上海X別墅項目全程策劃方案

1、房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 http:/1上海某別墅項目策劃.doc *a. 上海某別墅項目策劃目錄目錄第一章：背景1一、宏觀經(jīng)濟與上海房地產(chǎn)市場.1二、2001 年上海房地產(chǎn)市場.2第二章：上海別墅市場整體情況第二章：上海別墅市場整體情況3一、上海別墅市場回顧和展望.3二、上海別墅市場.8三、上海別墅市場的區(qū)域分布.8四、上海別墅市場的價格區(qū)間.11五、上海別墅市場的供需狀況.12六、目前上海別墅市場的開發(fā)風險及對策.13第三章：第三章： 重點競爭市場研究重點競爭市場研究14一、松江板塊.14二、水景別墅.17第四章第四章 產(chǎn)品基地研究產(chǎn)品基

2、地研究 18一、地理位置及交通狀況.18二、基地資源及周邊配套.19第五章第五章 競爭分析競爭分析 20一、 競爭的基準分析原則.20房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 http:/2二、基準競爭研究對本案的啟示.26第六章第六章 客源分析客源分析 27一、定位原則：.27二、定位：.27第七章第七章 swot 分析分析29一、 優(yōu)勢分析：.29二、 劣勢分析：.29三、機會分析：.29四、威脅分析：.30第八章第八章 產(chǎn)品定位思考產(chǎn)品定位思考 30一、項目的總體定位.30二、本項目的市場競爭定位：.31第九章第九章 營銷概念構(gòu)想營銷概念構(gòu)想 31一、

3、思考方向一（主推方向）：.32二、思考方向二：.39第十章第十章 整體開發(fā)推廣的思考整體開發(fā)推廣的思考41一、整體開發(fā)理念的思考.41二、關(guān)于項目整體推廣的思考.41三、分批推案思考.42第十一章第十一章 相關(guān)建議和思考相關(guān)建議和思考 43一、 對單體面積的思考.43二、 對房型設(shè)計的思考.43房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 http:/3三、 建筑立面及風格的思考.44四、 開發(fā)時機選擇的思考.45五、 對會所功能設(shè)置的思考.45六、 智能化系統(tǒng)思考.45七、 新材料、新技術(shù)的應(yīng)用.46房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資

4、料庫 http:/資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng) http:/ 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！b. 第一章：背景一、宏觀經(jīng)濟與上海房地產(chǎn)市場1、上海宏觀經(jīng)濟的趨好，為上海房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳條件；上海市統(tǒng)計局年度統(tǒng)計顯示：2001 年，上海市國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益不斷改善，實現(xiàn)了“十五”計劃 的良好開局。2001 年，上海完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 4950.84億元，比上年增長 10.2%，高于全國 2.9 個百分點，并連續(xù)第 1 0 年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。上海良好的經(jīng)濟環(huán)境

5、，促使整個城市建設(shè)的高速發(fā)展；人均 gdp 達到 4500 美元，為城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地 ，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟增長貢獻一定力量，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長的領(lǐng)頭羊。全年房地產(chǎn)業(yè)增加值 308.58 億元，增長 17. 8%，增幅比上年提高2.4 個百分點，其對經(jīng)濟增長的貢獻率達到 9.7%，比上年提高 2.9 個百分點。 2、城市建設(shè)的良性發(fā)展和大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資，為上海房地產(chǎn)不斷帶來新的增長點；根據(jù)中央提出的上海要建成“國際經(jīng)濟、貿(mào)易、金融、航運”四個中心的指導(dǎo)意見，2001 年 3月上海市人民代表大會通過了“十五 ”社會經(jīng)濟發(fā)展計劃 ，其中無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城

6、市基礎(chǔ)設(shè)施計劃布局，都是體現(xiàn)了“四個中心”的要求。 隨著“十五”計劃開局新一輪投資計劃啟動和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，上海市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢。2001 年完成全社會 固定資產(chǎn)投資 1984.31 億元，比上年增長 6.1%，增幅比上年提高 5.4 個百分點，投資總量超過歷史最高水平。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù) 改善。全年完成基本建設(shè)投資 712.49 億元，比上年增長 1.3%；完成更新改造投資 436.83 億元，增長 10.2%；完成房 地產(chǎn)開發(fā)投資 620.31 億元，增長 9.6%。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，全年完成城市基礎(chǔ)設(shè)施投資510.78 億元，比上年增 長 13.5%。市區(qū) 220

7、0 萬平方米的舊區(qū)改造工程啟動，以及黃浦江兩岸綜合改造等一系列大市政規(guī)劃啟動，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅實后盾房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 http:/資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng) http:/ 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！3、政策積極引導(dǎo)、管理體制逐步完善，上海房地產(chǎn)市場更趨成熟，規(guī)范；正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅定了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，上?！笆濉币?guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。近年來，隨著 管理體制的完善，上海房地產(chǎn)市場更趨成熟，更加規(guī)范

8、，這一切，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運行環(huán)境，而上海經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展特 性，為房地產(chǎn)開發(fā)，營造了良好的市場氛圍。二、2001 年上海房地產(chǎn)市場20 世紀 90 年代的上海房地產(chǎn)市場，走過了以繁榮為主要特征的路程。在 90 年代中期二三年的回調(diào)整理后，在 90 年代末期伴隨經(jīng)濟 增長的加速，房地產(chǎn)市場急速回升，放出巨量，2001 年的上海房地產(chǎn)市場創(chuàng)下歷史最好業(yè)績，商品房預(yù)售面積 1831.8 萬平方米 ，存量房銷售面積 1422.4萬平方米，二、三級房地產(chǎn)市場總體產(chǎn)生 3254.2 萬平方米的銷量，表現(xiàn)出新的市場行情特征。 1、市場供求兩旺，交易再創(chuàng)新高2001 年，上海商品房供應(yīng)，在上半年

