物業(yè)工程管理服務(wù)策劃

1、1.0目的本文件規(guī)定工程管理、維修服務(wù)的組織結(jié)構(gòu)以及標(biāo)準(zhǔn)，用于規(guī)范和評(píng)價(jià)工程管理和維修服務(wù)。范圍適用于商貿(mào)中心小區(qū)的工程管理和維修服務(wù)。2.03.04.04.14.2服務(wù)提要工程管理和維修服務(wù)包括小區(qū)的房屋設(shè)施、機(jī)電設(shè)備管理和維修等服務(wù)內(nèi)容。內(nèi)容工程部組織結(jié)構(gòu)圖崗位描述序號(hào)崗位崗位職責(zé)1) 負(fù)責(zé)審批工程設(shè)備管理方案。管理處2) 負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督工程設(shè)備管理工作。1主任3)負(fù)責(zé)對(duì)維修工辭退及辭職的審批。4) 負(fù)責(zé)對(duì)重大工程設(shè)備事故的處理或報(bào)告。工程2主管1) 執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程等各項(xiàng)規(guī)章制度，承上啟下，及時(shí)完成管理處主任下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)。2) 管理好、使用好本小區(qū)的設(shè)備設(shè)施， 使設(shè)備設(shè)施時(shí)

2、常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運(yùn)行，對(duì)管轄區(qū)域要嚴(yán)格做到三不漏（不漏電、不漏水、不漏油） 、四干凈（機(jī)房干凈、設(shè)備設(shè)施干凈、場地干凈） 、五良好（潤滑良好、保養(yǎng)良好、調(diào)整良好、緊固良好、設(shè)備性能良好） 。3) 做好班組管理工作，解決技術(shù)上的疑難問題。4) 做好日常維修、保養(yǎng)工作，做到維修迅速及時(shí)，保證質(zhì)量，不留問題；設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，千方百計(jì)組織力量搶修，保證設(shè)備的正常運(yùn)行。5) 擬定備品備件計(jì)劃，報(bào)管理處主任審核，做好備品備件的驗(yàn)收、入庫、保管和發(fā)放。6) 做好機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修、 保養(yǎng)的技術(shù)檔案。 設(shè)備維修、故障排除、更換零部件情況應(yīng)清楚地填入相關(guān)表格，每月交管理處主任審閱。7)

3、不定期抽查巡視機(jī)電設(shè)備， 督促員工做好巡視記錄、 保養(yǎng)記錄和維修記錄等相關(guān)表格。維修3班長運(yùn)行4班長5 維修員1）負(fù)責(zé)小區(qū)入戶維修的協(xié)調(diào)安排及指導(dǎo)、監(jiān)督。2）負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施安排。3）負(fù)責(zé)工程遺留問題的協(xié)調(diào)處理。4）負(fù)責(zé)小區(qū)水電表的抄錄統(tǒng)計(jì)。5）負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)物料的統(tǒng)計(jì)。6）完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。1）按計(jì)劃安排設(shè)備保養(yǎng)，及時(shí)做好保養(yǎng)記錄。2）負(fù)責(zé)設(shè)備的維修指導(dǎo)、監(jiān)督工作。3）負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行工作的檢查、監(jiān)督。4）協(xié)助外包單位做好設(shè)備維修、保養(yǎng)工作。5）每月按時(shí)收集各項(xiàng)設(shè)備巡檢，保養(yǎng)記錄，并整理歸檔。6）督促責(zé)任人完成設(shè)備、設(shè)備房的清潔工作。7）完成上級(jí)安排的其它工作。1）

