房產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告(實(shí)例)

1、房地興抵押估價(jià)掖告項(xiàng)日 名隸：2市尢路Z號(hào)兀幢火房地產(chǎn)抵押價(jià)值 評(píng)估委托方i *傳價(jià)方：E房地產(chǎn)評(píng)牯估價(jià)佑價(jià)作業(yè)目期：2002年 月 目至月 Q估價(jià)報(bào)牛偏號(hào)：廣萬(wàn)2002房產(chǎn)或房地產(chǎn)（估）字第.word.資料.扇地產(chǎn)佑價(jià)姑系報(bào)告委托估價(jià)方：W恒業(yè)房地尹開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 地址：朕糸人：二、受托估價(jià)方：好衣司書號(hào)：地 址：市海淀區(qū)人民丸學(xué)北路*號(hào)院樓三、估價(jià)對(duì)象機(jī)況彳古價(jià)對(duì)象為地處市海淀區(qū)西三、四環(huán)之間的西入里莊的“國(guó)賓嘉 園"2#住宅摟房地產(chǎn)，包括房屋和土地。其背曇、個(gè)別因素和區(qū)域因 素情況如下：1、估價(jià)對(duì)象背曇情況“國(guó)賓壽園"2#住宅揍原為海涂區(qū)入里莊街道辦事處立項(xiàng)開(kāi)發(fā)，

2、原規(guī)劃為社區(qū)服務(wù)科技綜合樓，并于1994年9月1目取得了建設(shè)用地 規(guī)劃許可證。1997年，中賣恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與海淀區(qū)入里莊街 道辦事戲簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，玖方合作開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，并將該項(xiàng)目規(guī)劃 用途改為商住摟。1999年12月22目中實(shí)恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與房屋土地 管理局簽丁 了市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，2000年9月7目取得 了該項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證f2000-規(guī)建字-1344J , 2000 年12月22目市計(jì)劃委員會(huì)以京計(jì)投資字（2001丿33號(hào)文件關(guān)子開(kāi) 發(fā)建設(shè)西入里莊商住樓工程項(xiàng)目建議書（代可行性研兗丿的扯復(fù)枇 準(zhǔn)了本項(xiàng)目由中實(shí)恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。2001年

3、3 月30目取得了該項(xiàng)目的建筑工程施工許可證（施020010777丿， 2001年6月22目取得了國(guó)有土地使用證。2, 仕價(jià)對(duì)象個(gè)別因素情況ClJ基本情況“國(guó)賓嘉園”整體規(guī)劃設(shè)計(jì)是由希埃希建筑設(shè)計(jì)的，占地18盲， 規(guī)劃建筑面積近7萬(wàn)平方采，由四棟16層板式住宅組成；建筑外形采 用歐式風(fēng)格，在戶型設(shè)計(jì)上有一居至四居及躍層；小區(qū)規(guī)劃有會(huì)所、 游冰池、健身房、多功能廳、棋牌娛樂(lè)室、老年活動(dòng)區(qū)、兒童游戲區(qū)、 噴泉廣場(chǎng)等休訶娛樂(lè)場(chǎng)所，是園林化.智能化、會(huì)所化的爲(wèi)檔生活社 區(qū)O估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)為出讓土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的 剎余土地使用權(quán)年限為67年。但租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利情 況不請(qǐng)，

4、估價(jià)人員也未核賣委托方亦估價(jià)對(duì)象上是否拖欠工程等債務(wù) 情況O(2) 設(shè)施設(shè)備情況牯價(jià)對(duì)象紀(jì)有糸統(tǒng)、internet接口、有線電視糸統(tǒng)、火夾旨動(dòng)報(bào) 警糸統(tǒng)、安防糸統(tǒng)、蔭防糸統(tǒng)。小區(qū)采用集中方式供暖、天然毛入戶、 24、時(shí)生話熱水O(3) 裝修情況：外墻：1至4層及15至16層外墻為掛貼燒毛植崗石扱，其余外墻為 涂料。住宅入口及電梯問(wèn)：地面、墻面為艷崗巖、石；夭花采用復(fù)式革 頂紀(jì);級(jí)裝飾燈具；石電梯門套；住宅各層部及電梯間：卩方滑地磚、乳膠漆墻及夭植；電梯：“東藝牌”電梯。分戶門：實(shí)心防火防益子母門，配玖保險(xiǎn)門荻及防盜眼；戶地面：水泥沙漿找平；戶墻面和天掄：孔膠沬墻面及天掄；外窗：塑鋼窗配雙層中空

5、玻??；陽(yáng)臺(tái)另紀(jì)有鑄鐵鐵藝嶷飾件。3, 估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素情況(1J住于市海涂區(qū)西八里莊，在阜成路以北200采處，其四至： 東至入里莊辦事處、西至西翠路、南至七彖朕建小區(qū)、北至入里莊辦 事處。(2) 所處生活社區(qū)較成熟，周邊分布著如思、濟(jì)里小區(qū)、八里莊 北里小區(qū)、定慧寺小區(qū)、殼甲店小區(qū)、印象、翠微囲、頤源居等多 個(gè)住宅小區(qū)；有玲瓏公園和昆玉河等環(huán)境優(yōu)雅的休訶場(chǎng)所。(3) 公共配套完善，有二十一世紀(jì)學(xué)技、海淀賣殮小學(xué)、亮甲 店小學(xué)、鮮放軍三OB篋院、空軍卷篋院、西區(qū)岬電局、農(nóng)業(yè)銀行、 交通銀行、九夭順天府倉(cāng)稔超市等；距衣主墳商圈僅2500采；(4) 交通極為便利，733, 603, 941、854、

6、414、368、56、 850、336, 921、746、601、748、121、612、運(yùn)通 106、206、102、 202、小12、小15、康思專線等多路公交經(jīng)過(guò)，距西四環(huán)800采，到 西三環(huán)北路1500采，距地鐵1號(hào)線j2000采。西、估價(jià)町的為中恒賣業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任衣司向中國(guó)氏生很行總行申請(qǐng) 辦貍抵押資款提供市場(chǎng)價(jià)值參考。五、估價(jià)對(duì)點(diǎn)二OO二年十二月十入目六、價(jià)值走艾本報(bào)告中的評(píng)估價(jià)格，是指估價(jià)對(duì)象亦剎余67年的出讓土地使用 權(quán)和商阮房的房屋所有權(quán)條件下，于估價(jià)肘盍（二OO二年十二月十 八目丿現(xiàn)狀下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)全國(guó)人丸、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土濟(jì)源部、市人民政府等部門

