舟山濱海星城項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、舟山浩耀置業(yè)有限公司ZhoushanHaoyao Properties Limited舟山市濱海星城項(xiàng)目一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄第一章開發(fā)商概況第二章項(xiàng)目概況第三章項(xiàng)目定位第四章項(xiàng)目市場(chǎng)分析第五章項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃第六章資金使用計(jì)劃第七章項(xiàng)目銷售與資金回籠第八章融資償還計(jì)劃第九章綜述第一章、開發(fā)商概況一、公司名稱舟山浩耀置業(yè)有限公司二、公司地址舟山市普陀區(qū)平陽浦舟漁物資大樓2-3樓。三、公司經(jīng)營(yíng)范圍開發(fā)建設(shè)舟山市普陀區(qū)A-4-3地塊住宅項(xiàng)目，包括房屋的建設(shè)、出租、出售、及經(jīng)營(yíng)管理等業(yè)務(wù)。四、公司注冊(cè)資金注冊(cè)資金人民幣1800萬元。第二章 項(xiàng)目概況該項(xiàng)目所在的舟山市普陀區(qū)勾山街道是舟山主要的工業(yè)

2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)之一。根據(jù)舟山市城市近期建設(shè)規(guī)劃（2003-2005）顯示，勾山街道作為臨城浦西工業(yè)區(qū)的居住生活服務(wù)基地，是普陀城區(qū)拓展和舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域。一、項(xiàng)目名稱濱海星城二、項(xiàng)目地點(diǎn)舟山市普陀區(qū)勾山街道A-4-3地塊。三、項(xiàng)目開發(fā)單位舟山浩耀置業(yè)有限公司四、項(xiàng)目性質(zhì)住宅區(qū)五、四至范圍東至：定沈公路 西至：24米大路南至：現(xiàn)狀河流 北至：329國(guó)道六、用地指標(biāo)規(guī)劃用地面積：67482.78平方米總建筑面積： 168880平方米 （含地下車庫13000平方米） 容積率： 2.0容積率2.5建筑密度 28%綠地率 >28%第三章 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位舟山最優(yōu)秀的經(jīng)濟(jì)型現(xiàn)代化居住小區(qū)。二

3、、目標(biāo)客戶定位 舟漁區(qū)域內(nèi)需要改善居住條件的人（舟漁宿舍居住條件較差，房型狹窄，有改善居住條件的迫切需求）。 成家立業(yè)，需要購房的年輕人。 地塊附近，及國(guó)道北側(cè)的原住居民。 遷入市區(qū)的海島居民。 為改善子女就學(xué)環(huán)境的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。三、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位由于本項(xiàng)目附近沒有在售項(xiàng)目，所以采用本區(qū)域五年房齡以內(nèi)的二手房市場(chǎng)交易均價(jià)3750元/平米作為定價(jià)參考，在考慮了多方面的因素后，本項(xiàng)目均價(jià)定為多層3850元/平米、高層、小高層4000元/平米、這是一個(gè)符合市場(chǎng)實(shí)際且富有吸引力的價(jià)格。第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，投機(jī)性購買需求逐漸退出市場(chǎng)；而居民自住

4、型消費(fèi)則受到國(guó)家政策的激勵(lì)和扶持，需求依然強(qiáng)勁。在未來較長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，自住型消費(fèi)將成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，誰能抓這一機(jī)會(huì)必能帶來豐厚的回報(bào)。這一點(diǎn)已被杭州、上海、北京等大中城市的市場(chǎng)變化所證明。二、舟山市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 隨著城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長(zhǎng)，居民收入不斷的提高，從2000年起，舟山的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始走上了蓬勃向上的通道。截止到2006年第一季度為止，舟山市的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了近6年的上漲期。而進(jìn)入第二季度后，由于中央宏觀調(diào)控政策的力度加強(qiáng)，價(jià)格出現(xiàn)了回落，銷售量也開始回落。主要體現(xiàn)在高端物業(yè)銷售受投資客離場(chǎng)影響，出現(xiàn)滯銷；而經(jīng)濟(jì)型住宅則受到本地居民自住需求的支撐，在經(jīng)歷了起初一段時(shí)間的萎縮后，成交

