為業(yè)主和使用人提供物質(zhì)、精神方面的服務(wù)。  8 就法律屬性而言，物業(yè)管理是具有中介性質(zhì)的信托管理，通過一定的契約，規(guī)定相關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。   二、物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理與物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng) &#

27、160; 一般來說，管理就是計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督關(guān)于執(zhí)行企業(yè)大政方針，達(dá)到設(shè)定目標(biāo)的一系列工作。  經(jīng)營(yíng)管理合起來講，也可理解為企業(yè)決策和執(zhí)行決策。經(jīng)營(yíng)與管理是兩個(gè)不同的概念。其主要區(qū)別是：其一，經(jīng)營(yíng)著重于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總體和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，管理著重于支配現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；其二，經(jīng)營(yíng)要在經(jīng)濟(jì)單位或組織與整體、全局之間進(jìn)行縱橫向協(xié)調(diào)，管理只組織經(jīng)濟(jì)單位或組織內(nèi)部和產(chǎn)銷的協(xié)調(diào)；其三，經(jīng)營(yíng)決定方針、目標(biāo)和要求，管理實(shí)現(xiàn)方針、目標(biāo)和要求。  物業(yè)的經(jīng)營(yíng)是指物業(yè)投資開發(fā)、生產(chǎn)、銷售的決策。但是，這些進(jìn)行物業(yè)的投資、生產(chǎn)、銷售的單位或組織，也需要內(nèi)部和產(chǎn)銷的管理，因而構(gòu)成經(jīng)營(yíng)性的管理。這里

28、包括作為甲方的投資營(yíng)銷的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性管理，也包括作為乙方的建筑單位和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性管理。  物業(yè)的管理是圍繞以物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修、保值增值為核心的計(jì)劃、組織、指揮等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。但是，以管理工作為主的物業(yè)公司，也需要管理性的決策，因而構(gòu)成了管理性的經(jīng)營(yíng)。比如，物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)就需要籌措資金，而每一家物業(yè)管理公司更少不了總體經(jīng)營(yíng)性的規(guī)劃。從這個(gè)角度上說，管理性的企業(yè)經(jīng)營(yíng)的含義，一是指其組織管理的過程中也需要決策，二是指其管理內(nèi)容中有經(jīng)營(yíng)性的業(yè)務(wù)。比如，物業(yè)管理公司搞經(jīng)紀(jì)、中介、營(yíng)銷、租賃，甚至是為了管理而開展?fàn)I銷、出租物業(yè)等業(yè)務(wù)。這些都不改變物業(yè)管理和管理單位的性質(zhì)。因此，以 “物業(yè)

29、經(jīng)營(yíng)”概念來代替“物業(yè)管理”是不可取的。   三、物業(yè)管理與企業(yè)管理   近年來，物業(yè)管理要企業(yè)化，已經(jīng)引起了政府有關(guān)部門的重視和行業(yè)有識(shí)之士的認(rèn)同，并逐步實(shí)施。所謂物業(yè)管理企業(yè)化，就是物業(yè)管理公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，自我發(fā)展，自我約束，成為具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。但是，應(yīng)注意物業(yè)管理與工業(yè)企業(yè)管理的區(qū)別：其一，產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不同。物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產(chǎn)業(yè)。其二，管理形態(tài)不同。物業(yè)管理不生產(chǎn)實(shí)物形態(tài)產(chǎn)品，即它的管理對(duì)象是成品，即物業(yè)。管理只意味著提供了服務(wù)，而管理服務(wù)始終是與環(huán)境處在交流中，是開放型的。工業(yè)企業(yè)管理卻不同，它是以產(chǎn)品生產(chǎn)為

30、終端，是一種封閉型的管理。其三，管理模式不同。物業(yè)管理是委托型、契約化的服務(wù)，工業(yè)企業(yè)管理是生產(chǎn)型、技術(shù)化的監(jiān)控。   四、物業(yè)管理的起源及其原因   物業(yè)管理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀(jì) 60年代的英國(guó)。由于工業(yè)革命的發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，引起了對(duì)城市房屋需求的增加，但對(duì)其缺乏管理導(dǎo)致了諸如房屋破損嚴(yán)重、居住環(huán)境日趨惡化等社會(huì)問題。當(dāng)時(shí)，英國(guó)有一位名叫奧克維婭·希爾(octavia hill)的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制訂 了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效

