萬科住宅項(xiàng)目防滲漏絕招

1、萬科住宅項(xiàng)目防滲漏絕招(含金量爆表)管理制度：樣板引路；專項(xiàng)驗(yàn)收；影響資料；淋水試驗(yàn)技術(shù)措施：外墻、樓地面、屋面、鋁合金窗等防滲漏要點(diǎn)及做法根據(jù)萬科一些項(xiàng)目的投訴熱點(diǎn)問題匯總，萬科項(xiàng)目的滲漏主要出現(xiàn)在窗框四周尤其是框下部的兩個(gè)角、陽臺(tái)衛(wèi)生間的墻根、出墻線管管周、墻頂或者說是梁底或板底、鋁合金框拼縫、屋頂、剪力墻拉桿洞、混凝土墻與砌體墻交接面、陽臺(tái)天棚燈底盒等處。萬科如何打防滲漏這場戰(zhàn)役的呢？一、萬科防治滲漏管理制度1.樣板引路制度對(duì)工程易滲漏部位：外門窗堵塞防水、屋面防水、外墻螺桿洞堵塞、穿墻穿樓板管洞堵塞、外腳手架留置腳手眼堵塞、煙道預(yù)留洞口堵塞等實(shí)行工藝樣板引路制度，進(jìn)行驗(yàn)收確認(rèn)，并簽署工

2、藝樣板驗(yàn)收表。2.防滲漏專項(xiàng)驗(yàn)收制度對(duì)工程易滲漏的關(guān)鍵部位，包括外門窗堵塞防水、屋面防水、外墻螺桿洞堵塞、穿墻穿樓板管洞堵塞、外腳手架留置腳手眼堵塞、煙道預(yù)留洞口堵塞等須實(shí)施防滲漏專項(xiàng)隱蔽驗(yàn)收制度。隱蔽驗(yàn)收通過后方可繼續(xù)下一步工序的施工，并做好防滲漏專項(xiàng)隱蔽記錄。3.影像資料監(jiān)理單位負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)場隱蔽驗(yàn)收的質(zhì)量情況進(jìn)行拍照、存檔：按分戶、編號(hào)進(jìn)行存檔；外墻螺桿洞堵塞、穿墻穿樓板管洞堵塞、外腳手架留置腳手眼堵塞、煙道預(yù)留洞口堵塞須按 100% 存照，按分戶的要求進(jìn)行存檔。4.淋水試驗(yàn)對(duì)于屋面、衛(wèi)生間、陽露臺(tái)、外墻等部位須做淋水試驗(yàn)，并形成淋水試驗(yàn)報(bào)告。淋水試驗(yàn)須做兩次（結(jié)構(gòu)完成后和防水層完成后），每

3、次進(jìn)行24小時(shí)淋水，外墻淋水宜在外墻保溫層施工之前進(jìn)行；除上述試驗(yàn)外，上述部位必須做雨后檢查記錄，并做好淋水檢查記錄和雨后檢查記錄。二、防治滲漏施工技術(shù)措施（一）外墻防滲漏外墻防滲漏要點(diǎn)：外墻防滲漏，主要有三道防線，一是外墻涂料和膩?zhàn)?，二是抹灰砂漿，三是結(jié)構(gòu)墻體或砌體墻體。有時(shí)要加強(qiáng)防水會(huì)增加一層防水層，通常是涂刷一層水泥基防水涂料。混凝土墻體的滲漏點(diǎn)常常是因?yàn)槔瓧U洞封堵不密實(shí)和預(yù)留孔洞的封堵不佳引起的。堵洞要采用專門的封堵材料，同時(shí)要鑿喇叭和清孔，封堵要雙面封堵而不是只進(jìn)行單面封堵。混凝土本身的一些質(zhì)量缺陷也會(huì)引起滲漏。因此在抹灰前要對(duì)混凝土墻體本身的一些缺陷如開裂、露筋、蜂窩、麻面等要先按

