淺析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、淺析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀摘 要近年來(lái)房?jī)r(jià)得不斷上漲,使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高,房地產(chǎn)業(yè)也得到迅速進(jìn)展,本文從房地產(chǎn)行業(yè)得概述入手總結(jié)出房地產(chǎn)業(yè)有直截了當(dāng)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、帶動(dòng)性妨礙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善人民居住和生活條件、對(duì)財(cái)政收入得貢獻(xiàn)不斷加大等重要性.在此基礎(chǔ)上對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展現(xiàn)狀做了分析 ,分析出：房地產(chǎn)投資得總體規(guī)模逐年增大；信貸比重有所落低,但對(duì)銀行得依靠度依舊過(guò)高；銷售量持續(xù)增長(zhǎng),商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升；房?jī)r(jià)大幅攀升；開(kāi)發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)；東部、西部進(jìn)展不平衡等現(xiàn)狀.本文可為以后房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展得研究做參考 .關(guān)鍵詞房地產(chǎn) ;市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ;現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)類投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、治理和服

2、務(wù)得行業(yè),屬于第三產(chǎn)業(yè) .要緊包括：土地開(kāi)發(fā)、房屋得建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、租賃、維修、治理以及由此形成得市場(chǎng).房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè) ,是具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性得產(chǎn)業(yè) .依照國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)(gb/t 47542002) 分類方法 ,房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)治理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、其他房地產(chǎn)活動(dòng).近年來(lái)形成得房地產(chǎn)熱吸引著眾多投資,房地產(chǎn)企業(yè)像雨后春筍一樣,迅速冒出來(lái) ,急速增長(zhǎng) .企業(yè)數(shù)量得增多引得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,在激烈得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,企業(yè)要查找進(jìn)展得機(jī)會(huì),就必須對(duì)企業(yè)、行業(yè)進(jìn)行分析.目前 ,學(xué)術(shù)界及企業(yè)界研究企業(yè)、行業(yè)得文章特別多,但大多數(shù)得文章只是概括性得提到房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀,采納數(shù)據(jù)作為理

3、論依據(jù)進(jìn)行分析相對(duì)較少,本文收集官方數(shù)據(jù)對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行詳細(xì)分析,通過(guò)分析有助于對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行了解,也有助于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)分析.wCOm1 房地產(chǎn)業(yè)得重要作用房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起重要作用 ,是增強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活得重要產(chǎn)業(yè) .由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高 ,帶動(dòng)力強(qiáng) ,差不多成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)得重要產(chǎn)業(yè) .它得重要性體現(xiàn)在以下幾方面：11 房地產(chǎn)業(yè)直截了當(dāng)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)得增長(zhǎng)投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三項(xiàng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)得發(fā)動(dòng)機(jī) ,而房地產(chǎn)業(yè)是構(gòu)成投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三大增長(zhǎng)發(fā)動(dòng)機(jī)得要緊拉動(dòng)力量 .我國(guó)自 1998 年實(shí)行住房市場(chǎng)化改革 ,推行住房分配貨幣化以來(lái) ,房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定進(jìn)展得時(shí)期 ,

4、對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)得貢獻(xiàn)不斷增大 .從 1998 年到 2007年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資總額從 361423 億元上升為 252888 億元 ,年均增長(zhǎng) 2414；房地產(chǎn)業(yè)增加值從 1998 年得 34345 億元上升為 2007 年得 118543 億元 ,年均增長(zhǎng) 1476；高于年均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值128得增長(zhǎng)速度.房地產(chǎn)投資通過(guò)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和帶動(dòng)消費(fèi)對(duì)gdp 得拉動(dòng),19982007 年 ,房地產(chǎn)投資占gdp 比重為 407%475%,近十年平均比重為449%,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有較大比例.下圖為房地產(chǎn)業(yè)投資、增加值與gdp 增長(zhǎng)對(duì)比圖 .近十年房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重見(jiàn)表1.12 房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性

5、對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)得貢獻(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)除了直截了當(dāng)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)外,由于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)鏈中處于中間環(huán)節(jié),具有非常強(qiáng)得關(guān)聯(lián)效應(yīng).能通過(guò)前向效應(yīng)帶動(dòng)建材、冶金、機(jī)械制造、金融等產(chǎn)業(yè),通過(guò)后向效應(yīng)帶動(dòng)裝修、家電、金融保險(xiǎn)、儀表等相關(guān)產(chǎn)業(yè)得進(jìn)展,房地產(chǎn)業(yè)得興盛繁榮能夠有力得帶動(dòng)非常多產(chǎn)業(yè)得興盛繁榮.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度達(dá)1416,其中對(duì)金融保險(xiǎn)業(yè)和商業(yè)得帶動(dòng)效應(yīng)最大 ,為 0145,兩者并列第一 ,而對(duì)建筑業(yè)得關(guān)聯(lián)效應(yīng)為0094,居第二 ,與美國(guó)、日本、英國(guó)、澳大利亞等發(fā)達(dá)國(guó)家均值相近.因此 ,當(dāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展面臨需求不足或者其他困難時(shí),通常都會(huì)采取相應(yīng)得房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策,以發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)這一

