六安市球拍廣場(chǎng)管理方案

1、六 安 市 球 拍 廣 場(chǎng) 管 理 工 程管理方案編 制：XX 審 核：XX審 定：吳XX編制單位：六安市X裕物業(yè)管理有限責(zé)任公司二0XX年七月十六日目 錄第一章 編制概述第一節(jié) 編制說明第二節(jié) 編制依據(jù)第二章 工程概況第三章 管理部署第四章 主要管理方案第一節(jié) 環(huán)境衛(wèi)生管理第二節(jié) 綠化管理第三節(jié) 治安消防管理第四節(jié) 水電設(shè)備管理第五節(jié) 土建及其它設(shè)施管理第六節(jié) 財(cái)務(wù)管理第五章 文明管理制度第六章 工作人員職業(yè)道德規(guī)范第一章 編制概述第一節(jié) 編制說明本物業(yè)管理工程為六安市球拍廣場(chǎng)管理工程，我公司在取到招標(biāo)文件后，針對(duì)本廣場(chǎng)是六安市的主要景點(diǎn)和重點(diǎn)形象之一，對(duì)招標(biāo)文件內(nèi)容進(jìn)行了認(rèn)真詳細(xì)地分析研究

2、，并根據(jù)我公司物業(yè)管理成功經(jīng)驗(yàn)，我們堅(jiān)信我們將確保管理目標(biāo)符合城市文明創(chuàng)建的要求，做到環(huán)境文明、衛(wèi)生整潔，所有設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)正常，良好率100%。為此，我們?cè)诰幹莆飿I(yè)管理方案過程中，從“保安-保潔-燈光、音響、水系、噴泉-綠化管理-廣場(chǎng)的所有設(shè)施管理措施-安全措施-管理制度”等方面進(jìn)行詳細(xì)的闡述，制定了一系列科學(xué)合理的組織管理和技術(shù)措施。其中在人員部署章節(jié)內(nèi)，我們重點(diǎn)對(duì)組織機(jī)構(gòu)的建立、勞動(dòng)及機(jī)械設(shè)備的配備的組織等方面進(jìn)行計(jì)劃安排；主要工程管理方案中，我們側(cè)重介紹了影響到設(shè)備和設(shè)施使用壽命的關(guān)鍵維護(hù)、保養(yǎng)管理方法；在管理質(zhì)量保證措施節(jié)內(nèi)，我們明確了管理質(zhì)量目標(biāo)，圍繞管理質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)從管理質(zhì)量保證體系

3、、管理組織措施、監(jiān)督制度等方面進(jìn)行闡述；我們主要從勞動(dòng)力、使用機(jī)具、資金使用等方面進(jìn)行安排；在安全操作規(guī)范等方面進(jìn)行了布置；在文明管理及環(huán)境保護(hù)措施一章內(nèi)，我們要從管理人員職責(zé)等方面進(jìn)行闡述，并按標(biāo)準(zhǔn)化工地要求，提出一系列平面管理措施。第二節(jié) 編制依據(jù)1、六安市球拍廣場(chǎng)招標(biāo)文件；2、住宅與房地產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)3、安徽省房地產(chǎn)物業(yè)通訊；4、物業(yè)管理手冊(cè)；5、安徽省物業(yè)管理委員會(huì)相關(guān)文件；6、六安市房地產(chǎn)管理局相關(guān)文件；7、安徽省城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例；8、六安市園林綠化管理考核辦法（試行）；9、本公司的內(nèi)部管理制度。第二章 管理項(xiàng)目概況一、建筑概況本項(xiàng)目為六安市球拍廣場(chǎng)物業(yè)管理工程，位于六安市球

4、拍路中，占地面積月80000，廣場(chǎng)主要設(shè)施包括道路、綠地、噴泉、雕塑、假山、脹拉膜、木花架、供電照明、給排水、音響等。二、管理范圍廣場(chǎng)的安全管理、保安、保潔、燈光、音響、水系、噴泉、配電房、各種管線、雕塑、假山、脹拉膜、花木架等維護(hù)、管理以及綠化管理。 第三章 管理部署 一、管理目標(biāo)計(jì)劃本工程管理質(zhì)量等級(jí)符合城市文明創(chuàng)建的要求，做到環(huán)境文明、衛(wèi)生整潔，所有設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)正常，根據(jù)這一要求，并結(jié)合安徽省城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例、六安市園林綠化管理考核辦法（試行）等規(guī)定管理過程中我們將確保良好率達(dá)100%；并創(chuàng)建物業(yè)管理示范廣場(chǎng)。二、管理作業(yè)組織計(jì)劃本工程管理時(shí)，我們結(jié)合現(xiàn)代的科技手段，采用微機(jī)管理，

5、對(duì)廣場(chǎng)的各個(gè)角落采用人員結(jié)合電子監(jiān)控措施，人員將分為三套管理作業(yè)隊(duì)，24小時(shí)分三班制不間斷保姆式管理。三套管理作業(yè)隊(duì)統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一調(diào)配。管理過程中，按“18:00-2:00為重點(diǎn)監(jiān)管時(shí)段,2:00-10:00為非重點(diǎn)監(jiān)管時(shí)段,10:00-18:00為次重點(diǎn)監(jiān)管時(shí)段”進(jìn)行管理，對(duì)貴重的建筑或設(shè)施采用電子監(jiān)控。所有人員（除保潔和綠化人員外）均配備對(duì)講機(jī)，能以第一時(shí)間到達(dá)事發(fā)地點(diǎn)，處理好突發(fā)事件。三、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)建立計(jì)劃 本工程采用“項(xiàng)目法”組織管理，實(shí)行物管主任全面負(fù)責(zé)制。物管主任由黃肅勝同志擔(dān)任，管理部主要成員采用參加過物業(yè)管理，且管理經(jīng)驗(yàn)豐富，工作勤奮、務(wù)實(shí)，技術(shù)和組織管理能力強(qiáng)，具

