房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段的管理思路和方法9頁

1、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段的管理思路和方法房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施階段是建設(shè)項(xiàng)目全壽命過程中時(shí)間周期最長、管理工作涉及面最廣、資金消耗最大的一個(gè)階段，實(shí)施階段的成功與否直接關(guān)系到整個(gè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的成敗，所以抓好開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段的各項(xiàng)管理工作是項(xiàng)目管理的重中之重。一、 優(yōu)選施工單位承擔(dān)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的施工任務(wù)施工單位是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目參建主體中最重要的主體，優(yōu)選與施工任務(wù)相匹配的、自身管理素質(zhì)較好的施工企業(yè)承擔(dān)工程建設(shè)的施工任務(wù)是項(xiàng)目管理成功的前提條件。施工企業(yè)的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)必須配備能適應(yīng)工程建設(shè)需要的管理人員（項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、施工員、質(zhì)檢員、安全員、材料員、資料員等）且應(yīng)具備相應(yīng)職能崗位的

2、專業(yè)素質(zhì)。施工項(xiàng)目部能夠按照甲方的要求確定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母黜?xiàng)管理目標(biāo)，建立完善的各項(xiàng)施工管理目標(biāo)控制管理體系，并保證其有效運(yùn)行。施工項(xiàng)目經(jīng)理是施工管理的組織者和指揮著，他的管理意識(shí)和態(tài)度直接決定施工管理體系正常運(yùn)行的成敗，所以在選擇施工單位的同時(shí)，要考察其施工項(xiàng)目經(jīng)理的各項(xiàng)管理素質(zhì)和他的信譽(yù)和聲譽(yù)。二、業(yè)主方項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)人員的配備及要求業(yè)主方不僅是建設(shè)工程項(xiàng)目生產(chǎn)過程的總集成者，而且也是建設(shè)項(xiàng)目生產(chǎn)過程的總組織者，所以業(yè)主方的項(xiàng)目管理在整個(gè)項(xiàng)目管理中處于核心地位。作為建設(shè)工程項(xiàng)目管理的核心，業(yè)主方必須配備綜合能力強(qiáng)的項(xiàng)目經(jīng)理（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）和專業(yè)素質(zhì)好的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)。項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模合理配

3、備，一般應(yīng)配備項(xiàng)目經(jīng)理（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）、土建工程師、電氣工程師、水暖空調(diào)工程師、造價(jià)控制工程師、資料員、以及可由公司相關(guān)部門配合的材料員和財(cái)務(wù)人員等。項(xiàng)目經(jīng)理（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）在公司授權(quán)的范圍內(nèi)，對項(xiàng)目建設(shè)過程進(jìn)行全面的領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一指揮并全面負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目經(jīng)理（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）在建設(shè)項(xiàng)目管理中處于核心地位，起著決定性作用。其最主要的作用是科學(xué)地組織項(xiàng)目、編制項(xiàng)目計(jì)劃并進(jìn)行優(yōu)化，以及有效地控制項(xiàng)目的實(shí)施。項(xiàng)目經(jīng)理（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）應(yīng)具備的素質(zhì)要求:1、 品格素質(zhì):包括性格品質(zhì)和道德品質(zhì)性格品質(zhì)：性格開朗，心胸開闊豁達(dá)；易與人相處，善于溝通，易于容人缺點(diǎn)和錯(cuò)誤；工作勤奮，意志堅(jiān)強(qiáng)，能接受挫折和失敗，

4、做事鍥而不舍；性格、情緒穩(wěn)定，不會(huì)因沖擊和挫折失去應(yīng)有的冷靜和理智，也不會(huì)因獲得些許成就而忘乎所以，以致失去自我行為的把握；處理問題果斷冷靜，既不優(yōu)柔寡斷，又不盲目沖動(dòng)，有自己獨(dú)到的見解，做事靈活善于變通，又不失原則。 道德品質(zhì)：人的價(jià)值觀和道德觀，決定著認(rèn)得為人處事的準(zhǔn)則。項(xiàng)目經(jīng)理（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）必須具備良好的道德品質(zhì)，必須對社會(huì)的安全、文明、進(jìn)步和發(fā)展負(fù)有道德責(zé)任。2、 知識(shí)素質(zhì)：項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)，廣博的知識(shí)面和專業(yè)的管理知識(shí)。3、 能力素質(zhì)：項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備領(lǐng)導(dǎo)能力、人力資源開發(fā)能力、溝通能力、良好的人際關(guān)系處理能力、處理壓力的能力、解決問題的能力、管理時(shí)間的能力、應(yīng)付危機(jī)和解決

