小商品批發(fā)市場整體開發(fā)戰(zhàn)略報告

1、十堰鄂西北小商品批發(fā)市場整體開發(fā)戰(zhàn)略報告前 言中國只有一個百里車城十堰，十堰只有一個小商品批發(fā)市場。 如果說十堰就是中國汽車工業(yè)的基石之一，那么鄂西北小商品批發(fā)市場將成為百里車城的形象與窗口，它將肩負(fù)重振十堰鄂西北商業(yè)重鎮(zhèn)輝煌的重?fù)?dān)，是十堰擴大自身商業(yè)影響力的重要里程碑。鄂西北小商品批發(fā)市場的出現(xiàn)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了作為十堰經(jīng)濟(jì)名片的價值；它將是一個積極推動十堰商業(yè)經(jīng)營模式與時俱進(jìn)，不斷發(fā)展、領(lǐng)跑十堰商業(yè)批發(fā)形態(tài)的示范工程。本策劃案將著眼于項目整體的發(fā)展戰(zhàn)略，從項目發(fā)展整體的高度來指導(dǎo)項目進(jìn)行操作與實施；對項目的整體定位與核心競爭策略進(jìn)行詳盡的闡述。特別說明 鑒于項目整體開發(fā)戰(zhàn)略報告與項目定位與產(chǎn)

2、品策劃報告內(nèi)容多有重復(fù)，且現(xiàn)有項目規(guī)劃設(shè)計都已成形，內(nèi)部商鋪劃分及動線規(guī)劃我司已提交相關(guān)報告，因此將此兩份報告合并為一份文件進(jìn)行闡述。第一部分 項目整體發(fā)展原則整體策劃目標(biāo)成就一個項目將本項目建設(shè)成為鄂西北首屈一指的小商品批發(fā)專業(yè)市場，儲備一批客戶將入駐的眾多經(jīng)營商戶成為金葉公司的“鐵桿消費群”，讓客戶對金葉公司具有強烈的心理認(rèn)同，為項目的后期開發(fā)和開發(fā)商的長遠(yuǎn)發(fā)展構(gòu)筑堅實的平臺。搭建一個平臺通過完善、全面的商業(yè)運營，為十堰提供一個商業(yè)重振的產(chǎn)業(yè)平臺，為商戶提供一個經(jīng)營發(fā)展的事業(yè)平臺。打造一個品牌良好的品牌就是事業(yè)的保證，成功的品牌就是財富，通過本項目的運作，將金葉公司打造成為成功的商業(yè)運營品

3、牌。項目深度分析本項目基本情況及市場格局在十堰鄂西北小商品批發(fā)市場市場調(diào)查報告中已有詳盡介紹，根據(jù)市調(diào)情況，我們進(jìn)一步分析：優(yōu)勢：市場對本項目認(rèn)同度較高：本項目建于原成熟批發(fā)市場原址，眾多商戶對項目的地段與發(fā)展?jié)摿Ψ浅ＵJ(rèn)同，大大減少客戶對項目的接受難度，降低客戶的戒備心理。建筑規(guī)劃較好的做到了均好性：好的產(chǎn)品是整個項目發(fā)展的基礎(chǔ)，本項目規(guī)劃設(shè)計在幾易其稿之后，整體的動線規(guī)劃、倉儲物流、鋪位面積等都已做到精益求精，將能貼合市場的需要，為客戶創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境。鐵路交通物流優(yōu)勢得天獨厚：本項目具有得天獨厚的物流優(yōu)勢，臨近鐵路，外來物流便利快捷，市內(nèi)眾多公交路線起點站，能覆蓋市場眾多繁華區(qū)域。先進(jìn)的

4、運營理念減少開發(fā)風(fēng)險：金葉公司所具有的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略、只租不售的招商策略較好的處理了大部分商業(yè)地產(chǎn)所難以處理的招商與招商之間的矛盾，避免了由于過于追求短期收益造成商業(yè)地產(chǎn)價格與實際租金脫節(jié)的矛盾，有利于以貼近市場實際的水平制定招商經(jīng)營政策。劣勢市場潛力較弱，商業(yè)輻射能力減弱：十堰市場容量有限，批發(fā)商戶經(jīng)營業(yè)績不理想，同時收到襄樊等新興市場的擠壓，商業(yè)輻射能力更行下降，整體商業(yè)營業(yè)額在近幾年未能有較大提升。商戶數(shù)量與整個批發(fā)市場商鋪供應(yīng)量相比較少：之前批發(fā)市場商戶與商鋪供應(yīng)量已基本達(dá)到平衡，在本項目如此大體量的進(jìn)入市場后，商戶難以滿足市場數(shù)量的需要。通往下級縣市的短途客運路線較少：項目所臨的南站所

5、發(fā)客運路線較少，輻射縣市數(shù)量少于市中心車站，造成今后入駐商戶發(fā)往下級地市貨物物流不便。機會城市轉(zhuǎn)型完成，發(fā)展?jié)摿善冢菏呓?jīng)過近幾年的調(diào)整改造，已基本消化完成東風(fēng)總部搬遷造成的城市支柱企業(yè)動蕩的不利因素，總體經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人均可支配收入、居民存款等經(jīng)濟(jì)要素保持了平穩(wěn)增長，購買能力和購買潛力進(jìn)一步發(fā)展，商業(yè)開發(fā)潛力可期；商業(yè)形態(tài)原始低級，不能滿足市場需要：就批發(fā)商業(yè)而言，十堰仍然簡單經(jīng)營階段，已不能適應(yīng)市場發(fā)展的需要，在硬件水平、物業(yè)服務(wù)、整體推廣運營等方面都還沒有成為市場的必備服務(wù)。商戶完成原始積累，成為產(chǎn)業(yè)升級的原生力量：大部分商戶經(jīng)過近十年的發(fā)展，已基本完成了個人的原始積累，在資金、

