房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及信貸政策分析

1、12012年銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸的年銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸的配套意愿和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估配套意愿和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估交通銀行金融研究中心 周昆平2012.22貨幣信貸：政策穩(wěn)中偏松，信貸適度增加貨幣信貸：政策穩(wěn)中偏松，信貸適度增加一一 銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸配套政策銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸配套政策三三房地產(chǎn)業(yè)：房?jī)r(jià)合理回歸，政策稍有松動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)：房?jī)r(jià)合理回歸，政策稍有松動(dòng)二二 20122012年房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)及防范與管理年房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)及防范與管理四四3貨幣信貸：政策穩(wěn)中偏松，信貸適度增加貨幣信貸：政策穩(wěn)中偏松，信貸適度增加一一4 42012年貨幣政策維持穩(wěn)健年貨幣政策維持穩(wěn)健，實(shí)際操作適度松動(dòng)，實(shí)際操作適度松動(dòng) 保持保持基本基本穩(wěn)定的可能

2、穩(wěn)定的可能性較大，不排除若發(fā)性較大，不排除若發(fā)生嚴(yán)重的外部沖擊、生嚴(yán)重的外部沖擊、利率小幅下調(diào)利率小幅下調(diào)1次的可次的可能。能。基準(zhǔn)利率基準(zhǔn)利率 適時(shí)適度下調(diào)。準(zhǔn)備適時(shí)適度下調(diào)。準(zhǔn)備金率可能下調(diào)金率可能下調(diào)2-4次，次，每次每次0.5個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)百分點(diǎn)。存款準(zhǔn)備金率存款準(zhǔn)備金率貨幣政策穩(wěn)中偏松，注重靈活性、前瞻性和針對(duì)性貨幣政策穩(wěn)中偏松，注重靈活性、前瞻性和針對(duì)性靈活開展公開市場(chǎng)操靈活開展公開市場(chǎng)操作，基本維持市場(chǎng)流作，基本維持市場(chǎng)流動(dòng)性相對(duì)寬松局面。動(dòng)性相對(duì)寬松局面。公開市場(chǎng)操作公開市場(chǎng)操作5 5 存貸款基準(zhǔn)利率存貸款基準(zhǔn)利率保持基本穩(wěn)定保持基本穩(wěn)定的可能性較大的可能性較大20112011年

3、貸款利率上浮占比不斷擴(kuò)大年貸款利率上浮占比不斷擴(kuò)大 綜合考慮經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有所放緩、當(dāng)前利率水平已屬中性略高、物價(jià)漲幅逐步回落、加息將進(jìn)一步提升小企業(yè)融資成本且不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行和地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解，2012年已不存在進(jìn)一步加息必要性。 基準(zhǔn)利率下調(diào)的可能性不大。中長(zhǎng)期通脹壓力依然不容忽視，下調(diào)顯然不利于通脹預(yù)期的管理。我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速趨向平穩(wěn)，“硬著陸”基本無(wú)憂，在目前利率水平本就不高的情況下，尚無(wú)必要通過下調(diào)利率來刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。6 6 存款準(zhǔn)備金率將適時(shí)適度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率將適時(shí)適度下調(diào)外匯占款與基礎(chǔ)貨幣運(yùn)行較為同步外匯占款與基礎(chǔ)貨幣運(yùn)行較為同步 綜合考慮資本流入狀況和銀行體系流動(dòng)性情況等

4、因素，2012年存款準(zhǔn)備金率將下調(diào)2-4次，每次0.5個(gè)百分點(diǎn)。 假設(shè)2012年M2增速目標(biāo)為16（歷史常態(tài)水平），則要求貨幣乘數(shù)增長(zhǎng)7，進(jìn)而需要準(zhǔn)備金率下降約1.8個(gè)百分點(diǎn)。2-4次下調(diào)、每次0.5個(gè)百分點(diǎn)的預(yù)測(cè)基本符合這一測(cè)算。7 72012年信貸投放規(guī)模擴(kuò)大但余額增速略有回落年信貸投放規(guī)模擴(kuò)大但余額增速略有回落 一是一是 經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，信貸經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，信貸需求依然不低需求依然不低二是二是 政策松動(dòng)條件下，銀行信政策松動(dòng)條件下，銀行信貸供給能力有所增強(qiáng)貸供給能力有所增強(qiáng) 信貸增量與固定資產(chǎn)投資增信貸增量與固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較為匹配長(zhǎng)較為匹配 新增貸款在社會(huì)融資總規(guī)模新增貸款在社會(huì)融