7、頒 布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件；委托方提供的資料；估價(jià)人員賣地 勘矗所獲取的資料。主要彖如下：（一八房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)GBT50291-1999J（二八城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程CGB/T18508-2001J（三丿、主要依據(jù)的出律、法規(guī)和政策文件：1. 中華人氏國(guó)擔(dān)保凍2. 中華人民國(guó)城市房地產(chǎn)管理由3. 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法4. 中華人民國(guó)土地管理法5. 中華人民國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例6. 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例7. 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法（四人委托方提供的相關(guān)資料1. 市海淀區(qū)人氏政府入里莊街道辦事處占中賣恒業(yè)房地尹開(kāi)發(fā) 公司簽訂的合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書2. 市城市規(guī)劃管理局頒發(fā)

8、的審定設(shè)計(jì)方親通知書（98規(guī)審 字-0549）3. 市計(jì)劃委員會(huì)頒發(fā)的關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)西入里莊商住摟工程項(xiàng) 目建議書（代可行性研允）的枇復(fù)（京計(jì)投資字（2001）2號(hào)）4. 委托方與市房屋土地管理局簽署的市國(guó)有土地使用權(quán)出讓 合同（京房地出讓合字（99）第號(hào)）5. 市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)國(guó)有土地使用證（京海國(guó) 用（2000 ）字第"號(hào)）6. 市城市規(guī)劃管理局頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（編號(hào)9牛市規(guī)地字-0186）7. 市城市規(guī)劃管理局頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（編號(hào)2000 規(guī)建字-1344）8. 市建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)建筑工程施工許可證（編號(hào)施 0020010777 （建丿）（五丿估價(jià)人員實(shí)地勘

9、矗所獲取的資料入、估價(jià)>則本報(bào)告是在獨(dú)立、彖觀、衣正的命提下，運(yùn)循下列原則完成的：1、合法原則印在代價(jià)對(duì)象有合出產(chǎn)權(quán)，并旌.合比使用、合法交易或合法處分 的侖提基礎(chǔ)上估價(jià)。2, 最;最佳使用原則最;最佳使用原則是指法律上允許、技術(shù)上可能和經(jīng)濟(jì)上可行， 經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使代價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最;價(jià)值的使用。3, 綜合分析原則房地并價(jià)格受自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、玫策等詩(shī)多因素的影響，因此， 估價(jià)時(shí)要丸分考慮影響房地產(chǎn)價(jià)格的多種因素，做住主導(dǎo)因素，進(jìn)行 綜合比較分析，這樣才能得到比較合理并切合賣際的房地產(chǎn)價(jià)格。4、多種仕價(jià)方法相結(jié)合的原則隨著房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的發(fā)畏，國(guó)際上創(chuàng)立了幾種通用的估價(jià)方法， 如收蓋

10、法、市場(chǎng)比較法、成本比等方出，這些方比都有自己的特點(diǎn)和 適用囲。由于不適宜的估價(jià)方法可能使估價(jià)結(jié)果尹生較大的誤差，因 此在進(jìn)行估價(jià)肘，就要很據(jù)委代房地尹的實(shí)際情況，選擇幾種最適合 的仕價(jià)方法進(jìn)行綜合評(píng);t,力求得到科學(xué)、合理、公正、公平的房地 產(chǎn)價(jià)格。5, 槨代原則槨代原則的理論依據(jù)是同一市場(chǎng)上相同楊為具有相同市場(chǎng)價(jià)值 的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。房地尹價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的槨代性房地產(chǎn)的價(jià) 格所決定，房地尹價(jià)格水平是由最了鮮市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)交易 親例因素比較后所決定的價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格可通過(guò)比較房地尹的具體 條件及使用價(jià)值來(lái)確;t。6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和肘數(shù)性，估價(jià)結(jié)果是估價(jià)

11、對(duì)象 >U古價(jià)時(shí)點(diǎn)的直觀合理價(jià)格或價(jià)值。九、估價(jià)方出房地產(chǎn)抵押評(píng)估不同于一般的房地產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估人員嚴(yán)格按照房 地產(chǎn)抵押估價(jià)的保守性和安全性原則，在認(rèn)真分析研允了所拿握的資 料和對(duì)鄰近地區(qū)同類楊業(yè)調(diào)查之后，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)規(guī)定的估 價(jià)程序，對(duì)上述房地產(chǎn)的正常抵押價(jià)格進(jìn)行了彖觀公正的評(píng)估，其具 體步驟如下：1, 估價(jià)方去根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)，估價(jià)方去通常有市場(chǎng)比較法、收益還原 法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法及基準(zhǔn)地價(jià)修正法等五種估價(jià)方法。根據(jù)代價(jià)對(duì)象的特盍和實(shí)際情況，經(jīng)過(guò)研允，選取市場(chǎng)比軼法和 成本法進(jìn)行估價(jià)，可以最為確切地評(píng)估該估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地 產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。2, 仕價(jià)的思路(D、選取在近期己發(fā)

12、生了交易的與估價(jià)對(duì)象相類似的房地產(chǎn)，與 估價(jià)對(duì)象加以比較對(duì)照，從己知價(jià)格修正得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。 、根據(jù)等量資全獲取等量收蓋的投資原理，選取成本法對(duì)估價(jià) 對(duì)象進(jìn)行代價(jià)。具體為：根據(jù)牯價(jià)對(duì)象所亦區(qū)域類似揚(yáng)業(yè)的正常土地 取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投濟(jì)利息、俏巻稅費(fèi)及合理的開(kāi)發(fā) 利潤(rùn)，求和得出估價(jià)對(duì)象積算價(jià)格。 、很擔(dān)目市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及估價(jià)人員所拿握的資料分析， 以上兩種方法各有其自身的特點(diǎn)，它們分別從不同的側(cè)而說(shuō)朗了房地 并價(jià)值，考慮到市場(chǎng)對(duì)房地尹價(jià)值的賣際接受情況，我們把市場(chǎng)比軼 法和成本由求取得到的結(jié)果在綜合計(jì)算評(píng)估結(jié)果時(shí)給予適當(dāng)?shù)臋?quán)重， 得出估價(jià)對(duì)象最終結(jié)果。3, 彳古價(jià)方法定義：

13、(IJ市場(chǎng)比較比是指將估價(jià)對(duì)象與現(xiàn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn) 行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的己知價(jià)格作適多的修正，以此估算估價(jià) 對(duì)象的念觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法公式為：房地尹價(jià)值=比較實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格X交易情況修正糸教×交易時(shí)問(wèn)修正糸數(shù)X區(qū)域因素修正糸數(shù) X個(gè)別因素修正糸數(shù)(2)成本法以房地產(chǎn)價(jià)格各枸成部分的累加為基礎(chǔ)，來(lái)估算房地產(chǎn)價(jià)格的一 種估價(jià)方法。成本法公'式為：房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+ 銷y稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)I十、估價(jià)雄系估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，運(yùn)循估價(jià)原則，按照規(guī)的估價(jià)程序，選 用適宜的代價(jià)方法，經(jīng)過(guò)認(rèn)真的估價(jià)分析和周密的估價(jià)

