城市交通通達(dá)度與居住用地價格關(guān)系分析

1、    城市交通通達(dá)度與居住用地價格關(guān)系分析    祁建輝【摘  要】城市交通通達(dá)度對城市土地的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響。通過選取唐山中心區(qū)地價樣點，對地價樣點進(jìn)行500m、1000m、1500m緩沖性分析，利用不同范圍的緩沖區(qū)距離和權(quán)重值計算樣點交通通達(dá)度，建立土地價格模型，從地價樣點距城市行政中心和城市中心的距離以及樣點交通通達(dá)度分析對交通通達(dá)度與居住用地的關(guān)系進(jìn)行分析?！娟P(guān)鍵詞】交通通達(dá)度;土地;經(jīng)濟(jì)效益;地價樣點引言交通通達(dá)度是城市現(xiàn)代化建設(shè)水平的重要標(biāo)志。它受市區(qū)交通道路狀況和交通量（某一道路斷面單位時間內(nèi)通過的車流和人流的總量）制約。

2、交通通達(dá)度對市區(qū)繁華度、居民生活和工作方便程度有直接影響，也影響土地價格。通達(dá)度越高，交通越方便。而土地的價格則會因通達(dá)度高而升高，交通通達(dá)度和土地價格成正比。本文試圖從地價樣點距城市中心和城市行政中心距離，以及地價樣點的交通通達(dá)度兩個方面，通過建立土地價格模型分析交通通達(dá)度對土地價格的影響。1.研究對象及研究方法1.1研究對象的選取和數(shù)據(jù)來源本文研究的對象主要就是唐山市中心區(qū)，唐山市中心區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，建設(shè)用地快速發(fā)展，對唐山市中心區(qū)的研究能很好的分析交通通達(dá)度對土地價格的影響。研究選取的土地利用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為2009年唐山市主城區(qū)土地利用數(shù)據(jù)，屬性數(shù)據(jù)包括地類編碼、地類名稱、地類性質(zhì)以及地類

3、面積等，數(shù)據(jù)經(jīng)過2009年實地調(diào)繪，數(shù)據(jù)真實可靠。研究分析的土地價格用樓房價格表示，樓房價格主要由唐山各小區(qū)售樓處公布房價為基礎(chǔ)，部分房價由所在小區(qū)網(wǎng)絡(luò)公布的房價走勢均值所得。研究區(qū)的交通線路主要以道路為主，因此選取道路線路為研究對象，在原有數(shù)據(jù)庫建立道路的單獨圖層，進(jìn)行數(shù)據(jù)的矢量化，并編輯填寫道路的名稱、道路的長度、道路的面積、道路的等級等屬性信息。1.2研究方法本文采用的主要是gis技術(shù)，gis的核心是一個地理數(shù)據(jù)庫，所以建立gis的第一步是將地面的實體圖形數(shù)據(jù)和描述它的屬性數(shù)據(jù)輸入到數(shù)據(jù)中，即數(shù)據(jù)采集，為了消除數(shù)據(jù)采集的錯誤，需要對圖形及文本數(shù)據(jù)進(jìn)行編輯和修改。gis主要提供數(shù)據(jù)采集和編

4、輯功能、屬性信息編輯和分析、空間數(shù)據(jù)管理功能、制圖功能等，通過gis的空間分析功能對地價樣點做緩沖性分析，提取數(shù)據(jù)對數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸性分析，研究的流程主要包括數(shù)據(jù)的整理、數(shù)據(jù)的數(shù)字信息化、數(shù)據(jù)管理、提取以及數(shù)據(jù)分析。2.地價樣點選取及土地價格模型建立2.1地價樣點的選取本文主要通過建立土地價格模型，通過模型以樣本點的具體位置和交通通達(dá)度作為變量，研究交通通達(dá)度和土地價格之間的關(guān)系。（1）樣本點數(shù)據(jù)。研究中選取居民用地，考慮到容積率的差別，采取樓面價格代表土地價格。由于唐山市中心區(qū)整體居民用地分布整體比較集中，共選取樣本點20條。（2）空間數(shù)據(jù)。根據(jù)城市規(guī)劃提取唐山市中心區(qū)和唐山市規(guī)劃中心區(qū)的地理位

5、置，建立點圖層，將地價點進(jìn)行位置定位。2.2土地價格模型的建立根據(jù)地租理論、廊道效應(yīng)表明，土地價格隨著到城市中心距離的增加而降低，由于考慮到交通通達(dá)度對土地價格模型的影響，以交通通達(dá)度作為變量因子，并考慮行政中心以及城市中心對土地價格的影響。通過上述分析，建立土地價格模型：landprice=0+1cbd1+2cbd2+3fi+         （1）式中：landprice：表示樓面價格（元/m2）;cbd1：表示地價樣點距離城市行政中心的距離（km）;cbd2：表示地價樣點距離城市中心的距離（km）;fi：表示地價樣點交通通達(dá)度。3.數(shù)據(jù)整

