房地產開發(fā)項目管理的質量控制分析與對策

1、    房地產開發(fā)項目管理的質量控制分析與對策    劉偉摘要：房地產行業(yè)作為我國國民經濟體制中的頂梁柱和生力軍，是各行各業(yè)的領路先鋒。我國經濟總量的快速增長，離不開房地產行業(yè)的蓬勃發(fā)展。而控制房地產開發(fā)項目的質量也日益重要。鑒于此，本文首先闡述了本行業(yè)的開發(fā)項目管理質量控制的必要性，并詳細剖析了項目開發(fā)的各個階段的具體措施。關鍵詞：房地產開發(fā)；項目管理；質量控制1房地產項目管理質量控制的必要性通常情況下，房地產項目最關鍵的部分，即建筑工程的質量，最根本的決定方即為開發(fā)商。開發(fā)商能否保證房地產項目的質量從根本上決定了工程的種種方面。具體一點闡述，如果開發(fā)

2、商有著出色的質量管理意識，那么就能保證在工程施工的每個階段進行良好的質量控制。首先，在施工的設計階段，能積極的參與到設計方案中，對設計方案提出建議并加以監(jiān)督，其次在施工的準備階段，能夠控制建筑原材料的質量，確保沒有粗制濫造、通工減料等現(xiàn)象。再次，在施工的實施階段中，要身體力行的參與到施工的現(xiàn)場中，時刻保證每個現(xiàn)場、每道工序都有專門的技術人員監(jiān)督和指導。最后在工程施工完成后，要從每個細節(jié)出發(fā)，檢驗施工的質量，完美收尾整個施工項目。總而言之，開發(fā)商不能一味的追求更大的經濟效益，從而節(jié)約原材料的成本：不能一味追求工程效率，從而過分壓縮工期：不能無視項目的管理質量，從而將工程的質量工作全部交給施工方處

3、理。所以說，房地產項目管理的質量控制是非常具有必要性的。只有做好質量控制工作，才能保證建筑行業(yè)整體環(huán)境的良性發(fā)展，保證人民群眾的生活需求，提升建筑工程的總體質量。2當前房地產開發(fā)項目的問題在房地產項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理，而把主要精力放在施工階段。作為建沒方，以項目而成立的團隊，這種思維就應該改變。當開發(fā)項目進行到施工階段時，假如規(guī)劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項目的整體投資效益。3房地產開發(fā)項目的前期工作房地產開發(fā)項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發(fā)的產品策劃等。前期工作的質量是整個工程房地產項

4、目的關鍵，直接決定著擬定開發(fā)項目的前途和命運。個人建議應從以下幾點著手：3.1建立開發(fā)項目質量管理責任制，項目負責人是開發(fā)項目質量的全權負責人，必須親自抓質量工作。大型開發(fā)項目還可設項目質量經理。質量經理的職責是：根據(jù)投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標，負責編制開發(fā)項目質量計劃，并組織實施；按質量計劃規(guī)定，檢查項目質量計劃執(zhí)行情況；對發(fā)現(xiàn)重大的質量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。項目質量經理對質量的監(jiān)督檢查，不能代替項目其它崗位的質量職責，項目各個經理、專業(yè)負責人、各部室、各專業(yè)人員各自均應完成自己應負的質量責任，項目質量才能有保證。3.2制

5、定開發(fā)項目的質量計劃，充分了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質量目標和質量標準；熟悉質量管理體系文件，把質量目標進行層層分解，按質量計劃和實施步驟層層落實。每一層次職責、權限、資源分配以及保證質量的措施給予以明確。質量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有可操作性。3.3建立開發(fā)項目前期工作成果的質量評審制度，建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質量的重要手段，采用德爾菲法進行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)化前期工作成果。項目咨詢公司對咨詢成果進行自我評審，然后再進行內部評審。內部評審完成后，建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成相應記錄文件，以提

6、高投資效益。4房地產開發(fā)項目管理的質量控制措施4.1項目前期質量管理房地產項目前期的質量管理首先需要制定一套項目的質量和進度計劃，定位建筑工程的質量標準，完善質量管理的體系，把計劃分解成若干個細小的目標，逐一實現(xiàn)。除此之外前期的質量管理還包括工程項目質量監(jiān)管小組的建立。將施工中的骨干力量和技術人員組織成項目的質量監(jiān)管小組，采納每個人合理的建議，用科學的方法進行評審，可以有效保證工作質量。4.2施工階段的質量管理（1）建筑材料的質量管理。建筑材料的質量會從根本上決定整個工程項目的質量，所以說施工階段中，建筑材料的質量管理是必不可少的。在材料的采購過程中，要從正規(guī)的廠家購買質量合格的原材料，細致檢

7、查，嚴禁出現(xiàn)有瑕疵、不符合標準的殘次品，或者是與施工所需的規(guī)格不符合的材料。材料的運輸過程中，不能放松警惕，以免在運輸途中出現(xiàn)原材料的破損。對于已經存放于施工現(xiàn)場的材料，要定時采用抽樣調查的方式，確保原材料的質量合格率。（2）開展技術交底工作。對于施工人員來說，技術的交底工作是至關重要的。技術人員要有序的開展技術交底工作，具體將項目的基本施工方法、新型材料的功效、引進的新技術的運用以及容易出現(xiàn)質量問題的環(huán)節(jié)細致入微的、全方位的傳授給下面的工程施工人員。因為技術交底工作能讓施工人員對項目的要求、工程的施工技術有具體的學習，所以說項目管理的質量控制是離不開技術交底工作的。（3）著重新技術的開發(fā)與應

8、用。現(xiàn)在越來越多的新型技術、材料等被相繼開發(fā)和應用。與傳統(tǒng)的施工技術相比，新技術有著多種優(yōu)點，比如說材料成本的節(jié)省、施工效率的提高、施工質量的提高等。因此，我們要重視各種新型技術的開發(fā)，并有效應用到實際施工過程中，做到與先進工藝技術及時接軌，攻克傳統(tǒng)的技術難關。4.3竣工階段的質量控制工程項目整體竣工后，依然要嚴格做好竣工階段的質量控制。對于整個工程項目來說，要分部、分項的根據(jù)相關質量標準進行評定和驗收。在驗收過程中，必須完全按照標準要求檢查每個細節(jié)，重點關注易發(fā)生質量問題的部分，確保工程的質量能滿足合同的相關要求，達到相應的合格率。對于涉及到施工機密的資料文件要嚴格復查，確保其完整性，這是為

9、了信息的安全保密性和工程的重視程度所做的必要階段。抽樣調查工程的主要功能的實用性，因為工程項目的實用性是人民群眾最重視的內容，也是工程項目施工的意義所在。抽查工作要保證合理、隨機和嚴謹，不僅要對整個工程項目進行全方面的檢查，也要分部、分項的檢查驗收。通過對分部、分項驗收的結果，與相關技術標準相比較，綜合評判出工程項目是否達到合同規(guī)定的要求：建筑是否安全、功能是否完善、造型是否美觀等。最后，組織召開質量評定會議，由參加工程驗收的各部門人員組成，排除個別不同意見和主觀看法，綜合討論來確定工程的最后評定結果和質量評價。5結語房地產的項目管理需要理論上項目管理的相關知識和實際中的項目管理經驗，這樣才能是項目管理工作更科學、更合理、更有效。在當今時代，房地產開放行業(yè)的競爭頗為激烈，優(yōu)勝劣汰，適者生存，只有抓住機會，做好項目管理的質量工作，