【精品】新城公館個(gè)案分析—閆俊

1、新城公館個(gè)案報(bào)告.項(xiàng)目基本參數(shù)項(xiàng)目參數(shù)表項(xiàng)目名稱新城公館總占地面積45152平方米所處方位嘉定南翔總建筑面積104278平方米現(xiàn)場(chǎng)地址寶翔路191弄2號(hào)容積率1.60物業(yè)類型公寓，酒店式公寓綠化率31.25%建筑類型10嚏18層塔樓組成得房率78%80%交房狀況精裝裝修標(biāo)準(zhǔn)大于等于6000元/nr'均價(jià)23000元/平方米總戶數(shù)598發(fā)展商上海新城南郡房地產(chǎn)有限公司車位戶數(shù)比1： 1.9物業(yè)管理江蘇新城物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)管理費(fèi)4.30元/平方米月二、項(xiàng)目區(qū)位分析k區(qū)位屬性甘新江灣城公園南號(hào)/i977高 速誡晅匯1外 江橋做環(huán) j高上海財(cái)經(jīng)大學(xué)更五角場(chǎng)四j sftax卷 圮王偵s126

2、虹口區(qū)普陀區(qū)閘北區(qū)浦東新區(qū)長(zhǎng)寧區(qū)新城公館位于上海嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)寶翔路以西、吾尚塘以南、棲林路以東，毗鄰金地格林世界?？偯娣e約10萬(wàn)平方公里，其布局結(jié)構(gòu)在注重保護(hù)和利用地區(qū)自然生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上，以網(wǎng)狀水系和綠化系統(tǒng)為骨架組織城市用地布居。寶棲林路muy1roadhujiarqadsam紐宜 公 路豐翔路 ngxiamgrqaolegend mansionl.-1八ijjd j j上j”0fa>«xinroadrl1人rr« 口新城公館 位于南翔的大型居住區(qū)內(nèi)，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)集中了金地、朗詩(shī)、路 勁以及華潤(rùn)等多家開(kāi)發(fā)商。這塊區(qū)域內(nèi)以后居住氛圍會(huì)很好，近鄰菁英湖中央公 園，各種

3、配套環(huán)繞，等花園站建成，交通也會(huì)更方便。規(guī)劃占地45萬(wàn)平方米,整體城區(qū)為住宅式公寓以及酒丿占式公寓為主。同時(shí)嚴(yán)格控制住宅規(guī)模，80到100 米得棟距，居住用地平均容積率約為16,綜合綠化率35%以上，真正的人居 典范生態(tài)居住公寓。區(qū)位小結(jié)：新城公館作為一個(gè)以中、高檔公寓住宅為主的知識(shí)型、生態(tài)型大型花園式國(guó)際化社區(qū)，以“生態(tài)、人文、信息、低碳、資源”五大指標(biāo)為評(píng)判體系的標(biāo)準(zhǔn)論，決定了南翔土地的稀缺性和價(jià)值空間。2、項(xiàng)目四至新城公館位于嘉定區(qū)南翔板塊，位于寶翔路以西、吾尚塘以南、棲林路以 東，毗鄰金地格林世界瑞林路、芳林路和棲林路同為雙向車道，其沿線綠化景觀 成為城內(nèi)景觀綠帶的重要組成部分，路面狀

4、況較好，由于板塊內(nèi)屈民入住率不高, 通行車輛及人流量不高。而寶翔路雖然路上施工車輛較多，路面情況也挺好。3、交通分析周邊地鐵：11號(hào)線 南翔步行約10分鐘11號(hào)線起點(diǎn)為江蘇路，終點(diǎn)分別 為嘉定北和安亭。途經(jīng)上海汽車城、上海西站、祁連山路、真如，等客運(yùn) 交通走廊和人型客流集散點(diǎn)，但現(xiàn)階段班次間隔時(shí)間較長(zhǎng)：江蘇路f嘉定新 城約7分鐘；嘉定新城一嘉定北約7-14分鐘；嘉定新城一安亭約21分鐘。一般 是兩列開(kāi)往嘉定北方向的列車后是一列開(kāi)往安亭方向的列車。公交線路：南翔1路（步行10分鐘），南翔2路（步行10分鐘），嘉翔路（步 行10分鐘）；uii線至痛定客公交南翔站nanxiang bus stati

