房地產(chǎn)基礎知識(AE必讀)

1、一、房屋性質(zhì)1. 什么是商品房？商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設，以贏利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。2. 什么是經(jīng)濟適用房？ 經(jīng)濟適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。二、房屋結(jié)構(gòu)1. 什么是木結(jié)構(gòu)？木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、 柱等采用磚或砌塊砌筑， 樓板、 屋架等用木結(jié) 構(gòu)。2. 什么是磚混結(jié)構(gòu)住宅？磚混結(jié)構(gòu)住宅中的 “磚，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。 “混是指由鋼筋， 水泥， 沙石， 水按一定比例配置的鋼筋混凝土配料，包括樓板，過梁，樓梯陽臺，排檐。這些配件與磚做 的承重墻相結(jié)合可以成為磚混結(jié)構(gòu)住宅。3. 什么是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)？ 鋼筋混凝

2、土住宅是指建筑物中主要承重結(jié)構(gòu)如墻、柱、梁、樓板、樓體、屋面板等用鋼筋混 凝土制成，非承重墻用磚或其它材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強，耐火性、耐久 性、抗腐蝕性強。鋼混結(jié)構(gòu)可以細分為框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)。 框架結(jié)構(gòu)，由梁、板、柱組成建筑承重結(jié)構(gòu)，墻體僅作為分隔和保溫用途。 剪力墻結(jié)構(gòu)，由梁、板、墻體組成建筑承重結(jié)構(gòu)，局部墻體承在結(jié)構(gòu)中受力。4. 什么是鋼結(jié)構(gòu)住宅？ 鋼結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中主要承重結(jié)構(gòu)以鋼制成。適用于超高層建筑。自重最輕。三、房屋建筑相關名詞1. 什么是躍層式建筑？躍層式建筑是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用 房可以分層布置，上下層之間

3、的交通不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨用小樓梯連接。2、雙拼別墅它是聯(lián)排別墅 與獨棟別墅 之間的中間產(chǎn)品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。目前，在美國比擬流行的2-PAC別墅是一種雙拼別墅。特征：1.降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。2.是低層小樓加上私家花園，在保證擁有私家花園的根底上，既要加強戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了兵營式排列的呆板面孔。3.雙拼別墅根本是三面采光，外側(cè)的居室通常會有兩個以上的采光面，一般來說，窗戶較 多，通風不會差，重要的是采光和觀景。3、聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅于 19世紀四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時期，歐美普及。在歐洲原

4、始意義 上的Town house 是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街 面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣那么表達為新舊混雜，各式各樣。Tow nhouse 現(xiàn)在在很多國家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市開展過程中不可逾越的階段一一住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。定義：又稱 TOWNHOUSE ，有天有地，每戶獨門獨院，設有1至2個車位，還有地下室。由三個或三個以上的單元住宅組成，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設計和獨立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米左右。

5、特征：1、比擬注重工程選址，盡量余地、余綠、余水，交通比擬方便。2、價位較低，為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階層度身定造。3、戶型設計豐富而前衛(wèi)，有特色4、洋房洋房是指解放前建造的，一般為四面或三面臨空，裝修精致，備有客廳、餐室，有數(shù)套衛(wèi)生間等結(jié)構(gòu)較好的獨立式或復式、別墅式住宅。5、獨棟別墅【英譯】HOUSE ，Villa。【定義】獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式?！咎卣鳌克矫苄詮?，市場價格較高，定位多為高端品質(zhì)。6、疊拼別墅【

6、定義】它是Townhouse 的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點的根底上產(chǎn)生的，由多層的復式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進深的缺點 【特征】： 1. 購置人群是社會上的中產(chǎn)階級，而非真正意義上的富人。 2. 稀缺性、私密性 較單體別墅要差， 定位也多是第一居所。 3. 疊拼戶型比聯(lián)排別墅的優(yōu)勢在于布局更為合理， 不存在聯(lián)排進深長的普遍缺陷；而且，疊下有可愛的半地下室，疊上有痛快的露臺，雖然 沒有聯(lián)排的見天見地，但是優(yōu)勢不減，甚至更為靈動而宜人。7、高層

7、住宅7 層及檐高 20 米以上的住宅 ,我們稱之為高層住宅 . 高層住宅是城市化、 工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物， 按它的外部體形可分為塔式、板式和墻式；按它的內(nèi)部空間組合可分為單元式和走廊式。高層住宅一般設有電梯作為垂直交通工具，為此國家還明確規(guī)定： 12 層及 12 層以上的高 層住宅，每單元設置電梯不少于兩部。8、多層泛指 2 9 層的住宅及高度不超過 24m 的其他民用建筑為多層。?住宅設計標準?上指 4-6 層住宅。2. 什么是復式住宅？ 復式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層中夾層，兩層合計的層高大大低于躍層式住 宅。下層供起居用包括進餐、洗浴等，上層供休息和睡眠用。3. 什么是住宅的層高和

8、凈高？層高是指住宅高度以 “層為單位計算， 每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫 層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高層高減去樓板厚度的凈剩值。4. 什么是住宅的進深？住宅的長度和進深， 在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到 后墻的定位軸線之間的實際長度。5. 什么是住宅的開間？住宅的開間就住宅的寬度。 指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離， 因為 是就一個自然間的寬度而言，故又成為開間。四、建筑指標相關名詞1. 什么是住宅的容積率？ 容積率 =總建筑面積 /總占地面積2. 什么是住宅的綠化率、綠化覆蓋率、綠地率？綠地率

