房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)名詞解釋

1、房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)1. 建筑面積：指房屋外墻、柱、邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地 下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。 l 按建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算及房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知規(guī)定，10種情況下建筑面積不計(jì)算，包括： 1) 層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室； 2) 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷； 3) 房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊； 4) 房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池； 5) 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及建筑物的空間平臺(tái)及建筑物的空間安置箱

2、、罐的平臺(tái)； 6) 騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分； 7) 利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；8) 活動(dòng)簡(jiǎn)易房屋； 9) 及房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 10) 據(jù)了解，新的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范將按精度等級(jí)不同，分別允許誤差范圍為±0.26、±0.6、±1.4，而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測(cè)量誤差為1.4。2. 住宅使用面積：是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜、不吊柜、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽(yáng)臺(tái)。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計(jì)入面積。3. 住宅居住面積：是

3、指住宅分戶門內(nèi)的臥室和起居室等的凈面積的總和。4. 商品房"套內(nèi)建筑面積"：它指的是商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。按照建設(shè)部商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則，套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成： 1) 套（單元）內(nèi)的使用面積，指房間實(shí)際能使用的面積； 2) 套內(nèi)墻體面積，指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體面積，有共用墻及非共用墻兩種；各套之間的分隔墻、套及公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積； 3) 陽(yáng)臺(tái)建筑面積，指套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)的建筑面積，按國(guó)家建筑面積計(jì)算規(guī)則，封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其

4、水平投影面積計(jì)算建筑面積；凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式為：套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽(yáng)臺(tái)建筑面積5. 公攤面積：商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?，及本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房的住戶?？煞?jǐn)偟墓膊糠譃楸敬睒堑拇筇谩⒐瞄T廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變配電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等，以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房，套及公用建筑空間之間的分隔墻及

5、外墻（包括山墻、墻體面積水平投影面積的一半）。不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間有：倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間，售房單位自營(yíng)、自用的房屋，為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理用房）。 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：包括從屬于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)；幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。 公用建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ憾鄬幼≌枰惹蟪稣狈课莺凸灿薪ㄖ娣e分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)?。多功能綜合樓須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?. 日

6、照間距：指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。 解釋兩個(gè)名詞相關(guān)名詞建筑間距系數(shù)：指遮擋陽(yáng)光的建筑及被遮擋陽(yáng)光的建筑的間距為遮擋陽(yáng)光的建筑高度的倍數(shù)； 建筑的長(zhǎng)高比：指遮擋陽(yáng)光的建筑的正面長(zhǎng)度為該建筑高度的倍數(shù)。 1) 當(dāng)單棟塔樓居住建筑在兩側(cè)無(wú)其他遮擋陽(yáng)光的建筑（含規(guī)劃建筑）時(shí)，及其他居住建筑系數(shù)不得小于。2) 多棟塔樓居住建筑成東西向單排布置時(shí)，及被其遮擋陽(yáng)光的板式居住建筑的建筑間距按照下列條例執(zhí)行： n 相鄰塔式居住建筑的間距小于單棟塔式建筑的長(zhǎng)度時(shí)，塔式居住建筑長(zhǎng)高比的長(zhǎng)度，應(yīng)該按照各塔式居住建筑的長(zhǎng)度及間距之和計(jì)算，并按照其不同的長(zhǎng)高比，采

7、用不得小于表規(guī)定的建筑間距系數(shù)。 n 相鄰塔式建筑的間距等于或者大于單棟塔式居住建筑的長(zhǎng)度時(shí)，建筑間距的系數(shù)不得下于1.2。 關(guān)于公共建筑的間距塔式建筑遮擋中小學(xué)教室、托兒所和幼兒園的活動(dòng)室、醫(yī)療病房等公共建筑的陽(yáng)光時(shí)，建筑間距由城市規(guī)劃行政主管部門確定，但不得小于上述）、）的規(guī)定。 如果塔式建筑遮擋的是辦公樓、集體宿舍、招待所、旅館等建筑時(shí)，建筑間距系數(shù)按照上述（、）的規(guī)定執(zhí)行。但下列情況由城市規(guī)劃主管部門確定： 1) 二層或二層以下的辦公樓、集體宿舍、招待所、旅館等建筑； 2) 商業(yè)、服務(wù)業(yè)、影劇院、公用設(shè)施等建筑； 3) 及遮擋陽(yáng)光的建筑屬于同一單位的辦公樓、集體宿舍、招待所、旅館等建筑

