夏邑地塊可行性報(bào)告1839435121(2)

1、商丘市夏邑縣地塊調(diào)查分析報(bào)告第一部分項(xiàng)目地塊概況地塊位置項(xiàng)目位于夏邑縣北一環(huán)與二環(huán)路之間，北臨北二環(huán)，南臨北一環(huán)，西邊為民房，東邊規(guī)劃路暫未開(kāi)通。二、地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目總占地35840平方米，其中14667平方米土地已轉(zhuǎn)化為住宅開(kāi)發(fā)用地，剩余21173平方米仍為德信集團(tuán)工業(yè)用地。地塊平整方正，三面臨路，通達(dá)性較好，但周邊相關(guān)配套尚不完善。冋e3邊環(huán)境北一環(huán)和北二環(huán)路都是城市主干道，且路面情況、寬度、綠化在夏邑縣相對(duì)較好。北二環(huán)路從項(xiàng)目處往東，沿路有電信夏邑分公 司、司法局、審記局、統(tǒng)計(jì)局、人事局、法院等多個(gè)政府部門，目前北二環(huán)路是夏邑縣的行政路之一。項(xiàng)目一公里范圍內(nèi)分布有一中、職教中心、盛源中學(xué)、孔

2、祖中學(xué)、城關(guān)一小、城關(guān)三小、梁源中學(xué)、梁源小學(xué)、雪楓幼兒園等教 育單位；有人民醫(yī)院等醫(yī)療單位；沿北二環(huán)向東200米左右的盛世都市名家是目前夏邑縣目前規(guī)模相對(duì)較大的高檔樓盤之一。綜述項(xiàng)目地塊狀況良好，交通便利，周邊環(huán)境相對(duì)較好，但項(xiàng)目剩余21173平方米土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)換與項(xiàng)目東面政府規(guī)劃路的開(kāi)通也是 項(xiàng)冃操作中要重點(diǎn)解決的問(wèn)題o第二部分夏邑概述1、位置、面積及行政區(qū)劃夏邑縣位于河南省東部，沱河上游，處于豫、魯、蘇、皖四省交界區(qū)，東部和南部與永城市為鄰，西部和北部與虞城縣接壤，西南0趙屯虞城省安as»«朱樓鎮(zhèn)莊劉店條河城站集杜集倣市太丘采王莊出圧為小卜莊okso牛桜q。劉花q王明

3、 ««李集鎮(zhèn)韓 ifilltft進(jìn)永jsra氏片 l）陳;r i乜圧j 滋錄/omswt'tht i 17630 0370、關(guān)帝廟八黃企www ox* sp王討注現(xiàn)啲葩g餐花臼馮導(dǎo)* ,、槎/衣7 ow畀口中張恃/ '義田莊/ 賀師/ （ 廠3/注巧航（6夭5）住小舌莊巴兌勺加 b。楊半絃v。段莊0久: tsssfi 't大爺/觸莊 冷陳住i正冒莊/用樓。缺莊“:爲(wèi)沁陽(yáng)偵督、丿卞罰朱琪回6/于兄%聳o« o/wttw愀j花已c二船旳。減歧c：賈也吳圧o a位于河審占的東*!東北和袒南勺安償有 "i方.出f畋丘幣由機(jī)1a81 f方二

4、代人口 1 10.467；于疑溫帶大祐松豐兀借 出平妁追1力1弋年蒔水762乂歡無(wú)誓 觀216次:-區(qū)內(nèi)夠成以煎誥化工食必、泄 飛.皮單苓為主體的工*生產(chǎn)體樂(lè)；主七對(duì) 產(chǎn)倉(cāng)皮軼、毎梨、算鼻、»«*點(diǎn)呀it邃山.孔干還鄉(xiāng)枸年"上。刑罔任. 十飛山陀莊h暮;代沁:j站環(huán):宋廳/* 。石序、w；,兀馬樓i 十。小劉莊' ° owirjtfor*戶助莊花q 馬莊畑棗 9ev 。o國(guó)老空鄭恥宋；ioxsvmio°段眄7訕洪11 扁*7°®關(guān)囲 m'ujrr /» /小劉莊c i部與安徽毫州市交界，東北部與安