4、規(guī)范進(jìn)行修補(bǔ)。砌體墻面會(huì)因?yàn)槠鰤K破裂、灰漿不飽滿，墻體開裂，頂磚縫隙，砌體墻與混凝土墻體之間的粘接不實(shí)等原因而引起滲漏。為防止砌體墻出現(xiàn)開裂現(xiàn)象，需搞圖紙和規(guī)范設(shè)置拉結(jié)筋、構(gòu)造柱、圈梁、過梁、臥梁等構(gòu)造，按規(guī)范嚴(yán)格保證砌體的技術(shù)間歇不急著砌高和頂砌。抹灰前要滿掛網(wǎng)，減少抹灰裂縫。分層抹灰，抹灰搓壓和表面收光，增加抹灰的密實(shí)度。使抹灰層成為一層防滲漏的殼。為了提高抹灰層的防滲效果，在砂漿中適量加入防水劑和杜拉纖維。外墻涂料與膩?zhàn)樱x用彈性好憎水性強(qiáng)的產(chǎn)品，保證不漏刮不漏刷，并滿足最低涂抹厚度標(biāo)準(zhǔn)要求。外墻防滲漏做法：1、外墻螺栓孔洞防漏外墻（剪力墻）采用三段式止水螺桿，工藝流程：砼墻面擴(kuò)孔割除螺

5、桿澆水濕潤水泥砂漿堵塞外側(cè)JS防水施工飾面施工2、外墻孔洞防滲漏（1）混凝土外墻（有保溫）。如外墻腳手架拉桿、懸挑架型鋼穿墻等孔洞的封堵。工藝流程：穿墻鋼管或懸挑架型鋼取出基層鑿毛濕潤兩側(cè)支模澆注混凝土兩側(cè)拆模鑿除凸出砼外側(cè)刷JS 防水外墻保溫及裝飾面層施工。（2）砌體結(jié)構(gòu)外墻（有保溫）工藝流程：基層清理屋面保溫層找坡層管口防水附加層屋面防水層抹灰打密封膠剛性保護(hù)層。3、穿外墻管道防滲漏工藝流程：定位固定澆筑混凝土U-PVC管接長外飾面（保溫）施工?；炷镣鈮Υ┕艿拦?jié)點(diǎn)做法砌體外墻穿管道節(jié)點(diǎn)做法4、外墻空調(diào)洞口防滲漏工藝流程：定位固定澆筑混凝土U-PVC管接長外飾面（保溫）施工。5、外墻線條防

6、滲漏工藝流程：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)板保溫層水泥砂漿找坡飾面層。凸出外墻飄窗、雨罩、線條、陽臺(tái)防滲漏6、外墻變形縫防滲漏工藝流程：縫口處理填入填充料抹底層灰粘貼防水卷材外保溫施工安裝定型成品擋水板打密封膠外飾面層施工。（二）樓地面防滲漏樓地面防滲漏要點(diǎn)：1、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)等分隔墻或外墻如是砌體墻，墻底做200高的混凝土坎。2、下沉式衛(wèi)生間設(shè)側(cè)排地漏，便于排回填陶粒內(nèi)的集水；樓地面?zhèn)扰潘艿难a(bǔ)洞措施：鑿除洞口四壁松動(dòng)石子、浮漿，清除垃圾和灰塵，由里向外做成楔形，在外側(cè)用模板支承，充分灑水濕潤。管子外壁和預(yù)留洞壁刷一遍摻108膠的水泥漿，然后分兩次用1：2干硬性水泥砂漿（摻3.8防水粉）塞滿、壓實(shí)，表

7、面抽平、打毛。補(bǔ)洞后掛牌明示：24小時(shí)內(nèi)不得碰動(dòng)。3、結(jié)構(gòu)找坡：按地漏高度確定找坡坡度及方向，并在陰陽角處抹成100mm半徑圓弧。4、防水涂膜墻地面一次性完成，在涂刷之前要對(duì)基層進(jìn)行清理與修補(bǔ)。5、滲漏試驗(yàn)：在側(cè)排水管、地漏固定補(bǔ)洞、找平層完成后，養(yǎng)護(hù)34天，進(jìn)行滿灌水試驗(yàn)24小時(shí)（第一次）。不滲漏后再進(jìn)行下道工序?！?11”防水層施工完成后養(yǎng)護(hù)12天，然后做24小時(shí)盛水試驗(yàn)（第二次），經(jīng)監(jiān)理及甲方認(rèn)可后，方可進(jìn)行下道工序施工。樓地面防滲漏做法：1、廚房地面防滲漏做法（廚房無地漏時(shí)可不做防水）工藝流程：基層清理找平找坡層防水層閉水試驗(yàn)防水保護(hù)層飾面層閉水試驗(yàn)。2、衛(wèi)生間地面防滲漏做法（1）降板