8、。7. 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。應(yīng)符合下列規(guī)定：1) 煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計(jì)入建設(shè)高度。 2) 樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計(jì)小于屋頂面積的20，且高度不超過(guò)四米的，不計(jì)入建筑高度。 3) 建筑為坡度大于30度的坡屋頂建筑時(shí)，按坡頂高度一半處到室外地平面計(jì)算建筑高度。 4) 文物保護(hù)建設(shè)控制地帶內(nèi)的建筑高度，按建筑物和構(gòu)筑物的最高點(diǎn)（包括電梯間、樓梯間、水箱間、煙囪等構(gòu)筑物）、中國(guó)傳統(tǒng)大屋頂形式按檐口至地面高度計(jì)算建筑高度。8. 建筑間距：指建筑平面外輪廓線之間的距離。9. 建筑

9、密度：是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動(dòng)場(chǎng)地越大。高容積率勢(shì)必配合低密度出現(xiàn)，同等情況下密度越低越好。10. 出房率：是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計(jì)算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號(hào)內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會(huì)有不同。11. 容積率 ：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積及規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但注明不計(jì)算面積的附屬建設(shè)物除外。這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小、居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。 一般來(lái)說(shuō)，常見的以6層磚混住宅為主的小區(qū)，應(yīng)盡可能選擇容積率較小的。12. 復(fù)式住宅：復(fù)式住宅是受躍

10、層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無(wú)法直立。 A. 復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在： 1) 平面利用系數(shù)高，通過(guò)夾層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%-70%。 2) 戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，即是墻又是樓板、床、柜，降低了綜合造價(jià)。 3) 上部夾層采用

11、推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，及一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此復(fù)式住宅同時(shí)具備了省地、省工、省料的特點(diǎn)。 B. 復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有一些不足：1) 復(fù)式住宅的面寬大，進(jìn)深小，如采用內(nèi)廓式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶型朝向不佳，自然采光較差。 2) 層高過(guò)低，如廚房只有2米高度，長(zhǎng)期使用易產(chǎn)生局促弊氣的不適感，貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用。 3) 由于室內(nèi)的隔斷樓板均采用輕薄的木隔斷，木材成本較高，且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。盡管復(fù)式住宅有些缺點(diǎn)，但近年來(lái)建筑師通過(guò)不斷改進(jìn)、完善，不斷探索，結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，設(shè)計(jì)更加合理的結(jié)構(gòu)

12、?？梢灶A(yù)見，這種精巧的復(fù)式住宅，由于經(jīng)濟(jì)效益十分明顯，價(jià)格相對(duì)偏低，必然成為住宅市場(chǎng)上的熱銷產(chǎn)品。13. 躍層式住宅：躍層式住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設(shè)較多。這類住宅的特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。這類住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑胞和港澳臺(tái)胞的歡迎，在南方城市建設(shè)、買賣較多，近年

13、來(lái)在北方城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中，也開始得到推廣。14. “錯(cuò)層式”住宅：主要指的是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。 A. 錯(cuò)層式和復(fù)式房屋有一個(gè)共同的特征區(qū)別于平面式的房屋。平面式表示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于同一層面，而錯(cuò)層和復(fù)式內(nèi)的各個(gè)房間則處于不同層面。 B. 錯(cuò)層和復(fù)式房屋的區(qū)別在于盡管兩種房屋均處于不同層面，但復(fù)式層高往往超過(guò)一人高度，相當(dāng)于兩層樓，而錯(cuò)層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。因此錯(cuò)層有“壓縮了的復(fù)式”之稱。另外，復(fù)式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯(cuò)層式兩個(gè)（或三個(gè)）樓面并非

14、垂直相疊，而是互相以不等高形式錯(cuò)開。15. 單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個(gè)樓梯可以安排到戶。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元。16. 公寓式住宅：是相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅大多是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。17. 花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)

15、部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。18. 商品房的結(jié)構(gòu)：售房的樓書常見用語(yǔ)，房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。19. 框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低，它的受力特點(diǎn)類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個(gè)方向都承受很大的水平力，這時(shí)，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。20. 框架結(jié)構(gòu)住宅：是指以鋼

16、筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。21. 鋼混結(jié)構(gòu)住宅：鋼混結(jié)構(gòu)住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料（碎石）、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。但這種結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)也較高。 22. 磚混住宅：磚混結(jié)構(gòu)一般指把磚砌體用作內(nèi)外承重墻或隔墻，樓蓋、屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載，主要是由梁板傳來(lái)的屋蓋、