5、量開始放大。目前舟山四大住宅板塊中，定海板塊(不包括臨城)商品住宅售價(jià)保持在4800元/平米7000元/平米之間；東港板塊商品住宅售價(jià)保持在4500元/平米4800元/平米之間；普陀板塊(不包括東港)商品住宅售價(jià)保持在4000元/平米6000元/平米之間；臨城板塊商品住宅售價(jià)保持在4300元/平米4500元/平米之間。由于舟山是一個(gè)島嶼型城市，可開發(fā)土地量較少；而隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程的加快，居民自住型購房需求還將不斷增長(zhǎng)，因此在未來幾年內(nèi)舟山市房地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)穩(wěn)中帶升的格局，但不同的樓盤之間將有較大的差異。三、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)舟山是中國(guó)最大的海水產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、銷售基

6、地，有“中國(guó)漁都”的美稱。勾山街道位于舟山市普陀城區(qū)西側(cè),區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、交通便利、市場(chǎng)繁榮，是普陀城區(qū)拓展的重點(diǎn)區(qū)域也是舟山主要的工業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)之一。街道陸域面積44.1平方公里，轄20個(gè)行政村和1個(gè)社區(qū)，總?cè)丝诩s3.2萬人。2004年，街道實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值20.5億元,地方稅收收入1800萬元,農(nóng)民人均純收入5818元。2、交通便利 本項(xiàng)目區(qū)域交通十分便利：距寧波國(guó)際機(jī)場(chǎng)86公里，普陀山機(jī)場(chǎng)7公里；329國(guó)道貫穿全境，并通過海峽輪渡與滬杭甬高速公路相接；7路、11路、12路、13路、29路等十路線在此中轉(zhuǎn)和經(jīng)過。3、基礎(chǔ)設(shè)施完善 本區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，供電、供水、供氣、通訊、排污等各類設(shè)施

7、均能滿足需求。4、規(guī)劃設(shè)計(jì)領(lǐng)先本項(xiàng)目是舟山市在國(guó)家實(shí)施“兩個(gè)70%”調(diào)控條款后第一批通過規(guī)劃審批的項(xiàng)目，是為滿足舟山市廣大居民自住購房需求而打造的經(jīng)濟(jì)型現(xiàn)代化住宅區(qū)。本公司已邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)頂尖的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和策劃?rùn)C(jī)構(gòu)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行定位策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)，務(wù)求使本項(xiàng)目成為舟山最優(yōu)秀的、最受消費(fèi)者歡迎的住宅區(qū)。5、購買需求強(qiáng)勁A、地塊毗鄰舟漁宿舍區(qū)，該區(qū)域內(nèi)有較為完整的生活配套，能滿足一般的生活需求；同時(shí)也較能吸引舟漁職工的購買欲望。B、老城區(qū)內(nèi)可供開發(fā)空間有限，隨著城區(qū)人口的增長(zhǎng)，往外遷移是必然的。本項(xiàng)目在規(guī)劃、定位，特別是價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)將會(huì)有吸引大量外遷人口。C、舟山一般家庭在子女長(zhǎng)大后，通常習(xí)慣分戶而居，這勢(shì)

8、必會(huì)催生出一批新的購房群體。這些人對(duì)價(jià)格和樓盤品質(zhì)較為關(guān)注，而對(duì)地段要求不高，正符合了本項(xiàng)目的特質(zhì)。D、本項(xiàng)目處于舊城改造重點(diǎn)區(qū)域及臨城浦西工業(yè)區(qū)的居住生活服務(wù)基地，在未來的幾年內(nèi)將對(duì)經(jīng)濟(jì)型住宅有大量的需求。E、舟山是一個(gè)群島組成的城市，主城區(qū)與周邊海島的生活環(huán)境、教育質(zhì)量有較大的差距。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從周邊海島遷徙到主城區(qū)或?yàn)榱私鉀Q子女就學(xué)問題而在主城區(qū)購房的居民呈逐年上升之勢(shì)。6、未來城市中心區(qū)塊根據(jù)舟山市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和“以港興市，打造海洋大市”戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃，本項(xiàng)目正處于連接城市未來的行政金融中心臨城和主要商業(yè)中心沈家門、東港的樞紐部位。隨著本地塊東邊的岳泉隧道開通，西邊的中心漁

