房地產項目標識系統(tǒng)規(guī)劃設計

1、房地產項目標識系統(tǒng)規(guī)劃設計房地產項目可分為商業(yè)地產和公用建筑，其中公用建筑里面的寫字樓也屬于房地產范疇。在這一課中，我們主要講房地產的住區(qū)這一部分。目前國內有很多人并不太看好房地產發(fā)展前景，認為房地產中的標識市場的份額將越來越小。在我看來，這部分人的想法是錯誤的。因為房地產中的標識系統(tǒng)差不多隔510年就會更換一次，而且新的房地產項目的增長力度也在逐漸增大。在中國，城市化正逐漸加劇，未來，預計將有2億多人從農村轉移到城市，這必將給房地產帶來巨大的市場份額。城市化發(fā)展將推動小型城鎮(zhèn)的形成，也就意味著一定是有住宅，有商業(yè)配套，有公共環(huán)境。所有這些，都需要標識牌進行引導。所以，住宅的標識需求，在未來很

2、長一段時間都將保持強勁的生命力。目前國內標識行業(yè)的項目做得最多的是房地產和商業(yè)地產項目。作為設計師，我們要對現(xiàn)實社會市場的需求有一個大致的了解，這樣才能對癥下藥，明確自己的主流設計方向和方式技巧。 一、房地產標識系統(tǒng)的范圍 1.1 房地產銷售環(huán)境標識系統(tǒng)1.2 房地產項目永久性標識系統(tǒng)房地產標識系統(tǒng)分為兩塊，一是房地產銷售環(huán)境的標識系統(tǒng)，也就是賣樓的系統(tǒng)。二是房地產項目永久性的標識系統(tǒng)，也就是交樓后住戶長期使用的項目標識系統(tǒng)。其中，永久性標識對于設計、材質、工藝等方面的要求會比較高。這就要求設計師在設計過程中對于所用材料的耐久性等要有一個合理的認識，同時

3、，設計師要將設計思路清楚地傳達給客戶。上世紀九十年代初，房地產銷售環(huán)境的導向系統(tǒng)是和房地產銷售環(huán)境的包裝一起做的。這個包裝實際上就是在弄虛作假，原本是臨時性的景觀環(huán)境，卻故意做成永久性景觀，等住進去才發(fā)現(xiàn)原先綠意黯然、生機勃勃的小花園被改建成了停車場。目前，這種誤導消費者的現(xiàn)象依然存在?，F(xiàn)在，銷售環(huán)境包裝大部分是由廣告公司來做，而通常廣告公司設計、制作的銷售環(huán)境包裝標識牌并不專業(yè)，最后，往往導致發(fā)展商另付設計費找專業(yè)的標識公司進行二次設計制作。因此，為避免類似情況出現(xiàn)，項目之初各部門就應該做出明確的分工，各司其職方能成就佳業(yè)。二、房地產銷售環(huán)境標識系統(tǒng) 2.1 營造誘人的適

4、宜品位的銷售環(huán)境2.2 給參觀人士有個清晰的引導2.3 讓參觀人士能盡快了解樓盤的品質，迅速確定購買意向   2.4  其中包含：2.4.1 城市道路2.4.2 區(qū)域環(huán)境2.4.3 入口區(qū)域2.4.4 停車場2.4.5 銷售中心2.4.6 看樓通道2.4.7 樣板房2.4.8 圍板設置2.4.9 景觀休閑廣場2.4.10 商業(yè)街2.4.11 會所2.4.12 兒童娛樂設施2.4.13 巴士站房地產

5、銷售環(huán)境標識系統(tǒng)能夠展現(xiàn)整個項目的品質、營造誘人的銷售環(huán)境，幾乎每一個發(fā)展商都會花很大的代價用于營造銷售環(huán)境上，有的甚至會花費上百萬、上千萬來裝修樣板間。這部分的工期要求一般都在一年之內，特別長遠的項目可能會延長時間，而且，在一定時期內，每個項目的環(huán)境標識系統(tǒng)也會有所調整。比如有些項目一共分五期開發(fā)，第一年會開發(fā)兩期，那第一、二期樣板房的區(qū)域跟第三、四期樣板房的區(qū)域的引導系統(tǒng)肯定會有差異，我們要解決的就是，給參觀人士一個清晰的引導，讓參觀人士能夠盡快地了解樓盤的品質，迅速地確定購買意向。房地產銷售環(huán)境標識系統(tǒng)清單包括：城市道路、區(qū)域環(huán)境、入口的區(qū)域、停車場、銷售中心、看樓通道、 樣板