17、樓蓋上的活、恒荷載，它通過(guò)墻柱基礎(chǔ)傳到地基。作用在縱墻上的水平荷載（如風(fēng)荷）一部分直接由縱墻傳給橫墻，另一部分則通過(guò)屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳至基礎(chǔ)，最后傳給地基，承重墻的厚度及長(zhǎng)度是根據(jù)強(qiáng)度和穩(wěn)定性的要求，通過(guò)計(jì)算來(lái)確定的。在磚混結(jié)構(gòu)中的梁有門窗過(guò)梁、圈梁、雨蓬梁、陽(yáng)臺(tái)梁、樓梯梁等，這些梁的長(zhǎng)度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按構(gòu)造配筋外，其它都是通過(guò)計(jì)算設(shè)計(jì)的，圈梁主要作用是提高房屋空間剛度、增加建筑物的整體性，提高磚石砌體的抗剪、抗拉強(qiáng)度，因此圈梁不是承重梁，當(dāng)圈梁用作過(guò)梁時(shí)，只在過(guò)梁部位按設(shè)計(jì)配筋，其它部位仍是按構(gòu)造配筋，有許多把圈梁當(dāng)作承重梁對(duì)待，隨意將圈梁下墻體敲掉，則留下了不安全的

18、隱患。23. 按建筑高度劃分，房屋可分為低層房屋、多層房屋和高層房屋。24. 低層房屋：是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。25. 多層房屋：指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-8層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。及高層相比，多層房屋公用面積少，得房

19、率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。26. 高層房屋：是指高于24米的建筑。8層以上(可含8層)的建筑體，一般可分為小高層、高層和超高層。A. 小高層：人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)，又有普通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點(diǎn)，很受購(gòu)房人歡迎。同時(shí)，小高層對(duì)土地的利用率提高，土地成本相對(duì)下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。所以，近年來(lái)中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來(lái)越多，B. 高層：指15層以上、24層以下的建筑體。因?yàn)榻ㄖY(jié)構(gòu)和建筑形態(tài)(點(diǎn)狀居多)的局限，房型設(shè)計(jì)

20、難度大，要做到每套室內(nèi)全明、采光通風(fēng)良好是有很大難度的。在城市中心區(qū)，高層有它的優(yōu)勢(shì)：對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，單位建筑面積土地成本(即“樓面地價(jià)”)低；對(duì)住戶來(lái)說(shuō)，視野開闊，景觀系數(shù)高，塵土、噪音、光線污染也少，建筑結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，整體性強(qiáng)。但高層房屋也有明顯的缺點(diǎn)：結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜，材料性能要求高，自重大，對(duì)基礎(chǔ)要求高，施工難度較大，建筑造價(jià)相應(yīng)提高；高層房屋電梯、樓道、機(jī)房、技術(shù)層等公用部位占用面積大，得房率低；如果電梯質(zhì)量不可靠，物業(yè)管理不正常，就很令人擔(dān)心。C. 超高層：是指超過(guò)24層的建筑體。超高層房屋樓面地價(jià)最低，但建筑安裝成本高。它給人以氣派雄偉的感覺，可以滿足一些消費(fèi)者對(duì)視野、景觀的要求。超

21、高層房屋一般建在城市黃金地段(最大限度地利用土地資源)或景觀良好的城區(qū)(最充分地發(fā)揮景觀資源的作用)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策對(duì)民用建筑高度及層數(shù)的設(shè)計(jì)規(guī)定：4-6層為多層住宅；7-10層為小高層住宅（也稱中高層住宅）；10層以上則為高層住宅，有高層塔樓、高層板樓。l 使用率比較：多層高于高層，85%左右；高層由于有電梯、電梯前室等，需分?jǐn)偟墓妹娣e較多，高層塔樓使用率72-75%，板樓在78-80%。l 建筑質(zhì)量比較：多層一般為磚混結(jié)構(gòu)，抗震性能比高層差；高層一般為鋼筋混凝現(xiàn)澆，抗震性能好，折舊年限長(zhǎng)。l 房型構(gòu)造比較：多層一般坐北朝南，南北通風(fēng)，使用面積高、房型合理，大開間容易隔開裝修；高層一般為

22、框架結(jié)構(gòu)，加上要考慮電梯的位置，戶型設(shè)計(jì)較難，裝修也易帶來(lái)不便。l 物業(yè)管理收費(fèi)：多層少于高層。27. 綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積及規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。28. 智能化住宅：即智能化住宅是將各種家庭自動(dòng)化設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及建筑技術(shù)及藝術(shù)有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)物。根據(jù)建設(shè)部全國(guó)住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程要求，智能化住宅要達(dá)到安全防范、信息管理、信息網(wǎng)絡(luò)，從而實(shí)現(xiàn)住戶可以在任何時(shí)間任何地點(diǎn)進(jìn)行家庭遙控管理或及外界進(jìn)行聯(lián)系的住宅。 智能小區(qū)由眾多智能樓宇組成，其旨在通過(guò)高度集成的通訊和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，把社區(qū)的保安、物業(yè)、服務(wù)及公共設(shè)施連接起來(lái)，實(shí)現(xiàn)智能化和最優(yōu)化管理，使小區(qū)內(nèi)居民可以小時(shí)及社

