物業(yè)管理答客問匯總

1、物業(yè)管理答客問匯總（參 考）編制目的: 作為物業(yè)公司員工和管理人員的必備培訓(xùn)資料,統(tǒng)一回答業(yè)主提出的問題,避免引起不必要的誤會(huì)和糾紛。 本“答客問”為參考性綱要，更多的是各工作人員在現(xiàn)場的應(yīng)變能力故要求各工作人員加強(qiáng)對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)掌握。 答客問提綱： 一、物業(yè)收費(fèi)類 二、物業(yè)服務(wù)類 三、工程類（含二次裝修） 四、安全保衛(wèi)類 五、針對(duì)特殊條款的問題解答 六、入伙類 物業(yè)收費(fèi)類： 為什么物業(yè)管理公司一次性收取半年/一年的物業(yè)管理費(fèi)？ 答：由于本小區(qū)客戶群特點(diǎn)，大部分業(yè)主事務(wù)繁忙，因此可能出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)交費(fèi)不及時(shí)的現(xiàn)象；而我們也會(huì)將大部分精力用于催繳費(fèi)用上（因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)是保證物業(yè)公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)

2、的先決條件），這勢(shì)必就會(huì)影響到我們對(duì)您和其他方面的服務(wù)質(zhì)量。如按年度收取物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司可將全部精力投入到對(duì)客戶服務(wù)中，在資金運(yùn)轉(zhuǎn)上無后顧之憂，且符合有關(guān)文件之規(guī)定（湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法第二十一條內(nèi)容）。 從什么時(shí)間開始計(jì)收我的物業(yè)管理費(fèi)？ 答：按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開始計(jì)算；未按收樓手續(xù)約定日期拖延收樓手續(xù)的，以開發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書”上標(biāo)明的交房時(shí)間的次月開始計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)。 以什么面積收取我的物業(yè)管理費(fèi)？ 答：房產(chǎn)證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準(zhǔn)；房產(chǎn)證辦理以后，以實(shí)測(cè)后的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)。（湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法第

3、二十一條內(nèi)容） 我應(yīng)該每月繳納的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？除此之外我還要交納什么費(fèi)用？ 答：多層物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為： 0.8 元/平米月； 小高層物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為: ： 1.0 元/平米月； 高層物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)為： 1.2 元/平米月； 商業(yè)物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)為： 2.4 元/平米月； 除此之外如果是各業(yè)主自己家里使用的水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視和網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等費(fèi)用，以及業(yè)主的一些有償服務(wù)，價(jià)格見物業(yè)服務(wù)中心的掛牌公示。 我入住時(shí)要繳納購房契稅和公共維修資金嗎？ 答：按雙方簽署的商品房預(yù)售合同中的條款執(zhí)行。 我入住時(shí)應(yīng)該簽訂什么協(xié)議或文件？ 答：入住時(shí)您應(yīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、臨時(shí)管理規(guī)約、樓宇查驗(yàn)

4、表、業(yè)主聯(lián)絡(luò)信息登記表、收樓手續(xù)確認(rèn)書等資料。 電、燃?xì)庥?jì)量方式？冷水、熱水的計(jì)量方式？ 答：電、燃?xì)狻⒆詠硭?卡式 計(jì)量方式。 我們?nèi)绾沃牢飿I(yè)管理費(fèi)都花在什么地方了？ 答：物業(yè)管理費(fèi)主要用在小區(qū)內(nèi)各公共設(shè)施設(shè)備(電梯、消防監(jiān)控、供水供電設(shè)備)的日常養(yǎng)護(hù)、維修及公共清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化的維護(hù)等方面；物業(yè)管理公司將每年向業(yè)主公布一次物業(yè)管理公司對(duì)本小區(qū)收繳與支出的賬目，屆時(shí)您可以詳細(xì)了解物業(yè)管理費(fèi)是如何花銷的。 業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？ 答：沒有。只有業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)有關(guān)審計(jì)部門進(jìn)行審計(jì)。因?yàn)橐话愕臉I(yè)主不具備專業(yè)的財(cái)務(wù)知識(shí)，即使是專業(yè)財(cái)務(wù)人員也無法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計(jì)證明

5、。如果每個(gè)業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴(yán)重干擾管理公司的正常運(yùn)作。 辦理裝修管理服務(wù)費(fèi)是多少錢？包含什么服務(wù)？為什么要收?。?答：裝修管理服務(wù)費(fèi)每戶200元。由業(yè)主在辦理裝修手續(xù)時(shí)一次性支付，裝修管理費(fèi)中包含審圖服務(wù)、施工現(xiàn)場安全與工程檢查、消防檢查等服務(wù)、電梯保護(hù)套板、重要通道的石材保護(hù)、墻面保護(hù)、公共區(qū)域保潔等服務(wù)。這些工作是正常的物業(yè)管理服務(wù)以外的增加量，這些開支未在物業(yè)管理費(fèi)中包含，所以費(fèi)用要單獨(dú)收取。（湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法和裝修手冊(cè)相關(guān)內(nèi)容） 裝修需交哪些費(fèi)用？ 答：A、裝修押金：3000元（其中施工單位2000）； B、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：每戶300元； C、裝修許可

6、證工本費(fèi)10元/張 D、出入證工本費(fèi)：10元/個(gè)、按金50元/個(gè) 收取裝修管理服務(wù)費(fèi)的依據(jù)？ 答：湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法第十七條規(guī)定，可以收取裝修管理費(fèi)。 為什么要交維修資金？它的使用、續(xù)籌的程序怎樣的？ 答：根據(jù)國家物業(yè)管理?xiàng)l例及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)物業(yè)維修資金之相關(guān)規(guī)定，業(yè)主需要交納物業(yè)維修資金。新建居住小區(qū)商品住宅銷售時(shí)，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2%3%的比例向售房單位繳納維修資金。基金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。維修資金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施。維修資金不足時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，按業(yè)主擁有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。 住宅專

7、項(xiàng)維修資金的收取方式？是用于房屋哪方面的維修？專項(xiàng)維修資金是由誰代為管理？ 答：住宅專項(xiàng)維修資金按房屋買賣合同中表明的購房款的2%交納（實(shí)測(cè)面積后有變估的以結(jié)算價(jià)款為準(zhǔn)）。對(duì)農(nóng)行房屋是在簽定合同時(shí)交納，對(duì)其他業(yè)主是在交房時(shí)交納。用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的保修期滿后的維修工程，即除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)以外的中修、大修以及更新、改造工程。 商品住宅專項(xiàng)維修資金由房管局代為管理。 自行車車庫收費(fèi)嗎？ 答：不收費(fèi)。 車輛的停放費(fèi)用是多少？ 答：車位及其有償使用管理服務(wù)費(fèi)用： A.月租車位有償使用服務(wù)費(fèi):160元/月/個(gè)； B.專用私家車位月服務(wù)費(fèi): 60元/月/個(gè)； C.摩托車車位有償使用服務(wù)費(fèi):30