6、房、圍板設置、景觀休閑廣場、商業(yè)街、會所、兒童娛樂設施、巴士站等。如果你不明白這些詞語的具體含義，我建議你們到一個樓盤進行實地考察，通過考察，對于哪些地方該放置什么樣的標識牌，你會有一個更清晰、直觀的了解，這樣你才能把一個項目做好。其實，很多標識項目的設計是在施工圖的基礎上完成的，這就要求標識設計師腦海里有一個立體概念。在看到施工圖紙后，對于項目的形象標識、標牌設置等在腦海中要有一個立體的呈現(xiàn)和大致的了解。 這是深圳的黃埔雅苑，是李嘉誠在深圳做的第一個項目，這個項目的標識系統(tǒng)由西利標識設計、制作完成。這是南京的萬科金色家園項目。這是售樓處里面的形象系統(tǒng)，由于燈光的配合，它給人的效果非

7、常好。這是廣州番禺的南國奧林匹克花園，西利標識設計了連同候車亭在內的整套標識系統(tǒng)。這是一個很成功的項目，在全國影響非常大。它的形象系統(tǒng)、圖形設計都很經典，也幫助發(fā)展商取得了火爆的銷售業(yè)績，依靠這個項目的成功推廣，西利標識后來又陸續(xù)做了很多奧林匹克花園項目的標識系統(tǒng)規(guī)劃設計。    這是萬科城市花園，當年西利標識做這個項目的時候它還沒有建成。于是我們用了3米高的圍板將周圍全部圍起來，讓人誤以為這個項目要蓋了，后來大家都在搶購這個樓盤，有些甚至還買不到。這是我們在中國做的最早最成功的一個房地產項目營銷案例。這幾年的房地產發(fā)展速度很快，但是房地產銷售環(huán)境這一塊

8、卻被忽視了。一個房地產項目要想吸引客戶，配套很重要。當年我們做萬科世紀花城時，它先把整個商業(yè)街建好，然后我們就在這個商業(yè)街里做了很多標識，包括一些購物車。人們去買樓時，在第一時間開樓通道，讓客戶從商業(yè)街一直走到售樓處去，以此方式，世紀花城的房很快賣瘋了。在會所這一塊，現(xiàn)在大量的會所是先做成售樓處。里面有些洗手間的東西是不能動的，因此我們在這個樣板間做標識系統(tǒng)引導的時候就要注意做到少而精。作為項目的標識系統(tǒng)規(guī)劃設計師，在跟客戶溝通的時候，可以告訴他們一些標識能起到的預期作用。 三、房地產永久性的標識系統(tǒng)   房地產永久性標識系統(tǒng)是房地產業(yè)主入住后，作為物業(yè)

9、管理的一部分，長期為居民服務的標識系統(tǒng)。它主要包括有：出入口平面指示圖、住宅導視標識、配套設施標識、會所標識、公共服務標識、交通標識、警示類標識、景觀標識、商鋪標識以及室內標識等。房地產永久性標識系統(tǒng)在規(guī)劃設計過程中要特別注重的是與環(huán)境的和諧。這里所指的環(huán)境不僅是指房地產本身的環(huán)境，還包括房地產所處區(qū)域或城市的大環(huán)境。因為房地產不是孤立存在的，它也屬于其所處城市的環(huán)境之一。其大概內容如下：3.1 交通指示標識:3.1.1 停車場指示牌            

10、; 3.1.2 禁鳴、限速牌3.1.3 禁止駛入 3.1.4 路名牌3.1.5 地下車庫出入口牌3.1.6 消防通道牌3.2 住區(qū)內指示標識:3.2.1 小區(qū)導示牌      3.2.2 總平面圖    3.2.3 公告欄          3.2.4 私家花園，請勿擅入3.2.

