東阿農(nóng)商銀行微信課堂開課了

1、東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行信貸檢查輔導(dǎo)東阿農(nóng)商銀行信貸檢查輔導(dǎo) “ “微信課堂微信課堂”東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行信貸檢查輔導(dǎo)中心信貸檢查輔導(dǎo)中心2015.02DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 DERCbankbank 按揭：按揭： “按揭”一詞是英文“Mortgage”的粵語音譯，指以房地產(chǎn)等實物資產(chǎn)或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物。 起源起源: : 最初起源于中世紀英國的土地交易，本意屬于英美平衡法體系中的一種法律關(guān)系，后于20世紀90年代從

2、香港引入內(nèi)地房地產(chǎn)市場，先由深圳建設(shè)銀行在當?shù)卦囆?，之后逐漸在內(nèi)地流行起來，因為在房地產(chǎn)領(lǐng)域頻頻出現(xiàn)并正式運用于文本，其含義逐漸演化成了“抵押貸款”，在國內(nèi)已經(jīng)被正式稱為“個人購置商品房抵押貸款”。一、按揭簡介一、按揭簡介東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 DERCbankbank 在借鑒英美法系尤其是中國香港地區(qū)的經(jīng)驗時，我們并沒有全盤接受而是基于中國大陸的制度性因素對按揭加以改造，使之成為一種與英美法按揭不盡相同、但又有別于大陸法上的抵押制度的新型物權(quán)形式。 近些年來，大家對按揭的認識是隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增加和房地產(chǎn)界的繁榮逐漸加深的，學(xué)術(shù)界已經(jīng)對按揭“達成”了共識，按揭是指購房人（按揭人）將房產(chǎn)的產(chǎn)

3、權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款銀行（按揭權(quán)人）作為還款保證，購房人（按揭人）在還清貸款之后，銀行（按揭權(quán)人）立即將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給購房人的行為。在此過程中，按揭人享有房產(chǎn)的使用權(quán)。 DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 區(qū)別區(qū)別: : 在中國現(xiàn)行立法中沒有與“按揭”相對應(yīng)的恰當?shù)奈餀?quán)形式，這使得學(xué)者們對按揭的法律屬性爭論很大。 不動產(chǎn)抵押 權(quán)利質(zhì)押 讓與擔保 針對以上三種觀點，分析一下按揭與抵押、質(zhì)押、讓與擔保之間的區(qū)別。DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 與抵押區(qū)別與抵押區(qū)別 按揭與抵押的主要區(qū)別，在于借貸過程中是否發(fā)生了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。其區(qū)別主要如下： （一）按揭和抵押在法律上的區(qū)

4、別：（一）按揭和抵押在法律上的區(qū)別： 所有權(quán)的轉(zhuǎn)移 當事人的法律地位 享有的權(quán)益 法律訴訟的身份DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 （二）目的及運作上的差異：（二）目的及運作上的差異： 按揭和抵押擔保的基本目的在于保證債務(wù)的履行。但二者在目的和運作上仍有區(qū)別： 1、按揭人按揭的目的 按揭受益人按揭的目的 理論上，按揭受益人是所有權(quán)人，較之抵押權(quán)人享有更多權(quán)益。 2、在借款目的上，按揭人的目標指向和按揭物是統(tǒng)一的，借款的目的是購置房屋，取得房屋產(chǎn)權(quán)。 抵押目的不是為了取得抵押物。DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 3、運作上的區(qū)別： 房地產(chǎn)抵押辦理程序 按揭辦理程序

5、4、抵押和按揭牽扯的當事人不同： 抵押一般牽涉兩個當事人：抵押人和抵押權(quán)人，一般不再需要擔保人，是單純的“指物借錢”。 按揭是按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有權(quán)時進行的，需要原所有人或業(yè)主做中間人，以便實現(xiàn)錢、物、權(quán)分離狀態(tài)下的動作。因此，按揭有三個當事人“按揭人、按揭受益人、按揭擔保人”。DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 與質(zhì)押區(qū)別與質(zhì)押區(qū)別 （一）權(quán)利標的的范圍不同（一）權(quán)利標的的范圍不同 質(zhì)押在中國法律中只有動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押，不包括不動產(chǎn)質(zhì)押，而按揭則以不動產(chǎn)為標的而設(shè)立。 而且質(zhì)權(quán)人實現(xiàn)質(zhì)權(quán)的前提條件是債務(wù)履行期間屆至而債務(wù)人不能履行債務(wù)，即質(zhì)權(quán)人必須在債務(wù)履行期屆