9、登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長，與此同時，上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢頭，在連續(xù) 五年的高速增長后繼續(xù)大比例攀升。其中： 供應(yīng)全年批準預(yù)售面積 1660 萬平方米，比 2000 年增加 7.1% 成交全年預(yù)售登記面積 1832 萬平方米，比 2000 年增加 26.1%2、供不應(yīng)求局面全面形成2001 年，全年商品房批準預(yù)售面積和實際預(yù)售面積之比達到 1：1.104，全年實際預(yù)售面積第一次超過批準預(yù)售面積。3、成交套數(shù)同步增長，單套面積擴張趨緩房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 http:/資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng) http:/ 只負責收集、整

10、理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！2001 年，與預(yù)售總面積急劇增長同步，上海商品房預(yù)售購買套數(shù)也急速增加，由 1999 年 9.73 萬套，2000 年 11.94 萬 套增加到 2001 年的 14.98 萬套。與預(yù)售總面積急劇增長略有不同的是，2001 年的單套面積比總面積增長偏慢。 1999 年 2000 年 2001 年總面積（萬/平方米） 1075 1453 1832總套數(shù)（萬套） 9.73 11.94 14.98單套面積（平方米） 110.46 121.66 122.274、市場火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視

11、我們應(yīng)當看到來自市場的威脅：2001 年全年新增經(jīng)營性項目土地出讓面積為 1050 萬平方米，而84%的量集中在 1012 月， 也就是說，全市去年第四季度新增出讓面積達 886 萬平方米。這個數(shù)據(jù)將直接影響到今年的市場供應(yīng)，可以預(yù)見，2002 年市場氛圍 良好，但競爭將極其激烈。c. 第二章：上海別墅市場整體情況一、上海別墅市場回顧和展望1、上海別墅市場發(fā)展的三個階段從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟和上海樓市的起伏，走過了出生、成長、調(diào)整、放量的一個中長期過 程。按時間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個階段：第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮；19921998進入九

12、十年代后，外商投資速度和深度皆有強勁的增長，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成 上海別墅市場的第一次浪潮。外銷別墅基本集中在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 http:/資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng) http:/ 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生 產(chǎn)物，

13、隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標市場有局限性。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機的 影響，外銷房市場經(jīng)歷了一個較長的低迷期。直到近來稍有好轉(zhuǎn)，去年的外銷別墅的空置率仍有 30%左右。 關(guān)鍵詞：外銷別墅、開發(fā)過度、低迷第二階段：內(nèi)需獨顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場的第二春；19982000從 1998 年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經(jīng)歷著金融風暴所帶來的蕭條時，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為 國內(nèi)經(jīng)濟的橋頭堡，更顯鶴立雞群。由于經(jīng)濟的發(fā)展，帶動了居民收入的提高，發(fā)達的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政、交通設(shè)施， 吸引了眾多國內(nèi)外的投資者。近三、四年來

14、上海的房地產(chǎn)市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復(fù)蘇。 在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷谷的時候，內(nèi)銷別墅市場反而比較活躍，1998 年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪 滬郊別墅置業(yè)熱潮，從 2000 年開始，1999 年-2000 年，排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟型別墅涌入市場，并迅速被市場所認可， 更預(yù)示著上海別墅市場春天的到來。 關(guān)鍵詞：滬郊置業(yè)、排屋、聯(lián)體第三階段：別墅投資放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來；2001至今一方面，別墅投資放出巨量。截止 2001 年低，上海別墅類物業(yè)銷售面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近 1/3。另外，從 2001 年土地

15、 出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢， 1-9 月容積率為 1.32，第三季度為 1.16，而 2000 年同期分 別為 1.87 和 1.83。這也反映出 2002 年投放市場的別墅仍將一個較大的上升趨勢。 另一方面，市場形成了有效供應(yīng)。市場上確實出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。從幾十萬 的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。 關(guān)鍵詞：1/3、高市場接受度房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 http:/資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng) http:/

16、 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！2、2001 年上海別墅市場2001 年上海別墅市場成為上海樓市的熱點，品質(zhì)優(yōu)異、價位適宜的別墅引爆了購房者的夠“墅”熱情，紅紅火火、如日中天場面令業(yè) 內(nèi)人士驚嘆。總體上，2001 上海別墅市場出現(xiàn)了如下新特征： 別墅項目供應(yīng)量猛增全年上市別墅項目 42 個，約是 2000 年的兩倍，在第四季度則達到了上海歷史最高峰，上市別墅項目 21 個幾乎與 2000 年全年的 量接近。別墅市場出盤量占 2001 年上市項目總量的 16%，成為上海房地產(chǎn)市場中的一支生力軍，由于其投資周

17、期短、回報率高吸引 著愈來愈多的開發(fā)商投入到別墅項目的開發(fā)建設(shè)上。2001 年四個季度純別墅上市量分別為 1、6、10、19，呈遞增走勢，平均每月上市 3 個別墅項目。 高低兩端別墅份額逐步加大，并被市場看好。別墅市場中，高檔別墅項目正日益增多，獨立且?guī)в絮r明個性的別墅總價大多在 200 萬元以上/棟，但市場趨之若騖。在高檔別墅走俏 的同時，郊縣邊遠地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價在 70 萬元/棟左右的經(jīng)濟型別墅，因走中低價位路線，迎合了部分消費者的 需求而同樣俏銷。 現(xiàn)代風格大行其道2001 年上海別墅風格一反原有的歐陸風格、北美風格一統(tǒng)天下的局面，現(xiàn)代風格成為別墅的流行趨勢。從全雙拼