9、是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。 距建筑外墻 1 5 米和道路 邊線 1 米以內(nèi)的土地和地表覆土達不到 3 米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不 計入綠地面積。綠化覆蓋率 是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。 樹的影子、 露天停車場可以中間 種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，綠化覆蓋率有時能做到 60 以上。綠地率 是指居住區(qū)內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率。 居住區(qū)內(nèi)各類綠地包括公共 綠地、住宅旁綠地等。3. 使用率和實用率？使用率是指套內(nèi)使用面積與建筑面積之比。 一般情況下設計合理的樓房使用率， 高層塔樓住 宅約在 72%-75% 之間；高層板樓住宅約在 78%

10、-80% 之間，多層住宅建筑約在 85% 左 右。得房率高只意味著公攤面積小，而使用率高那么同樣說明墻體面積或套內(nèi)陽臺面積小。使用率=套內(nèi)凈使用面積 鋰筑面積X100%得房率=套內(nèi)建筑面積鋰筑面積X100%實用率=得房率使用率4. 建筑密度建筑覆蓋率 ：是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積與地塊面積的比 率 %，即建筑密度 =建筑基底總面積 /建筑用地面積5. 道路紅線、用地紅線？ 用地紅線是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設用地范圍的界限。 道路紅線是指城市道路用地的規(guī)劃控制線， 即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地 的分界線。五房屋建筑樓層相關名詞1. 房屋層數(shù)：房屋層數(shù)是指房屋的自然層

11、數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0 以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在 2.20m 以上不含 2.20m 的，計算自然層數(shù)。房 屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層夾層 、插層、閣樓暗樓 、裝飾 性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。2.2m 以下的半地下2. 地下室：是指房屋全部或局部在室外地坪以下的局部包括層高在 室)，房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1/2 者。3. 半地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1/3 ，且不超過 1/2 者。4. 假 層：是指建房時建造的，一般比擬低矮的樓層。其前后沿的高度大于 1.7m ，

12、面積 缺乏底層的二分之一的局部。附層(夾層)是房屋內(nèi)部空間的局部層次。5. 擱樓(暗樓) ：一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。6. 低層住宅：指一層至三層的住宅。7. 多層住宅：指四層至六層的住宅。8. 中高層：指七層至九層的住宅。9. 高層：指十層及十層以上的住宅。10. 小高層：指樓層在八至十二層間，配備電梯的住宅。在建設部有關規(guī)定中，只有多層與 高層的高規(guī)定，沒有小高層這個概念。六、住宅面積名詞1. 建筑面積及計算方法？建筑面積亦稱建筑展開面積， 它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。 它是表 示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。它包括三項，即使用面

13、積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。 因為建筑面積是計算商品房價格的結(jié)算數(shù)據(jù)， 所以對于購房者來說， 了解建筑面積的計算方 法是非常重要的。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：(1) 單層建筑物不管其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍 水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有局部樓層(如閣樓 )也應計算建筑面積。(2) 多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻 勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。(3) 地下室、 半地下室等及相應出入口的建筑面積， 按其上口外墻 ( 不包括采光井、 防潮層及 其保護墻 ) 外圍的水平面

14、積計算。(4) 用深根底做地下架空層加以利用，層高超 2.2 米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。(5) 穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不管高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊局部按其水平投影面積計算建筑面積。(6) 電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設面積。(7) 住宅建筑內(nèi)的技術層 ( 放置各種設備和修理養(yǎng)護用 )，層高超過 2.2 米的，按技術層外圍 水平面積計算建筑面積。(8) 獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積 計算建筑面積。(9) 突出房屋的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護

15、結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算 建筑面積。(10) 兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空 通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。(11) 突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。(12) 封閉式陽臺、 挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。 凹陽臺按其陽臺凈面積 (包括陽 臺欄板 )的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。(13) 住宅建筑內(nèi)無樓梯，設室外樓梯 (包括疏散梯 )的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算 建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設室外樓梯 (包括疏散梯 )的，其室外樓梯按每層水平投影面積的 一半計算建筑面積。另外，在

16、住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有：(1) 突出墻面的構(gòu)件配件、藝術裝飾和掛 ( 壁) 板，如：柱、垛、勒腳等。(2) 檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在 60 厘米以內(nèi)的鋼梯。(3) 獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。(4) 沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。(5) 層高在 2.2 米以內(nèi)的技術層 ( 設備層 ) 。(6) 單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。(7) 層高小于 2.2 米的深根底地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。2. 銷售面積的概念和計算方法？ 按照?北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定? ( 京房地權(quán)字 1998 第 1285 號) ：商品房的銷

17、售面積是指購房者所購置的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積 )與應分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分攤的公用建筑面積之和套內(nèi)建筑面積的計算方法： 套內(nèi)使用面積：住宅按?住宅建筑設計標準?(GBJ96-86) 規(guī)定的方法計算；其他建筑按照專用建筑設計標準規(guī)定的方法或參照?住宅建筑設計標準?計算。 套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：(1) 共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。(2) 非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

18、 商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩局部：(1) 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房之建筑面積；(2) 各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻 )墻體水平投影面積的50% 。以下空間不得計入公用建筑面積：(1) 作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。(2) 作為人防工程的地下室。公用建筑面積計算公式：公用建筑面積 = 整棟建筑的面積 -各套套內(nèi)建筑面積之和 -已作為獨立使用空間租、 售的地下 室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分攤系數(shù) = 公用建筑面積 /各套套內(nèi)建筑面積之和分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積X公用建筑面積分攤系數(shù)因此，商品房銷售面積公式還可表達為：商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 (1+ 公用建筑面積分攤系數(shù) )3. 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 + 陽臺建筑面積4. 建筑平面系數(shù) = 使用面積 / 銷售面積5. 可分攤的公共局部包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯和樓梯的前 廳、樓梯間、電梯井、垃圾道、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、煤氣調(diào)壓室、 衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工作休