4、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)戶的入戶維修。2）負(fù)責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)。3）負(fù)責(zé)責(zé)任片區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的巡視檢查，并做好記錄。4）負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)住戶及公共水電表的抄錄。5）裝修期間負(fù)責(zé)業(yè)戶裝修的巡視檢查，監(jiān)管工作。6）服從管理處調(diào)遣，參與搶修工作。7）負(fù)責(zé)責(zé)任片區(qū)設(shè)備房的清潔工作。8）完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。設(shè)備運(yùn)6行人員1）按規(guī)定及時(shí)交接班。2）定期對(duì)小區(qū)內(nèi)設(shè)備的巡視檢查并作好記錄。3）負(fù)責(zé)水景、環(huán)境照明等設(shè)備的開啟工作。4）負(fù)責(zé)設(shè)備的日常維修及應(yīng)急處理。5）按計(jì)劃對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)。6）負(fù)責(zé)責(zé)任片區(qū)設(shè)備房的清潔工作。7）上級(jí)安排的其它工作。服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)4.3序頻次項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)號(hào)日周月季年1非工作人員， 未

5、經(jīng)許可禁止進(jìn)入變配電房。2工作人員進(jìn)入變配電房應(yīng)保持頭腦清醒，服裝整齊，紐扣扣緊，嚴(yán)禁穿拖鞋。3變配電房內(nèi)地面無易燃、 易爆物品及雜物堆放，無明顯灰塵、無漬，配電柜，電容柜無塵、無漬，墻壁無塵、無漬、無蜘蛛網(wǎng)，日光燈無塵、無蜘蛛網(wǎng)，門無塵、無漬，玻璃窗光潔、明亮、無漬，滅火器無變塵，保持整潔、干燥，嚴(yán)禁吸配1 電2煙。變配電房4變配電房內(nèi)無異常聲響， 門次系窗完整，照明、通風(fēng)良好，溫統(tǒng)濕度正常，配電設(shè)備電壓電流表指示正常；雨天無漏雨、積水現(xiàn)象，熱天冷卻裝置和通風(fēng)設(shè)備運(yùn)行正常。5堵塞洞孔，設(shè)置防鼠設(shè)施，防止小動(dòng)物串入室內(nèi)，造成設(shè)備短路，影響供電。6禁止帶電檢修， 如在特殊情況下需帶電工作時(shí)，應(yīng)做

6、好防22運(yùn)行見變配電系統(tǒng)運(yùn)行操作規(guī)程次2合閘、分閘、啟動(dòng)、停止及其3標(biāo)識(shí)牌次它具體指示牌齊全4保養(yǎng)1 次見變配電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程1. 機(jī)房內(nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴(yán)禁吸煙、嚴(yán)禁明火。2. 地面無雜物堆放、無明顯灰塵、無漬，發(fā)電機(jī)組無塵、無漬，油箱無塵、無油跡，墻壁無塵、無漬、無蜘蛛網(wǎng)，日光燈。3. 發(fā)電機(jī)平時(shí)置于自動(dòng)待發(fā)狀發(fā)態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，5 電發(fā)電機(jī)房2 次須定期進(jìn)行充放電。機(jī)4. 機(jī)油箱內(nèi)儲(chǔ)備小時(shí)滿負(fù)荷用油量 (750 公升左右 ) 。5機(jī)房及油庫內(nèi)消防須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。油庫內(nèi)應(yīng)放置沙桶。6電機(jī)檢查時(shí)須將主令開關(guān)擲于停止檔，以避免市電意外停電，導(dǎo)致發(fā)電機(jī)運(yùn)行，發(fā)生

7、意外傷害。按照柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程的要求及柴油發(fā)電機(jī)組62 次操作規(guī)程程序 , 每月試運(yùn)行兩運(yùn)行10 分次，每次手動(dòng)啟動(dòng)機(jī)組鐘，檢查機(jī)組及各項(xiàng)運(yùn)行中的數(shù)據(jù)。7保養(yǎng)1 次見柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程觀察分析運(yùn)行中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)排除，重大異常82情況如有危害人身安全或造成巡視次嚴(yán)重設(shè)備事故應(yīng)緊急停機(jī)并及時(shí)報(bào)告，認(rèn)真填寫發(fā)電機(jī)房巡視記錄。1 工作人員進(jìn)入水泵房須經(jīng)工程主管或管理處主任批準(zhǔn)后，由機(jī)電維修工陪同，方可進(jìn)入。2 泵房的機(jī)電設(shè)備由運(yùn)行人員負(fù)責(zé)操作， 其他人不得擅自操作。3 控制柜上轉(zhuǎn)換開關(guān)， 無特殊情況應(yīng)打在“自動(dòng)”位置。生活水泵每隔2 天進(jìn)行輪換；消防水泵（消火栓泵、噴淋泵）每半月