18、別墅的花語墅以及綠 洲長島別墅中的“貝氏別墅”等，都以現(xiàn)代風格為代表，講究運用大塊面玻璃，透光，體現(xiàn)出一種時尚，得到了業(yè)內(nèi)和購房者的認同。 新區(qū)域市場的形成原先別墅市場大多位于西郊沿線、滬青平公路和莘莊端橋一帶，隨著市民對這種“有天、有地、有花園”物業(yè)的青睞和市場成交的活躍， 在上市總量增加的情況下，其區(qū)域分布已開始打破常房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 http:/資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng) http:/ 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！規(guī)，松江地區(qū)、浦東滬南

19、地區(qū)、青浦、蘆潮港、張江、普陀等地也紛紛出現(xiàn)較大體量 的別墅、排屋。 豪宅市場的形成電影“大腕”中的豪宅理論不求最好、只求最貴，似乎解釋了豪宅市場的成因。鼎邦儷池因其全國住宅最貴單價 2800-3500 美元聞名上海樓市，總共 49 套已售 80%以上。湖南路上湯臣怡園也以每平方米 27000 元的高價獨領(lǐng)風騷，也取得了 80%以上的 銷售業(yè)績，再次印證了豪宅理論。 競爭日趨激烈、市場投入逐步加大隨著供應(yīng)的增加，市場競爭日趨激烈，別墅開發(fā)商們不可以“好酒不怕巷子深” ，各開發(fā)商為了取得預(yù)期的市場效果，不惜重金加大了市 場推廣費用。這一點從 2001 年第四季度個案廣告投放量排行榜上別墅項目的表

20、現(xiàn)得到證實。2001 第四季度上海樓市廣告投放前十 名中，別墅項目占了六席。2001 年第四季度個案廣告投放量排行榜排名 樓盤名稱 區(qū)域 投放量/萬元 發(fā)展商1 佘山銀湖別墅 松江 2718 廣東黃河集團上海公司4 新上?；▓@洋房 松江 12737 茸欣房產(chǎn)6 春天花園 長寧 887 東方金馬8 虹橋高爾府別墅 閔行 74 虹橋高爾夫俱樂部9 康橋半島 南匯 725 康橋半島10 云頂別墅 松江 5648 富淘房產(chǎn)3、2002 年上海別墅市場展望2002 年別墅市場較 2001 年將更上一層樓，供需將持續(xù)上漲，同時也不可避免的帶來相當程度的高位風險。 市場供應(yīng)量不減房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng)-房地

21、產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 http:/資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng) http:/ 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！從 2002 年 1 月的別墅上市量來分析，今年的別墅市場供應(yīng)繼續(xù)呈上升勢頭，1 月份已上市 4 個別墅項目，而 2001 年一季度才 1 個 ，前年 1 季度 4 個，超過了歷史紀錄。除了一些開發(fā)商開好別墅項目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。 別墅項目遍地開花據(jù)了解今年的別墅市場除了在傳統(tǒng)的閔行、松江將有大批別墅項目啟動外，在嘉定、江橋、南匯等地都將開發(fā)別墅項

22、目，市場競爭將非常 激烈。 豪宅市場繼續(xù)看好今年開盤的西郊莊園以單套總價人民幣 300-3500 萬，創(chuàng)下上海別墅最高價，目前一期已全部定完，二期也預(yù)定了 50%以上。佘 山腳下的上海紫園最高定價將達到 1.3 億人民幣，屆時豪宅天價紀錄將再度刷新。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅 并不多，2002 豪宅市場將繼續(xù)走好。 投資別墅項目風險凸現(xiàn)雖然別墅市場前景看好，但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟形勢的波動，別墅市場最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項目已有一些 出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡單的復(fù)制，則市場前景不容樂觀。 二、上海別墅市場綜觀當今上海別

23、墅市場，大致按需求表現(xiàn)為六大類型：居住型別墅針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言；度假型別墅上海以后會出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對獨棟或聯(lián)體需求較大；短期居住型他們分布在高科技園區(qū)、進出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報率高，大多租給老總居?。环康禺a(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 http:/資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng) http:/ 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 旅游型別墅

24、適合這類需求的別墅位于風景名勝旁邊，被經(jīng)營者用來當賓館使用； 辦公型別墅上海這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的； 投資型別墅如上海的老別墅。三、上海別墅市場的區(qū)域分布據(jù)統(tǒng)計，從 1992 年起至今開發(fā)建造的別墅樓盤大約 160 個，可建造面積約在 1000 萬平方米左右，目前已交付使用或正在建造的 總量約在 700 萬平方米左右(估計 1.5 萬套)。從上海別墅市場分布區(qū)域來看，主要集中在浦東、青浦 318 國道兩側(cè)、閔行莘莊周 邊地區(qū)、松江新橋九亭等區(qū)域。這些地區(qū)別墅一個最大的特點就是交通非常方便，與市中心距離大多在 15-30 公里之間。 1、眾多別墅產(chǎn)品呈板塊式分布于如下

25、區(qū)域 虹橋區(qū)域90 年代初期上海的外銷別墅集中區(qū)域。這一區(qū)域是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，也是外銷別墅集中區(qū)。別墅多以租賃為主，租賃對象則主要是港澳臺人士以及國外來華人士。區(qū)域內(nèi)別墅 主要是早期開發(fā)的高級外銷別墅，如富宏花園別墅、嘉年別墅、龍柏花園、羅丹花園別墅、滿庭花花園、皇朝別墅、盛綠苑等等；近年來 ，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風格，相繼開發(fā)了定位于高級白領(lǐng)的別墅住宅。金斯花園、虹橋中華園、虹橋高爾夫別墅、鼎邦麗 池、奧玎宮廷別墅等物業(yè)的建成，其平均單價一般控制于8000-10000 元平方米，物業(yè)的品質(zhì)特性也吸引了不少人氣。加之由 相對營建以久的名都城、皇朝別墅等物業(yè)所襯，蔚然勾勒出一道建筑