31、果，招致當(dāng)?shù)厝耸考娂娦Х隆＿@可以說是世界上最早的“物業(yè)管理”。時(shí)至今日，英國(guó)的物業(yè)管理作為一個(gè)固定行業(yè)，整體 水平是世界一流的。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已延展到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場(chǎng)行情調(diào)查和預(yù)測(cè)、目標(biāo)客戶群認(rèn)定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務(wù)、專門性社會(huì)保障服務(wù)等全方位服務(wù)。在普遍推行物業(yè)管理的同時(shí)，成立了英國(guó)皇家物業(yè)管理學(xué)會(huì)，會(huì)員遍布世界各地。  物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)這種現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管

32、理。與沒有管理的、無序的房屋經(jīng)營(yíng)和傳統(tǒng)的房屋管理相比，這種集高度統(tǒng)一的管理全方位、多層次的服務(wù)和市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體的充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就顯示了強(qiáng)大的生命力。其原因是：  第一，物業(yè)管理是一種社會(huì)化的管理模式，它擺脫了自營(yíng)的分散管理方式，為多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個(gè)總管家；同時(shí)，也為政府各職能管理部門找到了一個(gè)總代管，在授權(quán)的范圍內(nèi)去落實(shí)各項(xiàng)管理內(nèi)容，以克服舊體制下各自為政、多頭管理、互相推諉的種種弊端，從而有利于提高城市管理的社會(huì)化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。  第二，物業(yè)管理是一種專業(yè)化的管理，它是

33、由專門的管理公司通過合同或契約，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施的管理，從而擺正了主人和管理者的關(guān)系，將自營(yíng)自管的無序管理和行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)型的聘用制。在這樣的機(jī)制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)必須依靠自己良好的管理和服務(wù)才能進(jìn)入和占領(lǐng)這一市場(chǎng)。這就從根本上促進(jìn)了服務(wù)態(tài)度的改變、服務(wù)質(zhì)量的改善和管理水平的提高，從而有利于提高城市管理的社會(huì)化、專業(yè)化程度，并向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。  第三，物業(yè)管理是一種經(jīng)營(yíng)型的管理，它推行的是有償服務(wù)、合理服務(wù)，并通過多種經(jīng)營(yíng)，使各類物業(yè)的管理逐步走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路。這不僅減少了

34、政府的壓力和負(fù)擔(dān)，使得房屋維修和養(yǎng)護(hù)的資金有了來源，而且使得業(yè)主、使用人受到全方位、多層次、多項(xiàng)目的服務(wù)。  第四，物業(yè)管理是建管結(jié)合的紐帶，它通過早期介入與后期跟進(jìn)，突出了管理的重要性，從而理順、擺正了建設(shè)與管理的關(guān)系，有利于發(fā)揮投資效益，使社會(huì)財(cái)富和業(yè)主的財(cái)產(chǎn)得到保值、增值。   五、物業(yè)管理的特點(diǎn)   物業(yè)管理是一種有別于以往房產(chǎn)管理的一種新型的管理模式，其管理具有社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的特點(diǎn)。  1.物業(yè)管理的社會(huì)化  物業(yè)管理的社會(huì)化是指物業(yè)管理將分散的社會(huì)分工匯集起來統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等。每位業(yè)主只需

35、面對(duì)物業(yè)管理企業(yè)一家就能將所有關(guān)于房屋和居住( 工作)環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對(duì)各個(gè)不同部門，猶如為各業(yè)主找到了一個(gè)“總 管家”，而對(duì)政府各職能部門來說，則猶如找到了一個(gè)“總代理”。業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)繳納管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，就可以獲得周到的服務(wù)，既方便業(yè)主，也便于統(tǒng)一管理，有利于提高整個(gè)城市管理的社會(huì)化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、心理效益的統(tǒng)一和綜合改善。  2.物業(yè)管理的專業(yè)化  物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)物業(yè)管理公司實(shí)施對(duì)物業(yè)的統(tǒng)一管理。這種管理是將有關(guān)物業(yè)的各專業(yè)管理都

