項目后評估報告

1、1 / 34 文檔可自由編輯打印成都成都【中海格林威治城中海格林威治城】項目項目后評估報告后評估報告組長：張嚴組長：張嚴 班級班級 ：B B 工管工管 091091組員：丁銀龍組員：丁銀龍 組別組別 ：第一小組：第一小組 王將王將 徐晶徐晶 曹俊卿曹俊卿任課老師：任課老師： 薛丹薛丹 2012.10.242012.10.24 1 / 34 文檔可自由編輯打印成都成都【中海格林威治城中海格林威治城】項目后評估報告項目后評估報告摘要：成都中海格林威治城項目用地通過公開招標方式，于 2003 年 4 月 10 日競得，并于 2003 年 5 月正式動工，至 2006 年 11 月全面入伙，于 200

2、7 年 6 月達到后評估時點（數(shù)據(jù)截至時間為：2007 年 6 月 30 日） ?；趯椖窟M行經(jīng)驗總結(jié)和失敗教訓的吸取之目的，希望本后評估報告能為今后開發(fā)的類似項目提供一定的借鑒。目目 錄錄【核心內(nèi)容提要】 .1【項目概況及評估綜述】.4【項目投資管理評估】.4【項目規(guī)劃設(shè)計工作評估】.7【項目營銷工作評估】 .13【項目進度、工程管理評估】.22【項目成本管理評估】.282 / 34 文檔可自由編輯打印【項目概況及評估綜述項目概況及評估綜述】一一. 項目概況項目概況中海格林威治城是中海地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于 2003 年 4 月 10 日在成都市國土資源局以 311 萬元/畝競得

3、的與文里地塊項目。項目地處成都市區(qū)東南區(qū)域一環(huán)路外側(cè)：北臨一環(huán)路南一段和九眼橋，南靠四川大學，東側(cè)臨府南河錦江段邊的望江路，西側(cè)臨太平南街。成都市錦江南岸，與百年高校四川大學比鄰而居，著名的文化遺址望江公園和水井坊也近在咫尺。成都市從城市整體發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，市政府提出了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，而本地塊正處于城市東部和南部的交界的位置，戰(zhàn)略地位顯著。同時地塊本身又地處川大居住區(qū)范圍內(nèi)，因此地塊的質(zhì)素好，起點高，具相當?shù)陌l(fā)展?jié)撝?。二? 項目經(jīng)濟技術(shù)指標項目經(jīng)濟技術(shù)指標項目占地面積為 76.231 畝（合 50,821.2） ，容積率 3.56?？偨ㄖ娣e 208,109.64，其中住宅（含 1 號樓商務

4、公寓，下同）建筑面積為 143,411.28，共 1,211 戶；商業(yè)建筑面積為 24,819.87；農(nóng)貿(mào)市場建筑面積為 4,256.05（含部分商鋪，下同） ，車庫建筑面積為 25,068.31，不可售面積 10,554.13（包括會所、游泳池、球室、架空層、人防設(shè)施、自行車庫、服務用房等） 。項目開發(fā)周期中海格林威治城于 2003 年 4 月 24 日與成都市國土資源局簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 （合同編號：5101 武出讓和同第 13 號） ，截止到格林威治城 B 區(qū)全面入伙，項目發(fā)展總周期為 3.57 年，共計 43 個月。其中 A1 區(qū)、A2 區(qū)及 16#樓、B 區(qū)建筑施工周期分別為

5、 1 年零 2 個月（計 406 天） 、1 年零 1 個月（計 176 天） 、2 年零 4 個月（計 813天） 。三三. 項目綜合評估項目綜合評估成都房地產(chǎn)市場自 2003 年以來步入了高速發(fā)展階段，為格林威治城的成功開發(fā)和銷售提供了良好的市場契機。中海格林威治城是中海地產(chǎn)成都公司的第一個通過公開拍賣競得的地塊項目，是繼中海名城之后的一個集高層住宅、商業(yè)街、小戶型、農(nóng)貿(mào)市場為一體的多物業(yè)形態(tài)的精品復合項目，其操作難度遠高于中海名城，具有巨大的挑戰(zhàn)性。成都公司通過充分的市場調(diào)研和準確的市場定位，比較成功的實現(xiàn)了市場定位和產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過程中不斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)

6、品的先進性；同時由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質(zhì)量都得到了良好的控制。在工程實施階段，加強工程進度管理，嚴格把控工程質(zhì)量，真正實現(xiàn)中海地產(chǎn)“過程精品”的生產(chǎn)施工理念。銷售階段，產(chǎn)品定位中目標客戶定位、產(chǎn)品定位細節(jié)的推敲及價格的定位，再到營銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時機的選擇、價格策略的制訂等大方向來看，格林威治城項目整體運營及操作較為成功。準確把握銷售時機，克服了 “非典” 、宏觀調(diào)控等重重困難，最終使本項目成為片區(qū)的標志性建筑，得到了行業(yè)內(nèi)和消費者的普遍認可【項目投資管理評估項目投資管理評估】一一 項目背景及合同執(zhí)行情況項目背景及合同執(zhí)行情況項目位于成都市區(qū)東南區(qū)域一環(huán)路外側(cè)

7、：北臨一環(huán)路南一段和九眼橋，南靠四川大學，東側(cè)臨府南河錦江段邊的望江路，西側(cè)臨太平南街。3 / 34 文檔可自由編輯打印該項目凈用地面積為 5.08 萬平方米，容積率 3.56。總建筑面積 20.81 萬平方米，可售面積 19.75 萬平方米，其中住宅 14.34 萬平方米，商業(yè) 2.48 萬平方米，農(nóng)貿(mào)市場 0.43 萬平方米，車庫 2.51 萬平方米；不可售面積 1.06 萬平方米。該項目由中海地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于 2003 年 4 月 10 日在成都市國土資源局成功競得，2003 年 4 月 24 日簽訂土地出讓合同，合同執(zhí)行情況良好。二二 項目發(fā)展期內(nèi)成都市宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)

8、市場回顧項目發(fā)展期內(nèi)成都市宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回顧【中海格林威治】項目于 2003 年 4 月 24 日簽訂土地出讓合同，2003 年 10 月 23 日首批 A1 區(qū)開盤銷售，截止至 2007 年 6 月 30 日，完成銷售面積 17.83 萬平方米，占全部可售面積的 90。在 20032006 年項目主要發(fā)展期內(nèi)，成都市主要宏觀經(jīng)濟指標表現(xiàn)良好：GDP 與人均可支配收入穩(wěn)步增長，分別由 2003 年的 1,871 億元和 9,641 元/人增長至 2006年的 2,750 億元和 12,789 元/人，年均復合增長 13.70和 9.9；作為西南部核心城市和重要發(fā)展極，發(fā)展期內(nèi)成都市人口集