6、至?xí)r方可能收取入質(zhì)債權(quán)，而在債務(wù)履行期內(nèi)質(zhì)權(quán)人并不享有入質(zhì)債權(quán)。但在樓盤按揭中，銀行作為債權(quán)人在債務(wù)履行期間，即已享有購房人轉(zhuǎn)讓的期待權(quán)，而不像債權(quán)質(zhì)押那樣在債務(wù)履行期屆滿時方可以取得入質(zhì)債權(quán)。因此將樓盤按揭定性為質(zhì)押不妥。DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 （二）兩者權(quán)利實現(xiàn)的方式不同（二）兩者權(quán)利實現(xiàn)的方式不同 質(zhì)押的出質(zhì)人如果不按規(guī)定清償，那么可由質(zhì)權(quán)人與出質(zhì)上協(xié)議將其折價清償，如協(xié)議不成的，質(zhì)權(quán)人即可直接依法拍賣質(zhì)物。 按揭中的按揭人若不履行義務(wù)，即到期未還清本息時，通常的做法則是由房地產(chǎn)開發(fā)商以房屋原價的70%左右的回購價格將按揭標的回購，并將以回購款清償按揭人未償付的

7、本息，若有第三人愿以高出原房價70%受讓，則應(yīng)由第三人購買。DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 與讓與擔保區(qū)別與讓與擔保區(qū)別 讓與擔保是大陸法系國家沿襲羅馬法上信托行為理論并吸納日爾曼上的信托行為成分，經(jīng)由判例學(xué)說形成的非典型擔保制度。 學(xué)術(shù)上概念及德日等國較為普遍的擔保方式。 債務(wù)人將不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人作為債務(wù)的擔保，當債務(wù)正常履行后，標的物所有權(quán)再返還給債務(wù)人的擔保形式。在中國實踐中逐步發(fā)展起來的按揭作為一種新的物權(quán)形式要優(yōu)越于讓與擔保。DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 由于事先沒有轉(zhuǎn)移所有權(quán)，銀行并不享有對標的物的所有權(quán)，因此它不能隨便處分擔保的標的物

8、。 另一方面，由于開發(fā)商只有在貸款人全部償還貸款后才能為之辦理產(chǎn)權(quán)證，或者在辦理產(chǎn)權(quán)證之后將該證書質(zhì)押在銀行處，待到購房人全部償還貸款之后才將證書交付給購房人這樣就在銀行、購房人以及開發(fā)商之間形成了一個非常均衡的相互制約與互動關(guān)系。 DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 法律關(guān)系法律關(guān)系 從現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來看，其所涉各方主體在從按揭貸款中包括了商品房買賣、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為。各方主體之間的法律關(guān)系分別為： 1、銀行與購房人之間的借貸關(guān)系。 2、購房人與開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。 3、銀行與開發(fā)商之間的擔保關(guān)系。DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀

9、行 按揭貸款特點按揭貸款特點 貸款對象特殊 貸款用途專一 貸款數(shù)量較大 貸款期限較長 還款方式特殊 這些特點決定了個人購房按揭貸款風(fēng)險具有分散性、隱蔽性、滯后性的特征。DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展現(xiàn)狀 2011年底我國住房貸款余額達2萬2千億元。我國以住房貸款為主的房地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行各項貸款的比例約為30%，個人住房貸款在銀行的個人貸款中所占比例達到了80%以上，2012年山東省建行的比例更是達到了97%。 全省農(nóng)村信用社2013年6月個人住房貸款余額190.84億元，占消費貸款的比例為66.47%，占個人貸款的比例為6.34%。 DERCbankbank東

10、阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 l 第一章 總則l 第二章 按揭項目準入l 第三章 貸款條件、額度、期限、利率及還款方式l 第四章 業(yè)務(wù)流程l 第五章 風(fēng)險防范l 第六章 附則二、基本章節(jié)二、基本章節(jié)DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 第一條第一條 為加強個人購房貸款業(yè)務(wù)管理，防范信貸風(fēng)險，根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國擔保法、個人住房貸款管理辦法等法律法規(guī)及山東省農(nóng)村信用社信貸管理基本制度的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合山東省農(nóng)村信用社實際，制定本辦法。 第二條第二條 本辦法所稱個人購房按揭貸款是指縣級聯(lián)社、農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行（以下統(tǒng)稱法人機構(gòu)）向自然人發(fā)放的用

11、于購買個人住房、商用房的貸款。 個人購房按揭貸款分為一手房按揭貸款和二手房按揭貸款。 第一章第一章 總則總則DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 一手房按揭貸款是指貸款人向借款人發(fā)放用于購買未辦理產(chǎn)權(quán)登記或近期首次辦理產(chǎn)權(quán)登記后的新住宅或商用房貸款。 第一章第一章 總則總則 二手房按揭貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買售房人已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)證、具有完全處置權(quán)利、在二級市場上合法交易的住宅或商用房貸款。DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 第三條第三條 實行信用等級評定制度 信用等級由高分到低分評為AAA、AA、A三個等級。主要參考一下因素： （一）借款人的基本情況 （

12、二）生產(chǎn)經(jīng)營狀況 （三）生產(chǎn)經(jīng)營狀況 （四）生產(chǎn)經(jīng)營狀況 （五）生產(chǎn)經(jīng)營狀況 （六）生產(chǎn)經(jīng)營狀況 （七）生產(chǎn)經(jīng)營狀況 信用等級的評分標準參考信用等級評定指標計分說明。第一章第一章 總則總則DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 第四條第四條 嚴格執(zhí)行貸款“面談”、“面簽”制度，向借款夫妻雙方詳細講解合同主要條款，借款雙方的權(quán)利與義務(wù)，做好面談記錄，面談記錄包括文字、圖片或影像等資料。 刪除了辦理住房貸款的原則。 增加了面談面簽環(huán)節(jié)。第一章第一章 總則總則DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 第五條第五條 項目申請。項目開發(fā)商向法人機構(gòu)提出書面申請，填寫個人購房貸款按揭項目