36、納入物業(yè)管理企業(yè)的范疇之內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)可以通過設(shè)置分專業(yè)的管理職能部門來從事相應(yīng)的管理業(yè)務(wù)。隨著社會(huì)的發(fā)展，社會(huì)分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司。例如，機(jī)電設(shè)備維修承包給專業(yè)設(shè)備維修企業(yè)，物業(yè)保安可以向保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專業(yè)綠化公司，環(huán)境衛(wèi)生也可以承包給專業(yè)清潔公司。這些專門組織的成立，表明這一行業(yè)已從分散型轉(zhuǎn)向了專業(yè)型。這種轉(zhuǎn)向有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會(huì)化程度，并能進(jìn)一步促進(jìn)城市管理向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。  3.物業(yè)管理的企業(yè)化  物業(yè)管理單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單位，也不具備政府

37、行為職能。物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的法人，應(yīng)按照中華人民共和國(guó)公司法的規(guī)定運(yùn)行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，依靠自己的經(jīng)營(yíng)能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場(chǎng)上爭(zhēng)取自己的位置和拓展業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績(jī)?nèi)ペA得商業(yè)信譽(yù)。當(dāng)然，物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)作過程中還要處理好與有關(guān)部門，如街道、居委、公安、市政、公用、郵電、交通等行政或事業(yè)性單位的關(guān)系，以“物業(yè)”為中心，相互協(xié)調(diào)。這樣就能使物業(yè)管理企業(yè)從管理上、經(jīng)營(yíng)上和服務(wù)上下功夫，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)方便、安全、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。  4.物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)型  物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)性

38、質(zhì)是有償?shù)?，即推行有償服?wù)，合理收費(fèi)。物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是保本微利，量入為出，不以高額利潤(rùn)為目的。物業(yè)管理企業(yè)可以通過多種經(jīng)營(yíng)，使物業(yè)的管理定于“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展”的道路，從而使物業(yè)管理有了造血功能，既減少了政府和 各主管部門的壓力和負(fù)擔(dān)，又使得房屋維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)衛(wèi)、治安、管道維修、設(shè)備更新的資金有了來源，還能使業(yè)主得到全方位、多層次、多項(xiàng)目的服務(wù)。  物業(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合管理；是與隨著住房制度改革的推進(jìn)而形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；是與建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理。這種集高度統(tǒng)一的管

39、理、全方位多層次的服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體的充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就越來越顯示出其強(qiáng)大的生命力。六、物業(yè)管理的職能   (一)物業(yè)管理的五種職能  物業(yè)管理的職能可以分為決策與計(jì)劃、組織、指揮、控制、協(xié)調(diào)五種職能。  1.決策與計(jì)劃職能  決策是指對(duì)物業(yè)管理目前和長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)此目標(biāo)有關(guān)的一些重大問題所作出的選擇和決定，如物業(yè)轄區(qū)總體管理的方向、業(yè)主管理委員會(huì)的組建、物業(yè)管理企業(yè)的選擇、物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向等。這些問題解決不好，就會(huì)給物業(yè)管理工作帶來很大的盲目性。因而，物業(yè)管理首先必須作出正確的決策。有了正確的決策，還必須有科學(xué)的計(jì)劃，即把

40、決策的目標(biāo)具體化，變成一定時(shí)期內(nèi)物業(yè)管理的行動(dòng)綱領(lǐng)。物業(yè)管理的計(jì)劃職能應(yīng)由業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)共同執(zhí)行，物業(yè)管理企業(yè)尤其要發(fā)揮主動(dòng)性。決策正確與否、計(jì)劃是否科學(xué)對(duì)物業(yè)管理的效果具有決定性的作用。從這個(gè)意義上講，決策與計(jì)劃是物業(yè)管理的首要職能，忽視這一職能，必然會(huì)使物業(yè)管理陷于混亂。  2.組織職能  組織就是根據(jù)已確定的計(jì)劃和提高管理效率的原則，把物業(yè)管理的各個(gè)要素、各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)方面，從管理的分工協(xié)作上，從上下左右的關(guān)系上，從時(shí)間和空間的聯(lián)系上都合理地組織起來，形成一個(gè)有機(jī)結(jié)合的整體，使整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)變成一部“大機(jī)器”。在這部“ 大機(jī)器”中，包括人、財(cái)

