房產抵押估價報告(實例)

1、房地興抵押估價掖告項日 名隸：2市尢路Z號兀幢火房地產抵押價值 評估委托方i *傳價方：E房地產評牯估價佑價作業(yè)目期：2002年 月 目至月 Q估價報牛偏號：廣萬2002房產或房地產（估）字第.word.資料.扇地產佑價姑系報告委托估價方：W恒業(yè)房地尹開發(fā)有限責任公司 地址：朕糸人：二、受托估價方：好衣司書號：地 址：市海淀區(qū)人民丸學北路*號院樓三、估價對象機況彳古價對象為地處市海淀區(qū)西三、四環(huán)之間的西入里莊的“國賓嘉 園"2#住宅摟房地產，包括房屋和土地。其背曇、個別因素和區(qū)域因 素情況如下：1、估價對象背曇情況“國賓壽園"2#住宅揍原為海涂區(qū)入里莊街道辦事處立項開發(fā)，

2、原規(guī)劃為社區(qū)服務科技綜合樓，并于1994年9月1目取得了建設用地 規(guī)劃許可證。1997年，中賣恒業(yè)房地產開發(fā)公司與海淀區(qū)入里莊街 道辦事戲簽訂合作開發(fā)協(xié)議，玖方合作開發(fā)該項目，并將該項目規(guī)劃 用途改為商住摟。1999年12月22目中實恒業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司與房屋土地 管理局簽丁 了市國有土地使用權出讓合同，2000年9月7目取得 了該項目的建設工程規(guī)劃許可證f2000-規(guī)建字-1344J , 2000 年12月22目市計劃委員會以京計投資字（2001丿33號文件關子開 發(fā)建設西入里莊商住樓工程項目建議書（代可行性研兗丿的扯復枇 準了本項目由中實恒業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司開發(fā)建設。2001年

3、3 月30目取得了該項目的建筑工程施工許可證（施020010777丿， 2001年6月22目取得了國有土地使用證。2, 仕價對象個別因素情況ClJ基本情況“國賓嘉園”整體規(guī)劃設計是由希埃希建筑設計的，占地18盲， 規(guī)劃建筑面積近7萬平方采，由四棟16層板式住宅組成；建筑外形采 用歐式風格，在戶型設計上有一居至四居及躍層；小區(qū)規(guī)劃有會所、 游冰池、健身房、多功能廳、棋牌娛樂室、老年活動區(qū)、兒童游戲區(qū)、 噴泉廣場等休訶娛樂場所，是園林化.智能化、會所化的爲檔生活社 區(qū)O估價對象的產權為出讓土地使用權和房屋所有權，在估價時點的 剎余土地使用權年限為67年。但租賃權、抵押權、典權等他項權利情 況不請，

4、估價人員也未核賣委托方亦估價對象上是否拖欠工程等債務 情況O(2) 設施設備情況牯價對象紀有糸統(tǒng)、internet接口、有線電視糸統(tǒng)、火夾旨動報 警糸統(tǒng)、安防糸統(tǒng)、蔭防糸統(tǒng)。小區(qū)采用集中方式供暖、天然毛入戶、 24、時生話熱水O(3) 裝修情況：外墻：1至4層及15至16層外墻為掛貼燒毛植崗石扱，其余外墻為 涂料。住宅入口及電梯問：地面、墻面為艷崗巖、石；夭花采用復式革 頂紀;級裝飾燈具；石電梯門套；住宅各層部及電梯間：卩方滑地磚、乳膠漆墻及夭植；電梯：“東藝牌”電梯。分戶門：實心防火防益子母門，配玖保險門荻及防盜眼；戶地面：水泥沙漿找平；戶墻面和天掄：孔膠沬墻面及天掄；外窗：塑鋼窗配雙層中空

5、玻病；陽臺另紀有鑄鐵鐵藝嶷飾件。3, 估價對象區(qū)域因素情況(1J住于市海涂區(qū)西八里莊，在阜成路以北200采處，其四至： 東至入里莊辦事處、西至西翠路、南至七彖朕建小區(qū)、北至入里莊辦 事處。(2) 所處生活社區(qū)較成熟，周邊分布著如思、濟里小區(qū)、八里莊 北里小區(qū)、定慧寺小區(qū)、殼甲店小區(qū)、印象、翠微囲、頤源居等多 個住宅小區(qū)；有玲瓏公園和昆玉河等環(huán)境優(yōu)雅的休訶場所。(3) 公共配套完善，有二十一世紀學技、海淀賣殮小學、亮甲 店小學、鮮放軍三OB篋院、空軍卷篋院、西區(qū)岬電局、農業(yè)銀行、 交通銀行、九夭順天府倉稔超市等；距衣主墳商圈僅2500采；(4) 交通極為便利，733, 603, 941、854、

6、414、368、56、 850、336, 921、746、601、748、121、612、運通 106、206、102、 202、小12、小15、康思專線等多路公交經(jīng)過，距西四環(huán)800采，到 西三環(huán)北路1500采，距地鐵1號線j2000采。西、估價町的為中恒賣業(yè)房地產開發(fā)有限責任衣司向中國氏生很行總行申請 辦貍抵押資款提供市場價值參考。五、估價對點二OO二年十二月十入目六、價值走艾本報告中的評估價格，是指估價對象亦剎余67年的出讓土地使用 權和商阮房的房屋所有權條件下，于估價肘盍（二OO二年十二月十 八目丿現(xiàn)狀下的公開市場價值。七、估價依據(jù)全國人丸、國務院、建設部、國土濟源部、市人民政府等部門