23、區(qū)醫(yī)院、學(xué)校、超市、娛樂(lè)場(chǎng)所等處聯(lián)絡(luò)。29. 鋼結(jié)構(gòu)：指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它及鋼筋混凝土建筑相比自重較輕，能建超高摩天大樓；又由于其材料的特殊性，能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。30. 計(jì)租面積：作為計(jì)算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過(guò)道，樓梯，陽(yáng)臺(tái)（閉合式按一半計(jì)算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。31. 建設(shè)用地面積：指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。32. 隔熱層：指建筑物中為減少或避免外界陽(yáng)光直射或輻射影響室溫所采取的設(shè)施。通常有如下

24、隔熱措施：(1)住宅建筑的東西向窗戶(尤其是西窗)，宣有適當(dāng)遮陽(yáng)措施；(2)減少東西向墻，即采取南北向長(zhǎng)、東西向短的建筑單元，要減少陽(yáng)光對(duì)墻體的輻射影響；(3)采用熱工件性能好的材料做成隔熱外墻和屋頂，提高墻體和屋頂?shù)母魺嵝阅埽?4)對(duì)外墻及屋頂?shù)耐獗韺?，用白色或淺色的光滑材料，或刷白灰水均能增強(qiáng)對(duì)陽(yáng)光輻射熱的反射，以達(dá)到隔熱目的。33. 住宅小區(qū)：也稱"居住小區(qū)"，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃并不為交通干道所 越的完整居住的地段。一般設(shè)置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)。34. 住宅配套設(shè)施：指為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造衛(wèi)生、安全、寧?kù)o、舒適的居住環(huán)境

25、而必需的住宅附屬設(shè)施。住宅配套設(shè)施是由多系統(tǒng)組成的，按其服務(wù)層次。應(yīng)包括以下內(nèi)容： A. 住宅基本生活單元的配套設(shè)施。人口規(guī)模為3千人左右的住宅群，其配套設(shè)施應(yīng)有居民服務(wù)站、小商店、文化室、兒童游樂(lè)場(chǎng)等； B. 住宅小區(qū)的配套設(shè)施。人口規(guī)模在 l萬(wàn)人左右的住宅群，其配套設(shè)施包括托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、儲(chǔ)蓄所、郵電所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、糧店、煤店、百貨店、副食品店、菜店、飲食店、理發(fā)店、小修理門市部、綜合商店、自行車棚、廢物回收站、居委會(huì)、變電所、公共廁所、垃圾站等； C. 住宅區(qū)的配套設(shè)施。人口規(guī)模在4至5萬(wàn)人左右，其配套設(shè)施包括醫(yī)院、門診部、銀行、辦事處、郵電支局、電影院、科技文化館、青少年之家、

26、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、多種及生活有關(guān)的商店、街道辦事處、派出所、商業(yè)管理機(jī)構(gòu)、房屋管養(yǎng)段等； D. 市政公用設(shè)施。指在全市范圍內(nèi)住宅配套的設(shè)施、包括城市公用事業(yè)和城市公用設(shè)施。前者指城市自來(lái)水、煤氣、供熱、公共交通；后者指市政工程設(shè)施、園林綠化設(shè)施、公共衛(wèi)生設(shè)施等。35. 建筑基底面積：指建筑物首層的建筑面積。36. 勒腳：指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墻。由于這個(gè)部位的墻體經(jīng)常遭受雨雪的浸濺和地下水沿基礎(chǔ)上升而使墻面潮濕，凍融破壞，因此要求使用耐水性較好的材料砌筑，或用水泥砂漿抹面來(lái)保護(hù)。37. 也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來(lái)的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房

27、屋。38. 住宅的層高：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。 39. 住宅的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示： 凈高=層高-樓板厚度 即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。 40. 商品房的使用率：是指房屋的使用面積及建筑面積的比例。41. 走道：亦稱通道，指聯(lián)系房間、門廳和疏散人流的通道。從房間的聯(lián)系考慮，走道的寬度應(yīng)滿足人的通行和搬運(yùn)家具的需要。其參考寬度如下：住宅，100一120厘米；教學(xué)

28、樓，180(一例有教室)一240厘米(兩側(cè)有教室)；醫(yī)院，240300厘米；劇場(chǎng)，300厘米。從防火和安全疏散角度考慮，走道不宜過(guò)長(zhǎng)，從房間到樓梯間或外間的最大距離，學(xué)校、醫(yī)院一般為35米，其他民用建筑為40米，托兒所、幼兒園為25米。走道通常不計(jì)算使用面積，有頂蓋的外走道則應(yīng)計(jì)算建筑面積。42. 水景商品房：是指依水而建的房屋。43. 戶室比和戶型比：戶室比又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占25%，中套（二室戶）占47%，大套（三室或四室戶）占28%。44. 房