6、有開拓創(chuàng)新精神的優(yōu)秀管理人員。管理組織指揮由物管部全權(quán)負(fù)責(zé)，公司僅在本工程管理的質(zhì)量、安全、文明及合同履約等方面進(jìn)行宏觀控制。管理組織機(jī)構(gòu)圖物管主任工 程 師副主任保安組保潔組水電組綠化組綜合服務(wù)組財(cái)務(wù)室四、勞動(dòng)力組織計(jì)劃勞務(wù)作業(yè)隊(duì)是工程管理的直接操作者，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理質(zhì)量、安全、文明等目標(biāo)的最直接保證者。本工程管理時(shí)，我公司將使用一批具有良好的管理質(zhì)量、安全意識(shí)、操作技能較強(qiáng)，且具有管理經(jīng)驗(yàn)的作業(yè)隊(duì)伍。其中水電組配備2人，主要從事廣場(chǎng)的燈具、給排水和管線管理等。財(cái)務(wù)室人員配備1人，主要從事工資管理工作，這些人員均持有上崗證，他們都長期從事本專業(yè)。綠化組配備2人，主要從事廣場(chǎng)綠化的養(yǎng)護(hù)、整形、

7、替換等工作，他們具有豐富的操作經(jīng)驗(yàn)和技能，多年從事園藝工作。配備保安人員配備12人，配備保潔人員4人，綜合服務(wù)部由物管主任兼職。擬投入本工程主要物業(yè)管理人員明細(xì)表序號(hào)姓 名職 務(wù)職 稱本項(xiàng)目?jī)?nèi)職責(zé)1黃肅勝物管主任工程師項(xiàng)目管理2張 奇總工程師工程師物業(yè)的維護(hù)維修管理3張 奇物管副主任工程師各班組管理4楊 靜財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人會(huì)計(jì)師財(cái)經(jīng)管理5張加青保安組長安全保衛(wèi)工作6丁懷林水電組長水電維護(hù)維修管理7張 合綠化組長綠化維護(hù)維修管理8徐明興保潔組長保潔管理9黃肅勝綜合服務(wù)部服務(wù)接待10擬投入本工程主要人員需求計(jì)劃序號(hào)123456789合計(jì)人數(shù)部門物 管主 任副主任總 工程 師綜合服務(wù) 組財(cái)務(wù)室保安組綠化組

8、保潔組水電組人員數(shù)量111111224223備注由工程師兼職由物管副主任兼任本工程管理隊(duì)伍計(jì)劃已基本參加過物業(yè)管理的人員為主組建。單位根據(jù)實(shí)際的需求，隨時(shí)進(jìn)行組織調(diào)節(jié)，保證勞動(dòng)力最優(yōu)化合理工作。五、管理機(jī)具組織計(jì)劃本工程管理中，辦公室需配置4臺(tái)辦公桌；一臺(tái)微機(jī)；監(jiān)視器4臺(tái)；6部對(duì)講機(jī)；保安人員用具（手提節(jié)能燈、橡皮棍等）四套；保潔手推車三臺(tái)，保潔機(jī)具（掃帚、清洗設(shè)備等）三套；綠化用具（電鋸，剪刀、水泵等）二套；水電用具（管道疏通器、水電工用具）二套；以上機(jī)具設(shè)備在接管后迅速購置到位。 第四章 管理方案針對(duì)本廣場(chǎng)為六安的形象廣場(chǎng)，對(duì)該廣場(chǎng)管理采取特別人性化管理，我們將為本市人民提供最完善、最真誠

9、的服務(wù)。在工作時(shí)，我們將保安和管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，配帶胸牌，行為規(guī)范，主動(dòng)熱情。為方便市民的參觀、休閑在廣場(chǎng)的各入口處設(shè)置廣場(chǎng)平面圖和廣場(chǎng)公約。公示24小時(shí)服務(wù)電話。我們將對(duì)早晨晨練的市民提供免費(fèi)的茶水，對(duì)夜間的喜歡跳舞、運(yùn)動(dòng)的人們提供音樂等。第一節(jié) 環(huán)境衛(wèi)生管理我們對(duì)廣場(chǎng)主要的入口處和轉(zhuǎn)角點(diǎn)合理放置固定垃圾桶，在每戶經(jīng)營性攤點(diǎn)發(fā)放小型垃圾桶和塑料袋，在合適的部位做些標(biāo)志牌，隨時(shí)提醒市民保護(hù)環(huán)境。1、將實(shí)行垃圾袋裝化，垃圾每日清理2次，保持垃圾桶清潔、無異味。2、我們將保潔人員分為二班制，每2位保潔人員一班，對(duì)道路、廣場(chǎng)、高架橋、燈具設(shè)備實(shí)行不間斷的保潔服務(wù)。對(duì)旅客隨手仍置的垃圾和構(gòu)筑物和設(shè)

