商業(yè)規(guī)劃調(diào)研

1、tfinCONTACT US萬達大廣場調(diào)研萬達大廣場調(diào)研外部交通誘導(dǎo)外部交通誘導(dǎo)用地現(xiàn)狀分析用地現(xiàn)狀分析萬達區(qū)位分析萬達區(qū)位分析 萬達概況萬達概況交通系統(tǒng)交通系統(tǒng) 輻射范圍輻射范圍核心消費群體層次結(jié)構(gòu)核心消費群體層次結(jié)構(gòu)總結(jié)總結(jié)內(nèi)部人流組織內(nèi)部人流組織消費群體需求消費群體需求商業(yè)布局商業(yè)布局商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位調(diào)整商業(yè)布局建議調(diào)整商業(yè)布局建議調(diào)整業(yè)態(tài)組合建議調(diào)整業(yè)態(tài)組合建議消費群體研究消費群體研究 Contents review萬達概況萬達概況重慶萬達廣場商業(yè)中心總重慶萬達廣場商業(yè)中心總建筑面積建筑面積12.6萬平方米萬平方米，引入萬千百貨、萬達院線、，引入萬千百貨、萬達院線、大歌星大歌星

2、KTV、大玩家超樂場、國美電器等著名、大玩家超樂場、國美電器等著名連鎖商業(yè)企業(yè)連鎖商業(yè)企業(yè)；商業(yè)中心擁有一；商業(yè)中心擁有一條近條近500米長的米長的室內(nèi)精品步行街室內(nèi)精品步行街，引入屈臣氏、重慶小天鵝、寶馬城市展廳、，引入屈臣氏、重慶小天鵝、寶馬城市展廳、棒約翰、星巴克等百余個品牌商家進駐經(jīng)營。廣場集時尚、購物、休閑、娛樂、棒約翰、星巴克等百余個品牌商家進駐經(jīng)營。廣場集時尚、購物、休閑、娛樂、美食于一體，美食于一體，一站式一站式滿足百姓的消費需求。滿足百姓的消費需求。 Contents review萬達概況萬達概況重慶南坪萬達廣場是萬達重慶南坪萬達廣場是萬達城市綜合體城市綜合體的代表之作，無論

3、在設(shè)計上，還是在主力的代表之作，無論在設(shè)計上，還是在主力店的組合上都代表了重慶商業(yè)中心的店的組合上都代表了重慶商業(yè)中心的最高最高水準。萬達廣場的注入，將改變重慶水準。萬達廣場的注入，將改變重慶市的商業(yè)重心，改寫南部落后的商業(yè)現(xiàn)狀，形成市的商業(yè)重心，改寫南部落后的商業(yè)現(xiàn)狀，形成“北天街，南萬達，中都會北天街，南萬達，中都會”的商業(yè)格局，南坪商圈也將一躍成為和觀音橋、解放碑并駕齊驅(qū)的的商業(yè)格局，南坪商圈也將一躍成為和觀音橋、解放碑并駕齊驅(qū)的三大主流商三大主流商圈圈之一。之一。三大主流商圈三大主流商圈區(qū)位分析區(qū)位分析Contents review輻射范圍輻射范圍周邊現(xiàn)狀建筑功能周邊現(xiàn)狀建筑功能周邊交

4、通系統(tǒng)周邊交通系統(tǒng)輻射范圍輻射范圍Contents review渝中區(qū)渝中區(qū)江北區(qū)江北區(qū)核心的消費群體為南坪萬達2公里以外的輻射半徑消費群體區(qū)位分析區(qū)位分析Contents review輻射范圍輻射范圍周邊現(xiàn)狀建筑功能周邊現(xiàn)狀建筑功能周邊交通系統(tǒng)周邊交通系統(tǒng)周邊交通系統(tǒng)周邊交通系統(tǒng)Contents review重百盛匯南坪汽車站地下通道萬達萬達星光時代萬達人行天橋1).通過地下通道和人行天通過地下通道和人行天橋?qū)驅(qū)⑸虉龃B商場串連起來，是購物起來，是購物更多樣化，吸引人購物更多樣化，吸引人購物2).商業(yè)的商業(yè)的聚集聚集，提高商業(yè)，提高商業(yè)氛圍氛圍周邊交通系統(tǒng)周邊交通系統(tǒng)Contents re

