物業(yè)籌建管理方案設(shè)計(jì)

1、物業(yè)籌備方案（報(bào)審稿）物業(yè)籌備組2018年10月10日目錄*項(xiàng)目概況本項(xiàng)目適合自主運(yùn)營(yíng)模式三、本項(xiàng)目適合綜合經(jīng)營(yíng)性物業(yè)四、物業(yè)的服務(wù)定位與目標(biāo)五、*物業(yè)組織架構(gòu)*物業(yè)組織架構(gòu)（單純服務(wù)型）*服務(wù)中心組織架構(gòu)（綜合運(yùn)營(yíng)型）客服部開(kāi)展工作示意圖職能部門(mén)及崗位職責(zé)說(shuō)明（略，詳見(jiàn)附件）10六、物業(yè)績(jī)效考核評(píng)分及獎(jiǎng)懲方案（略，詳見(jiàn)附件）10七、*物業(yè)組建及運(yùn)營(yíng)收支預(yù)算10*預(yù)期年?duì)I收10*物業(yè)營(yíng)收測(cè)算錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。*物業(yè)人員配置表布崗不意圖18員工保險(xiǎn)及福利18環(huán)境衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)20行政辦公費(fèi)21開(kāi)辦物資配備預(yù)估費(fèi)用表八、現(xiàn)階段急需工作1、專業(yè)人才的招聘和培養(yǎng)儲(chǔ)備2明確物業(yè)與公司其他部門(mén)責(zé)權(quán)利253

2、、房屋的承接查驗(yàn)及資料的移交254、物業(yè)用房及社區(qū)活動(dòng)室布置方案需盡快審批實(shí)施； 265、維修（保障金）基金計(jì)提。266、老配電房需整改及物資庫(kù)厲需盡快解決267設(shè)立綜合審計(jì)（內(nèi)審）部26九、武漢市物業(yè)服務(wù)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（略，詳見(jiàn)附件）26十、業(yè)主手冊(cè)及裝修管理文件（略，詳見(jiàn)附件）26*項(xiàng)目概況*小區(qū)目前房屋主體是由1、2#地小高層公寓、公司自有房產(chǎn)、老商業(yè)區(qū)、新商城綜合體四部分組成。整個(gè)項(xiàng)目（住宅小 區(qū)+商業(yè)綜合）規(guī)劃建筑面積46萬(wàn)平方米左右。整個(gè)小區(qū)道路都是 相互連通處于開(kāi)放式狀態(tài)，小區(qū)周?chē)鷽](méi)有圍墻及相應(yīng)的安防措施， 南面緊臨森林大道出入口較多，老商業(yè)區(qū)管理不規(guī)范，路面和街面 臟亂，車(chē)輛停放無(wú)序

3、狀態(tài)。從物業(yè)管理角度看，除*外小區(qū)整體 分布不是規(guī)則的地塊，并且相互有咬合，特別是老商業(yè)部分與2# 地住宅出入通道高度重合，停車(chē)和營(yíng)業(yè)時(shí)段的噪聲對(duì)園區(qū)管理的影 響；綜合來(lái)看管理環(huán)境還是比較復(fù)雜，管理難度高。*住宅區(qū)和底商比達(dá)到*2,現(xiàn)總體租售率勉強(qiáng)達(dá)到*。 整個(gè)項(xiàng)目增值變現(xiàn)成為當(dāng)務(wù)之急，先期交付部分房之后無(wú)論是收房 業(yè)戶的需要還是房屋租售的需要，物業(yè)服務(wù)急需同步跟上。二、本項(xiàng)目適合自主運(yùn)營(yíng)模式（一）優(yōu)勢(shì)分析1、本土化優(yōu)勢(shì)。由于直接對(duì)口公司相關(guān)部門(mén)和領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)于公司整 體經(jīng)營(yíng)策略把握更為貼近，能上下保持一心。而如果外包物業(yè)，我 司沒(méi)有相關(guān)專業(yè)人員對(duì)外判單位作業(yè)過(guò)程和結(jié)果的把控，很容易背 離公司進(jìn)行