9、聚效應明顯，城市市區(qū)人口年均復合增長率達到 3.18；良好的宏觀經(jīng)濟發(fā)展帶動下，房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年高速增長態(tài)勢，由 2003 年的 245.4億元增至 2006 年的 619.17 億元，年均復合增長率高達 36.14。該項目發(fā)展期內(nèi)，成都市房地產(chǎn)市場總體上亦處于起步上升、快速發(fā)展的繁榮時期，主要體現(xiàn)在：市場總體投入、產(chǎn)出規(guī)模持續(xù)快速且交替增長：20032006 年投資額及銷售額年均復合增長率分別達到 36.14和 39.55，且次年銷售額及投資額均分別高于上一年度的投資額及銷售額，這一方面發(fā)映出在此期間宏觀意義上當年投資額可以在下一年度收回，另一方面則反映出開發(fā)商和消費者均對市場持有良好的

10、預期；銷售量和銷售價格同步增長，2006 年全市商品房銷售面積和均價分別為 1,533 萬平方米和 3,592 元/平方米，與 2003 年相比年均復合增長 16.6和 19.7；供求態(tài)勢良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。三三 規(guī)劃指標變動評估規(guī)劃指標變動評估可研指標（平方米）實際指標（平方米）指標變化（平方米）變動率（）凈用地面積50,82150,82100.00%容積率3.503.5601.71%總?cè)莘e率面積177,874181,0403,1661.78%總建筑面積196,474208,11011,6365.92%可售面積195,294197,5562,2621.16% 住宅155,1

11、78143,411-11,767 -7.58% 商業(yè)18,51624,8206,30434.05% 農(nóng)貿(mào)市場3,0004,2561,25641.87% 車庫18,60025,0686,46834.78%不可售面積1,18010,5549,374794.42%本項目各項規(guī)劃指標同可研階段相比，均有一定的變化，其中主要變動體現(xiàn)在以下幾點：不可售面積巨幅增加。項目總建筑面積增加 11,636 平方米，增幅 5.92：其中可售面積增加了 2,262 平方米，增幅 1.16；不可售面積（包括會所、游泳池、球室、架空層、人防設(shè)施、自行車庫、服務用房等）大幅增加了 9,374 平方米，增幅高達 794，可研

12、階段對此部分所需的規(guī)劃面積估計不足。該部分面積的增加侵占了部分容積率面積，不但4 / 34 文檔可自由編輯打印將對土地相對成本產(chǎn)生一定影響，而且顯然將影響總建安成本及最終盈利。可售面積總量變化不大，但其中各子物業(yè)類型指標變化較大，其中：住宅面積總量變化最大，與可研相比減少 11,767 平方米（減少了 7.6） ；農(nóng)貿(mào)市場面積變化幅度最大，增加了 41.9（增加了 1,256 平方米） ；商業(yè)及車庫分別增加了 6,3006,400 平方米，增幅 34?？蓮母麂N售物業(yè)類型的銷售價格和銷售率進一步探討規(guī)劃指標變動對收益的影響。（此項分析中銷售數(shù)據(jù)為此次后評估截至日之“實際發(fā)生數(shù)據(jù)” ，而非“預計銷

13、售情況” ）銷售價格（元/平方米）銷售面積（平方米）可研階段實際建設(shè)增幅可研階段實際建設(shè)實際銷售銷售率可售面積4,622 5,672 22.71%195,294197,556178,26490.23% 住宅4,3005,30923.47%155,178143,411140,57898.02% 商業(yè)*9,115 9,3732.83%18,51624,82020,47982.64% 農(nóng)貿(mào)市場3,60012,746254.06%3,0004,2561,99946.53% 車庫91011.11%18,60025,06815,20860.67%（備注：商業(yè)物業(yè)中包括商鋪及寫字樓）住宅部分目前基本銷售完畢

14、，實際完成銷售面積 98；實際銷售價格與可研相比增幅較大，達到 23.5，而實際銷售額僅比可研增長 11.9，主要原因為該部分規(guī)劃指標的減少幅度較大，并未使該部分收益達到最大化，可采用分解技術(shù)對其進行初步定量分析：PA2B2A1B1 【（A2A1）B1】+【（B2B1）A2】P：收益增加值A(chǔ)1：可研銷售價格B1：可研銷售面積A2：實際銷售價格B2：實際銷售面積其中：【（A2A1）B1】可理解為售價（市場）變動影響貢獻值【（B2B1）A2】可理解為面積指標變動影響貢獻值商業(yè)部分總體銷售狀況基本良好，目前完成全部可售面積的 83，且目前實際銷售面積超過可研預計銷售面積 10.6；其售價與可研相比增

15、長 2.8，銷售總額增長了13.7。經(jīng)測算，該部分物業(yè)售價變動因素和指標變動因素對總收益增加值的影響均為正效應，規(guī)劃指標變動貢獻值較大。目前商業(yè)部分物業(yè)實際銷售價格和實際銷售面積均高于可研階段，說明市場對該類型物業(yè)具有一定的需求，該項指標變動較為合理且可產(chǎn)生一定的超額收益。如若該物業(yè)類型存貨今后在中短期內(nèi)仍可以不低于目前售價銷售完畢，則該部分物業(yè)類型的指標變動將最終確定對項目整體盈利狀況產(chǎn)生積極的影響。農(nóng)貿(mào)市場實際建設(shè)面積為 4,256 平方米，與可研相比增加了 41.9，實際銷售價格與可研相比巨幅增加，增幅達到 254，但實際銷售面積（1,999 平方米）不甚理想，銷5 / 34 文檔可自由

16、編輯打印售率僅為 46.5且尚未達到可研階段的預計銷售面積（3,000 平方米） ，其原因主要有以下幾點：規(guī)模超出市場需求、實際銷售價格偏高、內(nèi)部配套設(shè)施設(shè)備不盡完善合理、周邊同類市場競爭激烈等。雖然該部分物業(yè)實際銷售收入增加了 135.9，但由于該部分物業(yè)面積的增加占用了容積率面積且實際銷售面積并不理想，因此實際上該物業(yè)部分指標變動對項目整體收益最大化造成了一定不良影響。車庫部分實際建設(shè)面積面積為 25,068 平方米，與可研相比增加了 34.8，但銷售面積的實際銷售率僅為 60.7且實際銷售量尚未達到可研階段的標準（18,600 平方米） ，而銷售價格僅比可研提高了 11.1，因此最終銷售

17、成果非常不理想，實際銷售總收入僅為可研階段的 85。因此在可研階段對車位銷售價格及銷售比率的預測，應在充分市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，進行合理、謹慎的估計。小結(jié)：1.項目總體容積率面積略有增加（3,166 平方米）且住宅容積率面積減少（-11,767 平方米） ，這種容積率面積變化差額主要體現(xiàn)在商業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場及不可售面積的增加上。其中商業(yè)部分規(guī)劃面積增加（6,304 平方米）對項目具有一定的良性作用，農(nóng)貿(mào)市場及不可售面積變動則可能對項目盈利最大化產(chǎn)生一定負面影響。2.車庫部分面積變化較大且最終銷售效果不理想。今后應進一步在可研、規(guī)劃和銷售各階段加深對市場研究，客觀合理的評價當?shù)厥袌龈魑飿I(yè)類型的市場容量及

