北京東部地區(qū)某某年市場供給分析

1、北京東部地區(qū)2006年市場供給分析一、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況1）地產(chǎn)開發(fā)逐步加快在新一輪地產(chǎn)開發(fā)競爭中，作為北京市未來城市規(guī)劃重點區(qū)域的東部地區(qū)以及北京重點衛(wèi)星城鎮(zhèn)通州區(qū)的發(fā)展建設給北京東部地區(qū)房地產(chǎn)市場迎來了絕好的發(fā)展機遇。未來10年，本區(qū)域?qū)⑼瓿山?jīng)濟結構的調(diào)整，區(qū)域環(huán)境和區(qū)域面貌將發(fā)生質(zhì)的改變；區(qū)域內(nèi)基礎設施建設將進入現(xiàn)代化，從2004年以來，北京東部地區(qū)房地產(chǎn)市場借力北京市城市新規(guī)劃，使地產(chǎn)開發(fā)步伐加快。2）商業(yè)及社區(qū)配套不斷完善，滿足區(qū)域居民生活需求。提升區(qū)域生活質(zhì)量。1） 商務辦公用物業(yè)增多，產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整趨于合理。2） 區(qū)域住宅市場進一步繁榮，居住氛圍日趨濃厚。本區(qū)域內(nèi)購房置業(yè)的客戶主要

2、為一次置業(yè)的年輕白領，兼有部分投資型客戶。區(qū)域居住條件的不斷成熟加之區(qū)域便利的交通將吸引更多的人在此生活、投資置業(yè)，帶動地區(qū)住宅市場繁榮。3） 區(qū)域住宅市場價格水平呈現(xiàn)梯度排列。朝青板塊普通住宅房價在6500元/平米10000元/平米左右，管莊區(qū)域（五環(huán)外）普通住宅房價在5000元/平米6500元/平米左右，通州北苑、果園區(qū)域房價范圍在4000元/平米5000元/平米之間。二、區(qū)域市場供給分析(一)東五環(huán)外、京通快速路沿線區(qū)域供給分析1 區(qū)域市場現(xiàn)有供給量本區(qū)域居住氛圍逐漸形成，成為東部泛CBD區(qū)域的新居住熱點，且供應量日益增大。目前，該區(qū)域項目主要集中在朝陽路沿線、地鐵八通線沿線及管莊路周邊

3、放量。2005年本區(qū)域新推和后續(xù)推出的住宅面積約在150萬平米左右。本區(qū)域目前市場供給量見下表：項目名稱占地面積建筑面積容積率主力戶型面積物業(yè)形態(tài)華龍美樹約500001500002439、60、108、132、135板樓萬象新天（四區(qū)）約60000約11000018369一居至180四居。以二居三居為主板樓、板塔結合上東上品70000約1500002065一居至140三居板樓小洋樓172002790016380二居板樓、多層朝陽旺角62700174500278102二室二廳、140三室二廳板樓、塔樓、多層、高層優(yōu)點社區(qū)300008800024894二居板樓東一時區(qū)320000500000386

4、0100板樓、塔樓、板塔結合藝水芳園7870016000016360一居至133四居板樓、塔樓珠江綠洲30000040000032118二居、143三居板樓、塔樓、板塔結合、多層、小高層、高層水郡長安15550029510017板樓、聯(lián)排別墅東衛(wèi)城10034250026118及149三居塔樓本區(qū)域內(nèi)在售住宅項目主要為普通住宅項目，建筑形態(tài)多為板樓、塔樓或板塔結合。本區(qū)域內(nèi)項目容積率較高，多在1.3.5之間，多數(shù)項目在以上，容積率最高的達到，本區(qū)低密度住宅供應量相對較少。在售項目中萬象新天、東一時區(qū)、珠江綠洲和水郡長安項目規(guī)模在30萬平米以上，屬區(qū)域內(nèi)大盤，規(guī)模優(yōu)勢明顯。各項目建筑面積體量對比圖