10、備上的污漬、牛皮癬，對(duì)噴泉水面漂浮物體等在發(fā)現(xiàn)的1小時(shí)內(nèi)必須清理完。3、對(duì)一些扶手、欄桿和人們經(jīng)常觸摸的地方每天進(jìn)行消毒清洗處理。4、及時(shí)清理道路積水、積雪，每日在18:00和6：00前將垃圾運(yùn)至垃圾中轉(zhuǎn)站。5、雨、污水井每月檢查一次，雨、污水管道每年疏通一次，視檢查情況及時(shí)清掏。化糞池月檢查一次，每半年清掏一次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。6、每月對(duì)燈具和高處的污漬進(jìn)行清洗、保養(yǎng)。每月對(duì)噴泉的水更換不低于一次，污染較重的水質(zhì)視具體情況增加更換措施。7、每月進(jìn)行全方位的消毒和滅蟲除害工作。8、每年的年底，對(duì)廣場(chǎng)進(jìn)行全面清洗、保養(yǎng)，我們主要對(duì)主雕塑和較高的構(gòu)筑物的清洗，確保廣場(chǎng)以嶄新的面貌迎接新年。第二節(jié)

11、 綠化管理我們?cè)谠敿?xì)了解各種綠化植物的生長特征和數(shù)量后，用微機(jī)詳細(xì)記載建立檔案，每月月底對(duì)各種植物的生長和整形狀態(tài)及數(shù)量進(jìn)行復(fù)核，發(fā)現(xiàn)有缺少或枯死的植物應(yīng)立即更換。 1、綠化的造型保持修剪合理，造型美觀，景觀豐富。草地邊緣修剪整齊，踐踏破壞處及時(shí)修復(fù)，保持完整，剪草坪保持3-5cm的高度，平整美觀， 2、對(duì)綠化植物做好防暴曬、防受凍、防澇工作，適度澆水，保養(yǎng)及時(shí)；3、適時(shí)鏟除野草、石子、殘枝敗葉等雜物，松散土壤；4、根據(jù)植物的特點(diǎn)適度施肥，保持草地生長良好；5、每月對(duì)花木進(jìn)行蟲害預(yù)防、噴灑藥物，花木病蟲害防治及時(shí)、準(zhǔn)確，老鼠洞、螞蟻處理要準(zhǔn)確及時(shí)毒殺，鼠洞及時(shí)修補(bǔ)植草；草坪上無裸地，無雜草；6

12、、合理建議使用較美觀的植物，增添廣場(chǎng)的色彩。7、建立每天的養(yǎng)護(hù)、整修記錄。第三節(jié) 治安消防管理1、針對(duì)別的廣場(chǎng)設(shè)施有被人故意損壞的現(xiàn)象，我們?cè)诒０驳墓ぷ魃霞哟罅Χ?，充分運(yùn)用電子監(jiān)控設(shè)備，將12名保安分為三班制，每位在崗的保安和辦公室人員將配備對(duì)講機(jī)、手提節(jié)能燈、電警棍等工具。每崗將保安分為2個(gè)小組，2人一組， 24小時(shí)不間斷巡邏，對(duì)0:00-6:00時(shí)間段為重點(diǎn)監(jiān)控段，對(duì)有偷盜或故意損壞的行為，能在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)，給予糾正，控制在萌芽狀態(tài)，對(duì)重大事件及時(shí)報(bào)公安機(jī)關(guān)。2、對(duì)經(jīng)營性攤點(diǎn)嚴(yán)格按照規(guī)劃范圍經(jīng)營，不得超范圍、超區(qū)域隨意經(jīng)營，協(xié)調(diào)各攤點(diǎn)之間的關(guān)系，合理建議攤主優(yōu)化貨源，統(tǒng)一制定售價(jià)，文明禮貌

13、待客。各攤主應(yīng)處理好攤位周邊的衛(wèi)生環(huán)境，監(jiān)督各攤點(diǎn)的外觀，維護(hù)整體廣場(chǎng)形象。3、車輛有序、整齊停泊在指定的位置，嚴(yán)禁車輛亂停亂放，實(shí)施證卡管理。4、對(duì)在廣場(chǎng)有打架斗毆、賭博的人應(yīng)立即予以勸阻、制止，涉及違法的應(yīng)立即報(bào)公安機(jī)關(guān)。5、杜絕廣場(chǎng)的不文明現(xiàn)象，對(duì)于乞討、撿破爛者等應(yīng)勸阻、制止。6、時(shí)時(shí)警惕消防安全，對(duì)有火災(zāi)隱患部位應(yīng)及時(shí)上報(bào)。有發(fā)生火災(zāi)的應(yīng)急預(yù)案。事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主和有關(guān)部門，并協(xié)助采取響應(yīng)措施。第四節(jié) 水電設(shè)備管理一、開啟時(shí)間管理（1）、燈光：高桿燈平時(shí)開2盞（站臺(tái)2盞關(guān)閉），7:00-8:00開三個(gè)回路，8:00-9:00開二個(gè)回路，9:00至天明開一個(gè)回路。所有燈飾，節(jié)假日（22

14、天）每天開啟4小時(shí)（從晚7:00-11:00時(shí)）。草坪燈、庭院燈、階梯燈、地埋燈平時(shí)每天開燈1小時(shí)（從晚7:00-8:00時(shí)）。單臂燈、護(hù)欄燈、泛光燈、節(jié)能等平時(shí)開2小時(shí)。（2）、噴泉：節(jié)假日每天開4個(gè)小時(shí)（全噴），平時(shí)每天開3小時(shí)（次噴）。（3）、水系：雙休日每天開2小時(shí)，節(jié)假日每天開4小時(shí)，平時(shí)關(guān)閉。（4）、音響：隨噴泉開放。二、保養(yǎng)維護(hù)管理1、供電系統(tǒng)（1）、每月底檢查變壓器的油量位置是否不適當(dāng)，所有計(jì)量?jī)x表的測(cè)量讀數(shù)及指示燈、信號(hào)燈裝置是否工作正常，變壓器運(yùn)行中應(yīng)監(jiān)視：A、電流、電壓的測(cè)量讀數(shù)；B、聲音是否正常；C、油面溫升有無超允許范圍；D、油面指示劑的油色有無異常；E、連接呼吸器的