18、價格承受力，配置合理的物業(yè)類型面積比例，從而獲得項目整體開發(fā)銷售進度的最優(yōu)化和收益的最大化。項目綜合評價四四 銷售收入銷售收入項目發(fā)展期內(nèi)成都市場雖受到國家宏觀調(diào)控政策的部分影響，但總體上仍保持快速發(fā)展、量價齊升的繁榮態(tài)勢，在此宏觀環(huán)境下，本項目各物業(yè)類型的實際銷售價格亦均不同程度的高于可研階段，此為銷售收入大幅提高的最為主要的因素。其次，商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃面積調(diào)整對銷售總收入的提高提供了部分貢獻，但住宅、農(nóng)貿(mào)市場以及車庫的面積調(diào)整對總體銷售收入為負效應。今后需進一步加強加深對各類型物業(yè)市場容量、價格及面積配比的研究，同時需在可研階段對車庫等物業(yè)類型的價格及銷售率進行謹慎評估。五五 投資回收期投資

19、回收期投資回收期比原計劃略有提前，于 2005 年第 4 季度回收成本?！卷椖恳?guī)劃設(shè)計工作評估項目規(guī)劃設(shè)計工作評估】一一 項目基本情況項目基本情況項目的建筑標準住宅商業(yè)結(jié)構(gòu)體系框支剪力墻框架墻體維護材料空心磚空心磚外立面釉面磚、金屬氟碳漆花崗石材、鍍膜玻璃、鋁塑板勾縫材料水泥砂漿摻加聚合物水泥砂漿摻加聚合物外窗及玻璃斷橋鋁合金型材，深灰色粉末噴涂表面，摩砂面斷橋鋁合金型材，深灰色粉末噴涂表面，摩砂面入口大堂墻面：石材、部分木作；地面：石材；頂棚：石膏吊頂，吊燈標準層公共空間墻面：?；u、部分木作；地面：6 / 34 文檔可自由編輯打印玻化磚；頂棚：石膏吊頂，筒燈小戶型精裝修標準房間名稱部 位裝

20、 修 標 準地面（強化）木地板墻面乳膠漆、木質(zhì)踢腳線客廳天花乳膠漆，預留吊燈位地面（強化）木地板墻面乳膠漆；木質(zhì)踢腳線臥室天花乳膠漆，預留吊燈位地面防滑地磚墻面瓷片天花鋁扣板吊頂衛(wèi)生間設(shè)備盥洗盆及冷熱水龍頭、座便器、淋浴龍頭及花灑、化妝鏡、浴霸地面防滑地磚墻面瓷片天花鋁扣板吊頂，吸頂燈廚房設(shè)備櫥柜，含不銹鋼水槽及水龍頭、嵌入式爐具、抽油煙機地面防滑地磚陽臺天花乳膠漆；吸頂燈其他戶內(nèi)門及門套帶鎖；熱水器小戶型裝修成本分析:格林威治城商務小戶型為精裝房，物資部通過集中采購，降低裝修成本。精裝商務小戶型總建筑面積為 5,272.56，甲供材料單方造價約 278.96 元/。商務會館功能：大堂，咖啡廳

21、，臺球室，乒乓球室，健身房，室內(nèi)羽毛球館，室內(nèi)籃球館，室內(nèi)恒溫游泳池，室外游泳池。裝修標準：精裝修：石材、木作、地毯、木地板、玻璃裝飾、石膏吊頂?shù)?。二?值得借鑒和推廣的經(jīng)驗值得借鑒和推廣的經(jīng)驗概念設(shè)計概念設(shè)計產(chǎn)品策劃加強與市場、政策的互動，進行了充分推敲。延續(xù)了歷史文化底蘊和人文氛圍，利用教育配套，針對客戶的文化特征，以“文化融合”作為載體，推出“多元文化，人文都市”的主題，打造兼具深厚內(nèi)涵和現(xiàn)代氣質(zhì)的“人文大社區(qū)” ；利用無遮擋臨江景觀面，在規(guī)劃、環(huán)境和產(chǎn)品設(shè)計中貫徹“景觀最大化” ，打造“親水社區(qū)” 、 “親水生活” ；形成以高層住宅為主體的多種中高檔精品物業(yè)組合的建筑綜合體。項目包含多

22、種物業(yè)形態(tài)：高層住宅，商務公寓，商業(yè)街，臨河商務樓，小戶型公寓以及會所。多元化成就了中海格林威治城城市綜合體的新穎面貌和獨特氣質(zhì)。本項目的案名格林威治城就是取意 GREENWICHVILLAGE 的多元文化特質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計針對項目地價較高、物業(yè)綜合、用地面積有限，商業(yè)占地大、容積率高、規(guī)劃限制多的情況，在明確重點、合理分配、適當組合、綜合平衡的原則之下，在各棟塔樓的布局設(shè)計中，重點控制景觀、朝7 / 34 文檔可自由編輯打印向、主導風向、視野間距等幾個要素；在景觀利用最大化的同時，兼顧景觀的均好性，同時協(xié)調(diào)景觀和朝向關(guān)系。規(guī)劃為東部住宅區(qū)和西部商業(yè)區(qū)兩個區(qū),互不干擾，互利共生，并充分考慮

23、項目分期開發(fā)的特性和要求。7 棟塔樓布置在園區(qū)四周，形成較大面積的中心景園，小區(qū)圍合而不封閉，提供了舒適的小區(qū)內(nèi)空間；商業(yè)布置沿地塊周邊進行設(shè)計，在太平南街開辟內(nèi)街，擴大商業(yè)面積，并增加商業(yè)的休閑性，劃分較清晰的區(qū)域，便于經(jīng)營管理；并結(jié)合入口設(shè)置小戶型，形成“小戶型+商業(yè)”的模式布置；公建配套以不占用沿街商業(yè)的口岸用地為原則。戶型設(shè)計戶型設(shè)計在規(guī)劃上依據(jù)江景景觀特點呈級差分布，以均好性，私密性和可變性為設(shè)計原則。彈性空間：戶型內(nèi)部的彈性設(shè)計，如采用大開間大跨度結(jié)構(gòu)，內(nèi)部房間可以自由隔斷、組合；戶型與戶型間的彈性設(shè)計，可平面橫向變化，如兩戶打通后可變成一戶。戶型平面“三進式”布置：第一進，入戶花

24、園或玄關(guān)，緩沖空間和半公共的多功能空間；第二進，客廳、餐廳、廚房、客衛(wèi)，開放、交往空間；第三進，臥室、書房、主衛(wèi)，私密空間；按空間私密性的增強遞進布局。完善住宅功能：設(shè)計如生活陽臺，儲藏空間，衣帽間等多功能空間。生態(tài)空間：設(shè)計入戶花園、空中花園、生態(tài)小陽臺（花池）等，滿足人與自然親近的需要，成為戶內(nèi)與戶外、與室外的緩沖地帶?？臻g可延續(xù)性：室內(nèi)空間有一定的自由度，留有自行改造、組合空間的余地，如將主臥與小次臥貼鄰布置，便于打通成為套房；廚房長邊靠餐廳，方便改造成開敞式廚房等。照度與隔聲：將客廳、主臥和觀景陽臺等重點房間布置在臨河景觀面的同時，盡量將次臥、主衛(wèi)等房間朝向江景和園內(nèi)景色，爭取景觀、日