29、屋實(shí)用率：是套內(nèi)建筑面積和建筑面積之比，大于使用率。45. 平臺(tái)：樓房建筑體中沒(méi)有上蓋并高于層外地面之平面結(jié)構(gòu)為平臺(tái)。平臺(tái)可供柱戶納涼、修憩、涼衣物等活動(dòng)之用。平臺(tái)可以在樓層頂部，也可以在腰部或底部。平臺(tái)不計(jì)算建筑面積。46. 經(jīng)濟(jì)適用房：是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。它是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經(jīng)濟(jì)適用房。隨著時(shí)代的發(fā)展，

30、經(jīng)濟(jì)適用房的適用性也會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化，即隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而不斷的提高住房質(zhì)量。因而經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)在數(shù)量上必須滿足不斷增長(zhǎng)的住房需求，在質(zhì)量上要通過(guò)精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)和精心施工，使經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)達(dá)到；標(biāo)準(zhǔn)不高水平高，面積適中功能全，造價(jià)不高質(zhì)量高，占地不多環(huán)境美。47. 住宅的套型和戶型："套"是指一個(gè)家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍。通俗的講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的"套型"也就是滿足不同戶型家庭生活的居住空間類型。 對(duì)于住宅套型的大小，一般都是用面積指標(biāo)來(lái)規(guī)定。根據(jù)1987年7月頒布的城鎮(zhèn)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)分為：小套（每

31、套使用面積不少于18平方米）；中套（每套使用面積不少于30平方米）；大套（每套使用面積不少于45平方米）。規(guī)定了不同住宅套型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。但隨著住房商品化的房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型標(biāo)準(zhǔn)正趨市場(chǎng)化。 在新的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范未實(shí)行之前，住宅戶型面積指標(biāo)是以"室"來(lái)劃分的，"室"一般是居住建筑中的居室和起居室。通常來(lái)說(shuō)，住宅中不少于12平方米的房間稱為一個(gè)"一室"，6-12平方米房間稱為半"室"，小于6平方米，一般不算"間"數(shù)或"室"數(shù)，

32、因而，住宅戶型又可分一室戶、一室半戶、二室戶、二室半戶、三室戶、多室戶等48. 建筑覆蓋率：指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比。49. 現(xiàn)房：是指通過(guò)竣工驗(yàn)收，可以交付使用，并取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過(guò)建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、規(guī)劃竣工驗(yàn)收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行房地產(chǎn)初始登記。購(gòu)買現(xiàn)房簽訂的是房屋買賣合同，購(gòu)房人可以立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)證。50. 安居房：指實(shí)施國(guó)家"安居（或康居）工程"而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自

33、知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對(duì)4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。51. 商品房的變頻供水：是指居住在樓房的居民生活用水直接來(lái)自設(shè)立在小區(qū)的變頻泵房輸入輸出52. 居住區(qū)規(guī)劃：是在城市總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)計(jì)劃任務(wù)和城市現(xiàn)狀條件，進(jìn)行城市中生活居住用地綜合性設(shè)計(jì)工作。它涉及使用、衛(wèi)生、經(jīng)濟(jì)、安全、施工、美觀等幾方面的要求。綜合解決它們之間的矛盾，為居民創(chuàng)造一個(gè)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀的生活居住用地條件。居住區(qū)規(guī)劃主要包括的內(nèi)容有：(1)選擇和確定居住區(qū)位置、用地范圍；(2)確定人口和用地規(guī)模；(3)按照確定的居住水平標(biāo)準(zhǔn)，選擇住宅類型、層數(shù)、組合體戶室比及

34、長(zhǎng)度；(4)確定公共建筑項(xiàng)目、規(guī)模、數(shù)量、用地面積和位置；(5)確定各級(jí)道路系統(tǒng)、走向和寬度；(6)對(duì)綠地、室外活動(dòng)場(chǎng)地等進(jìn)行統(tǒng)一布置；(7)擬定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；(8)擬定詳細(xì)的工程規(guī)劃方案。居住區(qū)規(guī)劃應(yīng)符合使用要求、衛(wèi)生要求、安全要求、經(jīng)濟(jì)要求、施工要求和美觀要求等。53. 期房：習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋稱為期房。即消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)不具備即買即可入住的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。 54. 房屋的全面建成包括：建筑工程、設(shè)備安裝工程及內(nèi)外裝修工程結(jié)束，通過(guò)竣工驗(yàn)收；達(dá)到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通

