房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題研究

1、    房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題研究    摘  要：隨著房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的迅速發(fā)展，一系列的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題也不斷出現(xiàn)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn)管理不僅對(duì)房地產(chǎn)投資信托本身有利，而且對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)健康發(fā)展也具有重要影響。本文對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行了深入分析，并提出幾種切實(shí)可行的措施，以此來(lái)防范信托風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金;風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別;風(fēng)險(xiǎn)管理隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已然成為了支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿χ?，并且與人民的生活密不可分。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，需要投入大量資金，隨著政府調(diào)

2、控以及銀行資金監(jiān)管力度的加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)亟需新的融資方式改變目前融資難、融資成本高的困境。房地產(chǎn)信托投資基金的出現(xiàn)不僅可以解決所需要的資金問(wèn)題，降低了投資門(mén)檻和投資難度，并且增加了市場(chǎng)的流動(dòng)性，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了條件與動(dòng)力。但房地產(chǎn)信托基金在我國(guó)仍然處于起步階段，在相關(guān)制度和外部環(huán)境方面并不成熟，各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來(lái)，因此我們需要對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)予以高度重視。一、我國(guó)房地產(chǎn)信托基金發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)信托基金是房地產(chǎn)證券化的一個(gè)重要方式，是近幾年新出現(xiàn)的一種融資方式，并越來(lái)越讓社會(huì)和投資者接受。 自2007年8月國(guó)內(nèi)第一支房地產(chǎn)基金型信托成立至今，房地產(chǎn)信托基金經(jīng)歷了十余年的發(fā)展，出現(xiàn)了如忠誠(chéng)投資、光大

3、安石、鼎信長(zhǎng)城基金等有實(shí)力的房地產(chǎn)信托基金公司。但由于其在我國(guó)的發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了一個(gè)停滯期，因此其在國(guó)內(nèi)的發(fā)展還有很長(zhǎng)的路要走。2017年6月政府出臺(tái)文件鼓勵(lì)在長(zhǎng)期租賃住宅中采用房地產(chǎn)信托基金，這也說(shuō)明未來(lái)其將在國(guó)內(nèi)擁有更廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)信托基金的出現(xiàn)使大眾和社會(huì)出現(xiàn)了互利共贏的形式，為金融市場(chǎng)的發(fā)展提供了新的動(dòng)力，并且為資金不足的問(wèn)題提供了解決方式。雖然在總量上我國(guó)使用房地產(chǎn)信托基金比較少，只有個(gè)別企業(yè)和個(gè)別項(xiàng)目在使用，但在未來(lái)會(huì)是房地產(chǎn)最好的融資渠道。相比較美、日等國(guó)家，我國(guó)在房地產(chǎn)信托基金方面仍然處于初級(jí)階段，稅收政策相對(duì)不完整，還較缺乏經(jīng)驗(yàn)，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也必須引起投資者和社會(huì)的重視

4、。二、我國(guó)房地產(chǎn)信托基金存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題（一）法律體系不健全目前我國(guó)法律還是缺少對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)規(guī)定。它所涉及的內(nèi)容非常之多，關(guān)系到社會(huì)投資者的利益以及資本市場(chǎng)的健康發(fā)展，法律的缺失將會(huì)是制約房地產(chǎn)信托投資基金順利發(fā)展的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素。雖然我國(guó)自2013年以來(lái)相繼出臺(tái)多個(gè)文件對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金起到了一定的推動(dòng)和發(fā)展作用，但房地產(chǎn)信托投資基金的法律體系仍不健全，因?yàn)槟壳吧形闯雠_(tái)與房地產(chǎn)信托投資基金相關(guān)的法律。在房地產(chǎn)信托基金的組織形式、投資目標(biāo)、分紅政策、資金流通，市場(chǎng)交易等方面都沒(méi)有明確的規(guī)定和足夠的法律支撐和條文約束，缺少相應(yīng)的規(guī)范來(lái)約束各方市場(chǎng)行為以及保障各方利益無(wú)法保證當(dāng)事人