5、資總規(guī)模中的比重有所上升中的比重有所上升 新增對(duì)公中長(zhǎng)期貸款規(guī)模新增對(duì)公中長(zhǎng)期貸款規(guī)模有望擴(kuò)大，居民戶貸款持有望擴(kuò)大，居民戶貸款持續(xù)較低續(xù)較低預(yù)計(jì)全年新預(yù)計(jì)全年新增貸款增貸款8-8.5萬(wàn)億萬(wàn)億，余額，余額同比增長(zhǎng)同比增長(zhǎng)14.5-15.58政策適度松動(dòng)，銀行信貸供給能力有所增強(qiáng)政策適度松動(dòng)，銀行信貸供給能力有所增強(qiáng)法定存款準(zhǔn)備金率下降有利于信貸擴(kuò)張法定存款準(zhǔn)備金率下降有利于信貸擴(kuò)張 2012年，為保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)并加大對(duì)特定領(lǐng)域的支持，政府會(huì)鼓勵(lì)銀行適度加快信貸投放步伐。但穩(wěn)健貨幣政策下信貸投放顯著放松的可能性也不大。為緩解銀行體系流動(dòng)性壓力，保持流動(dòng)性合理適度，2012年準(zhǔn)備金率會(huì)有一定程度

6、的下調(diào)，這有利于銀行擴(kuò)大信貸投放。9信貸增量與固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較為匹配信貸增量與固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較為匹配人民幣貸款余額與固定資產(chǎn)投資增速同步變化人民幣貸款余額與固定資產(chǎn)投資增速同步變化 在正常年份里（剔除掉諸如2009年這樣的異常年份），固定資產(chǎn)投資與信貸余額增速的比值平均在0.7左右，即投資增速每增長(zhǎng)1，需要貸款增長(zhǎng)0.7。但在政策偏寬松、信貸增長(zhǎng)較快時(shí)期，該比值會(huì)在平均值以上，反之則在平均值之下。2012年，該比值預(yù)計(jì)可能在0.7-0.75之間，再按照2012年投資增速為21的假設(shè)，則要求信貸余額增長(zhǎng)14.7-15.8。10新增貸款在社會(huì)融資總規(guī)模中的比重有所上升新增貸款在社會(huì)融資總規(guī)模中

7、的比重有所上升 2012年，受政策微調(diào)的影響，新增貸款規(guī)模擴(kuò)大，加上鼓勵(lì)發(fā)展股票和債券融資，社會(huì)融資總規(guī)模從2011年的12萬(wàn)億擴(kuò)大到13-14萬(wàn)億。同時(shí)因加強(qiáng)規(guī)范監(jiān)管，2012年信托貸款、委托貸款、承兌匯票等融資難有明顯擴(kuò)大，銀行貸款占整個(gè)社會(huì)融資總量的比重將小幅上升，達(dá)到60-62。11112012貨幣供應(yīng)增速有所回升貨幣供應(yīng)增速有所回升 預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)M2M2和和M1M1同比分別增長(zhǎng)同比分別增長(zhǎng)14-1514-15和和12-1412-14左右左右 信貸投放適當(dāng)增加有利于貨幣供應(yīng)信貸投放適當(dāng)增加有利于貨幣供應(yīng)擴(kuò)張，外匯占款增速放緩限制貨幣增長(zhǎng)擴(kuò)張，外匯占款增速放緩限制貨幣增長(zhǎng) 理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行趨穩(wěn)和