7、頒 布的有關法律、法規(guī)和政策文件；委托方提供的資料；估價人員賣地 勘矗所獲取的資料。主要彖如下：（一八房地產估價規(guī)GBT50291-1999J（二八城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程CGB/T18508-2001J（三丿、主要依據(jù)的出律、法規(guī)和政策文件：1. 中華人氏國擔保凍2. 中華人民國城市房地產管理由3. 城市房地產抵押管理辦法4. 中華人民國土地管理法5. 中華人民國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例6. 城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例7. 城市房地產市場估價管理暫行辦法（四人委托方提供的相關資料1. 市海淀區(qū)人氏政府入里莊街道辦事處占中賣恒業(yè)房地尹開發(fā) 公司簽訂的合作開發(fā)協(xié)議書2. 市城市規(guī)劃管理局頒發(fā)

8、的審定設計方親通知書（98規(guī)審 字-0549）3. 市計劃委員會頒發(fā)的關于開發(fā)建設西入里莊商住摟工程項 目建議書（代可行性研允）的枇復（京計投資字（2001）2號）4. 委托方與市房屋土地管理局簽署的市國有土地使用權出讓 合同（京房地出讓合字（99）第號）5. 市國土資源和房屋管理局頒發(fā)國有土地使用證（京海國 用（2000 ）字第"號）6. 市城市規(guī)劃管理局頒發(fā)建設用地規(guī)劃許可證（編號9牛市規(guī)地字-0186）7. 市城市規(guī)劃管理局頒發(fā)建設工程規(guī)劃許可證（編號2000 規(guī)建字-1344）8. 市建設委員會頒發(fā)建筑工程施工許可證（編號施 0020010777 （建丿）（五丿估價人員實地勘

9、矗所獲取的資料入、估價>則本報告是在獨立、彖觀、衣正的命提下，運循下列原則完成的：1、合法原則印在代價對象有合出產權，并旌.合比使用、合法交易或合法處分 的侖提基礎上估價。2, 最;最佳使用原則最;最佳使用原則是指法律上允許、技術上可能和經(jīng)濟上可行， 經(jīng)過充分合理的論證，能使代價對象產生最;價值的使用。3, 綜合分析原則房地并價格受自然、經(jīng)濟、社會、玫策等詩多因素的影響，因此， 估價時要丸分考慮影響房地產價格的多種因素，做住主導因素，進行 綜合比較分析，這樣才能得到比較合理并切合賣際的房地產價格。4、多種仕價方法相結合的原則隨著房地產估價業(yè)的發(fā)畏，國際上創(chuàng)立了幾種通用的估價方法， 如收蓋

10、法、市場比較法、成本比等方出，這些方比都有自己的特點和 適用囲。由于不適宜的估價方法可能使估價結果尹生較大的誤差，因 此在進行估價肘，就要很據(jù)委代房地尹的實際情況，選擇幾種最適合 的仕價方法進行綜合評;t,力求得到科學、合理、公正、公平的房地 產價格。5, 槨代原則槨代原則的理論依據(jù)是同一市場上相同楊為具有相同市場價值 的經(jīng)濟學原理。房地尹價格水平由具有相同性質的槨代性房地產的價 格所決定，房地尹價格水平是由最了鮮市場行情的買賣者按市場交易 親例因素比較后所決定的價格，房地產價格可通過比較房地尹的具體 條件及使用價值來確;t。6、估價時點原則估價結論具有很強的時間相關性和肘數(shù)性，估價結果是估價

11、對象 >U古價時點的直觀合理價格或價值。九、估價方出房地產抵押評估不同于一般的房地產評估，評估人員嚴格按照房 地產抵押估價的保守性和安全性原則，在認真分析研允了所拿握的資 料和對鄰近地區(qū)同類楊業(yè)調查之后，按照房地產估價規(guī)規(guī)定的估 價程序，對上述房地產的正常抵押價格進行了彖觀公正的評估，其具 體步驟如下：1, 估價方去根據(jù)房地產估價規(guī)，估價方去通常有市場比較法、收益還原 法、成本法、假設開發(fā)法及基準地價修正法等五種估價方法。根據(jù)代價對象的特盍和實際情況，經(jīng)過研允，選取市場比軼法和 成本法進行估價，可以最為確切地評估該估價對象在估價時點的房地 產市場價值。2, 仕價的思路(D、選取在近期己發(fā)

12、生了交易的與估價對象相類似的房地產，與 估價對象加以比較對照，從己知價格修正得出估價對象的比準價格。 、根據(jù)等量資全獲取等量收蓋的投資原理，選取成本法對估價 對象進行代價。具體為：根據(jù)牯價對象所亦區(qū)域類似揚業(yè)的正常土地 取得費用、開發(fā)成本、管理費用、投濟利息、俏巻稅費及合理的開發(fā) 利潤，求和得出估價對象積算價格。 、很擔目市房地產市場狀況及估價人員所拿握的資料分析， 以上兩種方法各有其自身的特點，它們分別從不同的側而說朗了房地 并價值，考慮到市場對房地尹價值的賣際接受情況，我們把市場比軼 法和成本由求取得到的結果在綜合計算評估結果時給予適當?shù)臋嘀兀?得出估價對象最終結果。3, 彳古價方法定義：