6、特點(diǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) .13 改善人民得居住和生活條件構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)要緊內(nèi)容之一確實(shí)是民生咨詢題,而住房咨詢題是重要得民生咨詢題 ,直截了當(dāng)關(guān)系到人民生活水平得提高和生活質(zhì)量得改善.加快都市住宅建設(shè),解決人民住房緊張得咨詢題,是關(guān)系國(guó)計(jì)民生、進(jìn)展生產(chǎn)、改善人民生活水平得一件大事.促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康進(jìn)展 ,是提高居民住房水平,改善居住質(zhì)量,滿足人民群眾物資文化生活需要得差不多需求 .在房地產(chǎn)業(yè)迅速進(jìn)展得近十年,全國(guó)新建住宅和人均住宅面積都有了較大得提高.近十年新建住宅面積和人均住宅面積詳見(jiàn)表2.14 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入得貢獻(xiàn)不斷加大財(cái)政收入是衡量政府財(cái)力得重要指標(biāo),政府在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中提供公共

7、物品和服務(wù)得范圍和數(shù)量 ,非常大程度上決定于財(cái)政收入得充裕狀況. 財(cái)政是為了滿足社會(huì)公共需要,彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈 ,以國(guó)家為主體參與得社會(huì)產(chǎn)品分配活動(dòng).它既是政府得集中性分配活動(dòng), 又是國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控得重要工具.稅金是國(guó)家財(cái)政收入得要緊來(lái)源,房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金近十年持續(xù)增加,從 1998 年得 139 億元快速增長(zhǎng)到2007 年得 1660 億元 ,房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金占財(cái)政收入比重由 141%上升到 324%,對(duì)財(cái)政收入得貢獻(xiàn)不斷加大,在財(cái)政收入中占有較重要地位.房地產(chǎn)企業(yè)稅金占財(cái)政收入比重見(jiàn)表3.2 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得進(jìn)展現(xiàn)狀我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從 20 世紀(jì) 80 年代改革開(kāi)放起 ,通過(guò)三十年得進(jìn)展 ,房

8、地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng) ,隨著人民得生活水平不斷提高 ,購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng) ,房地產(chǎn)業(yè)得到飛速進(jìn)展 ,取得了令人矚目得成就 .21投資方面房地產(chǎn)投資得總體規(guī)模逐年增大.由 1997 年得 3178 億元 ,逐年增加至2006 年得 25289億元 ,增長(zhǎng)率高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例由1997 年 1274%增長(zhǎng)為 2007 年得 1842%,增長(zhǎng) 57 個(gè)百分點(diǎn) ,詳見(jiàn)表 4.從商品房投資類型結(jié)構(gòu)看,一般住宅比重稍有上升,從 1997 年 873%上升為 2007 年得 907%；經(jīng)濟(jì)適用房所占比重直落,從 1997 年得 134%下落為 45%,尤其

9、是 2000 2007 年得七年間 ,更是下落達(dá) 157%；辦公樓所占比重稍有下落 ,而商業(yè)用房所占比重趨于穩(wěn)定 ,差不多維持不變 .表 4 為 19972007(2008) 年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)比 .19972007(2008) 年按用途分商品房屋銷售面積見(jiàn)表5.信貸比重有所落低 ,但對(duì)銀行得依靠度依舊過(guò)高 .從 1997 年起國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金得比重呈持續(xù)下落得態(tài)勢(shì) .從 1997 年得 239%下落為 2007 年得 187；自籌及其他來(lái)源資金得比重從 1997 年得 6361%增長(zhǎng)為 2007 年得 7956%,資金結(jié)構(gòu)有所調(diào)整 .但國(guó)內(nèi)貸款額自1997 年以來(lái)持續(xù)增

10、大 ,2007 年超過(guò) 7000 億元 ,為 1997年得近 8 倍 ,是 1997 年以來(lái)得最高值 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源見(jiàn)表6.22銷售方面銷售量持續(xù)增長(zhǎng) ,商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升,2007 年商品房銷售面積是1996 年銷售面積得近 10 倍 ,達(dá)到 77355 萬(wàn)平方米 ,其中：住宅銷售量從 1996年得 6898 萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到 2007 年得 70136 萬(wàn)平方米 ,增長(zhǎng)了10 倍.2007年商品房銷售額接近3 萬(wàn)億元 ,為 1996 年商品房銷售額得 21 倍 .近年商品房屋銷售情況見(jiàn)表7.房?jī)r(jià)大幅攀升 .19972007年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格,年均增長(zhǎng) 187 元.2004