8、應(yīng)手動(dòng)點(diǎn)動(dòng)給9 排2操作一次，確保消防泵在緊水泵房次急狀態(tài)下的正常使用。水4 保持良好的通風(fēng)及照明狀況，門窗開啟靈活， 無破損。5 不得擅自改動(dòng)機(jī)房線路、 器材。若需改動(dòng)，須經(jīng)工程主管批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。6 消防設(shè)施應(yīng)保持完好。7.保持機(jī)房干凈整潔，無積塵，不得堆放雜物。8水池觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員專人管理；透氣管（孔）應(yīng)用不銹鋼網(wǎng)1 排污泵控制箱上轉(zhuǎn)換開關(guān)SA，無特殊情況應(yīng)打在“自動(dòng)”位置，排污泵每月轉(zhuǎn)換一次。2 每月應(yīng)手動(dòng)點(diǎn)動(dòng)操作一次，10排污泵1 次檢驗(yàn)其信號(hào)控制器是否正常，確保排污泵在緊急狀態(tài)下的正常使用。3雷雨天氣加強(qiáng)對(duì)排污泵、 污水井的巡視檢查，確保其正常運(yùn)行。下水池及屋頂

9、水箱應(yīng)每年清洗消毒二次，清洗單位應(yīng)持有深圳市水務(wù)局頒發(fā)的二次供水11水池（箱）2 次設(shè)施清洗消毒許可證 ，清洗后取水樣送市衛(wèi)生防疫檢測站化驗(yàn)取證。設(shè)備運(yùn)行正常， 無大面積泛水、跑水、停水現(xiàn)象。閥門、管網(wǎng)122無跑冒滴漏、銹蝕現(xiàn)象，閥門運(yùn)行次轉(zhuǎn)動(dòng)靈活。 排水地溝、 污水井等排水暢通 , 地下室、 車庫、機(jī)房、道路無積水、浸泡現(xiàn)象 .生活水泵保生活水泵每季進(jìn)行一次一般性131 次1 次養(yǎng)保養(yǎng)，每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。消火栓泵和噴淋泵及穩(wěn)壓泵每個(gè)月進(jìn)行一次試運(yùn)行，運(yùn)行時(shí)消防水泵、141 次1 次間 510 分鐘，每年進(jìn)行一次全噴淋泵、穩(wěn)面保養(yǎng)，消火栓泵起動(dòng)時(shí)在管壓泵保養(yǎng)網(wǎng)頂部試消火栓出口噴水射程達(dá) 6

10、 米以上。排水泵、潛排水泵、潛水泵每半年進(jìn)行一152 次水泵保養(yǎng)次全面保養(yǎng)。閉進(jìn)行一次除塵處理，并用鏡頭16路攝像機(jī)鏡頭1 次1 次紙擦拭干凈鏡頭，清理降溫風(fēng)監(jiān)扇?？剡M(jìn)行一次除塵處理，清掃玻璃17系攝像機(jī)護(hù)罩1 次1 次上的灰塵，并檢查接插件是否統(tǒng)松動(dòng)。各類指示1燈（含電指示燈指示正常次源、信號(hào)）1各類開關(guān)處于開啟或自動(dòng)狀態(tài)次各電器觸1 次觸點(diǎn)完好，無燒損消 點(diǎn)防 各電器元消18聯(lián) 件接線端1 次防各端子連接牢固，無燒傷動(dòng) 子及端子設(shè)臺(tái) 排端子備各電源、設(shè)1 次導(dǎo)線無破損、燒焦現(xiàn)象信號(hào)線施控制臺(tái)內(nèi)1 次無塵部除塵控制臺(tái)表1無塵面除塵次火1“Ac Power”（綠色）指示燈亮，指示燈災(zāi)次其余指示