15、吸潮劑是否干燥或需要更換；F、箱殼有無漏油現(xiàn)象；G、金屬外殼接地線是否合格。（2）、運(yùn)行中的變壓器絕緣油，每年應(yīng)作一次簡(jiǎn)化試驗(yàn)。（3）、運(yùn)行中的開關(guān)、母線、接頭等一切截流導(dǎo)體，有無跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。 （4）、檢查電纜坑有無積水，如發(fā)現(xiàn)積水應(yīng)及時(shí)清除。 （5）、配電室做好通風(fēng)和降溫工作，一般室內(nèi)溫度不能超40為宜。配電室每周吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。各開關(guān)要標(biāo)明控制供電范圍，以利工作。（6）、每周檢查電表和各主要的開關(guān)接觸是否良好，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)更換。（7）、有損壞的照明燈具隨時(shí)更換，并做好記錄。（8）、濕式運(yùn)行完好，檢查應(yīng)符合下列標(biāo)準(zhǔn)：A、螺栓、吊環(huán)、密封墊圈齊全、完整堅(jiān)固

16、。B、接線堅(jiān)固、齊全、導(dǎo)電良好，合乎防爆要求絕緣電阻良好。C、外殼接地良好，托架無嚴(yán)重變形無銹蝕。D、殼內(nèi)無積水，殼外無積垢、無污泥。（9）、嚴(yán)格執(zhí)行防鼠條例，不得在電房?jī)?nèi)吃東西，防鼠板不得隨意移開，因工作需要移開時(shí)，必須有專人看守方可。2、給排水系統(tǒng) （1）、水泵每周輪換運(yùn)行，軸承每季加油一次，電動(dòng)機(jī)軸承每半年加油一次。水泵每半年保養(yǎng)一次，對(duì)磨損零件及時(shí)進(jìn)行更換或修理。水泵運(yùn)行完好指標(biāo)為：A、連接部分要求螺絲、墊圈、銷子齊全、完整、準(zhǔn)確。B、儀表方面，要求電流表、電壓表、壓力表齊全準(zhǔn)確。C、出水閘門、逆止閥、進(jìn)水閥門齊全完好，盤根密封完好，泄露合乎要求。D、泵體各部門連接嚴(yán)密，不漏水。E、油

17、圈齊全、油質(zhì)合格、油量適中，不漏油。F、軸承溫度不得超過60-65，運(yùn)轉(zhuǎn)不得有異聲和異常震動(dòng)。G、電機(jī)溫升不能超過銘牌規(guī)定，絕緣電阻符合要求。H、過流及電壓保護(hù)齊全。I、接線齊全導(dǎo)電良好，接地合格。J、設(shè)備無油垢，無積塵，機(jī)房無積水，無雜物，工具材料配件存放整齊，油料要加蓋。K、保管好技術(shù)檔案和圖紙。（2）、每周檢查閘閥、開關(guān)是否靈敏，密封是否良好。（3）、每半年對(duì)水表進(jìn)行清洗一次，發(fā)現(xiàn)有問題的應(yīng)及時(shí)更換或修理。（4）、對(duì)排水不暢的下水道、檢查井蓋，用專用的疏通器或人工清理，定期檢查。3、消防系統(tǒng)（1）、每周檢查一次閘閥、正面閥、開關(guān)是否靈敏，密封是否完好，如有毛病及時(shí)維修。（2）、供電、照明

18、、控制信號(hào)線路應(yīng)隨時(shí)保持良好的應(yīng)急狀態(tài)。（3）、每周檢查消防帶一次，如發(fā)現(xiàn)有潮濕應(yīng)及時(shí)進(jìn)行更換，以利應(yīng)急使用。（4）、滅火器的內(nèi)容物每年定期更換或補(bǔ)充一次。（5）、報(bào)警系統(tǒng)每周檢查一次是否靈敏。（6）、每周檢查消防栓是否完好，檢查消防器材是否損壞丟失。第五節(jié) 土建及其它設(shè)施管理本項(xiàng)目管理的工程師是從事建筑專業(yè)18年的工程師，曾參與六安多處工程的施工管理工作。我們將根據(jù)房屋和設(shè)施的使用年限，定期檢查使用狀況，建立維修、保養(yǎng)檔案，需要維修，屬小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和資金使用計(jì)劃，向業(yè)主作出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主意見組織維修。1、道路管理：（1）、道路主要為人行道

19、，嚴(yán)禁各種汽車和貨車、重型機(jī)械通行，防止市民在廣場(chǎng)拋擲石塊或其它易使道路損傷物件。（2）、路牙石要防止行人用自行車、或其它工具沖撞，有損壞的立即修復(fù)。對(duì)檢查井的井蓋要隨時(shí)檢查，用螺旋固定的方法對(duì)井蓋進(jìn)行固定，防止偷盜，對(duì)損壞或已被盜的井蓋，及時(shí)修復(fù)更換。（3）、確保在雨雪天的路面整潔，隨時(shí)清掃路面的積雪、雨水。（4）、對(duì)路面有溫差裂縫或沉降裂縫的部位，立即組織相關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行分析、研究，向業(yè)主報(bào)出可行性維修方案等。2、房屋管理：（1）、對(duì)房屋建筑設(shè)置沉降觀測(cè)點(diǎn)，隨時(shí)做好沉降記錄，發(fā)現(xiàn)有大的問題，立即上報(bào)。（2）、房屋的屋面在每季度檢修一次，防止雨水管道被堵塞，導(dǎo)致外墻被污染。（3）、外墻、門窗