8、式衛(wèi)生間工藝流程：基層處理找平找坡層防水層閉水試驗(yàn)防水保護(hù)層飾面層閉水試驗(yàn)。（2）沉箱式衛(wèi)生間工藝流程：基層處理側(cè)排口、管周等部位封堵找平找坡層防水附加層防水層閉水試驗(yàn)防水保護(hù)層沉箱內(nèi)管道安裝側(cè)排口裹無紡布保護(hù)室內(nèi)立管周澆細(xì)石混凝土陶?；炷翆诱移秸移聦臃浪畬娱]水試驗(yàn)防水保護(hù)層飾面層閉水試驗(yàn)。3、陽臺(tái)地面防滲漏做法工藝流程：基層清理找平找坡層防水層閉水試驗(yàn)防水保護(hù)層飾面層閉水試驗(yàn)。4、管道穿樓板防滲漏做法工藝流程：安裝管道支模澆注混凝土閉水試驗(yàn)打密封膏找平找坡層防水附加層防水層閉水試驗(yàn)防水保護(hù)層飾面層閉水試驗(yàn)。5、地漏節(jié)點(diǎn)防滲漏做法廚衛(wèi)陽臺(tái)地面向地漏處找坡不小于2%，地漏周圍250mm范圍內(nèi)找

9、坡不小于5，且地漏口比樓地面完成面低10mm。工藝流程：安裝地漏支模澆注混凝土閉水試驗(yàn)打密封膏找平找坡層防水附加層防水層閉水試驗(yàn)防水保護(hù)層飾面層閉水試驗(yàn)。6、煙風(fēng)道穿樓板防滲漏做法工藝流程：檢查洞口基層處理安裝煙風(fēng)道堵塞孔洞閉水試驗(yàn)打密封膏找平找坡防水附加層防水層閉水試驗(yàn)防水保護(hù)層飾面層閉水試驗(yàn)。7、管道井防滲漏做法工藝流程：安裝管道封堵孔洞閉水試驗(yàn)打密封膏澆筑反坎施工管井墻找平找坡層防水附加層防水層閉水試驗(yàn)防水保護(hù)層飾面層閉水試驗(yàn)。（三）屋面防滲漏屋面防滲漏要點(diǎn)：1、屋面混凝土采用抗?jié)B混凝土（添加有防水或抗?jié)B劑的混凝土），出屋面板的管線加帶翼板的剛性套管并高出屋面250mm以上，支模與綁扎鋼

10、筋、墊混凝土保護(hù)層墊塊、墊馬凳保證不得有穿透屋面結(jié)構(gòu)板的鐵絲、鋼筋、木條等，澆筑混凝土不得留施工縫或產(chǎn)生施工冷縫，不漏振且振搗密實(shí)，并人工對(duì)全板進(jìn)行壓實(shí)、收面等。屋面砼必須一次澆筑完成，女兒墻和高出屋面的水箱間、機(jī)房、樓梯間等與屋面砼接觸處的砼必須高出屋面板100200mm，并與屋面板同時(shí)澆灌，阻止水從該處滲漏。找平層抹灰時(shí)在陰陽角轉(zhuǎn)角處用圓角抹子抹100mm半徑圓弧，然后二次收光。屋面砼澆筑完成后即時(shí)澆護(hù)并養(yǎng)護(hù)14天以上。2、找平層抹灰時(shí)在陰陽角轉(zhuǎn)角處用圓角抹子抹100mm半徑圓弧，然后二次收光。找平層完成后養(yǎng)護(hù)5天，然后進(jìn)行灌水試驗(yàn)24小時(shí)，無滲漏點(diǎn)出現(xiàn)方可進(jìn)行防水層施工。3、屋面落水口應(yīng)

11、比防水層低20mm，且要做成喇叭口，對(duì)立管洞口要灑水濕潤洞壁和管面，在粘結(jié)面刷一道108膠水泥漿，先灌1015mm厚1：2水泥砂漿，再灌砼，用鐵棒搗實(shí)，刮平表面，第二天刷嵌一層“911”防水涂膜，再補(bǔ)1015mm厚1：2水泥砂漿，凹10mm左右。待修補(bǔ)終凝后進(jìn)行蓄水試驗(yàn)。4、防水涂膜施工前，應(yīng)對(duì)屋面陰陽角、天溝、檐口、水落口、變形縫、分割縫、出屋面設(shè)施底部、上人口等節(jié)點(diǎn)處進(jìn)行附加增強(qiáng)處理（增加一層2.0厚“911”防水涂膜）。屋面防滲漏做法1、平屋面防滲漏做法工藝流程：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)層找坡層防水層閉水試驗(yàn)保溫層隔離層剛性保護(hù)層上人屋面/露臺(tái)防滲漏做法不上人屋面/露臺(tái)防滲漏做法2、出屋面煙風(fēng)道防