25、照、降噪平衡最優(yōu)組合。廚衛(wèi)與設(shè)備：廚房面積在 67，大小適用，長方形的平面便于布置曲尺型櫥柜，動線較短、空間利用較高，櫥柜連續(xù)長度不應小于 2700mm，轉(zhuǎn)角部分布置煙道，廚房長邊靠餐廳，方便改造成開敞式廚房；主衛(wèi)面積 6左右，短邊大于 1900mm，能較為緊湊的擺放四間套，或擺放檔次較高的三件套，浴缸能看到很好的景色。家庭緊急求助報警：每戶客廳及主臥設(shè)置緊急求助按鈕各一個，與電話保持垂直，距地 0.8 米。并接后與管理中心報警控制主機相連。戶內(nèi)及陽臺外窗防范報警，靠近裙樓一、二層及頂層住戶每戶在可開啟的門，窗上預留門磁，窗磁管路。立面設(shè)計立面設(shè)計立面設(shè)計有較大突破，將現(xiàn)代風格和文化色彩結(jié)合到

26、一起，當時覺得有一些風險，但是由于設(shè)計風格是源于概念定位的，再加上設(shè)計和施工的仔細，最終呈現(xiàn)的效果令人滿意。糅合了強烈的都市現(xiàn)代感和濃郁的文化感塔樓體態(tài)挺拔，造型簡潔，突出現(xiàn)代建筑的美，點線面的構(gòu)成、明暗變化和材質(zhì)肌理的 Modern 感強烈；另一方面，塔樓頂部8 / 34 文檔可自由編輯打印的造型構(gòu)架、立面的色彩對基地文脈具有一定的隱喻。其中，少而精致的細節(jié)是“現(xiàn)代簡約”氣質(zhì)的最佳體現(xiàn)：立面上的裝飾細節(jié)原本只是建筑必須的元素窗檐，陽臺擋水，空調(diào)百頁，連接梁等對其作一些適當?shù)奶幚砗蛷娀钩?、凹進、穿透依賴光線的變化形成豐富的層次。建筑立面配色原則：格林威治城選用了延續(xù)城市文脈的白、灰、墨三色局

27、部點綴黃色（提亮）的立面色彩，以及內(nèi)斂低調(diào)但富有層次的配色原則。立面設(shè)計特點：高層塔樓和臨河底商立面設(shè)計采用現(xiàn)代風格，講求建筑的現(xiàn)代、簡潔和挺拔，突出建筑的都市感和時代感。商業(yè)街立面根據(jù)業(yè)態(tài)進行整體考慮，講求細膩變化和檔次感，突出商業(yè)建筑的休閑、體驗特性。重點考慮商鋪的經(jīng)營需求，在立面設(shè)計中合理組織入口、櫥窗、店招位、空調(diào)位和公共設(shè)備等元素。環(huán)境設(shè)計環(huán)境設(shè)計格林威治城的景觀設(shè)計以“現(xiàn)代簡約的北美風格”為概念，以“濱水而居” 、 “與文為鄰”為目標，融入大量親水元素，并與架空層景觀巧妙結(jié)合，演繹出清新自然的環(huán)境空間。同時強調(diào)“GREENWICH”的藝術(shù)氛圍，烘托樓盤的都市形象；在內(nèi)部空間的處理上

28、注重步移景易、起落回環(huán)、小中見大，營造有景可賞、有景可游的居住環(huán)境空間。延續(xù)基地的文脈，強化社區(qū)與城市空間的關(guān)系，圍繞濱河簡約GREENWICH中海高端的整合概念，優(yōu)美靜謐的住宅園林與休閑浪漫的商業(yè)環(huán)境相互輝映，共同營造具有濃郁文化風情的社區(qū)環(huán)境。環(huán)境空間架構(gòu)：本項目景觀設(shè)計分為三個層次：商業(yè)與城市臨界面空間、住宅空間（包括人行入口空間及臨河架空層） 、屋頂綠化三個不同層次，三個層次的景觀設(shè)計綜合運用了多種設(shè)計手法，將三部分協(xié)調(diào)統(tǒng)一起來，形成從平面到立體空間的全方位園林體系。環(huán)境設(shè)計導則：整體性、系統(tǒng)性、生態(tài)性、尺度適應性、多樣性、參與性、步行化、可滲透性、立體化。裝飾設(shè)計裝飾設(shè)計裝飾設(shè)計以更

29、好的展現(xiàn)建筑設(shè)計亮點為主要目標，但是細節(jié)，特別是設(shè)備布置和空間節(jié)點的細節(jié)處理，對成敗起著關(guān)鍵作用。設(shè)計管理設(shè)計管理格城設(shè)計管理流程比較完善和成熟，由于項目的前期策劃時間和圖紙設(shè)計時間都比較長，所以都能夠按照公司制定的相關(guān)流程開展工作，并且各個節(jié)點控制都比較好。在二裝設(shè)計工作和施工配合工作中，由于有許多新的設(shè)計內(nèi)容以前沒有遇到過，再加上項目本身比較復雜，工作中容易出現(xiàn)遺漏或者延誤的情況，經(jīng)過該項目的積累，也為之后項目的二裝設(shè)計工作的計劃安排、過程控制等積累了寶貴的經(jīng)驗，進一步完善了管理流程。特色產(chǎn)品精裝小戶型公寓“精裝酒店式小戶型”在市場定位之初就針對地理位置和樓盤規(guī)模、當時的市場產(chǎn)品進行了全面

30、仔細的考察和資料整理，形成了一套較完備的基礎(chǔ)資料，包括戶型、底商、公共空間、立面、電梯、裝修檔次等；然后對這些基礎(chǔ)資料進行分析，結(jié)合營銷戶型區(qū)間，對各個房間的開間、進深尺寸進行了詳細的設(shè)定和推敲。進一步，結(jié)合市場實例為各種戶型中增加賣點，如利用擴大的落地窗成為陽光室（當時可不計算面積） ，為小戶型設(shè)計陽臺等；另一方面，將廚房、衛(wèi)生間（前區(qū)）和儲藏空間結(jié)合在一起，在很有限的空間中實現(xiàn)了比較完備的居住功能，特別對那些空間設(shè)計的亮點進行突出和烘托，最后呈現(xiàn)的精裝房效果讓人滿意?？臻g設(shè)計上的突出亮點和高端品牌廚衛(wèi)器具是格城小戶型的最大賣點，通過格林威治城小戶型的實踐，在有限面積中實現(xiàn)比較完備的居住功能

31、和9 / 34 文檔可自由編輯打印做出空間亮點是精裝小戶型成功的根本，特別是廚衛(wèi)設(shè)備器具的選用。三三 各階段與相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合各階段與相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合前期策劃階段前期策劃階段與投資部、項目部配合，收集規(guī)劃條件、場地條件、紅線圖、地形圖、市政管網(wǎng)圖等基礎(chǔ)資料，并要有準確的紅線圖電子文件；在拆遷完成和場地平整后實測場地標高、周邊道路標高，相鄰場地標高，對總平設(shè)計提供準確的基礎(chǔ)資料；對沒有完成的市政道路，一定要拿到準確的道路高程（政府文件） ，避免因為資料不準確，造成場地標高設(shè)計失誤。與營銷策劃部配合，成立項目調(diào)研和產(chǎn)品策劃小組，共同進行市場調(diào)研和開展產(chǎn)品策劃工作，為市場定位提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。由于營銷和