5、view一環(huán)車輛行駛路線一環(huán)車輛行駛路線長途客車行駛路線長途客車行駛路線區(qū)域環(huán)道行駛路線區(qū)域環(huán)道行駛路線萬達周邊萬達周邊地面交通地面交通系統(tǒng)規(guī)劃系統(tǒng)規(guī)劃統(tǒng)一，流統(tǒng)一，流線清楚，線清楚，能很好地能很好地誘導(dǎo)車流誘導(dǎo)車流量量萬達軌道3號線區(qū)位分析區(qū)位分析Contents review輻射范圍輻射范圍周邊現(xiàn)狀建筑功能周邊現(xiàn)狀建筑功能周邊交通系統(tǒng)周邊交通系統(tǒng)用地現(xiàn)狀用地現(xiàn)狀Contents review萬達萬達萬達周邊南岸區(qū)成熟且巨大的住宅人群，次人群消費一般具有就近原則的特性用地現(xiàn)狀圖用地現(xiàn)狀圖周邊交通系統(tǒng)周邊交通系統(tǒng)Contents review立體交通立體交通整個地鐵三號整個地鐵三號線貫穿南坪，

6、線貫穿南坪，交通便利，縮交通便利，縮短購物花費時短購物花費時間，降低出行間，降低出行費，能吸引客費，能吸引客流。流。層次構(gòu)成層次構(gòu)成常住人口常住人口多數(shù)的白領(lǐng)階層多數(shù)的白領(lǐng)階層其他隨機消費力構(gòu)成其他隨機消費力構(gòu)成核心消費群體層次構(gòu)成核心消費群體層次構(gòu)成周邊分布著高檔周邊分布著高檔小區(qū)，消費力強，小區(qū)，消費力強，消費主要集中在消費主要集中在日用品和帶孩子日用品和帶孩子在購物中心娛樂在購物中心娛樂和培訓。和培訓。主要以定向消費主要以定向消費和享受購物型消和享受購物型消費為主，比如餐費為主，比如餐飲。飲。該部分人群也是該部分人群也是支撐萬達商業(yè)的支撐萬達商業(yè)的重要群體，主要重要群體，主要為綜合性消費

7、，為綜合性消費，購物，休閑。購物，休閑。核心消費群體研究核心消費群體研究Contents review消費規(guī)模消費規(guī)模商圈商圈社會銷售品零售總額（億元）社會銷售品零售總額（億元）在所屬區(qū)域比在所屬區(qū)域比例例解放碑商圈11564%沙坪壩商圈7067%觀音橋商圈5470%楊家坪商圈5946%南坪商圈6983%重慶五大商圈社會消費品零售總額及市場份額據(jù)來源：商圈商委公布數(shù)據(jù)由表數(shù)據(jù)可知，對比商圈在所屬區(qū)域的市場份額，可以發(fā)現(xiàn)南坪商圈的核心地段集中了由表數(shù)據(jù)可知，對比商圈在所屬區(qū)域的市場份額，可以發(fā)現(xiàn)南坪商圈的核心地段集中了南岸區(qū)的主要消費，萬達處于南坪比較核心的地段，發(fā)展?jié)摿Υ?。南岸區(qū)的主要消費，萬