8、元/月/臺(tái)； D.自行車車位有償使用服務(wù)費(fèi): 5元/月/臺(tái)E.汽車臨時(shí)停放: (計(jì)時(shí))1小時(shí)以上12小時(shí)以內(nèi)5元/臺(tái)/次;12小時(shí)以上24小時(shí)以內(nèi)10元/臺(tái)/次； F. 摩托車臨時(shí)停放: (計(jì)時(shí))1小時(shí)以上12小時(shí)以內(nèi)1.5元/臺(tái)/次；12小時(shí)以上24小時(shí)以內(nèi)3元/臺(tái)/次； 有線電視的繳費(fèi)方式？ 答：業(yè)主如想開通有線電視需繳納有線電視入戶初裝費(fèi) 元/戶，收視費(fèi)元/年/戶的費(fèi)用；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最終以有線電視收費(fèi)部門公布的最新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。 如果業(yè)主因?yàn)槟撤N原因沒有及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)是否有權(quán)掐斷住戶的 水電供應(yīng)？ 答：物業(yè)管理公司沒有權(quán)限制業(yè)主的水電供應(yīng)；但如果是代收代繳卡式收費(fèi)，則要及時(shí)充值，以

9、免自動(dòng)停水停電。 售樓時(shí)的承諾沒有兌現(xiàn)，我可以不交物業(yè)管理費(fèi)嗎？ 答：不可以。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司與開發(fā)商是具獨(dú)立法人資格的公司，物業(yè)管理費(fèi)是用于小區(qū)物業(yè)服務(wù)的，是物業(yè)公司用于保證和維護(hù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行。物業(yè)公司可以幫助業(yè)主、物業(yè)使用人按投訴程序向開發(fā)商/有關(guān)部門反映投訴，爭取盡早解決，但物業(yè)管理費(fèi)仍需支付。 有的業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，這對(duì)我有影響嗎？ 答：有影響。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)的實(shí)施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費(fèi)來支持，如果有業(yè)戶不交管理費(fèi)，勢(shì)必會(huì)給物業(yè)公司的管理運(yùn)營經(jīng)費(fèi)造成影響，也將影響了已交費(fèi)業(yè)戶的利益，當(dāng)然也影響了您的利益。 會(huì)所設(shè)施的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 答：會(huì)所收費(fèi)業(yè)主價(jià)由物業(yè)公司根據(jù)經(jīng)營情況制定合適

10、價(jià)格后再公布。 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)里面包括了哪些費(fèi)用？如果沒有包含電梯費(fèi)用，低層住戶也要交電梯費(fèi)嗎？ 答：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括： 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)公司辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 電梯費(fèi)用由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按單元數(shù)或建筑面積比例分?jǐn)?，最低樓層住戶也要交納電梯費(fèi)用，業(yè)主大會(huì)另有決議以及業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。電梯費(fèi)是分段分基數(shù)收取，

11、每五層為一基數(shù)，從下往上遞增。 小區(qū)的公共照明用電是否需要業(yè)主分?jǐn)偅繎?yīng)該按什么標(biāo)準(zhǔn)收??？ 答：根據(jù)湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法第二十條“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施專項(xiàng)用電要實(shí)行管理內(nèi)分類分表計(jì)算，業(yè)主（使用人）共同負(fù)擔(dān)的原則，管理區(qū)內(nèi)路燈、樓梯間照明用電、電梯運(yùn)行電費(fèi)在公共性服務(wù)費(fèi)中列支；管理區(qū)內(nèi)裝飾用彩燈、射燈等用電費(fèi)用由業(yè)主（使用人）共同負(fù)擔(dān)”規(guī)定收取。 收樓時(shí)還有許多配套設(shè)施，（例如：周邊綠化、車庫、行人通道等）沒有交，是否需全額繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)? 答：原則上是要全額繳交的。 裝修時(shí)為什么要交裝修保證金？是按哪些相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)收??？ 答：根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第一條和湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管

12、理實(shí)施辦法第十七條規(guī)定，物業(yè)公司在具體操作時(shí)通過與業(yè)主簽訂協(xié)議，以收取一定的保證金的方式來約定裝修行為。以達(dá)到安全施工的目的。具體的收取標(biāo)準(zhǔn)以物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的裝修管理規(guī)定約定的金額為準(zhǔn)。 裝修時(shí)所產(chǎn)生的垃圾清運(yùn)費(fèi)是按什么標(biāo)準(zhǔn)收??？ 答：裝修是按湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)清運(yùn)裝修產(chǎn)生的垃圾，清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。按垃圾量計(jì)費(fèi)，最高不超過每平方米建筑面積2元，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見裝修手冊(cè)內(nèi)容。 業(yè)主辦理了入伙手續(xù)但沒有入住，也要繳納物業(yè)管理費(fèi)？ 答：是的，要繳納物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)樵诜梢饬x上來講，該單元的所有權(quán)已經(jīng)由開發(fā)商移交到了單個(gè)的業(yè)主手中

13、，物業(yè)管理公司已經(jīng)為該單元提供了公共性的物業(yè)管理服務(wù)（比如設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、清潔綠化等服務(wù)），所以，您是要交物業(yè)管理費(fèi)的。 已經(jīng)購買了車庫或車位，為什么還要繳納停車費(fèi)？ 答：嚴(yán)格來講是交納場地管理服務(wù)費(fèi)。物業(yè)公司要對(duì)車庫或車位進(jìn)行清潔和維護(hù)。 為什么要繳納水電周轉(zhuǎn)金，收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 答：物業(yè)管理單位在物業(yè)管理過程中收取的水電周轉(zhuǎn)金，是各業(yè)主所使用的水電未收繳上來之前，物業(yè)管理單位預(yù)先向水電部門代繳納而墊支的費(fèi)用；水電周轉(zhuǎn)金由價(jià)格部門根據(jù)不同時(shí)期所需費(fèi)用大小制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，物業(yè)管理單位承接物業(yè)管理之前必須向價(jià)格部門申報(bào)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并按價(jià)格部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和范圍收費(fèi)。 物業(yè)管理費(fèi)如何收繳?

14、 其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方式? 答：于業(yè)主入伙時(shí)預(yù)收一年的物業(yè)管理費(fèi)，符合建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第十九條和湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法第二十一條相關(guān)內(nèi)容規(guī)定。而此收費(fèi)已經(jīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。可以以現(xiàn)金形式或銀行劃帳等方式。 小區(qū)內(nèi)的水景、園林維護(hù)如何進(jìn)行？其保養(yǎng)運(yùn)行是否額外收費(fèi)？ 答：水景園林將由外包的專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)與保養(yǎng)。能夠保證如噴泉之類的配套正常運(yùn)行，運(yùn)行時(shí)間由管理處具體擬定。其保養(yǎng)運(yùn)行不額外收費(fèi)，包含在物業(yè)管理費(fèi)中。如遇大修則需動(dòng)用維修資金。 物業(yè)管理費(fèi)是怎樣計(jì)算出來的，測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 答：是依據(jù)國家前期物業(yè)服務(wù)合同、當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法所約定之物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)

15、質(zhì)量要求而定出管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)除依據(jù)以上內(nèi)容，亦參考當(dāng)?shù)匚飪r(jià)水平及物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)水平，并根據(jù)與樓盤檔次相匹配之服務(wù)需求和服務(wù)深度而作出測(cè)算并經(jīng)過政府部門最終批核確定。 為什么物業(yè)管理費(fèi)會(huì)這么高，是不是日后會(huì)隨時(shí)變動(dòng)？ 答：小區(qū)現(xiàn)時(shí)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是由政府備案的，不會(huì)隨便調(diào)整。 為什么我買了房，在小區(qū)內(nèi)停車還要交停車費(fèi)？ 答：小區(qū)內(nèi)的停車位為業(yè)戶提供車輛停放之便利，但由于車位產(chǎn)權(quán)歸屬因素，其他人士若以租用形式使用，因此需要交納停車費(fèi)及車位管理費(fèi)，即類似租房需要交房租及管理費(fèi)。 這里的水、電、煤氣費(fèi)定價(jià)是多少？ 答：物業(yè)管理公司將嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)水、電、煤氣費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 業(yè)主家被盜