6、經(jīng)營經(jīng)驗、招商渠道等方面都已積累了較為完善的資源，具備了向上發(fā)展的動力，成為市場發(fā)展推動的原生力量。威脅周邊城市市場發(fā)展迅速，搶奪商戶下游客戶資源：襄樊、宜昌等地的小商品批發(fā)市場近幾年蓬勃興起，依托廉價的商品，較好的物流配送服務(wù)，吸引了大批十堰下級縣市的批發(fā)商戶，造成十堰批發(fā)營業(yè)額下降。競爭風(fēng)險，供應(yīng)量巨大將引發(fā)各市場之間的惡性競爭：由于商戶資源有限，本項目的發(fā)展必然帶來其他市場，如韓國小商品城、盛和小商品城商戶的流失，因此其他市場必然將采取降低租金、提供優(yōu)惠政策等手段進(jìn)行應(yīng)對，有可能引起惡性競爭。商戶風(fēng)險，商戶有可能抱團(tuán)結(jié)伙，以爭取優(yōu)惠政策：商戶在各市場的競爭中將是最大的受益者，作為各市場爭

7、取的焦點，商戶有可能互相抱團(tuán)，以較為緊密的利益整體以抗衡各市場，從而要求更為優(yōu)厚的政策。項目整體競爭策略以全面領(lǐng)先作為整體競爭策略選擇，主要包括：全面領(lǐng)先形象力領(lǐng)先組織力領(lǐng)先經(jīng)營力領(lǐng)先發(fā)展力領(lǐng)先產(chǎn)品力領(lǐng)先產(chǎn)品力領(lǐng)先以市場導(dǎo)向、業(yè)態(tài)消費和發(fā)展眼光對待商業(yè)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計，塑造本項目在整體規(guī)劃設(shè)計、商鋪間隔、購物空間、商業(yè)環(huán)境及配套等方面的領(lǐng)先優(yōu)勢。形象力領(lǐng)先建造個性獨特的形象體系，包括個性化的建筑形態(tài)，個性化的建筑視野，個性化的推廣策略，實施“造夢、造勢”推廣體系，形成產(chǎn)品在消費者心目中的形象力優(yōu)勢。組織力領(lǐng)先在確定硬件產(chǎn)品優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，針對性的組織業(yè)態(tài)和高質(zhì)量的業(yè)態(tài)組合及人流組織將為項目極大的發(fā)

8、揮潛力。經(jīng)營力領(lǐng)先在產(chǎn)品、商業(yè)資源優(yōu)勢確定之后，商業(yè)經(jīng)營就成為項目運作的指揮棒，對吸引人流、留住客源、把握投資者、經(jīng)營者起著至關(guān)重要的作用，因此，商業(yè)經(jīng)營力是項目確立全面競爭優(yōu)勢的不可或缺的一環(huán)。發(fā)展力領(lǐng)先人氣的充足、區(qū)域的成熟將影響項目的發(fā)展?jié)摿?，并直接關(guān)系到投資者、經(jīng)營者對項目的信心度。通過目前項目周邊的發(fā)展情況和開發(fā)進(jìn)度，提出35年后項目周邊環(huán)境的發(fā)展趨勢，預(yù)計項目存在的發(fā)展空間，提高項目的競爭優(yōu)勢。項目整體發(fā)展原則企業(yè)經(jīng)營原則可行性原則充分結(jié)合項目的實際情況，從投資、設(shè)計、質(zhì)量、工期、形象、營銷推廣等多方面考慮,注重項目實施過程中的技術(shù)性和可操作性。創(chuàng)新性原則創(chuàng)新是事物得以發(fā)展的動力，

9、是人類賴以生存和發(fā)展的主要手段。本項目在激烈的市場競爭中，必須借鑒國內(nèi)外成熟的市場經(jīng)營、管理經(jīng)驗，從產(chǎn)品定位、市場營銷、效益分析、管理模式等諸多方面進(jìn)行創(chuàng)新，方能做到人無我有，人有我優(yōu)的競爭優(yōu)勢。價值性原則必須從如何給客戶、商戶帶來價值方面進(jìn)行考慮，而不是簡單的以自身經(jīng)濟(jì)需要作為項目發(fā)展的出發(fā)點，通過資產(chǎn)、市場、管理等多方面發(fā)揮各自內(nèi)在潛力，給予商戶在日常經(jīng)營、企業(yè)發(fā)展中帶來實實在在的價值，從而達(dá)到商戶與項目的雙贏。集中性原則在戰(zhàn)爭中，集中優(yōu)勢兵力攻擊對方關(guān)鍵性的部分，成為軍事謀略的上策。而在經(jīng)濟(jì)競爭中，集中優(yōu)勢資源重點突破也是借此達(dá)到勝利的關(guān)鍵。因此本項目也應(yīng)針對項目開發(fā)成功與否的兩個關(guān)鍵問

10、題，即招商和市場運營進(jìn)行重點突破。安全性原則金葉公司正處于高速發(fā)展的勢態(tài)，各項事業(yè)發(fā)展看好，本項目對于項目企業(yè)來講，不但可以促進(jìn)企業(yè)成長，也能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)替代。本著為投資企業(yè)負(fù)責(zé)的態(tài)度，在深化外地成功經(jīng)驗，并結(jié)合本地實際的情況下，在充分考慮項目所需要動用的資金，充分考慮項目價值潛力開發(fā)，充分考慮項目借助外力與外界合資合作的基礎(chǔ)上，更應(yīng)該注重項目的投資安全性，以使企業(yè)投資風(fēng)險降到最低限度。市場推廣原則先聲奪人，一擊即中韓國小商品城等市場已經(jīng)較為成熟，占領(lǐng)了市場先機，項目必須要采取高姿態(tài)的形式亮相，在市場上形成轟動效應(yīng)，才能在市場上脫穎而出。招商大戶先行招商工作率先啟動，從引入具有市場影響力的經(jīng)營大戶