13、(IJ市場比較比是指將估價對象與現(xiàn)在估價時點近期有過交易的類似房地產進 行比較，對這些類似房地產的己知價格作適多的修正，以此估算估價 對象的念觀合理價格或價值的方法。市場比較法公式為：房地尹價值=比較實例房地產價格X交易情況修正糸教×交易時問修正糸數(shù)X區(qū)域因素修正糸數(shù) X個別因素修正糸數(shù)(2)成本法以房地產價格各枸成部分的累加為基礎，來估算房地產價格的一 種估價方法。成本法公'式為：房地產價值=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+ 銷y稅費+開發(fā)利潤I十、估價雄系估價人員根據(jù)估價目的，運循估價原則，按照規(guī)的估價程序，選 用適宜的代價方法，經(jīng)過認真的估價分析和周密的估價

14、測算，并在運 用估價人員經(jīng)驗綜合分析房地產價值影響因素和市場行情的基礎上， 確定“國賓嘉園”剎余的67年出讓土地使用權和商品房房屋所有權， 柱彳古價時點二OO二年十二月十八目的市場價值為：單價:6667元/平方采總價:8362.9萬元丸寫：人民幣全額為捌仟塞佰陸拾貳萬玖仟元整。十一、估價人貢估價人員房地廬估價師證書號簽名估價人員房地廬估價師證書號簽名十二、枯價作業(yè)目期2002年12月13目至2002年12月20目十三、估價報告應用的有敗期本報告完成之目為2002年12月20目，根據(jù)有關規(guī)定，本次估 價的估價結黑有數(shù)期到2003年12月19 Qo十國、估價掖告應用建儀1. 估價對象的變現(xiàn)能力分析

15、及資款額度建議（略丿2. 此抵押資款業(yè)務的主要風險及規(guī)避4施（略丿天平行房地尹評估（公幸丿 二Oo二年十二月二十目'注：根據(jù)估價規(guī)范，開發(fā)利潤是以土地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎,根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產相應 的平均利潤水平求取。扇地產價4L術報告一、個別因素分析估價對象土地使用權年限的起算目期從1999年12月22目起.算， 在估價時點還剎余67年的土地使用權年限，建筑結枸為柩架結枸，而 桓架結構的耐用年限為60-80年，取其平均值為70年，由此可見， 估價對象剎余的67年土地使用權的價值能夠得到丸分地發(fā)揮。估價對象的占地面積為18畝，規(guī)劃建筑面積為7萬平方采，由此 推算彖積率5.8

16、3,此彖積率較;,對物業(yè)的價值有一定影響。估價對象的優(yōu)勢在于：(1)部的配套設施比較齊全，小區(qū)規(guī)劃 有會所、游泳池、健身房、多功能廳.棋牌娛樂室、老年活動區(qū)、兒 童游戲區(qū)、噴泉廣場等休訶娛樂場所。(2)二是為板式的為層住宅， 采光和通風較好。(3J歐式風格的外形具有一定的吸引力。(4)戶 型較多，一居、二居、三居、四居、更層都有，彖戶群較為/*眨，這 對于彳古價對象的箱巻較為有力。估價對象的役施設備匹紀厲于丸久化的標準。(1)糸統(tǒng)，internet 接口、有線I電視糸統(tǒng)、火夾自動報警糸統(tǒng)、安卩方糸統(tǒng)、請防糸統(tǒng)、集 中方式供唳、天然毛入戶、24小肘生活熱水。這些都是一般小區(qū)所必、 須具備的設施設

17、備匹配棕準。(2)“地面、墻而為植崗巖、石，夭掄采用復式®頂配需級裝飾燈具，石電梯門套”的住宅入口及電樣間， “防滑地磚、孔膚沬墻及天龍/'住宅各層部及電棉間，“實心防火 卩方盜子母門，配玖保險門獄及卩方盜眼”的分戶門，“水泥沙漿找平” 的童地面，“乳膠濟墻面及天花”的墻面和夭花，“塑鋼窗紀玖層中 空玻璃，陽臺另配有鑄鐵鐵藝就飾件”的外窗等就修標準也屬普通棟 準，而且屬于中偏下的裝修棟準。估價對象的劣勢在于Cb戶型過多，瘵群雖然廣泛，但同時也 較為復雜，如果借款人將來不能請後倍款，將來柱柏賣變現(xiàn)的時候， 丸戶型住宅的變現(xiàn)會有一定的困碓° (2)彖積率較;,綠化率較低

18、， 小區(qū)環(huán)境較差。(3)外墻中514層均為涂料，使得整個小區(qū)的檔次 較低。(4)電棉為“東芝牌”電梯，檔次較低，亦使用若干年后， 電棉的性能可能較差，從而對估價對象的抵押處置變現(xiàn)有較大的影 響O二. 區(qū)城因素分析(-)生話社區(qū)比較成熟估價對象住于海淀區(qū)西入里莊,處于市西北部。該地區(qū)具有優(yōu)美 自然景觀及較多的人文景觀，己經(jīng)形成了較成熟的生活社區(qū)，周邊分 布著如思濟里小區(qū)、八里莊北里小區(qū)、定慧寺小區(qū)、玲瓏掄園、亮甲 店小區(qū)、印象、翠微嘉園、頤源居、曙光小區(qū)、世紀城、自由度、美 而囲等十多個住宅小區(qū)，有玲瓏公囲和昆玉河等環(huán)境優(yōu)雅的休訶場 所，對估價對象的價值有利于提升。(二丿衣共紀套設施完善區(qū)域有二

