鄭州中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、鄭州中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、項(xiàng)目概況鄭州中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于鄭州市中原路與秦嶺路交匯處，所在的中原區(qū)是鄭州市委市政府所在地，屬于城市核心區(qū)。鄭州中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（不含安置區(qū)）總投資額50億元，總建筑面積約53萬(wàn)平米，包括購(gòu)物中心、SOHO、室外步行街、住宅等，其中商業(yè)面積約25萬(wàn)平方米。購(gòu)物中心涵蓋高級(jí)連鎖百貨、多廳連鎖影城、大型連鎖超市、國(guó)際運(yùn)動(dòng)品超市、電器超市、KTV、電玩娛樂(lè)等多元業(yè)態(tài)，能“一站式”滿足消費(fèi)者購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等多種需求工程現(xiàn)場(chǎng)（作業(yè)工人較少，工程設(shè)備只有兩臺(tái)，工地整體給人冷清的感覺）。 廣場(chǎng)廣告外立面宣傳畫還未粘貼 正在施工的新建售樓部（十月底使用）二、萬(wàn)達(dá)商業(yè)業(yè)態(tài)定位

2、分析鄭州中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的商業(yè)開發(fā)堅(jiān)持“業(yè)態(tài)規(guī)劃在先，建筑規(guī)劃在后”及“商業(yè)訂單在先，建筑建造在后”的宗旨。廣場(chǎng)目前已經(jīng)基本完成主力店的招商，確定了主力店的品牌和規(guī)模。廣場(chǎng)主力店包括萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)院線、大歌星KTV、大玩家電玩、超市、迪卡儂運(yùn)動(dòng)類產(chǎn)品超市等。次主力店和精品店的招商已經(jīng)基本完成。萬(wàn)達(dá)根據(jù)招商的要求做了分類：一個(gè)是零售類，其中又分為綜合型（如超市和百貨）和專業(yè)型；另一個(gè)是非零售類，如娛樂(lè)、餐飲、休閑、健康業(yè)等。伴隨著集團(tuán)城市綜合體業(yè)務(wù)的發(fā)展，要把萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中零售和非零售的比列各控制在50%左右。這不僅僅是對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，也符合歐美國(guó)購(gòu)物中

3、心的規(guī)律。目前，國(guó)際上認(rèn)可的比例是：零售業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)的比例4：3：3，即零售業(yè)40%，娛樂(lè)業(yè)30%，餐飲業(yè)30%這樣的比列才能形成一個(gè)比較成熟的購(gòu)物中心。一樓（萬(wàn)千百貨/迪卡儂） 二樓（萬(wàn)千百貨/國(guó)美） 三樓（萬(wàn)千百貨/大玩家） 四樓（萬(wàn)千百貨/KTV）五樓（萬(wàn)千百貨/萬(wàn)達(dá)院線） 六樓 （萬(wàn)千百貨/其他）附：萬(wàn)達(dá)主力店情況說(shuō)明：大歌星KTV：是全國(guó)目前知名的連鎖式量販KTV，其主要特色是裝修豪華，設(shè)備一流，深受年輕人的歡迎。大玩家超樂(lè)場(chǎng)：是目前國(guó)內(nèi)室內(nèi)數(shù)一數(shù)二的電子游樂(lè)城，是2008年北京奧運(yùn)會(huì)電子娛樂(lè)中心的獨(dú)家運(yùn)營(yíng)商，目前在全國(guó)有15家連鎖店。沃爾瑪超市：全球零售業(yè)500強(qiáng)之首，世界最