9、港和船舶市場(chǎng)形成，本項(xiàng)目區(qū)域?qū)⒊蔀橹凵匠鞘兄行牡狞S金區(qū)塊。7、價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯、性價(jià)比高本項(xiàng)目秉承讓利于民、合理利潤(rùn)、快速銷售的原則，以高品質(zhì)、低價(jià)格來贏得市場(chǎng)。不但與同類樓盤相比價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分明顯，而且也低于本區(qū)域二手房的市場(chǎng)價(jià)格，性價(jià)比較高。8、國(guó)家政策推動(dòng) 在2006年8月1日開始二手房交易征收個(gè)稅，這對(duì)本項(xiàng)目的銷售是個(gè)很大的推動(dòng)。四、項(xiàng)目劣勢(shì)分析從項(xiàng)目的環(huán)境、區(qū)域、價(jià)格、定位等方面分析，本項(xiàng)目相對(duì)其他樓盤的劣勢(shì)在于：1、 從項(xiàng)目所在地抵達(dá)定海、臨城、沈家門等中心區(qū)域步行距離較遠(yuǎn)，非傳統(tǒng)城市中心區(qū)。2、項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境一般，除北側(cè)部分較好外，其余都有待改造。五、結(jié)論綜上所述，本項(xiàng)目作為一個(gè)為本

10、地服務(wù)、面向普通購房者的低價(jià)位、高品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型現(xiàn)代化居住小區(qū)，具有強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和優(yōu)勢(shì)，其市場(chǎng)前景十分樂觀。第五章項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃一、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃概述本項(xiàng)目計(jì)劃分二期開發(fā)，目前先實(shí)施一期工程建設(shè)。2006年初開始籌備，預(yù)計(jì)到2009年交付使用，總建設(shè)周期預(yù)計(jì)為3年?？偨ㄔO(shè)面積為112200平方米，其中住宅部分95200平方米，商鋪部分5250平方米，地下室部分10500平方米，物管用房1300平方米。二、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn) 1、前期籌備本項(xiàng)目已于2005年7月15日完成土地摘牌手續(xù)，現(xiàn)已付清全部土地出讓金及稅款并取得國(guó)有土地使用權(quán)證。從2006年初開始進(jìn)行前期籌準(zhǔn)備，計(jì)劃到2006年12月上旬完成

11、全部前期籌備工作，為期12個(gè)月。工作項(xiàng)目時(shí)間備注土地勘測(cè)2006年初已完成 規(guī)劃設(shè)計(jì)2006.12006.6已通過會(huì)審 擴(kuò)初設(shè)計(jì)2006.62006.806年8月通過會(huì)審 施工圖設(shè)計(jì)2006.92006.1006年10月底完成施工圖報(bào)批等2006.112006.12含其他審批及招標(biāo)手續(xù)2、一期項(xiàng)目建設(shè)一期項(xiàng)目建設(shè)分A、B兩個(gè)區(qū)塊實(shí)施。A區(qū)塊為多層住宅及底層商鋪，加1幢11層小高層連俱樂部會(huì)所，考慮到施工難度及節(jié)約投資成本，B區(qū)塊樁基施工和地下室土建部分與A區(qū)同步實(shí)施。從2006年12月底正式交付使用，建設(shè)周期為28個(gè)月。項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)時(shí)間備注正式開工建設(shè)2006年12基礎(chǔ)施工2007.12007.5

12、基礎(chǔ)施工全部完成 部分結(jié)構(gòu)封頂2007.10 全部結(jié)構(gòu)封頂2008.2單體竣工驗(yàn)收2008.6合格后轉(zhuǎn)入設(shè)備安裝和內(nèi)部裝潢全部市政配套、園林施工完成2008.12 竣工驗(yàn)收2009.1交付使用2009.3B區(qū)塊為四幢16-18層高層加2幢11層小高層組成，下部為地下室人防工程。從2007年7月地上部分正式開工建設(shè)到2009年3月底正式交付使用，建設(shè)周期為21個(gè)月。項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)時(shí)間備注樁基及地下室一期施工時(shí)已完成地上部分開始施工2007.7 主體結(jié)構(gòu)封頂2008.2單體竣工驗(yàn)收2008.7合格后轉(zhuǎn)入設(shè)備安裝和內(nèi)部裝潢全部市政配套、園林施工完成2008.12 竣工驗(yàn)收2009.1交付使用2009.3第