11、燈不亮19報(bào) 直流電源1指針指示 +24V（± 5V）警 電壓次器1主機(jī)上所有指示燈閃亮，回路自檢功能次工作電流正常內(nèi)部各接1 次各端子連接牢固、不松動(dòng)線端子信號(hào)（電1 次導(dǎo)線無破損、老化源）線表面及內(nèi)11 次無塵部除塵次用力吸一口香煙，在距探測器感煙探測1 次20CM 處噴向探頭 . 每次 2%比器例，紅色指示燈亮火用 750W 電吹風(fēng)，在距探測器感溫探測災(zāi)1 次500MM處，向探測器熱風(fēng) . 每次器20探2%，報(bào)警指示燈亮測 手動(dòng)報(bào)警1 次用螺絲刀打開玻璃測試報(bào)警.器 按鈕每次 2%比例，報(bào)警功能正?？刂破鲀?nèi)部各電器1 次觸點(diǎn)完好，無燒傷觸點(diǎn)控制箱內(nèi)部各電器1 次端子無燒傷或松動(dòng)

12、元件接線端子防機(jī)械部分火1 次（齒輪、無銹蝕且表面涂有潤滑油21卷鋒條）簾卷簾門門門1 次無銹蝕體電機(jī)接線1 次端子無松動(dòng)端子升降按鈕1 次動(dòng)作靈活，到位準(zhǔn)確22防 防火門玻1 次完好無損火 璃門 防火門彈1 次完好，彈性適度簧絞鏈消 防 通消防通道暢通，防火門開閉自道、防火1 次如門排 排煙風(fēng)機(jī)231 次無塵煙 表面除塵系 控制柜內(nèi)統(tǒng) 部各電器1 次觸點(diǎn)完好，控制啟停正常觸點(diǎn)控制柜內(nèi)各接線端1 次端子無燒傷或松動(dòng)子或端子排端子控制柜電1電源指示燈明亮源指示燈次 微動(dòng) 開關(guān) 機(jī)端子無松動(dòng)、微動(dòng)開關(guān)固定良1 次內(nèi) 部好接 線排端子煙 復(fù)閥位 按鈕、導(dǎo)1 次復(fù)位按鈕控制無誤、排煙口開輪、鋼啟靈活絲

13、、轉(zhuǎn)軸風(fēng)機(jī)、排煙 閥 手1 次手動(dòng)、聯(lián)動(dòng)功能正常動(dòng)、自動(dòng)功能試驗(yàn)加壓送風(fēng)機(jī)表面除1 次無塵塵控制柜內(nèi)部各電器1 次觸點(diǎn)完好，控制啟停正常觸點(diǎn)加 控制柜內(nèi)壓 各接線端1 次端子無燒傷或松動(dòng)送 子或端子24風(fēng) 排端子系 控制柜電1 次電源指示燈明亮統(tǒng) 源指示燈送風(fēng)口微動(dòng)開關(guān)機(jī)端子無松動(dòng)、微動(dòng)開關(guān)固定良1 次內(nèi)部接線好端子各送風(fēng)口1 次送風(fēng)口百葉位置正確百葉窗各消防閥管1 次閥門開啟自如，不漏水門道各 減 壓25及1 次排氣閥排氣正常、不漏水。減閥、排氣附壓閥工作正常閥件消防管道1 次管路無滲漏或銹蝕疏散指示指示燈亮、且處于等待狀態(tài),應(yīng)1 次燈無松動(dòng)、損傷急26應(yīng)急燈按測試鍵后，指示燈亮，充放照1