5、on翔2路至蔑好絡(luò)和裕路站南翔1路新豐村站南翔一路（南翔站一新豐村站）：票價(jià)1元，往新豐村方向：6:00-19:00,往南翔 站方向:6:35-19:35南翔2路（南翔站一嘉好路和裕路）:票價(jià)1元，往嘉好路和裕路方向:4:35-22:40 往南翔站方向:5:10-23:15發(fā)車間隔時(shí)間：高峰10分鐘，低谷12分鐘嘉翔線（南翔站一嘉定客運(yùn)中心）：票價(jià)1-5元，往南翔汽車站方向:05:00-19:00 往嘉定客運(yùn)屮心方向:05:55-19:55發(fā)車間隔時(shí)間：高峰20分鐘,低谷車2025 分鐘自駕車：項(xiàng)口到a12滬嘉高速，滬宜公路，內(nèi)環(huán)線真如城市副屮心均10分鐘就可到達(dá)，到人民廣場(chǎng)20分鐘左右。町家

6、角李店角毘橋角5中林較為便利的交通優(yōu)勢(shì)使得本項(xiàng)目的住宅具有極大的吸引力，也成為此項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。4、配套分析公園：中央公園北美風(fēng)情街、家樂(lè)福、農(nóng)工商超市生活便利：金域廣場(chǎng)、19大街、公立南翔小學(xué)、私立英國(guó)學(xué)校、d浦發(fā)銀行spd bank教育:公立嘉定二中、私立懷少學(xué)校、公立南翔中學(xué)等醫(yī)院：復(fù)美大藥房 南翔醫(yī)院銀 行：中、農(nóng)、工、建、浦發(fā)、交通等，網(wǎng)點(diǎn)非常密集幼稚園：寶祥幼兒園、南翔幼兒園、馬榮雙語(yǔ)幼兒園 其 他：商業(yè)中心（在建）、可的便利店、寶翔菜市場(chǎng)等生態(tài)和教育資源是新城公館最大的優(yōu)勢(shì)所在，但新城公館乃至整個(gè)南翔地 區(qū)配套還是較薄弱的，項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)沒(méi)有稍具規(guī)模的、醫(yī)院、菜場(chǎng).郵局等。新城

7、公館的總體定位為：綠色生態(tài)港，國(guó)際智慧城，所以說(shuō)生態(tài)和教育是新 江灣板塊兩大特色。項(xiàng)目的交通出行也較為便捷，但隨著大量居住社區(qū)的出現(xiàn),板塊內(nèi)的其他配套設(shè)施沒(méi)有及時(shí)跟上，主要還是依托金域廣場(chǎng)附近的商業(yè)配套, 造成生活上的不便。三、產(chǎn)品分析1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介新城公館，是新城地產(chǎn)2011高端產(chǎn)品的標(biāo)桿力作，為新城2011三人圓夢(mèng)系 列的精粹z作。項(xiàng)目總建筑面積104278 m2,住宅建筑面積56760 m2,商業(yè)建筑 面積1444& 60 m2,項(xiàng)目容積率為1.6,綠地率約31.25%； 4. 49米酒店式大堂挑 高設(shè)計(jì)。采取屮四合璧、屮軸對(duì)稱的皇家園林制序；高檔全精裝修的奢華空間； 新古典主義的

8、原石建筑巨作。整個(gè)項(xiàng)目由10幢18層高層組成，共計(jì)598戶,一樓沒(méi)有人居住為社區(qū)會(huì)所。2011年9月24h開(kāi)盤。交房fi期為2012年12月。2、規(guī)劃分析新城公館，是新城地 產(chǎn)2011高端產(chǎn)品的 標(biāo)桿力作，承載新城 在上海布局品牌騰飛 的使命，同時(shí)為新城 2011三大圓夢(mèng)系列 的精粹之作。項(xiàng)目傳 承南翔地塊8年人城 生活z精髓，以新古典主義風(fēng)格，并以“藏粹上海"z名，續(xù)寫精致傳奇的時(shí) 代定義；與此同時(shí)，項(xiàng)目以毫厘工藝的精裝標(biāo)準(zhǔn)，打造定制大宅純粹生活, 于方寸z間印證精致內(nèi)涵。3、景觀分析新城公館將皇家園林的尊貴氣息帶入了社區(qū)中，由大型喬木、小喬木、灌木、 花卉、草坪等100多種植被所

9、營(yíng)造的園林景觀。公館屮的毎棵大樹(shù)胸徑都在20-50 公分z間，運(yùn)用360度成樹(shù)定位，令每一棵樹(shù)木都能以最美、最自然的方式生長(zhǎng), 其中光是從世界各地尋覓收集的二十多棵直徑有會(huì)議桌大小的加納力海藻，單株 價(jià)值不菲，打造出五星級(jí)酒店般的唯美景觀，詮釋出毫宅的極致奢華體驗(yàn)。入庭花園4、戶型分析g戶型：145平米3房2廳2衛(wèi)優(yōu)點(diǎn)：1、南北通透動(dòng)靜分離；2、入戶轉(zhuǎn)角設(shè)計(jì)保證室內(nèi)私密性；3、功能區(qū)和生活區(qū)分離，設(shè)計(jì)合理; 缺點(diǎn)：1、衛(wèi)浴干濕分離設(shè)計(jì)劇烈客臥較 遠(yuǎn)使用不便2、入戶即是玄關(guān)、餐廳、客廳以及 廚房，隨著徑深過(guò)道進(jìn)入即是主臥i戶型：164平米4房2廳2衛(wèi)優(yōu)點(diǎn)：1、大面寬陽(yáng)臺(tái)以及飄 窗使用多樣化2、整