14、測(cè)算，并在運(yùn) 用估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)綜合分析房地產(chǎn)價(jià)值影響因素和市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上， 確定“國(guó)賓嘉園”剎余的67年出讓土地使用權(quán)和商品房房屋所有權(quán)， 柱彳古價(jià)時(shí)點(diǎn)二OO二年十二月十八目的市場(chǎng)價(jià)值為：?jiǎn)蝺r(jià):6667元/平方采總價(jià):8362.9萬(wàn)元丸寫：人民幣全額為捌仟塞佰陸拾貳萬(wàn)玖仟元整。十一、估價(jià)人貢估價(jià)人員房地廬估價(jià)師證書號(hào)簽名估價(jià)人員房地廬估價(jià)師證書號(hào)簽名十二、枯價(jià)作業(yè)目期2002年12月13目至2002年12月20目十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有敗期本報(bào)告完成之目為2002年12月20目，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本次估 價(jià)的估價(jià)結(jié)黑有數(shù)期到2003年12月19 Qo十國(guó)、估價(jià)掖告應(yīng)用建儀1. 估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析

15、及資款額度建議（略丿2. 此抵押資款業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避4施（略丿天平行房地尹評(píng)估（公幸丿 二Oo二年十二月二十目'注：根據(jù)估價(jià)規(guī)范，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是以土地取得費(fèi)用與開(kāi)發(fā)成本之和為基礎(chǔ),根據(jù)開(kāi)發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng) 的平均利潤(rùn)水平求取。扇地產(chǎn)價(jià)4L術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)年限的起算目期從1999年12月22目起.算， 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)還剎余67年的土地使用權(quán)年限，建筑結(jié)枸為柩架結(jié)枸，而 桓架結(jié)構(gòu)的耐用年限為60-80年，取其平均值為70年，由此可見(jiàn)， 估價(jià)對(duì)象剎余的67年土地使用權(quán)的價(jià)值能夠得到丸分地發(fā)揮。估價(jià)對(duì)象的占地面積為18畝，規(guī)劃建筑面積為7萬(wàn)平方采，由此 推算彖積率5.8

16、3,此彖積率較;,對(duì)物業(yè)的價(jià)值有一定影響。估價(jià)對(duì)象的優(yōu)勢(shì)在于：(1)部的配套設(shè)施比較齊全，小區(qū)規(guī)劃 有會(huì)所、游泳池、健身房、多功能廳.棋牌娛樂(lè)室、老年活動(dòng)區(qū)、兒 童游戲區(qū)、噴泉廣場(chǎng)等休訶娛樂(lè)場(chǎng)所。(2)二是為板式的為層住宅， 采光和通風(fēng)較好。(3J歐式風(fēng)格的外形具有一定的吸引力。(4)戶 型較多，一居、二居、三居、四居、更層都有，彖戶群較為/*眨，這 對(duì)于彳古價(jià)對(duì)象的箱巻較為有力。估價(jià)對(duì)象的役施設(shè)備匹紀(jì)厲于丸久化的標(biāo)準(zhǔn)。(1)糸統(tǒng)，internet 接口、有線I電視糸統(tǒng)、火夾自動(dòng)報(bào)警糸統(tǒng)、安卩方糸統(tǒng)、請(qǐng)防糸統(tǒng)、集 中方式供唳、天然毛入戶、24小肘生活熱水。這些都是一般小區(qū)所必、 須具備的設(shè)施設(shè)

17、備匹配棕準(zhǔn)。(2)“地面、墻而為植崗巖、石，夭掄采用復(fù)式®頂配需級(jí)裝飾燈具，石電梯門套”的住宅入口及電樣間， “防滑地磚、孔膚沬墻及天龍/'住宅各層部及電棉間，“實(shí)心防火 卩方盜子母門，配玖保險(xiǎn)門獄及卩方盜眼”的分戶門，“水泥沙漿找平” 的童地面，“乳膠濟(jì)墻面及天花”的墻面和夭花，“塑鋼窗紀(jì)玖層中 空玻璃，陽(yáng)臺(tái)另配有鑄鐵鐵藝就飾件”的外窗等就修標(biāo)準(zhǔn)也屬普通棟 準(zhǔn)，而且屬于中偏下的裝修棟準(zhǔn)。估價(jià)對(duì)象的劣勢(shì)在于Cb戶型過(guò)多，瘵群雖然廣泛，但同時(shí)也 較為復(fù)雜，如果借款人將來(lái)不能請(qǐng)後倍款，將來(lái)柱柏賣變現(xiàn)的時(shí)候， 丸戶型住宅的變現(xiàn)會(huì)有一定的困碓° (2)彖積率較;,綠化率較低

18、， 小區(qū)環(huán)境較差。(3)外墻中514層均為涂料，使得整個(gè)小區(qū)的檔次 較低。(4)電棉為“東芝牌”電梯，檔次較低，亦使用若干年后， 電棉的性能可能較差，從而對(duì)估價(jià)對(duì)象的抵押處置變現(xiàn)有較大的影 響O二. 區(qū)城因素分析(-)生話社區(qū)比較成熟估價(jià)對(duì)象住于海淀區(qū)西入里莊,處于市西北部。該地區(qū)具有優(yōu)美 自然景觀及較多的人文景觀，己經(jīng)形成了較成熟的生活社區(qū)，周邊分 布著如思濟(jì)里小區(qū)、八里莊北里小區(qū)、定慧寺小區(qū)、玲瓏掄園、亮甲 店小區(qū)、印象、翠微嘉園、頤源居、曙光小區(qū)、世紀(jì)城、自由度、美 而囲等十多個(gè)住宅小區(qū)，有玲瓏公囲和昆玉河等環(huán)境優(yōu)雅的休訶場(chǎng) 所，對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值有利于提升。(二丿衣共紀(jì)套設(shè)施完善區(qū)域有二

19、十一世紀(jì)學(xué)校、海淀賣驗(yàn)小學(xué)、亮甲處小學(xué)、鮮放軍三 OB篋院、空軍總篋曉、玉洲漳醫(yī)院、腫瘤篋院、西區(qū)岬電局、農(nóng)業(yè) 銀行、交通銀行、工銀行、九天順天府倉(cāng)偽超市等；距公主墳商圏 僅2500采；(三丿交通便利彳古價(jià)對(duì)象距西四環(huán)約800采，到西三環(huán)北路約1500采，距地鐵1 號(hào)線約2000采，有733、206、102、202、603、941、854、414、 368、56、850、336, 921、746、601、748、121、612、運(yùn)通 106、 小12、小15、康思、專線J多路公交經(jīng)過(guò)。()環(huán)境優(yōu)越估價(jià)對(duì)象距富國(guó)家部委和軍隊(duì)機(jī)關(guān)較近，具有良好的人文環(huán)境及 自然環(huán)境。隨著近一兩年來(lái)，隼成路的改建、