4、物業(yè)管理的初衷；2、成本優(yōu)勢(shì)。自主經(jīng)營(yíng)，花的每一分錢(qián)都是自己的，因此在管理 中必然會(huì)更重視成本管理的績(jī)效。3、團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)。由于一開(kāi)始就可以著手建立自己的企業(yè)文化，這種 文化熏陶下的員工具有更強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)歸屬感，因而員工隊(duì)伍結(jié)構(gòu)將更 趨向于穩(wěn)定，這對(duì)于物業(yè)持續(xù)發(fā)展來(lái)說(shuō)相當(dāng)重要。（二）劣勢(shì)分析 一、經(jīng)驗(yàn)劣勢(shì)。由于不具有或不完全具有物業(yè)服務(wù)的管理經(jīng)驗(yàn)，在 管理理念和管理思路上將遭遇重大挑戰(zhàn)。如不能及時(shí)調(diào)整思路，跟 上行業(yè)發(fā)展的步伐，將有可能導(dǎo)致失敗。二、專業(yè)知識(shí)為勢(shì)。物業(yè)管理是一個(gè)對(duì)相關(guān)知識(shí)積累度要求較高的行業(yè)，這需要對(duì)內(nèi)部培訓(xùn)及培訓(xùn)考核要有高度重視和計(jì)劃。三、本項(xiàng)目適合綜合經(jīng)營(yíng)性物業(yè)1、物業(yè)用工成本上漲

5、但物業(yè)費(fèi)增長(zhǎng)很難。人力成本所占比例最大,大約在60%左右。如果公司閑置資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)納入到物業(yè)服務(wù)中心，由 物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)度和安排，充分利用人力資源，降低人力綜合成本;2、物業(yè)有與業(yè)主、租戶最短距離的先天優(yōu)勢(shì)，可以成為業(yè)主經(jīng)營(yíng) 資產(chǎn)的最佳合作伙伴。以業(yè)主潛在的和未來(lái)的需求為導(dǎo)向，整合資 源、豐富服務(wù)的內(nèi)涵、延伸服務(wù)的范圍，實(shí)行多元化經(jīng)營(yíng)，為企業(yè) 創(chuàng)造新的經(jīng)營(yíng)模式，增加服務(wù)中心利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。萬(wàn)科、綠城為代表的優(yōu)秀企業(yè)率先通過(guò)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，向業(yè)主提供基本服務(wù)的同時(shí)，積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)凈利潤(rùn)的持 續(xù)增長(zhǎng)。3、空置的房屋租售過(guò)程中需要物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)的密切配合，如此才 能更好的將空置房屋資產(chǎn)變現(xiàn)，這樣加

6、速空置資產(chǎn)利用率，減少隱 形損耗；4、屬地原則，*土地產(chǎn)權(quán)為公司所有，作為產(chǎn)權(quán)單位對(duì)產(chǎn)權(quán) 范圍內(nèi)整體公共利益需要負(fù)有管理服務(wù)義務(wù)。如屬地范圍內(nèi)的基礎(chǔ) 公共設(shè)施、消防設(shè)施保障義務(wù)。5、一商住比低環(huán)啲小區(qū)首先考慮作為商住綜合體來(lái)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)。而中僅1=商住比平均1=*,具啊口下:區(qū)域住宅數(shù)量住宅面積底商面積商住比*19820*0001: *2#地*1640*5001: *合計(jì)*30*6000*5001: *四、物業(yè)的服務(wù)定位與目標(biāo)1、*地住宅*市三星級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)于民，為業(yè)主提供優(yōu) 質(zhì)的基礎(chǔ)服務(wù)，保障小區(qū)環(huán)境整潔、安全的同時(shí)給營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)造良好的 租售環(huán)境；2、依托*地三星級(jí)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)積累和業(yè)績(jī)承接