13、準入申請審批表，并提供以下資料： （一）合法有效的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼證、公司章程、成立批文及信用等級證明、驗資報告、年度審計報告及近期財務(wù)報表、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書、公司為借款人承擔階段性連帶保證責任的承諾； （二）董事會(或股東會)同意辦理個人購房按揭貸款合作的文件； （三）項目總投資，資金來源及落實情況；第二章第二章 按揭項目準入按揭項目準入DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 （四）項目為期房銷售的，需提供施工進度表及資金落實情況，項目為現(xiàn)房銷售的，開發(fā)商要提供房屋驗收合格證明； （五）項目資料（五證、可行性報告及立項批復(fù)） 1.項目的可行性研究

14、報告及立項批復(fù)； 2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 4.建設(shè)工程施工許可證； 5.國有土地使用權(quán)證（必須為出讓土地）； 6.商品房銷（預(yù)）售許可證； 7.其它資料。第二章第二章 按揭項目準入按揭項目準入DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 第六條第六條 項目調(diào)查。主要調(diào)查以下內(nèi)容: （一）調(diào)查開發(fā)商的基本情況：法人資格、經(jīng)營實力、財務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)歷、承建能力、開發(fā)能力和信用等級等； （二）調(diào)查項目申報程序是否合規(guī)合法、手續(xù)是否完備，核實開發(fā)商提報的資料是否完整、合法有效，內(nèi)容是否一致，土地是否對外抵押或被依法查封； （三）調(diào)查項目概算、投資來源、資本金及

15、自籌資金到位情況； （四）土地出讓合同及土地、房屋權(quán)證是否真實、合法，土地出讓金是否全部繳清，土地抵押及在建工程抵押情況，是否辦理過其他銀行的抵押登記；第二章第二章 按揭項目準入按揭項目準入DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 （五）項目基本情況。調(diào)查開發(fā)項目的地理位置、周邊環(huán)境、社區(qū)環(huán)境、交通條件、環(huán)保指數(shù)、配套工程、市政設(shè)施、物業(yè)管理等情況；項目占地及建筑面積、容積率、綠化率、樓宇結(jié)構(gòu)與棟數(shù)、戶型設(shè)計等； （六）調(diào)查項目的市場定位和銷售情況，進行初步的項目評估，分析同類、同檔次房屋的價格和客戶購買意向，同等位置項目的比較分析與市場預(yù)測，判斷項目的銷售前景及抗風(fēng)險能力，調(diào)查有無開

16、發(fā)商利用個人購房按揭貸款套取資金的“假按揭”風(fēng)險； （七）銀行同業(yè)競爭。調(diào)查其他銀行為該樓盤提供個人購房按揭貸款情況；第二章第二章 按揭項目準入按揭項目準入DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 （八）信用等級評定。按照山東省農(nóng)村信用社法人客戶信用等級評定管理辦法對開發(fā)商進行信用等級評定（可參照其他銀行的評定等級）。開發(fā)商信用等級應(yīng)達到A級（含）以上； （九）信用社要求調(diào)查的其他內(nèi)容。 調(diào)查人員完成調(diào)查后，出具調(diào)查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審查人員審查。 第二章第二章 按揭項目準入按揭項目準入DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 第七條第七條 不得受理存在下述問

17、題的房屋按揭貸款項目： （一）建筑工程質(zhì)量不合格的項目； （二）因建設(shè)項目計劃出現(xiàn)重大調(diào)整或企業(yè)資金嚴重短缺等因素，可能產(chǎn)生“爛尾”的項目； （三）不能提供合法“五證”的項目； （四）存在債權(quán)、債務(wù)和產(chǎn)權(quán)糾紛或正處于法律訴訟階段的項目； （五）未經(jīng)主管部門預(yù)售登記備案，不具備合法銷售條件的項目； （六）開發(fā)企業(yè)或其主要股東、管理層存在惡意不良信用行為的。第二章第二章 按揭項目準入按揭項目準入DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 第八條第八條 項目審查與審批。法人機構(gòu)風(fēng)險管理部門負責按揭項目的審查，對調(diào)查人提交資料的完整性、合規(guī)性和合法性進行審核，審查通過后提交貸款審查委員會進行審議