26、天際線，使“入住虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。據(jù)統(tǒng)計，西 郊賓館周邊和動物園周圍的別墅區(qū)現(xiàn)有別墅項目 44 個，共有別墅 1669 棟，高級公寓 147 棟。 滬青平公路沿線依托 318 國道的便捷優(yōu)勢，使規(guī)模性別墅住宅更添魅力。主要位于虹橋機場西面，基本上可以看作是虹橋地區(qū)的延伸段。這一帶別墅以高檔外銷為主，區(qū)域市場內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬千、各具特 色。如大千美墅、萬科三期聯(lián)排、銀濤高爾夫別墅、海天花園、康虹苑、安盛山莊、石濤園、西郊莊園、西郊別墅等；再往下延伸，由依 傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資

27、料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 http:/資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng) http:/ 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 滬松公路（泗涇）沿線排屋、獨棟為主的內(nèi)銷居住型別墅得益于良好的交通條件（滬青平高速公路、滬松公路、擬建中的 r4 輕軌）和得天獨厚的自然條件，滬松公路沿線，尤其是七公里長的泗 陳公路沿線，短短兩三年，已吸納了云頂別墅、銀湖別墅、麗茵別墅、九洲大唐、新上海里弄人家等十數(shù)個高級別墅樓盤，地價也從原先 的 10 萬/畝升到 35-55 萬/畝。泗涇鎮(zhèn)可供住宅建設(shè)的 900 畝土地，基本“

28、名花有主” ，這里將形成一個以高級別墅為主要形態(tài) 的“泗涇別墅”板塊。另外，松江新城 300 萬平方米大學(xué)城的建設(shè)，會有大批別墅樓盤涌現(xiàn)。 松江佘山風景區(qū)獨棟為主的高檔度假型別墅上海獨一無二的山水資源，造就頂級概念。目前真正屬風景區(qū)內(nèi)的別墅并不多見，天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。但是萬科 、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已在佘山度假區(qū)悄悄地購置了土地，嘉兆實業(yè)更是要在此建造 1.3 億天價別墅上海紫園，一場翻 天覆地的佘山頂級別墅大戰(zhàn)即將拉開帷幕。 松江九亭地區(qū)西南樓市已燃起新一輪開發(fā)浪潮。這里，地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡(luò)通道，靠近七寶成熟社區(qū)，區(qū)域內(nèi)以獨

29、立式別墅、聯(lián)體式別墅并存 的格局更多建立于密集輻射交通網(wǎng)周邊，使市民出入更為自由。交通便捷優(yōu)勢再度引來購房者關(guān)注。繼松江新城之后，松江九亭近 30 家 開發(fā)商匯聚，形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域?，F(xiàn)有三盛頤景園、江南文化園、奧林匹克花園等。從價格來看，目前聯(lián)排每平方米 220 0 元以上，獨立別墅售價超過 3000 元。 莘閔別墅園區(qū)盤量最集中的別墅區(qū)1995 年 5 月，一條由莘莊通往松江境內(nèi)的地下隧道通車伊始， “莘閔別墅園區(qū)”開始逐漸被樓市認識，同年百佳花園的破土，預(yù)示著 1,035 畝的首期莘閔園區(qū)規(guī)劃開始。到 2000 年為止，整座園區(qū)共有 7,135 畝土地，已開發(fā)土地 3,368

30、畝，共完成 各類別墅建造 2,673 棟，總共面積近 84 萬方。其價格范圍有較大跨度，從 2500-10000 元/平方米不等。到目前為止，共 有 16 家房地產(chǎn)公司進駐開發(fā)。隸屬松江新橋鎮(zhèn)。主要產(chǎn)品有：淺水灣花園、雅閣花園、櫻園、騰谷苑、劍橋景苑、君臨天下、君臨頤和、花語墅、現(xiàn)代緣墅、同潤別莊、云間水莊、彩虹 美墅、喬愛別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等。房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 http:/資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng) http:/ 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作

31、者所作出的努力！ 閔行顧戴路板塊區(qū)域板塊行情集結(jié)樓盤開發(fā)，形成區(qū)域熱點。顧戴路拓寬竣工以來，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費概念初露雛形。風荷云墅、圣淘沙花園、當代藝墅等 高檔樓盤借助環(huán)線交通優(yōu)勢及本身品位，也有效形成了賣方市場。 中心城區(qū)土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。地處桂平路的牡丹園均在銷售中獲得不凡的佳績。通常物業(yè)有租有售。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很高要求，單棟價格基本 在 200 萬元以上。個別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價一再提升。 浦東板塊區(qū)域多塊別墅區(qū)塊并存繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)

32、后，浦東東南片的內(nèi)、外環(huán)線之間，又形成了以張江高科技園區(qū)、金橋出口加工區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)和 華夏文化旅游區(qū)為核心的四大別墅住宅區(qū)。尤其是浦東新機場的投入運營、磁懸浮列車的建設(shè)，更將匯集了浦東絕大部分別墅項目的四大 區(qū)域拉到了人們的視線當中。從內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的怡東花園、四季雅苑到外環(huán)以外的愛建三陵府邸、海濱高爾夫別墅等，別墅開發(fā)大有余地。 總價格 209-3500 萬的湯臣豪園因高爾夫球場的附加值而爆棚滬上；康橋地區(qū)則嘗試投資型別墅，以 3000 畝超大規(guī)模的康橋半 島以“新獨院住宅”概念面市后，更將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，而陸續(xù)推出的 1503000 萬單體別墅，區(qū)域上市量也不亞 于金橋。因此，