16、,物業(yè)公司是否一定要賠償？ 答：物業(yè)管理?xiàng)l例第47條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。保安服務(wù)內(nèi)容不包含對(duì)住戶室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費(fèi)僅 用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對(duì)小區(qū)內(nèi)特定的人、財(cái)、物予以管理。只要保安服務(wù)達(dá)到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責(zé)任。 房屋未裝修，入住前是否要交納物業(yè)管理費(fèi)？ 答：只要房屋已交付，無論業(yè)主是否入住，都要交納物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)公司已經(jīng)開始提供服務(wù)。物業(yè)公司并不是為一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主服務(wù)，而是為整個(gè) 小區(qū)提供服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系是一對(duì)整體業(yè)主的合同關(guān)系。物業(yè)管理費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常持續(xù)

17、運(yùn)行所必須的費(fèi)用，并非物業(yè)公司的經(jīng)營性收入。如果一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，必然導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)入不敷出，物業(yè)公司因缺乏資金對(duì)小區(qū)的維護(hù)管理將難以為繼，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損。 我不付裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，由裝修公司清走可以嗎？ 答：可以，但業(yè)主需要簽署承諾書及交納保證金，裝修完工后無違規(guī)如在公共區(qū)域堆放垃圾、搬運(yùn)過程無撒漏等情況則予以退還。 二、物業(yè)服務(wù)類： 物業(yè)管理公司介紹及物業(yè)管理特色服務(wù)？ 答：衡陽佳和物業(yè)管理有限公司，是衡陽地區(qū)剛成立的物業(yè)管理企業(yè)，信奉“服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值”的理念，擁有一批年輕高學(xué)歷的專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，以標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)技能，為客戶提供良好性能價(jià)格比的高品質(zhì)精品服務(wù)。 特色物業(yè)管理

18、： A、聘請(qǐng)國際物管專家英國戴德梁行為技術(shù)顧問，全程指導(dǎo)。 B、7×24小時(shí)服務(wù)模式，全天候?yàn)闃I(yè)主提供不間斷服務(wù)； C、以客戶為中心的物管服務(wù)，業(yè)主需求得到迅速、有效處理. D、細(xì)節(jié)體現(xiàn)服務(wù)，關(guān)注專業(yè)，服務(wù)細(xì)節(jié)； 顧問公司戴德梁行簡介： 戴德梁行為該小區(qū)提供物業(yè)管理顧問服務(wù)，戴德梁行的前身為梁振英測(cè)量師行，是一家國際品牌的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司。戴德梁行自一九九三年進(jìn)入中國的物業(yè)管理市場，多年來積累了豐富的大型商務(wù)樓盤、高檔住宅物業(yè)之管理及管理顧問經(jīng)驗(yàn)。其服務(wù)宗旨為向客戶提供有規(guī)模，有規(guī)范的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)。其全球覆蓋網(wǎng)絡(luò)在45個(gè)國家擁有200 間分公司，11000名員工。除了在香港設(shè)立總

19、行外，亦在北京、大連、天津、上海、杭州、廣州、深圳、重慶、成都、武漢以及西安，成立全資擁有的附屬公司?？梢詾榭蛻籼峁┤轿恢飿I(yè)管理、租售代理、物業(yè)估價(jià)及市場研究等專業(yè)之房地產(chǎn)服務(wù)。戴德梁行以國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量作為物業(yè)管理的基礎(chǔ)，以專業(yè)性及規(guī)范化模式作為物業(yè)管理的總綱，配以社會(huì)化的物業(yè)管理超前理念，除提供專業(yè)管理服務(wù)于香港著名大廈外，亦不斷提供物業(yè)管理服務(wù)于多個(gè)國內(nèi)大型發(fā)展小區(qū)，如深圳標(biāo)志性商廈地王商業(yè)大廈，武漢標(biāo)志性商廈民生銀行大廈，廣州標(biāo)志性商廈中信廣場及最高之住宅物業(yè)東湖御苑、廣州大型生態(tài)豪宅社區(qū)星河灣、上海港陸黃浦中心，上海新焦點(diǎn)不夜城廣場第一期，北京最具投資價(jià)值之恒基中心等，使發(fā)展商、業(yè)主

20、及使用者，獲得不間斷和高質(zhì)素之專業(yè)服務(wù)。 我們的管理模式和服務(wù)特色到底和普通的物管公司有哪些不同，在哪里？ 答：戴德梁行以提供“一站式尊貴互動(dòng)”物業(yè)管理模式，以專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)人員對(duì)每一位尊貴業(yè)主提供關(guān)心細(xì)致、人性化、不間斷和高質(zhì)素之專業(yè)服務(wù)。 物管服務(wù)包括哪些內(nèi)容?有無專門的物管手冊(cè)給客戶? 答：物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費(fèi)以后，需要按照有關(guān)政府法規(guī)與協(xié)議約定的服務(wù)內(nèi)容提供服務(wù)，主要包括： 10、小區(qū)財(cái)務(wù)管理； 11、對(duì)外事務(wù)管理。 物管公司向業(yè)主提供前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約與業(yè)戶手冊(cè)和裝修手冊(cè)等文件資料。 物業(yè)客戶服務(wù)部是干什么的？ 答：負(fù)責(zé)入伙、裝修手續(xù)的辦理，受理業(yè)戶的投訴和報(bào)

21、修、進(jìn)行客戶走訪和意見調(diào)查，業(yè)戶特約性服務(wù)的接待和受理，接待業(yè)戶及其訪客咨詢、協(xié)助收取物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用，并組織社區(qū)文化活動(dòng)的開展等。 單獨(dú)買下的空中花園是否需要統(tǒng)一規(guī)劃？如果是，業(yè)主有權(quán)拒絕物業(yè)公司的規(guī)定嗎？ 答：為了保證物業(yè)的整體外觀和檔次，由物業(yè)管理單位統(tǒng)一出方案，統(tǒng)一顏色布局處理。 因工程質(zhì)量遺留問題，業(yè)主是否可以拒交管理費(fèi)？ 答：不可以，開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的問題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或通過物業(yè)公司代為協(xié)商處理。 若是房屋出租，物

22、業(yè)管理費(fèi)是由誰來繳納？ 答：出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交費(fèi)義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 草坪或其他植物會(huì)定期整修嗎？ 答：會(huì)按季節(jié)與植物長勢(shì)情況定期整修或補(bǔ)栽。 房屋有問題找哪個(gè)部門？ 答：可以找物業(yè)服務(wù)中心，由物業(yè)服務(wù)中心受理后根據(jù)住宅質(zhì)量保證書的約定代為開發(fā)商履行有關(guān)房屋保修義務(wù)。 水壓不夠高層住戶怎么辦？ 答：用水泵加壓進(jìn)行二次供水。加壓費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按照衡陽市或湖南省的有關(guān)規(guī)定收取。 物業(yè)公司是否提供周到的家政服務(wù)？ 答：物業(yè)管理公司會(huì)因應(yīng)業(yè)主之需求，適時(shí)提供類似家政服務(wù)等多種有償服務(wù)。 如有訪客，如何與業(yè)主聯(lián)系進(jìn)入？ 答：