11、入手，一方面通過良好的招商造勢，另一方面借用大戶對廣大普通商戶的影響力，帶動商戶入駐，從而達(dá)到項目在短時間內(nèi)招商達(dá)到開業(yè)要求的目的。突出優(yōu)勢主要競爭對手“韓國小商品城”和“盛和小商品城”占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢，市場較為成熟，已搶占入市先機，因此，需從項目自身挖掘核心競爭力，突顯項目優(yōu)勢，搶占市場份額。整合資源依據(jù)發(fā)展商的社會關(guān)系，爭取政府的政策支持或相關(guān)優(yōu)惠，給投資者信心保障、讓經(jīng)營戶降低經(jīng)營成本，激發(fā)市場的入駐熱情。同時，與相關(guān)強勢媒體進(jìn)行深度合作，利用其廣泛的傳播力與公正性，提升項目形象與產(chǎn)品的社會效應(yīng)。第二部分 項目整體定位及核心競爭策略項目整體定位項目定位邏輯思路定位目的定位目的：提升地值，聚旺

12、人氣，促進(jìn)銷售，實現(xiàn)回報商業(yè)項目策劃最終的目的是提高物業(yè)土地價值，實現(xiàn)發(fā)展商、投資者、經(jīng)營者、消費者多贏的局面，而衡量土地價值的標(biāo)準(zhǔn)在于人氣的聚集，因此，對本項目進(jìn)行準(zhǔn)確定位，必須從“聚客”、“滯客”、“悅客”三個角度考慮。能否聚集顧客，吸引最多的目標(biāo)消費者，是第一個關(guān)鍵，而吸引消費者進(jìn)場后，能否最大限度的留住消費者，進(jìn)一步引導(dǎo)消費者消費，則是第二個關(guān)鍵；更重要的，是顧客閑逛或消費完后，能否給顧客留下一種美好的回憶體驗，最大限度的滿足顧客的各種需求，達(dá)到第二次體驗的目的，即悅客?？傮w定位鄂西北首個現(xiàn)代化小商品批零之都關(guān)鍵詞：鄂西北：強調(diào)其地域性，突出地域性優(yōu)勢，以鄂西北作為當(dāng)前的主要輻射區(qū)域。

13、首 個：強調(diào)其創(chuàng)新性，突出唯一性。現(xiàn)代化：強調(diào)其硬件水平、市場管理服務(wù)等方面領(lǐng)先的市場優(yōu)勢。小商品：強調(diào)其業(yè)態(tài)特點，并且借用小商品包含廣泛的特點，盡可能的擴大業(yè)態(tài)范圍，擴大商業(yè)種類。批 零：批發(fā)、零售之間的界線已越來越模糊，大多數(shù)批發(fā)商戶兼做零售，因此適應(yīng)市場需要。之 都：突出其規(guī)模優(yōu)勢與行業(yè)地位。定位支持點：項目目標(biāo)客戶定位由于項目只租不售的經(jīng)營特點，本項目的目標(biāo)客戶相對單純，主要分為：分類投資特征現(xiàn)有本地經(jīng)營商戶：注重資金的充分利用，對資金占用特別敏感，不愿意有過多資金被作為押金占用具有多年小商品批發(fā)經(jīng)驗，積累了上下游渠道基礎(chǔ)，對市場敏感度強處于多年經(jīng)商的積累，對自身實力較為自信，同時部分

14、大戶則有自大傾向，認(rèn)為憑借自身就可獲得市場渠道，易于固步自封見多識廣，對市場現(xiàn)有的不足非常清楚，對更好的市場也非?？释珜ψ饨鸱浅Ｃ舾?，一切以現(xiàn)有租金水平作為評價標(biāo)準(zhǔn)具有雄厚實力的經(jīng)營者具有豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗和實力，注重項目整體規(guī)劃定位，看重一定時間段內(nèi)區(qū)域發(fā)展方向，不過分的強調(diào)短時間內(nèi)的經(jīng)營利潤。往往是一些成熟品牌或機構(gòu)，新進(jìn)入一個經(jīng)營場所有比較苛刻的條件，但抗風(fēng)險能力強，是一個新生商業(yè)項目迅速成熟的有力促進(jìn)者。外地開拓十堰市場經(jīng)銷商：對現(xiàn)有地區(qū)市場情況有一定了解，易于聽取他人意見對風(fēng)險非常敏感，特別是新開拓市場，為降低風(fēng)險一般會選擇本地初次經(jīng)營的創(chuàng)業(yè)型商戶：初次經(jīng)營，對市場情況不是非常了

15、解有少量資金，對價格較為敏感，但成本意識不是非常強風(fēng)險承受能力較強，易于接受新鮮事物，易于收到鼓動與引導(dǎo)自信心不足，對老經(jīng)營戶的意見樂于接受項目形象定位鄂西北最大、最全、服務(wù)最優(yōu)的小商品采購基地推廣定位高起點，高規(guī)格，高調(diào)性項目核心競爭策略的構(gòu)建招商核心策略商家選擇原則統(tǒng)一主題本項目是一種多業(yè)態(tài)組合的一站式購物中心，不論是站在招商宣傳還是后期經(jīng)營的角度，項目都必須擁有明確的經(jīng)營主題。招商時須有針對性的引進(jìn)相應(yīng)業(yè)態(tài)的商家，切合項目的主題定位，利于項目良好運作和可持續(xù)發(fā)展。同業(yè)差異、異業(yè)互補不能盲目招同一品類的店進(jìn)駐，否則將造成商家經(jīng)營上的激烈競爭，有損項目經(jīng)營特色。針對消費者購物、休閑互動消費的