10、套戶型4間臥室3南1 北，基本實(shí)現(xiàn)全明功能，主臥更是 套房設(shè)計(jì)具備私密性；3、戶型中 收納空間多設(shè)計(jì)上更具人性化缺點(diǎn)：1、入戶徑深過(guò)道較浪費(fèi)贈(zèng)送面積較多彌補(bǔ)ii戶型：181平米3房2廳2衛(wèi)優(yōu)點(diǎn)：1、主臥套房設(shè)計(jì) 衛(wèi)浴雙浴 設(shè)計(jì)更具享受2、南北通透動(dòng)靜分離采光效 果較好臥套房設(shè)計(jì)具備衣帽間整 套戶型的面積配比上都十分寬裕， 居住舒適度較高。3、6000元精裝標(biāo)準(zhǔn) 首選國(guó) 際知名品牌缺點(diǎn)：1、入戶徑深過(guò)道較浪費(fèi)小結(jié)：戶型整體上設(shè)計(jì)較為合理，在市場(chǎng)上有一定優(yōu)勢(shì)。5、裝修標(biāo)準(zhǔn)分析公館是由豪斯泰勒張斯圖德建筑設(shè)計(jì)咨詢（上海）逍限公司設(shè)計(jì)，在古 典尊貴中融入現(xiàn)代“舒適”住宅理念，注重空間的流動(dòng)感和視覺(jué)的美

11、感，將滿足 舒適度演化到了極致。新城公館還將科技融入房屋的每一個(gè)角落：將屋頂、墻面 和門窗保溫系統(tǒng)、地源熱泵、新風(fēng)系統(tǒng)等技術(shù)體系與房屋設(shè)計(jì)完美結(jié)合?？蛷d餐廳臥室衛(wèi)生間精裝修交房：裝修標(biāo)準(zhǔn)為6000元/平方米以上，h立分戶式變頻中央空調(diào)、 法國(guó)蘭舍屮央新風(fēng)系統(tǒng)、外保溫系統(tǒng)、外遮陽(yáng)系統(tǒng)、德國(guó)未能地暖系統(tǒng)、三星智 能化系統(tǒng)、電子門鎖系統(tǒng)。廚房:配置西門子卩l(xiāng)|件套（微波爐、抽汕煙機(jī)、煤氣灶、消毒和），華倫帝 雙開(kāi)門冰箱。一衛(wèi)生間：科勒，松下浴霸四、媒體推廣分析媒體引導(dǎo)動(dòng)線設(shè)置項(xiàng)目在周邊的公路上設(shè)置引導(dǎo)旗，項(xiàng)目外有工地圍板。在項(xiàng)目入口處有戶外看板指引客戶進(jìn)入售樓處。丄地圍板引導(dǎo)旗戶外看板132、媒體投

12、放情況媒體投放頻率1210 103 2111/0611/0711/081 1/091 1/101 1/1 1廣告次數(shù)柱狀e1從上表可以看出，項(xiàng)目的廣告投放大多集屮在8、9、10月（項(xiàng)目第一次開(kāi) 盤附近），占到總投放量的so.7%,由于項(xiàng)ri本身良好的品質(zhì)加上開(kāi)放商雄厚的 實(shí)力，其余各月廣告投放量并不是很大。*上海商”報(bào)地產(chǎn)j解放日?qǐng)?bào)媒體投放比例上海商解放日新聞午東方早報(bào)地產(chǎn)報(bào)報(bào)報(bào)上海樓|）j新聞晨報(bào)租售情報(bào)新民晚報(bào)總計(jì)1114931151978000 2400003800064000050400060000074500010500002554000刊物名 稱次數(shù)費(fèi)用東方早報(bào) i 上海樓市新聞晨

13、報(bào)租售情報(bào)新民晚報(bào)總計(jì)廣告主要賣點(diǎn)從圖表可以看出，本項(xiàng)口媒體的選擇沒(méi)有過(guò)于追求專業(yè)性雜志、期刊。而是 在主要媒體上都有投放，東方早報(bào)、新聞晨報(bào)的客群主要是中青年，而新民晚報(bào) 的客群主要是指中老年人。另外，媒體推廣主耍在上海樓市、租售情報(bào)是雜志期 刊，對(duì)房產(chǎn)較為關(guān)心的客群。可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商對(duì)木項(xiàng)目的客戶定位主要為中高檔人 群。legend mansionshanglfai m»<ic - since 1905公館之外,上海再無(wú)精粹新城公館t平邸闊宅樣板段榮煙公開(kāi)ttkniuvr uffiv rv込2 /arrcter>空間闊宅養(yǎng)心以尺度定義平層公館傳奇heritage of c