33、浦東地區(qū)的別墅開發(fā)前景令人樂觀，也將是未來上海別墅開發(fā)的重點區(qū)域。 嘉定南翔地區(qū)依托南翔古鎮(zhèn)。多以獨立式別墅為主，這些別墅的平均售價在 6000 元單價左右，平均租金在 3000 元天。租售并舉的策略是當?shù)貏e墅商品營銷特 色。嘉華山莊、上佳別墅等物業(yè)的營建也滿足當?shù)馗呦M群體的置業(yè)需求。 2、行政區(qū)域分布根據(jù)統(tǒng)計，目前閔行、松江、浦東、長寧四區(qū)別墅占別墅市場總數(shù)的 78.32%,各區(qū)分布比率如下閔行 30.07%、松江 21.6 8%、浦東 18.18%、長寧 8.39%、青浦 6.99%、嘉定 4.20%、南匯3.5%、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山 、楊浦）6.99%。房地產(chǎn)房地產(chǎn) e

34、 網(wǎng)網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 http:/資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng) http:/ 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！四、上海別墅市場的價格區(qū)間1、總價結(jié)構(gòu)通過對在售別墅的總價進行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應(yīng)量集中在 100 萬至 200 萬價格段，占到了供應(yīng)量的 46%；其次是總價在 2 00 至 300 萬的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的 17%；而總價在100 萬以下的經(jīng)濟型別墅和總價在 300 萬以上的豪華型別墅分別為 1 5%和 12%。從價格上看，上海別墅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與

35、消費結(jié)構(gòu)基本吻合，不存在大的結(jié)構(gòu)性矛盾。 2、一般單價目前聯(lián)體別墅單價多在 3000-4000 元，面積 200 平方米左右，總價 60 萬-80 萬，相當市中心一套中高檔公寓。獨立式別墅 單價多在 5000 元以上，面積 300 平方米左右，總價在 150 萬元以上。一些面積 500 平方米以上甚至 1000 平方米以上的宅院 ，價格則超過 1000 萬以上。3、板塊均價五、上海別墅市場的供需狀況1、長期供不應(yīng)求、短期供過于求。2000 年上海在建別墅（包括聯(lián)體別墅和獨立別墅）177 萬平方米，當年銷售面積約 50 萬平方米。2001 年在建別墅大致在 40 0 萬方，銷售面積在 100 萬

36、平方米上下。2002 年預(yù)計新建別墅面積可能在 800-1000 萬平方米。 從長期需求來看，上海別墅需求在 5-10 萬套，而目前別墅上市總量還不到 1.5 萬套；但從短期來看，目前上海住宅市場近兩千萬平 方米的銷售天量也只能維持三年左右，按中房指數(shù)辦公室的分析，在購房者中只有 5%的家庭會選擇別墅，那么上海去年別墅的需求量就 只有 7600 套，建筑面積也只有 200 多萬平方米，與大量的市場供應(yīng)量有一定的差距。因此，長期看好的別墅市場在短期內(nèi)將是供過 于求，短期供應(yīng)量的增長速度超過需求量的增長速度，必將使一些沒有特房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 http

37、:/資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng) http:/ 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！色的別墅被棄之出局。 2、本地客源僅占三成據(jù)調(diào)查表明，在目前在上海別墅的購買人群中，上海籍僅占 31.2%，國內(nèi)其他地區(qū)的購買者占了25%，港澳、臺同胞則占了近 30 %，余下的為其他國家外籍人士購買。從調(diào)查結(jié)果，可以看出，絕大多數(shù)購房者并不是長期居住在上海的本地人。產(chǎn)品與客戶之間空間地 域的差距，導(dǎo)致了信息了不對稱和失靈。如何迅速及時把自己項目的信息傳遞到這些潛在的客戶手中，將是在這場別墅競爭中急需解決的 問題。

38、六、目前上海別墅市場的開發(fā)風險及對策1、風險點目前，別墅市場紅紅火火，但高位風險也隨之凸現(xiàn)，集中表現(xiàn)為客源、產(chǎn)品、地段三者間的矛盾，分別體現(xiàn)在： 價值選擇風險如：受靜態(tài)市場局面誘惑，高價位拿地，而開發(fā)與銷售動作遲緩；以后來進入高度競爭的板塊區(qū)域，但產(chǎn)品又無明顯差異和優(yōu)勢；遠離市場熱點區(qū)域、或過早進入“尚無人氣”的潛力板塊， “單打獨斗” ； 價值創(chuàng)造風險如：開發(fā)在遠郊，車程在一小時以上且交通不方便的聯(lián)排別墅；開發(fā)總價在二三百萬一套，品質(zhì)卻又無法明顯高于同類產(chǎn)品的獨立別墅；產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量等有明顯缺陷； 價值傳播風險房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 http:/資

39、料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng) http:/ 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！如：過分依賴產(chǎn)品優(yōu)勢和外部市場環(huán)境，而輕視營銷作用；營銷模式簡陋單一或者不恰當，例如不重視營銷策略，僅依靠大量粗放式的廣告投放或者夸大宣傳等2、對策在競爭激烈的市場環(huán)境下，別墅開發(fā)商應(yīng)高度重視開發(fā)中存在價值選擇風險、價值創(chuàng)造風險、價值傳播風險。這要求在別墅的開發(fā)有一個 正確的策劃方法和過程。 細致、充分、深入的市場研判； 精準、到位的市場定位； 創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)越、市場接受度高的產(chǎn)品 準確的營銷主題 創(chuàng)新的營銷手段d. 第三章：