18、，審議通過的提交有權(quán)審批人進行審批。 重點審查以下內(nèi)容： （一）審查核實項目報批程序是否合法有效、項目資料是否真實、齊全； （二）審查核實項目的可行性及效益性，期房須審查開發(fā)商資本金落實情況、開發(fā)商完成項目建設(shè)能力及施工質(zhì)量保證； （三）審查調(diào)查部門對開發(fā)商提出的按揭成數(shù)、期限及額度意見的合理性和準確性。第二章第二章 按揭項目準入按揭項目準入DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 第九條第九條 簽訂合作協(xié)議。審批通過后，法人機構(gòu)與開發(fā)商簽訂商品房貸款合作協(xié)議書（范本），合作協(xié)議中應(yīng)明確規(guī)定，開發(fā)商在信用社開立結(jié)算賬戶，在借款人取得房屋產(chǎn)權(quán)并第二章第二章 按揭項目準入按揭項目準入辦妥抵

19、押登記手續(xù)以前，開發(fā)商必須為借款人提供階段性保證擔保，借款人不能清償債務(wù)時，由開發(fā)商承擔連帶保證責任。DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 第十條第十條 個人購房按揭貸款的對象應(yīng)為具有完全民事行為能力的自然人，同時應(yīng)具備下列條件： （一）年齡在18周歲（含）以上，且借款申請人年齡加貸款期限原則上不超過65年； （二）所購房屋在法人機構(gòu)服務(wù)轄區(qū)內(nèi)； （三）有合法、穩(wěn)定的收入，有按期償還貸款本息的能力，借款人該筆貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%（含）以下，且月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%（含）以下； （四）信用等級在A級（含）以上，無重大不良信用記錄； （五）具有合法有效的購房

20、合同（協(xié)議）； （六）在貸款社開立個人結(jié)算賬戶，具有不低于規(guī)定比例的首付款資金;第三章第三章 貸款條件、額度、期限利率及還款方式貸款條件、額度、期限利率及還款方式 DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 （七）同意以所購房屋作為抵押物，或提供貸款社（行）認可的資產(chǎn)作為抵押物或者質(zhì)物，或有具備擔保資格和足夠代償能力的自然人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人； （八）信用社規(guī)定的其他條件。 第十一條第十一條 所購房屋應(yīng)符合以下條件： （一）原則上所購房屋主體結(jié)構(gòu)已封頂，并能在合理期限內(nèi)正式交付使用； （二）開發(fā)商在法人機構(gòu)服務(wù)轄區(qū)內(nèi)，且與法人機構(gòu)簽訂商品房貸款合作協(xié)議； （三）所購房

21、屋的開發(fā)商必須證照齊全、經(jīng)營狀況良好；開發(fā)商出售房屋應(yīng)具備“五證”，即：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、國有土地使用證、商品房銷售（預(yù)售）許可證；經(jīng)營狀況良好，信用等級在A級（含）以上； 第三章第三章 貸款條件、額度、期限利率及還款方式貸款條件、額度、期限利率及還款方式 DERCbankbank東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 （四）所購房屋地理位置優(yōu)越，具有較強的變現(xiàn)能力，無經(jīng)濟糾紛，不在規(guī)劃拆遷范圍內(nèi)； （五）所購房屋為二手房的，該房屋的已使用年限原則上不得超過15年，權(quán)屬證明齊全，且房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量狀況良好。 （六）以期房抵押的，多層住宅主體結(jié)構(gòu)必須封頂、高層住宅必須完成

22、總投資的三分之二，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)持依法生效的預(yù)購房屋合同到期房坐落的房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記備案手續(xù)；同時由開發(fā)商提供階段性擔保，待該期房竣工交付使用后持房屋所有權(quán)證辦理正式抵押登記。DERCbankbank第三章第三章 貸款條件、額度、期限利率及還款方式貸款條件、額度、期限利率及還款方式 東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 第十二條第十二條 貸款擔保。原則上應(yīng)以原有房屋或所購房屋作抵押，或采取信用社認可的其他擔保方式。以房產(chǎn)抵押的，必須辦理抵押登記，抵押房產(chǎn)占用范圍內(nèi)土地必須為出讓土地，有條件的辦理土地抵押登記。抵押房產(chǎn)的價值以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價或評估價孰低者確定。屬于異地購房的,

23、以所購住房作抵押，并追加有效擔保。 第十三條第十三條 在發(fā)放購房按揭貸款前可對新建房進行整體性評估或按照交易價進行評估?？晌芯哂蟹康禺a(chǎn)評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估并出具評估報告。對二手房，應(yīng)對每套用作貸款抵押的房屋進行獨立評估。 如對外部評估結(jié)果有異議，可進行內(nèi)部評估，但評估價格不得高于外部評估。 DERCbankbank第三章第三章 貸款條件、額度、期限利率及還款方式貸款條件、額度、期限利率及還款方式 東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 第十四條第十四條 貸款額度。根據(jù)申請人所購房產(chǎn)的總價款、信用等級、家庭收入和綜合還款能力合理確定貸款額度。首付比例根據(jù)國家房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)定確定，根據(jù)變動情況及時調(diào)整。