11、 年、 2005年全國(guó)商品房平均房?jī)r(jià)大幅攀升 ,1 年增長(zhǎng) 400 元 / 平方米左右 .商品房?jī)r(jià)格從 1997 年到 2005年增長(zhǎng)了1171 元 ,其中 2004 年和 2005 年增長(zhǎng)了809 元 / 平方米 ,占 69 .2007 年較 2006 年增長(zhǎng)了 497元/ 平方米 ,占 1997 年以來(lái)商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)得27%.商品房?jī)r(jià)上漲是綜合因素導(dǎo)致得,這些因素包括土地價(jià)格上漲、 建筑材料價(jià)格上漲、人工價(jià)格上漲、 新建住宅品質(zhì)提升、中低位商品住房供應(yīng)比重下落、投資和投機(jī)性購(gòu)房得拉動(dòng)、消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)得預(yù)期等.房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)得進(jìn)展三十年 ,屬于新興起得產(chǎn)業(yè) ,存在較高得利潤(rùn) ,同時(shí)宏觀調(diào)控措施

12、總體上抑制了商品房供應(yīng)量得增加 ,推動(dòng)了價(jià)格增長(zhǎng) .由于我國(guó)政府得土地出讓制度造成房地產(chǎn)進(jìn)入壁壘和房地產(chǎn)產(chǎn)品完全差不得內(nèi)在特性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全競(jìng)爭(zhēng)性,形成壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；而我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展不平衡加劇了房地產(chǎn)產(chǎn)品得差不性,加強(qiáng)了房地產(chǎn)商得市場(chǎng)力量,提高了他們進(jìn)行壟斷定價(jià)得能力 ,進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)時(shí)更多得是基于消費(fèi)者得保留價(jià)格而攫取盡可能多得消費(fèi)者剩余,這是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲得緣故.全國(guó)商品房屋平均銷售價(jià)格見(jiàn)表8.23 開(kāi)發(fā)方面開(kāi)發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng).2007 年全國(guó)房地產(chǎn)施工面積從1997 年得44985 萬(wàn)平方米上升到2007 年得 236318 萬(wàn)平方米 ,增加了 191333 萬(wàn)平方米 ,

13、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模逐步擴(kuò)大 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)房屋建筑面積見(jiàn)表 9.24 區(qū)域進(jìn)展東部、西部區(qū)域進(jìn)展不平衡.東部都市相比中西部都市,地理位置優(yōu)越、交通方便、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、資金相對(duì)寬裕 ,都市規(guī)模和都市密度較大,城鎮(zhèn)化水平較高,這些優(yōu)勢(shì)使得東部得房地產(chǎn)業(yè)在起步時(shí)期就走在中西部房地產(chǎn)業(yè)得前面.2007 年施工房屋面積東部省份占全國(guó)得556%,竣工房屋面積東部省份占全國(guó)得543%,均占有一半以上比例.隨著東部地區(qū)土地資源得減少,土地價(jià)格上升引起得成本大幅度上升和競(jìng)爭(zhēng)加劇,一些房地產(chǎn)商投資重心開(kāi)始向中西部轉(zhuǎn)移,房地產(chǎn)投資得最優(yōu)區(qū)域發(fā)生變化.西部地區(qū)由于地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施條件較差,經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平和都市化仍然處于

14、初級(jí)時(shí)期,因此存在著巨大得增長(zhǎng)空間.近年來(lái)受到國(guó)家“西部大開(kāi)發(fā) ”戰(zhàn)略得扶持 ,西部地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)得進(jìn)展正在享受著高速增長(zhǎng)得回報(bào).2007 年全國(guó)分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)情況對(duì)比見(jiàn)表10.3 結(jié) 論近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高,房地產(chǎn)業(yè)得到迅速進(jìn)展,本文總結(jié)出房地產(chǎn)業(yè)有直截了當(dāng)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、帶動(dòng)性妨礙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善人民居住和生活條件、對(duì)財(cái)政收入得貢獻(xiàn)不斷加大等重要性.在此基礎(chǔ)上分析出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展現(xiàn)狀：房地產(chǎn)投資得總體規(guī)模逐年增大；信貸比重有所落低,但對(duì)銀行得依靠度依舊過(guò)高；銷售量持續(xù)增長(zhǎng),商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升；房?jī)r(jià)大幅攀升；開(kāi)發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)；東部、西部進(jìn)展不平衡等.通過(guò)本文可有助于對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行了解,也有助于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)分析,本文總結(jié)出得數(shù)據(jù)能夠供以上分析研究做參考.參考文獻(xiàn)： 1向?yàn)槊裰袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)得支柱產(chǎn)業(yè)地位得量化分析 j 統(tǒng)計(jì)與決策 ,2008（ 19）：114-116 2中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(gb/t4754 2002) s北京：中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社 ,2007 3中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)