19、十一世紀學校、海淀賣驗小學、亮甲處小學、鮮放軍三 OB篋院、空軍總篋曉、玉洲漳醫(yī)院、腫瘤篋院、西區(qū)岬電局、農業(yè) 銀行、交通銀行、工銀行、九天順天府倉偽超市等；距公主墳商圏 僅2500采；(三丿交通便利彳古價對象距西四環(huán)約800采，到西三環(huán)北路約1500采，距地鐵1 號線約2000采，有733、206、102、202、603、941、854、414、 368、56、850、336, 921、746、601、748、121、612、運通 106、 小12、小15、康思、專線J多路公交經(jīng)過。()環(huán)境優(yōu)越估價對象距富國家部委和軍隊機關較近，具有良好的人文環(huán)境及 自然環(huán)境。隨著近一兩年來，隼成路的改建、

20、西四環(huán)的貫通、昆玉河* 的整治以及良好的人文環(huán)境，使該地區(qū)成為目侖的開發(fā)熱盍。三、申場皆素分析通過對近年來有關數(shù)據(jù)進行分析，房地產市場己進入調整期，但 俅然保持增長，是一種亦增長中進行的調整，目裔市場依然表現(xiàn)為購 銷兩旺，預計未來的房地并市場將持續(xù)走需。(-丿市的宏觀經(jīng)濟經(jīng)濟背景2002年19月，市經(jīng)濟運行呈現(xiàn)出“壽增長、低通脹的良好勢頭， 153個季度實現(xiàn)國生產總值1970.3億元，同比增長11.1%,住居全國命 列。經(jīng)濟運行中顯著的特點是：農業(yè)生產賣現(xiàn)增加值74億元，增長 4.8%,達到近10年最壽水平；假q #4拉動請費中發(fā)揮了炎出的 作用，占到銷傳總額的40%左右；民間投濟達298.9

21、億元，占全社會 投資的1/3。在申奧成功和印將加入WTO等一糸列有利因素帶動下，市國氏 經(jīng)濟快速平稔增長，運行質量朗顯提；° If 3個季度增長率始終保持 A 11%-11.3%之間，經(jīng)濟增長的稔定性增強，波動幅度朗顯減小。財 政.收入完成334.2億元，增長36.8%。經(jīng)濟運行中，結構調整成效 顯著，為新技術產業(yè)的主導作用目益增強，全市富新技術產業(yè)賣現(xiàn)工 業(yè)增加值192.4億元，對工業(yè)增加值增長的貢獻率達到55.5%。國有 丸中型骨干企業(yè)完成改制39戶，中小企業(yè)改制達到51%,企業(yè)破產 力度加大，城4少虧損1.5億元。社會需求進一步加丸，苗費投資拉動 強勁，是市經(jīng)濟運行的另一特點，

22、 3季度賣現(xiàn)社會蔭費洗零售卷額 1191.3億元，增長11.3% ,假目蔭費占銷售總額的40%,肘商諂費熱 點同比增長50%。房地并開發(fā)投資；速增長，成為投資增長的主要 力量，其中危舊房及.造取得炎破性進展，完成投濟71.4億元，成為 促進諂費和投濟玖重拉動的有力杠桿。國稅收入增長56.5%,在全 國率先完成全年稅收計劃。今年頭3季度，市的重大工程和生態(tài)環(huán)境建設也取得新進展，60 項工程己經(jīng)完工8項、A <39項，13項未開工項目亦加緊If期工作。 全市綠化面積完成4.3萬畝,全市空毛質量二級和好于二級天數(shù)累計 達到51.3%o從目前看，市今年國氏經(jīng)濟和社會發(fā)展主要指棟均可完 成或超額完

23、成，國生產總值有望增長11%。前三季度，市房地產開發(fā)投濟保持較需的增長速度，完成投濟 612.9億元，增長29.5%o在投資推動下，各類商鳳房開復工面積達 5775.6萬平方采，增長29.2%；本年竣工面積達413.8萬平方采，增 長38.1%。“全九銀十”是傳統(tǒng)諂費旺季，許多購房者也竣舉辦大型 房畏會和開發(fā)商采取優(yōu)息促銷措施時機選購住房，截至9月底，全市 累計銷售各類商品房530.4萬平方采，增長23.2%,其中，住宅508.3 萬平方采，增長24.4%,累計增速分別比上月上升10.4個百分盍和9.6 個百分點。房地尹投資增長速度;于同期商品房銷售面積增長速度的 幅度也在縮小，上年底為24.

24、2個百分盍，今年上豐年為22.6個百分點， 三季度減至6.3個百分盍，這種情況對促進房地產業(yè)的發(fā)展和調整市 場供需狀況無賤是有利的。從資全方面看，前三季度各開發(fā)企業(yè)本年 濟全累計到?。ê夏杲Y余）1065.8億元，增長26.8%,與開發(fā)投資增 速相當，其卷量超過本年完成投資452.9億元，從資全上保證了今年 投資的稔定增長。在累計到住資全中本年到住資全7刀.4億元，增長 18.6%,其中國資款增長2.9%,自籌資全增長32.3%,定全及預收 款增長25.9%。今年以來，由于土地政策調整，隹成一段肘期房地產新開工項目 減少，前9個月全市房地產開發(fā)屯成開發(fā)土地面積2引.6萬平方采，T 陣53%,亦