8、達處于南坪比較核心的地段，發(fā)展?jié)摿Υ蟆：诵南M群體研究核心消費群體研究Contents review商圈商圈社會銷售品零售社會銷售品零售總額（億元）總額（億元）商業(yè)營業(yè)面積（商業(yè)營業(yè)面積（億元）億元）商圈飽和指數(shù)商圈飽和指數(shù)解放碑商圈1151219054沙坪壩商圈704515555觀音橋商圈541304154楊家坪商圈595011800南坪商圈694216428消費規(guī)模消費規(guī)模重慶五大商圈飽和指數(shù)對比重慶五大商圈飽和指數(shù)對比數(shù)據(jù)來源：商圈商委公布數(shù)據(jù)南坪商圈的飽和指數(shù)均大于重慶其他商圈，這表明南坪商圈遠遠沒有飽和，也意味著在南坪商圈的飽和指數(shù)均大于重慶其他商圈，這表明南坪商圈遠遠沒有飽和，也意

9、味著在重慶的商圈發(fā)展中，南坪商圈最具有發(fā)展?jié)摿Γ瑫r表明了萬達的零售潛力大。重慶的商圈發(fā)展中，南坪商圈最具有發(fā)展?jié)摿?，同時表明了萬達的零售潛力大。核心消費群體研究核心消費群體研究Contents review性別比例構(gòu)成圖消費者年齡構(gòu)成圖在本次調(diào)查中，性別比例上女性偏多，在本次調(diào)查中，性別比例上女性偏多，占占55.74%55.74%，說明平日消費中女性是主，說明平日消費中女性是主力，因此，商場女性商品應(yīng)較多。力，因此，商場女性商品應(yīng)較多。從消費者收入來看，主要集中在支配收從消費者收入來看，主要集中在支配收入入10003000的多數(shù)白領(lǐng)層和事業(yè)單位的多數(shù)白領(lǐng)層和事業(yè)單位這兩種人群收入占這兩種人群

10、收入占97.6%的比例，消費的比例，消費者力強。者力強。核心消費群體研究核心消費群體研究Contents review南岸區(qū)常住人口分布圖南岸區(qū)常住人口分布圖.消費群體主要是自由職業(yè)者，消費群體主要是自由職業(yè)者，社會服務(wù)者，以及事業(yè)單位人社會服務(wù)者，以及事業(yè)單位人員。該類人群消費較頻繁，是員。該類人群消費較頻繁，是主導(dǎo)的消費支撐主導(dǎo)的消費支撐南坪區(qū)消費人群主要居住在萬達南坪區(qū)消費人群主要居住在萬達廣場花園路街道、南坪街道和海廣場花園路街道、南坪街道和海棠溪街道，有足夠的消息支撐。棠溪街道，有足夠的消息支撐。消費習慣和消費習慣消費習慣和消費習慣Contents review在選擇購物場所時，關(guān)注

11、的因素是餐飲娛樂設(shè)施齊全，購物環(huán)境舒適，在選擇購物場所時，關(guān)注的因素是餐飲娛樂設(shè)施齊全，購物環(huán)境舒適，物美價廉，充足的停車位，特色品牌。物美價廉，充足的停車位，特色品牌。萬達廣場屬于中檔消費場所，其餐飲特色，購物環(huán)境，性價比及停車為萬達廣場屬于中檔消費場所，其餐飲特色，購物環(huán)境，性價比及停車為均為廣場亮點，叢消費者關(guān)注因素看，廣場日后經(jīng)營的均為廣場亮點，叢消費者關(guān)注因素看，廣場日后經(jīng)營的“穩(wěn)中提升穩(wěn)中提升”具具備潛力較大，前景較好。備潛力較大，前景較好。消費習慣和消費習慣消費習慣和消費習慣Contents review消費者購物偏好比例（可多選）顧客在選擇購顧客在選擇購物場所時，選擇購物中心物