35、、配電通、氣通 (煤氣、天然氣或液化氣)、電話通、道路通、場(chǎng)地平整。發(fā)展商出售期房稱為預(yù)售，購(gòu)房人買房時(shí)就要及開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。55. 微利房：即廉價(jià)房，指的是房地產(chǎn)開發(fā)商修建的用于公開向社會(huì)讓利出售獲取自由微利的普通商品房。56. 建筑平面外輪廓線：指建筑外墻面水平投影的外輪廓線。57. 綜合開發(fā)率：一個(gè)地區(qū)在一年內(nèi)，開發(fā)建房竣工量及建房竣工總量的比率。計(jì)算公式為：綜合開發(fā)率=開發(fā)建房竣工量/城（郊）區(qū)建房竣工總量*100%58. 住宅的進(jìn)深：住宅的長(zhǎng)度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBI1

36、00-87）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。A. 為了保證住宅具有良好的天然采光和通風(fēng)條件，從理論上進(jìn)，住宅的進(jìn)深不宜過(guò)大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型、距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足；如果人為地將狹長(zhǎng)空間分隔，則分隔出的一部分房間就成為無(wú)天然光的黑房間。黑房間當(dāng)然不適于人們居住，補(bǔ)救的措施之一是將黑房間用于次要的生活功能和設(shè)施安置，如儲(chǔ)藏室、走道等，用人工照明來(lái)彌補(bǔ)天然光的不足。 B. 另一措施是在住宅內(nèi)部建造內(nèi)天井，將光線不足

37、的房間布置于內(nèi)天井四周，通過(guò)天井來(lái)解決采光、通風(fēng)不足的問(wèn)題。但內(nèi)天井住宅也存在廚房串味、傳聲、干擾大、低層采光不足的問(wèn)題。C. 隨著我國(guó)城市人口在不斷增多，土地資源相對(duì)不足，而同樣面積的土地，設(shè)計(jì)大進(jìn)深的住宅比設(shè)計(jì)小進(jìn)深的住宅可造出更大使用面積的房子。本著節(jié)約用地的原則，我們不得不選擇大進(jìn)深住宅來(lái)滿足不斷對(duì)住宅數(shù)量的需求。這實(shí)際上是一個(gè)住宅面積數(shù)量及住宅使用質(zhì)量的矛盾。在今后一個(gè)很長(zhǎng)時(shí)期，建設(shè)大進(jìn)深住宅仍有必要，并有很大需求市場(chǎng)。至于進(jìn)深過(guò)大出現(xiàn)的采光、通風(fēng)不足等系列問(wèn)題，則可通過(guò)優(yōu)化住宅設(shè)計(jì)和采用相關(guān)的技術(shù)手冊(cè)及設(shè)備加以解決。59. 商品房：指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后開

38、發(fā)建設(shè)的房屋，均按市場(chǎng)價(jià)出售。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房?jī)煞N,北京9月起內(nèi)、外銷房已并軌。60. 公共服務(wù)設(shè)施用地：一般稱公建用地是及居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所 屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。居住區(qū)用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共 綠地等四項(xiàng)用地的總稱。61. 住宅的開間：在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的開

39、間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 A. 我國(guó)目前大量建造的磚混住宅，住宅開間一般不超過(guò)3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 B. 為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般都限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的肖前指提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地。 C. 雖然小開間住宅存在著諸多優(yōu)點(diǎn)，但也

40、存在著許多弊病。因?yàn)殚_間小，在住宅建筑面積中，承重墻、柱的結(jié)構(gòu)面積相對(duì)較大，增加了有效使用面積；同時(shí)由于開間小，房間分割過(guò)小，不適應(yīng)家庭居住行為變化的要求，而且住房很難自行改造。 D. 為改變傳統(tǒng)的小開間住宅設(shè)計(jì)格局，從80年代末期，國(guó)家開始了大開間住宅設(shè)計(jì)的技術(shù)攻關(guān)，并確定要大力推行開間在5米以上，進(jìn)深在7米以上大開間的住宅建筑體系。這種住宅可為住戶提供一個(gè)4050平方米甚至更大的居住空間，及同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，具有構(gòu)造配件規(guī)格小，便于工業(yè)化生產(chǎn)，便于住宅靈活隔斷、裝修改造的特點(diǎn)。例如，購(gòu)房者可將住宅分割成較大的兩室一廳，也可根據(jù)需要分割成三室一廳

41、。這種可自由分割的大開間住宅在國(guó)外又叫做"演進(jìn)式住宅"、"空殼式住宅"。在我國(guó)由于技術(shù)、造價(jià)、建材質(zhì)量等原因，大開間住宅尚處在大力推廣之中，有很好的發(fā)展前景。E. 商品住宅的開間、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度、長(zhǎng)度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進(jìn)深、層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時(shí)所消耗的建材也會(huì)越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當(dāng)然人們居住的空間會(huì)有所增大，但要付出的房?jī)r(jià)就會(huì)更高。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來(lái)考慮，住宅的面積適宜即可。62. 低層房：是