20、的污漬隨時(shí)清理，室內(nèi)的樓地面不能堆放荷載超出設(shè)計(jì)的范圍。（4）、房屋損壞的門窗、水電的設(shè)施給予及時(shí)的修復(fù)。3、雕塑管理（1）、本廣場(chǎng)的雕塑比較貴重的設(shè)施，對(duì)雕塑建立檔案，實(shí)行電子監(jiān)控。（2）、防止行人攀登，向雕塑拋擲物體。（3）、防止行人在雕塑亂涂畫，涂畫處及時(shí)清理。（4）、防止市民的風(fēng)箏與雕塑近距離接觸。（5）、建立沉降觀測(cè)點(diǎn)，進(jìn)行觀測(cè)。（6）、主體除銹、噴漆維護(hù)的費(fèi)用由業(yè)主負(fù)責(zé)。4、其它設(shè)施、設(shè)備管理嚴(yán)格按照設(shè)施、設(shè)備的說明妥善管理、保養(yǎng)，保持設(shè)施、設(shè)備的整潔、有形，對(duì)較復(fù)雜的設(shè)施、設(shè)備向業(yè)主或相關(guān)行業(yè)人員咨詢，建立好檔案。對(duì)有損壞的設(shè)施、設(shè)備，提出維修或更換方案。第六節(jié) 財(cái)務(wù)管理（1）、

21、財(cái)務(wù)部門必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)法律、法規(guī)、條例和公司會(huì)議，維護(hù)職工的經(jīng)濟(jì)利益，提高本工程管理的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。（2）、財(cái)務(wù)部門必須全面掌握本管理部的經(jīng)營情況，預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)前景，參與經(jīng)營決策，并監(jiān)督經(jīng)營。（3）、編制財(cái)務(wù)計(jì)劃（預(yù)算），并根據(jù)各種信息資料及市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，提出經(jīng)營目標(biāo)。（4）、制定本管理部的財(cái)務(wù)管理制度，根據(jù)有關(guān)法律條例和會(huì)計(jì)制度制定管理方法。（5）、拓寬融資渠道，保證資金正常供應(yīng)，管理好、用好資金提高資金使用效果，加速資金周轉(zhuǎn)，并作為理財(cái)標(biāo)準(zhǔn)。（6）、根據(jù)會(huì)計(jì)制度的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真做好會(huì)議基礎(chǔ)工作，具體要求完整，數(shù)字真實(shí)，計(jì)算準(zhǔn)確，報(bào)送及時(shí)。（7）、對(duì)本管理部各項(xiàng)資金增減變動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，

22、維護(hù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的安全完整。（8）、加強(qiáng)現(xiàn)金管理及資產(chǎn)管理。對(duì)超庫存限額的現(xiàn)金，及時(shí)送存銀行，對(duì)管理部財(cái)產(chǎn)采用“永續(xù)盤存制”進(jìn)行盤存，做到帳目、帳卡、帳實(shí)相符合。（9）、進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，定期檢查分析財(cái)務(wù)稅務(wù)成本計(jì)劃，利潤計(jì)劃以及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況。（10）、做好會(huì)計(jì)資料的整理歸檔工作，保證會(huì)計(jì)，帳冊(cè)、憑證報(bào)表的完整齊備。 第五章 文明管理責(zé)任制度一、物管主任職責(zé)1、接受公司上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理部全面工作，對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)。2、根據(jù)物業(yè)公司職能，決定人員架構(gòu)與部門人員調(diào)配、運(yùn)籌、策劃管理各項(xiàng)管理工作。3、制定員工的管理制度，提高工作效率，優(yōu)化勞動(dòng)力，完成預(yù)定目標(biāo)。4、指導(dǎo)各部門工作，為業(yè)主和市民創(chuàng)造

23、一個(gè)良好的休閑環(huán)境。5、定期召開工作例會(huì)，總結(jié)、檢查前期工作，布置今后工作任務(wù)。6、指導(dǎo)各部門開展日常管理工作，并考核各部門主管工作效率，作出升、調(diào)及獎(jiǎng)懲決定。7、注重科技和人才開發(fā)，提高職員管理能力與素質(zhì)，使管理與服務(wù)逐步走向規(guī)范化、科學(xué)化。8、咨詢業(yè)主意見，與業(yè)主建立良好關(guān)系。9、做好對(duì)外溝通，對(duì)內(nèi)協(xié)調(diào)工作，制定物業(yè)年度財(cái)政預(yù)算，監(jiān)督財(cái)務(wù)收支。10、開展多種經(jīng)營，彌補(bǔ)物業(yè)經(jīng)費(fèi)不足，提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。二、辦公室主任的崗位責(zé)任1、認(rèn)真貫徹各項(xiàng)政策、法律、法規(guī)，執(zhí)行上級(jí)和本公司的各項(xiàng)規(guī)定。2、負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)決議上呈下達(dá)，對(duì)內(nèi)對(duì)外協(xié)調(diào)內(nèi)部行政管理工作。3、負(fù)責(zé)文件及各種文書檔案的收發(fā)、登記、傳閱、