25、其影響下商品房新開工面積1652萬平方采，僅增長7.4%, 其中住宅1292.5萬平方采，下降1%,對房地產開發(fā)投脊增長后勁產 生一定影響，但推動土地供應方式的改革，從機制上預防了因土地轉 讓、炒作而尹生泡沬因素。雖然Q稅玫策再次調整以及今年以來開發(fā)、4<況較好， 部分提升了企業(yè)和各方對房地產業(yè)的估心，但管理部門仍要加強對市 場的監(jiān)管，獎優(yōu)罰劣；開發(fā)企業(yè)也要注重尹和服務質量，在市場克 爭中優(yōu)勝劣以，使企業(yè)通過竟爭、重組、合并不斷壯丸，增強自身賣 力和克爭力，進一步向集約型轉變，一些具備條件的企業(yè)還可以通過 上市馳資，鮮決資全來源單一的問題。對上市企業(yè)而育，要轉變觀念， 由單純開發(fā)轉向開發(fā)

26、與經(jīng)營并重，保證企業(yè)的長期收盜，使企業(yè)具備 比較稔定的發(fā)展基礎，稔固投濟者估心。(二丿市的房地產供求總背景1. 房地尹供給卷背蚤CU 開發(fā)投濟2002年19月，市累計完成房地尹開發(fā)投資612.93億元，同比增 長29.5%； 3季度完成房地產開發(fā)投資274億元，同比增長22。各渠道濟全到住全線上協(xié)。各開發(fā)企業(yè)今年累計到住資全771.44 億元，同比增長18.6%。其中三季度到300.37億元，同比增長 16.9%。亦到住資全中，國資款219.97億元，增長13.9%；自籌資全 166.91億元，增長32.3%；定全及預收款330.82億元，增長25.9%。 以上三項占當年到住資全的72.1%。

27、年到住資全中利用外資總體依 然下陣，利用外資額三季度有所上升，前三季度總外濟額為8.98億元， 第三季度利用外濟額為4.79億元，同比上升92.4%。資全到住的全線J 上協(xié)保證了投資所需，有利于房地產開發(fā)投濟的特續(xù)增長。(2) 施工面積2002年3季度，市商鳳房施工面積5775.61萬平方采，比去年同 期增長了 29.20%。其中住宅4254.27萬平方采，較上年同期增長 31%；辦公501.26萬平方采，較上年同期上升25%；商業(yè)營業(yè)用房 345.78萬平方采，同比上升36.6%。(3) 緩工面積2002年前三季度共竣工613.81萬平方采，同比增長38；第3 季度，本市商品房竣工面積為33

28、4.59萬平方采，比去年同期增長 55.5%。其中住宅竣工面積268.43萬平方采，同比增長44.6%：寫字 樓竣工面積19.31萬平方采，比去年同期增長94.9%；商服用房竣工 面積13萬平方采，同比增長156.4%。(4) 新開工面積2002年19月市商房新開工面積為1651.96萬平方采，同比增長 7.4%；柱第3季度新開工面積為545.81萬平方采，同比下陣5.4%。 侖三季度丸部分時間的新開工面積一直較低，同比低于去年同期，這 可能與上半年各大開發(fā)商在大量購置土地，占用部分資全有關。再加 上去年同期基數(shù)較大，使得今年上豐年的一段肘間新開工面積表現(xiàn)出 增長緩慢甚至負增長的局面。進入三季

29、度大量項目集中新開工，使得 面積總體上繼續(xù)保持增長勢頭，而其中辦公用房、商業(yè)用房新開工面 積增幅顯著，It三季度分別為62.0%、82.4%,帶動了前三季度新開 工面積的增長。(5) 土地開發(fā)與購置2002年3季度市土地開發(fā)面積和購置面積分別為40.85萬平方采 和142.2萬平方采，同比分別減少83.3%和29.9%。2002年19月，市 土地開發(fā)和購置面積為231.63萬平方采和911.02萬平方采，同比分別 下職53%和上升127.9%。2. 房地產需求總背曇市場箱售2002年19月商品房銷售面積為530.41萬平方采，住宅銷隹面積 508.3萬平方采，同比增長分別為36.3%、37.3

30、%； 2季度，商芫房 絲隹面積530.41萬平方采，實現(xiàn)銷©額248.03億元，分別比去年同期 增長36.3%和36.5%。其中住宅瀟隹508.3萬平方采，同比增長 37.3%,銷雋額為229.61億元，同比增長5.5%。反映出3季度住宅鞘 雋增長速度急劇增大，成交價格上升，中低價住住宅成為這段時期的 主力；小戶型、超小戶型、尹權酒店式衣寓等得推出表現(xiàn)出開發(fā)商對 市場的再次細分和潛力挖煽力度加大。(2)價格走勢根據(jù)中房指數(shù)纟統(tǒng)測算，在2002年三季度中房城市指數(shù)變化不 丸，2002年3季度城市指數(shù)上升2點，為1137點，住宅指數(shù)、辦公用 房、商服用房指數(shù)均上升。其中住宅指數(shù)為906點