32、設(shè)計一起開展工作，可以較好的彌補各自業(yè)務層面的不足，提高工作效率。圖紙設(shè)計階段圖紙設(shè)計階段與營銷部配合，落實項目規(guī)模、住宅戶型區(qū)間、商業(yè)體量、商業(yè)分布等重要的設(shè)計要求。與合約部、物資部配合，做好產(chǎn)品標準制定工作，重點控制大量和大型設(shè)備、材料的選擇，達到設(shè)計要求和成本控制的平衡。產(chǎn)品標準通過地區(qū)公司評審。與項目部配合，在施工圖設(shè)計階段，嚴格控制施工圖設(shè)計交底和過程圖審圖節(jié)點的管理質(zhì)量，確保施工圖設(shè)計質(zhì)量。執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計三級評審制度，逐步落實概念方案，規(guī)劃方案設(shè)計，立面方案設(shè)計，景觀方案設(shè)計等重要設(shè)計成果。施工階段施工階段與項目部配合，完善施工圖中的不足之處，提高產(chǎn)品完成質(zhì)量。應對施工圖交底做好充分

33、準備，留出合理看圖時間，并且用相關(guān)制度參與人員做出責任劃分和獎懲界定，保證施工圖交底質(zhì)量，減少邊施工，邊發(fā)現(xiàn)問題，邊修改的情況。與項目部、合約部、物資部配合，完善二次裝修設(shè)計，指導現(xiàn)場完成二裝樣板制作工作，并對樣板進行優(yōu)化和確認，保證施工成果滿足設(shè)計要求。提高二次裝修設(shè)計的圖紙完整性、準確性，提高設(shè)計質(zhì)量，最好爭取在主體施工圖完成一段時間（大約 23 個月）后整體完成二裝圖紙的設(shè)計和樣板確認工作，降低對現(xiàn)場進度的影響。項目結(jié)利、入伙階段項目結(jié)利、入伙階段與項目事務部、項目部配合，協(xié)助完成各項質(zhì)檢驗收工作。做好信息收集工作，便于提前做好資料準備工作，避免臨時忙亂。與客服服務部、銷售中心和地產(chǎn)服務

34、部（物管公司）配合，及時處理業(yè)主投訴問題。做好資料收集工作，作為今后設(shè)計工作的參考。四四 有待改進和可供借鑒的的方面有待改進和可供借鑒的的方面有待改進的實例有待改進的實例 1空調(diào)外機位空調(diào)外機位在格林威治城的 57 號樓的空調(diào)位設(shè)計中，為了減少空調(diào)位對外立面的不利影響，達到外立面“簡潔、精致”的目的，將部分臥室的空調(diào)位從窗下調(diào)整到生活陽臺。但是，此舉帶來了兩方面的難題：其一，是冷凝水的排放，現(xiàn)場采用了在墻體內(nèi)埋置冷凝水管（鋼管） ，在戶內(nèi)機位處預留套管接頭的方法。此方法解決了冷凝水排放的難題，但是，如果要檢修立管，勢必破壞室內(nèi)裝修，為今后物管留下隱憂。其二，是冷媒管的架設(shè)，由于部分臥室與生活陽

35、臺距離較遠，冷媒管跨越了走廊和衛(wèi)生間（或儲藏室） ，現(xiàn)場采用在梁上留孔，業(yè)主裝修時采用吊頂隱藏冷媒管的方法。但是，業(yè)主入住后，大多抱怨冷媒管太長，耗電量大的缺點，最后不得不將空調(diào)位調(diào)整到臥室窗下。空調(diào)位一直是我司樓盤考慮的比較周到的地方，在立面美觀、安裝方便、使用節(jié)能等方面都做了很多考慮，但是依然會有新的問題出現(xiàn)，多數(shù)是由于立面的原因而對部分10 / 34 文檔可自由編輯打印空調(diào)位的設(shè)置采用了不盡合理或是不符合業(yè)主使用習慣的方式。此問題暴露了設(shè)計師對業(yè)主心態(tài)把握不足的弱點。設(shè)計師在今后的設(shè)計中，要不斷積累經(jīng)驗，在立面設(shè)計的同時就將空調(diào)外機位作為極重要（且敏感）的設(shè)計因素進行充分考慮，滿足業(yè)主的

36、使用要求，做到“人性化”的空調(diào)布置。有待改進的實例有待改進的實例 2中心廣場的洗米石中心廣場的洗米石格林威治城園區(qū)的中心景點，是由噴泉疊水、喬木植栽和地面硬鋪拼花共同組成的。但是一開始，地面硬鋪邊緣的弧形帶子是做的洗米石。施工完后發(fā)現(xiàn)呈現(xiàn)效果檔次不高，而且由于洗米石與花崗巖硬鋪的交接沒有作好處理，邊沿參差不平，效果很差。之后將洗米石調(diào)整為花崗石板，解決了問題。此問題暴露了設(shè)計師對材料的把握不足和細部處理考慮不深的弱點，今后的設(shè)計工作中，應該不斷積累設(shè)計經(jīng)驗，熟練掌握材料的特性和施工方法，提高景觀硬鋪的設(shè)計質(zhì)量。有待改進的實例有待改進的實例 3電梯廳的瓶頸電梯廳的瓶頸格林威治城塔樓的底層多數(shù)都做

37、了架空的設(shè)計，為了節(jié)約成本，除了 1 號樓和 2 號樓下做了轉(zhuǎn)換層以外（其底層分別為商業(yè)和會館） ，其余塔樓直接將剪力墻的柱子落下。架空層的設(shè)計，為底層的單元大堂的設(shè)計帶來了很大的空間，單元大堂個個都高大開敞，突出了樓盤的檔次。但是由于沒有作轉(zhuǎn)換，實際上大堂的平面組織是在住宅平面上進行，難免出現(xiàn)一些“瓶頸”空間，本來在標準層不明顯的一些拐角，在單元大堂的大尺度空間中就顯得特別的狹小，再加上裝修石材厚度的影響，局部通道口尺寸只有 1,100mm 左右。最后采用將墻體切角的辦法來處理。此問題反映了設(shè)計師對空間把握的不足，今后的設(shè)計工作中，應該對重要的公共空間如電梯廳、公共走道等特別是裝修復雜的大堂

38、空間進行仔細的推敲，結(jié)合設(shè)備專業(yè)，進行局部的調(diào)整優(yōu)化，以滿足使用和美觀要求，減少公共空間的“瑕疵” 。可供借鑒的實例可供借鑒的實例商業(yè)外立面設(shè)計商業(yè)外立面設(shè)計格林威治城商業(yè)外立面在設(shè)計之初更多的考慮為提高項目檔次和在商家不進行裝修情況下的外立面效果，故大量使用石才和玻璃幕墻，造價很高。商家未裝修經(jīng)營前，外立面效果很不錯，且非常有檔次。但實際上，商家為了經(jīng)營需要需進行二裝和大量利用外墻做戶外廣告，最后外立面被破壞殆盡，真有點“勞民傷財” 。由于現(xiàn)在公司項目的進度都比較緊張，就要求對原來的流程進行靈活的調(diào)整，比如適當?shù)暮喕?，或者壓縮時間。為了不影響對設(shè)計質(zhì)量的控制，應該利用已有的經(jīng)驗，早做工作安排

