房地產(chǎn)基本知識

1、一、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識基本概念1 、房地產(chǎn)：房地產(chǎn)具體是指土地、 建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括： 1） 土地2） 建筑物及地上附著物3） 房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等2、 房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物； 地產(chǎn)指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段） ，又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。 房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、 必然的聯(lián)系，

2、主要包括幾個方面：a) 實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；b) 從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格；c) 從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的差異包括幾個方面：a) 二者屬性不同；b) 二者增值規(guī)律不同；c) 權(quán)屬性質(zhì)不同；d) 二者價格構(gòu)成不同。3、 商業(yè)房地產(chǎn)的含義人們習(xí)慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)物業(yè)的功能多樣化，既有能滿足市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會功能，又有能滿足商家經(jīng)營、商務(wù)活動、市民投資等需要的經(jīng)濟功能。（二）房產(chǎn)（物業(yè)，香港地區(qū)稱呼）分類：（1）按照建筑物的用途劃分為1居住物業(yè)：包括住宅、公寓、別墅等。2商業(yè)物業(yè)：包

3、括直接用于營業(yè)活動的房屋，如寫字樓、商住樓（東方名苑）、商場、酒店等；包括第三產(chǎn)業(yè)所使用的房屋，如酒店、銀行、郵電、旅館、飯店等。3工業(yè)物業(yè)：包括廠房、車間、倉庫等。4特殊物業(yè)：包括黨政機關(guān)辦公用房、博物館、大劇院、高爾夫球場、飛機場等。（2）按層數(shù)劃分低層： 1-3 層，低于 12 米的平房，別墅多層： 4-6 層（ 6 躍 7），24 米 >h>12 米小高層： 7-13 層，高度超過24 米高層： 14-24 層超高層： 25 層以上，或者大于 100 米（3）按住宅結(jié)構(gòu)分磚混結(jié)構(gòu)：磚砌體和鋼筋混凝土構(gòu)件共同作用得結(jié)構(gòu)形式。便于就地取材，節(jié)約鋼材、水泥和建造成本，但墻體不可打

4、通，套型可改性差，抗震性能差，用于多層。框架結(jié)構(gòu)：由梁柱等線性桿件組成的一種結(jié)構(gòu)體系?？蚣芙Y(jié)構(gòu)布置靈活，可以獲得較大室內(nèi)空間， 但承受水平荷載的能力較差，而且柱子的位置往往使得房間不完整，影響家具布置，造成使用率低。運用于多層工廠、購物中心。剪力墻結(jié)構(gòu)：由縱橫承重墻體組成的結(jié)構(gòu)體系。空間整體性好，抗側(cè)力強度高，但不易布置成大空間，主要適用于高層住宅、公寓和旅館等?？蚣芗袅Y(jié)構(gòu)：是在框架結(jié)構(gòu)體系中適當(dāng)布置剪力墻，組成框架與剪力墻協(xié)同工作的結(jié)構(gòu)體系。 既有框架結(jié)構(gòu)使用的靈活性，又有較強的抗震能力和較好的剛度，適用于各種超高層住宅和公共建筑?？蛲步Y(jié)構(gòu)：設(shè)計成圓錐形狀，如上海金茂大廈。（三）房地產(chǎn)的

5、屬性1自然屬性 固定性：屬于不動產(chǎn)。一般商品：生產(chǎn)場所固定，產(chǎn)品流通；房地產(chǎn)商品：生產(chǎn)過程流動，產(chǎn)品位置固定。 排他性：房地產(chǎn)商品沒有兩個完全相同的（像樹葉一樣），最起碼位置不一樣（帶來的采光、通風(fēng)有差異，也是一房一價的基礎(chǔ)） 。 永續(xù)性：只要是指房地產(chǎn)中的土地作為物質(zhì)性資產(chǎn)是可以被永續(xù)利用的（不會折舊或者報廢），而且由于其自然供給的剛性（彈性很?。?，即稀缺性，使得土地權(quán)益將在資本的參與下被無限地交易下去，并逐步地保值增值。2經(jīng)濟屬性準(zhǔn)商品性： 可以轉(zhuǎn)讓、 出租等， 但不具備商品的全部屬性， 例如商品本身不能自由流通，只是產(chǎn)權(quán)的流動和交易。價值差異性： 房地產(chǎn)的價值和價格的影響因素很多，難以用