41、、物、環(huán)境等要素，應(yīng)做到盡可能好的結(jié)合，從而最大限度地發(fā)揮它們的作用。物業(yè)管理的組織職能主要由物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)必須正確實(shí)施管理的組織職能，合理地確定企業(yè)內(nèi)部的管理體制，包括管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、職權(quán)的劃分和崗位責(zé)任制的建立，以發(fā)揮各個(gè)管理環(huán)節(jié)、各級(jí)職能部門的主動(dòng)性。從一定意義上講，組織水平的高低，直接決定物業(yè)管理活動(dòng)效益的大小。  3.指揮職能  指揮是根據(jù)計(jì)劃，對(duì)整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行領(lǐng)導(dǎo)和督促。由于物業(yè)管理活動(dòng)十分復(fù)雜，涉及面廣，如果沒有科學(xué)的指揮，即使物業(yè)管理這部“大機(jī)器”組織起來了，也不可能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，物業(yè)管理活動(dòng)也不可能達(dá)到預(yù)期的效果，既定的計(jì)劃目標(biāo)也難以保證

42、實(shí)現(xiàn)，所以指揮職能是保證物業(yè)管理活動(dòng)順利進(jìn)行必不可少的條件。要實(shí)現(xiàn)科學(xué)的指揮，物業(yè)管理的指揮系統(tǒng)必須經(jīng)常進(jìn)行調(diào)查研究，分析物業(yè)管理活動(dòng)的全過程，掌握物業(yè)的狀況和業(yè)主的需求，以取得指揮的主動(dòng)權(quán)。  4.控制職能  控制也叫監(jiān)督，就是物業(yè)管理在執(zhí)行計(jì)劃過程中，必須經(jīng)?？刂票O(jiān)督計(jì)劃的執(zhí)行情況，把實(shí)際情況與原定的目標(biāo)、計(jì)劃、規(guī)章制度進(jìn)行對(duì)比，找出差異，分析原因，采取必要的對(duì)策，以推動(dòng)物業(yè)管理活動(dòng)不斷發(fā)展、完善。控制職能要求建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度，包括客戶公約、物業(yè)轄區(qū)管理章程、客戶手冊(cè)、物業(yè)管理公司崗位責(zé)任制、物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)章制度等；也要求建立周密高效的管理信息系統(tǒng)；還要求及時(shí)

43、核實(shí)管理活動(dòng)的成效，做好各方面的考核，從而使控制與監(jiān)督有充分的依據(jù)。  5.協(xié)調(diào)職能  協(xié)調(diào)也叫調(diào)節(jié)，就是協(xié)調(diào)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外各方面的活動(dòng)，使它們能建立起良好的協(xié)作配合關(guān)系，不至于發(fā)生矛盾，以有效地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的決策計(jì)劃目標(biāo)。協(xié)調(diào)包括縱向協(xié)調(diào)與橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)與外部協(xié)調(diào)?？v向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)物業(yè)管理指揮系統(tǒng)與各職能部門之間的活動(dòng)關(guān)系；橫向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)同級(jí)各部門之間的活動(dòng)和關(guān)系；內(nèi)部協(xié)調(diào)即協(xié)調(diào)物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)部上下左右各方面的活動(dòng)、關(guān)系；外部協(xié)調(diào)則是協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社會(huì)各有關(guān)方面的活動(dòng)和關(guān)系，包括街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門。對(duì)物業(yè)管理