4、大的連鎖零售業(yè)企業(yè)，向顧客提供高品質(zhì)、快捷、便利、有品質(zhì)的購(gòu)物新享受。國(guó)美電器：中國(guó)最大的家電零售連鎖企業(yè)，全國(guó)240多個(gè)城市擁有直營(yíng)店近千家，年銷售能力達(dá)800億元以上。迪卡儂集團(tuán)（法文：Decathlon Groupe）是法國(guó)大型連鎖運(yùn)動(dòng)用品量販店，由米歇爾·雷勒克（Michel Leclercq）于1976年創(chuàng)立，其第一家店開在法國(guó)里爾附近的小村莊恩洛斯（Englos）。今日（2007年8月）迪卡儂在全世界18個(gè)地區(qū)擁有銷售網(wǎng)絡(luò)，包括中國(guó)大陸與臺(tái)灣，分店數(shù)量超過(guò)300家以上，是歐洲最大、全球第二大的運(yùn)動(dòng)用品連鎖集團(tuán)1。鄭州中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)立面及動(dòng)線設(shè)計(jì)   &#

5、160; 廣場(chǎng)的客戶面向城市各個(gè)階層，特別是城市中的中青年顧客。商業(yè)區(qū)的立面設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代主義的設(shè)計(jì)手法，利用玻璃幕墻，石材幕墻等高檔材料，突出時(shí)尚、現(xiàn)代的特點(diǎn)。廣場(chǎng)在設(shè)計(jì)之初就充分考慮到后期運(yùn)營(yíng)的使用和管理，使萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的立面效果可以長(zhǎng)期保持。     廣場(chǎng)住宅區(qū)以高層建筑為主，整體采用經(jīng)典的三段式劃分，淺暖色基調(diào)，強(qiáng)調(diào)向上挺拔的動(dòng)態(tài)感。 使建筑的整體感覺既有溫馨感，又有尊貴感。     萬(wàn)達(dá)集團(tuán)高度重視夜景照明效果。使得萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不論在白天還是夜晚，都是中原區(qū)最引人注目的建筑群。 外圍商業(yè)U型主動(dòng)線及商場(chǎng)內(nèi)

6、動(dòng)線化的規(guī)劃。作為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)整體規(guī)劃的“靈魂”和“紐帶”，步行街獨(dú)特的動(dòng)線規(guī)劃連接各大主力店，使客流前后、橫縱貫通，達(dá)成23萬(wàn)平方米大商業(yè)空間的客流高度共享。完美的U型設(shè)計(jì)使得所有鋪面臨街建造、最大限度地規(guī)避客流死角。萬(wàn)達(dá)根據(jù)各主力店不同的要求，從以下幾點(diǎn)對(duì)動(dòng)線更細(xì)的規(guī)劃：第一，商業(yè)項(xiàng)目的出入口設(shè)置。商業(yè)項(xiàng)目的出入口要與周邊的市政交通相配合，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交通動(dòng)線與外部交通體系的溝通。另外，商場(chǎng)的主要出入口的外部，應(yīng)該設(shè)置一定的緩沖空間，一般為10米×10米的廣場(chǎng)，以容納從各個(gè)方向來(lái)的人流。而在主入口內(nèi)要設(shè)置前廳，使人流能從這個(gè)聚集點(diǎn)分散到各個(gè)業(yè)態(tài)分區(qū)，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)利益的最大化。 第二，人車分

7、流。第三，建筑小品、硬質(zhì)景觀的設(shè)計(jì)。商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的建筑小品和硬質(zhì)景觀的設(shè)計(jì)，有利于對(duì)設(shè)置在其附近的商鋪，吸引更多的人流在此經(jīng)過(guò)。 第四，人流與貨流避免交叉。第五，其他附屬設(shè)施與人流動(dòng)線的關(guān)系處理。燈柱、廣告招牌等附屬設(shè)施亦會(huì)影響到人流動(dòng)線，這些附屬設(shè)施要保障一定的間距，以確保人流的通行空間不受到影響。 三、項(xiàng)目的租售分析二七區(qū)、中原區(qū)等以商住兩用的物業(yè)為辦公場(chǎng)所，整體租金和售價(jià)水平位于市場(chǎng)的最低端，租金在0.5-1.2元/日，售價(jià)在4000-6000元/區(qū)間銷售推廣策略萬(wàn)達(dá)目前因銷售價(jià)格未出臺(tái)、本地商管部還沒(méi)有成立，現(xiàn)在的推廣策略偏重于市場(chǎng)品牌推廣，等聲勢(shì)造足銷售政策出臺(tái)順勢(shì)而動(dòng)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)銷售

