我國物業(yè)管理現(xiàn)狀（精編版）

1、.我國物業(yè)管理現(xiàn)狀、問題與對策 容摘要本文主要從物業(yè)管理的行業(yè)現(xiàn)狀入手，深入剖析其存在的問題與原因，并根據(jù)這些原因，分別從政府、企業(yè)、社會三個方面具體有針對性地提出 這些問題的解決方案， 以期引起共鳴并進行更深層次的探討，共同促進我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展繁榮。 關鍵詞物業(yè)管理、業(yè)主、業(yè)主委員會所謂物業(yè)管理， 就是指物業(yè)管理企業(yè)承受業(yè)主委托，依照合同約定對物業(yè)和相關附屬設施進行維修養(yǎng)護， 對它周圍的環(huán)境和公共秩序進行管理，并且對業(yè)主提供一系列相關服務。 物業(yè)管理不僅能延長物業(yè)的使用壽命，使其保值增值， 而且在改變城市面貌、 推進城市化進程中也起到了重要的作用。國家十五計劃發(fā)展綱要中，已經(jīng)明確地提出

2、，要規(guī)發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。一、我國物業(yè)管理現(xiàn)狀自 1981 年我國第一家物業(yè)管理公司在成立以來，物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、 推進城市化進程中都起到了積極的作用。據(jù)資料顯示， 目前全國絕大部分城市已經(jīng)引進和推廣了物業(yè)管理，全國物業(yè)管理企業(yè)已超過2 萬家，從業(yè)人員突破200 萬人。物業(yè)管理企業(yè)則有1200 余家，從業(yè)人員達15 萬， 年創(chuàng)產(chǎn)值 45 億元。目前我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉與各個領域，約 11 大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府政法機關辦公樓、醫(yī)院、學校、車站、碼頭、賓館、商場商業(yè)街和農(nóng)民房等。但同時，我國物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距

3、較大等不足。與物業(yè)管理發(fā)達國家相比，由于受對物業(yè)管理的認識、市場經(jīng)濟發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，我國物業(yè)管理覆蓋率仍然偏低。據(jù)統(tǒng)計，到 2005 年底，全國實有房屋建筑面積 1035459 萬平方米，實行物業(yè)管理的有 138861.88 萬平方米，實行物業(yè)管理率僅為 13%，其中，實有住宅建筑面積 417331 萬平方米， 實行物業(yè)管理的有 82485.65 萬平方米， 實行物業(yè)管理率為 20%。從我國物業(yè)管理的發(fā)展實踐看，南方、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市、大城市開展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)、陸城市和中小城市推進的較慢。統(tǒng)計數(shù)字說明，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)在

4、物業(yè)管理方面的差距相當大。二、8 / 8物業(yè)管理存在的問題1、體制問題從體制上考察我國兩萬余家物業(yè)管理企業(yè)， 80%以上的是國有體制；如果我們再從物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析， 全國有 70%以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商自辦的企業(yè)， 20%屬于房管所或后勤單位改制，只有 10%屬于產(chǎn)權自主型的物業(yè)管理企業(yè)。以為例，在 18 家首批國家一級物業(yè)管理企業(yè)中， 17 家是國有或國有參股（實際掌控一切生殺大權） ，1 家是民營上市股份公司；而且18 家企業(yè)清一色是開發(fā)商自辦（有 2 家屬于房管所改制或部門單位自辦企業(yè)，但目前企業(yè)發(fā)展權在開發(fā)商手中）。為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？據(jù)分析主要一個原因就是以前“自建 自

5、管”的延續(xù)， 另外就是開發(fā)商出于自身利益的考慮，因為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理已成為售樓中的一個賣點。2、法律法規(guī)滯后，體系不完善我國物業(yè)管理行業(yè)的立法明顯滯后：20 年的時間，沒有國家級行業(yè)法規(guī)可 以遵循。在退而求其次的情況下， 國第一部地方性物業(yè)法規(guī) 經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例的出臺時間是1994 年，而成立第一家物業(yè)管理公司的時間是1981年，中間有 13 年是法規(guī)空白期。由于缺乏符合中國國情的、系統(tǒng)而科學的物業(yè)管理理論體系的指導， 各部門在制訂法規(guī)的過程中， 往往局限于對境外成功經(jīng)驗的模仿或就事論事的解決方案上，存在許多不足之處。因此，總的來看，目前我 國物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存

