企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)探討

1、    企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)探討    鄧楠摘 要 長(zhǎng)租公寓本是乘“租購(gòu)并舉”政策的東風(fēng)填補(bǔ)市場(chǎng)空白的創(chuàng)新商業(yè)模式，具有良好的發(fā)展前景。但近來(lái)長(zhǎng)租公寓行業(yè)“爆雷”事件頻發(fā)，引起業(yè)界一片嘩然。不僅給企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也損害了房東和租客的利益，引發(fā)一系列社會(huì)事件。文章從長(zhǎng)租公寓視角出發(fā)，對(duì)長(zhǎng)租公寓財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因進(jìn)行了探討分析，并在此基礎(chǔ)上針對(duì)長(zhǎng)租行業(yè)面臨的現(xiàn)行挑戰(zhàn)提出相應(yīng)的解決措施，以供相關(guān)研究者參考。關(guān)鍵詞 長(zhǎng)租公寓；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；成因；防范：f275 ：a一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在日常財(cái)務(wù)活動(dòng)過(guò)程中，由于各種難以預(yù)料或控制的因素影響，使得公司在一定時(shí)期

2、、一定范圍內(nèi)所獲得的最終財(cái)務(wù)成果與預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)發(fā)生偏差，進(jìn)而加大公司財(cái)務(wù)狀況的不確定性，使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)客觀(guān)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，會(huì)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及發(fā)展態(tài)勢(shì)產(chǎn)生重大影響。因此，需要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知并做好防范工作，分析其發(fā)生的因果路徑，并在此基礎(chǔ)上采取相關(guān)的應(yīng)對(duì)措施去降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、提高企業(yè)效益1?！伴L(zhǎng)租公寓”模式就是指租賃企業(yè)先把房子從房主手里租過(guò)來(lái)，經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)裝修、添置一些家具家電后，再把房子租給需要居住使用的租戶(hù)。雖然其原理看似簡(jiǎn)單，但它背后卻是不合理的“高收低租”運(yùn)營(yíng)模式，長(zhǎng)租公司一般會(huì)以明顯高于市場(chǎng)的價(jià)格向房東收房，通過(guò)月付的方式支付給房東相應(yīng)的

3、租金。然后再以明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格向租客出租，并向租客推出“租金貸”服務(wù)，要求租客租金一年一付。這樣下來(lái)，雖然房東每月獲得長(zhǎng)租公司支付的租金，租客也只需每月向銀行或貸款公司還貸，但長(zhǎng)租公司卻可以一次性拿到了租客一年的租金，如此巨大“現(xiàn)金流”所帶來(lái)的利益誘惑，吸引眾多資本趨之若鶩。但在實(shí)踐中，這種通過(guò)“租金貸”方式形成的資金池，在公司業(yè)務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)問(wèn)題不大，但是一旦擴(kuò)張過(guò)快超過(guò)用戶(hù)需求，極易導(dǎo)致房屋空置率過(guò)高的問(wèn)題，特別是當(dāng)資金被“某些人”挪做其他用處時(shí)，常常會(huì)因?yàn)檫\(yùn)轉(zhuǎn)受限而造成企業(yè)資金鏈斷裂，增加公司財(cái)務(wù)狀況的不確定性，從而使企業(yè)蒙受損失。近來(lái)長(zhǎng)租公寓爆雷事件持續(xù)發(fā)酵，多地傳出欠薪、欠房東租金、

4、租客被強(qiáng)制解約等各種負(fù)面消息，公眾對(duì)資本鐮刀“割韭菜”行為予以強(qiáng)烈的譴責(zé)和追問(wèn)，企業(yè)面臨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、信任危機(jī)、社會(huì)責(zé)任等多重挑戰(zhàn)。因此如何識(shí)別和管控企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)資本市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析近來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)不斷出現(xiàn)爆倉(cāng)的現(xiàn)象，其主要受租金貸（分期付款）、收房成本過(guò)高、行業(yè)內(nèi)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)等影響，多重因素作用下導(dǎo)致了企業(yè)資金鏈的斷裂，進(jìn)而引發(fā)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。特別是租金貸業(yè)務(wù)，其潛在的金融性質(zhì)加大了公司的財(cái)務(wù)杠桿，同時(shí)也給租客和房東帶來(lái)潛在威脅，一旦長(zhǎng)租企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題或破產(chǎn)跑路，租客不僅會(huì)損失支付的押金而且仍需按期償還貸款，面臨較大的還款壓力。而企業(yè)資金鏈斷