6、理和變量分析3.1數(shù)據(jù)整理地價樣點需要進(jìn)行樓面價格、用地屬性等信息的錄入外，還需要通過arcgis軟件的量算功能，對樣本點到城市中心和行政中心的距離進(jìn)行提取，然后將提取的距離按相應(yīng)的字段名進(jìn)行錄入。交通通達(dá)度通常都是用道路路網(wǎng)密度進(jìn)行刻畫的，根據(jù)道路等級有不通的劃分，如城市主干路，次干路、支路等等，相對于不同的道路的等級會賦予相對應(yīng)等級權(quán)重，等級越高權(quán)重值越大，具體權(quán)重如表。首先進(jìn)行道路密度的計算，通過對樣本點500m、1000m、1500m范圍內(nèi)的道路長度進(jìn)行統(tǒng)計計算，然后除以緩沖區(qū)的總面積得出的就是道路密度，即區(qū)域內(nèi)所有道路的總長度與區(qū)域總面積之比，單位為千米每平方米。樣本點通過不同的緩沖

7、區(qū)范圍得到了三個道路密度值，也就是三個交通通達(dá)度值。根據(jù)廊道效應(yīng)可知隨著距離的增加，交通通達(dá)度對土地價格的影響就隨之降低，所以通過500m、1000m、1500m范圍的緩沖區(qū)相應(yīng)交通通達(dá)度賦予等級權(quán)重為0.3、0.2、0.1，然后根據(jù)等級權(quán)重的不同計算該樣本點的交通通達(dá)度值，具體公式如下：樣本點總體交通通達(dá)度=3.2土地價格變量分析土地價格的影響因素比較多，也比較不穩(wěn)定，由于受到土地的類型、土地的年限和土地的區(qū)位等等因素的影響，而居住用地相對比較穩(wěn)定，隨著從市中心到郊區(qū)土地價格的走勢也比較穩(wěn)定，所以土地價格樣本點選取居住用地。通過數(shù)據(jù)整理得到，總共選取了20個地價樣點，布滿唐山市中心區(qū)，對土地

8、價格進(jìn)行統(tǒng)計分析可知，土地價格最高為8976元/m2，最小為5010元/m2，平均價格為7218元/m2。土地價格小于7000元/m2占到樣本總數(shù)的45%。地價樣本點距離城市中心和行政中心的距離也進(jìn)行了統(tǒng)計，樣本點距離城市中心最遠(yuǎn)的為6.631km，最近的樣本點距離為2.365km，大部分樣本點都在5km以內(nèi)，占據(jù)了樣點總量的75%。地價樣點到城市行政中心的最大距離為6.772km，最小距離為1.7km，整體與到城市中心的相似，大部分地價樣點都在5km以內(nèi)，占據(jù)樣點總數(shù)的80%。地價樣點的交通通達(dá)度是通過道路密度刻畫的，通過統(tǒng)計分析可知，地價樣點中通達(dá)度分值最大的為4.66分，最小的為1.18

9、分，平均分值為3.22分，通達(dá)度分值大部分分布在4分以內(nèi)，占到了通達(dá)度分值總數(shù)的65%。交通通達(dá)度受到距離城市中心和距離城市行政中心距離的影響雙重影響。3.3模型估計根據(jù)spss v13.0統(tǒng)計軟件進(jìn)行多元回歸分析，利用最小二乘的方法進(jìn)行估計，分析結(jié)果如表2。4.結(jié)論由上述數(shù)據(jù)可知，在顯著性水平=0.05條件下，模型整體上通過了f檢驗p=0.003，p由交通的廊道效應(yīng)可知隨著距離行政中心和城市中心的距離越近，土地價格越高，根據(jù)對cbd1、cbd2的統(tǒng)計分析中非標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)中標(biāo)準(zhǔn)誤差可以得知，每距離行政中心的距離增加1km，土地價格增加512元;每距離城市中心距離增加1km，土地價格增加469元。

10、同時驗證了地租理論，離城市中心越近，土地價格相對越高。根據(jù)交通通達(dá)度的統(tǒng)計結(jié)果可知，通達(dá)度對土地價格的影響也很顯著，交通通達(dá)度分值每增加1分，土地價格就增加231元，由此可知交通通達(dá)度分值越大，土地價格就越高。但也有不部分地區(qū)不符合這種推斷，交通通達(dá)度分值也很高，但是由于周邊離購物中心、學(xué)校等便利條件稍遠(yuǎn)些，例如藍(lán)天樓，它的通達(dá)度值也很高，相對應(yīng)的樓房價格卻不很高，這也和其自身的區(qū)位因素有很大的關(guān)系。通過以上模型結(jié)果的分析，模型從總體上具有有效性，受到距城市行政中心和城市中心距離的雙重影響，交通通達(dá)度對土地價格的影響也起著至關(guān)重要的作用，交通通達(dá)度越高，土地價格越高，二者之間成正比?？傊煌ㄍㄟ_(dá)度對土地價格有著重要的影響，但是由于土地價格受到區(qū)位因素、土地的用地性質(zhì)等各方面因素的影響，本文研究的因素還較為單一，由于區(qū)位因素以及政府規(guī)劃等干涉產(chǎn)生變化，整體都會考慮到周邊的交通規(guī)劃。所以今后還需要對交通通達(dá)度以及影響土地價格的各種因素進(jìn)行全面的研究和分析，全面的分析各種影響因素對土地價格的影響程度，通過對土地