44、來說，縱向協(xié)調(diào)、橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)的關(guān)鍵在于全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)全體員工能清楚地了解物業(yè)管理的目標(biāo)、方針、決策計(jì)劃和規(guī)章制度；而外部協(xié)調(diào)則需要社會(huì)各方面的通力配合及法律法規(guī)的健全。  上述物業(yè)管理職能是一個(gè)有機(jī)的統(tǒng)一整體。通過決策和計(jì)劃職能，可以明確物業(yè)管理的目標(biāo)與方向；通過組織職能，可以建立實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的手段，使整個(gè)物業(yè)管理成為一部協(xié)調(diào)的“ 大機(jī)器”；通過指揮職能，可以建立正常的物業(yè)管理秩序；通過控制職能，可以檢查計(jì)劃的 實(shí)施情況；通過協(xié)調(diào)職能，可以修正偏差，使計(jì)劃更符合物業(yè)管理的實(shí)際，并及時(shí)解決物業(yè)管理內(nèi)外部的矛盾，保證物業(yè)管理計(jì)劃決策的實(shí)現(xiàn)。 物業(yè)管理常識(shí)八大

45、點(diǎn)一、物業(yè)公司何時(shí)開始收取物業(yè)管理費(fèi)？答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)一般從購(gòu)房人驗(yàn)收房屋，簽字認(rèn)可后，開始計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時(shí)開始計(jì)取管理費(fèi)的。如果購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，開發(fā)商與購(gòu)房人雙方對(duì)物業(yè)管理費(fèi)計(jì)取另有約定的除外。例如：有的開發(fā)商在賣房時(shí)承諾免第一年物業(yè)管理費(fèi)，就屬于這種情況。二、開發(fā)商的空置房是否應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)？答：目前，沒有明文規(guī)定。但從行業(yè)慣例來看，開發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費(fèi)。至于交納管理費(fèi)的多少，按照房屋使用、管理、維修公約中確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。三、對(duì)于自來水、電、煤氣，物業(yè)公司在向住戶收取這些資源費(fèi)用時(shí)，是否可以自行加價(jià)？答：自來水公司，供電局、煤氣公司

46、是上述資源的供應(yīng)者，住戶是消費(fèi)者。物業(yè)公司并不是水、電、氣的批發(fā)商，只是水、電、氣等費(fèi)用的代收者，而且是受專業(yè)部門委托后，方可代收資源費(fèi)。水、電、氣是由政府定價(jià)，不能隨意加價(jià)。至于物業(yè)公司的代收酬勞，以北京市來說，按市物價(jià)局頒布的北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法(京價(jià)(房)字1997第196號(hào))，統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)1元戶·月，由物業(yè)公司向住戶收取。四、在計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，計(jì)費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)？答：計(jì)費(fèi)面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，這個(gè)建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分?jǐn)偯娣e。對(duì)于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，以開發(fā)商與購(gòu)房人簽訂的購(gòu)房合同上的銷售面積為準(zhǔn)。五、

47、公共區(qū)域的照明費(fèi)用，誰來負(fù)擔(dān)？答：公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費(fèi)用應(yīng)由受益人承擔(dān)，一般慣例是，按單元門進(jìn)行分?jǐn)傎M(fèi)用。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費(fèi)用外，還應(yīng)繳納分?jǐn)偟哪茉促M(fèi)用。六、電梯費(fèi)用，低層住戶是否應(yīng)承擔(dān)？答：電梯是樓內(nèi)全部產(chǎn)權(quán)人的共用財(cái)產(chǎn)，因此電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用理應(yīng)由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人共同承擔(dān)。但作為電梯運(yùn)營(yíng)管理部門，必須保證政府規(guī)定的電梯運(yùn)行時(shí)間，即6：00-24：00不間斷運(yùn)行，24：00-6：00應(yīng)有人值班，而且必須保證層層停梯。如果服務(wù)有折扣的，收費(fèi)也應(yīng)有折扣。七、住戶裝修時(shí)，是否應(yīng)向物業(yè)公司交納裝修押金？答：住戶對(duì)房屋進(jìn)行二次裝修已是普通現(xiàn)象，