42、指至層高的樓房；小高層房：是指至層高以下的樓房；高層房：是指總高在層以上的樓房。63. 居住區(qū)公共建筑用地：指居住區(qū)內(nèi)有明確界限的公共建筑用地。如托幼、學(xué)校等均按實(shí)際使用界限計(jì)算，沿路時(shí)應(yīng)算到路邊。無(wú)明顯界限的公共 建筑，則按實(shí)際占用地計(jì)算，有時(shí)也按定額計(jì)算。64. 規(guī)劃建設(shè)用地面積：是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建筑區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。65. 輔助面積：指建筑物各層平面中為輔助生產(chǎn)或生活活動(dòng)的面積，如住宅建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等；使用面積和輔助面積的總和成為“有效面積”； 66. 結(jié)構(gòu)面積：指建筑物各層平面中墻、柱等結(jié)構(gòu)所占的面積。67

43、. 契稅：契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對(duì)產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。 A. 征稅范圍及納稅人 (1) 契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。 (2) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓； (2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)及、交換； (3)房屋買賣； (3) 房屋贈(zèng)及。 B. 稅率：國(guó)家規(guī)定契稅率為3-5?，F(xiàn)北京9432元/建筑平米以下商品房契稅稅率為1.5。68. 按揭：指樓宇預(yù)售合同中的買方支付部分購(gòu)樓款項(xiàng)后，將其依合同取得樓宇的期房產(chǎn)權(quán)讓及銀行作為取得銀行貸款的擔(dān)保。買方還清所有的貸款的本息及相關(guān)的費(fèi)用后，可將

44、期房產(chǎn)權(quán)贖回，取得房物產(chǎn)權(quán)。如果買方未能依約履行還本付息。及時(shí)支付有關(guān)費(fèi)用的義務(wù)。銀行有權(quán)處分按揭樓宇并優(yōu)先取得償還的民事法律行為。69. 定金：指依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人一方向?qū)Ψ浇o付的作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的金錢，給付定金一方履行債務(wù)后，定金抵作價(jià)款或者收回，如果不履行約定的債務(wù)的，定金不能返還。收受定金一方不履行約定債務(wù)的，則要雙倍返還定金。70. 訂金：根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款。另外，根據(jù)市房屋土地資源管理局發(fā)布的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為的通知的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企

45、業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房?jī)r(jià)的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時(shí)返還或抵充房?jī)r(jià)。購(gòu)房者在支付訂金后，不購(gòu)買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理，但屬下列情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購(gòu)房者支付的訂金： (1) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的；(2) 簽訂的書面協(xié)議對(duì)訂金的處理未作約定或約定不明確的；(3) 雙方對(duì)預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的；(4) 廣告、售樓書、樣品房及實(shí)際狀況不相符的。71. 以租代售：所謂的以租帶售方式就是將空置的商品房進(jìn)行出租，并及租房者簽訂一個(gè)合同，在合同期內(nèi)買所租的房，開發(fā)商即以租房時(shí)的價(jià)格賣給租房者

46、，而租房者在租房期內(nèi)所交的房租，可以抵沖部分購(gòu)房款，待租房者付清所有房款后，便獲得該房的全部房產(chǎn)權(quán)；如果租房者在合同期限內(nèi)不購(gòu)房，則作退租處理，先期交納的租金可以作為房產(chǎn)開發(fā)商收取的房租。 這種方式有三個(gè)優(yōu)點(diǎn)： A. 一是打破了租及售相脫節(jié)的陳舊模式，對(duì)買賣雙方都有好處?，F(xiàn)在許多人害怕一旦交了款，房子出現(xiàn)了問(wèn)題，怕開發(fā)商翻臉不認(rèn)賬，出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法解決。而現(xiàn)在的先租后買就有了先觀察房屋質(zhì)量的時(shí)間，消費(fèi)者心里有數(shù)，房屋質(zhì)量好，就買；反之就不買，只是租一下，不會(huì)有太大的經(jīng)濟(jì)損失。 B. 二是如果租房者想買下所租的房子時(shí)，先期所付的租金可以轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，相當(dāng)于分期付款，但又比分期付款或銀行按揭方