23、可以利用小區(qū)可視對(duì)講系統(tǒng)與業(yè)主聯(lián)系，確定身份后可予以進(jìn)入。 業(yè)主問：“我不用請(qǐng)裝修公司，自己找散工來做如何？”答：因?yàn)榉课菔菢I(yè)主花費(fèi)一生很多收入來買的最有價(jià)值的商品，也是業(yè)主財(cái)富的積累，為了確保閣下的房屋裝修工程質(zhì)量，建議業(yè)主聘請(qǐng)有資質(zhì)的裝修公司裝修，以免找散工裝修完畢，入住后出現(xiàn)質(zhì)量問題，無法得到保修，同時(shí)浪費(fèi)錢財(cái)。 業(yè)主問：“我裝修時(shí)，搬運(yùn)裝修材料，是否可以使用電梯？” 答：因考慮到業(yè)主的裝修實(shí)際情況及為了保護(hù)好電梯，要求搬運(yùn)裝修材料時(shí)，必須申請(qǐng)電梯使用，獲得同意后，安排安管員現(xiàn)場管理，對(duì)于大件物品（超高、超寬）須從樓梯搬運(yùn)，搬運(yùn)河砂、水泥必須做好電梯內(nèi)地面的防護(hù)，服從安管員的指揮，否則可

24、拒絕使用電梯。 業(yè)主入住后垃圾怎樣處理？ 答：業(yè)主入住后，每層設(shè)有獨(dú)立封閉的垃圾收容器，物業(yè)清潔人員收集處理。 業(yè)主逾期收樓要承擔(dān)哪方面的責(zé)任？ 答：在商品房符合買賣合同的交付使用條件后，如因業(yè)主個(gè)人原因而不能按期收房的，則業(yè)主需承擔(dān)以下責(zé)任： 1、房屋不因業(yè)主不辦理交付使用手續(xù)而視為未交付，其將在一定期限屆滿后視為已向業(yè)主交付，房屋的風(fēng)險(xiǎn)也將轉(zhuǎn)由業(yè)主承擔(dān)。 2、因房屋所發(fā)生的物業(yè)費(fèi)及物業(yè)費(fèi)之外所發(fā)生的需由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用（加壓費(fèi)、電梯費(fèi)等），等相關(guān)費(fèi)用并不因業(yè)主不收樓而免除。 如果說入住的時(shí)候，經(jīng)過有關(guān)部門檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)有害物體超標(biāo)，業(yè)主該怎么辦？開發(fā)商是否應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：這個(gè)首先要拿

25、到環(huán)保部門合法的鑒定依據(jù)，確實(shí)物體超標(biāo)，要確定來源在哪個(gè)方面，如果是開發(fā)商在房屋建筑方面提供的材料所致，開發(fā)商要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任，如果超過他正常居住的標(biāo)準(zhǔn)，可以行使退房的權(quán)利。 一期入住時(shí)，二期仍在施工，對(duì)于噪音及環(huán)境污染該怎么處理？ 答：一期交樓后，因?yàn)槭敲叻浚瑯I(yè)主還是要進(jìn)行二次裝修，還沒有入住，所以噪音干擾應(yīng)該不存在。 租戶和業(yè)主享受的權(quán)利相同嗎？答：根據(jù)租戶與業(yè)主簽訂的協(xié)約來定，業(yè)主負(fù)連帶權(quán)利。雙方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)是享有同等權(quán)利.但對(duì)物業(yè)的處分權(quán)是不同的，業(yè)主享有該物業(yè)的處分權(quán)、收益權(quán)等，而租戶則只有臨時(shí)的居住權(quán)。 收樓后，會(huì)所（健身區(qū)、羽毛球區(qū)等）是否可以對(duì)業(yè)主開放？ 答：會(huì)開放，我

26、們實(shí)行會(huì)員制，對(duì)內(nèi)部業(yè)主享有優(yōu)惠政策。 小區(qū)以后是否會(huì)實(shí)行人車分流？ 答：小區(qū)實(shí)行人車分流。 車輛停放時(shí)，車主享有什么樣的權(quán)利？假如車輛丟失，物業(yè)管理公司應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任？ 答：車主享有車輛停放，及對(duì)物業(yè)人員的服務(wù)態(tài)度的投訴權(quán)利等。至于車輛丟失的賠償問題,要看具體原因,如果物業(yè)公司管理人員履行了正常的安全防范義務(wù)，不存在失職情形，業(yè)主不能要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。如果物業(yè)公司有明顯的失職情形，并且這種失職與業(yè)主存在一定的因果關(guān)系，則物管有可能要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。 物業(yè)管理公司能否在房屋樓頂或者電梯轎箱內(nèi)架設(shè)廣告牌？ 答：可以做一些公益性的宣傳,同時(shí),根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,經(jīng)營性的廣告所得

27、,用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)。 小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施損壞，維修費(fèi)用是包含在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)內(nèi)嗎？如果不是，維修費(fèi)用該由誰來承擔(dān)？ 答：公用設(shè)施的小修和日常保養(yǎng)費(fèi)用包含在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中. 別的小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)只有0.5元/平方米/月，沐林美郡為什么要收取0.8元/平方米/月？ 答：1、沐林從規(guī)模，品質(zhì)，園林景觀，小區(qū)智能化和舒適度來講都優(yōu)于其他小區(qū)。 2、沐林實(shí)行七心級(jí)的酒店大管家式服務(wù)模式,服務(wù)水準(zhǔn)和質(zhì)量按國家一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 3、沐林的管理服務(wù)費(fèi)是通過科學(xué)測(cè)算后,根據(jù)日常開支情況進(jìn)行定位的,符合物業(yè)管理收費(fèi)的“以支定收”原則。 物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)配套有哪些？使用流程是怎樣的？答：物業(yè)管理公司除

28、提供前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議所規(guī)定之物業(yè)管理服務(wù)外，亦會(huì)因應(yīng)客戶之需求，適時(shí)提供其他便利業(yè)戶之有償服務(wù)，屆時(shí)請(qǐng)留意管理處公告之有關(guān)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)信息。 業(yè)主委員會(huì)何時(shí)成立？有哪些責(zé)任與義務(wù)？ 答：依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例，符合業(yè)主委員會(huì)成立條件的居住小區(qū)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行以下職責(zé)： ¤ 集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； ¤ 表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； ¤ 時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； ¤ 督臨時(shí)管理規(guī)約的實(shí)施； ¤ 主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 請(qǐng)告訴我你們