48、為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，保證房屋的安全使用，住戶在裝修時(shí)，必須向物業(yè)公司提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后方可施工，而且還必須與物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，明確裝修的內(nèi)容、裝修時(shí)間、垃圾處理方式以及違約責(zé)任的處理等內(nèi)容。對(duì)于物業(yè)公司是否應(yīng)收取裝修押金，應(yīng)按照購(gòu)房人在買房時(shí)與開發(fā)商雙方約定為準(zhǔn)，即按房屋使用、管理、維修公約中的規(guī)定執(zhí)行。八、機(jī)動(dòng)車停車費(fèi)用到底是什么費(fèi)用？答：規(guī)定的是“機(jī)動(dòng)車存車費(fèi)”，而不是“占地費(fèi)”。在小區(qū)里能收取此項(xiàng)費(fèi)用的只能是具備物業(yè)管理資質(zhì)證書的物業(yè)管理公司，其他單位和個(gè)人不得收取此項(xiàng)費(fèi)用。物業(yè)公司收取存車費(fèi)后，雙方應(yīng)簽訂存車看管協(xié)議書，物業(yè)公司履行看管責(zé)任，發(fā)生丟失時(shí)，按照

49、雙方簽訂的協(xié)議進(jìn)行處理。物業(yè)管理常識(shí)1 什么是物業(yè)，什么是物業(yè)管理，物業(yè)管理包括哪些內(nèi)容?物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的附屬設(shè)施和相關(guān)的場(chǎng)地。物業(yè)包括房業(yè)和地業(yè)，附屬設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地是指房屋室內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施及相鄰的庭院綠化、道路、場(chǎng)地等。物業(yè)管理?xiàng)l例中定義物業(yè)管理的概念為：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。理論上可總結(jié)為：由專業(yè)化的企業(yè)組織，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，為物業(yè)售后的整個(gè)使用過程提供對(duì)房屋及其設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施與周圍環(huán)

50、境的專業(yè)化管理。它是以經(jīng)濟(jì)方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維修等方面提供高效優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。(1) 物業(yè)管理的對(duì)象是完整的物業(yè)，指已建成、驗(yàn)收合格、已投入或即將投入使用的物業(yè)。(2) 物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是人，即物業(yè)的業(yè)主和用戶，包括同住人、承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。(3) 物業(yè)管理服務(wù)的投入能對(duì)物業(yè)實(shí)現(xiàn)提升其使用功能，延長(zhǎng)使用壽命，完善物業(yè)環(huán)境，使其正常使用，力爭(zhēng)保值、增值。(4) 物業(yè)管理是一種企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)型的服務(wù)。(5) 物業(yè)管理同社區(qū)建設(shè)密切關(guān)聯(lián)。物業(yè)管理可以同創(chuàng)建”文明小區(qū)”、”安全小區(qū)”、”衛(wèi)生小區(qū)”建設(shè)結(jié)合起來，創(chuàng)造”整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域，實(shí)現(xiàn)

51、物質(zhì)文明和精神文明的統(tǒng)一。我國(guó)推行物業(yè)管理的目的是為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)的價(jià)值和發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，以保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)行業(yè)，具體服務(wù)內(nèi)容和范圍廣泛，包括各類建筑。如高層與多層住宅區(qū)、綜合辦公樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、停車場(chǎng)等。盡管物業(yè)類型各有不同，使用性質(zhì)差異很大，但物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的。社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理實(shí)質(zhì)是一種綜合的經(jīng)營(yíng)型管理服務(wù)，融管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)于一體，三者相互聯(lián)系、相互促進(jìn)。物業(yè)管理涉及的服務(wù)領(lǐng)域相當(dāng)廣泛，其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供

52、的服務(wù)方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。（一）常規(guī)性的公共服務(wù)。這是指物業(yè)管理中的基本管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的最基本的管理與服務(wù)。主要包括以下8項(xiàng)：（1）房屋建筑主體的管理；（2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理；（4）綠化管理；（5）保安管理；（6）消防管理；（7）車輛道路管理；（8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。（二）針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)。這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容主要有以下幾大類：（1）日常生活類；（2）商業(yè)服務(wù)類；