31、，上升4盍；辦公 用房指數(shù)為1482盍，上升10點；商服用房指教2225點，下陣15盍。(三丿住宅物業(yè)供求背景1. 住宅揚業(yè)供應背希2002年3季度住宅投資額為177.15億元，同比增長34.1%。2002年3季度住宅施工面積為4254.27萬平采，比去年同期增長 引。隨著新開工面積的增長，施工面積增幅也開始加速。2002年3季度住宅新開工面積393.21萬平采，同比減少15.3%。 It三季度新開工面積(特別是住宅新開工面積)的下陣原因是多方面 的，一方面原因亦于上年同期基數(shù)較大，再有加上市土地供應方式及 規(guī)則的變化，這是市場調整的正常反應。進入下豐年后新開工面積將 正常增長。2002年3季

32、度市商住宅的竣工量為268.43萬平方采，比去年同 期增長44.6%。由于季節(jié)性因素和施工周期，一般年中項目竣工較少， 所以目前市商洗住宅竣工面積少于商鳳住4面積。2. 住宅楊業(yè)需求背蚤2002年3季度住宅4積為236.79萬平方采，比去年同期增長 36.3%。較上季度增幅上升迅速，但前三季度卷體住宅銷隹面積增速 俅然保持穩(wěn)定。箱傳額為104億元，同比增長35.9%。因為今年有著 大量的拆遷和危改任務，再加上銷隹旺季的到來，住宅銷售面積有較 丸的增長，但總體銷售額增幅可能含繼續(xù)低于瀟隹面積的增幅。2002年第3季度市商洗住宅交易平均價格為元4517/平方采，較 2001年同期4626元/平方采

33、下陣2.5%。根據(jù)中房指數(shù)糸統(tǒng)測算，3季度住宅價格指數(shù)比1季度上升3點， 為895點。在住宅市場中，為檔公寓項目租賃市場呈現(xiàn)供大于求局面。其原 因是多方面的：一是針對IT業(yè)；收入人群的出租衣寓項目由于網(wǎng)絡經(jīng) 濟泡沬的破滅和IT行業(yè)的普遍不景毛而表夾了大量的租彖；二是進入 中國的外籍公司可益趨向本土化，具有壽檔租賃需求的外籍公司員工 是越來越少了，加上外銷衣官并軌的政策一出臺，可供桃選的余地大 了，不少老外轉租普通公寓甚至普通住宅，需級公寓越顯“曲寓和集 三是CBD. JE圈尚停密在“概念炒作"階段，而真正的商業(yè)中心還 未形成。要知道想建成一個完善的大型商務區(qū)、最少也需要年， 如使之成

34、熟，至少需要810年的肘問。商務中心沒有從藍圖雯成現(xiàn)賣， 需要租住公寓的勺領群體也就未能形成，衣寓熱租自然是啟人說夢。 此外公寓所對應的目棟瘵戶群是極其有限的，這部分嵩端的農戶對會 所的要求;過周邊是否有學技之類的要求，沒有成熟的社區(qū)，沒有優(yōu) 良的硬件紀套設施，是不具備競爭能力的。而裔期很多開發(fā)商并未意 識到這點，盲目開發(fā)，使得近兩年來盤供應量大增，導致供丈 于求的局面加劇。當開發(fā)商將風險轉移給中小業(yè)主后，就形成了公寓 租賃市場的空置率增大。(S)全國的房地產宏觀改策背景2002年我國房地產業(yè)發(fā)展迅速，該年出臺了許多重要政策，可 概括為：調控樹方向，整頓為主調，規(guī)是趨勢，全融做重盍1 調控樹方

35、向從1998年下豐年竦化住房制度改革以來，我國的房地尹業(yè)又得到 迅速發(fā)展，例如：1998年到2001年商品房銷售面積年均增長42.7%, 商品住宅銷怨面積年均增長44.8%o中央己經(jīng)感覺到出現(xiàn)了房地尹過 熱的勢頭，開始著手房地產的立觀調控，其中主要是房地產供應結構 的調控。2月4目國家建役部在“召開的2002年全國住宅£房地尹工 作會議指出：今年全國住宅與房地產市場要緊緊囲繞住房苗費中心， 以滿足/大中低收入居民家庭住房需求為出發(fā)盍。政府部門制訂住房 發(fā)和玫策時，應面向中低收入居氏，以保障廣大人民群眾的根 本利益。落實住房分配貨幣化、改善住房供應、獷丸個人住房資敕、 搞話和規(guī)市場、發(fā)

36、展物業(yè)管理、推進住宅尹業(yè)現(xiàn)代化，菠確走為2002 年住宅與房地尹市場發(fā)展的重要彖。2月5目，市公布了指導2002年房地產行業(yè)發(fā)展的政策措施。提 出：加強市房地尹市場特別是住宅市場的數(shù)量、結枸和空間布局的研 丸,制定相應的宏觀調控政策；加快啟動房地尹二、三級市場，把經(jīng) 濟適用住房建設占危舊房改it進一步結合起來，繼續(xù)加大對危舊房改 適的政策傾斜力度，建立和完善新的住房供應體糸；加強對房地產行 業(yè)的管理和調挫，積極穩(wěn)妥釆取有效措施，依出整頓房地尹市場經(jīng)濟 秩序，提;規(guī)棋數(shù)益，促進房地產市場健康稔定的發(fā)展。央行在發(fā)布的第三季度貨幣政策執(zhí)行報告中，提醒各商業(yè)銀行要 切賣加強估資管理，警惕房地尹泡沐的出