5、沖突的能力。項(xiàng)目經(jīng)理的主要職責(zé)如下：1、 代表企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目管理，貫徹國家法律、法規(guī)、方針政策和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行企業(yè)管理制度，維護(hù)企業(yè)合法利益；2、 履行“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書”規(guī)定的任務(wù)；3、 組織編制“項(xiàng)目管理總體實(shí)施規(guī)劃”，并得到公司批準(zhǔn)；4、 組織成立項(xiàng)目機(jī)構(gòu)、配備人員、制定規(guī)章制度、明確崗位職責(zé)，建立內(nèi)部和外部溝通渠道等；5、 對進(jìn)入項(xiàng)目的生產(chǎn)要素和資源進(jìn)行優(yōu)化配置和動(dòng)態(tài)管理；6、 建立并指導(dǎo)項(xiàng)目管理人員參與質(zhì)量管理體系、安全管理體系和環(huán)境管理體系；7、 在授權(quán)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)與公司決策層和管理層、各協(xié)作單位，以及勘察、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位、政府管理部門等方面的協(xié)調(diào)，

6、解決項(xiàng)目中出現(xiàn)的各類問題，取得項(xiàng)目建設(shè)和銷售的許可證；8、 按“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書”處理項(xiàng)目部與國家、企業(yè)、部門及職工之間的利益分配；9、 進(jìn)行現(xiàn)場安全文明施工管理，發(fā)現(xiàn)和處理突發(fā)事件；10、參與工程分部工程驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收，準(zhǔn)備結(jié)算資料和分析總結(jié)，接受審計(jì)；11、處理項(xiàng)目部的善后工作；12、協(xié)助公司進(jìn)行項(xiàng)目的檢查鑒定和評獎(jiǎng)申報(bào)。其他項(xiàng)目管理人員按照各自的崗位職責(zé)分管各專業(yè)內(nèi)的各項(xiàng)目標(biāo)控制和管理工作，向項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。遇到自己能力和權(quán)限范圍內(nèi)解決不了的問題及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)，尋求項(xiàng)目經(jīng)理的支持和指導(dǎo)，盡快解決問題。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)檢查和督促團(tuán)隊(duì)人員的工作 ，協(xié)調(diào)項(xiàng)目各管理和技術(shù)結(jié)合界面之間的關(guān)系，處理矛

7、盾和沖突。項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)都要重視建立暢通的信息溝通渠道和指揮系統(tǒng)，以確保指令的傳達(dá)和落實(shí)。 三、建立健全完善的目標(biāo)控制系統(tǒng)和目標(biāo)控制措施項(xiàng)目管理的核心任務(wù)是目標(biāo)控制，即投資目標(biāo)、工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)的控制。在建設(shè)工程實(shí)施開始，應(yīng)針對不同的控制目標(biāo)進(jìn)行層層分解，以便分階段、分時(shí)段，分部位進(jìn)行有效的控制。一般情況下，投資目標(biāo)分解為時(shí)間階段目標(biāo)（年度、季度、月度）和施工階段（單項(xiàng)工程、單位工程、分部工程、分項(xiàng)工程）投資目標(biāo)；工期目標(biāo)分解為年度、季度、月度進(jìn)度目標(biāo)或階段里程碑（基礎(chǔ)、主體、裝飾、竣工等）事件進(jìn)度目標(biāo)；質(zhì)量目標(biāo)分解為單位工程、分部工程、分項(xiàng)工程和工序質(zhì)量目標(biāo)，以工序質(zhì)量保證分項(xiàng)工程質(zhì)量