16、特點，引入多種業(yè)態(tài)滿足人們的一站式購物需求。主力商戶優(yōu)先接洽主力商戶的進(jìn)駐能有效提升市場質(zhì)量、吸引進(jìn)貨客源，重點引進(jìn)此類商家對項目的經(jīng)營在一定程度上起著關(guān)鍵性的作用。同時考慮到大部分主力商戶將奇貨可居，會向公司要求特殊政策，因此對主力商戶的要求必須優(yōu)先了解。設(shè)立商家準(zhǔn)入門檻本項目的開發(fā)理念為：打造湖北領(lǐng)先，鄂西北一流，十堰第一商貿(mào)的平臺，因此，招商過程中需設(shè)立一定的商家準(zhǔn)入門款，拒絕小攤小貨業(yè)戶進(jìn)入，保證市場商家的質(zhì)量，確立整體市場形象。租金策略經(jīng)營大戶租金優(yōu)惠策略經(jīng)營大戶的進(jìn)駐，一方面可以提升項目的市場形象；另一方面可增強周邊經(jīng)營商戶的經(jīng)營信心，以一帶十；再一方面，可將經(jīng)營大戶安排在商場人氣

17、較淡的區(qū)域，引導(dǎo)人流動線，利于項目經(jīng)營。因此，為吸引其進(jìn)駐，可給予適當(dāng)?shù)淖饨饍?yōu)惠、免一定年限（如普通優(yōu)惠基礎(chǔ)上額外增加一倍）的租金或贈送物管費（如免2年物管費）等。放水養(yǎng)魚策略適當(dāng)?shù)臏p免商戶租金或給予其他優(yōu)惠，以減少經(jīng)營戶的經(jīng)營成本，吸引其進(jìn)駐，共同培育市場。然后，隨著商業(yè)氛圍的逐步形成，租金也隨之上漲，保持一定年限內(nèi)的租金收益與普通招商策略下同等年限的租金收益一致。確定合理的利潤率充分考慮市場實際的承受能力，貼近市場的承受力。貼近市場的承受力可從兩個層面來分析：一是制定的租金價格須與目標(biāo)客戶的經(jīng)濟(jì)承受力接近，二是制定的價格須與市場今后的發(fā)展空間貼近。推廣策略立足十堰，向外輻射因項目的招商對象

18、主要是十堰現(xiàn)有的的經(jīng)營者及創(chuàng)業(yè)者，因此，進(jìn)行項目的招商推廣時須立足十堰，同時向外輻射，吸引十堰下屬縣鎮(zhèn)及周邊城市的投資者。綜合成本及傳播效益項目宣傳推廣渠道的選擇及媒介組合方式需綜合考慮成本的投入及傳播效益的優(yōu)化。戶外大型廣告牌因其直觀的造型和大氣的畫面，不僅有著較強的注目率，能充分挖掘途徑客戶資源，而且容易樹立起企業(yè)的高端形象，建議廣泛布置戶外廣告。定點推廣為增大項目的傳播廣度及實現(xiàn)可持續(xù)性宣傳，可在十堰市區(qū)金葉公司旗下的酒店客房中所放置項目的宣傳海報，并定期更換，直接針對外出經(jīng)商人員定向推廣，為今后市場經(jīng)營積累下游客戶與上游經(jīng)銷商。終端宣傳在項目的蓄客期及招商期，可安排人員在周末及節(jié)假日至

19、十堰市各個街道點派發(fā)宣傳單，形成地毯式宣傳。公關(guān)活動針對項目亮相至尾盤消化各階段的工作要求，策劃一系列公關(guān)活動，達(dá)到轟動亮相、招商造勢的效果，從而促進(jìn)招商工作。外出巡展按照項目“立足十堰，向外輻射”的推廣思想，至招商工作進(jìn)行到一定階段時（如開盤期），需開展外出巡展活動，擴大客戶群的區(qū)域范圍。巡展區(qū)域包括十堰下屬縣鎮(zhèn)及十堰周邊城市?，F(xiàn)場推廣按照項目提前亮相的要求，須在5月中下旬完成接待中心的布置，鑒于項目的工程進(jìn)度及現(xiàn)場的實際情況，建議在十堰核心商圈內(nèi)設(shè)置臨時接待中心，面積在150平米左右，使用期約半年，整體風(fēng)格需與項目定位一致，以便進(jìn)行項目的客戶接待工作，及舉辦相關(guān)促銷活動。媒體策略戶外廣告結(jié)

20、合項目做足戶外廣告的指導(dǎo)思想，自項目切入市場便逐步開始全方位的戶外廣告布置，對市場形成視覺轟炸，戶外廣告布置地點主要有：做好項目臨路圍墻的包裝項目附近街道兩側(cè)的廣告布置，特別是自項目接待中心至項目現(xiàn)場的街道兩側(cè)的廣告布置項目附近布置1處或2處大型廣告牌（蓄客階段完成）十堰重要街道兩側(cè)布置燈箱、燈桿旗等十堰商業(yè)中心區(qū)及十堰高層建筑的屋頂廣告位樹立大型廣告牌（蓄客階段完成）公交車車身廣告及公交候車亭廣告火車站、汽車站及高速公路兩側(cè)樹立大型廣告牌報紙廣告報紙廣告因其受眾面廣，傳播速度快，信息量大等優(yōu)勢，將是本項目的主要廣告媒體。而報紙軟文則是較好的概念及活動炒作平臺，在營銷過程中更需充分發(fā)揮。綜合十

21、堰當(dāng)?shù)貓蠹埫襟w的對比分析，本項目媒體傳播以十堰日報為主。電視廣告電視因其圖文聲并茂，能形象地多方位展示項目，其宣傳推廣對十堰市民極具引導(dǎo)性。從十堰市民的電視收視率來看，十堰電視臺較受歡迎。十堰電視臺有綜合、圖文、影視三個頻道，從目標(biāo)受眾群體的收視情況來看，建議項目廣告投放于綜合頻道或圖文頻道。鑒于電視廣告直接投放費用較高，可考慮項目開盤前期投放少量的電視短片，其它招商階段以電視流動字幕形式進(jìn)行項目宣傳。手機短信廣告手機短信廣告具有一對一式、精準(zhǔn)、高效的傳播特點，而且成本低?？煽紤]在特定階段需要傳遞告知性較強的信息時選用（如各階段的活動、開盤等）。印刷品廣告印刷品廣告信息量大，便于直觀展示產(chǎn)品形