24、第十五條第十五條 貸款期限。住房貸款的期限(二手房住房貸款期限加房齡)最長不超過30年，個人商用房（含商住兩用房）貸款期限不超過10年。個人購房按揭貸款不得辦理展期。 第十六條第十六條 貸款利率。貸款利率按中國人民銀行及相關(guān)部門有關(guān)利率政策并結(jié)合各法人機構(gòu)自身實際合理確定。 第十七條第十七條 還款方式。經(jīng)與借款人協(xié)商確定，可采用等額本息償還法， 等額本金償還法，按月還息、定期還本還款法等還款方式。對于中長期貸款必須實行分期還款。DERCbankbank第三章第三章 貸款條件、額度、期限利率及還款方式貸款條件、額度、期限利率及還款方式 東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 DERCbankbank第四章第四

25、章 業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)流程 借款申請貸款調(diào)查貸款審查貸款審批貸款發(fā)放簽訂合同資金支付貸后管理貸款收回與處置貸款收回與處置貸后管理貸款收回與處置貸后管理貸款收回與處置資金支付貸后管理貸款收回與處置貸款發(fā)放資金支付貸后管理貸款收回與處置簽訂合同貸款發(fā)放資金支付貸后管理借款申請簽訂合同貸款發(fā)放資金支付貸后管理貸款調(diào)查借款申請簽訂合同貸款發(fā)放資金支付貸后管理東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 第十八條 還款方式借款申請。申請人申請購房按揭貸款應(yīng)填制借款申請表，并根據(jù)貸款社（行）要求提供相關(guān)資料。 （一）借款人基本資料 1.借款人及配偶的有效身份證件、戶口本、婚姻狀況證明、共同還款人簽署的共同還款承諾書等原件； 2.借

26、款人收入證明償還貸款能力證明材料（如：借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟收入證明、借款人職業(yè)證明等）； 3符合規(guī)定的購房合同意向書、協(xié)議或其他批準文件； 4已付所購房屋價款規(guī)定比例以上的首付款交款單據(jù)； 5抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；有權(quán)部門出具的抵押物估價證明；保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明； 6.信用社要求的其他資料。東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 DERCbankbank第四章第四章 業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)流程 （二）對申請辦理二手房屋按揭貸款的還應(yīng)提供： 1借款人與房屋轉(zhuǎn)讓人（包括房屋共有人）簽訂的合法、有效的房屋交易合同、協(xié)議。轉(zhuǎn)讓房屋的共有人未在交易合同、協(xié)議上簽

27、字的，需提供其同意出售的書面證明； 2所轉(zhuǎn)讓房屋已辦妥房屋權(quán)屬證書的，應(yīng)提供有關(guān)房屋權(quán)屬證書（如房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證等）。未辦妥房屋權(quán)屬證書的，需提供房屋轉(zhuǎn)讓人的原購房合同復(fù)原件； 3其他相關(guān)資料。 東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 DERCbankbank第四章第四章 業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)流程 第十九條第十九條 貸款調(diào)查。實行A、B崗雙人實地調(diào)查，信貸人員對借款人、擔保人情況進行現(xiàn)場調(diào)查，調(diào)查資料的真實性、完整性和合法合規(guī)性。重點調(diào)查以下內(nèi)容： （一）貸款條件的真實性； （二）所提供的資料是否真實、完整、合法、有效。借款人的身份和購房行為是否真實，貸款申請是否自愿、屬實。 （三）借款人的負債和資信狀況

28、； （四）借款人是否已將規(guī)定比例的首付款存入開發(fā)商在貸款社開立的專用賬戶；東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 DERCbankbank第四章第四章 業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)流程 （五）借款人償還貸款本息的能力。借款人的職業(yè)和經(jīng)濟收入是否屬實，是否具有按期足額償還貸款本息的能力， 借款人購房按揭貸款的月房產(chǎn)支出與家庭收入比控制在50%以下（含），家庭月債務(wù)支出與收入比控制在55以下（含）。 （六）所購買的房屋是否符合國家有關(guān)規(guī)定及信用社的貸款條件，是否屬于國家禁止上市交易的違規(guī)建設(shè)用房，或其他“小產(chǎn)權(quán)房”；借款人購買房屋價格是否與當時、當?shù)赝愇飿I(yè)的市場價格水平相當； （七）二手房交易應(yīng)審驗售房人房屋所有權(quán)證原件、二

29、手房交易合同等； （八）抵押物權(quán)屬是否明晰、有無對外出租；抵押物是否足值有效，抵押物共有人是否出具同意抵押的書面授權(quán)文件；抵押物需評估的，是否按規(guī)定進行了評估，評估價值是否合理。 （九）提供保證擔保的，擔保人及提供的擔保資料是否符合擔保的有關(guān)要求。東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 DERCbankbank第四章第四章 業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)流程 （十）貸款金額、成數(shù)、期限、利率、還款方法、支付方式等是否符合規(guī)定。 （十一）其他需調(diào)查了解事項。 第二十條第二十條 貸款審查。貸款審查人員要復(fù)測有關(guān)數(shù)據(jù)，審查貸款資料及數(shù)據(jù)的準確性、完整性、合規(guī)合法性。主要審查以下內(nèi)容： （一）購房行為的真實性； （二）貸款資料是否完