20、西四環(huán)的貫通、昆玉河* 的整治以及良好的人文環(huán)境，使該地區(qū)成為目侖的開(kāi)發(fā)熱盍。三、申場(chǎng)皆素分析通過(guò)對(duì)近年來(lái)有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)己進(jìn)入調(diào)整期，但 俅然保持增長(zhǎng)，是一種亦增長(zhǎng)中進(jìn)行的調(diào)整，目裔市場(chǎng)依然表現(xiàn)為購(gòu) 銷兩旺，預(yù)計(jì)未來(lái)的房地并市場(chǎng)將持續(xù)走需。(-丿市的宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)背景2002年19月，市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出“壽增長(zhǎng)、低通脹的良好勢(shì)頭， 153個(gè)季度實(shí)現(xiàn)國(guó)生產(chǎn)總值1970.3億元，同比增長(zhǎng)11.1%,住居全國(guó)命 列。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中顯著的特點(diǎn)是：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)賣現(xiàn)增加值74億元，增長(zhǎng) 4.8%,達(dá)到近10年最壽水平；假q #4拉動(dòng)請(qǐng)費(fèi)中發(fā)揮了炎出的 作用，占到銷傳總額的40%左右；民間投濟(jì)達(dá)298.9

21、億元，占全社會(huì) 投資的1/3。在申奧成功和印將加入WTO等一糸列有利因素帶動(dòng)下，市國(guó)氏 經(jīng)濟(jì)快速平稔增長(zhǎng)，運(yùn)行質(zhì)量朗顯提；° If 3個(gè)季度增長(zhǎng)率始終保持 A 11%-11.3%之間，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的稔定性增強(qiáng)，波動(dòng)幅度朗顯減小。財(cái) 政.收入完成334.2億元，增長(zhǎng)36.8%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，結(jié)構(gòu)調(diào)整成效 顯著，為新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)作用目益增強(qiáng)，全市富新技術(shù)產(chǎn)業(yè)賣現(xiàn)工 業(yè)增加值192.4億元，對(duì)工業(yè)增加值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到55.5%。國(guó)有 丸中型骨干企業(yè)完成改制39戶，中小企業(yè)改制達(dá)到51%,企業(yè)破產(chǎn) 力度加大，城4少虧損1.5億元。社會(huì)需求進(jìn)一步加丸，苗費(fèi)投資拉動(dòng) 強(qiáng)勁，是市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的另一特點(diǎn)，

22、 3季度賣現(xiàn)社會(huì)蔭費(fèi)洗零售卷額 1191.3億元，增長(zhǎng)11.3% ,假目蔭費(fèi)占銷售總額的40%,肘商諂費(fèi)熱 點(diǎn)同比增長(zhǎng)50%。房地并開(kāi)發(fā)投資；速增長(zhǎng)，成為投資增長(zhǎng)的主要 力量，其中危舊房及.造取得炎破性進(jìn)展，完成投濟(jì)71.4億元，成為 促進(jìn)諂費(fèi)和投濟(jì)玖重拉動(dòng)的有力杠桿。國(guó)稅收入增長(zhǎng)56.5%,在全 國(guó)率先完成全年稅收計(jì)劃。今年頭3季度，市的重大工程和生態(tài)環(huán)境建設(shè)也取得新進(jìn)展，60 項(xiàng)工程己經(jīng)完工8項(xiàng)、A <39項(xiàng)，13項(xiàng)未開(kāi)工項(xiàng)目亦加緊If期工作。 全市綠化面積完成4.3萬(wàn)畝,全市空毛質(zhì)量二級(jí)和好于二級(jí)天數(shù)累計(jì) 達(dá)到51.3%o從目前看，市今年國(guó)氏經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展主要指棟均可完 成或超額完

23、成，國(guó)生產(chǎn)總值有望增長(zhǎng)11%。前三季度，市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投濟(jì)保持較需的增長(zhǎng)速度，完成投濟(jì) 612.9億元，增長(zhǎng)29.5%o在投資推動(dòng)下，各類商鳳房開(kāi)復(fù)工面積達(dá) 5775.6萬(wàn)平方采，增長(zhǎng)29.2%；本年竣工面積達(dá)413.8萬(wàn)平方采，增 長(zhǎng)38.1%。“全九銀十”是傳統(tǒng)諂費(fèi)旺季，許多購(gòu)房者也竣舉辦大型 房畏會(huì)和開(kāi)發(fā)商采取優(yōu)息促銷措施時(shí)機(jī)選購(gòu)住房，截至9月底，全市 累計(jì)銷售各類商品房530.4萬(wàn)平方采，增長(zhǎng)23.2%,其中，住宅508.3 萬(wàn)平方采，增長(zhǎng)24.4%,累計(jì)增速分別比上月上升10.4個(gè)百分盍和9.6 個(gè)百分點(diǎn)。房地尹投資增長(zhǎng)速度;于同期商品房銷售面積增長(zhǎng)速度的 幅度也在縮小，上年底為24.

24、2個(gè)百分盍，今年上豐年為22.6個(gè)百分點(diǎn)， 三季度減至6.3個(gè)百分盍，這種情況對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和調(diào)整市 場(chǎng)供需狀況無(wú)賤是有利的。從資全方面看，前三季度各開(kāi)發(fā)企業(yè)本年 濟(jì)全累計(jì)到?。ê夏杲Y(jié)余）1065.8億元，增長(zhǎng)26.8%,與開(kāi)發(fā)投資增 速相當(dāng)，其卷量超過(guò)本年完成投資452.9億元，從資全上保證了今年 投資的稔定增長(zhǎng)。在累計(jì)到住資全中本年到住資全7刀.4億元，增長(zhǎng) 18.6%,其中國(guó)資款增長(zhǎng)2.9%,自籌資全增長(zhǎng)32.3%,定全及預(yù)收 款增長(zhǎng)25.9%。今年以來(lái)，由于土地政策調(diào)整，隹成一段肘期房地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目 減少，前9個(gè)月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屯成開(kāi)發(fā)土地面積2引.6萬(wàn)平方采，T 陣53%,亦