8、，以分項(xiàng)工程質(zhì)量保證分部工程質(zhì)量，以分部工程質(zhì)量保證單位工程質(zhì)量。建設(shè)工程項(xiàng)目的各參建主體均應(yīng)建立各自的目標(biāo)控制管理體系，并保證其有效運(yùn)轉(zhuǎn)，業(yè)主方應(yīng)檢查并督促其他主體目標(biāo)體系建立健全情況。具體的目標(biāo)控制程序和目標(biāo)控制措施可根據(jù)不同的建設(shè)工程情況制定，各項(xiàng)目標(biāo)控制程序制定后，所有參建主體均應(yīng)按照程序?qū)Ω黜?xiàng)目標(biāo)進(jìn)行控制，目標(biāo)控制過程發(fā)現(xiàn)偏離目標(biāo)應(yīng)采取有效地糾偏措施進(jìn)行糾偏，確保各項(xiàng)目標(biāo)控制在總目標(biāo)之內(nèi)。投資目標(biāo)控制主要按照施工合同、材料設(shè)備供應(yīng)合同以及專業(yè)分包合同對各階段價(jià)款支付進(jìn)行有效控制，同時(shí)與工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、工程安全文明施工掛鉤，工程價(jià)款的支付保證工程產(chǎn)品合格、滿足工期要求，同時(shí)施工能夠

9、達(dá)到預(yù)定的安全文明標(biāo)準(zhǔn)，以促進(jìn)其他控制和管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。工期目標(biāo)的控制主要按照施工合同雙方約定的工期和施工單位報(bào)批的施工進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行控制。在施工過程中，要求施工單位分解總工期進(jìn)度計(jì)劃到月度進(jìn)度計(jì)劃和周進(jìn)度計(jì)劃，以便分時(shí)段進(jìn)行有效控制管理。如發(fā)現(xiàn)周實(shí)際進(jìn)度偏離周計(jì)劃，應(yīng)要求施工單位采取有效措施在下周內(nèi)趕上計(jì)劃要求，施工方未及時(shí)采取有效措施趕上進(jìn)度計(jì)劃要求時(shí)，業(yè)主方應(yīng)馬上采取措施（組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施、合同措施）督促施工方加快施工。質(zhì)量控制主要包括承包方的資質(zhì)控制、承包方施工準(zhǔn)備控制、施工過程的全面控制、隱蔽工程控制、不合格控制和施工過程各類資料記錄控制，每個(gè)控制過程都應(yīng)按照程序進(jìn)行有效控

10、制。質(zhì)量管理工作應(yīng)堅(jiān)持八項(xiàng)原則：以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)；領(lǐng)導(dǎo)作用；全員參與；過程方法；管理的系統(tǒng)方法；持續(xù)改進(jìn)。質(zhì)量問題的出現(xiàn)主要受到人、材料、機(jī)械、環(huán)境和方法這五方面因素的影響，所以在工程質(zhì)量控制管理過程中重點(diǎn)把好這五個(gè)方面的關(guān)，認(rèn)真分析造成質(zhì)量問題的主要原因，從主因加以解決。質(zhì)量控制是由若干個(gè)連續(xù)的、循環(huán)的“計(jì)劃實(shí)施檢查處置”過程組成。每一過程都必須根據(jù)質(zhì)量目標(biāo)制定合理而嚴(yán)密的計(jì)劃；執(zhí)行計(jì)劃關(guān)鍵是依靠員工的能力和質(zhì)量意識(shí)，爭取每道工序“一次成功”；質(zhì)量管理人員對過程的輸入、實(shí)施和輸出進(jìn)行檢查，并及時(shí)將執(zhí)行情況與計(jì)劃進(jìn)行比較、發(fā)現(xiàn)問題；管理層應(yīng)根據(jù)檢查發(fā)現(xiàn)的問題，準(zhǔn)確定性，快速處理，及時(shí)反饋、采取

11、相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施，不斷改進(jìn)。 四、質(zhì)量管理的“三全管理”和“三階段控制” 全面質(zhì)量管理提出的全過程、全員、全面管理的“三全管理”，對建設(shè)工程項(xiàng)目管理尤為重要。全面管理就是指從勘察設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)、設(shè)備制造、施工安裝、安裝調(diào)試 、竣工驗(yàn)收到使用維修，只有各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)接口（界面）的質(zhì)量都得到有效控制，才能實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的總體質(zhì)量目標(biāo)。全員管理就是指參與建設(shè)的各方的所有人員都應(yīng)該提高管理能力和質(zhì)量意識(shí)、不斷對員工進(jìn)行各種方式的培訓(xùn)教育，增強(qiáng)全面質(zhì)量管理的基礎(chǔ)。全面管理是指參建各方、各職能部門都是質(zhì)量管理體系中不可缺少的組成部分。只有所有參建方對質(zhì)量的精心投入，才是質(zhì)量管理體系有效運(yùn)轉(zhuǎn)的可靠保證。業(yè)