30、整、齊全，資料信息是否合理、一致，首付款金額與開發(fā)商開具的發(fā)票（收據(jù)）或銀行對賬單是否一致，有無虛假貸款嫌疑。 （三）借款人是否符合條件、資信是否良好、還款來源是否足額可信。 （四）所購房屋價格與當?shù)赝愇飿I(yè)的市場價格是否相當，必要時可委托具有房地產(chǎn)估價資質(zhì)的機構(gòu)進行評估；東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 DERCbankbank第四章第四章 業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)流程 （五）共有人是否出具同意抵押的合法、有效的書面意見； （六）貸款擔保是否符合規(guī)定。以房產(chǎn)抵押的，抵押房產(chǎn)是否合法、充足和有效，價值是否合理，權(quán)屬關(guān)系是否清晰，是否易于變現(xiàn)；提供質(zhì)押擔保的，質(zhì)物是否符合信用社質(zhì)押貸款相關(guān)要求；提供階段性擔保的，擔

31、保方式是否符合信用社貸款擔保的有關(guān)要求。 （七）審查貸款金額、成數(shù)、利率、期限、還款方式、支付方式等是否符合規(guī)定。 （八）其他應(yīng)審查事項。 東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 DERCbankbank第四章第四章 業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)流程 第二十一條第二十一條 貸款審批。個人購房按揭貸款須按規(guī)定的貸款權(quán)限和貸款程序進行審批。 第二十二條第二十二條 簽訂合同。對審批同意發(fā)放的貸款，與借款人、擔保人簽訂有關(guān)借款及擔保合同。簽訂合同后，信貸人員與抵押人及財產(chǎn)共有人共同辦理抵（質(zhì)）押登記和止付手續(xù)。對涉及到二手房交易的，房產(chǎn)過戶、貸款抵押登記必須由房屋轉(zhuǎn)讓人、借款人和經(jīng)辦人員一起到房產(chǎn)管理部門一并辦理。 第二十三條第二

32、十三條 貸款發(fā)放。個人購房按揭貸款的發(fā)放一律轉(zhuǎn)賬存入借款人在信用社開立的個人結(jié)算賬戶，然后轉(zhuǎn)入開發(fā)商賬戶。 東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 DERCbankbank第四章第四章 業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)流程 第二十四條第二十四條 資金支付。個人購房按揭貸款必須執(zhí)行受托支付，嚴格按照山東省農(nóng)村信用社貸款資金支付監(jiān)督管理實施細則的規(guī)定執(zhí)行。 第二十五條第二十五條 貸后管理 （一）貸后檢查。包括首次貸后跟蹤檢查和定期、不定期檢查。貸款發(fā)放后15日內(nèi)進行首次貸后檢查。貸后檢查須雙人實地進行，發(fā)現(xiàn)借款人有異常情況的，應(yīng)及時告知保證人并采取相應(yīng)措施。 1對按揭項目至少每季開展一次綜合性檢查，主要掌握項目的工程進度、開發(fā)商資

33、信變化情況、項目銷（預(yù)）售情況、房屋權(quán)屬證書辦理情況、按揭貸款的實際用途和資金流向，是否存在影響貸款安全的因素。 2. 借款人職業(yè)、收入、住所、健康狀況等影響還款能力的因素變化情況。東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 DERCbankbank第四章第四章 業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)流程 3. 擔保（包括保證人、抵押物、質(zhì)押權(quán)利等）變化情況，合作項目、合作開發(fā)商的經(jīng)營情況以及其他可能影響貸款資產(chǎn)質(zhì)量因素的變化情況。 （二） 風(fēng)險分類。對個人購房按揭貸款按照山東省農(nóng)村信用社信貸資產(chǎn)風(fēng)險分類實施細則進行風(fēng)險分類。 第二十六條第二十六條 貸款收回與處置 （一）貸款收回。貸款社（行）在還款日通過借款人的個人結(jié)算賬戶進行扣款，在

34、貸款到期或提前全部結(jié)清貸款本息后，辦理解除抵（質(zhì)）押手續(xù)，將相關(guān)憑證移交借款人。對賬戶存款不足未能按期扣收的，打印欠款清單交信貸人員進行催收。東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 DERCbankbank第四章第四章 業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)流程 （二）提前還款。借款人可以根據(jù)資金情況提前歸還部分或全部貸款，但須事先征得貸款人同意并嚴格按照合同約定執(zhí)行。 （三）逾期處理。對未能按期歸還的貸款，按以下方式處理： 1借款人首次未按借款合同規(guī)定時間歸還貸款本息時，信貸人員應(yīng)在首次還款到期日后3個工作日內(nèi)對借款人進行電話或短信提示催收。 2. 借款人連續(xù)2期或累計4期未還貸款本息時，信貸人員要上門催收，向借款人、擔保人發(fā)出書