5、裂也會(huì)影響其日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常進(jìn)行，財(cái)務(wù)狀況不確定因素加大2。本文基于長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式和管理方式進(jìn)行探討，研究發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因主要有以下幾個(gè)方面。（一）行業(yè)存在不合理競(jìng)爭(zhēng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商在“高收低租”運(yùn)營(yíng)模式的影響下，為了擴(kuò)大規(guī)模取得更多的房源，一般會(huì)以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的標(biāo)價(jià)爭(zhēng)搶房源，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓的擴(kuò)張，占領(lǐng)行業(yè)高點(diǎn)。但這種新的租賃模式給房屋租賃市場(chǎng)帶來(lái)了潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在利益追逐的動(dòng)機(jī)下，資本力量熱衷于去搶占市場(chǎng)占有率和跟風(fēng)擴(kuò)大規(guī)模，不僅造成了企業(yè)資金的緊張，也帶動(dòng)了交易成本的上漲。部分長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)為了提高市場(chǎng)占有率，存在盲目擴(kuò)張的現(xiàn)象，忽視了公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的現(xiàn)況。雖然投資眾多，

6、但本身出租能力低、運(yùn)營(yíng)能力不足，尤其是當(dāng)資本市場(chǎng)發(fā)生重大變動(dòng)時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)出租率下降、房屋無(wú)人問(wèn)津的問(wèn)題，現(xiàn)金流難以在資本市場(chǎng)上正常流通和運(yùn)轉(zhuǎn)，不足以抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況帶來(lái)不穩(wěn)定性3。（二）商業(yè)模式存在問(wèn)題長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式有一定的脆弱性，存在著投入成本高、租金回報(bào)率低、回報(bào)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)租短付”的交易流程隱藏著不可控的風(fēng)險(xiǎn)，若長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)管理不善或決策失誤，容易造成企業(yè)資金鏈斷裂、現(xiàn)金流分層，對(duì)企業(yè)和房東、租客等其他利益相關(guān)者帶來(lái)嚴(yán)重威脅。此外蛋殼公寓企業(yè)引入“租金貸”的模式，通過(guò)“長(zhǎng)收短付”的模式，向租客收取長(zhǎng)期房租，但只按季度或按月度支付給房東，借機(jī)占有了本該

7、屬于房東的房租，實(shí)際上是無(wú)形中占有了別人的利益而彌補(bǔ)自身現(xiàn)金流動(dòng)性，含有金融機(jī)構(gòu)的特性，加大公司的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)，從而也加劇了財(cái)務(wù)狀況的風(fēng)險(xiǎn)4。（三）經(jīng)營(yíng)管理不到位首先，長(zhǎng)租公寓承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與其獲取的高收益是不匹配的，而企業(yè)的管理層拿著大把的現(xiàn)金卻很少投資主營(yíng)業(yè)務(wù)，而是去投資自己不熟悉的金融市場(chǎng)，在股價(jià)漲幅下很容易受到波及，面臨金融風(fēng)險(xiǎn)。其次，公司內(nèi)部控制不健全，監(jiān)管存在滯后。長(zhǎng)租行業(yè)歸屬于住建部門(mén)或居委會(huì)管理，沒(méi)有嚴(yán)格的規(guī)章制度和行業(yè)規(guī)范，因此管理層受到較少的監(jiān)督和約束，容易出現(xiàn)隨便占用挪用企業(yè)資金的問(wèn)題，各種財(cái)務(wù)欺詐手段有了可乘之機(jī)。此外，企業(yè)的危機(jī)管理和應(yīng)對(duì)也沒(méi)有得到系統(tǒng)的規(guī)劃和落實(shí)。在長(zhǎng)租

8、公寓爆發(fā)破產(chǎn)危機(jī)后，陸續(xù)出現(xiàn)租戶(hù)被房東驅(qū)趕的現(xiàn)象，雖然已經(jīng)發(fā)布消息辟謠破產(chǎn)傳聞，但是在房東未收到機(jī)構(gòu)支付租金款項(xiàng)的情況下，只能對(duì)租戶(hù)通過(guò)斷水?dāng)嚯?、換鎖等方式進(jìn)行驅(qū)趕。大批長(zhǎng)租公寓租客在寒冬時(shí)節(jié)無(wú)家可歸，造成的社會(huì)影響持續(xù)發(fā)酵，使得企業(yè)形象受損，股價(jià)也因此受到影響，陷入信任危機(jī)5-6。三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范（一）完善內(nèi)外部監(jiān)督機(jī)制長(zhǎng)租公寓事件提醒我們，企業(yè)的健康發(fā)展離不開(kāi)有效的治理體系和監(jiān)管機(jī)制，因此為了加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范，需要健全內(nèi)部控制制度，使企業(yè)內(nèi)人員相互制約和監(jiān)督，減少管理層為了謀取私利而從事的造假、欺詐等違規(guī)行為。同時(shí)也要發(fā)揮政府、債權(quán)人、社會(huì)等外部監(jiān)督機(jī)制的力量，通過(guò)制定相關(guān)法律法規(guī)或者