24、清退、歸檔和催辦工作，負(fù)責(zé)公司會(huì)議的通知和準(zhǔn)備工作，做好會(huì)議記錄及簡(jiǎn)報(bào)，大事記的編寫工作。4、起草有關(guān)文字資料，負(fù)責(zé)把關(guān)打印工作，做好文件材料的保密工作。5、負(fù)責(zé)接待、處理市民的投訴。6、負(fù)責(zé)勞保用品及辦公用品的購置、保管發(fā)放工作，并建立公用物品臺(tái)帳。7、負(fù)責(zé)對(duì)外接待來訪、協(xié)調(diào)小區(qū)物業(yè)管理中的各種問題。8、監(jiān)督檢查各項(xiàng)工作計(jì)劃的執(zhí)行情況，進(jìn)行跟蹤分析。9、負(fù)責(zé)組織開展創(chuàng)建文明單位和勞動(dòng)競(jìng)賽組織設(shè)施、檢查、評(píng)比工作。10、負(fù)責(zé)辦理人事變動(dòng)、招聘、解聘等具體工作，負(fù)責(zé)員工的培訓(xùn)教育。三、工程師崗位責(zé)任1、認(rèn)真貫徹物業(yè)的相關(guān)政策、法律、法規(guī)。2、參與接管時(shí)的計(jì)劃和驗(yàn)收工作。3、認(rèn)真熟悉本工程的土建、

25、水電、設(shè)備圖紙，熟悉各類建筑的特點(diǎn)，建立檔案。4、對(duì)設(shè)備和設(shè)施進(jìn)行日常的管理和養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。5、定期巡邏，善于發(fā)現(xiàn)隱患，屬小范圍的，及時(shí)組織修復(fù)。6、編制大范圍的維修方案和維修基金使用計(jì)劃，編制所需的材料、工時(shí)計(jì)劃，向維修單位下達(dá)任務(wù)及驗(yàn)收工作。7、負(fù)責(zé)維修工程的發(fā)包工作。8、認(rèn)真處理行人反映的每一個(gè)安全問題。四、保安部主管職責(zé)1、接受物管主任督導(dǎo)，全面負(fù)責(zé)本部工作。2、制定本部工作計(jì)劃，督導(dǎo)下屬工作及工作評(píng)估工作3、定期安排本部人員進(jìn)行實(shí)地保安訓(xùn)練及防火演習(xí)，提高本部應(yīng)急、搶險(xiǎn)、執(zhí)法能力。4、參與編寫各項(xiàng)應(yīng)急程序編制、審定、修充工作。協(xié)調(diào)各部門必要時(shí)啟用應(yīng)急程序。5、根據(jù)廣場(chǎng)

26、的特點(diǎn)，制定巡邏路線，崗位分布，各崗位職責(zé)。6、對(duì)重大事故親自組織調(diào)查，及時(shí)上呈處理報(bào)告。7、經(jīng)常檢查督促各崗位，檢查儀容、儀表，及時(shí)糾正違紀(jì)現(xiàn)象。8、處理一般的治安工作和行人投訴。五、主管會(huì)計(jì)職責(zé)1、按照相關(guān)制度，認(rèn)真審核、分錄、算帳，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、帳目清楚，做到三相符（帳單相符、帳帳相符、帳表相符）2、按照經(jīng)濟(jì)核算的原則，經(jīng)常檢查和分析財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)情況，提高增收節(jié)約潛力。3、及時(shí)提供經(jīng)濟(jì)核算資料，使領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)掌握盈虧情況，采取有效措施改善管理。4、妥善保管好會(huì)計(jì)憑證，帳本等一切檔案資料。5、及時(shí)編制會(huì)計(jì)報(bào)表，為領(lǐng)導(dǎo)的管理工作提供有關(guān)數(shù)據(jù)資料。6、負(fù)責(zé)每月與出納對(duì)一次帳，做

27、到帳帳相符。7、依照國家稅法規(guī)定，按時(shí)繳納各項(xiàng)稅金。六、綠化主管職責(zé)1、根據(jù)小區(qū)環(huán)境規(guī)劃，負(fù)責(zé)制定環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)年度、季度、月份計(jì)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后組織設(shè)施。2、對(duì)名貴品種，根據(jù)其生長特點(diǎn)，組織制定詳細(xì)的養(yǎng)護(hù)方法、作業(yè)時(shí)間、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)審核后落實(shí)責(zé)任人重點(diǎn)養(yǎng)護(hù)，建立生長養(yǎng)護(hù)方案。3、對(duì)綠化工作實(shí)行分區(qū)包干作業(yè)，做到員工之間任務(wù)清楚，責(zé)任明確，檢查、考核標(biāo)準(zhǔn)公開、獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)。4、組織班組定期培訓(xùn)，聘請(qǐng)有關(guān)專家授課，學(xué)習(xí)科學(xué)的養(yǎng)護(hù)方法、綠化知識(shí)和園藝造型技藝，提高隊(duì)伍的業(yè)務(wù)素質(zhì)。5、嚴(yán)格執(zhí)行綠化作業(yè)檢查制度，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量，切實(shí)將檢查考核結(jié)果與員工收入掛鉤，堅(jiān)持把責(zé)任區(qū)、責(zé)任人、考核評(píng)分定期公開，廣泛接

28、受市民監(jiān)督。七、保潔主管職責(zé)1、制定本部門的工作計(jì)劃，督導(dǎo)下屬工作。2、對(duì)工作認(rèn)真積極，模范帶頭，以身作則，積極帶領(lǐng)員工完成上級(jí)交給的各項(xiàng)任務(wù)。3、做好保潔員工的思想教育，法紀(jì)教育，并組織學(xué)習(xí)文化和專業(yè)知識(shí)。4、負(fù)責(zé)每天對(duì)廣場(chǎng)的全面檢查，并組織獎(jiǎng)評(píng)當(dāng)日的工作狀況，尋找差距，彌補(bǔ)不足。5、負(fù)責(zé)購買、保管、發(fā)放環(huán)衛(wèi)工具、材料，減少浪費(fèi)，節(jié)約開支。八、水電工崗位職責(zé)1、制定本部門的日常維護(hù)、維修作出計(jì)劃。2、燈具、音響、噴泉、水系開啟關(guān)閉。3、確保設(shè)備的正常運(yùn)行。4、謙虛誠實(shí)，刻苦鉆研業(yè)務(wù)知識(shí)，專業(yè)技術(shù)精益求精。5、小范圍維修，及時(shí)修復(fù)，大范圍的維修要及時(shí)上報(bào)。6、嚴(yán)格按安全操作規(guī)程，謹(jǐn)防事故發(fā)生。