35、面催收通知書進行催收。 3. 借款人連續(xù)3期或累計5期未還貸款本息，應(yīng)通過訴訟、處理抵押財產(chǎn)、追究擔保人責任等措施對全部貸款本息進行清收。 東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行DERCbankbank第四章第四章 業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)流程 第二十七條第二十七條 對個人購房按揭貸款不良貸款率超過1%，存在開發(fā)商以個人購房按揭貸款套取信用社資金等問題的法人機構(gòu)，暫停辦理個人購房按揭貸款業(yè)務(wù)。 第二十八條第二十八條 貸款額度不得隨房產(chǎn)評估價值浮動。對已辦理抵質(zhì)押登記的押品，在借款人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值追加貸款。 第二十九條第二十九條 認真調(diào)查核實借款人信息和首付真實性，嚴禁首付款比例不足的客戶以貸款

36、資金或以信用卡透支等方式支付首付款。 第三十條第三十條 在一手房貸款中，僅對法人機構(gòu)已審批準入的按揭項目發(fā)放。 東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 DERCbankbank第五章第五章 風(fēng)險防范風(fēng)險防范 第三十一條第三十一條 對借款人已在信用社辦理個人購房按揭貸款，申請貸款購買與所購房屋相配套的車庫（位），且車庫(位)能夠辦理獨立的產(chǎn)權(quán)證明和抵押登記手續(xù)的，可以發(fā)放貸款。貸款條件和辦理流程參照個人購房按揭貸款有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。車庫（位）雖不能辦理獨立的產(chǎn)權(quán)證明但可在貸款所購房屋的房地產(chǎn)權(quán)利證書中做明確記載且隨房屋轉(zhuǎn)讓的，可對房屋和配套車庫(位)合并發(fā)放個人購房按揭貸款。 第三十二條第三十二條 對個人購房按揭

37、貸款業(yè)務(wù)，法人機構(gòu)要根據(jù)經(jīng)辦機構(gòu)的經(jīng)營管理水平、風(fēng)險控制能力、主要負責人業(yè)績等實行授權(quán)，并合理確定授權(quán)額度。 第三十三條第三十三條 對違反規(guī)定辦理個人購房按揭貸款業(yè)務(wù)的人員，要按照山東省農(nóng)村信用社員工違規(guī)違紀行為處理辦法規(guī)定追究責任。 東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 DERCbankbank第五章第五章 風(fēng)險防范風(fēng)險防范 第三十四條第三十四條 法人機構(gòu)須依據(jù)本辦法制定轄內(nèi)個人購房按揭貸款操作規(guī)程。 第三十五條第三十五條 本辦法未作規(guī)定的事項，參照信貸管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第三十六條第三十六條 信用社與借款人、保證人、抵押人、出質(zhì)人簽訂的各類合同須用省聯(lián)社統(tǒng)一制定的合同文本。 第三十七條第三十七條 本

38、辦法由山東省農(nóng)村信用社聯(lián)合社制定，解釋、修改亦同。 第三十八條第三十八條 本辦法自下發(fā)之日起施行，此前制定的山東省農(nóng)村信用社個人住房貸款管理暫行辦法、山東省農(nóng)村信用社個人住房貸款操作規(guī)程（試行）同時廢止。 東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 DERCbankbank第六章第六章 附則附則 案例：原告綠地房產(chǎn)開發(fā)公司與被告楊某（系綠地房產(chǎn)開發(fā)公司員工）簽訂商品房買賣合同，約定由被告購買原告開發(fā)的環(huán)秀小區(qū)樓盤。同時，原告作為保證人，被告作為借款人與銀行簽訂了按揭抵押貸款合同。銀行按合同約定發(fā)放了款項。實際上，被告并未向原告支付購房首付款，亦未向銀行償還貸款及利息。貸款及利息由原告以被告名義償還。爾后，被告從

39、原告處辭職，原告希望提前還清銀行貸款，并要求被告配合到房交所辦理相關(guān)退房手續(xù)，但遭到被告拒絕。原告向法院提起訴訟，要求確認雙方簽訂的商品房買賣合同無效。 東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 DERCbankbank案例分析：案例分析：“假按揭假按揭”風(fēng)險分析風(fēng)險分析 按揭購房是由開發(fā)商、銀行、購房人三方共同參加的融資購房行為，其中存在四種法律關(guān)系： 一是開發(fā)商與購房人之間的商品房買賣法律關(guān)系；二是購房人與銀行之間的借貸法律關(guān)系；三是購房人與銀行之間的物的擔保關(guān)系；四是開發(fā)商與銀行東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 DERCbankbank之間的保證關(guān)系。這四種法律關(guān)系既相互獨立，又相互聯(lián)系，商品房買賣法律關(guān)系為核

40、心，借貸法律關(guān)系為實現(xiàn)的條件，擔保法律關(guān)系從屬于借貸法律關(guān)系。案例分析：案例分析：“假按揭假按揭”風(fēng)險分析風(fēng)險分析 一、“假按揭”貸款的特點及識別 形成“假按揭”的原因在于開發(fā)商樓盤定位失誤、銷售緩滯,項目面臨崩盤危險,銀行貸款難以收回,開發(fā)商損失慘重。為避免倒閉,開發(fā)商想方設(shè)法尋求“出路”,其中“假按揭”就是常用的手法之一。 “假按揭”與按揭購房相比，區(qū)別在于：開發(fā)商與購房人簽訂的商品房買賣合同是虛假的意思表示，據(jù)此虛假的買賣合同，購房人向銀行申請貸款，并由三方簽訂抵押貸款合同，而實際上購房人并未購買商品房，償還貸款的是開發(fā)商?！凹侔唇摇庇纱司哂幸恍┆氂械奶卣?，司法實踐中，對“假按揭”案件特