14、lassics, mansion for renowned families廣告主要推出的是項(xiàng)目良好的品質(zhì)和尊崇的地位 原生態(tài)別墅“還原城市精粹, 唯公館”五、客戶分析34%40%1、客源區(qū)域分析 區(qū)域客戶o 外省市客戶o 中心城區(qū)客丿1客源構(gòu)成從上面的數(shù)據(jù)可以看出：在客源中，區(qū)域客源、外省市客源很人的比例。中 心客源占了不到1/3,江浙京津和福建等地均有，以福建客戶居多，其次是浙江 和江蘇的客戶，其他的客戶則比較零星?？蛻舻臉?gòu)成很大程度在于項(xiàng)目良好品質(zhì) 及開(kāi)發(fā)商原有客戶的積累。2、客源層次分析客戶中，有很大部分為經(jīng)商者和政府人員以及公司高級(jí)管理者，其年齡架構(gòu) 為35-55歲左右的均有，因?yàn)樾?/p>

15、城公館的單價(jià)在23000左右，精裝修豪華配套， 總價(jià)較高，工薪及小層階級(jí)難以購(gòu)買。3、客源關(guān)注點(diǎn)新城公館的學(xué)校配套做到較為令人滿意，區(qū)域內(nèi)擁有公立南翔小學(xué)、私立 英國(guó)學(xué)校，公立嘉定二屮、私立懷少學(xué)校、公立南翔屮學(xué)等名校相繼聚集在這里, 營(yíng)造了濃厚的人文氛圍。板塊升值空間、樓盤品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商背景等經(jīng)濟(jì)方面i大i素。由于本項(xiàng)目單價(jià)高，所針對(duì)的客戶是對(duì)豪宅有需求性的高端客戶。他們主要看中其優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境及良好的教育配套，以及新城公館的升值空間?？蛻魜?lái) 源比較廣泛，區(qū)域內(nèi)客戶、上海市中心城區(qū)客戶、外地客戶都占有一定比例， 多為二次置業(yè)的改善型購(gòu)房者。總價(jià)偏高，因此購(gòu)房者還是以具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí) 力的公司高層

16、管理者和商業(yè)人士為主。六. 銷售分析1、板塊分析嘉定板塊均價(jià)走勢(shì)圖10年12月11年11月2011年上半年南翔板塊華潤(rùn)中央公園、路勁翡麗灣、郎詩(shī)綠色街區(qū)等，共推 岀上千套公寓房，但受到政策打壓，銷售狀況均不人理想，成交均價(jià)在新政前有 較大幅度下降。加上客戶對(duì)未來(lái)的房產(chǎn)稅、限購(gòu)令等不利因素的預(yù)計(jì)，使得年末 時(shí)整個(gè)新南翔板塊成交量相對(duì)較穩(wěn)定。28,200新城公館均價(jià)走勢(shì)圖2、產(chǎn)品銷售分析26,90025,60024,30023,00021,700 項(xiàng)口于9月24日開(kāi)盤，共推出340套。共銷售了 170套，去化率為50%。受到 上海市房產(chǎn)市場(chǎng)影響，成交均價(jià)明顯下降。周邊樓盤編號(hào)名濟(jì)板塊項(xiàng)目比址總而積

17、總套裁可售總而積可售總套數(shù)榜咎率(ss)單價(jià)a單價(jià)z統(tǒng)計(jì)時(shí)阿082752南翔永翔佳苑金潤(rùn)路46審.47第209679 7226319018921086 85%11!2-7082847華澗英苑南那芳禮謝99弄159601112710403464143 12%1112-7082833中治祥h城市廣場(chǎng)m隹 11路31弄45®406703419642836 12%1!12-7082786m偃用曲888弄2461409283123865 62%1112-7082713明詩(shī)好色家08nn劉歸388弄832336664072429855 26%1!12-7003565金覽格林世界南期芳林路5啊61611953229395.24%80002000012-77207711082890m豐切路3109#12號(hào)等39018268386142651.12%1!12-7從項(xiàng)目推出總量上來(lái)看，推出的面積較多，去化率整體不高,周邊樓盤推出而積大。個(gè)別樓盤去化較好，但購(gòu)買力有限，總體上成交情況一般。小結(jié)：有知名開(kāi)發(fā)商和良好的樓盤品質(zhì)，加上和周邊競(jìng)品樓盤的銷售因此銷 售勢(shì)頭