8、貨幣乘數(shù)理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行趨穩(wěn)和貨幣乘數(shù)回升促進(jìn)貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)回升促進(jìn)貨幣供應(yīng)增長(zhǎng) 預(yù)計(jì)2012年新增外匯占款將從2011年的3.2萬(wàn)億左右顯著下降到2萬(wàn)億左右，月均1600多億元，這一增速與金融危機(jī)后的2008年四季度到2009年上半年這段時(shí)期相當(dāng)。 2012年，理財(cái)產(chǎn)品市場(chǎng)將進(jìn)入平穩(wěn)、健康運(yùn)行的軌道，難以再現(xiàn)2011年爆發(fā)式增長(zhǎng)的局面；加之實(shí)際負(fù)利率緩解甚至消失，都有利于減少理財(cái)產(chǎn)品對(duì)存款的分流，促進(jìn)存款和貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)。2012年準(zhǔn)備金率適度下調(diào)推動(dòng)貨幣乘數(shù)回升，也有利于存款擴(kuò)張。12房地產(chǎn)業(yè)：房?jī)r(jià)合理回歸，政策稍有松動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)：房?jī)r(jià)合理回歸，政策稍有松動(dòng)二二13132012年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)判

9、年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)判 近期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)，房?jī)r(jià)下調(diào)可能性較大。近期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)，房?jī)r(jià)下調(diào)可能性較大。房房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已逾時(shí)地產(chǎn)宏觀調(diào)控已逾時(shí)1年半，限購(gòu)、限貸、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)、土地等政策延續(xù)同時(shí)，國(guó)務(wù)院連續(xù)強(qiáng)調(diào)年半，限購(gòu)、限貸、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)、土地等政策延續(xù)同時(shí)，國(guó)務(wù)院連續(xù)強(qiáng)調(diào)“房房地產(chǎn)宏觀調(diào)控堅(jiān)定不移，將房?jī)r(jià)降至合理水平上地產(chǎn)宏觀調(diào)控堅(jiān)定不移，將房?jī)r(jià)降至合理水平上”。從供給看，目前庫(kù)存量已增。從供給看，目前庫(kù)存量已增至歷史高點(diǎn)，進(jìn)入至歷史高點(diǎn)，進(jìn)入1至至1年半的去庫(kù)存化周期，而需求中投機(jī)和投資已被限購(gòu)、限年半的去庫(kù)存化周期，而需求中投機(jī)和投資已被限購(gòu)、限貸等政策打壓殆盡，自住

10、需求為市場(chǎng)主導(dǎo)，市場(chǎng)容量萎縮明顯。預(yù)期今后一段時(shí)貸等政策打壓殆盡，自住需求為市場(chǎng)主導(dǎo)，市場(chǎng)容量萎縮明顯。預(yù)期今后一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將持續(xù)，間內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將持續(xù)，“以價(jià)換量以價(jià)換量”已趨明顯已趨明顯，價(jià)格應(yīng)有所下調(diào)價(jià)格應(yīng)有所下調(diào)。但但目前通脹已有所回落，宏觀政策進(jìn)一步收緊預(yù)期降低，價(jià)格下調(diào)幅度仍存在不確目前通脹已有所回落，宏觀政策進(jìn)一步收緊預(yù)期降低，價(jià)格下調(diào)幅度仍存在不確定性。定性。中長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持基本平穩(wěn)發(fā)展中長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持基本平穩(wěn)發(fā)展。一是未來將是中國(guó)城鎮(zhèn)化過程一是未來將是中國(guó)城鎮(zhèn)化過程加速的一個(gè)階段。加速的一個(gè)階段?！笆迨濉币?guī)劃強(qiáng)調(diào)，要

11、把符合落戶條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步規(guī)劃強(qiáng)調(diào)，要把符合落戶條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)。在加快城鎮(zhèn)化、城市人口迅速增長(zhǎng)過轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)。在加快城鎮(zhèn)化、城市人口迅速增長(zhǎng)過程中，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將承擔(dān)其實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)有序合理發(fā)展和實(shí)現(xiàn)中小城鎮(zhèn)的居民居住程中，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將承擔(dān)其實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)有序合理發(fā)展和實(shí)現(xiàn)中小城鎮(zhèn)的居民居住功能的主要任務(wù)。二是我國(guó)經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)花葉對(duì)功能的主要任務(wù)。二是我國(guó)經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)花葉對(duì)GDPGDP的貢獻(xiàn)仍較高，近十年房地的貢獻(xiàn)仍較高，近十年房地產(chǎn)投資占產(chǎn)投資占GDPGDP的比重保持在的比重保持在5.5%5.5%左右，且產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)較高，帶動(dòng)建筑、