39、，將部分二裝工作提前到方案深化階段開始進行，并且通過建立標準二裝設(shè)計資料庫，合理選用成熟的設(shè)計和工藝，縮短二裝設(shè)計的周期，適應緊張的開發(fā)節(jié)奏。同樣，景觀設(shè)計工作在項目節(jié)奏加快之后，往往成為影響項目營銷推廣的難點。主體施工圖完成了，而景觀總平方案沒有確定，模型和樓書的制作都很困難，并影響推廣效果。另外一方面，還會影響施工圖設(shè)計中地庫頂板的結(jié)構(gòu)設(shè)計，造成之后的修改。應該提前準備景觀設(shè)計工作，保證在施工圖完成后 1 個月內(nèi)，完成景觀方案設(shè)計定稿工作，落實道路、水景、堆坡和大型喬木的位置，確保各項工作的開展。由于格城的主體設(shè)計單位是深圳的設(shè)計公司，溝通起來比較麻煩，在現(xiàn)在進度緊張的項目已經(jīng)不可能應用。

40、但是，現(xiàn)在常用的沿海（香港）公司進行方案、立面設(shè)計與本地公司進行主體施工圖設(shè)計的模式，仍有相似之處。如何控制好沿海公司的工作節(jié)奏是重點。首先，合同要理清楚，理仔細，明確工作計劃及相關(guān)控制措施；第二，在設(shè)計過程中，要充分利用好各個重要的控制節(jié)點（本地匯報與交流） ，做好各項會議準備比如提前進行內(nèi)部商討，統(tǒng)一意見；準備好足夠的材料樣板等保證會議進程快，質(zhì)量高，并且形成會議紀要嚴格控制設(shè)計單位下一步工作進程和設(shè)計重點，確保沒有遺漏。11 / 34 文檔可自由編輯打印第三，根據(jù)實際情況，適當調(diào)整工作節(jié)奏，避免出現(xiàn)一段緊、一段松的不良工作節(jié)奏，影響設(shè)計師工作積極性和設(shè)計成果的質(zhì)量。第四，靈活利用各種設(shè)計

41、控制手段，比如可以讓沿海設(shè)計師在本地待上個 34 天，進行封閉式設(shè)計，大幅提高設(shè)計交流的效率，從而加速重大節(jié)點的設(shè)計進程。第五，通過努力，確保設(shè)計費用的按時支付。五五 綜合評價綜合評價格林威治城作為成都公司第二個項目，比較成功的實現(xiàn)了市場定位和產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過程中不斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的先進性；同時由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質(zhì)量都得到了雙贏的結(jié)果。【項目營銷工作評估】一一 項目定位與銷售階段市場變化情況項目定位與銷售階段市場變化情況2004 年市場特征年市場特征2004 年成都房地產(chǎn)盡管受國家宏觀調(diào)控政策的影響，但依然持了健康發(fā)展態(tài)勢，呈現(xiàn)開發(fā)規(guī)

42、模穩(wěn)步擴大、供需基本平衡、商品房銷售持續(xù)走旺、商品房空置率大幅下降、房價漲幅明顯的特征。2005 年市場特征年市場特征上半年商品房供給大規(guī)模放量，房地產(chǎn)市場競爭激烈；政府加大經(jīng)濟適用房力度建設(shè)，經(jīng)濟適用房大規(guī)模放量；市場總體處于供求基本平衡或供略小于求的狀態(tài)，商品房價格漲幅回歸。下半年受“國八條”等政策組合拳影響，消費者變得較為理性，持幣觀望的心態(tài)較為普遍。2006 年市場特征年市場特征2006 年市場恢復良好的發(fā)展態(tài)勢，項目處于尾盤銷售階段，立面呈現(xiàn)，銷售速度得以提升。二 項目戶型定位與實際情況對比表項目戶型定位與實際情況對比表戶型分類定位面積范圍（）套數(shù)比（）建成面積范圍（）套數(shù)比（）二房

43、二廳單衛(wèi)大二房85952589-9426小三房1101201011211三房二廳雙衛(wèi)大三房1401504030145-1494634四房三廳雙衛(wèi)大四房16017033153-16328復式單位20023022361從上表可以看出：大三房的戶型比例實際建成后增加 4%，四房的戶型比例實際建成后減少 5%。三三 對住宅推售時機的思考對住宅推售時機的思考住宅各批次推售時間：12 / 34 文檔可自由編輯打印首批次推售時間 2004 年 12 月項目八月亮相以來，項目形象基本建立后，即轉(zhuǎn)入商業(yè)的推廣及儲備，在 9 月商業(yè)開盤前，住宅基本處于自然儲備的過程。10 月正式啟動住宅的客戶儲備。12 月第一次

44、開盤，推售的節(jié)點比較符合客戶的消費節(jié)奏，時機把握較好。二批次推售時間 2005 年 3 月三批次推售時間 2005 年 6 月從三批次儲客以來，恰逢 2005 年“國八條”新政出臺，市場觀望情緒較為嚴重。在二批次物業(yè)剩余將近 200 套的情況下，三批次客戶儲備相當不理想。此時再推售與二批次剩余物業(yè)同質(zhì)性強的大三房與四房單位，預計開盤情況將不太理想。因此我們調(diào)整了推售范圍，將原計劃最后批次推售的 907 棟，調(diào)整為本次推售，滿足了市場的需要，又有效回避了政府宏觀調(diào)控的不利影響，完成了該批次推售的任務。四批次推售時間 2005 年 9 月四批次推售時，市場正處于新政影響后的恢復期，為保證開盤的人氣

45、與成交額，將客戶關(guān)注較多的商務公寓（1 棟）打包推出，增加項目整體的關(guān)注度，同時又促成了成交。分批次確定推售范圍的總體原則：以房源優(yōu)劣搭配為原則，盡量保證房源由差到優(yōu)的推售秩序，既有利于實現(xiàn)項目價值的最大化，又可以保證一定時間內(nèi)的成交量。比如：四房的推售每批次都會將四房中全臨河單位與半臨河單位搭配推售，通過合理的價差，引導不同承受力的需求四房的客戶。三房的推售同理，每批次都會將河景三房與園景三房搭配銷售。在市場處于較理性消費的情況下，這種推售房源的策略有利的促進了銷售。四四 各戶型銷售速度情況各戶型銷售速度情況銷售期各房型的去化速度為：小三房兩房四房大三房。原因如下：小三房：房源數(shù)量少，功能齊

46、全，經(jīng)濟實用，總價控制較好，且朝向最好，所以每批次一經(jīng)推出即銷售完畢，是格林威治城最暢銷的房型。兩房：總價低，投資與居住兩相宜，在項目銷售中處于拉動成交量的房型。四房：分臨河單位和半臨河單位，全臨河單位由于其位置的唯一性與稀有性，銷售速度快于半臨河單位。四房單位在項目銷售中處于提升項目品質(zhì)形象的地位，銷售較為平穩(wěn)。大三房：由于大三房面積近 150，與 160的四房單位在面積上沒有拉開間隔，影響了客戶的選擇與判斷，因此大三房去化速度最為緩慢。從房型、面積與實際銷售走勢角度對比分析：項目高層住宅小三房面積控制較好但房源配比過少；大三房源配比量過多且面積定位過大；兩房單位房源與面積配比適中；四房房源