29、的工作時(shí)間好嗎？ 答：不分節(jié)假日每天24小時(shí)均有專人值班和接聽電話，隨時(shí)提供服務(wù)。 客服電話：0734 物業(yè)打算怎么搞好社區(qū)文化活動(dòng)？ 答：在沐林房地產(chǎn)與廣大業(yè)戶的支持下，我們將舉辦“以業(yè)主的快樂為中心”的“愛我家園”系列社區(qū)文化主題活動(dòng)，開展健康、文藝、科普、環(huán)保、公益共五個(gè)類別的社區(qū)文化活動(dòng)，達(dá)到“康樂老少，愉悅中青、雅俗共賞、家園溫馨”的開心境界，加強(qiáng)開發(fā)商與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流，通過活動(dòng)進(jìn)一步拉近人與人之間的距離，讓每一位業(yè)主都能在這里住的開心、玩的開心！ 寵物飼養(yǎng)的若干問題？ 答：本物業(yè)不得飼養(yǎng)兇猛、高大及不利于衛(wèi)生的動(dòng)物（如獵狗、家禽、蛇、猛獸、猛禽等；）如業(yè)主飼養(yǎng)犬

30、，需持有相關(guān)部門發(fā)放的許可證，執(zhí)行登記和年檢，并需每年到相關(guān)部門辦理手續(xù)。對(duì)有需要的業(yè)主可提供周邊地區(qū)的寵物醫(yī)院資料。業(yè)主在遛狗時(shí)，應(yīng)以繩束之，及時(shí)清潔寵物在公共區(qū)域內(nèi)排放的糞便。 衡陽佳和物業(yè)管理有限公司 第 15 頁 共 31 頁 我們?nèi)绾瓮对V？怎樣報(bào)修？ 答：您如果要投訴個(gè)別管理、服務(wù)人員時(shí)，請(qǐng)記錄其姓名、證件編號(hào)，可以直接到物業(yè)客戶服務(wù)部投訴，也可用電話、書信函件或EMAIL、FAX的形式進(jìn)行投訴。我們將進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)并及時(shí)向閣下反饋處理意見。物業(yè)管理公司收到您的報(bào)修后，維修人員在三十分鐘內(nèi)趕到維修現(xiàn)場。業(yè)主室內(nèi)維修只按零部件成本價(jià)格收取適當(dāng)費(fèi)用，維修之前，請(qǐng)您在維修工作單中維修報(bào)價(jià)一

31、欄中簽字確認(rèn)，維修結(jié)束后，請(qǐng)?jiān)诰S修工作單上簽署維修意見。倘若業(yè)戶對(duì)維修服務(wù)結(jié)果存有異議或意見，請(qǐng)?jiān)诰S修工作單上予以說明或向物業(yè)客服部進(jìn)行投訴。 住戶求助服務(wù)的具體內(nèi)容？ 答：求助服務(wù)包括有急救病人求助；咨詢求助；盜竊、打架、斗毆、搶劫、兇殺、中毒、交通意外的求助；報(bào)修求助；水浸、火災(zāi)的求救，物業(yè)公司會(huì)按本公司的規(guī)定對(duì)您的求助提供力所能及的協(xié)助。 我們的信件等郵件怎么接收？ 答：我們的普通信件將由郵政人員分發(fā)到信箱，掛號(hào)信等將由客服人員簽收后轉(zhuǎn)交由業(yè)戶簽收，快件將由快遞公司直接送到您手中。 能否協(xié)助業(yè)主聘請(qǐng)保姆并保證業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全？ 答：可協(xié)助聯(lián)系正規(guī)的家政服務(wù)公司，在選擇所提供的家政公司時(shí)，要

32、求對(duì)方提供相應(yīng)的營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證明，從法律角度確保家政公司的合法性，但涉及到具體服務(wù)小區(qū)事宜，由業(yè)主同家政服務(wù)中心簽訂有關(guān)的雇傭合同。 物業(yè)是否可以替我出租出售房屋？ 答：物業(yè)公司可向業(yè)主提供專業(yè)的資產(chǎn)管理服務(wù)。 為什么填寫業(yè)主聯(lián)系信息登記表，如何保密？ 答：主要是想通過此種方式了解業(yè)主的基本情況，以便于我們更好的為業(yè)主提供有針對(duì)性的個(gè)性化服務(wù)，如當(dāng)業(yè)主不在，而家中出緊急狀況時(shí)，物業(yè)管理公司可通過您所提供的緊急情況下的聯(lián)絡(luò)號(hào)碼與您及時(shí)聯(lián)絡(luò)，使您及時(shí)得以處理使損失降到最低。 對(duì)于業(yè)主簽署的任何協(xié)議和個(gè)人資料我處均有專人管理，并建立健全檔案管理制度，資料的查閱必須由經(jīng)理批準(zhǔn)方可查閱。 我家里跑水了

33、，你們應(yīng)付什么責(zé)任？ 答：物業(yè)管理公司以提供物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)為宗旨。公司所應(yīng)履行的、承擔(dān)的責(zé)任、享有的權(quán)利均由臨時(shí)管理規(guī)約賦予并作明確規(guī)定。假如跑水是因物業(yè)公司違反法律及相關(guān)契約的規(guī)定而造成的，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，反之，則不應(yīng)承擔(dān)事故責(zé)任。我們要求業(yè)主在二次裝修過程中做防水實(shí)驗(yàn)，目的是以免將來給自己帶來不必要的麻煩。 物業(yè)是否對(duì)噪音施工有限制？ 答：有，按照業(yè)主、施工方、物業(yè)公司三方簽署的裝修管理協(xié)議執(zhí)行。 如業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)存在異議，業(yè)主可否不收房？ 答：按照銷售合同約定，本單元已具備各項(xiàng)交接條件，業(yè)主已可以接收所購單元，如存在不足，雙方應(yīng)簽署收樓的書面?zhèn)渫洸⒓s定修復(fù)時(shí)

34、間，由開發(fā)商整改小組負(fù)責(zé)解決，且房屋竣工后有質(zhì)量保證期，相關(guān)問題可以得到妥善解決。所以并不影響房屋的交付。 電梯運(yùn)行噪音問題？ 答：電梯噪音符合城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定范圍之內(nèi)，不會(huì)超標(biāo)。 底層的屋頂清潔如何管理？ 答：物業(yè)公司首先會(huì)制定定期清潔的工作計(jì)劃，安排保潔人員定期清潔。同時(shí)也將通過宣傳提醒業(yè)主不要隨意從窗戶向室外屋頂扔雜物。 物業(yè)工程維修承諾多長時(shí)間到位？ 答：接到報(bào)修后30分鐘內(nèi)到位。 物管公司何時(shí)正式工作？ 答：物管公司在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后即展開物業(yè)前期介入工作；在交房后面向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù) 交房后裝修公司進(jìn)場需要辦理什么手續(xù)？答：裝修施工單位需要提供公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)

35、證、設(shè)計(jì)圖紙等。并繳納相應(yīng)的裝修保證金（于裝修驗(yàn)收合格后無息退還），具體見裝修手冊(cè)。 垃圾處理方式？ 答：小區(qū)內(nèi)垃圾由保潔員收取并移交市政環(huán)衛(wèi)統(tǒng)一清理。 自來水水質(zhì)如何保證？ 答：本小區(qū)自來水是由市政自來水公司管道直接供應(yīng)到各業(yè)主單元的，水質(zhì)經(jīng)過自來水公司嚴(yán)格的檢驗(yàn)。 搬家是否能使用電梯？ 答：部分物品可以，但必須事先通知物業(yè)公司并得到允許。在交房前期裝修期間電梯使用由物管公司統(tǒng)一安排。如果在部分業(yè)主已經(jīng)入住后開始裝修則要事先通過物業(yè)管理處批準(zhǔn)，由物管公司安排時(shí)間并自己做好成品保護(hù)。 住戶唱卡拉OK影響到其他住戶，物管公司是否會(huì)采取限制措施？ 答：會(huì)。物管公司會(huì)對(duì)該住戶進(jìn)行勸阻。如果無效將動(dòng)用