40、 重點競爭市場研究一、松江板塊1、松江概況松江區(qū)，位于上海西南，黃浦江上游。面積 604 平方公里，滬籍人口 49 萬，于 1998 年撤縣設(shè)區(qū)。松江古稱華亭，別稱云間，唐天 寶十年（公元 751 年）置華亭縣，后改稱松江縣，今年是松江房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 http:/資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng) http:/ 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！建縣 1250 周年。上海開埠前，松江是上海地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心 。歷史上曾有蘇（蘇州府）松（松江府）財賦

41、半天下之美譽。改革開放以來，尤其是進入 90 年代松江經(jīng)濟快速增長，2000 年， 全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值 130.89 億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 421.06 億元，其中工業(yè)產(chǎn)值 406.75 億元；地方財政收入 12.07 億元 ；全社會固定資產(chǎn)投資總額 47.2 億元；社會消費品零售額 62.44億元。 松江是上海市十五期間重點建設(shè)的新城，近期規(guī)劃面積 36 平方公里，人口 25 萬以上。建設(shè)中的松江新城以滬杭高速公路為軸，北 部重點展現(xiàn)歐陸城市風貌，南部體現(xiàn)明清建筑風格，一城兩貌相得益彰。建設(shè)中的松江大學(xué)城以及十五期間實施的綜合交通、行 政中心、商務(wù)中心、信息網(wǎng)絡(luò)等十大工程，將努力把松江建設(shè)成一座

42、體現(xiàn)上海郊區(qū)綜合實力和水平、居住環(huán)境優(yōu)越、中等規(guī)模的文化旅游 園林城市。松江關(guān)鍵詞：松江新城/國家級出口加工區(qū)/市級工業(yè)區(qū)/佘山旅游度假區(qū)/松江大學(xué)城/現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園/區(qū)魚米之鄉(xiāng)/歷史文化名城/2、松江九亭松江九亭，位處上海西南，與莘莊鎮(zhèn)、七寶鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)相鄰。九亭緊鄰市區(qū)，同時又具備市郊的地理條件。九亭的產(chǎn)品主要是別墅和多層 ，尤其是別墅開發(fā)規(guī)模大而集中。已成為與莘莊、新閔園區(qū)并駕齊驅(qū)的別墅勝地。九亭別墅的一大獨特優(yōu)勢就是有一個穩(wěn)固的客源群體。 與之相鄰的新莊鎮(zhèn)飛速發(fā)展，人氣量在急升。與之緊鄰的七寶鎮(zhèn)正在形成一個旺盛的西南商圈，吸納著大量就業(yè)人口，九亭房產(chǎn)將有著強 有力的客源支撐。2000 年之后

43、，特別是 2001 年，半島花園、新上海弄里人家取得一定成功的基礎(chǔ)上，別墅市場連續(xù)出現(xiàn)了像三盛頤景園、江南文化 園、新上?；▓@洋房等的大體量別墅物業(yè)項目，強烈的產(chǎn)品吸引力和集中廣告效應(yīng)引起了市場的強烈反響，需求大幅拉動。2001 年的 九亭別墅市場的確令上海房地產(chǎn)業(yè)刮目相看。 價格帶 19992001 年的九亭別墅價格實現(xiàn)了三級跳，均價從 2500 元平方米跳至 4519 元平方米，連銷售情況不理想的北美經(jīng) 典也水漲船高。九亭別墅價格已經(jīng)基本消除了區(qū)位概念影響，直*莘莊的同類物業(yè)。 房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 http:/資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)房地產(chǎn) e

44、 網(wǎng)網(wǎng) http:/ 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 去化情況 九亭別墅各盤，銷售情況普遍良好。新上海里弄人家一、二期聯(lián)體別墅，已基本售罄，目前推出的三期別墅，在房型、面積等方面有所調(diào) 整，雖然總價適當放大，但銷售依舊紅火。三盛頤景園、江南文化園、半島花園（二期） 、九州大唐花園等基本上能達到平均半年銷售 6 5以上的業(yè)績。這反映了九亭別墅市場的影響日益擴大以及上海房地產(chǎn)市場對別墅物業(yè)的需求量逐漸上漲。但也應(yīng)當看到，在九亭也有 像北美經(jīng)典等去化較慢的項目，可見別墅自身的產(chǎn)品力仍是銷售率得到保證的主要因素之

45、一。 3、松江佘山佘山鎮(zhèn)地處松江西北，外與青浦區(qū)相連、內(nèi)與泗涇、茸北、天馬山鎮(zhèn)為鄰，佘山擁有上海獨一無二的山水資源，佘山鎮(zhèn)囊括了上海大多數(shù) 山體。東西佘山、鳳凰山、辰山和小山等稀有資源，加上穿過該區(qū)域的通波塘、辰山塘等河流構(gòu)筑了松江乃至上海別墅的頂級地段，佘山 國家旅游度假區(qū)更是形成了對佘山別墅的強大支持。由于佘山距離上海市區(qū)較遠，并且出于對風景區(qū)住宅開發(fā)的謹慎原則，佘山并未象松江其他區(qū)域一樣出現(xiàn)大量的住宅別墅，目前真正屬風 景區(qū)內(nèi)的別墅并不多見，天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。但是隨著別墅市場的趨熱和深入以及松江新城的興建，佘山頂級地 段的開發(fā)在所難免。據(jù)可靠消息透露，在沈轉(zhuǎn)公路以北

