未來社區(qū)低碳場景運行模式及資金平衡探索研究

1、    未來社區(qū)低碳場景運行模式及資金平衡探索研究    陳琦 姚正楠 柳兆印 林俊光 李建設(shè)未來社區(qū)低碳場景建設(shè)擬引入綜合能源服務(wù)商，并以特許經(jīng)營的模式負責(zé)社區(qū)范圍內(nèi)能源資源產(chǎn)品的供應(yīng)、銷售及相關(guān)設(shè)施的維護工作。針對低碳場景的運營和資金平衡，本文以某規(guī)劃社區(qū)為例，對整體投資+ 運營、增配投資+ 運營、單運營三種方案進行了分析。對整體投資+ 運營模式，即使是將售電采購銷售價差納入綜合能源服務(wù)商總體運營消費的一部分，依然無法實現(xiàn)資金平衡。對增配投資+ 運營模式，如果將售電采購銷售價差納入綜合能源服務(wù)商總體運營消費的一部分，則在入住率達到80%以上時基本能實

2、現(xiàn)資金平衡。單運營模式綜合能源服務(wù)商無初投資壓力，且能夠?qū)崿F(xiàn)盈虧平衡。未來社區(qū)低碳場景采用增配投資+ 運營或是單運營的模式較為合理。一、未來社區(qū)低碳場景簡介2019年浙江省委省政府在大灣區(qū)建設(shè)行動計劃中提出“開展未來社區(qū)示范工程建設(shè)，探索規(guī)劃建設(shè)一批生活便利、密度合理、交通便捷、智慧互聯(lián)、綠色低碳的未來社區(qū)”1。根據(jù)浙江省未來社區(qū)建設(shè)試點工作方案要求，未來社區(qū)包含了九大場景，其中未來社區(qū)低碳場景主要任務(wù)包括：打造多能協(xié)同低碳能源體系，構(gòu)建社區(qū)綜合能源系統(tǒng)，創(chuàng)新能源互聯(lián)網(wǎng)、微電網(wǎng)技術(shù)利用、推廣近零能耗建筑、建設(shè)“光伏建筑一體化+ 儲能”的供電系統(tǒng)、“熱泵+ 蓄冷儲熱”的集中供熱（冷）系統(tǒng)，優(yōu)化社

3、區(qū)智慧電網(wǎng)、氣網(wǎng)、水網(wǎng)和熱網(wǎng)布局，實現(xiàn)零碳能源利用比例倍增。構(gòu)建分類分級資源循環(huán)利用系統(tǒng)，打造海綿社區(qū)和節(jié)水社區(qū)，推進雨水和中水資源化利用。完善社區(qū)垃圾分類體系，提升垃圾收運系統(tǒng)功能，促進垃圾分類和資源回收體系“兩網(wǎng)融合”、建筑垃圾資源化利用，打造花園無廢社區(qū)。創(chuàng)新互利共贏模式，引進一體化開發(fā)、投資、建設(shè)和運營的綜合能源服務(wù)商，搭建綜合能源智慧服務(wù)平臺，實現(xiàn)投資者、用戶和開發(fā)商互利共贏，有效降低能源使用成本。未來社區(qū)低碳場景建設(shè)內(nèi)容中明確將引入綜合能源資源服務(wù)，但模式上仍有待探索，本文討論以特許經(jīng)營的模式負責(zé)社區(qū)范圍內(nèi)能源資源產(chǎn)品的供應(yīng)、銷售及相關(guān)設(shè)施的維護工作，并以某規(guī)劃區(qū)域為算例分析。二、

4、案例未來社區(qū)低碳場景規(guī)劃概況案例選址地塊總面積113公頃，建設(shè)內(nèi)容包括住宅、人才公寓、寫字樓、商業(yè)、小學(xué)、幼兒園、公園、以及相關(guān)配套設(shè)施?？偨ㄖ娣e648814平方米。低碳場景實施方案主要包括：光伏建筑一體化、儲能系統(tǒng)（含充電樁）、集中供冷供熱、智慧節(jié)能升級、雨水回收系統(tǒng)、中水利用系統(tǒng)、智慧垃圾分類系統(tǒng)、社區(qū)綜合管網(wǎng)廊道、綜合能源資源服務(wù)平臺，并引入綜合能源資源服務(wù)商。未來社區(qū)低碳場景以特許經(jīng)營權(quán)的模式由綜合能源服務(wù)商提供全方位、定制化的能源資源服務(wù)。服務(wù)商可選擇三種運營方案。三、案例社區(qū)低碳場景投資估算（一）未來社區(qū)整體能源資源系統(tǒng)投資估算未來社區(qū)整體能源資源系統(tǒng)包含社區(qū)能源資源垂直、水平系