47、式少了不少的利息，因此比較實(shí)惠。 C. 三是即使租房人不買房，開發(fā)商的房子也沒(méi)有閑置，昔日的包袱變成了財(cái)富。 因此說(shuō)，以租帶售這種新的營(yíng)銷方式給購(gòu)房者以較大的選擇余地，又為開發(fā)商自己開拓出了一種嶄新的銷售市場(chǎng)。72. 起步價(jià)：在購(gòu)房過(guò)程中，購(gòu)房者經(jīng)常遇到"起步價(jià)"這一名詞。在廣告中見到的起步價(jià)格，一般是指頂層、朝向不好的樓房?jī)r(jià)格。 A. 一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商在制定商品房起步價(jià)格時(shí)是考慮了多種因素的，包括土地的成本、建筑安裝成本、配套設(shè)備成本、開發(fā)利潤(rùn)四部分，從某種意義上說(shuō)，"起步價(jià)"可以認(rèn)為是該房地產(chǎn)的最低價(jià)格。 B. 從目前市場(chǎng)上看，開發(fā)商根據(jù)自己的具體情

48、況及市場(chǎng)銷售情況，對(duì)各樓層、朝向的差價(jià)作了相應(yīng)調(diào)整，大部分是遵循這樣的規(guī)律：即起步價(jià)為頂層樓的價(jià)格，一樓價(jià)為起價(jià)加5%，二樓價(jià)為起價(jià)加15%，三樓價(jià)為起價(jià)加25%，四樓價(jià)為起價(jià)加20%，五樓價(jià)為起價(jià)加10%，但是有的開發(fā)商的"起步價(jià)"，則是根據(jù)市場(chǎng)需求和銷售情況作了特殊處理，因此，消費(fèi)者要特別小心。 C. 購(gòu)房者不僅要學(xué)會(huì)理解起步價(jià)，還應(yīng)對(duì)一看便知的坐落位置、結(jié)構(gòu)、房屋形式、建筑面積、使用面積、公用面積、室內(nèi)配套設(shè)施、計(jì)價(jià)單位、銷售價(jià)格、付款方式、優(yōu)惠折扣率、代收代繳的具體稅費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整價(jià)格時(shí)間及幅度等內(nèi)容做到心中有數(shù)。73. 誠(chéng)意金：目前在買方市場(chǎng)中，已有了一種新的

49、發(fā)展趨勢(shì)，即交“誠(chéng)意金”。所謂“誠(chéng)意金”，是指買方在購(gòu)房目標(biāo)明確后，以看中某個(gè)區(qū)域、某種面積的房子為標(biāo)準(zhǔn)，并有一個(gè)適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，為了能更快地找到自己的理想物業(yè)，預(yù)先在信得過(guò)的中介公司交上一定數(shù)額的“誠(chéng)意金”，并簽訂一定期限。代理方收取“誠(chéng)意金”后，會(huì)非常努力地發(fā)揮其“團(tuán)體力量”，有針對(duì)性的盡快為買家尋找理想的房子。74. 商品房現(xiàn)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款行為。這就是說(shuō)商品房要現(xiàn)售，必須已竣工驗(yàn)收合格，取得竣工驗(yàn)收合格證明，這是國(guó)家對(duì)商品房現(xiàn)售的基本要求。但有的省市提高了商品房現(xiàn)售的標(biāo)準(zhǔn)，例如：上海目前規(guī)定商品房現(xiàn)售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須已取得商品房

50、初始登記的房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），沒(méi)有取得大產(chǎn)證的新建商品房銷售行為均視為商品房預(yù)售。75. 商品房預(yù)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。76. 商品房預(yù)售許可證：是指商品房符合預(yù)售條件后，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售的書面證明文件。77. 返本銷售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購(gòu)房款的方式銷售商品房的行為。建設(shè)部商品房銷售管理辦法明令禁止這種銷售方式。78. 售后包租：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。建設(shè)部商品房銷售管理辦法規(guī)定

51、未竣工的商品房不得售后包租。79. 預(yù)測(cè)面積：又稱暫測(cè)面積、合同約定面積在商品房預(yù)售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其委托的有資質(zhì)的測(cè)繪部門根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算出來(lái)的預(yù)售商品房面積。80. 實(shí)測(cè)面積：又可稱產(chǎn)權(quán)登記面積預(yù)售商品房竣工驗(yàn)收后，經(jīng)有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)地測(cè)量，房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積。81. 面積誤差比：是指實(shí)測(cè)面積（產(chǎn)權(quán)登記面積）及預(yù)測(cè)面積（合同約定面積）發(fā)生誤差的比例，具體是：面積誤差比（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）÷合同約定面積×100%82. 套內(nèi)建筑面積：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。A. 套內(nèi)使用面積包

52、括：a.臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和；b.躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；c.不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；d.內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。B. 套內(nèi)墻體面積，新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套（單元）及套（單元）、套（單元）及共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套（單元）內(nèi)的分隔墻為非公共墻。非公共墻按墻體水平面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。C. 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積，封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；未封閉的陽(yáng)臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。83. 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。共有建筑面積由以下兩部分組成：a.電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層（間）、公共門廳和走道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。單獨(dú)具備