25、其影響下商品房新開(kāi)工面積1652萬(wàn)平方采，僅增長(zhǎng)7.4%, 其中住宅1292.5萬(wàn)平方采，下降1%,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投脊增長(zhǎng)后勁產(chǎn) 生一定影響，但推動(dòng)土地供應(yīng)方式的改革，從機(jī)制上預(yù)防了因土地轉(zhuǎn) 讓、炒作而尹生泡沬因素。雖然Q稅玫策再次調(diào)整以及今年以來(lái)開(kāi)發(fā)、4<況較好， 部分提升了企業(yè)和各方對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的估心，但管理部門仍要加強(qiáng)對(duì)市 場(chǎng)的監(jiān)管，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣；開(kāi)發(fā)企業(yè)也要注重尹和服務(wù)質(zhì)量，在市場(chǎng)克 爭(zhēng)中優(yōu)勝劣以，使企業(yè)通過(guò)竟?fàn)?、重組、合并不斷壯丸，增強(qiáng)自身賣 力和克爭(zhēng)力，進(jìn)一步向集約型轉(zhuǎn)變，一些具備條件的企業(yè)還可以通過(guò) 上市馳資，鮮決資全來(lái)源單一的問(wèn)題。對(duì)上市企業(yè)而育，要轉(zhuǎn)變觀念， 由單純開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)

26、與經(jīng)營(yíng)并重，保證企業(yè)的長(zhǎng)期收盜，使企業(yè)具備 比較稔定的發(fā)展基礎(chǔ)，稔固投濟(jì)者估心。(二丿市的房地產(chǎn)供求總背景1. 房地尹供給卷背蚤CU 開(kāi)發(fā)投濟(jì)2002年19月，市累計(jì)完成房地尹開(kāi)發(fā)投資612.93億元，同比增 長(zhǎng)29.5%； 3季度完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資274億元，同比增長(zhǎng)22。各渠道濟(jì)全到住全線上協(xié)。各開(kāi)發(fā)企業(yè)今年累計(jì)到住資全771.44 億元，同比增長(zhǎng)18.6%。其中三季度到300.37億元，同比增長(zhǎng) 16.9%。亦到住資全中，國(guó)資款219.97億元，增長(zhǎng)13.9%；自籌資全 166.91億元，增長(zhǎng)32.3%；定全及預(yù)收款330.82億元，增長(zhǎng)25.9%。 以上三項(xiàng)占當(dāng)年到住資全的72.1%。

27、年到住資全中利用外資總體依 然下陣，利用外資額三季度有所上升，前三季度總外濟(jì)額為8.98億元， 第三季度利用外濟(jì)額為4.79億元，同比上升92.4%。資全到住的全線J 上協(xié)保證了投資所需，有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投濟(jì)的特續(xù)增長(zhǎng)。(2) 施工面積2002年3季度，市商鳳房施工面積5775.61萬(wàn)平方采，比去年同 期增長(zhǎng)了 29.20%。其中住宅4254.27萬(wàn)平方采，較上年同期增長(zhǎng) 31%；辦公501.26萬(wàn)平方采，較上年同期上升25%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 345.78萬(wàn)平方采，同比上升36.6%。(3) 緩工面積2002年前三季度共竣工613.81萬(wàn)平方采，同比增長(zhǎng)38；第3 季度，本市商品房竣工面積為33

28、4.59萬(wàn)平方采，比去年同期增長(zhǎng) 55.5%。其中住宅竣工面積268.43萬(wàn)平方采，同比增長(zhǎng)44.6%：寫字 樓竣工面積19.31萬(wàn)平方采，比去年同期增長(zhǎng)94.9%；商服用房竣工 面積13萬(wàn)平方采，同比增長(zhǎng)156.4%。(4) 新開(kāi)工面積2002年19月市商房新開(kāi)工面積為1651.96萬(wàn)平方采，同比增長(zhǎng) 7.4%；柱第3季度新開(kāi)工面積為545.81萬(wàn)平方采，同比下陣5.4%。 侖三季度丸部分時(shí)間的新開(kāi)工面積一直較低，同比低于去年同期，這 可能與上半年各大開(kāi)發(fā)商在大量購(gòu)置土地，占用部分資全有關(guān)。再加 上去年同期基數(shù)較大，使得今年上豐年的一段肘間新開(kāi)工面積表現(xiàn)出 增長(zhǎng)緩慢甚至負(fù)增長(zhǎng)的局面。進(jìn)入三季

29、度大量項(xiàng)目集中新開(kāi)工，使得 面積總體上繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，而其中辦公用房、商業(yè)用房新開(kāi)工面 積增幅顯著，It三季度分別為62.0%、82.4%,帶動(dòng)了前三季度新開(kāi) 工面積的增長(zhǎng)。(5) 土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置2002年3季度市土地開(kāi)發(fā)面積和購(gòu)置面積分別為40.85萬(wàn)平方采 和142.2萬(wàn)平方采，同比分別減少83.3%和29.9%。2002年19月，市 土地開(kāi)發(fā)和購(gòu)置面積為231.63萬(wàn)平方采和911.02萬(wàn)平方采，同比分別 下職53%和上升127.9%。2. 房地產(chǎn)需求總背曇市場(chǎng)箱售2002年19月商品房銷售面積為530.41萬(wàn)平方采，住宅銷隹面積 508.3萬(wàn)平方采，同比增長(zhǎng)分別為36.3%、37.3

30、%； 2季度，商芫房 絲隹面積530.41萬(wàn)平方采，實(shí)現(xiàn)銷©額248.03億元，分別比去年同期 增長(zhǎng)36.3%和36.5%。其中住宅瀟隹508.3萬(wàn)平方采，同比增長(zhǎng) 37.3%,銷雋額為229.61億元，同比增長(zhǎng)5.5%。反映出3季度住宅鞘 雋增長(zhǎng)速度急劇增大，成交價(jià)格上升，中低價(jià)住住宅成為這段時(shí)期的 主力；小戶型、超小戶型、尹權(quán)酒店式衣寓等得推出表現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商對(duì) 市場(chǎng)的再次細(xì)分和潛力挖煽力度加大。(2)價(jià)格走勢(shì)根據(jù)中房指數(shù)纟統(tǒng)測(cè)算，在2002年三季度中房城市指數(shù)變化不 丸，2002年3季度城市指數(shù)上升2點(diǎn)，為1137點(diǎn)，住宅指數(shù)、辦公用 房、商服用房指數(shù)均上升。其中住宅指數(shù)為906點(diǎn)

31、，上升4盍；辦公 用房指數(shù)為1482盍，上升10點(diǎn)；商服用房指教2225點(diǎn)，下陣15盍。(三丿住宅物業(yè)供求背景1. 住宅揚(yáng)業(yè)供應(yīng)背希2002年3季度住宅投資額為177.15億元，同比增長(zhǎng)34.1%。2002年3季度住宅施工面積為4254.27萬(wàn)平采，比去年同期增長(zhǎng) 引。隨著新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)，施工面積增幅也開(kāi)始加速。2002年3季度住宅新開(kāi)工面積393.21萬(wàn)平采，同比減少15.3%。 It三季度新開(kāi)工面積(特別是住宅新開(kāi)工面積)的下陣原因是多方面 的，一方面原因亦于上年同期基數(shù)較大，再有加上市土地供應(yīng)方式及 規(guī)則的變化，這是市場(chǎng)調(diào)整的正常反應(yīng)。進(jìn)入下豐年后新開(kāi)工面積將 正常增長(zhǎng)。2002年3季