5、（單位：）從上圖可以看出，本區(qū)域內(nèi)項目供應量在20萬平米以上的項目不多，項目規(guī)模不大，多為中小規(guī)模項目。2 本區(qū)域2006年新推項目及供應量2006年北京市區(qū)內(nèi)新盤主要集中在北五環(huán)沿線、東四至東五環(huán)沿線的北段等地，管莊區(qū)域新盤量相對較少。北京整個東部地區(qū)今年將成為一個大盤集中放量的區(qū)域。其中，本項目所在區(qū)域會村附近今年將出現(xiàn)一個100-150萬平米的大項目。本區(qū)今年新增加的供應量主要為在售項目樓盤后續(xù)的推盤放量。預計今年本區(qū)域新推樓盤項目在5個左右。區(qū)域供應量將達到200萬平米。本區(qū)2006年預計新推樓盤項目名稱占地面積建筑面積容積率戶型面積物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品類型備注華美橡樹嶺28500042500

6、0156戶型在40-120之間。主力戶型為80二居。還有100-110三居，110左右躍層。板樓、多層普通住宅、公寓、花園洋房預計在今年4月份開盤，銷售價格在6500元/平米左右。蘋果派18900040000018540一居到150躍層三居、四居。主力戶型為70到80二居。板樓、小高層普通住宅B區(qū)預計今年3月下旬推出。價格預計在5600元/平米左右。3 供給分析通過區(qū)域現(xiàn)有在售及未來將要入市的項目供給量可以看出：1） 本區(qū)域以普通住宅供應為主，低密度住宅項目相對缺乏。2） 裝修標準以毛坯房為主。3） 區(qū)域住宅市場供給集中，僅2005年區(qū)域總體供應量超過150萬平米，其中建面超過50萬平米的大盤

7、項目有東一時區(qū)、萬象新天，市場競爭激烈。4） 區(qū)域規(guī)劃容積率平均在2左右。整體居住舒適度不高，生活品質(zhì)一般。5） 區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品面積集中在40-150平米之間，一居為40-70平米，二居為80-100平米，三居為110-150平米。6） 今年入市項目除普通平層產(chǎn)品外，設計增加了躍層產(chǎn)品。7） 主力戶型主要為二居，三居其次，一居配比相對較少，少量項目配有四居。8） 戶型面積在50-60平米的一居和75-85平米的小二居市場反映良好。(二)項目競爭區(qū)域供給分析1.朝青板塊市場供給分析（1）2005年市場供應分析位于北京市東四環(huán)與東五環(huán)之間的朝青板塊可以說是近年來北京市房地產(chǎn)價值升溫最快的一個區(qū)域，

8、從2001年美然動力街區(qū)入市并以2600元/平米3000元/平米的低價銷售以來，僅幾年時間里該區(qū)域的房價一路飆升。大盤不斷涌現(xiàn)，高檔樓盤成為該區(qū)域市場供應的主流。朝陽北路2005年，朝陽北路上發(fā)生的一系列變化左右著京城地產(chǎn)界的視線，年初，百萬大盤國美第一城以5300元/平米的價格上市，打的是“為大眾造房子”的口號，而后被一陣哄搶，至5月份便開始推出三期，剛到下半年第四期緊接著持續(xù)熱銷；年中，星河灣隆重登場，而12000元/平米的價格讓整個市場震驚不已；年底，天鵝灣和和記黃埔逸翠園相繼亮相，價格都超過8000元/平米，天鵝灣開盤當天便創(chuàng)下2.6億元的銷售額，逸翠園的銷售在二天內(nèi)也超過了2個億。據(jù)