12、場所時，選擇購物中心居首，其次是百貨商場，萬達廣場的經(jīng)居首，其次是百貨商場，萬達廣場的經(jīng)模式涵蓋了百貨商場，購物中心，生活模式涵蓋了百貨商場，購物中心，生活配套專賣店，超市，餐飲等豐富業(yè)態(tài)，配套專賣店，超市，餐飲等豐富業(yè)態(tài)，可以一站式滿足消費者購物需求?？梢砸徽臼綕M足消費者購物需求。消費者來萬達廣場的頻率主要集中在每消費者來萬達廣場的頻率主要集中在每周一次，占周一次，占26.98%，其便是每周兩次或，其便是每周兩次或更多，每月更多，每月1-2次，萬達廣場仍處于商業(yè)次，萬達廣場仍處于商業(yè)培育期，附近有幾個大型商場，客流量培育期，附近有幾個大型商場，客流量低于南坪老商業(yè)區(qū)，商業(yè)氣氛待成熟。低于南坪

13、老商業(yè)區(qū)，商業(yè)氣氛待成熟。萬達廣場的基本信息萬達廣場的基本信息Contents review開發(fā)商開發(fā)商重慶萬達商業(yè)廣場有重慶萬達商業(yè)廣場有限公司限公司總建面總建面78萬平方萬平方米米商業(yè)建面10萬平方米商圈南坪商圈業(yè)態(tài)組合購物 、餐飲、娛樂、服務(wù)等開業(yè)時間2009.12.11項目地址重慶市南岸區(qū)南坪步行街珊瑚村8號外部交通誘導(dǎo)外部交通誘導(dǎo)Contents review南坪萬達南坪萬達 南城大道：南城大道：為單向車五道，寬為單向車五道，寬16米，為交通型道米，為交通型道路。路。南坪南路：南坪南路：是生活型支干道，是生活型支干道，為雙向兩車道。為雙向兩車道。南坪西路：南坪西路：為單向四五道，寬為

14、單向四五道，寬16米米江南大道車輛下穿江南大道車輛下穿道：道：寬寬40米，雙向六車米，雙向六車道。道。珊瑚路：珊瑚路：是交通型支干道，是交通型支干道，為雙向四車道，寬為雙向四車道，寬14米。米。南坪西路南坪西路江南大道江南大道珊瑚路珊瑚路南城大道南城大道萬達廣場周圍道路分布圖萬達廣場周圍道路分布圖外部交通誘導(dǎo)外部交通誘導(dǎo)Contents review寫字樓出入口超市出入口萬達百貨出入口寫字樓出入口百貨員工出入口電玩城出入口公寓樓出入口影院出入口餐飲入口公寓樓出入口運動服裝入口江南大道為生活型道江南大道為生活型道路人流量大，商鋪的路人流量大，商鋪的主要入口在此設(shè)計。主要入口在此設(shè)計。重慶萬達廣場

15、地面人行各主出入口點位圖重慶萬達廣場地面人行各主出入口點位圖外部交通誘導(dǎo)外部交通誘導(dǎo)Contents review南坪汽車站南坪汽車站路面輕軌路面輕軌路面輕軌路面輕軌路面輕軌路面輕軌萬達廣場的人車入口也萬達廣場的人車入口也有兩個設(shè)立在江南大道上有兩個設(shè)立在江南大道上.南坪汽車站為交南坪汽車站為交通樞紐站客流量多通樞紐站客流量多在江南大道中間設(shè)有行休在江南大道中間設(shè)有行休息區(qū)，和雕塑小品，可供行人息區(qū)，和雕塑小品，可供行人休息娛樂，能有效聚集客流休息娛樂，能有效聚集客流軌道軌道3號線的出口分號線的出口分設(shè)在江南大道兩旁的行人街道設(shè)在江南大道兩旁的行人街道上，為萬達廣場引入客流上，為萬達廣場引入客