6、簡單的投入產(chǎn)出或者成本加利潤的方法加以測定。 更多的是非經(jīng)濟因素產(chǎn)生的價值偏離的結(jié)果，在市場經(jīng)濟不夠完善、房地產(chǎn)市場更不完善的中國市場就表現(xiàn)的更為明顯。包括政治形勢、宏觀經(jīng)濟形勢、 區(qū)劃規(guī)劃等政策因素、 個別特殊因素的影響。 使得房地產(chǎn)的價格差異很大，這也加大了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險性。增值性： 房地產(chǎn)的使用價值不以時間的推移而減少，一般情況下，具有保值增值功能，因而人們除把它作為一般商品消費使用外，還作為資本投入進行獲利和貨幣儲存。二、居住區(qū)的基本概念1容積率：居住區(qū)內(nèi)各類建筑的總建筑面積與總居住區(qū)占地面積的比值。從業(yè)主角度看， 容積率一定程度上表征了居住區(qū)內(nèi)未來的生活舒適度，在售價等其他條件

7、相似的情況下，小區(qū)容積率越小，生活舒適度增加。從開發(fā)商角度看， 容積率直接決定了固定土地面積上可出售的建筑面積，也就決定了項目開發(fā)的投資收益水平， 在售價、銷售率等其他條件相似的情況下，小區(qū)容積率越高，可銷售面積越多，項目利潤空間越大。但小區(qū)容積率受到規(guī)劃局控制性規(guī)劃設(shè)計的容積率最高限制。但房地產(chǎn)市場到今天的發(fā)育程度和競爭激烈程度，以上關(guān)系都不是絕對的，而是相對的。 一般情況下在南京別墅區(qū)： 0.3-0.8 之間普通多層 +小高層混合社區(qū)：0.8-1.5 之間小高層為主的社區(qū)：1.5-2.2 之間市區(qū)單體高層物業(yè) （寫字樓、 商住樓、 高層住宅樓等） ：3-16，如商茂世紀(jì)廣場容積率為 16.

8、7 2 建筑密度（覆蓋率） ：居住區(qū)內(nèi)各類建筑的基底總面積占居住區(qū)占地總面積的比率。建筑密度在一定程度上體現(xiàn)了居住區(qū)建筑的密集程度，與樓間距、 視野開闊度、 綠化率等有直接關(guān)系。一般混合社區(qū)建筑密度為20%-35%單體建筑的建筑密度就較高，達到50%甚至 70%3綠地率：居住區(qū)內(nèi)各類綠地面積總和占居住區(qū)總占地面積的比率。一定程度體現(xiàn)小區(qū)景觀環(huán)境質(zhì)量。4 樓間距：確保 1 樓在每年冬至日的直接日照時間不少于2 小時。建筑間距系數(shù)： 指建筑外墻之間的水平距離與其中南面建筑的北側(cè)檐口至北面建筑室外地坪標(biāo)高的垂直距離之比南京市城市規(guī)劃條例實施細(xì)則1998.7.15 修改（1）位于生活居住建筑面南且與之

9、平行布置的新建多層建筑，建筑朝向偏角為南偏東或者南偏西00 至 300 的，建筑間距系數(shù)在舊區(qū)不得小于1.0，在新區(qū)不得小于1.2；建筑朝向偏角為南偏東或者南偏西300至 450，建筑間距系數(shù)在舊區(qū)不得小于0.9，在新區(qū)不得小于 1.1。依據(jù)上述規(guī)定計算間距小于15 米的，按 15 米執(zhí)行；（2）位于生活居住建筑南面且與之不平行的多層建筑的建筑間距按本款第（一） 項規(guī)定執(zhí)行，但計算距離以最小端為準(zhǔn)；（3）單幢布置的高層建筑主體部分與其北面生活居住建筑的建筑的間距應(yīng)當(dāng)符合下列要求： 不得小于高層建筑主體部分平面的正南北向外包矩形的東西方向長度，計算間距小于 30 米的按30 米執(zhí)行；三、關(guān)于住宅

