深圳地鐵上蓋綜合體開發(fā)優(yōu)化措施研究

1、    深圳地鐵上蓋綜合體開發(fā)優(yōu)化措施研究    王耀鵬汪元媛摘 要 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，深圳在地鐵領(lǐng)域出現(xiàn)了較為蓬勃的發(fā)展局面，使得地鐵在交通系統(tǒng)中發(fā)揮著重要的作用，為緩解城市交通壓力作出了重要貢獻。隨著城市化進程的不斷推進，城市的人口急劇增加，大大增強了交通壓力，地鐵在深圳的發(fā)展中所占據(jù)地位越來越重要。地鐵上蓋物業(yè)對地鐵行業(yè)的經(jīng)濟效益起到重要的意義。文章以深圳市為視角，分析了地鐵上蓋綜合體開發(fā)現(xiàn)狀，解讀了地鐵上蓋綜合體的有關(guān)概念，解讀了地鐵上蓋綜合體開發(fā)中出現(xiàn)的問題，提出了優(yōu)化策略。關(guān)鍵詞 地鐵上蓋綜合體；優(yōu)化；措施：tu247 ：a ：1671-759

2、7（2014）14-0181-02地鐵在我國出現(xiàn)了蓬勃的發(fā)展局面，其在建設(shè)過程中花費了大量資金，但是在運營過程中卻無法獲得利潤，致使政府的虧損現(xiàn)象較為嚴(yán)重，財政壓力較大。在城市發(fā)展的過程中，地鐵能夠?qū)ρ鼐€的區(qū)域產(chǎn)生重要的影響，使城市的資源分配方式發(fā)生巨大改變，成為城市物業(yè)方面的重要模式。1 地鐵上蓋綜合體開發(fā)現(xiàn)狀在我國，地鐵上蓋物業(yè)的發(fā)展時間較短，其開發(fā)區(qū)域大部分是在大型都市展開，網(wǎng)絡(luò)化趨勢已經(jīng)在這些區(qū)域較為明顯。深圳地鐵已經(jīng)開始了第二輪開發(fā)活動，當(dāng)前落實的地鐵上蓋物業(yè)占地超過了130 hm2，建設(shè)面積超過340萬m2。2004年，深圳地鐵1號線開始運營。2011年，第二輪地鐵新線路運營已經(jīng)開

3、始。當(dāng)前的5條線路的里程已經(jīng)接近180 km，其地鐵網(wǎng)絡(luò)化進程正式開始。以地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)為主的第二輪物業(yè)開發(fā)逐漸展開1。但是，深圳地鐵上蓋綜合體的開發(fā)進程處于初級階段，因而很多建設(shè)活動仍然處在規(guī)劃時期，并未投入到現(xiàn)實的施工建設(shè)之中，已經(jīng)完成的只有幾個站點的商城。從宏觀角度來看，深圳地鐵上蓋綜合體已經(jīng)逐漸開始向著規(guī)范化傾斜，并逐漸開始向大區(qū)域范圍擴散。其實，深圳很早便開始了地鐵四周土地的開發(fā)利用。比如老街站的商務(wù)中心。但是，這些項目的最高控制權(quán)限并未被地鐵企業(yè)掌握，因此其與真正意義上的地鐵上蓋綜合物相比仍然不同2。2 地鐵上蓋綜合體分析2.1 概念這個概念中的綜合體指的是城市綜合體，主要內(nèi)容為

4、城市中具備各種生活和社會功能的區(qū)域進行整合，并建立起能夠使其相互產(chǎn)生文化和價值影響的聯(lián)系，具備街區(qū)的特性3。綜合體與城市的建筑群之間存在一定的差別，它是建筑群在空間上擴展的結(jié)果，具備復(fù)雜的功能，在街區(qū)的連通作用下，與其他區(qū)域形成良好的互動關(guān)系，和交通體系實現(xiàn)了友好地溝通，使得其發(fā)揮出重要作用4。2.2 開發(fā)形式地鐵上蓋城市綜合體在開發(fā)方面的形式可以根據(jù)開發(fā)主體進行劃分：開發(fā)商與地鐵企業(yè)的單獨開發(fā)，還包括協(xié)作開發(fā)5。通過對資料進行分析可知，開發(fā)商與地鐵企業(yè)的獨自開發(fā)在初期階段就開始出現(xiàn)，這兩種形式的出現(xiàn)均有一定的試探性質(zhì)，目的是為今后的工作積累經(jīng)驗，但是它們在應(yīng)用的過程中存在一定的限制，無法徹底

5、地挖掘出地鐵的使用價值。3 地鐵上蓋綜合體開發(fā)中出現(xiàn)的問題3.1 土地得不到合理利用城市資源的有效利用是今后城市化進程推進的重點。城市綜合體在建設(shè)的過程中將居住、辦公、餐飲、娛樂等功能集中在一起，達到了城市資源集中合理利用的目的。容積率對于住戶來說具有重要意義，直接影響到他們的居住舒適程度，它也從側(cè)面衡量了土地的利用情況。比如日本的城市綜合體的容積率在很大程度上高于12。我國也開始在這個方面進行了改進的工作，比如沈陽和大連的一些小區(qū)的容積率已經(jīng)在12以上。深圳發(fā)展起步較早，在容積率方面超過10的部分較少。3.2 設(shè)計方面存在的問題在對城市綜合體進行開發(fā)之前，相關(guān)人員已經(jīng)意識到地點選擇的重要性，