6、在著立法層次不高， 法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問題。3、政府職能的問題首先，政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨立運作。市有一批物業(yè)管理企業(yè)，其 效益、品牌都堪稱一流，也頗具規(guī)模，改制條件已成熟，企業(yè)的經(jīng)營者、員工都 強烈要求改制 , 結合自身實際情況選擇經(jīng)營者和員工持股市，然而改制方案長期被卡在上級管理部門。不予批復的原因何在？某些領導者一語道破天，“你們都去搞持股經(jīng)營了，我還管什么？” ；其次，政府職能錯位或越位，政府仍習慣于對企業(yè)經(jīng)營活動直接干預；第三，管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜， 往往一個小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應付20 多個部門的檢查管理。 以物業(yè)管理收費為例： 既要報物業(yè)

7、主管部門的資質(zhì)檢查證書；又要按照物價部門規(guī)定的等級打分確定收費標準， 還要邀請行業(yè)主管部門、 物價部門到小區(qū)現(xiàn)場查驗通過，最后才能確定收費標準，領取收費許可證，一個許可證往往需要幾個月乃至半年的時間。4、市場化程度不高首先，物業(yè)管理項目的獲取大多是暗箱操作，市場競爭機制還未真正形成。 作為市場主體的業(yè)主對物業(yè)管理缺乏足夠認識，業(yè)主委員會組建難度大， 自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設單位、房管單位之間仍存 在或多或少經(jīng)濟上的依賴關系， “誰開發(fā)、誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不分、責任不清的局面還沒有完全改變。物業(yè)管理還沒有形成有利于競爭的統(tǒng)一的市場。 以市為例， 的物

8、業(yè)管理存在許多不符合市場化的問題，一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專業(yè)方面不很在行，但因為是某個開發(fā)公司的下屬企業(yè)，或者是某幾個開發(fā)公司合資組成的股份企業(yè)，管理項目不愁沒有。 另一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段， 他們充分利用各種政策、 管理方面的漏洞， 以非市場化的手段進行暗箱操作，爭奪市場。其次，市場化程度不高還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價格管理體制與運行機制上。其基本做法是政府定價或制定指導價，建設單位補貼，多種經(jīng)營、以副補主。物業(yè)管理服務費標準偏低、 收繳率偏低的結果， 直接導致物業(yè)管理企業(yè)長期虧損經(jīng)營、無發(fā)展后勁。 物業(yè)管理長期低成本運作，使服務質(zhì)量難以有本質(zhì)提高，形成了制約物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸” 。5、

9、物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)問題物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低，管理服務不到位。 由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術培訓， 又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標準和考核標準，使管理服務的觀念、容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務質(zhì)量不 好，甚至擺不正服務與被服務的關系。 尤其是一些由房管所轉制的物業(yè)管理企業(yè)， 雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機制上轉換不到位，仍沿用計劃 經(jīng)濟體制下行政型管理模式，擺不正自己與產(chǎn)權人、 使用人的位臵， 習慣于以主人

10、自居，對產(chǎn)權人、使用人發(fā)號施令，產(chǎn)權人、使用人的應有地位得不到尊重， 利益得不到保障。三、物業(yè)管理的對策（一）政府方面1、物業(yè)管理重在立法根據(jù)我國物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀，按照法律、 法規(guī)的調(diào)整對象， 結合我國物業(yè)管理行業(yè)的特點與面向未來的發(fā)展要求，物業(yè)管理的法律體系應包括以下幾個方面：從物業(yè)管理業(yè)務來看，一是建立房屋與維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章；二是建立設備設施管理法律、 法規(guī)與規(guī)章； 三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)與規(guī)章；四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)與規(guī)章。另外，完善的物業(yè)管理 法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個領域，使物業(yè)管理的各項活動均有法可依。 以住宅區(qū)物業(yè)管理為例，有多層、高層