36、政府相關(guān)部門的力量。 出租車可否直接進(jìn)入小區(qū)大門內(nèi)？。 答：不可以。只可以到小區(qū)大門口。特殊情況除外。 請(qǐng)問商品房是不是完全屬于業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)？ 答：商品房在您繳納全部購房款之后，完全屬于您所有了，如果是夫妻關(guān)系期間購買的房屋，這個(gè)房屋是屬于夫妻共有的，這就不屬于您擁有全部所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)。 三、工程類： 物業(yè)工程部的工作是什么？ 答：物業(yè)工程部的工作是對(duì)小區(qū)的公共區(qū)域進(jìn)行小修；公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)，保證小區(qū)水電氣的正常供應(yīng)；制訂中修、大修計(jì)劃；并向業(yè)主提供室內(nèi)有償維修服務(wù)。在二次裝修期間進(jìn)行裝修管理服務(wù)，平時(shí)工程的維修報(bào)修工作等。 什么是住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備？答：住宅的共用部位、共

37、用設(shè)施設(shè)備：主體結(jié)構(gòu)、承重部位、樓梯間、電梯大廳、電梯、各設(shè)備房、消防監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備。 業(yè)主、物業(yè)管理公司能否擅自利用物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備？ 答：業(yè)主不可以擅自利用。但是物業(yè)公司根據(jù)服務(wù)合同約定,從業(yè)主利益出發(fā)可以視情況利用。 小修、中修、大修都包括哪些內(nèi)容？ 答： 1.大修工程是指需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件或設(shè)備，但不需要全部拆除的工程； 2.中修工程是指需牽動(dòng)或拆換少量主體結(jié)構(gòu)或設(shè)備，但保證原房或設(shè)備的結(jié)構(gòu)和規(guī)模的工程； 3.小修工程是指及時(shí)修復(fù)房屋或設(shè)備在使用過程中，其構(gòu)部件小的損失，以保證房屋或設(shè)備原有等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。 小修費(fèi)和公共設(shè)施維修費(fèi)的區(qū)別？ 答：小修費(fèi)用是公共區(qū)域的常

38、規(guī)維修和業(yè)主單元內(nèi)簡單維修（材料需自備）。公共設(shè)施維修是指各類供、配電、給排水、燃?xì)庠O(shè)備等的維修費(fèi)用，用途是不同的。 小區(qū)供電方式？ 答：本小區(qū)為雙路供電方式，在一路供電出現(xiàn)故障停電時(shí)，另一路會(huì)在短時(shí)間內(nèi)切換，完全可以保證本小區(qū)正常用電（線路檢修除外），滿足業(yè)主日常用電需求。 陽臺(tái)是否可以封閉？ 答：為了外立面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，業(yè)主不能封閉陽臺(tái)。 戶內(nèi)結(jié)構(gòu)是否可以改動(dòng)？ 答：戶內(nèi)隔離墻原則上在不影響房屋結(jié)構(gòu)及左右鄰居房屋質(zhì)量的情況下可以拆改，但須裝修公司繪出拆改后新建隔離墻位置平面圖，獲得物業(yè)工程師批準(zhǔn)后方可施工更改。 可視對(duì)講機(jī)、配電箱、寬頻、電話接口、電視插口、煤氣管道可否移動(dòng)？ 答: 不可私自

39、移動(dòng)，如需改動(dòng)需到小區(qū)客戶服務(wù)中心申請(qǐng)，煤氣管道改動(dòng)則需到煤氣公司申請(qǐng)，批準(zhǔn)后由煤氣公司安排專人施工。 廚房的煤氣管道是否可以更改，是否可以藏在櫥柜里面？答：煤氣管道原則上不可以更改，如需更改，先要報(bào)煤氣公司審批并由煤氣公司施工。倘若煤氣公司確定滿足通風(fēng)的情況下，可以將管道藏在櫥柜內(nèi)。 房屋發(fā)現(xiàn)裂縫、漏水等問題是否保修？保修期限是多久？ 答：根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法等相關(guān)規(guī)定，房屋主體和相關(guān)部位及配套設(shè)施都有保修，只是保修的期限不同，具體見收樓時(shí)開發(fā)商提供的住宅質(zhì)量保證書。 電梯壞了怎么辦？如何及時(shí)排除故障？ 答：電梯壞了會(huì)由外包電梯公司出派專業(yè)人員于半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場修理。 電梯是否24小時(shí)運(yùn)

40、行？ 答：如果只有一部電梯的情況下將保證24小時(shí)運(yùn)行。如果有多部電梯同時(shí)運(yùn)行的情況下將在使用者相對(duì)較少的時(shí)段出于節(jié)電考慮停用部分電梯。 電梯多長時(shí)間檢修一次？檢修需要多長時(shí)間？是否會(huì)影響住戶？ 答：電梯每月檢修。檢修時(shí)間由電梯運(yùn)行狀況與養(yǎng)護(hù)情況綜合決定。檢修時(shí)間將避開人流高峰期（一般是在夜晚），不會(huì)影響住戶使用電梯。 物業(yè)管理公司是否替業(yè)主驗(yàn)過房？ 答：物業(yè)管理公司已對(duì)各房屋進(jìn)行了分階段檢查，并向開發(fā)商提出整改意見，由開發(fā)商安排施工單位進(jìn)行整改。另外物業(yè)管理公司積極配合施工單位進(jìn)行成品保護(hù)。這些工作是為幫您把好最后一道關(guān)。由于多工種交叉施工及小區(qū)的竣工進(jìn)度安排，戶內(nèi)可能存在個(gè)別問題，請(qǐng)您在收房

41、時(shí)認(rèn)真仔細(xì)檢查，我們會(huì)幫您及時(shí)通知有關(guān)施工整改單位進(jìn)行整改。 房屋隔音效果如何，會(huì)不會(huì)受到噪音的影響？ 答：小區(qū)房屋是按照國家的有關(guān)規(guī)范設(shè)計(jì)的，樓板和墻壁厚度可以保證的隔音效果，保證入住業(yè)主的正常生活。 廚房處是否做防水？ 答：廚房防水施工符合國家規(guī)范要求。有地漏廚房的做了防水，沒有地漏的廚房，未做防水。如業(yè)主認(rèn)為該處須加防水處理，我們建議業(yè)主在裝修過程中，由裝修人員對(duì)該處進(jìn)行防水處理。我們也可協(xié)助您找專業(yè)防水單位進(jìn)行防水施工，但產(chǎn)生的費(fèi)用必須由您來支付。 業(yè)主要求提供房間布線圖紙？ 答：可以找物業(yè)服務(wù)中心。 可否安裝太陽能熱水器？ 答：由于物業(yè)原有設(shè)計(jì)不包括業(yè)戶安裝太陽能熱水器之需求，業(yè)戶不

42、可以占用公共區(qū)域安裝太陽能熱水器。 哪些公共面積可分?jǐn)偅?答：公共面積分?jǐn)偠嗌伲琴彿咳似毡殛P(guān)心的一個(gè)問題。目前調(diào)整這方面法律關(guān)系的主要法規(guī)就是1995年12月1日開始施行的商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）。 根據(jù)法規(guī)內(nèi)容，我們整理出一些常見的分?jǐn)偯娣e以供用戶參考。 公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t為： 1商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。每套商品房?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和比例確定。 2為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品