37、現(xiàn)，并重申嚴禁發(fā)放“零首 付”個人住房資款。2. 整頓為主調1998年至2001年我國房地產業(yè)迅速發(fā)展的同肘，出現(xiàn)許多不規(guī) 的市場行為，為了促使房地產業(yè)的健康發(fā)畏，政府在2002年開始著 力整頓房地產市場，其整頓禹之廣、力度之大是空侖的。2002年2月，建設部發(fā)出關于規(guī)房地產開發(fā)企業(yè)建設行為的通 知，確之對房地產業(yè)的12種不良行為給予相應處罰。2002年5月，建設部令同國家計委、國家經(jīng)貿委、財政部、國土 能源部、國彖工商總局、監(jiān)矗部朕合發(fā)出的“通知"，要求各省、勺治 區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部門、各直厲機構整頓和規(guī)房地產市 場秩序。2002年2月，市國土房管局 1993年沿用至2

38、002年的基準地價 將菠“刷新"。很據(jù)新規(guī)定，今后毎三年更新一次基準地價。£此同時， 國有土地收購偽備制度開始實施，土地供應實行計劃管理，并按市場 需求嚴格投制建設用地供應總量，這將從源頭上規(guī)市的土地市場，增 強玫府的宏觀調控能力。2002年7月1目，國土濟源部制定的招棟拍賣掛牌出讓國有土 地使用權規(guī)定開始施行。這對規(guī)土地使用權出讓，優(yōu)化土地資源配 置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，具有重要意義。3. 全觸.做重A各級玫府調控和整頓房地產業(yè)，不是為了抑制房地產業(yè)的發(fā)展， 而是為了促進房地產業(yè)的發(fā)展，準確地說是為了房地產業(yè)能夠健康 地、可持續(xù)地發(fā)畏。為了配合這一政策意圖

39、，中央充分利用全馳政策, 下調存款和資款的利率。2002年2月21目，中國人民銀行發(fā)出通知， 衣積全資款利率下調，5年以下(5年丿由現(xiàn)亦的4.14%下調為3.6%, 5年以上由現(xiàn)行的4.59%下調為4.05%。2002年2月22 q ,中國人民銀行睜低全融機構人氏幣存資款利 率，個人住房商業(yè)資款利率均下降0.54%,五年期以由5.31%陣為 4.77%,五年以上由5.58%障為5.04%。2002年7月23目，住房公積全資欽擔保業(yè)務在市正式啟動。*使用分析最壽最佳使用分析即是要確定估價對象的最佳用途，具體有定性 和定量兩種分析方法。定性的最為最佳使用分析釆用的是“從原因推 算結論”的技術思路，

40、定量的最；最佳使用分析采用的是“從結果反 算原因”的技術思路。根據(jù)本項目的特點，本報告對估價對象最;最 佳使用分析采用之性分析的技術思路，具體過程如下：(-)影響因素的選擇房地產的最;最佳使用柱本質上由其亦若干因素上的特性決定 的；可以說，禁索房地尹的最佳用途是彖觀存在的，最壽最佳使用分 析只是把這個農觀存在的最;最佳用途揭示出來。因此，最；最佳使 用分析首先要選擇決定估價對象最佳用途的影響因素。通過本估價機構有關專業(yè)人員的反復討論和咨詢有關專家，本報 告的兩住估價師最后選猙下刃因素為決定估價對象最佳用途的影響 因素：1. 估價對象的通達性：衡量的家包括"公交車線J路數(shù)、衣交車次、

41、機動車擁擠水平、遒路瓶頸及障礙”2. 估價對象的紀套設施：衡量的彖包括“周邊商業(yè)設施的密度、 銀行、訂票彖行社、酒店和飯館、菜場、中小學、幼兒園、因院、岬 局”3. 估價對象的可視性：衡量的彖包括“地盍的;度、障礙及建 筑的遮徹、樹木的遮檔、從入口處的視盍”(二丿各影響因素的評價1. 彩響因素評價方法對影響因素的評價采用權重與作用水平評分相乘的方凍，來確定 禁一因素對估價對象的影響程度。權重的確定按重要性程度打分的方 法確;t,具體如下：1 =不重要2 =有些重要3 =比較重要4=非常重要5 =極為重要作用水平評分按如下的方法確定：+2 =作用運運超過正常水平+1 =作用趨過平均水平 O=JL

42、t水平-1 =作用低于正常水平2 =作用遠運低于正常水平2. 估價對象通達性的評價（略丿3. 估價對象紀套設施的評價（略丿4. 估價對象可視性的評價（略丿（三丿影響因素評價的結論通過對上述各因素各項目的評價，得出如下的結果 估價對象影響因素評價結果表項目重要性得分通達性4+5配套設施5+10可視性3-2結論：由于項目的可視性較差，通達性較好，配套設施好，加上 現(xiàn)狀設計為住宅用途：，因此，估價對象作為商業(yè)用途和寫字摟用途均 不合適.，住宅用途:為估價對象的最;最佳使用方式。五、估價方出選用根據(jù)仕價對象的特盍及市場情況，我們決定選取市場比較法和成 本法分別進行評估，將兩種方法計算結果加權平均后得估

43、價對象最終 結黑O六、待價測算過程（-）市場比較出的估價測算過程1、估價對隼及可比犬例基本悄況表參考委托方提供的資料數(shù)據(jù)，公司評估人員到項目現(xiàn)場展開調 查，并將調杳結栗進行整理。通過對近一年的市場行情進行收集整理 分析，挑選出幾個案例，并通過現(xiàn)場調查了鮮，取得比較因素方面的 資料,詳見下表：估價對象與可比賣例因素條件說明表項E鉗價對余令例A丈例B余例C珂目名處印象頤源居頓安嘉囲祐©均價r元/平耒丿椅仕820068006500交易肘間2002.122002.122002.122002.12交3惜況正常正常正常正常公共很施配套兜兜備兜備兜備兜備商服配套紀套紀套紀套周邊環(huán)境一般一般好一般交