5、的合法利益，讓投資者“望而卻步”。（二）監(jiān)管體系不健全在房地產(chǎn)信托基金的監(jiān)管體系方面，我國(guó)并沒(méi)有明確的文件和法規(guī)去有效規(guī)范信托基金的正常運(yùn)營(yíng)以及交易。其信托市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的完善程度以及政府的監(jiān)管力度還不夠，如果沒(méi)有完全的政策保障以及好的監(jiān)管體制，也就意味著沒(méi)有法律依據(jù)和政策依據(jù)來(lái)監(jiān)督和規(guī)范相關(guān)各方的行為。那么就會(huì)侵損相關(guān)投資者的利益，使得其投資風(fēng)險(xiǎn)加大。針對(duì)一系列的政策風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，房地產(chǎn)信托公司必須做好風(fēng)險(xiǎn)防控準(zhǔn)備，妥善規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)造成的損失降到最低。（三）稅收壓力風(fēng)險(xiǎn)近期，對(duì)于房地產(chǎn)信托基金的稅收政策的問(wèn)題得到各方重視和討論。能夠真正讓房地產(chǎn)信托基金在國(guó)內(nèi)落地，稅收優(yōu)惠政策是推進(jìn)房地產(chǎn)信托

6、投資基金發(fā)展的重要因素。但從目前發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，我國(guó)住宅租賃市場(chǎng)模式較為單一，市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，稅收管理并不規(guī)范，導(dǎo)致房地產(chǎn)信托基金發(fā)展面臨著稅收負(fù)擔(dān)過(guò)重以及違規(guī)出租行為等問(wèn)題。稅收壓力過(guò)大，將不利于房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展。房地產(chǎn)信托基金投資可分為權(quán)益型、抵押型和混合型。若為權(quán)益類(lèi)，其收入來(lái)源就是租金收入，但國(guó)內(nèi)持有物業(yè)的租金收益率比較低，只有2.5%，對(duì)于投資者吸引力不大。在面對(duì)稅收壓力的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)應(yīng)做好應(yīng)對(duì)的決策。（四）宏觀經(jīng)濟(jì)、政策風(fēng)險(xiǎn)宏觀層面的風(fēng)險(xiǎn)屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，是無(wú)法通過(guò)投資組合分散的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托基金同樣也會(huì)受到宏觀層面風(fēng)險(xiǎn)的影響。比如利率、匯率的漲幅、通貨膨脹等因素，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金

7、的收益造成影響，使得其在發(fā)展的過(guò)程中遇到障礙。所以這一風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)必須要應(yīng)對(duì)的。除此之外，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，也是影響房地產(chǎn)信托基金的宏觀風(fēng)險(xiǎn)之一，房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展關(guān)系密不可分，在很大的程度上受?chē)?guó)家的宏觀控制影響。在當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系越來(lái)越密切，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控也越來(lái)越重視。因此，投資于房地產(chǎn)的房地產(chǎn)信托基金在很大程度上受政府的宏觀控制影響。（五）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)信托基金的收益依靠房地產(chǎn)收益，不論是房地產(chǎn)企業(yè)還是金融機(jī)構(gòu)，若想要房地產(chǎn)信托基金實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、持續(xù)的收益，就必須擁有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)以及專(zhuān)業(yè)人士去運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目?；鸬倪\(yùn)作同樣也需要專(zhuān)業(yè)人士去管理，如

8、果沒(méi)有這方面的人才以及管理對(duì)策，就無(wú)法形成成熟物業(yè)，難以保證房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要問(wèn)題在于依然維持在“建設(shè)+銷(xiāo)售”的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，并沒(méi)有發(fā)展成持有模式，而權(quán)益性的信托基金就必須實(shí)行持有制。在沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的人才以及豐富的管理經(jīng)驗(yàn)下，房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營(yíng)發(fā)展將面臨多種風(fēng)險(xiǎn)的影響。三、應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托基金風(fēng)險(xiǎn)的策略（一）完善法律法規(guī)和監(jiān)管制度法律體系的不健全，使得房地產(chǎn)信托基金運(yùn)營(yíng)環(huán)境極其不穩(wěn)定，也是制約我國(guó)房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的一大重要因素，所以一定要完善相關(guān)法律法規(guī)，建成系統(tǒng)的政策法律體系。對(duì)于房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)法律法規(guī)也是約束其行為規(guī)范的利劍。所以信托公司必須掌握

9、并熟悉相關(guān)法律法規(guī)和政策，這不僅可以用法律保護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵害，也維護(hù)了信托行業(yè)的資金流正常運(yùn)轉(zhuǎn)。其次，政府應(yīng)該加大監(jiān)管力度，在各個(gè)方面做出明確界定。政府要建立和完善監(jiān)管體制，注重監(jiān)管制度，規(guī)范各方面的行為，維護(hù)好投資者以及相關(guān)人員的利益，保證房地產(chǎn)信托基金穩(wěn)定健康發(fā)展。（二）稅收制度改革美國(guó)不僅是最早發(fā)展房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)的國(guó)家，而且是發(fā)展最穩(wěn)定的國(guó)家，其對(duì)世界各國(guó)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)起了引導(dǎo)作用。我國(guó)可以借鑒國(guó)際的成熟經(jīng)驗(yàn)對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)稅收制度進(jìn)行改革。實(shí)行稅收改革可以有利于避免信托產(chǎn)業(yè)中的重復(fù)征稅和逃稅避稅情況，對(duì)部分主要稅收進(jìn)行遞延或者減免，比如減免土地增值稅，對(duì)增值稅進(jìn)行免征以及對(duì)投