12、滲漏做法出屋面煙風(fēng)道壁的混凝土必須與屋面結(jié)構(gòu)板同時(shí)澆筑，煙道壁墻體采用砼澆筑，出屋面煙風(fēng)道混凝土反坎的澆筑高度H600。工藝流程：基層清理陰角加強(qiáng)層涂刷基層處理劑防水層建筑密封油膏抹灰保屋面保溫和飾面打密封膠。3、女兒墻防滲漏做法工藝流程：基層清理陰角加強(qiáng)層涂刷基層處理劑防水層建筑密封油膏抹灰保屋面保溫和飾面打密封膠。4、屋面變形縫防滲漏做法工藝流程：基層清理陰角加強(qiáng)層涂刷基層處理劑防水層建筑密封油膏抹灰保屋面保溫和飾面打密封膠。5、屋面地漏防滲漏做法工藝流程：基層清理陰角加強(qiáng)層涂刷基層處理劑防水層建筑密封油膏抹灰保屋面保溫和飾面打密封膠。6、出屋面管道防滲漏做法工藝流程：基層清理管周附加防水

13、層屋面防水層保溫層和剛性保護(hù)層瀝青麻絲塞縫抹灰保護(hù)層打密封油膏。7、出屋面反坎防滲漏做法工藝流程：基層清理防水附加層找坡層屋面防水層屋面保溫層和剛性保護(hù)層抹灰打密封膠。（四）鋁合金窗防滲漏措施1、在窗楣上口做成品滴水線，成品滴水線應(yīng)嵌貼密實(shí)、順直，在窗臺(tái)上做向外大于10排水坡度，高差大于20mm。2、窗洞口尺寸預(yù)留要準(zhǔn)確（一般每邊預(yù)留25mm塞縫），當(dāng)預(yù)留尺寸大于45mm時(shí)必須用細(xì)石砼灌密實(shí)。窗框固定后，用1：2干硬性水泥砂漿（摻3.8防水粉）將鋁合金窗框與洞口墻體間的縫隙填塞密實(shí)。3、淋水試驗(yàn)：塞縫完成后，養(yǎng)護(hù)23天，在窗框周邊做24小時(shí)淋水試驗(yàn)4、淋水試驗(yàn)后在塞縫砂漿外表面刷一道“黑豹型”

14、防水涂料再用防水砂漿收邊，最后在外側(cè)窗框與外墻交接處用8鋼筋條勾縫，門窗框與洞口裝飾面之間縫隙采用耐候中性密封膠密封，其寬度及深度不得小于6mm。5、鋁合金外門窗型材上的每個(gè)孔洞，必須先注膠，再安裝螺絲，型材每個(gè)接縫處必須先打膠，打膠要飽滿不透光。（五）地下室防滲漏措施地下室滲漏部位主要在砼本身裂縫、施工縫、止水帶、后澆帶、預(yù)埋件和管道穿墻或底板處。1、大體積砼：地下室承臺(tái)底板大都是大體積砼，防滲漏的關(guān)鍵是控制溫度收縮裂縫，通過摻加高效混凝土泵送劑及活性混合材料、采用抗?jié)B混凝土，最大限度地降低水泥用量和水用量，通過延緩混凝土的凝結(jié)時(shí)間，推遲混凝土水化熱峰值，使砼在開始降溫時(shí)，其抗拉強(qiáng)度得到足夠

15、的增長，具體措施見混凝土結(jié)構(gòu)裂縫控制的技術(shù)措施。2、施工縫處理（1）施工縫留置的位置必須正確，嚴(yán)禁在砼底板上和在墻上垂直留施工縫，底板與墻體間需要留設(shè)水平施工縫時(shí)，應(yīng)將施工縫留設(shè)于墻上，高出底板上表面約500mm處。（2）施工縫不得留平口縫，一定要采用企口施工縫，施工縫處可設(shè)置二道抗?jié)B防線，即為采用剛性和柔性相結(jié)合的方式處理，以提高施工縫處的抗?jié)B性能。（3）應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工縫和后澆帶的處理，要認(rèn)真清除施工縫處的浮粒和雜物并應(yīng)將原砼表面鑿毛，用清水將施工縫沖洗潔凈然后澆筑新砼。（4）在澆筑新砼之前，應(yīng)先鋪一層水泥漿或同強(qiáng)度等級(jí)的水泥砂漿，再澆筑砼，并應(yīng)加強(qiáng)振搗，確保砼的密實(shí)。3、變形縫止水帶處理：變