5、徽礪山縣毗連。西至鄭州270公里, 東抵徐州120公里。依隴海，南臨 江淮，東接云港，西連京九，是京 九經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)帶的重要組成部分和黃 金樞紐。夏邑總面積1470平方公里, 人口 113萬(wàn)，其中城區(qū)人口 13萬(wàn)左右。夏邑縣轄8個(gè)鎮(zhèn)、16個(gè)鄉(xiāng)：城 關(guān)鎮(zhèn)、會(huì)亭鎮(zhèn)、車站鎮(zhèn)、李集鎮(zhèn)、 楊集鎮(zhèn)、馬頭鎮(zhèn)、韓道口鎮(zhèn)、濟(jì)陽(yáng) 鎮(zhèn)；北鎮(zhèn)鄉(xiāng)、歧河鄉(xiāng)、火店鄉(xiāng)、中 峰鄉(xiāng)、羅莊鄉(xiāng)、孔莊鄉(xiāng)、業(yè)廟鄉(xiāng)、 何營(yíng)鄉(xiāng)、駱集鄉(xiāng)、王集鄉(xiāng)、太平鄉(xiāng)、 郭店鄉(xiāng)、桑堀鄉(xiāng)、曹集鄉(xiāng)、劉店集 鄉(xiāng)、胡橋鄉(xiāng)。2、交通區(qū)位夏邑距京九、隴海鐵路交叉的黃金十字架僅40公里，隴海鐵路、霍連高速公路、310國(guó)道、商宿公路在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá) 的交通網(wǎng)遍及城鄉(xiāng)。公

6、路總里程372公里，公路密度每百平方公里25. 5公里。有省道3條，全長(zhǎng)76公里，縣鄉(xiāng)道全長(zhǎng)296公里。橋 梁73座，1770延米，鄉(xiāng)公路晴雨暢通。664個(gè)行政村通汽車。北部有隴海鐵路12公里，地方鐵路商芒路經(jīng)境內(nèi)48公里。3、文化教育及醫(yī)療衛(wèi)生夏邑縣有各類學(xué)校642所，其中中專3所，高級(jí)中學(xué)7所，初中65所，小學(xué)567所，在校學(xué)牛26. 85萬(wàn)人。其中夏邑縣重點(diǎn)高 中是省內(nèi)升學(xué)率最高的重點(diǎn)高中之一。全縣有衛(wèi)生機(jī)構(gòu)33個(gè)，衛(wèi)生技術(shù)人員2652人，擁有病床位1925張。夏邑體育工作成績(jī)顯著，被國(guó)家體育總局命名為“全國(guó)武術(shù)z鄉(xiāng)”。4、國(guó)民經(jīng)濟(jì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值160253萬(wàn)元，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1574元

7、。全縣擁有農(nóng)機(jī)、工業(yè)品、農(nóng)資、糧油等10多個(gè)商品批發(fā)市場(chǎng)，是豫、 魯、蘇、皖結(jié)合部重要的物資商品集散地。夏邑是國(guó)家商品糧基地縣、優(yōu)質(zhì)棉基地縣、優(yōu)質(zhì)蘋(píng)果基地縣、秸稈養(yǎng)牛示范縣、瘦肉型豬 基地縣、山羊板皮出口基地縣、全國(guó)平原綠化達(dá)標(biāo)縣和省水利建設(shè)先進(jìn)縣。夏邑是全國(guó)四大石棉生產(chǎn)基地z-,是全國(guó)絲織地毯、抽 紗刺繡生產(chǎn)出口基地和全國(guó)最大的打火機(jī)生產(chǎn)基地。正在開(kāi)發(fā)的永（城）夏（邑）煤田儲(chǔ)量達(dá)100億噸，是全國(guó)六大無(wú)煙煤基地之一。夏邑工業(yè)己形成以釀造、化工、鑄造、電纜、食品、建材、機(jī)械、糧棉、木材加工等為主的工業(yè)體系。全縣現(xiàn)有淮海鑄造、味源生物、大富豪酒業(yè)、新星啤酒、華泰農(nóng)藥、雪楓粉業(yè)、德信集團(tuán)、億路電纜