47、配置合理但面積定位偏小，影響居住舒適性。從客戶購房心理反饋，生存型客戶注重戶型的功能性、實用性，改善型客戶注重戶型的舒適性及房間設(shè)計細節(jié)，享受型客戶注重戶型的豪華與奢侈。五五 銷售價格總結(jié)銷售價格總結(jié)據(jù)項目發(fā)展策劃，高層住宅銷售目標為 2004 年 12 月開盤，2006 年底完成 95銷售，價格定位為均價 4,400 元/。從實際銷售結(jié)果看，銷售周期與節(jié)奏符合發(fā)展計劃，銷售價格從首批次推售 4,900 元/到最后一批次均價為 6,500 元/，項目整體成交均價 5,309元/，成交價格比定位價格高出 900 元/，主要原因為：定位期間與銷售期間的市場環(huán)境不同：定位時期高層住宅是“三低產(chǎn)品”即

48、低價位、低品質(zhì)、低市場接受度。但隨著土地市場拍賣的規(guī)范，涌現(xiàn)大量高品質(zhì)的高密度樓盤，高層住宅成為樓市的主流，因此高層住宅的價格也水漲船高。13 / 34 文檔可自由編輯打印公司品牌形象隨著中海名城入住形成的良好口碑得到提升，對項目的市場價值產(chǎn)生積極的推動。價格策略：初期為建立熱銷的市場形象，塑造項目品牌，采取低開高走的策略；銷售中期，為均衡速度與價格的關(guān)系，鞏固項目品牌，價格逐漸提高；銷售后期，力爭利潤最大化，價格攀升到最高點。價格策略的成功運用，對最終實現(xiàn)較高的銷售價格產(chǎn)生了直接的影響。六六 物管費價格確定的檢討物管費價格確定的檢討住宅：現(xiàn)行物管費 2 元/月，基本合理，客戶滿意度較高。車位

49、：地下車位 75 元/個月，第二個車位 100 元/個月，客戶反應價格較貴，特別是雙車位物管費的收費標準，客戶反應較強烈。商業(yè)：1F 6 元/月，2F 4 元/月，基本合理。格林威治城項目的物業(yè)管理費取費水平較為合理，客戶總體較為滿意，對銷售產(chǎn)生了積極的影響。七七 銷售價格對銷售速度的影響銷售價格對銷售速度的影響住宅：銷售過程中正確地評估了各批次面臨的市場環(huán)境，有效的控制了價格與速度的關(guān)系，住宅價格穩(wěn)定、有計劃的不斷攀升，既保證良好的銷售趨勢，又保證合理的利潤。商業(yè)：商業(yè)外街銷售時對客戶的心理價格把握較為準確，較好地控制了速度與價格的關(guān)系；商業(yè)內(nèi)街在銷售時由于對租金與售價之間的關(guān)系未梳理清晰，

50、過于偏重對利潤的追求，銷售價格偏高，影響了銷售速度。農(nóng)貿(mào)市場：在項目定位階段，對供求關(guān)系評估不夠準確，在銷售過程過于偏重對利潤的追求，銷售價格偏高，影響了銷售速度。商務公寓：由于對政策風險評估過于謹慎，加上 2005 年的任務指標壓力，雖然實現(xiàn)了較快的銷售速度，但沒有實現(xiàn)較高的銷售利潤。車位：較好的協(xié)調(diào)了速度與價格的關(guān)系。八八 客戶總結(jié)客戶總結(jié)通過銷售，中海格林威治城的購買客戶與該項目定位階段基本一致，總結(jié)如下：購買目的格林威治城高層住宅自住客戶占 87%，投資型客戶占 13%。05 年受政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策影響，自住型客戶有一個持幣觀望期，決策周期增長，但看重長期效益的專業(yè)投資客，其

51、投資行為并未停止。居住區(qū)域成都本地客戶仍然是購買格林威治城的主力軍，占成交量的 66%，尤其以武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)購買量最大，本地客戶對價格敏感度較高。外省及其他二級縣市客戶占成交量的 32%，外省客戶中上海客戶占到 70%左右，這與公司通過短信及直郵方式進行拓展有關(guān)。外省客戶對價格的敏感度較低，購買主要看重品牌與地段，購買以投資為主，相比之下本地客戶還較為保守與謹慎。職業(yè)從成交客戶的職業(yè)來看，企業(yè)白領(lǐng)與私營主是購買的主力軍，占成交量的 62%，白領(lǐng)企業(yè)注重生活品質(zhì)，看中地段便利，就醫(yī)、就學等生活配套；自營客戶從其購買的物業(yè)看，呈兩級分化狀，即臨河的高價單位與總額較低的兩房、小三房，由此看私

52、營業(yè)主分為少數(shù)較有實力的私營企業(yè)主與大部分小本工商業(yè)主。購買原因地段是客戶選擇格林威治城的首要因素，但通過與業(yè)主的交流中發(fā)現(xiàn)，不同的業(yè)主14 / 34 文檔可自由編輯打印看重的地段價值內(nèi)涵不一樣，部分業(yè)主看重地段的稀缺性，部分業(yè)主看重地段優(yōu)勢賦予良好的教育優(yōu)勢，部分業(yè)主看重交通購物的便利性。發(fā)展商品牌雖是客戶選擇格林威治城的第二因素，但卻是其購買的決定性因素。綜上所述，在格林威治城客戶的整體特征表現(xiàn)為：本地客戶以項目周邊、城南片區(qū)與沿河錦江片區(qū)為主，外地客戶以上海為主；消費實力大約處于中上水平，年齡結(jié)構(gòu)偏年輕，文化程度較高，以自住為主要目的，看中地段所帶來的便利、配套齊全，具有品牌意識，追究生

53、活美感。九九 其它物業(yè)銷售總結(jié)其它物業(yè)銷售總結(jié)商業(yè)物業(yè)區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場特征區(qū)域商業(yè)消費需求旺盛，商業(yè)配套仍顯不足：由于區(qū)域住宅密集，人口密度大，區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費十分旺盛，但就目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布而言，僅有科華北路、致民路、宏濟中路的商業(yè)配套，無論在規(guī)模、檔次，還是商業(yè)分布的密度、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上都不能滿足區(qū)域消費的要求。缺乏商業(yè)核心，商業(yè)分布分散：目前該區(qū)域商業(yè)主要集中在沿街底商或裙樓內(nèi)，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，形成臨街自發(fā)商業(yè)為主的商業(yè)形態(tài)（除科華北路形成以好又多為中心的商業(yè)帶外） ，分布較為零散，缺乏核心商業(yè)，商業(yè)輻射力不強、凝聚力較差。九眼橋附近存在商業(yè)覆蓋空白點：從區(qū)域商業(yè)分布來看，目前區(qū)域內(nèi)擁有包