12、建材、機(jī)械左右，且產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)較高，帶動(dòng)建筑、建材、機(jī)械、裝潢等、裝潢等5050多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門，幾百種產(chǎn)品和服務(wù)，近幾年多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門，幾百種產(chǎn)品和服務(wù)，近幾年GDPGDP的的9 910%10%的增長(zhǎng)率中的增長(zhǎng)率中，房地產(chǎn)業(yè)及其所帶動(dòng)的貢獻(xiàn)率約占，房地產(chǎn)業(yè)及其所帶動(dòng)的貢獻(xiàn)率約占2 2個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)百分點(diǎn)。142012房?jī)r(jià)過快上漲壓力趨緩并可能回歸合理區(qū)間房?jī)r(jià)過快上漲壓力趨緩并可能回歸合理區(qū)間全國(guó)全國(guó)100 100 個(gè)城市住宅價(jià)格指數(shù)及變化情況個(gè)城市住宅價(jià)格指數(shù)及變化情況 2012 年首月百城住宅均價(jià)環(huán)比下跌，10 大城市住宅均價(jià)首次同比下跌。2012年，在房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)明顯松動(dòng)的背景下，未來房地產(chǎn)價(jià)

13、格下行趨勢(shì)仍將持續(xù)并逐步回歸合理區(qū)間，不排除部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度回落的可能性，但全國(guó)整體房?jī)r(jià)難以明顯下跌。 15152012年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)判年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)判 保障房的建設(shè)是保障房的建設(shè)是“十二五十二五”規(guī)劃的重中之重，未來保障性住房投資將繼續(xù)高速增長(zhǎng)。規(guī)劃的重中之重，未來保障性住房投資將繼續(xù)高速增長(zhǎng)。從從20082008年年“131131號(hào)文號(hào)文”以后，保障房安居工程住房建設(shè)規(guī)模就以每年倍增的速度擴(kuò)大以后，保障房安居工程住房建設(shè)規(guī)模就以每年倍增的速度擴(kuò)大。根根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，據(jù)住建部數(shù)據(jù)，20112011年年1 1至至9 9月，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程的建設(shè)進(jìn)展為月，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性

14、安居工程的建設(shè)進(jìn)展為“實(shí)物開工實(shí)物開工986986萬(wàn)套，開工率達(dá)萬(wàn)套，開工率達(dá)98%”98%”。如果按每套保障房。如果按每套保障房5050平米計(jì)算，則平米計(jì)算，則20112011年開工建設(shè)年開工建設(shè)10001000萬(wàn)套保萬(wàn)套保障房，累計(jì)面積約為障房，累計(jì)面積約為5 5億平方米。相當(dāng)于億平方米。相當(dāng)于20102010年全國(guó)住房銷量年全國(guó)住房銷量10.4310.43億平方米的一半，將億平方米的一半，將成為成為“十二五十二五”期間解決住房供需矛盾的關(guān)鍵。期間解決住房供需矛盾的關(guān)鍵。20122012年將延續(xù)保障房建設(shè)節(jié)奏，保障房年將延續(xù)保障房建設(shè)節(jié)奏，保障房建設(shè)將達(dá)到建設(shè)將達(dá)到600600萬(wàn)套，投資總

15、額或?qū)⑦_(dá)到萬(wàn)套，投資總額或?qū)⑦_(dá)到1 1萬(wàn)億。萬(wàn)億。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)短期增長(zhǎng)較快，風(fēng)險(xiǎn)將逐步顯現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)短期增長(zhǎng)較快，風(fēng)險(xiǎn)將逐步顯現(xiàn)。自自2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來，住宅的限年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來，住宅的限購(gòu)限價(jià)等從緊政策，迫使部分開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)辦公用房開發(fā)，或者打擦邊球，進(jìn)行商改住購(gòu)限價(jià)等從緊政策，迫使部分開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)辦公用房開發(fā)，或者打擦邊球，進(jìn)行商改住開發(fā)，短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成交量、開發(fā)量增長(zhǎng)較快。商業(yè)綜合體、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)投資回開發(fā)，短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成交量、開發(fā)量增長(zhǎng)較快。商業(yè)綜合體、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)投資回收期長(zhǎng)，對(duì)經(jīng)營(yíng)敏感性強(qiáng)，在全球經(jīng)濟(jì)徘回不前，歐債危機(jī)和中東局勢(shì)再度升級(jí)，國(guó)內(nèi)消收期