10、資人分配的部分免征所得稅，都起到了稅收優(yōu)惠作用。可以對(duì)房地產(chǎn)信托基金給予相應(yīng)的配套稅收支持，鼓勵(lì)房地產(chǎn)信托基金平穩(wěn)健康發(fā)展，使其在國(guó)內(nèi)真正“落地生根”。政府及相關(guān)部門(mén)應(yīng)該積極對(duì)稅收制度進(jìn)行改革，吸引投資者投入資金。（三）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制政府應(yīng)該建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，這樣才可以讓政府實(shí)時(shí)掌握其風(fēng)險(xiǎn)程度，從而制定相應(yīng)的監(jiān)管制度以及調(diào)控措施，對(duì)宏觀層面進(jìn)行把控，跟蹤并做出相應(yīng)的調(diào)整。在可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題面前政府必須有能力去監(jiān)管，從而做出正確應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的決策。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，信托公司要注重建立管理機(jī)制，比如在房地產(chǎn)信托基金的運(yùn)作方面遇到的風(fēng)險(xiǎn)要建立合理的管理體系，以及對(duì)于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)都應(yīng)

11、該有相應(yīng)的控制手段?；鸸芾砉緫?yīng)該對(duì)每一個(gè)投資的信托產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行盡職盡責(zé)的、系統(tǒng)的、多方面的調(diào)查與監(jiān)督。不僅要在意項(xiàng)目的收益性，還要及時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和鑒定，控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，篩選并淘汰各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大的項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)。這樣更能促進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金的穩(wěn)定發(fā)展。（四）提高經(jīng)營(yíng)管理能力經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就是非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)信托基金來(lái)說(shuō)，一個(gè)企業(yè)如果能有具有相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的人才以及豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，就能夠培養(yǎng)出比較成熟的物業(yè)和合格的基金管理團(tuán)隊(duì)，這就會(huì)為信托基金帶來(lái)穩(wěn)定持續(xù)的、增長(zhǎng)的收益。在實(shí)現(xiàn)成熟物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的同時(shí)還要注意選擇合適的租戶(hù)，從而保證收益，實(shí)現(xiàn)投資長(zhǎng)期回報(bào)。信托公司的收益增長(zhǎng)能吸引投資者投資，讓房地產(chǎn)信

12、托行業(yè)更加獲益。如果想要房地產(chǎn)信托基金穩(wěn)定持久發(fā)展，需要信托公司加強(qiáng)防控意識(shí)與能力，廣納人才，改善經(jīng)營(yíng)能力，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)人士以及積累豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，與市場(chǎng)共同防范信托風(fēng)險(xiǎn)，才能不斷增強(qiáng)自身對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制管理能力。四、結(jié)語(yǔ)房地產(chǎn)信托基金作為一個(gè)新興的融資領(lǐng)域，能夠拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，豐富中國(guó)的金融市場(chǎng)。但在我國(guó)房地產(chǎn)信托基金方面仍是基礎(chǔ)階段，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)的投資信托的風(fēng)險(xiǎn)管理不僅對(duì)房地產(chǎn)投資信托本身有益，還為房地產(chǎn)的發(fā)展與市場(chǎng)的流動(dòng)性增加了動(dòng)力。從房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展角度看，房地產(chǎn)信托基金不僅解決了金融融資單一的問(wèn)題，開(kāi)拓了中小投資者投資房地產(chǎn)的渠道，為新的融資方式注入了源源不斷動(dòng)力，為房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展起到了積極作用。我國(guó)的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目雖然在房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)中已經(jīng)初露鋒芒，但也要時(shí)刻注重其在發(fā)展過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，在針對(duì)房地產(chǎn)信托基金的風(fēng)險(xiǎn)研究上面，要結(jié)合實(shí)際，從我國(guó)國(guó)情出發(fā)，培養(yǎng)相關(guān)人才以及機(jī)構(gòu)和完善發(fā)展環(huán)境。相信在不久的將來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)會(huì)有更加穩(wěn)定的發(fā)展。參考文獻(xiàn)