54、括科華北路一線、致民路一線、以及宏濟中路一線等幾個商業(yè)帶，但這幾個商業(yè)帶輻射力不強。隨著九眼橋區(qū)域太平南街商業(yè)帶的沒落（其商業(yè)帶本身也具有較強的校園商業(yè)傾向） ，九眼橋區(qū)域出現(xiàn)商業(yè)的空白點。商業(yè)物業(yè)定位根據(jù)本項目的區(qū)域市場特征、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，并充分預估商業(yè)發(fā)展中可能出現(xiàn)的問題，結(jié)合項目自身特點，本項目將商業(yè)劃分為三個板塊：沿望江路沿河會所式商業(yè)板塊-品牌餐飲+商務休閑：該路段現(xiàn)無成熟商業(yè)，其商業(yè)氛圍不足，但其面向府南河，視野寬闊，風景優(yōu)美，交通便利，自然條件優(yōu)越。配合川大及望江公園的文化底蘊，使得該路段更適應于大型特色餐飲或休閑娛樂業(yè)的經(jīng)營；該區(qū)段商業(yè)經(jīng)營定位考慮到商業(yè)形態(tài)對住區(qū)的影響，因

55、此采用獨棟、低層的建筑形式，定位品牌餐飲+商務休閑，促進商業(yè)、商務、會所三者的結(jié)合，一方面可以提高銷售價格，另一方面也會提升住宅的品質(zhì)。培根路特色文化商業(yè)板塊-培根文化酒吧街：培根路本身具有濃厚的歷史和文化氛圍，其原有的以文化、休閑為特征的酒吧文化休閑街在成都具有很強的影響力和號召力，因此本項目的特色文化商業(yè)板塊將文化休閑作為重點挖掘；社區(qū)常規(guī)商業(yè)板塊-填補和滿足區(qū)域生活消費要求的中小型超市和農(nóng)貿(mào)市場(規(guī)劃要求)及滿足區(qū)域日常生活與川大校園消費的配套型商業(yè)。商業(yè)物業(yè)銷售階段面臨的問題區(qū)域商業(yè)環(huán)境不成熟，項目商業(yè)體量大：區(qū)域內(nèi)消費者消費意識不成熟，消費力也較低，需要一定時間的培養(yǎng)和帶動；主力店范

56、圍、面積偏大，招商的不明確性。金融政策影響：隨著央行貸款政策的進一步緊縮，各商業(yè)銀行將繼續(xù)加大對商業(yè)貸款的控制力度，貸款利率將有可能上揚，商業(yè)投資貸款的審批程序也將更加嚴格，這對商業(yè)投資者將形成一定打擊。銷售與后期經(jīng)營的矛盾：一方面希望商業(yè)實現(xiàn)高價、快速的銷售；另一方面又希望商業(yè)能形成良好的經(jīng)營氛圍（這對后期住宅銷售會構(gòu)成一定影響） 。因此商業(yè)必須在這兩15 / 34 文檔可自由編輯打印方面進行協(xié)調(diào)和平衡，保證經(jīng)營者和投資者雙方的回報率，制定有效的經(jīng)營管理模式。住宅銷售與商業(yè)推廣和經(jīng)營的矛盾：2005 年為了不影響住宅銷售，05 年商業(yè)未正式進行推廣，未安排合適的銷售節(jié)點，因此出現(xiàn)銷售斷檔。對

57、商鋪銷售時機的思考商鋪銷售時機有項目預售時、項目呈現(xiàn)時、商家入駐后等時機，不同項目應根據(jù)實際情況靈活把握。銷售時機的選擇是與市場博弈的一個過程，我們應充分研究市場和消費者心理，結(jié)合項目特質(zhì)，確定最佳銷售時機。如果商業(yè)物業(yè)的自身優(yōu)勢并不明顯，就應該在項目預售時推出，這時可以向投資者灌輸對物業(yè)的良好預期，制造緊俏場面，使其在商鋪未揭“蓋頭”時就盡快下單，以免如物業(yè)呈現(xiàn)后不盡人意，反而影響銷售。格林威治城作為一個住宅-商業(yè)復合的地產(chǎn)項目，如何對各功能板塊的推售時機進行把握，是我們不得不面對的問題。公司在銷售本項目商業(yè)時，則住宅銷售暫緩；銷售住宅時，顧忌到商業(yè)宣傳對住宅的影響，又停止對商業(yè)的銷售。這樣

58、，從 2005 年全年幾乎未對進行商業(yè)任何推廣，導致一段時間內(nèi)剩余商業(yè)銷售遲滯。關(guān)于銷售價格的思考據(jù)項目發(fā)展策劃，商業(yè)一層價格定位為 14,000 元/，二層定位為 7,000 元/，臨河會所式商業(yè)定位為 8,500 元/，實際成交價格均價為一層為 16,000 元/，二層為 7,000元/，臨河會所式商業(yè)為 8,200 元/。對商業(yè)物業(yè)銷售節(jié)奏及價格來看，主要存在以下問題：培根走廊商業(yè)街價格大體較為合理，但商業(yè)價格體系制訂時過多考慮指標測算，內(nèi)街售價定得過高，但使得后期內(nèi)街商業(yè)物業(yè)銷售面臨“尷尬”：售價偏離了市場租金支撐的水平，導致銷售不暢。前期外街商鋪的火爆銷售帶部分內(nèi)街物業(yè)銷售，后期內(nèi)街

59、物業(yè)滯銷卻因擔心口碑和市場形象，無法實施強有力的促銷政策，影響了銷售速度。銷售時機及銷控的把握不到位，影響銷售價格。培根走廊商業(yè)外街火爆銷售后，內(nèi)街物業(yè)因推售住宅物業(yè)而暫緩銷售，使得錯過最佳銷售時機影響銷售利潤。05 年因利潤指標壓力，為達成階段性銷售目標被迫采取部分促銷政策及調(diào)整內(nèi)街商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)，影響商業(yè)價格預期目標和住宅的居住氛圍。值得借鑒和推廣的經(jīng)驗銷售與招商密切配合，以招商成果帶動銷售確定招商先行的方針，借招商工作彌補項目短期人氣、商氣不足的影響，尤其是外街一樓商鋪招商的提前考慮，得到了廣大客戶的認可。外街三大主力店的設(shè)置被客戶所看好，均認同開發(fā)商為保證后期經(jīng)營效果設(shè)置多重主力店，認為

60、其招商的成功必會帶來后期經(jīng)營的成功。租售比例的把握一個大型商業(yè)項目，往往需要引進主力店。而主力店往往以租賃形式入場，這就要求事先對項目的租售比例有一定控制。格林威治城設(shè)置了較多主力店?，F(xiàn)在雖主力店招商基本完成，但其后期銷售難度不小。針對這一情況，公司在引進主力店時，多與對方簽定了租轉(zhuǎn)售協(xié)議，如其購買租賃物業(yè)，則前期租金可轉(zhuǎn)為購房款，且給予其較寬松的購買周期。同時，如商家放棄購買權(quán)，則我公司將其帶租約銷售。業(yè)態(tài)的控制和調(diào)整在格林威治城項目中公司對商業(yè)物業(yè)做了詳細的業(yè)態(tài)規(guī)劃，從后期執(zhí)行情況來看，較好的達到了預期的效果，市場對商業(yè)規(guī)劃基本認同。需要注意的是，在制定了總體業(yè)態(tài)規(guī)劃后，如實施中如沒有特殊