9、統(tǒng)計，朝青板塊是2005年下半年北京各大住宅板塊中均價漲幅最大的區(qū)域市場之一。朝青板塊成為北京市東部區(qū)域市場中的代表區(qū)域。本區(qū)域目前市場供給量見下表：項目名稱占地面積建筑面積容積率主力戶型面積物業(yè)形態(tài)珠江羅馬嘉園21000053000029760-180板樓、塔樓、板塔結合、小高層、高層東岸70200218300262133平米三居板樓、塔樓逸翠園26700036000015板樓、板塔結合、疊拼、小高層青年匯14000032000029658一居和78小二居板樓、塔樓財滿街80000200000219200-380板樓、塔樓、疊拼星河灣34700060000030309板樓觀湖國際260000

10、60000035200-220三居板樓國美第一城2400001000000416三期60一居，80二居，110-140三居；四期全部為小戶型，45-56一居，83-95二居板塔結合華紡易城252000500000246130三居板樓以上項目為2005年區(qū)域主要供應樓盤，可以看出該區(qū)域以普通住宅為主，物業(yè)形態(tài)多為板樓、塔樓及板塔結合。容積率在1.5-3.0之間。區(qū)域戶型多為較大面積戶型。小戶型產(chǎn)品相對稀缺。各項目建筑面積體量對比圖（單位：）項目規(guī)模均較大，建筑規(guī)模在50萬平米以上的項目有5個。體量規(guī)模較小的項目建筑面積也在20萬平米以上。本區(qū)域無論是住宅產(chǎn)品還是商業(yè)產(chǎn)品體量都不小，2005年朝青

11、板塊市場供給量在400萬平米左右，是2005年京城供應量最多的區(qū)域。（2）2006年本區(qū)域市場供應預期2006年，本區(qū)域的商品房供應量將繼續(xù)加大，不少規(guī)模大、價格高、實力強的項目今年將陸續(xù)推出。區(qū)域市場競爭將更加激烈。今年光彩集團在姚家園路將要推出體量達230萬平米的泛海國際；首創(chuàng)在朝陽北路將有一個100萬平米的項目入市。加上已入市的百萬平米大盤國美第一城，該區(qū)域今年共有3個項目體量過百萬。此外，招商地產(chǎn)、潤豐、香江、金隅都在朝青板塊攻城掠地。朝青板塊區(qū)域新盤示意圖 已入市項目 2006年入市新項目預計2006年該區(qū)域僅新盤推出產(chǎn)生的全新供應量不下600萬平米，加上2005年已推出項目后續(xù)入市

12、體量，該區(qū)域?qū)⒂薪f的供應量。全新的600萬平米供應量將令京城其他區(qū)域望其項背。本區(qū)2006年新推樓盤一覽項目名稱占地面積建筑面積容積率戶型面積物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品類型備注阿曼寓所3740082280233以小戶型為主，主力戶型在100平米左右。板塔結合、小高層公寓2006年2月18日開始認購，價格預計在6000-6500元/平米之間。新華聯(lián)麗景130000板樓普通住宅項目在2006年下半年推出，價格預計在8000-10000元/平米。潤楓水尚143759425023221高層公寓2006年春季開盤，精裝修高檔公寓。銀帆國際商住公寓天鵝灣153000464600277130-180板樓、高層公寓戶型

13、全部精裝修。A-Z town1900004300002863平米一居至135平米三居。主力戶型為90-110平米二居。板樓、塔樓、高層公寓2005年年底開盤，價格在7500-10000元/平米之間?？偨Y：從以上區(qū)域市場供給分析可以看出，北京東部地區(qū)特別是朝青板塊將會是北京房地產(chǎn)市場供應的熱點和重點區(qū)域。區(qū)域市場進一步發(fā)展，市場競爭將更加激烈。Ø 區(qū)域住宅產(chǎn)品供應以普通住宅、公寓為主，低密度住宅產(chǎn)品不多 Ø 區(qū)域項目規(guī)模大，體量大。規(guī)模優(yōu)勢明顯Ø 開發(fā)商實力強，擁有較高的知名度，品牌優(yōu)勢明顯Ø 本區(qū)域市場房價較高，且仍有上升趨勢Ø 本區(qū)將是高檔樓盤聚集區(qū)域Ø