14、次電正常明表面除塵1 次表面無灰塵設(shè) 機(jī)房衛(wèi)生1 次機(jī)房整潔、干凈27備 機(jī)房內(nèi)照1 次機(jī) 明、電話照明完好、電話通話正常房28 滅 推車式滅1 次完好無損，壓力在正常范圍火 火器器 手提式滅1 次壓力正常，指針指在綠色安全材 火器區(qū)內(nèi)，配件齊全室 水泵1 次轉(zhuǎn)軸轉(zhuǎn)動(dòng)靈活29內(nèi) 水泵添加1 次點(diǎn)動(dòng)時(shí)，漏水在正常范圍內(nèi)外 盤根消 水泵加潤1 次水泵運(yùn)轉(zhuǎn)靈活火 滑油栓 水泵、電1 次無塵系 機(jī)除塵統(tǒng) 消火栓各1 次開啟自如，不漏水閥門各 消 火栓、水帶、接扣、消水帶不發(fā)霉、水喉不漏水、按1 次火栓按鈕鈕盒完好無松動(dòng)， 小配備齊全，及其它配件功能試驗(yàn)1 次各項(xiàng)功能正常水泵1 次轉(zhuǎn)軸轉(zhuǎn)動(dòng)靈活水泵添加自

15、1 次點(diǎn)動(dòng)時(shí)，漏水在正常范圍內(nèi)盤根動(dòng)水泵加潤噴1 次水泵運(yùn)轉(zhuǎn)靈活30滑油淋水泵、電系1 次無塵機(jī)除塵統(tǒng)自動(dòng)噴淋開啟自如，不漏水，壓力指示1 次各閥門正常放水閥、壓力表指示正常，放水閥開啟1 次壓力表自如信號(hào)閥1 次關(guān)閉時(shí)有電信號(hào)在中控室顯示水流指示1 次在中控室有電信號(hào)顯示器噴淋頭1 次噴淋頭表面油灰不可過多各氣瓶氣1 次氣壓指示正常壓執(zhí)行元件1 次氣壓正常，各閥無泄露，放氣氣 電磁閥、閥、瓶頭閥、分配閥能正常工體 放氣閥、作滅 瓶頭閥、31火 分配閥系 氣體控制觸點(diǎn)無銹蝕、無松動(dòng)，模擬功1 次統(tǒng) 箱能正常瓶體及管路表面除1 次無塵塵消 主機(jī)各電防 源、控制信號(hào)指示正常，音量調(diào)節(jié)位置321 次

16、應(yīng) 信號(hào)及音合適急 量調(diào)節(jié)器廣各切換1 次轉(zhuǎn)換工作正常播 器、控制器各放大器1 次音質(zhì)、音量良好各接線端1 次端子無松動(dòng)，各導(dǎo)線完好子及線路磁帶機(jī)、1 次表面無粉塵CD機(jī)磁頭各層揚(yáng)聲1 次各揚(yáng)聲器接線牢固、紙盒無破器接線是損否牢固、紙盒是否完好主機(jī)柜內(nèi)1 次無塵對(duì) 除塵講 各接線端1 次端子無松動(dòng)，各導(dǎo)線完好電 子及線路33話 主機(jī)、固1 次音質(zhì)清楚、無雜音系 定電話、統(tǒng) 插孔之間通話主機(jī)按鍵1 次按鍵無阻滯，通斷良好接到維修要求 , 預(yù)約時(shí)間的按34上樓維修時(shí)隨約定時(shí)間上樓 , 需即時(shí)維修的間時(shí)15 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。維修服務(wù)態(tài)隨熱情、謙虛、使用文明用語。35度時(shí)提供維修材隨應(yīng)向業(yè)戶提供合格的