32、度市商住宅的竣工量為268.43萬(wàn)平方采，比去年同 期增長(zhǎng)44.6%。由于季節(jié)性因素和施工周期，一般年中項(xiàng)目竣工較少， 所以目前市商洗住宅竣工面積少于商鳳住4面積。2. 住宅楊業(yè)需求背蚤2002年3季度住宅4積為236.79萬(wàn)平方采，比去年同期增長(zhǎng) 36.3%。較上季度增幅上升迅速，但前三季度卷體住宅銷隹面積增速 俅然保持穩(wěn)定。箱傳額為104億元，同比增長(zhǎng)35.9%。因?yàn)榻衲暧兄?大量的拆遷和危改任務(wù)，再加上銷隹旺季的到來(lái)，住宅銷售面積有較 丸的增長(zhǎng)，但總體銷售額增幅可能含繼續(xù)低于瀟隹面積的增幅。2002年第3季度市商洗住宅交易平均價(jià)格為元4517/平方采，較 2001年同期4626元/平方采

33、下陣2.5%。根據(jù)中房指數(shù)糸統(tǒng)測(cè)算，3季度住宅價(jià)格指數(shù)比1季度上升3點(diǎn)， 為895點(diǎn)。在住宅市場(chǎng)中，為檔公寓項(xiàng)目租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求局面。其原 因是多方面的：一是針對(duì)IT業(yè)；收入人群的出租衣寓項(xiàng)目由于網(wǎng)絡(luò)經(jīng) 濟(jì)泡沬的破滅和IT行業(yè)的普遍不景毛而表夾了大量的租彖；二是進(jìn)入 中國(guó)的外籍公司可益趨向本土化，具有壽檔租賃需求的外籍公司員工 是越來(lái)越少了，加上外銷衣官并軌的政策一出臺(tái)，可供桃選的余地大 了，不少老外轉(zhuǎn)租普通公寓甚至普通住宅，需級(jí)公寓越顯“曲寓和集 三是CBD. JE圈尚停密在“概念炒作"階段，而真正的商業(yè)中心還 未形成。要知道想建成一個(gè)完善的大型商務(wù)區(qū)、最少也需要年， 如使之成

34、熟，至少需要810年的肘問(wèn)。商務(wù)中心沒(méi)有從藍(lán)圖雯成現(xiàn)賣， 需要租住公寓的勺領(lǐng)群體也就未能形成，衣寓熱租自然是啟人說(shuō)夢(mèng)。 此外公寓所對(duì)應(yīng)的目棟瘵戶群是極其有限的，這部分嵩端的農(nóng)戶對(duì)會(huì) 所的要求;過(guò)周邊是否有學(xué)技之類的要求，沒(méi)有成熟的社區(qū)，沒(méi)有優(yōu) 良的硬件紀(jì)套設(shè)施，是不具備競(jìng)爭(zhēng)能力的。而裔期很多開(kāi)發(fā)商并未意 識(shí)到這點(diǎn)，盲目開(kāi)發(fā)，使得近兩年來(lái)盤供應(yīng)量大增，導(dǎo)致供丈 于求的局面加劇。當(dāng)開(kāi)發(fā)商將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給中小業(yè)主后，就形成了公寓 租賃市場(chǎng)的空置率增大。(S)全國(guó)的房地產(chǎn)宏觀改策背景2002年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，該年出臺(tái)了許多重要政策，可 概括為：調(diào)控樹(shù)方向，整頓為主調(diào)，規(guī)是趨勢(shì)，全融做重盍1 調(diào)控樹(shù)方

35、向從1998年下豐年竦化住房制度改革以來(lái)，我國(guó)的房地尹業(yè)又得到 迅速發(fā)展，例如：1998年到2001年商品房銷售面積年均增長(zhǎng)42.7%, 商品住宅銷怨面積年均增長(zhǎng)44.8%o中央己經(jīng)感覺(jué)到出現(xiàn)了房地尹過(guò) 熱的勢(shì)頭，開(kāi)始著手房地產(chǎn)的立觀調(diào)控，其中主要是房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu) 的調(diào)控。2月4目國(guó)家建役部在“召開(kāi)的2002年全國(guó)住宅£房地尹工 作會(huì)議指出：今年全國(guó)住宅與房地產(chǎn)市場(chǎng)要緊緊囲繞住房苗費(fèi)中心， 以滿足/大中低收入居民家庭住房需求為出發(fā)盍。政府部門制訂住房 發(fā)和玫策時(shí)，應(yīng)面向中低收入居氏，以保障廣大人民群眾的根 本利益。落實(shí)住房分配貨幣化、改善住房供應(yīng)、獷丸個(gè)人住房資敕、 搞話和規(guī)市場(chǎng)、發(fā)

36、展物業(yè)管理、推進(jìn)住宅尹業(yè)現(xiàn)代化，菠確走為2002 年住宅與房地尹市場(chǎng)發(fā)展的重要彖。2月5目，市公布了指導(dǎo)2002年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策措施。提 出：加強(qiáng)市房地尹市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)的數(shù)量、結(jié)枸和空間布局的研 丸,制定相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策；加快啟動(dòng)房地尹二、三級(jí)市場(chǎng)，把經(jīng) 濟(jì)適用住房建設(shè)占危舊房改it進(jìn)一步結(jié)合起來(lái)，繼續(xù)加大對(duì)危舊房改 適的政策傾斜力度，建立和完善新的住房供應(yīng)體糸；加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行 業(yè)的管理和調(diào)挫，積極穩(wěn)妥釆取有效措施，依出整頓房地尹市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 秩序，提;規(guī)棋數(shù)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康稔定的發(fā)展。央行在發(fā)布的第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，提醒各商業(yè)銀行要 切賣加強(qiáng)估資管理，警惕房地尹泡沐的出

37、現(xiàn)，并重申嚴(yán)禁發(fā)放“零首 付”個(gè)人住房資款。2. 整頓為主調(diào)1998年至2001年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同肘，出現(xiàn)許多不規(guī) 的市場(chǎng)行為，為了促使房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)畏，政府在2002年開(kāi)始著 力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，其整頓禹之廣、力度之大是空侖的。2002年2月，建設(shè)部發(fā)出關(guān)于規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)行為的通 知，確之對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的12種不良行為給予相應(yīng)處罰。2002年5月，建設(shè)部令同國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、國(guó)土 能源部、國(guó)彖工商總局、監(jiān)矗部朕合發(fā)出的“通知"，要求各省、勺治 區(qū)、直轄市人民政府，國(guó)務(wù)院各部門、各直厲機(jī)構(gòu)整頓和規(guī)房地產(chǎn)市 場(chǎng)秩序。2002年2月，市國(guó)土房管局 1993年沿用至2