16、長(zhǎng)，對(duì)經(jīng)營(yíng)敏感性強(qiáng)，在全球經(jīng)濟(jì)徘回不前，歐債危機(jī)和中東局勢(shì)再度升級(jí)，國(guó)內(nèi)消費(fèi)動(dòng)力不足背景下，未來市場(chǎng)仍存在較大不確定性費(fèi)動(dòng)力不足背景下，未來市場(chǎng)仍存在較大不確定性。去庫(kù)存將為房企明年主題，行業(yè)整體面臨整合洗牌去庫(kù)存將為房企明年主題，行業(yè)整體面臨整合洗牌。由于銷售放緩，結(jié)算周期延長(zhǎng)，由于銷售放緩，結(jié)算周期延長(zhǎng)，131131家家上市公司存貨合計(jì)達(dá)到上市公司存貨合計(jì)達(dá)到1.71.7萬(wàn)億元，較去年同期增加四成，庫(kù)存周轉(zhuǎn)率同比下降萬(wàn)億元，較去年同期增加四成，庫(kù)存周轉(zhuǎn)率同比下降22.31%22.31%。因。因此未來一階段，去庫(kù)存，加快資金回流速度將為房企當(dāng)務(wù)之急。同時(shí)基于銷售回款放緩、此未來一階段，去庫(kù)存

17、，加快資金回流速度將為房企當(dāng)務(wù)之急。同時(shí)基于銷售回款放緩、存貨積壓與負(fù)債高企、再融資能力受限的雙重壓力，開發(fā)商單體財(cái)務(wù)狀況轉(zhuǎn)弱與調(diào)控政策存貨積壓與負(fù)債高企、再融資能力受限的雙重壓力，開發(fā)商單體財(cái)務(wù)狀況轉(zhuǎn)弱與調(diào)控政策效應(yīng)的疊加，因此開發(fā)商面臨：中長(zhǎng)期參考融資成本和項(xiàng)目的收益率所決定的盈虧平衡點(diǎn)效應(yīng)的疊加，因此開發(fā)商面臨：中長(zhǎng)期參考融資成本和項(xiàng)目的收益率所決定的盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行降價(jià)；中長(zhǎng)期行業(yè)進(jìn)行分化與整合等結(jié)構(gòu)調(diào)整，企業(yè)破產(chǎn)、兼并與收購(gòu)將成為常態(tài)。進(jìn)行降價(jià)；中長(zhǎng)期行業(yè)進(jìn)行分化與整合等結(jié)構(gòu)調(diào)整，企業(yè)破產(chǎn)、兼并與收購(gòu)將成為常態(tài)。16房地產(chǎn)成交量仍將維持小幅增長(zhǎng)，但空間有限房地產(chǎn)成交量仍將維持小幅增長(zhǎng)，

18、但空間有限房地產(chǎn)成交量仍將維持小幅增長(zhǎng)房地產(chǎn)成交量仍將維持小幅增長(zhǎng)2012年限購(gòu)、限貸等政策將依然實(shí)行，因此投機(jī)、投資性住房需求仍會(huì)受到；考慮到2012年下半年將有部分保障性住房開始投入運(yùn)營(yíng)，一部分剛性購(gòu)房需求又會(huì)被保障性住房體系吸收。另一方面，因住房?jī)r(jià)格的持續(xù)下行和趨向合理區(qū)間使得部分購(gòu)買力又能夠得以實(shí)現(xiàn)。綜合考量，預(yù)計(jì)2012年全年房地產(chǎn)成交量仍可能小幅上升，但上升空間非常有限，與2011年規(guī)模差別不大。17開發(fā)企業(yè)資金壓力仍存，房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落開發(fā)企業(yè)資金壓力仍存，房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落房地產(chǎn)投資回落空間較大房地產(chǎn)投資回落空間較大2012貨幣政策基調(diào)維持穩(wěn)健的背景下，貨幣信貸不會(huì)大