11、、別墅區(qū)、度假村、特殊住宅區(qū)等多種類型，在住宅區(qū)物業(yè)管理條例的精神下，分別制訂出上述類型物業(yè)的管理方法，組成物業(yè)管理法律體系的子系統(tǒng)。再從市場主體來看， 還應建立物業(yè)管理行業(yè)管理方法、物業(yè)管理企業(yè)管理方法、業(yè)主委員會管理方法等。通過這些法律法規(guī)、規(guī)章與方法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務、經(jīng)營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。2、政府職能的轉變我國已經(jīng)加入 wto，為適應世貿(mào)組織的規(guī)和要求，提高我國物業(yè)管理行業(yè)的 整體水平以應對未來國際化的競爭，我國房地產(chǎn)管理部門和物業(yè)行業(yè)的相關主管部門必須以世貿(mào)組織規(guī)則為參照系數(shù)，將管理體制和運行機制與國際慣例接軌， 服務水平和服務效率向國際水平看

12、齊，積極轉變政府職能， 真正成為物業(yè)管理市場的宏觀調(diào)控者、 法規(guī)的制定者、 公平競爭的維護者， 為物管企業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。一是政府和企業(yè)一定要徹底分開。政府要加強服務意識， 為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境， 提供宏觀的政策支持與引導。 例如實行物業(yè)管理服務價格由市場機制自行決定， 政府不對市場行為進行干預。 二是減少管理部門和管理層次， 加強物業(yè)管理相關各部門之間的協(xié)調(diào)運作，實施科學管理。 三是要建立物業(yè)管理市場準入制度。3、加強物業(yè)管理市場的培育限制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司，鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認可的物業(yè)管理公司來進行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物

13、業(yè)管理公司， 引進競爭機制， 促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。（二）企業(yè)方面物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，是加入wto后參與物業(yè)管理行業(yè)國際競爭的必然要求。要按照“產(chǎn)權明晰、權責明確、政企分開、管 理科學”的要求，對物管企業(yè)實行規(guī)的公司制改革。1、物管企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展由于受物業(yè)管理市場不規(guī)、 法制法規(guī)不健全、 物業(yè)管理消費觀念不強、 物業(yè)管理市場化程度不高等因素影響，目前，整個物業(yè)管理行業(yè)還處在非常艱難的求 生存階段， 低利潤高風險導致物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營如履薄冰。首先， 由于物業(yè)管理市場沒完全放開， 許多物業(yè)公司還受制于開發(fā)商，只能依賴于開發(fā)商的發(fā)展而發(fā)展，開發(fā)商經(jīng)營的好，不斷開發(fā)新項目，

14、物業(yè)公司才可以不斷接收，逐步壯大；其次，由于政府定價或制定指導價，物業(yè)管理公司不能量入而出，在達不到規(guī)模效益的情況下只能是虧損；再者，由于法規(guī)不完善，物業(yè)公司、業(yè)主和開發(fā)商之 間權利責任不明確， 導致物業(yè)經(jīng)營的糾紛不斷， 嚴重影響物業(yè)管理公司的身譽和效益?；谝陨显颍?現(xiàn)階段的物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略只能是立足現(xiàn)實，利用一切可以利用的資源，開展多種經(jīng)營，以求得更大的生存空間。第一、由于作為一個獨立的企業(yè)法人，過去的那種靠發(fā)展商斷斷續(xù)續(xù)的不規(guī)的補貼模式已不再適應行業(yè)的發(fā)展，必須建立一個規(guī)的基金運作機制，由開發(fā)商一次性補貼各種大修與物業(yè)管理啟動資金，斷絕對開發(fā)商長久的依賴關系。第二、開展多種經(jīng)營，以彌補

15、物業(yè)管理中資金的不足。有了造血功能，反過來物業(yè)公司又可以加大對小區(qū)的投入，使物業(yè)管理真正形成經(jīng)營性的良性循環(huán)。 由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢，又存在巨大的市場需求， 所以如果經(jīng)營得當，將會得到很好的回報。第三、不斷開拓物業(yè)管理的市場領域。充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合管理和專業(yè)化管理的優(yōu)勢， 不斷開拓物業(yè)管理的市場， 將所有可能實施物業(yè)管理的物業(yè)類型都力爭納入物業(yè)管理疇。2、企業(yè)經(jīng)營的風險意識雖然對風險的防屬于企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中一直存在的問題，但物業(yè)管理行業(yè)的高風險性使我們不得不把對風險的防專門列出重點探討。 物業(yè)管理企業(yè)在目前這種責、權、利不相稱的情況下，如何樹立風險意識 , 防和化解潛在