10、套型的基本概念1套型：按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅結(jié)構(gòu)和類型。側(cè)重于從面積和結(jié)構(gòu)角度來描述。小二房： 70-85 ，經(jīng)濟適用，在南京郊區(qū)一般較受歡迎大二房： 85-100 ，寬敞舒適，在南京高房價樓盤較適合小三房： 100-115 ，經(jīng)濟實用型普通三房： 115-125 ，舒適型大三房： 125-140 ，寬敞豪華型深圳、上海等地的特殊面積戶型，超級經(jīng)濟緊湊。每個城市因房價水平、居住習(xí)慣等原因，面積標(biāo)準(zhǔn)不一樣。戶型分類：平層：錯層：錯1 個臺階、 3 個臺階、 10 個臺階（上海明珠花園）躍層：較為完整的2 層，通過戶內(nèi)樓梯交通，樓下看不到樓上。躍層住宅一般位于樓頂。復(fù)式：由躍層設(shè)計

11、啟發(fā)而來，不完整的2 層，上層層次較低，實際是把層高較高（一般米以下）隔成2 層用，樓下可以看到樓上（客廳挑高），復(fù)式住宅一般位于樓頂或澳麗嘉園）。樓中樓、疊中疊：2 層中設(shè)夾層，用于廚房、餐廳功能，一般位于中間層，如方圓綠茵。4.31 樓（如2戶型：是共同占有一套單元住宅的一組社會成員特征的“一種表征”，如單身戶、三口戶之家、三代同堂戶，側(cè)重于從家庭人口結(jié)構(gòu)來描述。但目前的交流中，把套型、戶型、房型混在一起。可以根據(jù)不同側(cè)重點來有所選擇。3 開間：一個房間的兩道橫墻的軸線之間的距離，較小的開間有利于增強住宅的穩(wěn)定性和抗震性，但不利于房間的通風(fēng)、采光和景觀視野開闊。4進深：房間的進深是指房間的

12、兩道縱墻軸線之間的距離。一幢住宅樓的進深是指住宅的兩道外縱墻的外界面之間的距離。離門窗較遠的室內(nèi)空間采光通風(fēng)不足。較大的進深設(shè)計有利于住宅區(qū)容積率的提高，如果加以分割， 將會使朝南的房間較少，但將使距甚至形成部分黑房間。5層高與凈高：層高是指上下兩層樓面或者樓面與地面之間的距離；凈高是指下層樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。關(guān)系：凈高 =層高樓板厚度開間、進深、層高是構(gòu)成住宅立體空間的三個測量參數(shù)，一般情況下，開間、層高越大，成本造價越高，結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性也越差，但居住的舒適性增強，產(chǎn)品更易受市場歡迎。所以，住宅設(shè)計要處理好這種關(guān)系。6 臥室： 供居住者睡眠、休息使用的空間?？煞譃橹髋P室、雙人臥

13、室、單人臥室、兒童臥室（兒童房） 、傭人臥室等。7 起居室：供居住者會客、娛樂、團聚等活動使用的空間。也稱為起居廳、客廳，大戶型有休閑娛樂廳。8地下室與半地下室：地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高半地下室：房間地面低于室外地平面的高度，超過該房間凈高1/2的空間。1/3，但低于1/2的空間。9朝向、日照與通風(fēng)朝向與景觀視野、朝向與小區(qū)整體規(guī)劃的矛盾，南京人重視朝向，朝東南通風(fēng)：穿堂風(fēng)四、關(guān)于面積商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則1建筑面積：住宅標(biāo)準(zhǔn)層的建筑面積按外墻結(jié)構(gòu)外表面、柱外沿、相鄰住戶界墻中心線所圍合的水平投影面積計算。當(dāng)外墻設(shè)保溫層時（聚福園的外墻外保溫技術(shù)）表