46、、方松公路以西、泗陳公路以南的佘山度假區(qū)內(nèi)，萬科、明園、利寶等十余家房地 產(chǎn)企業(yè)已悄悄地購置了土地，嘉兆實業(yè)更是要在此建造 1.3 億天價別墅上海紫園，一場翻天覆地的佘山頂級別墅大戰(zhàn)即將拉開帷幕 。由于所處地段珍貴，所以規(guī)劃中的別墅項目多為高檔、豪華型別墅，一般具有山水環(huán)境好、容積率非常低、綠化率水花率高、花園面積大 、單棟占地面積大等特點。如， “上海紫園”分為西區(qū)、東區(qū)兩個區(qū)域，西區(qū)為西佘山南面約 1300 畝土地；東區(qū)包括月湖邊的 250 0 畝土地。首期開發(fā)西佘山別墅建筑面積為 18400 平方米、容積率 0178、綠化率 7157，共建 23 層別墅 160棟左 右，每棟別墅平均擁有

47、土地面積 5 畝以上。 “月湖莊園”背依西佘山，懷擁 56 萬平方米的月牙湖更是以 0。16 的低容積率刷新了紀錄 。4、松江新橋（莘閔園區(qū)）房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 http:/資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng) http:/ 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！新橋位于松江區(qū)的東側(cè)，與閔行區(qū)相鄰。滬杭高速穿過鎮(zhèn)內(nèi)。新橋的別墅區(qū)集中在新橋北部、滬杭高速以東，靠近閔行區(qū)一側(cè)，也即新閔 園區(qū)。從 95 年開始，新閔園區(qū)成為別墅園區(qū)的熱點，到 2000 年為止，新閔園區(qū)

48、共占地 7,135 畝土地，已開發(fā)土地 3,368 畝 ，共完成各類別墅建造2,673 棟，總共面積近 84 萬方。其價格范圍有較大跨度，從 2500-10000 元/平方米不等。到目前 為止，共有 16 家房地產(chǎn)公司進駐開發(fā)。主要產(chǎn)品有：淺水灣花園、雅閣花園、同潤別莊、云間水莊、喬愛別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等。5、泗涇、洞泗泗涇、洞涇位于松江區(qū)的中上部，因距離上海市區(qū)較九亭和新橋更遠，又與佘山風景無緣，所以并不是傳統(tǒng)意義上的別墅區(qū)。滬松公路從 上至下穿過泗涇和洞泗，麗茵別墅和頤景園孤零零地站在泗涇靠近滬松公路一側(cè)。2001 年，泗涇靠近佘山處，出現(xiàn)了云頂別墅，由于 位置靠邊，所以云頂

49、別墅并未改變泗涇乃至洞泗的別墅格局。洞泗方面，由于靠近松江新城和松江大學(xué)城，又有花橋現(xiàn)代化農(nóng)莊建成，在將來，該板塊可能發(fā)展成一個別墅熱點。但很大程度取決于該 區(qū)域的路政完整情況。二、水景別墅上海地處平原，缺少山體，除了佘山等少數(shù)地塊之外，大多區(qū)域的別墅無“山”戲可唱。而“山水”歷來又是別墅的重頭戲。無奈。上海 別墅開發(fā)商只有將“水”戲唱足，隨著滬上樓市的親水熱潮，水景別墅風靡滬上，水莊、灣、源比比皆是。 據(jù)統(tǒng)計，滬上 23%的別墅以水景為主賣點，而松江以水景為主賣點的別墅比率更是達到 35.5%之高，松江水景別墅占滬上水景別墅 的 47.8%，幾近半數(shù)。容積率在 0.3 以下的別墅更是大打親水

50、牌。運氣好的依湖傍河，運氣差的也要引河、挖湖、造灣。 上海部分水景別墅：楓丹白露別墅 70%別墅依水而建,親水空間零距離佘山銀湖別墅-帝濤灣 自然山水房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 http:/資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng) http:/ 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！東方夏威夷 4.5 萬平米人工湖,3000 米人工河道云間水莊 南臨磚心河,西面西沙港,小區(qū)內(nèi)人工河與自然河相通,區(qū)內(nèi)順水造坡馨莊明珠 淀浦河麗水華庭-理想墅 麗水,水景主要集中在北部和西部陽光愛

51、琴海 家家有水景的早期倡導(dǎo)者.每家都有 4-6 米寬的小溪,與外圍活水相通威尼斯花園 淀山湖九洲大唐花園 水面面積 5 萬平方米.戶戶臨水,家家枕河一環(huán)穿九島,九九繞九州三盛頤景園 人工湖怡景湖20 多畝虹山半島 2.2 萬平方米新湖水景西郊莊園 5 片自然湖串聯(lián) 18 個形態(tài)各異的島嶼綠洲比華利 天然水系和魚塘,一期 2 萬方人工湖二期 2.7 萬方人工湖e. 第四章 產(chǎn)品基地研究一、地理位置及交通狀況1、地理位置本案地處遠期規(guī)劃 60 平方公里、50 萬人口的松江新城北部，屬洞涇鎮(zhèn)，距徐家匯不到半小時的車程?？偦孛娣e 1600 畝，第一批 開發(fā) 304 畝。項目基地西臨通波塘、嘉松公路，

52、北依花辰公路（松江新城的北環(huán)，尚未建成） ，東靠滬松公路，西南眺望占地 310 公 頃的松江大學(xué)城(5 分鐘車程)和占地 114 公頃的十字中央綠地，南向松江新城。 本地塊距離松江傳統(tǒng)別墅區(qū)九亭、新橋較遠，距離市中心的距離也較相對較遠，但由于松江新城和松江大學(xué)城的興建將為本案帶來極其重 大的地利影響，隨著松江新城內(nèi)路政建設(shè)的推進，本房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 http:/資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng) http:/ 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！地塊將具備極