11、5 保安亭牌        3.2.6 警示牌 3.2.7 管理處指示牌    3.2.8 小區(qū)功能設施指示牌3.2.9 草地牌          3.2.10 果皮箱3.2.11 景觀名稱牌     3.2.12 花草樹木稱謂標識牌3.3

12、 樓宇環(huán)境:3.3.1 樓棟牌           3.3.2 單元牌3.3.3 樓層牌           3.3.4 戶號牌3.3.5 公告欄           3.3.6 信報箱3.3.7&#

13、160; 電梯牌           2.3.8  消防疏散圖3.2.9  生活垃圾桶       2.2.10 設備用房門牌3.3.11 溫馨提示牌  3.4 會所3.4.1 會所指示牌         3.4.2&#

14、160;會所形象牌3.4.3 開放時間牌         3.4.4 服務臺3.4.5 會員守則           3.4.6 通知告示欄3.4.7  會所項目牌         3.4.8  功能門牌3.4.9 &#

15、160;洗手間牌           3.4.10 男女洗手間牌3.4.11 禁煙牌 作為住宅區(qū)域，這一部分的標識系統(tǒng)規(guī)劃設計很簡單，也就是樓宇、通道、會所，以及里面的一些娛樂配套設施設計。但是這些配套設施樓宇之間的關系是需要通過指示牌在中間做引導、說明的，也就是和信息管理系統(tǒng)結合起來使用。標識系統(tǒng)就相當于女人身上的首飾，是一種點綴，提升的是品質。它就是對環(huán)境藝術的一種補充、裝飾。適當的時候還能起到警示的作用。比方限速、限行?？紤]到這一點，我們在做設計的時

16、候就要有社會責任感，考慮標牌的安全性，標牌與周圍環(huán)境的協(xié)調性，最重要的是能否實現(xiàn)引導的作用。我們一再強調：所有的標識設計概念皆是為人服務的。 四、房地產項目標識系統(tǒng)的應用 在人類所生存的住區(qū)環(huán)境中，標識系統(tǒng)指示牌的需求無處不有，一個房地產項目標識系統(tǒng)的完善與否標志著一個房地產開發(fā)商的經營理念，服務狀況、管理意識的等級、個性化的標識系統(tǒng)，在房地產項目中起到畫龍點睛的作用。標識系統(tǒng)主要用圖形語言來表達，最大限度的用無聲感官形象語言來表達房地產經營者對業(yè)主以及來訪者的關心 。同時,又對區(qū)域環(huán)境起到了管理的作用,讓每個人都服從標識牌的指示，迅速地到達目的地，所以說規(guī)范的房

17、地產標識系統(tǒng)在房地產物業(yè)管理中應用相當廣泛，而且又非常重要。以無聲的服務、有形的指引提高房地產物業(yè)管理的效率和水平，同時表現(xiàn)出此地產項目的形象和魅力,利于項目的銷售和管理?？梢哉f一個房地產項目標識系統(tǒng)的規(guī)劃與設計是衡量一個房地產開發(fā)商經營水準的標志之一。 五、房地產標識系統(tǒng)的作用 房地產標識系統(tǒng)是一項嚴謹的規(guī)劃設計系統(tǒng)工程，每位房地產經營者決不能忽視這個系統(tǒng)工程的作用。它能協(xié)助開展各項工作，能讓業(yè)主及來訪者節(jié)約時間，使得整個住宅小區(qū)都有序的進行良性循環(huán)。通過完善的房地產標識系統(tǒng)來對住宅小區(qū)內的車行、人行進行引導、疏通、輔助住區(qū)消防系統(tǒng)，同時又讓住宅小區(qū)次序井然。一個既現(xiàn)代又

18、文明的住宅小區(qū)，體現(xiàn)了和諧社會的美好生活。從交通標識來講：住宅小區(qū)中汽車的數量經常都有增加，對于交通標識合理布局，都需要標識牌來提醒警示人們注意。    各種交通設施之間的銜接、轉換絕對缺少不了指示牌。停車系統(tǒng)、區(qū)內公交系統(tǒng)、商業(yè)配套、寫字樓、酒店運行等等都需要標識系統(tǒng)進行輔助管理。 六、房地產項目標識系統(tǒng)的規(guī)劃      6.1 設置指引： 6.1.1 位置設置規(guī)則6.1.2 區(qū)域標識設置規(guī)則6.1.3 交通標識設置規(guī)則6.1.4&#

19、160;色彩設計規(guī)則6.1.5 造型設計規(guī)則6.1.6 服務機構的選擇原則6.1.7 標識系統(tǒng)設計及完善周期6.1.8標識系統(tǒng)監(jiān)督機制什么是規(guī)劃？其實就是布點。要全面考慮住區(qū)的環(huán)境，分析建筑的風格、景觀環(huán)境、裝飾風格、氣候特征，了解地域文化、鄉(xiāng)土民情、住區(qū)人員狀況、道路布局、停車場位置、配套設施、物業(yè)管理架構等，眾多因素綜合分析，確定房地產項目標識系統(tǒng)的總體規(guī)劃，然后再進行區(qū)域細分，在布局上進行全面、系統(tǒng)、長遠的規(guī)劃。設置指引是針對大型項目而言的。一套標識系統(tǒng)做完后，需要向客戶提供一個項目未來的監(jiān)督機制，以及其負責人認定的匯報，主要針對標識的監(jiān)督、維護、維修工作等