44、通狀況好好好一般個劇小區(qū)規(guī)梯較小中等大中等入住對間2002.122003.62003.102003.5小區(qū)綠化一般較好好較好兜備兜備兜備兜備裳修狀況初裝修毛坯房毛坯房2、佶價對象及可比案鋼因素指數(shù)確定根據(jù)估價對象的賣際情況，對以上比較案例進行各項修正，包括 交易情況修正，交易肘問修正，區(qū)域因素修正和個別因素修正。為在 因素指棟量化的基礎上進行比較因素修正，將因素指棟轉化為因素條 件指數(shù)，詳見下表：估價對條及可比實例因素指數(shù)表比就因素鉗價對集余鋼A賣例B賣例C100100100100100100100100公共設旋配100100100100商服配套100100100100周邊.環(huán)境1001001

45、02100交通狀況10010010098個刊囲素小區(qū)規(guī)棋100102103102入住時間100989698小區(qū)綠化100101103101設施設備100100100100裝修狀況10011597973可比實例各因素修正余數(shù)的確走在確之了各種因素修正指數(shù)的基礎上，將估價對象的因素條件指 數(shù)與比較實例的因素條件進行比較，得出各因素修正糸數(shù)，詳見下表:可比賣例各因素修正余數(shù)表氏軟因素丈例A令例B文鋼C夾0對間100/100100/100100/100交3惜況100/100100/100100/100公共設施配套 兜備程度100/100100/100100/100商服配套100/100100/1001

46、00/100周邊.環(huán)境100/100100/102100/100交通狀況100/100100/100100/98小區(qū)規(guī)侯100/102100/103100/102入住對間100/98100/96100/98小區(qū)綠化100/101100/103100/101100/100100/100100/100裝修狀況100/115100/97100/974可比賓例的比準價格從上表可以看出，估價對象與可比賣例的交易情況與交易時間相 同，因此只需要進行區(qū)域因素與個別因素的修正，而不需要進行交易 情況修正和交易目期修正；同肘，從表中可知，區(qū)域因素和個別因素 分別由若干個子項目構成。其賣，這些子項目對房地產價值的

47、重要性 是不同的，即它們的權重不同。估價人員利用特余菲出，確定區(qū)域因 素中的“公共設施紀套完備程度、商服配套、周邊環(huán)境、交通情況” 等4個子項目的權重分別為：0.3、0.2、02 0.3,個別因素中的“小 區(qū)規(guī)模、入住肘間、小區(qū)綠化、設施設備、嶷修狀況”等5個項目的 權重分別是0.15、0.1、0.25、0.25、0.25,坎3個可比賣例的比準 價格分別為：實例 A： 8200×100 100 100X X 100 100 (100×0.3 + 100×0.2 + 100×0.2 +100x0.3)100(102x0.15 + 98x0.1+ 101x0

48、.25 +100x0.25+ 115x0.25)=8200×=7877.04 （元/平方采丿1 1 1 1XXX1 1 1 104.1實例 B： 6800×100 100 100XX100 100 (100×0.3 + l×0.2 + 102×0.2 +100x0.3)1×(103×0.15 + 96×0.1 + 103x0.25+ 100x0.25+97x0.25)= 6769.52 （元/平方采丿100 100 1 1=680OX X X X 100 100 100.4 l.05實例 C： 6500×

49、IOO lOO100TxTx (100×0.3 +100×0.2 +100×0.2 + 98×0.3)100(102x0.15+ 98×0.1+ 101×0.25 + 100×0.25 + 97×0.25)“cc ioo oo oo oo rcrc Cn z - * . Ai I=6500× × ×X= 6565.50 （兀/平萬采丿100 100 99.4 99.65估價對象比準價格的確走從上述的測算過程可知，估價對象與3個可比賣例的交易情況和 交易目期相同；可比實例AH域因素條件上

50、和估價對象相同，而在 個別因素條件上要比估價對象好，因此，估價對象的價格要比可比賣例A的比準價格低；可比賣例B的區(qū)域因素條件和個別因素條件均 比估價對象要好，所以估價對象的價格也要比可比賣例B的比準價格 低；而可比實例C的區(qū)域因素條件和個別因素條件均比估價對象差， 所以代價對象的價格要比可比實例C的比準價格要壽。將上述比較過 程排刃起.來可以構成下表：估價對象與可比賣例價格順序與整體可比較性表可比賣例單住價格（元/平方采丿整體可比較性A7877.04較優(yōu)B6769.52較優(yōu)估價對象C6565.50較劣從上表可知，估價對家的價格應該在可比實例B和可比賣例C 的比準價格之間，如果取它們的平均值則為（6769.52 + 6565.50J /2=6667.51 （元/平方采丿考慮到可比實例B和C的比較、修正項目拘為5個項目，但是 可比實例B修正幅度的絕對值之和為15%,而可比賣例C修正幅度 的絕對值之和為9%,因此，牯價對象的價格應該臾接近可比實例Co 可比實例B和C修正幅度的絕對值之和合計為24%,它們之間的價 格差為6769.