38、002年的基準(zhǔn)地價(jià) 將菠“刷新"。很據(jù)新規(guī)定，今后毎三年更新一次基準(zhǔn)地價(jià)。£此同時(shí)， 國(guó)有土地收購(gòu)偽備制度開(kāi)始實(shí)施，土地供應(yīng)實(shí)行計(jì)劃管理，并按市場(chǎng) 需求嚴(yán)格投制建設(shè)用地供應(yīng)總量，這將從源頭上規(guī)市的土地市場(chǎng)，增 強(qiáng)玫府的宏觀調(diào)控能力。2002年7月1目，國(guó)土濟(jì)源部制定的招棟拍賣掛牌出讓國(guó)有土 地使用權(quán)規(guī)定開(kāi)始施行。這對(duì)規(guī)土地使用權(quán)出讓，優(yōu)化土地資源配 置，建立公開(kāi)、公平、公正的土地使用制度，具有重要意義。3. 全觸.做重A各級(jí)玫府調(diào)控和整頓房地產(chǎn)業(yè)，不是為了抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 而是為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，準(zhǔn)確地說(shuō)是為了房地產(chǎn)業(yè)能夠健康 地、可持續(xù)地發(fā)畏。為了配合這一政策意圖

39、，中央充分利用全馳政策, 下調(diào)存款和資款的利率。2002年2月21目，中國(guó)人民銀行發(fā)出通知， 衣積全資款利率下調(diào)，5年以下(5年丿由現(xiàn)亦的4.14%下調(diào)為3.6%, 5年以上由現(xiàn)行的4.59%下調(diào)為4.05%。2002年2月22 q ,中國(guó)人民銀行睜低全融機(jī)構(gòu)人氏幣存資款利 率，個(gè)人住房商業(yè)資款利率均下降0.54%,五年期以由5.31%陣為 4.77%,五年以上由5.58%障為5.04%。2002年7月23目，住房公積全資欽擔(dān)保業(yè)務(wù)在市正式啟動(dòng)。*使用分析最壽最佳使用分析即是要確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途，具體有定性 和定量?jī)煞N分析方法。定性的最為最佳使用分析釆用的是“從原因推 算結(jié)論”的技術(shù)思路，

40、定量的最；最佳使用分析采用的是“從結(jié)果反 算原因”的技術(shù)思路。根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象最;最 佳使用分析采用之性分析的技術(shù)思路，具體過(guò)程如下：(-)影響因素的選擇房地產(chǎn)的最;最佳使用柱本質(zhì)上由其亦若干因素上的特性決定 的；可以說(shuō)，禁索房地尹的最佳用途是彖觀存在的，最壽最佳使用分 析只是把這個(gè)農(nóng)觀存在的最;最佳用途揭示出來(lái)。因此，最；最佳使 用分析首先要選擇決定估價(jià)對(duì)象最佳用途的影響因素。通過(guò)本估價(jià)機(jī)構(gòu)有關(guān)專業(yè)人員的反復(fù)討論和咨詢有關(guān)專家，本報(bào) 告的兩住估價(jià)師最后選猙下刃因素為決定估價(jià)對(duì)象最佳用途的影響 因素：1. 估價(jià)對(duì)象的通達(dá)性：衡量的家包括"公交車線J路數(shù)、衣交車次、

41、機(jī)動(dòng)車擁擠水平、遒路瓶頸及障礙”2. 估價(jià)對(duì)象的紀(jì)套設(shè)施：衡量的彖包括“周邊商業(yè)設(shè)施的密度、 銀行、訂票彖行社、酒店和飯館、菜場(chǎng)、中小學(xué)、幼兒園、因院、岬 局”3. 估價(jià)對(duì)象的可視性：衡量的彖包括“地盍的;度、障礙及建 筑的遮徹、樹(shù)木的遮檔、從入口處的視盍”(二丿各影響因素的評(píng)價(jià)1. 彩響因素評(píng)價(jià)方法對(duì)影響因素的評(píng)價(jià)采用權(quán)重與作用水平評(píng)分相乘的方凍，來(lái)確定 禁一因素對(duì)估價(jià)對(duì)象的影響程度。權(quán)重的確定按重要性程度打分的方 法確;t,具體如下：1 =不重要2 =有些重要3 =比較重要4=非常重要5 =極為重要作用水平評(píng)分按如下的方法確定：+2 =作用運(yùn)運(yùn)超過(guò)正常水平+1 =作用趨過(guò)平均水平 O=JL

42、t水平-1 =作用低于正常水平2 =作用遠(yuǎn)運(yùn)低于正常水平2. 估價(jià)對(duì)象通達(dá)性的評(píng)價(jià)（略丿3. 估價(jià)對(duì)象紀(jì)套設(shè)施的評(píng)價(jià)（略丿4. 估價(jià)對(duì)象可視性的評(píng)價(jià)（略丿（三丿影響因素評(píng)價(jià)的結(jié)論通過(guò)對(duì)上述各因素各項(xiàng)目的評(píng)價(jià)，得出如下的結(jié)果 估價(jià)對(duì)象影響因素評(píng)價(jià)結(jié)果表項(xiàng)目重要性得分通達(dá)性4+5配套設(shè)施5+10可視性3-2結(jié)論：由于項(xiàng)目的可視性較差，通達(dá)性較好，配套設(shè)施好，加上 現(xiàn)狀設(shè)計(jì)為住宅用途：，因此，估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)用途和寫字摟用途均 不合適.，住宅用途:為估價(jià)對(duì)象的最;最佳使用方式。五、估價(jià)方出選用根據(jù)仕價(jià)對(duì)象的特盍及市場(chǎng)情況，我們決定選取市場(chǎng)比較法和成 本法分別進(jìn)行評(píng)估，將兩種方法計(jì)算結(jié)果加權(quán)平均后得估

43、價(jià)對(duì)象最終 結(jié)黑O六、待價(jià)測(cè)算過(guò)程（-）市場(chǎng)比較出的估價(jià)測(cè)算過(guò)程1、估價(jià)對(duì)隼及可比犬例基本悄況表參考委托方提供的資料數(shù)據(jù)，公司評(píng)估人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)展開(kāi)調(diào) 查，并將調(diào)杳結(jié)栗進(jìn)行整理。通過(guò)對(duì)近一年的市場(chǎng)行情進(jìn)行收集整理 分析，挑選出幾個(gè)案例，并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查了鮮，取得比較因素方面的 資料,詳見(jiàn)下表：估價(jià)對(duì)象與可比賣例因素條件說(shuō)明表項(xiàng)E鉗價(jià)對(duì)余令例A丈例B余例C珂目名處印象頤源居頓安嘉囲祐©均價(jià)r元/平耒丿椅仕820068006500交易肘間2002.122002.122002.122002.12交3惜況正常正常正常正常公共很施配套兜兜備兜備兜備兜備商服配套紀(jì)套紀(jì)套紀(jì)套周邊環(huán)境一般一般好一般交