20、方面。 七、房地產項目標識系統(tǒng)的設計7.1 設計理念設計要新穎、明快、醒目、富有個性，要強調住區(qū)文化以及要表現(xiàn)住區(qū)特征及居民的意識，主要在色彩、材質、造型等方面一定要全方位考慮住區(qū)建筑、環(huán)境的特征，充分表現(xiàn)一個住區(qū)居民的精神面貌，建筑品質,環(huán)境特色以及現(xiàn)代化住區(qū)發(fā)展的特點，確定設計的風格、方向。7.2 設計依據標識牌的造型設計主要是根據建筑、環(huán)境、裝飾的特點來制約標識造型的來源。設計要配合建筑、表現(xiàn)環(huán)境、裝飾空間，交通標識嚴格按照國家標準進行，參考關聯(lián)行業(yè)的國家標準。7.3 設計原則標識系統(tǒng)設計三大原則：安全：結構合理，安全穩(wěn)定功能：指示到位，功能明確造

21、型：線條明快，美觀大方7.4 建筑元素的提取造型設計中一定要考慮建筑設計的因素，從建筑中找特色、質感，從環(huán)境中找協(xié)調或者反差。7.5 景觀環(huán)境的影響造型設計中一定要考慮景觀環(huán)境的因素，從環(huán)境綠化、道路狀況上找感覺，從環(huán)境中統(tǒng)一。7.6 室內裝飾的協(xié)調造型設計中一定要考慮室內裝飾、燈光照明的變化，從品質上、材質上找互補，點綴環(huán)境的美。 八、房地產項目標識系統(tǒng)的制作生產環(huán)節(jié)嚴格把握每一道工藝流程，新型材料及傳統(tǒng)工藝合理的搭配，嚴格執(zhí)行ISO9001:2008國際認證體系，執(zhí)行西利標識制作規(guī)范，精心制作、安裝，充分表現(xiàn)設計師的構思意圖。項目的規(guī)劃設計環(huán)節(jié)都做好

22、后會進入到制作環(huán)節(jié)，這個環(huán)節(jié)涉及到的原則希望大家能有所領悟。規(guī)范：西利標準，嚴格執(zhí)行；精美：尺寸精確，美觀大方；耐用：經久耐用，易于維護。 九、房地產項目標識系統(tǒng)的安裝9.1 戶外    9.1.1 人行道    9.1.2 草地上    9.1.3 墻體上9.2 室內    9.2.1 地面    9.2.2 墻體&

23、#160;   9.2.3 天花9.3 安裝方式：貼附式、粘貼、干掛、連接件。 安裝住區(qū)道路標識系統(tǒng)的施工由相關部門具體負責，但一定要有一個監(jiān)督機制、信息反饋渠道，這樣才能使住區(qū)標識系統(tǒng)真正起到為居民服務的作用。安裝與前期的規(guī)劃設計密切相關，地面的情況、周圍環(huán)境的情況和安裝的位置需要設計師到現(xiàn)場考察跟蹤。 十、房地產項目標識系統(tǒng)的維護 住區(qū)標識系統(tǒng)的維護主要有兩個方面：10.1 設計完善：設計師應當在住區(qū)標識系統(tǒng)局部安裝完成后，檢查分析規(guī)劃是否合理、尺度是否到位， 最好在規(guī)劃設計時就應當確認位置及效果。10.2 監(jiān)督機制10.2.1 相關部門可以定期巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時通報，一定要有一個合理的機制來完善住區(qū)標識系統(tǒng)。10.2.2 居民反饋機制，發(fā)現(xiàn)問題及時通知管理處。10.2.3 保修期內的定期檢查。設計師應該在住區(qū)標識系統(tǒng)局部安裝完成后，檢查分析規(guī)劃是否合理、尺度是否到位當然這些在規(guī)劃設計時就應當確認過，這里只是做一個收尾的檢查。從軟體方面看，需要檢查項目的規(guī)劃，標識牌位置是否需要做適當的調整；相關部門可以定期巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時通報，因此一定要有一個合理的機制來完善住區(qū)標識系統(tǒng)。  十