22、象及細(xì)節(jié)，成本低。主要采用折頁及單張形式，根據(jù)不同階段的需要間斷性的使用。第三部分 項目產(chǎn)品提升項目產(chǎn)品力提升以發(fā)展的眼光打造前瞻性的建筑形態(tài)本項目的建筑設(shè)計風(fēng)格必須與項目的形象定位和功能定位相符合，同時需符合商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢。建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格根據(jù)項目的定位、開發(fā)理念及未來的發(fā)展，本項目應(yīng)確定為現(xiàn)代建筑時尚和簡約的設(shè)計風(fēng)格。配合建筑物的形態(tài)、出入口設(shè)置與裝飾、外立面式樣與色彩、商鋪的布局、特色符號及元素的配合等。以全新的現(xiàn)代式商業(yè)物業(yè)形象全面領(lǐng)先十堰現(xiàn)有的城市商業(yè)建筑水平，給投資者以信心，給消費者以新穎。并形成項目的獨特識別形象和吸引力。建筑外立面效果明快、現(xiàn)代、簡約外立面設(shè)計以明快、高檔

23、的色彩，配合簡潔時尚的鋁制面板和大面積的玻璃窗，鮮明的線條感。整體形象感覺現(xiàn)代的、時尚的、新潮的以現(xiàn)代的建筑符號和設(shè)計元素，通過特定的造型和用材營造出各種形式的商業(yè)氛圍，整體感覺現(xiàn)代而不繁復(fù)，時尚而不雜亂，新潮而不小氣。商鋪設(shè)計原則配合重點客戶原則項目的招商部分將以中小規(guī)模商戶的經(jīng)營為主，為力求吸引大戶的進(jìn)駐。由于大戶對經(jīng)營面積要求較為特殊，因此必先做好主力大戶的需要咨詢，預(yù)先確定大戶經(jīng)營鋪位，避免因“設(shè)計損失客戶”。適應(yīng)人流動線原則充分考慮顧客的停留時間、人流導(dǎo)向,柔性延長停留時間，增加購物機會和頻次。實用合理設(shè)計原則在十堰市現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境不太成熟與將來市場發(fā)展的可能性上尋求一個合理的實用率

24、。建議項目商鋪的實用率為55%60之間。商鋪設(shè)計要點商鋪配套設(shè)施每個商鋪設(shè)有獨立的供水、供電及排污管網(wǎng)，同時預(yù)留通信、有線電視接口。商鋪裝修標(biāo)準(zhǔn)外立面統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一安裝玻璃門及防盜門，進(jìn)行簡單框架吊頂，地面鋪拋光磚，墻面刷大白灰。負(fù)一層設(shè)計負(fù)一層作為項目額外利潤的主要來源，如果處理得當(dāng)，將對項目整體經(jīng)營產(chǎn)生積極的影響。主要需要解決的問題如何處理與一層的高差問題如何處理入口人流動線組織問題如何消除購物者地下室的感覺與一層的高差問題調(diào)整臨近車站路兩入口形式，高差降低，將地面高度降低為距負(fù)一層地面2.5米左右，使得2米左右高度可露出地面，增強采光及外部可視性。入口人流動線組織問題將負(fù)一層原有的步

25、行樓梯向外拓展，改為下沉式廣場。 考慮到批發(fā)商戶進(jìn)貨的需要，下沉式廣場應(yīng)重點考慮無障礙化，設(shè)置占1/4面積作為坡道。 式樣參考： 消除購物者地下室感覺重點加強負(fù)一層的照明亮度。以高于國家照度一般標(biāo)準(zhǔn)的400LX為商場的最低照度標(biāo)準(zhǔn)，這樣的照明環(huán)境更能滿足顧客對舒適度的要求和投資方物業(yè)定位要求，有助于延長顧客停留時間，激發(fā)顧客的購買欲望。商業(yè)環(huán)境設(shè)計整體環(huán)境營造整體環(huán)境包括了商鋪通道、內(nèi)街等的各個節(jié)點，他們在功能上不僅起著聚集和疏導(dǎo)人流的作用，同時也是營造購物休閑環(huán)境的場所，因此環(huán)境設(shè)計尤為重要。 入口設(shè)計前后主入口呈弧形設(shè)計：形成一個漏斗，方便人流匯集，成為天然的廣場。設(shè)置空氣隔離風(fēng)幕：商場各

26、出入口、臨街專柜大門設(shè)置風(fēng)幕機，可有效降低商場與室外的冷熱交換，節(jié)約能耗。休閑空間在中庭位置設(shè)置少量休憩長椅、小型綠化等，增加批發(fā)購物的吸引力，營造和諧統(tǒng)一的批發(fā)市場空間。室內(nèi)景觀室內(nèi)景觀主要是室內(nèi)鋪裝、裝飾、綠化景觀、休閑設(shè)施和特色景觀。增設(shè)場內(nèi)的裝飾物：根據(jù)商場的整體風(fēng)格，設(shè)計一些現(xiàn)代裝飾元素，如層頂飄板、現(xiàn)代浮雕等。中庭是人流的聚點，也是人們視線的聚集點，因此是裝飾重點區(qū)域，在設(shè)計中應(yīng)重點把握。綠化景觀：在商場中庭、主次通道，邊角等處擺設(shè)一些小型植物。室內(nèi)休閑設(shè)施：提供消費者休息地方，延長消費者逗留的時間，提升整個街區(qū)的整體形象功能。配套設(shè)施規(guī)劃1）停車位集中式停車和分散式停車結(jié)合本項目