7、3#地商城的物業(yè) 和外接業(yè)務(wù)，進(jìn)而增強(qiáng)物業(yè)自我造血能力；3、通過(guò)不斷組織開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)，提高居民的幸福指數(shù)進(jìn)而實(shí)現(xiàn)物 業(yè)的社會(huì)價(jià)值；4、利用物業(yè)有與業(yè)主、租戶最短距離的先天優(yōu)勢(shì)積極參與空置資 產(chǎn)的租售，以達(dá)到快速增值的目的。五、*物業(yè)組織架構(gòu)*物業(yè)組織架構(gòu)（單純服務(wù)型）*服務(wù)中心組織架構(gòu)（綜合運(yùn)營(yíng)型）客服部開(kāi)展工作示意圖說(shuō)明：通常綜合商業(yè)物業(yè)分營(yíng)運(yùn)、服務(wù)兩大體系。營(yíng)運(yùn)由物業(yè)經(jīng) 營(yíng)、租賃代理、策劃推廣三大板塊組成；服務(wù)由物業(yè)培訓(xùn)、 政策咨詢、工程咨詢、物業(yè)管理四大板塊組成。每一板塊獨(dú)立 成型，但又互為支援，互為補(bǔ)充?？头孔鳛樯虡I(yè)體物業(yè)營(yíng)運(yùn)、物業(yè)服務(wù)兩大體系之中物業(yè)基礎(chǔ)服 務(wù)的轉(zhuǎn)運(yùn)樞紐核心，擔(dān)負(fù)服

8、務(wù)中心和業(yè)主聯(lián)系的紐帶，其他專業(yè) 部門(mén)在做好本職工作基礎(chǔ)上無(wú)條件配合支持客服部的報(bào)事報(bào)修 安排。職能部門(mén)及崗位職責(zé)說(shuō)明（略，詳見(jiàn)附件）六. 物業(yè)績(jī)效考核評(píng)分及獎(jiǎng)懲方案（略，詳見(jiàn)附件）七、*物業(yè)組建及運(yùn)營(yíng)收支預(yù)算*期年?duì)I收項(xiàng)目預(yù)期年收入（元）備注ft號(hào)入住期年收入成熟期年收入物業(yè)費(fèi)、泊車(chē)服務(wù)費(fèi)等2, 713, 3234, 487, 989受租售因素影響，前兩年為入住期預(yù)期收益-1,181, 624593, 043*年支出費(fèi)用預(yù)算序號(hào)項(xiàng)目單項(xiàng)費(fèi)用（元）備注占比單項(xiàng)年費(fèi)用單項(xiàng)月費(fèi)用1人員工資2, 49& 600208,21764. 15%2保險(xiǎn)及福利457, 5223& 12711.

9、75%3環(huán)境衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)43, 2003,600參照原13萬(wàn) 應(yīng)項(xiàng)目,預(yù) 估值1.11%4維修保養(yǎng)120, 00017, 6673. 08%5設(shè)備運(yùn)行能源費(fèi)280, 00023, 3337. 19%6電梯維保費(fèi)200, 00016, 66740部電 梯，每部 電梯每年5000 元5. 13%7行政辦公費(fèi)4& 3604, 030含外聯(lián)及社區(qū)活動(dòng)費(fèi)用1.24%8同定資產(chǎn)折舊 費(fèi)37, 2253, 1020. 96%9小計(jì)3, 684, 907307, 0760. 00%10稅金210,04017, 503按5. 7%計(jì)提5. 39%11小計(jì)000. 00%12服務(wù)費(fèi)用總支出3, 894,

10、 946324, 5799項(xiàng)+11項(xiàng)100. 00%*物業(yè)人員配置表序號(hào)部門(mén)人數(shù)人均月工資（含社保補(bǔ)貼）年工資（一年13個(gè)月計(jì)算，含社 保補(bǔ)貼）人員配備說(shuō)明1物業(yè)經(jīng)理16007,000含社保補(bǔ)貼部分，下同2客服部客服部主管15007, 500經(jīng)理助理（副經(jīng)理）兼任前臺(tái)12003, 400前臺(tái)接待、易耗品庫(kù)管、收費(fèi)房屋管家112003, 7001#地廣6#樓731戶住宅，48個(gè)商業(yè)門(mén)面房屋管家212003, 7002#地廣3#樓811戶住宅，37個(gè)商業(yè)門(mén)面房屋管家3120037, 700老區(qū)廣16#樓房屋管家4020001#地7#樓及4#地商戶小計(jì)5221, 000客服管家不設(shè)倒休3財(cái)務(wù)部240