13、六章 資金使用計(jì)劃一、項(xiàng)目投資額概算一期項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額為：32392.01萬元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量金額（萬元）1土地出讓金(含稅)91萬元101畝9471（含稅280萬）2建設(shè)管理費(fèi)2.1建設(shè)單位管理費(fèi)按工程概算的5%收取6622.2工程監(jiān)理費(fèi)按工程概算的1%收取1302.4小計(jì)7923勘測(cè)、設(shè)計(jì)費(fèi)3.1勘測(cè)費(fèi)(含初堪和凈勘費(fèi)用及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi))按工程概算的2%收取2503.2可行性研究費(fèi)503.3前期策劃費(fèi)5元/11220056.13.4設(shè)計(jì)費(fèi)55元/112200617.13.5小計(jì)973.24建安工程費(fèi)4.1樁基工程費(fèi)14424.2土建和安裝工程費(fèi)923.58/11220010362.64.3

14、交通標(biāo)志和標(biāo)識(shí)854.4會(huì)所裝修1144.5甲供料 12364.6小計(jì)1180/11220013239.65基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施費(fèi)5.1基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)157.35.2公共配套設(shè)施費(fèi) 2645.3小計(jì)421.36不可預(yù)見費(fèi)按以上5項(xiàng)之和3%計(jì)算746.917開發(fā)期間稅費(fèi)7.1市政公用基礎(chǔ)配套費(fèi)50元/1122005617.2教育附加費(fèi)按國(guó)家規(guī)定計(jì)稅額的5%計(jì)3127.3營(yíng)業(yè)稅按銷售收入的5%計(jì)算21617.4印花稅按規(guī)定稅額萬分之三計(jì)算157.5城市建設(shè)附加費(fèi)按規(guī)定稅額的7%計(jì)算1517.6其他稅費(fèi)11607.7小計(jì)43608營(yíng)銷推廣費(fèi)8.1廣告宣傳費(fèi) 按銷售收入的1

15、%計(jì)算4308.2銷售代理費(fèi) 按銷售收入的1.5%計(jì)算6508.3其他銷售費(fèi)用按銷售收入的0.5%計(jì)算2008.4小計(jì)12809財(cái)務(wù)費(fèi)用9.1貸款利息 一億元轉(zhuǎn)貸三年，按年息6.3%計(jì)18909.2其他 2009.3小計(jì)2090合計(jì)  33374.01萬元其中：土地費(fèi)用9471萬元 A區(qū)期項(xiàng)目土建安裝費(fèi)用5575.5萬元 B區(qū)期項(xiàng)目土建安裝費(fèi)用7664.1萬元 其他費(fèi)用10663.41萬元 按項(xiàng)目總投資測(cè)算，本項(xiàng)目一期建設(shè)成本為每平方米2974.51元。（含二期土地成本費(fèi)用）二、資金取得與融資計(jì)劃 本項(xiàng)目一期項(xiàng)目總投資約為33374.01萬元。其中開發(fā)商

16、資本金為13200萬元，占總投資額的39.55%；計(jì)劃融資10000萬元, 占總投資額的29.9%；項(xiàng)目預(yù)售回籠轉(zhuǎn)建設(shè)資金10174.01萬元，占總投資額的30.55%。項(xiàng)目融資預(yù)計(jì)貸款期為3年，利率參照商業(yè)銀行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，逐年付息，到期還本。三、資金使用計(jì)劃1、已使用資金列表（截止2006年7月31日）序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元） 支付時(shí)間1建設(shè)管理費(fèi)2802006.12006.72土地出讓金(含稅)9471已付清3勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)250已付清合計(jì) 100012、計(jì)劃使用資金列表（截止2009年3月31日）2006年資金使用計(jì)劃(2006.82006.12)序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元） 支付時(shí)間1設(shè)計(jì)及策