41、點的正確把握，有利于提高對該類違法行為的識別能力。 東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 DERCbankbank案例分析：案例分析：“假按揭假按揭”風(fēng)險分析風(fēng)險分析 特點一：以開發(fā)商為主導(dǎo)。開發(fā)商是實施假按揭策劃者，其為解決資金短缺問題，通過“假按揭”獲得更多的資金。 東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 DERCbankbank案例分析：案例分析：“假按揭假按揭”風(fēng)險分析風(fēng)險分析 特點二：購房人往往是開發(fā)商的關(guān)系人?！凹侔唇摇敝械馁彿咳穗m名義上為商品房買賣合同中的一方主體，但其并未實際獲得房產(chǎn)，更未使用和償還銀行貸款。由于其身份的虛假性，購房人與開發(fā)商之間往往存在某種關(guān)系，如本文中的“假按揭”案件，購房人是開發(fā)商

42、的內(nèi)部職工。 特點三：貸款資料虛假。購房人向銀行申請貸款時，需要證明自身的償付能力，會向銀行提交購房合同、首次付款憑證、抵押物證明、抵押物的評估、保險及登記等資料，這些資料往往都由開發(fā)商進行偽造。 特點四：首付款和按揭款本息均由開發(fā)商支付，非購房人支付。特點五：開發(fā)商為了套更多貸款，開發(fā)商往往將房價提高進行按揭，按揭房屋價格普遍偏高。 東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 DERCbankbank案例分析：案例分析：“假按揭假按揭”風(fēng)險分析風(fēng)險分析 如何識別“假按揭”，可從以下幾個方面進行：一是就合同主體而言，購房人與開發(fā)商之間存在一些特殊的關(guān)系，如內(nèi)部職工、親屬等。 二是就商品房買賣合同而言，因為買賣商

43、品房本身非東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 DERCbankbank案例分析：案例分析：“假按揭假按揭”風(fēng)險分析風(fēng)險分析 真實意思表示，所以雙方對合同約定內(nèi)容的要求并不高，合同內(nèi)容會有所簡化，相關(guān)規(guī)定也比較粗糙，不全面。 三是就購房人貸款額度而言，購房人購買的房屋價格與該地區(qū)同類樓盤價格相比異常，住房按揭貸款額度較大。 東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 DERCbankbank案例分析：案例分析：“假按揭假按揭”風(fēng)險分析風(fēng)險分析 四是就開發(fā)商人而言,一般為資產(chǎn)規(guī)模較小，資質(zhì)等級較低，難以從銀行貸款的開發(fā)商。 總之，在此概括“假按揭”案件的特點及部分識別方法，有利于實踐中提高對“假按揭”案件的警惕性。 二、“假

44、按揭”貸款的風(fēng)險 1、房地產(chǎn)開發(fā)商（企業(yè)）的信用風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)商（企業(yè)）進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，大都以銀行信貸資金為主，自由資金很少。隨著市場競爭的加劇，監(jiān)管力度的加大和貸款門檻的提高，這些企業(yè)的資金需求必然出現(xiàn)緊缺，一旦企業(yè)資金鏈出現(xiàn)斷裂，風(fēng)險立即暴露。銀行對于按揭貸款一般實行階段性擔保東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀行 DERCbankbank案例分析：案例分析：“假按揭假按揭”風(fēng)險分析風(fēng)險分析 ，這一義務(wù)履行的前提是開發(fā)商（企業(yè)）具有擔保能力和擔保意愿。而“假按揭”貸款的情形往往是開發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)嚴重的支付危機，銀行要求開發(fā)商（企業(yè)）承擔的擔保責任已經(jīng)落空。 2、購房者的信用風(fēng)險。主要表現(xiàn)在兩個方面： 其一，在“假按揭”貸款中，多數(shù)購房借款人不具有還款能力：有的購房借款人是虛構(gòu)的，有的是開發(fā)商（企業(yè)）找來的無固定職業(yè)者，根本不具有還款能力。而且當前我國信用體制頗不完善，個人財產(chǎn)很容易被轉(zhuǎn)移、隱匿。若用從執(zhí)行個人財產(chǎn)中彌補資金損失，效果常常不佳。 其二，在“假按揭”貸款中，購房借款人的購房意愿不真實，沒有還款意愿，其還款資金來源于房地產(chǎn)開發(fā)商（企業(yè)）。一旦開發(fā)商（企業(yè)）資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)窘?jīng)r，購房借款人會立即停止償還信貸資金，直接導(dǎo)致銀行信貸資金出現(xiàn)風(fēng)險。 東阿農(nóng)商銀行東阿農(nóng)商銀