53、（3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類；（4）金融服務(wù)類；（5）經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)。如物業(yè)管理企業(yè)在做好公共服務(wù)的同時(shí)，在管轄的住宅區(qū)內(nèi)附屬開展裝飾裝修、美容美發(fā)、餐飲、副食等多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)。（三）委托性的特約服務(wù)。特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人的上下樓梯、為住用人代購(gòu)生活物品等。上述三類服務(wù)工作是物業(yè)管理的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大

54、類是最基本的工作，是必須做好的。同時(shí)，根據(jù)自身能力和住用人的需求，確定第二、第三類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。 薈袈肄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈薅蚄裊肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羂膇蒞蚇羈芀芇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肆肈節(jié)襖肅芀蒈螀肄莃莁蚆肅肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇薄螇蚈羇莇蚃螇聿薃蕿螆膁蒞蒅螅莄膈袃螄肅蒄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆袁肀蒀螆袀膂芃螞衿芅葿薈袈肄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈薅蚄裊肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羂膇蒞蚇羈芀芇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肆肈節(jié)襖肅芀

55、蒈螀肄莃莁蚆肅肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇薄螇蚈羇莇蚃螇聿薃蕿螆膁蒞蒅螅莄膈袃螄肅蒄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆袁肀蒀螆袀膂芃螞衿芅葿薈袈肄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈薅蚄裊肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羂膇蒞蚇羈芀芇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肆肈節(jié)襖肅芀蒈螀肄莃莁蚆肅肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇薄螇蚈羇莇蚃螇聿薃蕿螆膁蒞蒅螅莄膈袃螄肅蒄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆袁肀蒀螆袀膂芃螞衿芅葿薈袈肄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈薅蚄裊肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羂膇蒞蚇羈芀芇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肆肈節(jié)襖肅芀蒈螀肄莃莁蚆肅肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇薄螇蚈羇莇蚃螇聿薃蕿螆膁蒞蒅螅莄膈袃螄肅蒄蝿螄膆芇蚅螃羋

56、蒂薁螂羈芅蕆袁肀蒀螆袀膂芃螞衿芅葿薈袈肄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈薅蚄裊肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羂膇蒞蚇羈芀芇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肆肈節(jié)襖肅芀蒈螀肄莃莁蚆肅肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇薄螇蚈羇莇蚃螇聿薃蕿螆膁蒞蒅螅莄膈袃螄肅蒄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆袁肀蒀螆袀膂芃螞衿芅葿薈袈肄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈薅蚄裊肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羂膇蒞蚇羈芀芇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肆肈節(jié)襖肅芀蒈螀肄莃莁蚆肅肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇薄螇蚈羇莇蚃螇聿薃蕿螆膁蒞蒅螅莄膈袃螄肅蒄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆袁肀蒀螆袀膂芃螞衿芅葿薈袈肄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈薅蚄裊肁莈薀羄膃薃蒆羃芅

57、莆螅羂羅腿螁羂膇蒞蚇羈芀芇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肆肈節(jié)襖肅芀蒈螀肄莃莁蚆肅肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇薄螇蚈羇莇蚃螇聿薃蕿螆膁蒞蒅螅莄膈袃螄肅蒄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆袁肀蒀螆袀膂芃螞衿芅葿薈袈肄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈薅蚄裊肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羂膇蒞蚇羈芀芇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肆肈節(jié)襖肅芀蒈螀肄莃莁蚆肅肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇薄螇蚈羇莇蚃螇聿薃蕿螆膁蒞蒅螅莄膈袃螄肅蒄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆袁肀蒀螆袀膂芃螞衿芅葿薈袈肄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈薅蚄裊肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羂膇蒞蚇羈芀芇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肆肈節(jié)襖肅芀蒈螀肄莃莁蚆肅肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇薄螇蚈羇莇蚃螇聿薃蕿螆膁蒞蒅螅莄膈袃螄肅蒄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆袁肀蒀螆袀膂芃螞衿芅葿薈袈肄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈薅蚄裊肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羂膇蒞蚇羈芀芇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肆肈節(jié)襖肅芀蒈螀肄莃莁蚆肅肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇薄螇蚈羇莇蚃螇聿薃蕿螆膁蒞蒅螅莄膈袃螄肅蒄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