8、、華鵬棉業(yè)、鄭氏化工、新九火機(jī)、恒泰木業(yè)等10余家重 點(diǎn)企業(yè)，一批具有一定規(guī)格的工業(yè)項(xiàng)目正在興建。全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)已發(fā)展到6000多家，從業(yè)人員達(dá)20萬(wàn)人。球墨鑄件、骨粒骨粉、皮 毛制品、絲織地毯、抽紗刺繡、和服腰帶等10多個(gè)產(chǎn)品出口 20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。5、綜述夏邑縣經(jīng)濟(jì)在商丘市相對(duì)較好，但經(jīng)濟(jì)總量和消費(fèi)水平不高，城市發(fā)展比較緩慢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中農(nóng)業(yè)所占比例仍然很高，且工業(yè)基 木是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，技術(shù)型企業(yè)較少，從而會(huì)使夏邑縣未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較平緩。第三部分夏邑房地產(chǎn)市場(chǎng)概述一、夏邑房地產(chǎn)成長(zhǎng)歷史-夏邑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展只是近3年的事，經(jīng)歷了從小規(guī)模自發(fā)開(kāi)發(fā)到成規(guī)摸社區(qū)的出現(xiàn)。在大盤的拉動(dòng)下，從06年底

9、到07年初價(jià) 格出現(xiàn)了跳躍性成長(zhǎng)。1、成長(zhǎng)過(guò)程2006年以前起步階段在城市改造過(guò)程中，城市中心自發(fā)出現(xiàn)一些小規(guī)模的商品房，以3棟以下居多基本沒(méi)有外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，其間出現(xiàn)一些早期的項(xiàng)目，例如2005年出現(xiàn)的衛(wèi)康花園等產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，銷售方法單一20062007年大盤拉動(dòng)發(fā)展階段外地開(kāi)發(fā)商介入，推動(dòng)了住區(qū)品質(zhì)的迅速提升以都市名家和中央尚城的開(kāi)發(fā)為標(biāo)志，相對(duì)高檔的大規(guī)模小區(qū)出現(xiàn)，與以往項(xiàng)目形成價(jià)差在此相對(duì)高檔的大盤價(jià)格的拉動(dòng)下，原木銷售不暢的其他小規(guī)模樓盤迅速去化，而且價(jià)格在大盤增長(zhǎng)幅度下也進(jìn)行了相應(yīng)提升2、價(jià)格成長(zhǎng)在2006年以前，夏邑的房地產(chǎn)發(fā)展只是處于自發(fā)性的初級(jí)階段，在城市建設(shè)中岀現(xiàn)了小規(guī)模的

10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，需求基本以自住為 主，價(jià)格相對(duì)較低，多數(shù)為700元/平米以下的價(jià)格2006年下半年都市名家的出現(xiàn)到2007年中央尚城的入市，相對(duì)較大的規(guī)模和相對(duì)較高的品質(zhì)感，直接帶動(dòng)夏邑縣房?jī)r(jià)的第一次 跳躍性發(fā)展，稍具規(guī)模樓盤的房?jī)r(jià)已達(dá)到1200左右。近幾年，夏邑縣城市道路、綠化、休閑等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展緩慢，城市環(huán)境較差，栗城廣場(chǎng)等一批市政建設(shè)的擱置都反映了夏邑 縣本身城市建設(shè)的滯后性；另一方面，夏邑產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中農(nóng)業(yè)比例過(guò)大，工業(yè)結(jié)構(gòu)中仍以低科技含量的加工制造業(yè)為主，短期內(nèi)很 難轉(zhuǎn)變。在大盤帶動(dòng)后價(jià)格出現(xiàn)的第一次價(jià)格躍升之后，夏邑縣房地產(chǎn)的發(fā)展短期內(nèi)沒(méi)有城市建設(shè)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的支撐，下一 步價(jià)格成長(zhǎng)