9、道德準(zhǔn)則等措施來(lái)約束行業(yè)中存在的不合理行為，營(yíng)造資本市場(chǎng)穩(wěn)定、和諧的經(jīng)濟(jì)秩序。在內(nèi)外部的良好配合下，有利于加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資金的控制與監(jiān)管、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升管理人員的經(jīng)營(yíng)水平和責(zé)任意識(shí)，進(jìn)而幫助企業(yè)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)近期來(lái)長(zhǎng)租公寓“爆雷”、跑路等現(xiàn)象，多地主管部門(mén)專(zhuān)門(mén)發(fā)布通知，對(duì)租賃市場(chǎng)加強(qiáng)資金監(jiān)管，要求對(duì)住房租賃企業(yè)收到的租金進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)管，這都有利于防范此類(lèi)事件的發(fā)生。（二）轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)模式一方面，從長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)本身來(lái)看，隨著行業(yè)集中度不斷提升，加之疫情的沖擊，這種商業(yè)模式已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，需要進(jìn)行轉(zhuǎn)變，走精細(xì)化運(yùn)營(yíng)道路，提高機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)能力，優(yōu)化服務(wù)水平、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等軟實(shí)力，使財(cái)務(wù)狀況向著更加

10、精細(xì)化、規(guī)范化的方向發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理也要與時(shí)俱進(jìn)，聚焦精細(xì)化管理。精細(xì)化管理是一種理念，一種文化，也是社會(huì)分工精細(xì)化、以及服務(wù)質(zhì)量精細(xì)化對(duì)現(xiàn)代管理的必然要求。企業(yè)需要落實(shí)管理責(zé)任，將管理責(zé)任具體化、明確化，使每一個(gè)管理者都能做到盡職盡責(zé)，發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)問(wèn)題及時(shí)糾正并處理，使企業(yè)資產(chǎn)狀況和現(xiàn)金流量更加穩(wěn)定7-8。（三）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)企業(yè)科學(xué)決策、正常生產(chǎn)、可持續(xù)發(fā)展等都具有重大的意義，主要是指企業(yè)在管理和處置各種風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，要采用科學(xué)系統(tǒng)的方法，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵，能夠在事前、事中和事后洞察企業(yè)各種潛在的財(cái)務(wù)問(wèn)題，幫助企業(yè)及時(shí)了解財(cái)務(wù)風(fēng)

11、險(xiǎn)并做出相關(guān)的調(diào)控。例如，企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)決策和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在全面思考的基礎(chǔ)上審慎行動(dòng)，對(duì)財(cái)務(wù)舞弊行為嚴(yán)格監(jiān)督，以此來(lái)提高各個(gè)職能部門(mén)的經(jīng)營(yíng)管理效率，減少風(fēng)險(xiǎn)損失。在經(jīng)濟(jì)全球化的新時(shí)代，企業(yè)所面臨的環(huán)境越來(lái)越復(fù)雜，尤其是受新冠疫情的影響，長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)面臨的不確定因素加大，企業(yè)只有建立起有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，實(shí)施有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能在變幻莫測(cè)的市場(chǎng)環(huán)境中做出正確的行動(dòng)，促進(jìn)資本市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展9-10。參考文獻(xiàn)：1黎萍.企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與防范對(duì)策j.財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2020（32）：64-65.2彭婉芳.企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范以房地產(chǎn)上市公司為例j.北方經(jīng)貿(mào)，2020（11）：89-93.3張?jiān)?蛋殼公寓：凈虧損擴(kuò)大 投訴繁多j.商業(yè)觀(guān)察，2020（12）：66-67.4張?jiān)?蛋殼公寓：股價(jià)腰斬 投訴暴增j.商業(yè)觀(guān)察，2020（10）：30-31.5馮志森.長(zhǎng)租公寓行業(yè)的財(cái)務(wù)問(wèn)題探討以蛋殼公寓為例j.中國(guó)管理信息化，2020，23（3）：54-56.6黃婉婷.企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究j.會(huì)計(jì)之友，2013（23）：77-79.7季