19、幅度放松，特別是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸不會(huì)明顯放松。另一方面，受房地產(chǎn)銷售預(yù)付款和定金日趨減少，開發(fā)商資金壓力較大。因此，2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得銀行信貸改善融資狀況的機(jī)會(huì)不大，受資金限制及市場(chǎng)預(yù)期前景不樂觀的影響，未來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將有較大的回落空間。 18房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分化走勢(shì)分化企業(yè)的分化不同類型物業(yè)的分化城市的分化中小企業(yè)面臨資金風(fēng)險(xiǎn)，未來行業(yè)整中小企業(yè)面臨資金風(fēng)險(xiǎn)，未來行業(yè)整合將使一批中小開發(fā)商退出房地產(chǎn)市合將使一批中小開發(fā)商退出房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)龍頭企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，行業(yè)龍頭企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。集中度進(jìn)一步提高。住宅銷售面積和銷售住宅銷售面

20、積和銷售額均會(huì)有明顯下降；額均會(huì)有明顯下降；商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格將維持商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格將維持穩(wěn)定。但值得注意的穩(wěn)定。但值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇中是，商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇中也蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地也蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)期長(zhǎng)、專產(chǎn)投資回報(bào)期長(zhǎng)、專業(yè)能力要求高、部分業(yè)能力要求高、部分二三線城市潛在供應(yīng)二三線城市潛在供應(yīng)可能過大?？赡苓^大。住宅市場(chǎng)仍是能更快住宅市場(chǎng)仍是能更快帶來現(xiàn)金流、市場(chǎng)空帶來現(xiàn)金流、市場(chǎng)空間更大的領(lǐng)域。間更大的領(lǐng)域。 一二線城市仍將面臨較一二線城市仍將面臨較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策為嚴(yán)厲的調(diào)控政策過去幾年土地供應(yīng)量大、過去幾年土地供應(yīng)量大、開開 工高的二線城市可能工高的二線城市可能面臨更大風(fēng)險(xiǎn)。面臨更大風(fēng)

21、險(xiǎn)。東部沿海三四線城市可東部沿海三四線城市可能因經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好迎來更能因經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好迎來更大發(fā)展空間。大發(fā)展空間。房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)企業(yè)、城市及物業(yè)的走勢(shì)分化房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)企業(yè)、城市及物業(yè)的走勢(shì)分化19192012年房地產(chǎn)調(diào)控政策或有微調(diào)年房地產(chǎn)調(diào)控政策或有微調(diào) 2012年我年我國(guó)房地產(chǎn)國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)控政策或有微調(diào)或有微調(diào)保障房政策調(diào)整：保障房政策調(diào)整：重心由強(qiáng)調(diào)規(guī)模向運(yùn)營(yíng)和管理方面轉(zhuǎn)移，貨幣保障形式將有所增加。調(diào)控趨于主動(dòng)：調(diào)控趨于主動(dòng)：推進(jìn)房產(chǎn)稅改革并擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，但短期內(nèi)操作難度大，大面積推行可能性仍很小。調(diào)控持續(xù)從緊調(diào)控持續(xù)從緊：視具體情況或有微調(diào)與變通，調(diào)控目標(biāo)也由“遏制房?jī)r(jià)過快上

22、漲”轉(zhuǎn)變?yōu)椤按龠M(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。2020銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸配套政策銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸配套政策三三2121商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸策略商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸策略防范風(fēng)險(xiǎn)防范風(fēng)險(xiǎn) 信貸資源重點(diǎn)投向符合國(guó)家政策，能滿足居民住房信貸資源重點(diǎn)投向符合國(guó)家政策，能滿足居民住房消費(fèi)合理需求的普通商品房開發(fā)貸款，優(yōu)選運(yùn)作規(guī)消費(fèi)合理需求的普通商品房開發(fā)貸款，優(yōu)選運(yùn)作規(guī)范地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。范地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 名單管理名單管理 高度關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格防范合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)，高度關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格防范合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)，有效防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。有效防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 總量控制總量控制 房地產(chǎn)業(yè)的貸款增速基本保持全年平均水平房地產(chǎn)業(yè)的貸款增速基本保