11、會(huì)相對(duì)平緩。項(xiàng)目200520062007衛(wèi)康花園600書(shū)香名邸10001328淮?；▓@9561200都市名家11001300中央尚城1280二、夏邑房地產(chǎn)現(xiàn)狀綜述1、目前尚處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初級(jí)階段從夏邑縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)況來(lái)看，夏邑縣的房地產(chǎn)發(fā)展尚處于起步階段，且規(guī)模都較小。2、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)有樓盤質(zhì)素不高夏邑縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，目前尚處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初級(jí)階段，市場(chǎng)上現(xiàn)有樓盤整體質(zhì)素不高，整體規(guī)劃、景觀布置、戶型 設(shè)計(jì)、外觀視覺(jué)等都比較粗糙，產(chǎn)品一般。3、區(qū)域市場(chǎng)放量較少，后續(xù)不足從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，夏邑縣房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)投放量較少，目前只有都市名家和屮央尚城兩個(gè)大的項(xiàng)目，都市名家已處于銷 售

12、晚期，中央尚城銷售4成左右，由于本案入市尚有時(shí)日，當(dāng)前區(qū)域項(xiàng)目對(duì)本案構(gòu)成的競(jìng)爭(zhēng)威脅不大。4、區(qū)域市政配套建設(shè)尚不完善當(dāng)前區(qū)域內(nèi)大型超市以及酒店、高檔娛樂(lè)場(chǎng)所等配套設(shè)施較為欠缺。5、公共交通系統(tǒng)的欠缺高檔物業(yè)對(duì)公共交通的依賴性相應(yīng)較小，但區(qū)域內(nèi)當(dāng)前公共交通問(wèn)題欠缺，且遠(yuǎn)景規(guī)劃亦較為貧乏。第四部分 夏邑典型樓盤情況-、都市名家(1) 位置北二環(huán)與昌盛路口(2) 產(chǎn)品以120142平方米的三房為主兼有95左右的二房、150左右四房和200250平米的頂層復(fù)式。(3) 價(jià)格時(shí)間2006. 62007. 6均價(jià)11001300(4) 賣點(diǎn)1、是目前夏邑最具規(guī)模的居住小區(qū)，大盤實(shí)力彰顯，增強(qiáng)消費(fèi)者信心;2

13、、對(duì)比夏邑其他現(xiàn)有樓盤，小區(qū)整體規(guī)劃到產(chǎn)品外立面設(shè)計(jì)相對(duì)要好;3、部分錯(cuò)層設(shè)計(jì)，在夏邑獨(dú)一無(wú)二。(5) 銷售情況從2006年開(kāi)盤至今，剩余5套左右。二、中央尚城(1) 位置人民路與東光街交叉口(2) 產(chǎn)品以120140平方米的三房為主。(3) 賣點(diǎn)1、城市中心，坐擁城市中心成熟的配套2、規(guī)模相對(duì)較大，大盤實(shí)力彰顯(4) 價(jià)格層數(shù)1 f2 f3 f4 f5 f均價(jià)價(jià)格138813881388112011201280備注帶閣樓(5) 銷售情況2007年4月開(kāi)盤，目前銷售35%左右。三、書(shū)香名邸(1) 位置建設(shè)路與雪楓路交叉口(2) 規(guī)?？偨ㄖ娣e約5萬(wàn)平方，2006年11月份開(kāi)盤推出一期110套左

14、右，二期尚未銷售。(3) 產(chǎn)品以130平方米左右的三房為主。(4) 價(jià)格層數(shù)1 f2 f3 f4 f5 f均價(jià)價(jià)格138813881388123812381328備注送花園、儲(chǔ)藏室送儲(chǔ)藏室送儲(chǔ)藏室送儲(chǔ)藏室?guī)чw樓送儲(chǔ)藏室備注：書(shū)香名邸2006年11月份均價(jià)在1000元/平方米左右，冃前優(yōu)惠前均價(jià)達(dá)到1328左右。(5) 銷售情況已基本銷售完畢，剩余少量頂層單位。四、淮?；▓@(1) 位置栗城廣場(chǎng)對(duì)面(2) 產(chǎn)品面積(m2)90112142169合計(jì)套數(shù)20106820118比例()17858%17100%(3) 賣點(diǎn)東面是城市未來(lái)發(fā)展方向，直面栗城廣場(chǎng)，臨近重點(diǎn)高中和汽車站。(4) 價(jià)格1f2f3