5、統(tǒng)（常規(guī)配置）以及未來低碳場景增配設(shè)施，總靜態(tài)投資為60712萬元，單位面積能源資源系統(tǒng)投資881元/平方米，其中常規(guī)配置623元/平方米，低碳場景增配258元/平方米。其中社區(qū)能源資源常規(guī)配置指未來社區(qū)紅線至用戶入戶表前相關(guān)的電力、供水、集中供冷熱、天然氣等相關(guān)設(shè)施，低碳場景的建設(shè)內(nèi)容則為圖3-2中的全部內(nèi)容。具體建設(shè)內(nèi)容的投資估算表如表3-1。（二）未來社區(qū)低碳場景增配部分投資估算未來社區(qū)低碳場景增配設(shè)施明細同表5-1（二），加上其他費用+ 預(yù)備費（15%），總靜態(tài)投資為17799萬元，單位面積297元/平方米。四、資金平衡基準(zhǔn)收益測算按照以下基本數(shù)據(jù)測算。項目經(jīng)營期：20年;資本金比例3

6、0%，貸款利率4.9%;定員10人，年人均工資12萬元，福利費系數(shù)60%;保險費率0.25%;修理費率3%。按項目投資內(nèi)部收益率6%反測每年所需的差額保本收益。五、資金平衡分析（一）投資+ 運營模式1、收益方案投資+ 運營模式收益包括系統(tǒng)自收益和用戶繳費兩部分?？紤]到用戶價格承受力，收益方案按照高消費場景和低消費場景兩種模式估算。在高消費場景下，集中供冷供暖收費水平相對取高位，同時中水回用價差、公共充電樁服務(wù)費等服務(wù)費用可正常取得。低消費場景下，集中供冷供暖消費水平相對取低位，同時中水回用價差、公共充電樁服務(wù)費等服務(wù)費用無法正常取得。社區(qū)入住率達到100%時，不同消費場景的年收益估算如表6-1

7、：2、資金平衡分析通過對比方案一和方案二所需最低年差額保本收益和高、低消費場景收益，可得社區(qū)入住率達到100%時的資金平衡情況。方案一整體投資+ 運營，無論在高消費場景和低消費場景均存在巨大的收益缺口，主要由于投資較大，且相較方案二增加的約4.2億投資并不能帶來直接收益。由于在該模式下收益缺口過于巨大，故考慮給予綜合能源服務(wù)商更加優(yōu)惠的上游能源采購價格。假設(shè)消費平衡依賴售電彌補，由于社區(qū)內(nèi)年電量總消耗為4833萬度，則高消費場景下度電需有購售價差0.73元/kwh，低消費場景下這一指標(biāo)更是達到1.01元 /kwh。但要實現(xiàn)上述兩個價差顯然是不現(xiàn)實的，故方案一在實際操作中存在著極大障礙。方案二增

8、配投資+ 運營，在高消費場景收益盈余35.7萬元，在低消費場景收益缺口1338.5萬元，進一步計算，當(dāng)電力采購和銷售中間尋求0.1元的價差，則方案二每年收益增加438萬元，資金平衡時入住率為81%左右。（二）單運營模式單運營模式下，綜合能源資源服務(wù)商只承擔(dān)運維職能，不參與建設(shè)投資，向居民和公建每月收取2 元/平方米綜合服務(wù)費，商業(yè)消費7.7元/平方米綜合服務(wù)費。方案三單運營模式下，基本達到2039萬的收益需求，基本平衡。六、結(jié)論未來社區(qū)低碳場景的建設(shè)將使社區(qū)環(huán)境更舒適、更節(jié)能、更環(huán)保，是十分必要的。針對低碳場景的運營和資金平衡，本文對整體投資+ 運營、增配投資+運營、單運營三種方案進行了分析，

9、形成結(jié)論如下：（1）整體投資+ 運營模式可為業(yè)主節(jié)約623元/平方米左右的房屋采購成本，但綜合能源服務(wù)商運營資金缺口較大，即使是將售電采購銷售價差納入綜合能源服務(wù)商總體運營消費的一部分，綜合能源服務(wù)上依然無法實現(xiàn)資金平衡，方案存在較大缺陷。（2）增配投資+ 運營不增加業(yè)主房屋采購成本，供冷供熱價格也相對合理。如將售電采購銷售價差納入綜合能源服務(wù)商總體運營消費的一部分，則在入住率達到80%以上時綜合能源服務(wù)商就基本能實現(xiàn)資金平衡，是可行的運營方案之一。（3）單運營下業(yè)主需增加約258元/平方米的房屋采購成本，并需要承擔(dān)2 元/平方米* 月的物業(yè)成本。而該模式下綜合能源服務(wù)商無初投資壓力，且能夠?qū)崿F(xiàn)盈虧平衡，也是可行的運營方案之一。綜上所述，未來社區(qū)低碳場景采用增配投資+ 運營或是單運營的運