43、房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 3公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。 可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e： 1大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房； 2套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。 不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間1作為人防工程的地下室、倉

44、庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房，單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間； 2售房單位自營、自用的房屋。 其他購房人受益的非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。 售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。 建筑小區(qū)部分竣工，售房單位申請(qǐng)對(duì)已竣工商品房銷售面積進(jìn)行計(jì)算，因分?jǐn)偟牟糠止媒ㄖ騾⒓臃謹(jǐn)偟钠渌唐贩可形纯⒐?，需要以?guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)房屋土地管理部門同意，并需書面承諾：對(duì)于先行計(jì)算的商品房銷售面積，在建設(shè)小區(qū)全部竣工后，與房屋土地管理部門最終實(shí)測(cè)的結(jié)果

45、相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房價(jià)不變；面積減少的，售房單位應(yīng)按實(shí)際售價(jià)退款。 商品房如整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分?jǐn)?，其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分?jǐn)偂?誰是解決住宅質(zhì)量問題的責(zé)任單位？ 答：本市住宅質(zhì)量整治的基本原則是：“誰開發(fā)、誰負(fù)責(zé)”；市、區(qū)共同配合，以區(qū)為主的“具體解決屬地化”原則。重點(diǎn)解決影響住宅結(jié)構(gòu)安全和嚴(yán)重影響使用功能的問題。這就明確規(guī)定，承擔(dān)住宅開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是解決住宅質(zhì)量問題的第一責(zé)任人，一旦發(fā)生住宅質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可推卸，應(yīng)積極、主動(dòng)地設(shè)法解決住宅的質(zhì)量問題。 新建住宅

46、交付使用必須達(dá)到的要求 答： 1) 住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)；使用地下水的，須經(jīng)過市公用事業(yè)管理部門審核批準(zhǔn)。 2) 住宅用電根據(jù)電力部門的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時(shí)施工用電和其他不符合要求的用電。 衡陽佳和物業(yè)管理有限公司 3) 住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件限制，一時(shí)無法納入的，要具有市主管部門審批同意的實(shí)施計(jì)劃，并經(jīng)環(huán)保、水力部門同意后，可以在規(guī)定的期限內(nèi)，采取臨時(shí)性排放措施。 4) 住宅與外界交通干道之間有直達(dá)的道路相聯(lián)。 5) 居住區(qū)及居住小區(qū)按照規(guī)劃要求配建公交站。暫未建成的居住小區(qū)與公交、地鐵站點(diǎn)距離超過2公里的，建設(shè)單位應(yīng)有自行

47、配備的短途交通車輛。 76) 住宅周邊做到場地清潔，道路平整，與施工工地有明顯有有效的隔離設(shè)施。 經(jīng)審核合格的新建住宅，由審核機(jī)關(guān)按幢頒發(fā)住宅交付使用許可證 公共部位可以隨意占用嗎？ 答：根據(jù)建設(shè)部1994年第33號(hào)令城市新建住宅小區(qū)管理辦法的有關(guān)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人和使用人不得擅自占用公共場地和設(shè)施，不得在共用部位亂堆亂放。如有違反，物業(yè)管理部門有權(quán)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告，同時(shí)有權(quán)要求恢復(fù)原狀、賠償損失。因此發(fā)現(xiàn)有人占用公共區(qū)域時(shí)，物業(yè)公司會(huì)及時(shí)勸阻，避免影響您的正常使用。 裝修類 .裝修時(shí)需要辦理哪些手續(xù)？ 答：大致流程為：到服務(wù)中心領(lǐng)取裝修申請(qǐng)表填寫，然后提供裝修公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證

48、書的復(fù)印件、房屋裝修設(shè)計(jì)圖、裝修方案等資料給物管，由物管工程部進(jìn)行技術(shù)會(huì)審，經(jīng)批準(zhǔn)后方可入場進(jìn)行裝修。 提出申請(qǐng) 提交施工圖紙及方案 物業(yè)審批（3個(gè)工作日） 交裝修押金 辦理裝修許可證 辦理“施工人員出入證” 完工報(bào)驗(yàn) 退裝修施工證及證件押金。 .裝修房屋為什么要向物業(yè)公司申請(qǐng)?為什么要收裝修保證金？ 答: 物業(yè)管理?xiàng)l例第53條規(guī)定業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。 國家有關(guān)法規(guī)規(guī)定，建筑物包括共有部位和自用部位兩個(gè)方面。對(duì)于共有部位，單個(gè)業(yè)主沒有權(quán)力去改變。裝修涉及到建筑物安全使用的問題。物業(yè)公司必須從裝修開始時(shí)就

49、進(jìn)行管理，否則等裝修完后，裝修帶來的損害已經(jīng)形成，不但難以改正，也給業(yè)主安全帶來威脅。 實(shí)際生活中，有不少裝修工人野蠻施工，破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，不考慮他人生活的方便、安全，不顧及對(duì)建筑物，設(shè)施設(shè)備的保護(hù)，不顧及對(duì)環(huán)境衛(wèi)生的愛護(hù)，造成他人生命、健康、財(cái)產(chǎn)的損失，破壞公共設(shè)施設(shè)備。對(duì)于裝修中的這些違規(guī)行為，用裝修保證金來制約。 裝修時(shí)，業(yè)主能否擅自更改房屋結(jié)構(gòu)？物業(yè)管理公司是否有權(quán)對(duì)外觀部分（陽臺(tái)、窗戶等）進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃？ 答：根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁擅自更改房屋結(jié)構(gòu)。為了整個(gè)小區(qū)的外觀形象和城市管理的需要，物管有權(quán)對(duì)外觀部分進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃。 收樓后是否統(tǒng)一時(shí)間準(zhǔn)許業(yè)主裝修？ 答：統(tǒng)一

50、安排裝修，原則上的安排為：白天8：0018：00，晚上和節(jié)假日不允許噪音施工,具體在裝修手冊(cè)里會(huì)有詳細(xì)的說明。 住戶進(jìn)行室內(nèi)裝修有哪些注意事項(xiàng)？ 答：業(yè)主裝修時(shí)需要交納二次裝修保證金、裝修管理費(fèi)和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用，裝修工人辦理出入證之辦證押金及工本費(fèi)，相關(guān)的費(fèi)用可由裝修公司代交。業(yè)主進(jìn)行二次裝修時(shí)需要提出裝修申請(qǐng)、簽署相關(guān)協(xié)議文本、交納相關(guān)費(fèi)用和得到管理處審批許可后方可按審批要求進(jìn)行裝修，完工后向管理處提出驗(yàn)收申請(qǐng)。具體的辦理流程請(qǐng)留意管理處之公告。 裝修時(shí)不是承重墻可以敲掉嗎？框架結(jié)構(gòu)內(nèi)的墻可以拆嗎？ 答：根據(jù)國家2002年實(shí)行的住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第三章之相關(guān)規(guī)定，裝修內(nèi)容須經(jīng)管理處根