6、它必須要與地鐵站點形成有效距離。但是兩者之間在建設(shè)的過程中難以避免地存在時間順序上的差異，造成綜合體的設(shè)計方面出現(xiàn)諸多困難，各種設(shè)計理念的內(nèi)容不夠清晰，在商業(yè)區(qū)開始運作的過程中也是缺乏特色，難以對消費人群形成吸引力，也就無法創(chuàng)造相應(yīng)的商業(yè)價值。比如，當(dāng)一個商業(yè)區(qū)建立起來的時候，它的本身定位是高級消費區(qū)，其內(nèi)部的商品價格昂貴是必備的特點，而能夠具備相應(yīng)消費能力的人的數(shù)量較少，因而難以創(chuàng)造相應(yīng)的經(jīng)濟效益。3.3 建設(shè)脫節(jié)深圳在對城市綜合體進行建設(shè)的過程中，沒有兼顧地鐵的特點，兩者的建設(shè)活動是分開獨立進行的。在開發(fā)方式上，大部分是自主進行的，能夠?qū)崿F(xiàn)協(xié)作開發(fā)的只有前海。當(dāng)開發(fā)者獲得土地使用權(quán)限之后，

7、并沒有和地鐵企業(yè)進行合作，各行其是的后果導(dǎo)致兩者之間出現(xiàn)了現(xiàn)實的偏差，無法實現(xiàn)同步。4 地鐵上蓋綜合體開發(fā)優(yōu)化策略4.1 提高容積率綜合體在運作的過程中，會對城市的發(fā)展和建設(shè)產(chǎn)生重大影響，有利于促進老舊城區(qū)的翻新。使綜合體的容積率得到一定程度的提高，讓城市的功能得到豐富，并能夠更好地為城市居民服務(wù)，是一項必須進行的工作。在進行綜合體建設(shè)選址的過程中，一定要堅守鄰近原則，確保其能夠與地鐵站點實現(xiàn)空間上的靠近。4.2 全面考量在建設(shè)的過程中，考量必須要具備全面性，對于一些易于被輕視或者忽視的方面更要重點關(guān)注。地鐵線路的連通范圍是有限的，對于一些偏僻地帶而言，其覆蓋率可能很小，也可能出現(xiàn)無法覆蓋的情

8、況。針對這種情況，一定要充分發(fā)掘地鐵的交通作用，圍繞其本體建設(shè)綜合體，使土地得到有效使用。4.3 實現(xiàn)建設(shè)規(guī)劃的同步綜合體和地鐵要在建設(shè)規(guī)劃上實現(xiàn)同步。針對兩者的設(shè)計、應(yīng)用、布局等進行統(tǒng)一對比、參照，使其能夠符合工程周邊的現(xiàn)實的狀況，對其具體布局進行合理規(guī)劃。比如、賓館的檔次定位、商店的數(shù)量等。4.4 健全土地制度政府應(yīng)該針對地鐵上蓋綜合體的建設(shè)用地進行法律上的確認(rèn)。上蓋綜合體的所在區(qū)域應(yīng)該被包含在地鐵用地之中，致使兩者能夠形成默契搭配，將原本針對兩者置地的部門合成為一個部門，專門負責(zé)兩者用地的審批核實工作，使兩者能夠在建設(shè)上實現(xiàn)同步。針對這個項目的開發(fā)，應(yīng)該對地鐵上蓋綜合體在捆綁招標(biāo)以及協(xié)議

9、買賣等內(nèi)容進行完善，針對制度中出現(xiàn)的弊端進行改進。政府應(yīng)該規(guī)定地鐵上蓋綜合體在開發(fā)的過程中能夠運用協(xié)議買賣的方式實現(xiàn)購置過程，地鐵企業(yè)應(yīng)擁有綜合體用地的管控權(quán)利。對于開發(fā)所用到的土地應(yīng)該按照一定的原則進行定價，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該為土地未開發(fā)之前的價格，使開發(fā)方能夠節(jié)省成本。5 總結(jié)綜合物業(yè)對城市發(fā)展起到了重要的作用，其中地鐵行業(yè)對此發(fā)揮著重要的作用。但是深圳地鐵自建成以來的經(jīng)濟效益不良的局面一直沒有得到良好的改善，為此提出了地鐵上蓋綜合體這一物業(yè)模式，對這個問題的緩解起到重要的作用。本文以深圳市為視角，分析了地鐵上蓋綜合體開發(fā)現(xiàn)狀，解讀了地鐵上蓋綜合體的有關(guān)概念，解讀了地鐵上蓋綜合體開發(fā)中出現(xiàn)的問題，提出了優(yōu)化策略。參考文獻1林楚娟，莊毅璇，戚月昆.香港地鐵及上蓋物業(yè)開發(fā)情況調(diào)研及其對深圳市地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)建設(shè)的啟示j.科技和產(chǎn)業(yè)，2011（12）：112-115.2韓曉晶.地鐵上蓋物業(yè)設(shè)計探討j.山西建筑，2011（24）：114-115.3鄭堃.軌道交通與地鐵上蓋物業(yè)協(xié)同開發(fā)研究j.華中建