16、流重慶萬達廣場地面人行各主出入口點位圖重慶萬達廣場地面人行各主出入口點位圖外部交通誘導(dǎo)外部交通誘導(dǎo)Contents review當?shù)缆窞榻煌ㄐ椭Ц傻?，當?shù)缆窞榻煌ㄐ椭Ц傻?，人流少，商鋪不多，人流少，商鋪不多，主要設(shè)置停車站路口主要設(shè)置停車站路口在人車交匯處應(yīng)設(shè)在人車交匯處應(yīng)設(shè)立人車分流節(jié)點立人車分流節(jié)點重慶萬達廣場外部交通指示圖重慶萬達廣場外部交通指示圖內(nèi)部人流組積內(nèi)部人流組積Contents review萬達廣場內(nèi)部人流組積圖萬達廣場內(nèi)部人流組積圖出租車站（出租車站（4 4個）個）公交車站（公交車站（3 3個）個）中心廣場（中心廣場（2 2個），面積分別如下個），面積分別如下 文化廣場約17

17、62平方米 步行街廣場4089平方米路面輕軌接入口（路面輕軌接入口（4 4個）個）室內(nèi)步行室內(nèi)步行街入口街入口在中心廣場節(jié)點處，在中心廣場節(jié)點處，人流量多，設(shè)置室內(nèi)人流量多，設(shè)置室內(nèi)步行街入口。步行街入口。商業(yè)布局商業(yè)布局Contents review商業(yè)布局商業(yè)布局外部交通誘導(dǎo)外部交通誘導(dǎo)內(nèi)部人流組積內(nèi)部人流組積商業(yè)布局商業(yè)布局Contents review甜品店甜品店西餐廳西餐廳特色餐飲特色餐飲服飾服裝服飾服裝美體美體餐飲餐飲精品店精品店1.這些普通餐飲店和精品店所需面積較小，小則十幾這些普通餐飲店和精品店所需面積較小，小則十幾或幾十平方米，承租能力低，曾租面積小放置在較低或幾十平方米，承

18、租能力低，曾租面積小放置在較低的樓層的樓層2.普店的投入小，資金回收期短，租金也相對較高，普店的投入小，資金回收期短，租金也相對較高，風險較小風險較小3.餐飲類和精品店均集中分布餐飲類和精品店均集中分布商業(yè)布局商業(yè)布局Contents review地鐵站地鐵站出入口出入口化妝品店化妝品店服裝服飾服裝服飾電子產(chǎn)品專賣店電子產(chǎn)品專賣店西餐廳西餐廳室內(nèi)步行街入口室內(nèi)步行街入口化妝品化妝品區(qū)區(qū)服裝服飾服裝服飾區(qū)區(qū)專賣店專賣店至路面輕軌至路面輕軌化妝品，手機店腦等等高檔商品店，利潤收化妝品，手機店腦等等高檔商品店，利潤收入大，租金承受力強，一般分布于入口處入大，租金承受力強，一般分布于入口處商業(yè)布局商業(yè)

19、布局Contents review永輝超市永輝超市停車場停車場核心主力店核心主力店核心核心主力店核心主力店1.超市，通常放至底層以匯聚人流，并超市，通常放至底層以匯聚人流，并可使人流輻射至其它樓層，具有向上輻可使人流輻射至其它樓層，具有向上輻射的功效射的功效2.設(shè)立在交通要道及大型居住區(qū)旁，有設(shè)立在交通要道及大型居住區(qū)旁，有一定的停車場一定的停車場超超市市PPPP商業(yè)布局商業(yè)布局Contents review萬千百貨萬千百貨核心主力店核心主力店萬千百貨出入口萬千百貨出入口1.百貨公司是體現(xiàn)項目檔次和特百貨公司是體現(xiàn)項目檔次和特色展示窗口，所以占據(jù)最佳的位色展示窗口，所以占據(jù)最佳的位置；置；2.其承租面積最大，其承租面積最大， 通常在萬平通常在萬平方米以上，可貫穿于商場層方米以上，可貫穿于商場層14F商業(yè)布局商業(yè)布局Contents review萬千百貨萬千百貨主力店主力店1.娛樂場所的承受租金能力低，設(shè)娛樂場所的承受租金能力低，設(shè)在貫通整棟樓的層處，對人流有很在貫通整棟樓的層處，對人流有很好聚