17、劃費(fèi)等723.22006.102前期規(guī)費(fèi)14422006.102006.123建設(shè)管理費(fèi)  5122006.82006.12合計(jì)  2677.22007年資金使用計(jì)劃(2007.12007.12)序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元） 支付時(shí)間1A區(qū)項(xiàng)目首期工程款31762007.1-102不可預(yù)計(jì)費(fèi)預(yù)提4002007.1-103營(yíng)銷推廣費(fèi)5002007.6-124B區(qū)項(xiàng)目首期工程款19862007.7-125其他費(fèi)用2839.54按實(shí)際發(fā)生時(shí)間結(jié)算合計(jì)  8901.542008年資金使用計(jì)劃(2008.12008.12)序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元） 支付時(shí)間1A區(qū)項(xiàng)目二期工程款18402

18、008.2-122B區(qū)項(xiàng)目二期工程款4294.82008.2-123營(yíng)銷推廣費(fèi)4002008.4-104不可預(yù)計(jì)費(fèi)  346.912008.105其他費(fèi)用1402.46按實(shí)際發(fā)生時(shí)間結(jié)算合計(jì)  8284.172009年資金使用計(jì)劃(2009.12009.12)序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元） 支付時(shí)間1A區(qū)項(xiàng)目工程款尾款559.52009.1-102B區(qū)項(xiàng)目工程款尾款1383.32009.1-103營(yíng)銷推廣費(fèi)3802009.34其他費(fèi)用1187.3按實(shí)際發(fā)生時(shí)間結(jié)算合計(jì)  3510.1四、資金說明每個(gè)自然年度資金需求量如下：2006年7月前已投入資金10001萬元，到2006

19、年12月底還需投入資金2677.2萬元；2007年投入約8901.54萬元；2008年投入約8284.17萬元；2009年投入約3510.1萬元。開發(fā)商資本金和銀行貸款共計(jì)23200萬元，按計(jì)劃使用至2007年后需資金21579.74萬元，尚節(jié)余1620.26萬元，2007年項(xiàng)目銷售可回籠資金有18919.8萬元，兩者相加后結(jié)余20540.06萬元，已超過2008年所需建設(shè)資金8284.17萬元，且2008年銷售可回籠資金17464.95萬元。兩者相抵后尚余可使用資金29720.84萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2009年所需建設(shè)資金3510.1萬元。而且還不計(jì)09年的銷售回籠資金。因此可充分保障項(xiàng)目的順利運(yùn)

20、作和支付貸款本金和利息。第七章 項(xiàng)目銷售與資金回籠一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃A區(qū)物業(yè)B區(qū)物業(yè)開盤時(shí)間2007.62007.10銷售指標(biāo)-2007年度60%30%-2008年度 35% 45%-2009年度 5% 25%合計(jì) 100%100%二、項(xiàng)目銷售收入一期項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入為: 43221萬元項(xiàng)目單位數(shù)量?jī)r(jià)格金額（萬元）A區(qū)物業(yè)住宅(多層)元/ m242000385016170商鋪元/ m2525070003675B區(qū)物業(yè)住宅(高層)元/ m253190 4000 21276車庫元/ m210500 2000 2100三、資金回籠計(jì)劃表銷售年度A區(qū)物業(yè)B區(qū)物業(yè)合計(jì)2007年度119077012.818

21、919.82008年度 6945.75 10519.2 17464.952009年度 992.25 5844 6836.25合計(jì) 1984523376 43221四、利潤(rùn)指標(biāo)1、項(xiàng)目總投資 33374.01萬元2、項(xiàng)目總銷售收入 43221萬元3、毛利潤(rùn) 9846.99萬元4、應(yīng)交利稅 3163萬元5、凈利潤(rùn) 6683.99萬元6、凈利潤(rùn)率 20.03%第八章 融資償還計(jì)劃一、償還期限及償還方式 本項(xiàng)目融資期限擬為3年（2006年底至2009年底），按照銀行貸款利率計(jì)息，逐年付息，第3年本息一起清償。二、融資償還計(jì)劃從項(xiàng)目的銷售情況來看，在融資償還期之前本項(xiàng)目物業(yè)將全部被出售，共可回籠資金43