27、可采用地下的集中式停車、地面的集中式停車和分散式停車結(jié)合的辦法，充分利用項目臨街面較廣的特點，因此本項目的停車位數(shù)量要求可較為靈活。標(biāo)準(zhǔn)車位最理想的車位設(shè)計是寬為2.8到3.5米，長為5.8米以上，設(shè)計人員一般都取到6米。一個車位如果設(shè)計過窄，則乘客上下車的時候很不方便，開門時稍不注意就會刮花愛車。燈光設(shè)計商業(yè)廣場燈光環(huán)境設(shè)計商業(yè)廣場照明設(shè)計對塑造購整個商業(yè)氛圍的形象起著至關(guān)重要的作用，既要滿足亮化的需要，還要滿足美學(xué)的要求。商場照明設(shè)計應(yīng)以人為本，創(chuàng)造良好、舒適的照明環(huán)境，照明要使整個空間光照均勻，不僅要考慮水平面照度，還需考慮到垂直面照度，避免出現(xiàn)投影和眩光現(xiàn)象，否則會給顧客帶來生理和心理

28、上的不適，減少顧客停留時間，影響商場銷售，同時也會影響賣場人員情緒，降低服務(wù)質(zhì)量，不利于企業(yè)形象的傳播。另外，節(jié)能、降低成本、是企業(yè)經(jīng)營永遠(yuǎn)的選擇，便于操作和維修等因素亦必須考慮，以體現(xiàn)綜合收益最大化?；A(chǔ)照明基礎(chǔ)照明對環(huán)境照明總體格調(diào)具有決定性作用。本項目的基礎(chǔ)照明必須結(jié)合各地塊街區(qū)的風(fēng)情定位，把路燈和地?zé)艚Y(jié)合起來，使之既是照明工具，也是商業(yè)區(qū)不可或缺的重要組成。同時，還可以通過燈桿、燈罩等符號的靈活運用賦予其特定的內(nèi)涵，營造出曼妙的傳統(tǒng)風(fēng)情。重點照明裝飾照明重點是對照射方式進(jìn)行裝飾性設(shè)計、對環(huán)境的特別部位加以側(cè)重或掩飾，用于創(chuàng)造特定的購物環(huán)境和考慮商業(yè)環(huán)境中各空間的空間特點，對美化商業(yè)街區(qū)

29、環(huán)境，刺激顧客消費，起著舉足輕重的作用。商業(yè)廣場可以把建筑立面、街景雕塑及廣場主入口作為重點照面設(shè)計的重點，突出這幾個重要的地方，使商業(yè)廣場在夜幕降臨之時更顯得層次分明。室外照明處理建筑物的夜間照明對塑造良好的項目形象非常重要，建筑的照明通過對立面特點的表現(xiàn)和強調(diào)，讓商業(yè)廣場產(chǎn)生強烈的視覺效果。本項目的室外照明除了上述的基礎(chǔ)照明和重點照明以外，商鋪外圍的照明也十分重要，各商家的燈光在不影響商業(yè)街整體燈光效果的前提下可以靈活處理。此外，還可以增加活動式夜空探射燈，在夜幕降臨后照耀，形成空中玫瑰，人們只要遠(yuǎn)遠(yuǎn)看見項目頂樓不斷移動的光柱，就會對商業(yè)廣場產(chǎn)生美好的遐想。室內(nèi)照明設(shè)計室內(nèi)照明的關(guān)鍵在于處

30、理商業(yè)廣場（通道）和商店之間的照明關(guān)系，一方面，無論是白天還是晚上，都要保持店鋪（走廊）有足夠的照明水平，并通過光線的變化來增加店鋪（通道）的趣味性。另一方面，商業(yè)廣場（通道）的照明不能夠?qū)ι痰旰偷昝嬖斐刹涣几蓴_，影響和妨礙店面和櫥窗展示。因此店面照明比商業(yè)廣場（通道）的亮度要高得多。商業(yè)色彩運用環(huán)境色彩采用多色調(diào)的裝飾，能夠形成多變的空間，耀眼的色彩，使商場內(nèi)如“都市舞臺”，充滿節(jié)日氣氛。色彩設(shè)計要充分體現(xiàn)項目環(huán)境的特征：時尚、休閑、快樂，起到襯托環(huán)境、美化環(huán)境作用。本商業(yè)廣場是專業(yè)批發(fā)市場，不僅指商業(yè)廣場的建筑形態(tài)、環(huán)境，還要體現(xiàn)在獨特的色彩運用手法上，我們建議為商業(yè)廣場建立獨特的色彩識別

31、系統(tǒng)，使人們能夠輕易的借助色彩進(jìn)行識別和認(rèn)知。我司認(rèn)為，整個商業(yè)廣場應(yīng)該以輕快明亮的色彩為基調(diào)。安防設(shè)施。建議理由：監(jiān)控系統(tǒng)是經(jīng)營安全的需要，也是提升物業(yè)管理水平的需要，更是商場智能化管理的需要。對提高商場處理突發(fā)事件的反應(yīng)速度、處理能力有著重要的價值和意義。建議在商場內(nèi)建立安裝數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)，其容量應(yīng)能夠滿足7-10日全畫面和全分割畫面，全營業(yè)時段的動態(tài)畫面數(shù)字儲存，應(yīng)能滿足7-10日內(nèi)任意時間調(diào)動任意時段任意監(jiān)控畫面。各大門、電梯前室、貨物出入口、員工通道等各主要出入口，公共空間主通道交匯處等重要位置布置固定或旋轉(zhuǎn)監(jiān)控攝像頭。地面鋪設(shè)各層地面鋪設(shè)材料（花崗巖，大理石，高級瓷磚）均應(yīng)考慮選擇防