51、據(jù)具體情況審批確定，未經(jīng)審批不可私自違規(guī)施工。 業(yè)主詢問關(guān)于裝修的問題 答：“裝修手冊(cè)里有辦理裝修程序的詳細(xì)介紹，您可以查閱一下，如果還有不清楚的地方，可以打管理處電話咨詢，號(hào)碼是：0734 衛(wèi)生間是否要做防水閉水？ 答：業(yè)主裝修時(shí)一定要裝修公司做防水、閉水試驗(yàn)，閉水試驗(yàn)的時(shí)間為48小時(shí)。以免業(yè)主入住使用后衛(wèi)生間滲漏，造成樓下業(yè)主投訴，給自己房屋裝修帶來維修損失，同時(shí)根據(jù)物權(quán)法第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”第七十一條規(guī)定業(yè)主對(duì)專有部份的使用不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 如果業(yè)主裝修時(shí)鋪設(shè)木地板，是否會(huì)影響屋門的開關(guān)？ 答：木地板的高度一般為4公分，但實(shí)際裝修中可降為23公分。這樣將不會(huì)影響到

52、屋門的開關(guān)。 我想把室內(nèi)的可視對(duì)講（暖氣、電話接口、燃?xì)鈭?bào)警器、緊急求助報(bào)警器）移一移，可不可以？ 答：建議業(yè)主不要改動(dòng)。另外，由于這項(xiàng)改動(dòng)設(shè)計(jì)到小區(qū)的整體系統(tǒng)，需要由物業(yè)協(xié)調(diào)原施工單位。（暖氣和燃?xì)庀到y(tǒng)按國家有關(guān)規(guī)定不允許改動(dòng)，可視對(duì)講等智能系統(tǒng)應(yīng)提醒住戶改動(dòng)后有可能影響使用效果） 我是否可以對(duì)所屬單元內(nèi)進(jìn)行拆改？ 答：根據(jù)建設(shè)部110號(hào)文件，我們已在裝修管理手冊(cè)中詳列了一些關(guān)于拆改的規(guī)定，主要是居室內(nèi)承重結(jié)構(gòu)、采暖系統(tǒng)、智能化安防系統(tǒng)不能改動(dòng)，非承重結(jié)構(gòu)可酌情進(jìn)行改動(dòng)。物業(yè)工程部備有各種戶型的圖紙，可供您查閱確認(rèn)室內(nèi)承重及非承重結(jié)構(gòu)墻，具體方案請(qǐng)您需報(bào)裝修部審批。 頂樓是否屬于共用部位？如

53、果是，頂樓的屋頂花園是否屬于全體業(yè)主共有？ 答：根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)來說，屋頂是屬于共有部位；但在實(shí)際情況中，視具體情況區(qū)分，比如本小區(qū)有些屋頂就設(shè)計(jì)成了陽光花房，主要是由頂層的業(yè)主在使用。 什么單位裝修需向消防部門申請(qǐng)？ 答：寫字樓、酒店、銀行等商業(yè)單位您在進(jìn)行裝修施工前，請(qǐng)務(wù)必提前14個(gè)工作日向消防局申請(qǐng)消防報(bào)批。需要的資料請(qǐng)向物業(yè)管理處索取。 我的裝修垃圾如何清運(yùn)？ 答：物業(yè)負(fù)責(zé)將裝修垃圾委托專業(yè)單位從小區(qū)內(nèi)清走，但您需要每天在集中裝修期規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將裝修垃圾袋封口后，堆放在我們指定的裝修垃圾場地點(diǎn)，不得占用公共區(qū)域；關(guān)于集中和非集中裝修期垃圾清運(yùn)時(shí)間參照裝修手冊(cè)規(guī)定的時(shí)間。 我可以拆改

54、供暖、煤氣么？當(dāng)施工的人員將裝修垃圾扔進(jìn)下水道造成堵塞，我該負(fù)責(zé)嗎？ 答：根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部第110號(hào)令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法中明確規(guī)定：“裝修人擅自拆改供暖、煤氣管道和設(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。另，因家居裝修造成相鄰房屋及公用部位管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞以及其他損失，應(yīng)由裝修人負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償?！?裝修都需要什么圖？ 答：需要裝修商提供施工原平面圖、立面圖、照明配電系統(tǒng)圖、平面圖，若上下水改動(dòng)，還需要給水系統(tǒng)平面圖。 我想把室外部分設(shè)施拆了，行不行（涉及外立面拆改的）？ 答：2003年5月1日，建設(shè)部頒發(fā)的110

55、號(hào)文中規(guī)定，房屋外立面一律不得拆改。 業(yè)主聘請(qǐng)的裝修公司不具備資質(zhì)可否辦理裝修手續(xù)？（包括自裝） 答：裝修商必須具備建筑企業(yè)資質(zhì)裝飾等級(jí)證明，這也在一定程序保證業(yè)主的利益，為裝修后業(yè)主入住生活把好第一道關(guān)，如業(yè)主執(zhí)意要聘請(qǐng)?jiān)撗b修商，考慮可以找具備資質(zhì)的裝修公司掛靠，這樣對(duì)于業(yè)主、裝修商、物業(yè)都是最理想的結(jié)果。（最低限度要求業(yè)主寫承諾書） 業(yè)主鋪地板、瓷磚可以不辦理手續(xù)直接進(jìn)場嗎？ 答：不可以。因上述事項(xiàng)均在是裝修范疇之內(nèi)，故上述事項(xiàng)均須先報(bào)方案，工程部審批后，到安保部辦理進(jìn)場施工人員證件后，方可開始進(jìn)行。工程完成后，應(yīng)將所產(chǎn)生的垃圾及時(shí)清離小區(qū)。（涉及消防安全問題要配備滅火器）特別提醒：裝修地

56、板、鋪地磚時(shí)可能因您的不注意，而對(duì)管道施工破壞造成跑水，浸水事故。 裝修人員可以在我家住嗎？答：為了業(yè)主和小區(qū)的安全裝修人員不可以留宿在現(xiàn)場。 衛(wèi)生間為什么在裝修后還要做防水？ 答：首先，承建商在交房前已經(jīng)做過防水，且經(jīng)過閉水試驗(yàn)，防水效果良好。但在裝修期間，衛(wèi)生間地面及墻面工藝一般采用瓷磚，會(huì)剔鑿地面，影響防水層，故建議業(yè)主在裝修后要求裝修商重做防水。 陽臺(tái)、窗戶是否可以安裝防盜網(wǎng)？ 答：不可以。根據(jù)國家2002年實(shí)行的住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第二章第六條第二款之相關(guān)規(guī)定，改變住宅外立面之裝修行為須經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，因此，陽臺(tái)、窗戶等安裝防盜網(wǎng)需要經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，另外，私家花園、露臺(tái)搭建玻璃篷、花架改變小區(qū)原有設(shè)計(jì)規(guī)劃，因此，也需要經(jīng)過審批。為保障業(yè)戶家居安全，小區(qū)公共區(qū)域會(huì)配備智能化安全防范系統(tǒng)及有保安人員提供二十四小區(qū)值班及定時(shí)定點(diǎn)巡邏，住戶家居亦可考慮選裝家居防盜系統(tǒng)加強(qiáng)防盜功能。 業(yè)主可以對(duì)排煙道進(jìn)行改造處理嗎？ 答：不可以改造。 四、安全保衛(wèi)類： 業(yè)戶家中被竊或在社區(qū)內(nèi)受到歹徒侵犯，物業(yè)公司已收取保安費(fèi)，物業(yè)公司要如何