16、的巨大風險，以維護自身的合法權益， 保證企業(yè)的生存乃至發(fā)展， 是物業(yè)管理行業(yè)亟待探索和解決的問題。首先，要明確物業(yè)管理委托合同。在合同中，企業(yè)務必要把握細節(jié)，明確哪 些該做，哪些不該做； 哪些是常規(guī)服務， 哪些是特約服務； 權利與義務是否對等， 自身的合法權益在合同中是否得到保護等等。例如， 物業(yè)管理的保安工作， 應在合同中明確只是協(xié)助和配合本地公安機關維護公共秩序，而不承當人身安全、 財產(chǎn)保障責任。如根據(jù)省保安服務管理條例，保安中的權限受到明確限制，保 安連查驗來訪者的權力尚不具備，又如何能擔負起保障業(yè)主生命、財產(chǎn)安全的重任？在行業(yè)的法規(guī)尚待完善的情況下，委托管理合同是爭議進入法律程序的重要

17、 評判依據(jù)，因此合同的責任條款容是相當重要的，一定要認真審定。其次，完善部管理，防患于未然。對于企業(yè)來說, 練好功是根本所在。物業(yè)管理企業(yè)一定要健全部規(guī)章制度，完善組織架構， 合理設臵崗位， 把好人員招聘關，系統(tǒng)地對員工進行培訓， 在員工的思想中樹立風險意識。如果企業(yè)的管理工作存在漏洞和失職， 萬一發(fā)生事故， 那時物業(yè)公司就有可能會承當巨額經(jīng)濟賠償?shù)娘L險。只要企業(yè)盡職盡責地履行自身的義務，那么即使不能杜絕事故， 也能最大限度地避免因管理失職而導致承當巨大責任，從而把經(jīng)營風險降到最低。譬如在車場管理中， 可以通過采取一些有效的手段，來降低可能發(fā)生的風險。 如保安員在指引車輛停放時， 便對車身四周

18、進行巡視， 發(fā)現(xiàn)有破損等問題與時向車主指出，以避免產(chǎn)生麻煩和糾紛； 在停車場， 車場進出的登記一定要完整、 齊備。如果企業(yè)把預防措施做好， 管理工作做足， 即使發(fā)生了丟車事件， 企業(yè)也能把賠償?shù)娘L險降至最低。第三，購買商業(yè)保險 , 保障多方利益。物業(yè)管理公司要做到萬無一失，最好是購買財產(chǎn)一切險、 公共責任險等。 但這需要支付一筆不菲的保險費用，而且購買時一定要取得業(yè)主的同意。 雖然保險可在一定意義上保障物業(yè)公司減少或免受重大經(jīng)濟損失，但失職和管理不完善而造成的信譽損失是無法用金錢來衡量的， 因此物業(yè)公司應當踏踏實實地做好本職工作，盡職盡責地履行合同義務， 這才是最根本的保障，也是最積極的規(guī)避風險的行為和方法。（三）社會方面一是物業(yè)管理協(xié)會應積極有效的發(fā)揮作用。物業(yè)管理協(xié)會是政府和物業(yè)管理企業(yè)之間的橋梁。 政府職能進行轉變， 許多本不該有政府管理的職能都移交給行業(yè)協(xié)會。按 wto規(guī)則， 政府不能單獨對本國企業(yè)在政策上給予特殊優(yōu)惠，但政府通過行業(yè)協(xié)會這一載體給予企業(yè)適當?shù)恼邇A斜確是允許的。物業(yè)管理協(xié)會負責制定并監(jiān)督執(zhí)行行業(yè)公約， 建立行業(yè)自律機制， 組織制定并實施行業(yè)標準，維護公平競爭。二是要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才， 為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。發(fā)達、完善的物業(yè)管理市場， 取決于訓練有素的物業(yè)管理專門人才。 要提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技