12、主方的項(xiàng)目質(zhì)量管理要充分抓好全過程管理，實(shí)現(xiàn)全員參與管理，督促參建各方全面的進(jìn)行質(zhì)量管理，才能保證質(zhì)量目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。三階段控制是指實(shí)施質(zhì)量活動(dòng)的事前控制事中控制事后控制。事前控制主要是做好準(zhǔn)備工作，根據(jù)質(zhì)量目標(biāo)制定相應(yīng)的質(zhì)量計(jì)劃和施工組織設(shè)計(jì)及必要的施工方案、技術(shù)措施，各項(xiàng)工作之前做好準(zhǔn)備工工作，經(jīng)業(yè)主方代表和監(jiān)理工程師審批和認(rèn)定準(zhǔn)備工作合格后進(jìn)行各項(xiàng)工作施工。事中控制即過程控制，是對實(shí)施過程的技術(shù)交底、過程輸入的檢驗(yàn)、工藝流程、監(jiān)視檢驗(yàn)點(diǎn)、檢驗(yàn)器具以及變更、不合格處理、質(zhì)量資料文件等進(jìn)行全面控制。關(guān)鍵是增強(qiáng)各級管理層和員工的質(zhì)量意識(shí)，始終堅(jiān)持“質(zhì)量第一”的原則嚴(yán)格按程序運(yùn)作，不斷提高工作技

13、能，力爭一次成功。事后控制的重點(diǎn)是產(chǎn)品質(zhì)量控制，質(zhì)量發(fā)生偏差，及時(shí)采取措施糾偏，事后對質(zhì)量活動(dòng)的結(jié)果進(jìn)行評價(jià)。 五、加大管理力度，狠抓工作落實(shí) 由于施工操作層的技術(shù)水平和質(zhì)量意識(shí)偏低，所以在施工操作過程中不可避免的出現(xiàn)一些問題，首先作為施工方必須配備相應(yīng)的檢查人員，對每道操作過程進(jìn)行跟蹤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，避免在驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)時(shí)返工?，F(xiàn)場監(jiān)理人員和甲方專業(yè)工程師在巡視過程發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)要求施工方進(jìn)行整改，并限時(shí)整改完畢。如施工單位拒不整改或不按時(shí)整改，監(jiān)理和甲方工程師應(yīng)及時(shí)報(bào)告甲方項(xiàng)目經(jīng)理（工程負(fù)責(zé)人），甲方項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)馬上通知施工方主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行按期整改，并對未按期完成的給與經(jīng)濟(jì)處罰。 建立通

14、暢、快捷的上下溝通渠道，及時(shí)做到上情下知、下情上知，下級無力解決的問題及時(shí)向上級匯報(bào)，得到上級支持以便盡快解決問題。項(xiàng)目經(jīng)理（工程負(fù)責(zé)人）經(jīng)常了解工程狀況，對于關(guān)鍵環(huán)節(jié)和工程關(guān)鍵部位須親自查看，針對下級反映的情況召集由各方主要負(fù)責(zé)人參加的工程會(huì)議，使具體落實(shí)者統(tǒng)一認(rèn)識(shí)、統(tǒng)一思想，切實(shí)將問題在最短的時(shí)間內(nèi)落實(shí)到位，且在后續(xù)的施工中避免重復(fù)出現(xiàn)。 業(yè)主管理人員，特別是項(xiàng)目經(jīng)理（工程負(fù)責(zé)人）在日常工作中應(yīng)經(jīng)常找施工方項(xiàng)目經(jīng)理（主要負(fù)責(zé)人）進(jìn)行溝通，只有使施工主要負(fù)責(zé)人的管理意識(shí)提高，才能影響和提高整個(gè)施工方的管理意識(shí)和管理水平。對于施工方主要管理人員管理意識(shí)淡薄，且屢教不改者，應(yīng)堅(jiān)決要求施工方給以撤換。 六、嚴(yán)把時(shí)段已完工程量審查關(guān)和付款審批關(guān) 按照施工合同的約定，施工方按期報(bào)送月度已完成工程量審核和付款申請，業(yè)主方應(yīng)嚴(yán)格審查程序和簽字手續(xù)。一般情況工程量審查首先應(yīng)由相關(guān)專業(yè)工程師、監(jiān)理人員審查已完工程的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、已完工程的質(zhì)量是否達(dá)到要求、階段工期計(jì)劃的完成情況，由安全工程師簽署已完工程在施工過程的安全文明施工情況，再由造價(jià)人員審