11、00104, 000出納會(huì)計(jì)各一人，會(huì)計(jì)兼采購(gòu)、內(nèi)勤等部分內(nèi)勤工作4綜合行政2350091,000人均工資。職責(zé)：外聯(lián)、人事、內(nèi)勤、品質(zhì)、庫(kù)管，可考慮會(huì)計(jì)兼任一職5招商運(yùn)營(yíng)部64000312, 000人均4000, 6人年工資288000元。園區(qū)底商和3#地商城招商、宣傳、運(yùn)營(yíng)策劃6工 程 維 修 部領(lǐng)班1430055, 900非專職綜合維修42800145, 600設(shè)備運(yùn)行24000104,000高壓電工1人，低壓電工1人，主責(zé)強(qiáng)弱電公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)及零星維修小計(jì)7305, 5007秩領(lǐng)班1350045, 500序?qū)缛肟?132600101,4001#地7#樓主出入口一班一人兼收費(fèi)，三班倒部

12、花園行人出入口0260001#地7#樓東設(shè)為活動(dòng)人行出入口，需要時(shí)人工開(kāi) 啟出入口 232600101,400家*設(shè)置為4#地雙向出口 一班一人兼收費(fèi)，三班倒出入口 3026000農(nóng)貿(mào)超市處可設(shè)置單向入口監(jiān)控中心32600101,400主監(jiān)控中心一班一人，三班倒1#地監(jiān)控室026000分區(qū)管理一班一人，兩班倒。整體綜合管理不設(shè)專人值守2#地監(jiān)控室026000分區(qū)管理一班一人，兩班倒。整體綜合管理不設(shè)專人值守園區(qū)巡邏62600202, 800園區(qū)巡邏一班二人，三班倒，集中裝修期后可調(diào)整為一班1人車(chē)場(chǎng)管理026000倒休42600135, 200單休，每6人配備1人倒休小計(jì)20687, 700保潔

13、領(lǐng)班1350045, 500保潔員13230089, 7001#地廣7#樓樓內(nèi)環(huán)保潔員22230059, 8001#地廣7#樓外及*等前停車(chē)場(chǎng)8保潔員32230059, 8002#地廣3#樓內(nèi)境保潔員41230029, 9002#地廣3#樓外及* *部2#地車(chē)庫(kù)2230059, 8002#地車(chē)庫(kù)配備洗地機(jī)，如不配備設(shè)2人老區(qū)42300119,600保潔兼服務(wù)員綠化工2220057, 200倒休42300119,600單休，每6人配備1人倒休小計(jì)21640, 9009食堂主廚1250032, 500幫廚1200026, 000小計(jì)25& 500103#地招 商 中 心水吧030000如需

14、：服務(wù)人員1人，前停車(chē)場(chǎng)及招商中心內(nèi)3 人，形象崗暫設(shè)，一班一人，三班倒，3人。年 工資252000元保潔028000保安032000合計(jì)662, 49& 600布崗示意圖員工保險(xiǎn)及福利序號(hào)項(xiàng)目單項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算依據(jù)備注年費(fèi)用（元/年）月費(fèi)用（元/月）1社會(huì)保險(xiǎn)127,29610, 60817人x624元（單位繳納部分981元扣除個(gè)人社保補(bǔ)貼357） /人/月管理人員及工程、客服17人購(gòu)買(mǎi)社保2工作餐28& 00024, 000400元/人/月60人包兩餐3節(jié)假日加22, 7861,89950%人員值班，基本工資2%計(jì)提法定節(jié)假日班費(fèi)11天4服裝費(fèi)13, 4401, 120人均20元