53、大的升值潛力。 2、交通狀況交通方面，本案的先天優(yōu)勢在于與該區(qū)域的兩條主干道滬松公路和嘉松公路都十分接近，但由于基地橫向沒有道路與縱向的兩條馬路相通 ，目前交通不很便利，花辰公路建成后，交通狀況將極度改善。規(guī)劃中的輕軌 r4 線經(jīng)過西側(cè)，并在附近有一個?？空荆瑢Ρ景傅慕煌?構(gòu)成一個有利的支撐。二、基地資源及周邊配套1、基地資源基地內(nèi)無坡，呈平地地貌。最大的資源是“水”：基地內(nèi)部橫向三條自然河流、縱向兩條自然河流橫縱交錯，與基地西臨的通波塘夠成的基地豐富的水資源網(wǎng)絡(luò)。為 本案發(fā)展水景特色提供了先決條件?；匚鞅苯?，一座長橋橫跨通波塘，也成為本基地特有的景觀資源。2、周邊配套 上海青青旅游世界（

54、偉盟生態(tài)林）青青旅游世界與基地隔街（花辰公路）相望，是本基地周邊最大的配套，也是基地外部最大的資源。青青旅游世界位于松江城北 6 公里處，園區(qū)面積 3600 畝。中西式景點數(shù)十處。各類苗木 280 余種 100 萬余株，另有建筑面積近 2 萬平方米的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)技術(shù)展示中心。中心附屬客房、餐飲、娛樂等服務(wù)項目，可供來賓參觀、討論及會務(wù)需要，還有供游客觀光休閑居 住的小牧屋群等。 首先開放的景點有：苗木展示區(qū)、盆景長廊、日出花園、船?；顒訁^(qū)、果園區(qū)、親水公園、沙灘、情人島 、許愿池、紫長廊、草地、瀑布、休閑運動區(qū)、民俗表演區(qū)，百米大道及展示中心等。 本案可與青青旅游世界洽談合作事宜，以次增加本案的

55、附加值。房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 http:/資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng) http:/ 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！青青旅游世界為本案提供了發(fā)展生態(tài)屬性的可能。 社區(qū)內(nèi)部配套：本案的規(guī)模較大，可以通過內(nèi)部泛會所的建設(shè)解決大部分的生活配套，成為休閑、娛樂、餐飲的重要去處。f. 第五章 競爭分析一、 競爭的基準分析原則在開發(fā)前期，可以根據(jù)產(chǎn)品的已確立因素判定基準競爭對象，并加以研究，為產(chǎn)品的定位和營銷模式提供客觀可行的依據(jù)。1、由本案確立因素決定的基準競

56、爭對象2、基準參考別墅分析綠洲比華利位置 明華路 366 號發(fā)展商 翰陽(上海)城市建設(shè)發(fā)展有限公司建筑、景觀設(shè)計 美國 jy 建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所基地面積 m2 一期 750 畝二期 500 別墅面積 m2 一期 33193 綠化率&n bsp;0.75建筑風格與面積 意大利 h 式 nf-西班牙式 nh-北歐式 nc-英國式 ;ng-法國式房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 http:/資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng) http:/ 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的

57、努力！ 443.45 355.62 356.44 416.99 429.26 nb-意大利式 北歐式 a 型 ne-法國式 272.05 238.57 347.14 總套數(shù) 一期 356 幢二期 220 幢 物管費 2.5 元/平米.月主力價格 6500-9500 總價 130-260 萬銷售情況 一期剩二十幾套主要賣點及概念 規(guī)模大密度較低私家花園大歐美別墅風格大型生態(tài)社區(qū)天然水系和魚塘云頂別墅位置 泗涇鎮(zhèn)泗陳公路方泗公路交界口發(fā)展商 上海富淘房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計 同濟大學(xué)規(guī)劃建筑設(shè)計研究總院景觀設(shè)計 美國 dnd 設(shè)計與開發(fā)有限公司營造承建 上海開天集團基地面積 28.3 萬平方米 綠地

58、面積 18 萬平方米 建筑風格&nbs p;簡潔現(xiàn)代建筑面積 a 型(三層) b 型(二層) c(二層) d(三層)&nbs p;e(二層) f(三層) 地上 327.05m2 278.95m2 272.09m2 330. 79m2 272.52 m2 240.59m2 地下 185.79 m2 169.04 m2 180.55 m2 181.13 m2 163.47 m2 117.04 m2總套數(shù) 一期 66 幢 會所 6000 平方米主力總價 160320 萬元銷售情況 一期開盤半年不到，50 多幢預(yù)售主要賣點及概念 高檔別墅山水普羅旺斯的生活方式房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng)-房

59、地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 http:/資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng) http:/ 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！九洲大唐花園位置 九亭滬松公路 1789 弄發(fā)展商 上海森澤房地產(chǎn)有限公司設(shè)計師 上海同濟大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計研究院/四川省建筑設(shè)計研究院建造商 上海森洋美房地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司基地面積 15 萬平方米 水域面積 5 萬平方米 綠化面積 6 萬平方米建筑面積 c 型(三層) f 型(三層) d(二層) 318.85m2 316.32m2 283.01m2總套數(shù) 首期 35

60、幢 會所 2000 平方米主力總價 3850-5880，120-230 萬/套物業(yè)管理 2.5 元/平米.月銷售情況 2001 年 5 月開盤,半年去化 65%主要賣點及概念 水面面積 5 萬平方米.戶戶臨水,家家枕河一環(huán)穿九島,九九繞九州/都市水上自然村 高水化率別墅區(qū)楓丹白露位置 上海南匯華東大道 188 號（離上海野生動物園半公里）投資商 上海愛建股份有限公司、上海三凌投資有限公司、上海南匯工業(yè)園區(qū)投資發(fā)展有限公司發(fā)展商 上海愛凌置業(yè)有限公司行銷企劃 上海燁隆房地產(chǎn)咨詢有限公司房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 http:/資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)房地產(chǎn) e 網(wǎng)網(wǎng) http:/ 只負責收集、整理，但