8、和租賃比例分析：商業(yè)物業(yè)最理想的盈利模式是長(zhǎng)期持有，這符合商業(yè)地產(chǎn)的自身規(guī)律，一般來(lái)講，商業(yè)物業(yè)是越老越值錢，不像住宅、寫字樓那樣會(huì)隨著物業(yè)老化而貶值。商業(yè)物業(yè)的大部分價(jià)值是通過(guò)后期運(yùn)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)的，用通俗的話講，商業(yè)是養(yǎng)出來(lái)的，商業(yè)物業(yè)的資金投入大，回收期長(zhǎng)，決定了能夠持有商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商必須具有很強(qiáng)的資金實(shí)力，在資金允許的情況下，建議開發(fā)商長(zhǎng)期持有商業(yè)物業(yè)，從項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的出發(fā)點(diǎn)考慮，投資購(gòu)物中心，在美國(guó)年回報(bào)率低于5%，東南亞可達(dá)8%9%，而中國(guó)則可以達(dá)到13%甚至更高。這種盈利模式是一種最理想的方式，但這種方式不太適合于目前的大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，畢竟有著強(qiáng)大資金實(shí)力的開發(fā)商太少。開發(fā)

9、商持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，既能獲得長(zhǎng)期收益，亦能通過(guò)銀行經(jīng)營(yíng)貸款/CMBS融資獲得新的開發(fā)資金，對(duì)開發(fā)商來(lái)講是個(gè)不錯(cuò)的選擇，但這種方式存在的缺點(diǎn)是對(duì)物業(yè)質(zhì)地要求較高，其投資回報(bào)率至少要高出銀行、或CMBS融資成本，開發(fā)商還必須與當(dāng)?shù)劂y行或CMBS市場(chǎng)有良好的關(guān)系。主力店租賃+商鋪全零售的變現(xiàn)方式被萬(wàn)達(dá)集團(tuán)演繹到極致，其前期的大部分商業(yè)物業(yè)都是按照這一思路來(lái)操作的，都是做一個(gè)沃爾瑪?shù)闹髁Φ?，然后其它的商鋪均以產(chǎn)權(quán)式商鋪散售，這種方式給萬(wàn)達(dá)解決了融資的問(wèn)題，也讓萬(wàn)達(dá)很快發(fā)展起來(lái)。綜上所述：萬(wàn)達(dá)根據(jù)不同地方的投資大小，采用商業(yè)體量20-30%出售（零散商鋪）：70-80%商業(yè)體量租賃給主力店（自持物業(yè)

10、）來(lái)進(jìn)行萬(wàn)達(dá)模式的良性循環(huán)。四、項(xiàng)目規(guī)劃特點(diǎn)分析商業(yè)地產(chǎn)的第一代是籠統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)-第二代訂單地產(chǎn)-第三代城市綜合體，這是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)?，F(xiàn)在，城市綜合體（同時(shí)擁有酒店、寫字樓、商場(chǎng)、商業(yè)街和高級(jí)公寓的建筑群）是萬(wàn)達(dá)推廣的第三代商業(yè)模式：鄭州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)現(xiàn)代化高級(jí)寫字樓、SOHO、LOFT齊全，集餐飲、娛樂(lè)、休閑、健身多功能于一體。萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)影城、大歌星、大玩家、大型超市等重量級(jí)的主力店已紛紛進(jìn)駐。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買萬(wàn)達(dá)精裝公寓和寫字樓的同時(shí)，也擁有了完善的商務(wù)、商業(yè)配套。鄭州中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)鳥瞰圖一期：鄭州中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)北地塊為商業(yè)用地，用地面積54331.41，總建筑面積約24.9萬(wàn)，包括購(gòu)物中心、SOHO、室外步行街。容積率為3.39，綠地率7.5%二期：南地塊為住宅用地，用地面積38347.85，總建筑面積約28.2萬(wàn)，包括六棟（共16個(gè)單元）高層住宅及兩層底商。容積率為6.22，綠地率25.1%。 五、鄭州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)