44、通狀況好好好一般個(gè)劇小區(qū)規(guī)梯較小中等大中等入住對(duì)間2002.122003.62003.102003.5小區(qū)綠化一般較好好較好兜備兜備兜備兜備裳修狀況初裝修毛坯房毛坯房2、佶價(jià)對(duì)象及可比案鋼因素指數(shù)確定根據(jù)估價(jià)對(duì)象的賣際情況，對(duì)以上比較案例進(jìn)行各項(xiàng)修正，包括 交易情況修正，交易肘問(wèn)修正，區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正。為在 因素指棟量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，將因素指棟轉(zhuǎn)化為因素條 件指數(shù)，詳見(jiàn)下表：估價(jià)對(duì)條及可比實(shí)例因素指數(shù)表比就因素鉗價(jià)對(duì)集余鋼A賣例B賣例C100100100100100100100100公共設(shè)旋配100100100100商服配套100100100100周邊.環(huán)境1001001

45、02100交通狀況10010010098個(gè)刊囲素小區(qū)規(guī)棋100102103102入住時(shí)間100989698小區(qū)綠化100101103101設(shè)施設(shè)備100100100100裝修狀況10011597973可比實(shí)例各因素修正余數(shù)的確走在確之了各種因素修正指數(shù)的基礎(chǔ)上，將估價(jià)對(duì)象的因素條件指 數(shù)與比較實(shí)例的因素條件進(jìn)行比較，得出各因素修正糸數(shù)，詳見(jiàn)下表:可比賣例各因素修正余數(shù)表氏軟因素丈例A令例B文鋼C夾0對(duì)間100/100100/100100/100交3惜況100/100100/100100/100公共設(shè)施配套 兜備程度100/100100/100100/100商服配套100/100100/1001

46、00/100周邊.環(huán)境100/100100/102100/100交通狀況100/100100/100100/98小區(qū)規(guī)侯100/102100/103100/102入住對(duì)間100/98100/96100/98小區(qū)綠化100/101100/103100/101100/100100/100100/100裝修狀況100/115100/97100/974可比賓例的比準(zhǔn)價(jià)格從上表可以看出，估價(jià)對(duì)象與可比賣例的交易情況與交易時(shí)間相 同，因此只需要進(jìn)行區(qū)域因素與個(gè)別因素的修正，而不需要進(jìn)行交易 情況修正和交易目期修正；同肘，從表中可知，區(qū)域因素和個(gè)別因素 分別由若干個(gè)子項(xiàng)目構(gòu)成。其賣，這些子項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的

47、重要性 是不同的，即它們的權(quán)重不同。估價(jià)人員利用特余菲出，確定區(qū)域因 素中的“公共設(shè)施紀(jì)套完備程度、商服配套、周邊環(huán)境、交通情況” 等4個(gè)子項(xiàng)目的權(quán)重分別為：0.3、0.2、02 0.3,個(gè)別因素中的“小 區(qū)規(guī)模、入住肘間、小區(qū)綠化、設(shè)施設(shè)備、嶷修狀況”等5個(gè)項(xiàng)目的 權(quán)重分別是0.15、0.1、0.25、0.25、0.25,坎3個(gè)可比賣例的比準(zhǔn) 價(jià)格分別為：實(shí)例 A： 8200×100 100 100X X 100 100 (100×0.3 + 100×0.2 + 100×0.2 +100x0.3)100(102x0.15 + 98x0.1+ 101x0

48、.25 +100x0.25+ 115x0.25)=8200×=7877.04 （元/平方采丿1 1 1 1XXX1 1 1 104.1實(shí)例 B： 6800×100 100 100XX100 100 (100×0.3 + l×0.2 + 102×0.2 +100x0.3)1×(103×0.15 + 96×0.1 + 103x0.25+ 100x0.25+97x0.25)= 6769.52 （元/平方采丿100 100 1 1=680OX X X X 100 100 100.4 l.05實(shí)例 C： 6500×

49、IOO lOO100TxTx (100×0.3 +100×0.2 +100×0.2 + 98×0.3)100(102x0.15+ 98×0.1+ 101×0.25 + 100×0.25 + 97×0.25)“cc ioo oo oo oo rcrc Cn z - * . Ai I=6500× × ×X= 6565.50 （兀/平萬(wàn)采丿100 100 99.4 99.65估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格的確走從上述的測(cè)算過(guò)程可知，估價(jià)對(duì)象與3個(gè)可比賣例的交易情況和 交易目期相同；可比實(shí)例AH域因素條件上

50、和估價(jià)對(duì)象相同，而在 個(gè)別因素條件上要比估價(jià)對(duì)象好，因此，估價(jià)對(duì)象的價(jià)格要比可比賣例A的比準(zhǔn)價(jià)格低；可比賣例B的區(qū)域因素條件和個(gè)別因素條件均 比估價(jià)對(duì)象要好，所以估價(jià)對(duì)象的價(jià)格也要比可比賣例B的比準(zhǔn)價(jià)格 低；而可比實(shí)例C的區(qū)域因素條件和個(gè)別因素條件均比估價(jià)對(duì)象差， 所以代價(jià)對(duì)象的價(jià)格要比可比實(shí)例C的比準(zhǔn)價(jià)格要壽。將上述比較過(guò) 程排刃起.來(lái)可以構(gòu)成下表：估價(jià)對(duì)象與可比賣例價(jià)格順序與整體可比較性表可比賣例單住價(jià)格（元/平方采丿整體可比較性A7877.04較優(yōu)B6769.52較優(yōu)估價(jià)對(duì)象C6565.50較劣從上表可知，估價(jià)對(duì)家的價(jià)格應(yīng)該在可比實(shí)例B和可比賣例C 的比準(zhǔn)價(jià)格之間，如果取它們的平均值則為（6769.52 + 6565.50J /2=6667.51 （元/平方采丿考慮到可比實(shí)例B和C的比較、修正項(xiàng)目拘為5個(gè)項(xiàng)目，但是 可比實(shí)例B修正幅度的絕對(duì)值之和為15%,而可比賣例C修正幅度 的絕對(duì)值之和為9%,因此，牯價(jià)對(duì)象的價(jià)格應(yīng)該臾接近可比實(shí)例Co 可比實(shí)例B和C修正幅度的絕對(duì)值之和合計(jì)為24%,它們之間的價(jià) 格差為6769.