11第十一章－房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析.課件電子教案教學(xué)教程

1、華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝2021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝22021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝32021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝42021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝52021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝62021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝72021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝82021年年12月月

2、7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝92021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝102021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝112021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝122021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝132021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝142021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝152021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝16表表11.1現(xiàn)金流量表（全部投

3、資）現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期012n11.11.21.31.41.522.12.22.32.42.52.62.734現(xiàn)金流入租售（經(jīng)營）收入回收固定資產(chǎn)殘值回收流動(dòng)資金凈轉(zhuǎn)售收入其他現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出開發(fā)建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）流動(dòng)資金投資經(jīng)營成本經(jīng)營稅金及附加增值稅所得稅其他現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金流量（1-2）累計(jì)凈現(xiàn)金流量2021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝17表表11.2現(xiàn)金流量表（自有資金）單位：萬元現(xiàn)金流量表（自有資金）單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期012n11.11.21.31.41.522.12.22.32.42.52

4、.62.72.834現(xiàn)金流入租售（經(jīng)營）收入回收固定資產(chǎn)殘值回收流動(dòng)資金凈轉(zhuǎn)售收入其他現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出自有資金投資借款本金償還借款利息支出經(jīng)營成本經(jīng)營稅金及附加增值稅所得稅其他現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金流量（1-2）累計(jì)凈現(xiàn)金流量2021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝18表表11.3房地產(chǎn)項(xiàng)目租賃經(jīng)營期的現(xiàn)金流量表房地產(chǎn)項(xiàng)目租賃經(jīng)營期的現(xiàn)金流量表 單位：萬元單位：萬元項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年第六年總經(jīng)營收入 減：空置損失實(shí)際總經(jīng)營收入 減：經(jīng)營成本房地產(chǎn)稅凈經(jīng)營收入 減：貸款本息稅前現(xiàn)金流量 加：本金 減：折舊應(yīng)納稅所得額 乘：所得稅率所得稅額稅前現(xiàn)金流量 減：所

5、得稅稅后現(xiàn)金流量2021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝19表表11.4出售房地產(chǎn)時(shí)的凈現(xiàn)金流量出售房地產(chǎn)時(shí)的凈現(xiàn)金流量 單位：萬元單位：萬元項(xiàng)目資金預(yù)計(jì)銷售價(jià)格 減：銷售費(fèi)用凈銷售收入 減：土地銷售成本建筑物銷售成本應(yīng)納稅銷售收入 乘：所得稅率銷售所得稅凈銷售收入 減：銷售所得稅貸款余額稅后銷售現(xiàn)金流量2021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝202021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝21表表11.5利潤及利潤分配表利潤及利潤分配表 單位：萬元單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期123n123456789101

6、112租售（營業(yè)）收入經(jīng)營稅金及附加增值稅總成本費(fèi)用利潤總額（1-2-3-4）應(yīng)納稅所得額（5-6）所得稅稅后利潤（5-7）盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤累計(jì)未分配利潤2021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝222021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝23表表11.6資金來源與運(yùn)用表資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期123n11.11.21.31.41.51.61.722.12.22.32.42.52.62.72.82.934資金來源租售（營業(yè)）收入自有資金長期借款短期借款回收固定資產(chǎn)殘值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入資金

7、運(yùn)用開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營投資經(jīng)營成本經(jīng)營稅金及附加增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金償還借款利息償還盈余資金累計(jì)盈余資金2021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝242021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝25序號(hào)年份項(xiàng)目建設(shè)期使用期01234567891資產(chǎn)1.1流動(dòng)資產(chǎn)總額1.1.1現(xiàn)金1.1.2應(yīng)收賬款1.1.3存貨1.1.4累計(jì)盈余資金1.2在建工程1.3固定資產(chǎn)凈值1.4無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)凈值2021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝262負(fù)債及所有者權(quán)益2.1流動(dòng)負(fù)債總額2.1.1應(yīng)付賬款2.1.2短期借款

8、2.2長期負(fù)債負(fù)債小計(jì)2.3所有者權(quán)益2.3.1資本金2.3.2資本公積金2.3.3累計(jì)盈余公積金2.3.4累計(jì)未分配利潤2021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝272021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝282021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝292021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝302021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝312021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝322021年年12月月7日日Edit

9、ed by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝332021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝342021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝352021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝362021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝372021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝382021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝392021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝402021年年12月月7日日Edited b

10、y 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝412021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝422021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝432021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝442021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝452021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝462021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝472021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝482021年年12月月7日日Edited by 龍勝

11、平孫斌藝龍勝平孫斌藝492021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝502021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝512021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝522021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝532021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝542021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝552021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝562021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝

12、龍勝平孫斌藝572021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝582021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝59表表11.8房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系項(xiàng)目類型盈利能力指標(biāo)償債能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期借款償還期、償債能力比、利息備付率、資產(chǎn)負(fù)債比房地產(chǎn)置業(yè)投資股本現(xiàn)金回報(bào)率、投資回報(bào)率、收益乘數(shù)、營業(yè)費(fèi)用比、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期借款償還期、償債能力比、盈虧平衡比、資產(chǎn)

13、負(fù)債比、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率2021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝602021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝612021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝622021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝63乘乘等于乘等于乘購置成本1貸款價(jià)值比所要求的股本金所要求的稅前收益率所要求的股本現(xiàn)金流量貸款價(jià)值比抵押貸款 抵押常數(shù)貸款本息等于等于和2021年年12月月7日日Edited by 龍勝平孫斌藝龍勝平孫斌藝64除除等于等于等于等于加凈經(jīng)營收入經(jīng)營開支所要求的實(shí)際總收入1空置率所要求的潛在總收入凈可租面積每平方米最低租