15、f4f5f (無(wú)閣樓)均價(jià)2006年6月份9689789789688889562007年3月份12181318131812189301200(5) 銷售情況2006年6月至今已基木銷售完畢。第四部分項(xiàng)目投資成本及收入估算方案一總建筑面積按82149. 8平方米計(jì)算銷售價(jià)格按多層1300元/平米商鋪3000元/平米計(jì)算（-）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)編號(hào)項(xiàng)目數(shù)值單位01總用地面積35840m'02總建筑面積82149. 8m2其中商業(yè)總建筑面積14534. 0m2住宅建筑面積67615. 8m203居住總?cè)丝?848人04居住戶數(shù)528戶05綠地率39. 2%06容積率2. 29（三）項(xiàng)目總成本估

16、算表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)總金額（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)成本1土地成本4000. 002前期費(fèi)用386. 482. 1建筑規(guī)劃8. 22x20164. 4022建筑地質(zhì)勘測(cè)8. 22x15123. 3023建筑招投標(biāo)(3) x0. 1%48124預(yù)算審核(3) x0. 1%48125工程監(jiān)理(3) xi%4& 0626三通一平8 22x541. 103建筑安裝工程費(fèi)4805. 503. 1多層住宅6. 76x5503718. 0032商業(yè)1. 45x7501087. 504基礎(chǔ)及市政配套建設(shè)費(fèi)8 22x100822. 005不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)(1+2+3+4) x3%300. 42開(kāi)發(fā)費(fèi)用1管理費(fèi)用(1+2

17、+3+4) x3%300. 422財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款金額x貸款利率400. 003銷售費(fèi)用銷售收入x3%394. 51合計(jì)11409. 33（三）銷售收入（全部銷售）物業(yè)形態(tài)銷售面積（研）銷售單價(jià)（元/nf）銷售金額（萬(wàn)元）住宅67615. 801300. 008790. 05商業(yè)14534. 003000. 004360. 20合計(jì)（萬(wàn)元）13150. 25（四）利潤(rùn)估算序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)合計(jì)1銷售收入13150. 252總成本費(fèi)用11409. 333營(yíng)業(yè)稅及附加(1) x5. 8%762. 714利潤(rùn)總額(1) (2) (3)978. 215所得稅(4) x33%322. 81稅后利潤(rùn)655.

18、 40方案二總建筑而積按93701. 3平方米計(jì)算銷售價(jià)格按多層1300元/平米，高層1500元/平米，商鋪3000元/平米計(jì)算(-)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)編號(hào)項(xiàng)目數(shù)值單位01總用地血積35840m202總建筑面積93701. 3m2其中商業(yè)總建筑面積14749. 0m2住宅建筑面積78952. 3m2其中多層住宅而積54203. 8m2高層住宅面積24748. 5m203居住總?cè)丝?149人04居住戶數(shù)614戶05綠地率38. 8%06容積率2. 61(-)項(xiàng)目總成本估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)總金額(萬(wàn)元)開(kāi)發(fā)成本1土地成本4000. 002前期費(fèi)用399. 192. 1建筑規(guī)劃9 37x20187. 402. 2建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)9. 37x15140. 5523建筑招投標(biāo)(3) x0. 1%59424預(yù)算審核(3) x0. 1%59425工程監(jiān)理(3) xi%59 363建筑安裝工程費(fèi)5936. 003. 1多層住宅5. 42x5502981. 0032高層住宅2. 47x7501852. 503. 3商業(yè)1. 47x7501102. 504基礎(chǔ)及市政配套建設(shè)費(fèi)9. 37x100937. 005不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)(1+2+3+4) x3%338. 17開(kāi)發(fā)費(fèi)用1管理費(fèi)用(1+2+3+4) x3%338. 172財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款金額x貸款利率455.