14、面計算。坡屋頂?shù)拿娣e另行計算：2.2 米以下部分不算建筑面積。，按保溫層外2套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積3 . 套內(nèi)使用面積：亦稱凈使用面積，地毯面積4套內(nèi)墻體面積 =公用墻（商品房各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻、外墻（山墻）均為公用墻）墻體水平投影面積的一半* 非公用墻體水平投影面積的全部。5陽臺建筑面積：封閉式陽臺按其水平投影面積計算非封閉式陽臺（挑陽臺）按水平投影面積的一半計算6公用建筑面積：（1）范圍（定義） ：以一幢住宅樓為對象，共用建筑面積由以下2 部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他

15、功能上為整幢建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；套與公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的一半。（2）公用建筑面積計算原則整棟建筑物的公用建筑面積 =整棟建筑物的建筑面積整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。（3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)對于單一功能建筑：公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 整棟建筑物的公用面積 /整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和對于多功能建筑：為哪部分功能服務(wù)的公共面積，就算哪部分公用分?jǐn)偯娣e例如：商茂世紀(jì)廣場，11 層設(shè)備層為商場服務(wù)，算商場公用分?jǐn)偯娣e；32 層設(shè)備層和

16、1 樓大堂主要為寫字樓服務(wù)，算寫字樓公用分?jǐn)偯娣e；寫字樓的得房率和商場的得房率是不一樣的。東方名苑的商場和住宅的得房率也是分開計算。（4）公用建筑面積分?jǐn)傆嬎愀魈祝▎卧?的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，建筑面積。得到購房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓酶魈追謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)* 套內(nèi)建筑面積。7銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e得房率：以一幢住宅樓為對象，得房率=套內(nèi)建筑面積總和/總建筑面積注：公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)、得房率等參數(shù)都是以整幢住宅樓為對象計算出來的。五、房地產(chǎn)交易1房地產(chǎn)交易方式：轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、信托、典當(dāng)?shù)确康禺a(chǎn)抵押： 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以

17、不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時， 債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。典當(dāng)：轉(zhuǎn)移占有方式，房不起租，錢不起息；典當(dāng)期滿不兌現(xiàn)，沒收房產(chǎn)。信托： 房地產(chǎn)信托是指委托人基于對受托人的信任，將其房地產(chǎn)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人、利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為，主要包括資金信托業(yè)務(wù)、財產(chǎn)信托業(yè)務(wù)等。自益信托：委托者同時又是受益者；他益信托：受益者是委托者和受托者以外的第三人。2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、交換、贈與或其他合法方式，將其擁有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。主要包括以下方式：買賣交換贈與：遺產(chǎn)

18、稅，簽合同時寫名字父親、母親、子女父親名：去世后，母親50%+25% ，子女 25%父親名 +子女名：父親去世后，母親25% ，子女 50%+25%依此原則類推房地產(chǎn)作價入股：作為出資或合作的條件；國有企業(yè)改制過程企業(yè)兼并或合并時，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置被拆遷人房屋的，即實物拆遷（現(xiàn)在主要貨幣拆遷）按房改規(guī)定或優(yōu)惠政策售房的：房改房上市3 房地產(chǎn)市場通常叫 3 個級別的市場一級市場：國有土地出讓市場，壟斷性，通過劃撥、協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式二級市場：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；新建商品房第一次交易三級市場：通過轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓，如二手房交易、租賃4房屋分類商品房：房地產(chǎn)開發(fā)公司按

19、市場標(biāo)準(zhǔn)新建并按市場標(biāo)準(zhǔn)出售、出租的房屋，內(nèi)銷/外銷經(jīng)濟適用房：政府廉租房、解困房單位自建房、統(tǒng)建房、自用房拆遷安置房、復(fù)建房；實物安置市中心拆平平房業(yè)主的房子二手房六、商品房預(yù)售與銷售城市商品房預(yù)售管理辦法修改城市商品房銷售管理辦法1 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。2商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。3售樓廣告和說明書必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號4商品房現(xiàn)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買