29、九、綜合服務(wù)部崗位職責(zé)1、按管理要求，負(fù)責(zé)制定本部的工作計(jì)劃。2、負(fù)責(zé)配合總工程師的工作。3、負(fù)責(zé)特約服務(wù)的項(xiàng)目開展，切實(shí)做到便民、利民、服務(wù)第一的宗旨，使社會(huì)效益經(jīng)濟(jì)效益并存。4、監(jiān)督其他部門工作。5、負(fù)責(zé)與公司其它部門之間的工作聯(lián)系、配合。工作人員職業(yè)道德規(guī)范法定代表人身份證明書單位名稱：六安市X裕物業(yè)管理有限責(zé)任公司單位性質(zhì)： 有限責(zé)任公司地 址：六安市裕安區(qū)南市街塘子巷6號(hào)成立時(shí)間：2001年11月經(jīng)營期限： 長 期姓 名：吳鳳菊 性別：女 年齡：32歲 職務(wù)：經(jīng)理系 六安市X裕物業(yè)管理有限責(zé)任公司 的法定代表人。特此證明投標(biāo)人：六安市X裕物業(yè)管理有限責(zé)任公司日期： 2004年7月16

30、日投標(biāo)文件簽署權(quán)委托書本授權(quán)委托書聲明：我吳鳳菊 系 六安市X裕物業(yè)管理有限責(zé)任公司 的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托 我公司 的 黃肅勝 為我公司簽署本工程的投標(biāo)文件的法定代表人的授權(quán)委托代理人，我承認(rèn)代理人全權(quán)代表我所簽署的本工程的投標(biāo)文件的內(nèi)容。代理人無轉(zhuǎn)委托權(quán)，特此委托。代 理 人： 性別： 年齡： 身份證號(hào)碼： 職務(wù)： 投 標(biāo) 人：六安市X裕物業(yè)管理有限責(zé)任公司法定代表人： 授權(quán)委托日期：2004 年 7月 16日投 標(biāo) 函致：六安市建設(shè)委員會(huì)：1、根據(jù)你方招標(biāo)工程項(xiàng)目編號(hào)為 建業(yè)招字2004-0631號(hào) 的六安市球拍廣場(chǎng)管理工程的招標(biāo)文件，遵照有關(guān)規(guī)定，經(jīng)踏勘項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)和研究上述招標(biāo)文件的投

31、標(biāo)須知、標(biāo)準(zhǔn)和其它文件后，我方愿以人民幣：伍拾捌萬捌仟元整 元（RMB￥:588000.00元）的投標(biāo)報(bào)價(jià)（含表一、表二全部?jī)?nèi)容）并按上述標(biāo)準(zhǔn)的要求承包上述物業(yè)管理。2、我方已詳細(xì)審核全部招標(biāo)文件，包括修改文件（如有時(shí)）及有關(guān)附件。3、我方承認(rèn)投標(biāo)函附錄是我方投標(biāo)函的組成部分。4、如果我方中標(biāo)，我方將按照規(guī)定提交人民幣 伍萬 元的履約保證金為履約擔(dān)保。5、我方同意所提交的投標(biāo)文件在招標(biāo)文件的投標(biāo)須知中第10條規(guī)定的投標(biāo)有限期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)如果中標(biāo)，我方將受此約束。6、除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，你方的中標(biāo)通知書和本招標(biāo)文件將成為約束雙方的合同文件的組成部分。投 標(biāo) 人 ：六安市X裕物業(yè)管理有限

32、責(zé)任公司單 位 地 址 ：六安市裕安區(qū)南市街塘子巷6號(hào)法定代表人或其委托代理人：郵 政 編 碼 ： 電話： 傳真：開戶銀行名稱：開戶銀行賬號(hào)：開戶銀行地址：開戶銀行電話：日期：2004年7月16日投標(biāo)報(bào)價(jià)說明1、本報(bào)價(jià)依據(jù)本工程投標(biāo)須知和合同文件的有關(guān)條款進(jìn)行編制。2、投標(biāo)報(bào)價(jià)匯總表中所填入的綜合單價(jià)和合價(jià)，均包括人工工資、工具、材料費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利潤、稅金、風(fēng)險(xiǎn)等費(fèi)用。3、主體雕塑的除銹、噴漆的費(fèi)用不含在報(bào)價(jià)內(nèi)。4、本報(bào)價(jià)的幣種為人民幣。5、投標(biāo)人應(yīng)將投標(biāo)報(bào)價(jià)需說明的事項(xiàng)，用文字書寫與投標(biāo)保價(jià)表一并報(bào)送。六安市X裕物業(yè)管理有限責(zé)任公司 二00四年七月十六日投 標(biāo) 承 諾 書六安市建設(shè)委

33、員會(huì)：我公司在接到貴單位，六安市中心廣場(chǎng)管理工程招標(biāo)邀請(qǐng)書后，對(duì)邀請(qǐng)書和招標(biāo)文件的內(nèi)容進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致的研究，自愿參加該工程的投標(biāo)活動(dòng)，并承諾如下：遵守邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件中的一切規(guī)定和要求；六安市X裕物業(yè)管理有限責(zé)任公司 二00四年七月十六日擬在本工程管理任職主要人員簡(jiǎn)歷表姓 名黃肅勝年 齡46專 業(yè)建 筑職 稱工程師本合同中擬任職務(wù)物管主任/綜合服務(wù)部畢業(yè)學(xué)校80 年 7月畢業(yè)于 六安二中 學(xué)校 專業(yè)經(jīng) 歷時(shí) 間參加過單位名稱擔(dān)任職務(wù)82.7-87.587.5-92.492.4-96.896.8-02.502.5-現(xiàn)六安地區(qū)建筑安裝工程公司六安縣醫(yī)院辦公室六安市人民醫(yī)院綜合管理工作六安市人民醫(yī)院