32、滑，防反光因素，并考慮在市場營業(yè)地域用不同色彩設(shè)置通道標(biāo)準(zhǔn)線。一樓，由于中庭直接采光，故應(yīng)在中庭位置采用暗紅色花崗巖或大理石鋪設(shè)，采用藝術(shù)造型與其他區(qū)域標(biāo)志明顯，標(biāo)志清晰，有利于管理同時給消費者以視覺清新。其他區(qū)域區(qū)采用800×800（600×600）防滑亞光瓷磚鋪設(shè)，可消除一切不安全因素，保證顧客的人身安全。而光面地磚產(chǎn)生的天花燈具照明反光會影響顧客的滯留和購物心情。柱體包裝對市場內(nèi)部柱體進(jìn)行包裝，在所有臨通道的柱面預(yù)留統(tǒng)一的廣告位，距地面1000處向上設(shè)置規(guī)格為600*1200弧面廣告位，廣告位設(shè)置為玻璃夾畫，工藝釘固定。商場通道包裝整齊劃一，廣告位規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，使消費

33、者賞心悅目，有利于商場管理和形象的提升。關(guān)于商場中庭的建議：一樓中庭地面，由于中庭直接采光故應(yīng)在門廳采用暗紅色花崗巖或大理石鋪設(shè)，采用藝術(shù)造型，與其他區(qū)域標(biāo)志明顯。其他區(qū)域區(qū)采用800×800（600×600）防滑亞光瓷磚鋪設(shè)。原中庭內(nèi)側(cè)手扶梯一至四層共六部全部取消，依附該處軸線（F）（9）結(jié)構(gòu)柱增建旋轉(zhuǎn)觀光步行梯通往各層.(見圖)中庭所有柱體包裝至頂,材料為鋁塑板，靠通道面仍需預(yù)留廣告位(。中庭周邊各層樓板與天花吊頂間斷面同為鋁塑板收口，做廣告位；裝飾百葉內(nèi)藏空調(diào)側(cè)吹風(fēng)口。各層以及旋轉(zhuǎn)樓梯靠中庭面設(shè)不銹鋼鋼化玻璃安全護(hù)欄。設(shè)休閑椅。大型藝術(shù)燈具一組或數(shù)組。在照明的同時美化

34、中庭。在網(wǎng)架設(shè)置滑道吊件，以備懸掛美陳物品。廣場設(shè)置設(shè)置中心設(shè)旗桿三只：高度、間距按國旗法規(guī)定；正立面為外凸弧面，白色大理石貼面上做浮雕企業(yè)標(biāo)徽及店招。（紅色）兩側(cè)及背面陰刻企業(yè)文化理念文字；（黑色）。平臺周邊做藝術(shù)護(hù)欄,背面設(shè)階梯通道；利用護(hù)欄柱做廣場音箱位12個。廣場地面鋪設(shè)：普通廣場磚。設(shè)無障礙通道直通商場一層、負(fù)一層；用不同顏色廣場磚標(biāo)明停車位及通道。在相關(guān)位置設(shè)無障礙地錨：固定各種彩虹門、大型氣球等漂浮懸掛物、固定廣場演出舞臺，燈光架等。廣場照明：廣場中心位置設(shè)大型高架藝術(shù)燈具燈架一至二架，實現(xiàn)廣場照明。外立面設(shè)置外立面二層以上全部采用塑鋁板裝飾淺色為好，一層使用干掛大理石，考慮企業(yè)

35、色彩元素。色相待定；所有防煙窗采用色玻。（因大部分要封閉 ）；預(yù)留廣告位造型，縱向：8000×5000，共八幅。外打燈：3000w×3/幅。并預(yù)制安裝固定掛件。（可考慮安裝大型電子屏幕。）廣告霓虹燈位外立面正面沿站前路側(cè)應(yīng)考慮設(shè)置縱向廣告霓虹燈位，面對門前客流。亦可在正門東側(cè)墻設(shè)置外掛大型燈箱（與東側(cè)墻成T字形）。商場正門上方增設(shè)球桿結(jié)構(gòu)網(wǎng)架鋼化玻璃雨棚覆蓋面積應(yīng)為主入口外延。在屋面設(shè)置金屬掛件，同時垂直對應(yīng)在一層相應(yīng)位置設(shè)置無障礙地錨以備懸掛廣告條幅、美陳等物品。延建筑物外延設(shè)輪廓裝飾燈帶。關(guān)于二，三樓層的建議：天花吊頂相應(yīng)于主通道，在風(fēng)格上略作變化在天花顏色以及通道泛光

36、照明的色溫方面考慮服裝陳列的需要，應(yīng)采用泛光燈具。地面鋪設(shè)800×800防滑地磚，可以考慮顏色的差異。柱體包裝要求同一樓區(qū)。顏色也應(yīng)該有不同的區(qū)別。墻面要求如前。天花吊頂設(shè)計天花吊頂裝修造型必須考慮商場動線分布，并與之對應(yīng)，協(xié)調(diào)統(tǒng)一。與地面動線主通道相對應(yīng)，天花吊頂時做二級吊裝飾，使用泛光照明。天地協(xié)調(diào)，整齊劃一，賞心悅目的環(huán)境永遠(yuǎn)是消費者所喜歡的，在本項目的公共區(qū)及動線上方做適當(dāng)?shù)乃囆g(shù)造型，與市場的整體風(fēng)格、定位相匹配，更能體現(xiàn)和提升項目的商業(yè)價值。第四部分 項目管理構(gòu)架及運營管理建議商業(yè)物業(yè)管理與經(jīng)營管理商業(yè)經(jīng)營管理架構(gòu)法律顧問收款處財務(wù)核算中心經(jīng)理行政管理部企劃推廣部環(huán)境保潔部

37、人力資源部人事行政中心經(jīng)理保安部商場管理部工程部客戶服務(wù)部財務(wù)部市場經(jīng)營部經(jīng)營管理中心副總經(jīng)理總經(jīng)理室總經(jīng)理十堰鄂西北小商品批發(fā)市場整體開發(fā)戰(zhàn)略報告商業(yè)經(jīng)營各部門職能整個商業(yè)經(jīng)營管理公司分為三大中心，十大部門（實際為8大部門，因為工程、保安、環(huán)境保潔3個部門屬商場管理部管轄。 總經(jīng)理室商業(yè)經(jīng)營管理公司總經(jīng)理主要負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理經(jīng)營管理中心、人事行政管理中心、財務(wù)核算中心三大中心的工作運行，制訂商場整體事務(wù)及制訂整體運營策略,直接向開發(fā)商負(fù)責(zé)。法律顧問可外聘律師作為項目常年顧問總經(jīng)理室的人員編制5人，功能架構(gòu)如下：總經(jīng)理1名總經(jīng)理秘書1名辦公室主任1名文員1名法律顧問1名經(jīng)營管理中心經(jīng)營管理中心主要

