第7章投資性房地產(chǎn)2020

1、 第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)學習目標：學習目標：1.了解投資性房地產(chǎn)概念和范圍；2.熟悉投資性房地產(chǎn)的確認條件；3.掌握投資性房地產(chǎn)初始計量、后續(xù)計量和轉換的核算；4.掌握投資性房地產(chǎn)處置的核算。第七章 投資性房地產(chǎn)第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的概念及其范圍投資性房地產(chǎn)的概念及其范圍一、投資性房地產(chǎn)的概念一、投資性房地產(chǎn)的概念投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。（1）是一種經(jīng)營性活動；（2）有別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)；（3）有兩種后續(xù)計量模式（成本模式和公允價值模式）第七章 投資性房地產(chǎn)二、投資性房

2、地產(chǎn)的范圍二、投資性房地產(chǎn)的范圍（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項目 投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。1.已出租的土地使用權指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類。 第一，企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權再轉租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認為企業(yè)的資產(chǎn)。 第二，已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)核算。第七章 投資性房地產(chǎn)2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權指企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國

3、家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。3.已出租的建筑物指企業(yè)擁有產(chǎn)權并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。 企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。第七章 投資性房地產(chǎn)（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項目（1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產(chǎn)。 （2）作為存貨的房地產(chǎn)。某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于

4、生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。 第七章 投資性房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)的確認一、投資性房地產(chǎn)的確認將某個項目確認為投資性房地產(chǎn)，首先應當符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認條件：1.與該資產(chǎn)相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。第七章 投資性房地產(chǎn)第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認及其初始計量投資性房地產(chǎn)的確認及其初始計量二、投資性房地產(chǎn)的初始計量二、投資性房地產(chǎn)的初始計量投資性房地產(chǎn)應當按照

5、成本進行初始計量。 1.外購的投資性房地產(chǎn)對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)。第七章 投資性房地產(chǎn) 2.自行建造的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于

6、資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成。 企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)。第七章 投資性房地產(chǎn) 3.以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)，其成本參照 “固定資產(chǎn)”相關內(nèi)容確定。 第七章 投資性房地產(chǎn)第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以

7、采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。第七章 投資性房地產(chǎn)一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)在成本模式下，應當按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產(chǎn)減值的有關規(guī)定進行處理。對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷時，借記“其他業(yè)務成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目。第七章 投資性房地產(chǎn)（1）成本模式投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備（2）公允價值模

8、式投資性房地產(chǎn)成本投資性房地產(chǎn)減值準備第七章 投資性房地產(chǎn)二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)地產(chǎn)（一）采用公允價值模式的前提條件企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。第七章 投資性房地產(chǎn) 采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應當同時滿足下列條件： 1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中城市，應當為投資性房地產(chǎn)所在

9、的城區(qū)。 2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。第七章 投資性房地產(chǎn)（二）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理 企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。 資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)（公允價值變動）”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其賬面余

10、額的差額做相反的會計分錄。第七章 投資性房地產(chǎn)三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更 企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。 已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。 第七章 投資性房地產(chǎn)第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉換和處置一、房地產(chǎn)的轉換一、房地產(chǎn)的轉換（一）房地產(chǎn)的轉換形式及轉換日房地產(chǎn)的轉換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明

11、房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產(chǎn)轉換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)： 1.投資性房地產(chǎn)開始自用。即投資性房地產(chǎn)轉為自用房地產(chǎn)。在此種情況下，轉換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的日期。第七章 投資性房地產(chǎn) 2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產(chǎn)權利的日期。 3.自用建筑物或土地使用權停止自用，改為出租。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管

12、理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)或土地使用權相應地轉換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉換日為租賃期開始日。第七章 投資性房地產(chǎn) 4.自用土地使用權停止自用改用于資本增值。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的土地使用權改用于資本增值，土地使用權相應地轉換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉換日為自用土地使用權停止自用后確定用于資本增值的日期。第七章 投資性房地產(chǎn)（二）房地產(chǎn)轉換的會計處理第七章 投資性房地產(chǎn)1.成本模式下的轉換應當將房地產(chǎn)轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。第七章 投資性房地產(chǎn) （1）將作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)的，應按其在轉換日的賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”科

13、目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。已計提跌價準備的，還應同時結轉跌價準備。將自用的建筑物等轉換為投資性房地產(chǎn)的，應按其在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入“投資性房地產(chǎn)”科目、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。 （2）將投資性房地產(chǎn)轉為自用時，應按其在轉換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉入“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準備”等科目。第七章 投資性房地產(chǎn) （3）自用土地使用權或建筑物轉換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)。應當按該項土地使用權或建筑物在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”

14、、“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。按其賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目；按已計提的折舊或攤銷，借記“累計折舊”或“累計攤銷”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目；原已計提減值準備的，借記“固定資產(chǎn)減值準備”或“無形資產(chǎn)減值準備”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。第七章 投資性房地產(chǎn)2.公允價值模式下的轉換（1）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（借或貸公允價值變動損益）。（2）自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時

15、，投資性房地產(chǎn)應當按照轉換當日的公允價值計量。 轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為其他綜合收益，計入所有者權益。處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益（其他業(yè)務成本）。第七章 投資性房地產(chǎn)二、投資性房地產(chǎn)的處置二、投資性房地產(chǎn)的處置當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益（將實際收到的處置收入計入其他

16、業(yè)務收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務成本）。第七章 投資性房地產(chǎn)（一）（一）成本模式計量成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)處置投資性房地產(chǎn)時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)的累計折舊或累計攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按其差額，借記“其他業(yè)務成本”科目。已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備。 第七章 投資性房地產(chǎn)（二）公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)處置投資性房地產(chǎn)時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)（成本）”科目、貸記或借記“投資性房地產(chǎn)（公允價值變動）”科目；同時，按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業(yè)務成本”科目。按該項投資性房地產(chǎn)在轉換日記入其他綜合收益的金額，借記“其他綜合收