15、/月5意外傷害6, 00050060人，人均100元/年合計(jì)457,5223& 127環(huán)境衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)序號(hào)項(xiàng)目單項(xiàng)費(fèi)用（元）計(jì)算依據(jù)備注年費(fèi)用（元/年）月費(fèi)用（元/月）1生活垃圾清運(yùn)費(fèi)每戶5. 00元2化糞池清掏費(fèi)一次/年;3000元/次；3綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)經(jīng)驗(yàn)估值4生活水箱清洗消毒432003600一次/年；3000元/次；5清潔物耗費(fèi)6滅蟲(chóng)害消殺費(fèi)7其他合計(jì)432003600行政辦公費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目單項(xiàng)費(fèi)用備注年費(fèi)用（元/年）月費(fèi)用（元/月）1通訊費(fèi)3000250含座機(jī)電話、寬-h4-2辦公用品低耗960803員工招聘、培訓(xùn)費(fèi)36003004社區(qū)文化活動(dòng)2880054005外聯(lián)1200010

16、00合計(jì)483604030開(kāi)辦物資配備預(yù)估費(fèi)用表項(xiàng)目單位單價(jià)數(shù)量費(fèi)用合計(jì)年限月均費(fèi)用年均費(fèi)用一、辦公用品1辦公桌椅柜套90054, 5005759002其它辦公用具批1,00011,0002425003電腦厶2, 500512,50052082, 5004打印機(jī)部1,45011,4505242905電話機(jī)部200120053406復(fù)印機(jī)部3, 50013, 500558700二、員工宿舍用品0001床380103,8005637602熱水器臺(tái)1,50011,5005253003電視機(jī)部3, 00013, 0005506004鐵皮柜等其它用品組1,00055, 0005831,000三、工程工具

17、0001對(duì)講機(jī)部50031, 5003425002應(yīng)急燈部10044002172003沖擊機(jī)部1, 50023,0005506004手電鉆部50021,0005172005切割機(jī)臺(tái)78017805131566疏通機(jī)臺(tái)1,50011,5005253007萬(wàn)用表個(gè)100220036678絕緣表個(gè)50021,0003283339砂輪機(jī)厶2001200366710氣泵臺(tái)01050011鋁合金梯部50021,00051720012工衣柜2002400578013材料架若干1,00055,000104250014個(gè)人工具套50042,0002831,000四.'保安執(zhí)勤用品0001對(duì)講機(jī)部5006

18、3, 0003831,0002應(yīng)急燈部10044002172003雨衣套120101,2003334004警棍根75107505131505盾牌個(gè)18059005151806滅火器具60301,80011501,8007巡更系統(tǒng)套3, 00013, 000550600五、清潔用品0001手推車(chē)部300103, 0003831,0002雜物車(chē)部3,60027, 20032002, 4003垃圾桶個(gè)150304, 50031251,5004園區(qū)道路機(jī)動(dòng)清掃車(chē)ttj60, 000160, 00051,00012, 0005手推室內(nèi)電動(dòng)清洗車(chē)trj& 000216, 00052673, 200

19、六、綠化工具0001枝剪個(gè)3026032202高枝剪個(gè)1823631123鋤頭個(gè)2024031134鏟鍬個(gè)3026032205人力斗車(chē)部30526103172036膠管卷2001200281007綠籬機(jī)臺(tái)1,90011,900353633合計(jì)159, 0863, 10237, 225月折舊費(fèi)3, 102年折舊費(fèi)37, 225說(shuō)明：滅火器可考慮先行購(gòu)買(mǎi)，集中裝修期按每具100元/3個(gè)月出租給業(yè)主，表中每具60元是每年換藥費(fèi)用八、現(xiàn)階段急需工作1專業(yè)人才的招聘和培養(yǎng)儲(chǔ)備(1) 物業(yè)工程主管可以考慮先行招聘到位，物業(yè)內(nèi)部的工 作核心是工程維保，只有物業(yè)工程盡快規(guī)范運(yùn)行才能為我們的服 務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。也可以考慮在籌備試運(yùn)行期間可以對(duì)于現(xiàn)有 人員進(jìn)行有效的培訓(xùn)進(jìn)而提高物業(yè)工程整體水平；(2) 物業(yè)客服主管可以考慮先行招