38、負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的運營推廣和物業(yè)維護(hù)工作，包括四個職能部門市場經(jīng)營部、商場管理部、企劃推廣部、客戶服務(wù)部。四個職能部門相對獨立開展工作，但必須緊密配合協(xié)調(diào)。從功能配置上，經(jīng)營管理中心占整個商場管理的主導(dǎo)地位，人事行政管理中心、財務(wù)核算中心處于從屬和配合服務(wù)的地位。經(jīng)營管理中心架構(gòu)經(jīng)營管理中心設(shè)副總經(jīng)理1名，配備秘書1名，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理四個職能部門，每個職能部門設(shè)經(jīng)理1名，分別管理自己部門，對副總經(jīng)理負(fù)責(zé)；經(jīng)營管理中心架構(gòu)如下圖所示。經(jīng)營管理中心副總經(jīng)理1名市場經(jīng)營部經(jīng)理一名名客戶服務(wù)部經(jīng)理一名商場管理部經(jīng)理一名企劃推廣部經(jīng)理一名配備秘書1名以下就經(jīng)營管理中心每一職能部門的架構(gòu)功能作詳細(xì)闡述。市場經(jīng)營

39、部職能與人員市場經(jīng)營部主要負(fù)責(zé)商場里商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)管理、商場招商招租、開發(fā)商其他固定資產(chǎn)物業(yè)的運營、市場信息收集、經(jīng)營管理服務(wù)的輸出等工作，著重于商場的內(nèi)部資源整合提升。主要負(fù)責(zé)商場里的經(jīng)營業(yè)態(tài)管理、商業(yè)鋪位租賃招商工作、中小業(yè)主的鋪位租賃代理、物業(yè)招商等工作。市場經(jīng)營部具體工作內(nèi)容在公司領(lǐng)導(dǎo)下，組織對本市場的發(fā)展、管理、質(zhì)量、形象進(jìn)行策劃。負(fù)責(zé)商場整體辦證登記等事務(wù)全面負(fù)責(zé)本市場的布局定位，品牌招商招租、調(diào)整過程，公共區(qū)域的臨時鋪位出租。商場內(nèi)外廣告位的招租事務(wù)商場停車場車位的租賃事務(wù)負(fù)責(zé)為廣大中小投資業(yè)主代理商鋪租賃業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)本市場招商分析，業(yè)務(wù)調(diào)研工作。收集各類信息，挖掘拓展新的業(yè)務(wù)和新的管

40、理措施、方法，為公司領(lǐng)導(dǎo)出謀劃策。參與對公司新開展的業(yè)務(wù)或工作進(jìn)行可行性分析、評審，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供決策依據(jù)。根據(jù)合作方的管理服務(wù)類型，積極尋找、推薦業(yè)務(wù)骨干和素質(zhì)好的管理人員給公司領(lǐng)導(dǎo)定奪，作為派遣人員之用。做好對外派人員的跟蹤管理工作。及時了解和聽取其管理工作中反映的情況，分析問題，解決問題，并將情況報告公司負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)。協(xié)助主管領(lǐng)導(dǎo)做好對外派人員的工作業(yè)績考核。對外開展物業(yè)管理咨詢業(yè)務(wù)，擴大公司的影響力并創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益。協(xié)助財務(wù)部做好管理酬金的收繳工作。完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。商場管理部職能和人員編制商場管理部主要負(fù)責(zé)商場內(nèi)經(jīng)營戶、投資者的資料統(tǒng)計整理、租賃進(jìn)場管理、租金、管理費的收取

41、督促工作、商場日常巡視等日常運營管理和物業(yè)管理的保安、工程、清潔三部分的工作。商場管理著重于商場租戶的后勤管理服務(wù)、日常營業(yè)管理、商場整體硬件維護(hù)工作。這個部門的工作以物業(yè)管理的內(nèi)容為主體，但又滲透著物業(yè)經(jīng)營的特點，為商業(yè)經(jīng)營服務(wù)，故歸入經(jīng)營管理中心更能發(fā)揮其作用，能夠充分提升工作效率。商場管理部辦公室設(shè)經(jīng)理1名，設(shè)資料檔案組、租務(wù)管理組、商場管理組3個組，每個組分別設(shè)1個主任。資料檔案組商場內(nèi)經(jīng)營戶租賃合同和個人資料等文件、投資者的資料統(tǒng)計整理、檔案整理保存等工作。租務(wù)管理組審批監(jiān)督跟進(jìn)經(jīng)營戶的裝修進(jìn)場、退場工作商場管理組商場日常巡視檢查、租賃管理服務(wù)、督促租戶依時交納租金、管理費、電費等費用，政策措施的通知等。商場管理部具體工作內(nèi)容商場管理部具體工作包括商場管理辦公室和工程部、保安部、環(huán)境保潔部幾部分的工作。商場管理辦公室功能與具體職責(zé)對總經(jīng)理（或副總經(jīng)理）負(fù)責(zé)，協(xié)助統(tǒng)籌整個商場的日常管理工作。在開展管理時要注意做好登記，區(qū)分各類管理對象，采取不同的管理辦法，重點管理對象是經(jīng)營戶。負(fù)責(zé)制定和執(zhí)行本市場的各項管理措施和辦法。負(fù)責(zé)制定部門的各項規(guī)章制度。負(fù)責(zé)交鋪各項事務(wù)參與