17、維修材36料時(shí)料。上視工藝復(fù)雜情況而定，一般不37維修服務(wù)時(shí)隨超過 8 小時(shí)，最多不超過 72 小門間時(shí)維時(shí)。38修服務(wù)對(duì)象滿隨應(yīng)達(dá)到 95%意率時(shí)隨應(yīng)達(dá)到原先標(biāo)準(zhǔn)， 經(jīng)反復(fù)試用，39洗臉盆漏水時(shí)不漏水， 服務(wù)對(duì)象滿意。隨接頭、閥門、軟管應(yīng)按原標(biāo)準(zhǔn)40洗菜盆漏水安裝，維修時(shí)間不超過 1 小時(shí)。時(shí)41隨達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn)，維修時(shí)間不超洗菜盆堵塞過2小時(shí)。時(shí)下水應(yīng)達(dá)到相當(dāng)流暢，檢查口42隨應(yīng)恢復(fù)原狀，并對(duì)維修現(xiàn)場進(jìn)洗臉盆堵塞時(shí)行清理，維修小時(shí)不超過 2小時(shí)。使之相當(dāng)暢通，即使往馬桶里隨43疏通馬桶扔少許紙巾也不影響暢通，維時(shí)修時(shí)間不超過 2 小時(shí)。隨使之暢通，并對(duì)切口恢復(fù)原樣，44疏通地漏時(shí)維修時(shí)間不超

18、過 1 小時(shí)。隨此項(xiàng)原因多種，應(yīng)盡快解決業(yè)45房間沒水時(shí)戶用水問題。（市政停水除外）維修后應(yīng)達(dá)到原來標(biāo)準(zhǔn)， 密閉、隨46水龍頭漏水開關(guān)自如，維修時(shí)間不超過30時(shí)分鐘。隨應(yīng)達(dá)到緊固、密封、不滴水，47接頭漏水時(shí)維修時(shí)間不超過 1 小時(shí)。盡快找到漏水原因，以達(dá)到處樓上水漏到隨理好不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)墻地48樓下時(shí)面等污染清理干凈，維修時(shí)間不超過 4 小時(shí)。以不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，如需拆馬桶隨49馬桶漏水安裝，應(yīng)恢復(fù)原樣，維修時(shí)間時(shí)不超過 2 小時(shí)。以恢復(fù)房間正常用電為標(biāo)準(zhǔn)，隨50房間無電在維修完畢后應(yīng)盡量保持原時(shí)狀，維修時(shí)間不超過 2 小時(shí)。隨應(yīng)達(dá)到原來照明標(biāo)準(zhǔn)，維修時(shí)51燈不亮間不超過 30 分鐘。時(shí)業(yè)戶

19、門鈴不隨以達(dá)到清脆悅耳為標(biāo)準(zhǔn)，維修52時(shí)間不超過 30 分鐘。響時(shí)使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn)，并把房間插座無隨53故障原因告訴業(yè)戶。維修時(shí)間電時(shí)不超過 2 小時(shí)。1. 制定培訓(xùn)計(jì)劃。54培訓(xùn)2. 按培訓(xùn)計(jì)劃組織實(shí)施。3. 培訓(xùn)合格率 100%。1. 日常記錄供電運(yùn)行記錄表 、變配電房巡視記錄表、柴油發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄表、發(fā)電機(jī)房巡視記錄表、電梯和電梯機(jī)房巡視檢查記錄、水泵房巡視記錄、生活水泵運(yùn)行記錄表、消防中心消防設(shè)備巡視檢查表2. 月度記錄閉路監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)記錄表、發(fā)電機(jī)組保養(yǎng)記錄表 、紅外報(bào)警系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄表、立體車庫月保養(yǎng)記錄表、 車輛道閘月保養(yǎng)記錄3. 季度記錄閉路監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)記錄表、門禁對(duì)講系統(tǒng)季/ 年度保養(yǎng)記錄表、消防設(shè)備 / 設(shè)施季保養(yǎng)記錄表4. 年度記錄59 資料