16、形縫漏水比較普遍，由于縫中橡膠止水膠帶不易固定牢靠，澆筑混凝土?xí)r經(jīng)常跑位，有的跑位嚴(yán)重，特別是頂板和底板止水帶常落到下層鋼筋上。水平止水帶下方混凝土不易密實(shí)，常形成溝洞、蜂窩、麻面等。因此，施工中應(yīng)焊鋼筋骨架將止水帶固定在準(zhǔn)確位置上，待水平止水帶下方混凝土澆搗密實(shí)后，再固定止水帶。嚴(yán)禁在止水帶上穿孔。4、預(yù)埋件的表面應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真除銹處理，預(yù)埋件的安裝必須牢固，對(duì)預(yù)埋件周圍的砼應(yīng)加強(qiáng)振搗，確保預(yù)埋件周邊的砼密實(shí)性。5、管道穿墻處理（1）管道和電纜穿墻（或底板）的部位，必須認(rèn)真做好防水處理，管道穿墻處必須設(shè)置止水片，也可在管道四周焊錨固筋，以便使管道與結(jié)構(gòu)形成整體。（2）熱力管道穿越外墻部位應(yīng)采用橡

17、膠止水套處理。（3）電纜穿墻部位的電纜與套管之間應(yīng)用石棉水泥（麻刀灰）填嵌密實(shí)，再用素灰嵌實(shí)封閉。6、墻根與底板交界處：墻根與地面交界處及周邊部分有潮濕、滴水現(xiàn)象，二者交界處有漏水點(diǎn)。分析其滲漏原因，是由于振搗下一步底板混凝土?xí)r，前一步已振搗完的底板和墻根2030厘米高混凝土受牽連振動(dòng)，使砼振搗不密實(shí)，另外，墻根混凝土在模板支護(hù)下沒有下沉，而底板混凝土受振動(dòng)下沉，則在墻根處拉裂。同時(shí)，該部位應(yīng)力過于集中，養(yǎng)護(hù)不及時(shí)也易造成干裂引起滲漏。因此，在振搗下部底板混凝土?xí)r，不要將振搗棒插到上部混凝土內(nèi)及兩步混凝土交界處，要離開一定距離，且應(yīng)大于振搗棒振幅距離，避免已振搗完的底板和墻根混凝土再次受振搗；

18、澆筑高墻根混凝土?xí)r應(yīng)在底板砼初凝后澆筑，同時(shí)注意振搗棒不要插入已初凝的底板混凝土內(nèi)。7、穿墻支模螺栓處理：外墻穿墻螺栓止水板焊接應(yīng)嚴(yán)密；拆模后穿墻螺栓在外墻面切割時(shí)不留頭，外部抹砂漿時(shí)應(yīng)將鋼筋頭蓋嚴(yán)，以防穿墻螺栓在地下水作用下形成化學(xué)腐蝕，并不斷向內(nèi)墻方向腐蝕造成漏水。8、外墻防水層施工：外墻做涂料防水層前，必須先抹水泥砂漿找平層，并且趕平壓光。因?yàn)椴鹉Ｖ蠡炷帘砻娲嬖谳^多水眼，若直接做涂料防水層，涂料表面同樣會(huì)形成許多孔眼，這是造成地下室漏水的根源。另外若雖抹找平層，但不趕平壓光，做涂料防水層后會(huì)造成涂膜厚薄不均，表面有孔眼。回填砂石時(shí)，因基礎(chǔ)很深必須用串筒，不能直接用車往槽坑翻倒，以免砂石砸壞保護(hù)層及防水層。（六）防開裂空鼓技術(shù)做法1.砌體裂縫解決主要方法與混凝土墻拉結(jié)筋拉結(jié)可靠；上下各兩層外墻設(shè)置抗裂柱或腰梁；吸水率高的砌體材料采用干法施工工藝；嚴(yán)格砌體流程，每施工之間有間歇時(shí)間，讓砌體逐步完成收縮。2.不同材料交接處裂縫解決主要方法抹灰層內(nèi)采用增加鋼絲網(wǎng)，其他材料采用粘貼繃帶加強(qiáng)或打膠封閉。3.樓板屋面結(jié)構(gòu)裂縫屋面及外挑結(jié)構(gòu)要進(jìn)行抗裂驗(yàn)算復(fù)核；加強(qiáng)樓板混凝土澆注旁站監(jiān)督，防治鋼筋嚴(yán)重移位。4.外墻涂料面龜裂嚴(yán)禁在