34、綜合管理工作六安市X裕物業(yè)管理公司隊(duì)長副主任副主任主任副經(jīng)理備 注擬在本工程管理任職主要人員簡(jiǎn)歷表姓 名張 奇年 齡43專 業(yè)建筑職 稱工程師本合同中擬任職務(wù)總工程師/辦公室主任畢業(yè)學(xué)校85年 7月畢業(yè)于 合肥聯(lián)合大學(xué) 學(xué)校 工業(yè)與民用建筑 專業(yè)經(jīng) 歷時(shí) 間參加過單位名稱擔(dān)任職務(wù)85.7-88.588.5-91.491.4-00.800.8-02.902.9-現(xiàn)六安地區(qū)建筑安裝工程公司六安地區(qū)建筑安裝工程公司六安興達(dá)建筑安裝工程公司深圳川紅物業(yè)發(fā)展公司六安市X裕物業(yè)管理公司技術(shù)隊(duì)長項(xiàng)目負(fù)責(zé)人主任副經(jīng)理工程部主任備 注擬在本工程管理任職主要人員簡(jiǎn)歷表姓 名楊 靜年 齡44專 業(yè)會(huì)計(jì)職 稱會(huì)計(jì)師本

35、合同中擬任職務(wù)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人畢業(yè)學(xué)校82年 7月畢業(yè)于 六安市地區(qū)技術(shù)學(xué)校 學(xué)校 專業(yè)經(jīng) 歷時(shí) 間參加過單位名稱擔(dān)任職務(wù)82.7-86.986.5-90.1090.10-95.795.8-02.102.1-現(xiàn)六安玻璃廠六安齒輪廠六安齒輪廠六安木材加工廠六安市X裕物業(yè)管理公司出納員會(huì)計(jì)主辦會(huì)計(jì)主辦會(huì)計(jì)主辦會(huì)計(jì)備 注擬在本工程管理任職主要人員簡(jiǎn)歷表姓 名張加青年 齡46專 業(yè)職 稱本合同中擬任職務(wù)保安組長畢業(yè)學(xué)校80年 7月畢業(yè)于 六安市第五中學(xué) 學(xué)校 專業(yè)經(jīng) 歷時(shí) 間參加過單位名稱擔(dān)任職務(wù)80.7-84.984.9-92.492.4-96.395.8-02.402.4-現(xiàn)六安衛(wèi)校保衛(wèi)處六安衛(wèi)校六安軸

36、承廠六安軸承廠西苑新村保衛(wèi)員隊(duì)長保安隊(duì)長保安部主任保安負(fù)責(zé)人備 注擬在本工程管理任職主要人員簡(jiǎn)歷表姓 名丁懷林年 齡42專 業(yè)水電職 稱助工本合同中擬任職務(wù)水電組長畢業(yè)學(xué)校83年 7月畢業(yè)于 六安市第三中學(xué) 學(xué)校 專業(yè)經(jīng) 歷時(shí) 間參加過單位名稱擔(dān)任職務(wù)84.7-88.488.4-91.691.6-95.495.4-02.702.4-現(xiàn)六安地區(qū)建筑安裝工程公司六安地區(qū)建筑安裝工程公司六安市城南建筑安裝工程公司六安市城南建筑安裝工程公司六安市X裕物業(yè)管理有限責(zé)任公司水電安裝員水電隊(duì)長水電隊(duì)長水電經(jīng)理水電負(fù)責(zé)人備 注擬在本工程管理任職主要人員簡(jiǎn)歷表姓 名張 合年 齡48專 業(yè)園林規(guī)劃職 稱工程師本合

37、同中擬任職務(wù)綠化組長畢業(yè)學(xué)校81年 7月畢業(yè)于 六安農(nóng)業(yè)技工學(xué)校 學(xué)校園林規(guī)劃 專業(yè)經(jīng) 歷時(shí) 間參加過單位名稱擔(dān)任職務(wù)81.7-86.586.5-94.294.2-02.502.5-現(xiàn)巢湖園林管理處北京頤和園管理處北京頤和園管理處六安市X裕物業(yè)管理有限責(zé)任公司技術(shù)員綠化員綠化組長綠化負(fù)責(zé)人備 注擬在本工程管理任職主要人員簡(jiǎn)歷表姓 名徐明興年 齡36專 業(yè)職 稱本合同中擬任職務(wù)保潔組長畢業(yè)學(xué)校90年 7月畢業(yè)于 六安城南中學(xué) 學(xué)校 專業(yè)經(jīng) 歷時(shí) 間參加過單位名稱擔(dān)任職務(wù)92.7-94.294.2-02.202.5-現(xiàn)六安第一人民醫(yī)院六安第一人民醫(yī)院六安市X裕物業(yè)管理有限責(zé)任公司保潔員保結(jié)組長保潔組長備 注表一：綜合報(bào)價(jià)表序號(hào)項(xiàng)目名稱擬投入人 數(shù)綜合報(bào)價(jià)（人工工資、工具、材料費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利潤、稅金、風(fēng)險(xiǎn)金）1球拍廣場(chǎng)安全管理（保安費(fèi)）128526