23、持全年平均水平14.5-15.5%14.5-15.5%，實(shí)行比例管理，其中住宅類房地產(chǎn)開發(fā)稅款余額不會(huì)低于實(shí)行比例管理，其中住宅類房地產(chǎn)開發(fā)稅款余額不會(huì)低于房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額的房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額的70%70%。 總量控制，名單管理，防范風(fēng)險(xiǎn)，提升效益總量控制，名單管理，防范風(fēng)險(xiǎn)，提升效益 提升效益提升效益 加大支持保障性住房的開發(fā)，審慎發(fā)展商業(yè)用房開加大支持保障性住房的開發(fā)，審慎發(fā)展商業(yè)用房開發(fā)領(lǐng)域和土地儲(chǔ)備貸款，注意提高綜合回報(bào)。發(fā)領(lǐng)域和土地儲(chǔ)備貸款，注意提高綜合回報(bào)。 2222房地產(chǎn)不同領(lǐng)域業(yè)務(wù)細(xì)分信貸政策分析房地產(chǎn)不同領(lǐng)域業(yè)務(wù)細(xì)分信貸政策分析保障房開發(fā)保障房開發(fā) 重點(diǎn)支持主城區(qū)地理位置優(yōu)

24、越，市場(chǎng)定位合理，購(gòu)房對(duì)象明確，重點(diǎn)支持主城區(qū)地理位置優(yōu)越，市場(chǎng)定位合理，購(gòu)房對(duì)象明確，單位成本不高，配套成熟，中小戶型占比高、還款資金來源能有單位成本不高，配套成熟，中小戶型占比高、還款資金來源能有效監(jiān)控，且能與個(gè)人按揭捆綁運(yùn)作的普通商品住宅項(xiàng)目。效監(jiān)控，且能與個(gè)人按揭捆綁運(yùn)作的普通商品住宅項(xiàng)目。 住房開發(fā)住房開發(fā) 優(yōu)選具有較強(qiáng)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況良好、具有政府背景的開發(fā)企優(yōu)選具有較強(qiáng)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況良好、具有政府背景的開發(fā)企業(yè)，在項(xiàng)目選擇上優(yōu)先支持以省、直轄市和計(jì)劃單列城市、經(jīng)濟(jì)業(yè)，在項(xiàng)目選擇上優(yōu)先支持以省、直轄市和計(jì)劃單列城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)政府財(cái)力回購(gòu)的項(xiàng)目。發(fā)達(dá)地區(qū)政府財(cái)力回購(gòu)的項(xiàng)目。

25、 寫字樓和商業(yè)寫字樓和商業(yè)綜合體開發(fā)綜合體開發(fā) 主要以一線城市及部分東部中心城市為主，優(yōu)先選擇城市主要商主要以一線城市及部分東部中心城市為主，優(yōu)先選擇城市主要商圈核心地帶，人流量較大，規(guī)劃較為清晰，招租對(duì)象明確的商業(yè)圈核心地帶，人流量較大，規(guī)劃較為清晰，招租對(duì)象明確的商業(yè)綜合體。綜合體。 土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備 對(duì)土地儲(chǔ)備貸款，原則從嚴(yán)控制貸款總量，提高準(zhǔn)入門檻。貸款對(duì)土地儲(chǔ)備貸款，原則從嚴(yán)控制貸款總量，提高準(zhǔn)入門檻。貸款額度不會(huì)超過土地收購(gòu)、整理和儲(chǔ)備總成本的額度不會(huì)超過土地收購(gòu)、整理和儲(chǔ)備總成本的70%70%，貸款期限不，貸款期限不超過超過2 2年。年。 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押抵押 鑒于房地產(chǎn)

26、行業(yè)形勢(shì)，大多數(shù)銀行將暫停房地產(chǎn)行業(yè)客戶的經(jīng)營(yíng)鑒于房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)，大多數(shù)銀行將暫停房地產(chǎn)行業(yè)客戶的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款。性物業(yè)抵押貸款。 23個(gè)人首套房個(gè)人首套房貸款貸款 個(gè)人消費(fèi)抵押貸款也將更加審慎，利率可能出現(xiàn)一個(gè)人消費(fèi)抵押貸款也將更加審慎，利率可能出現(xiàn)一定程度的上浮，對(duì)定程度的上浮，對(duì)1010年期以上的房產(chǎn)貸款將更加困年期以上的房產(chǎn)貸款將更加困難。難。個(gè)人消費(fèi)貸款個(gè)人消費(fèi)貸款 銀行對(duì)首套房貸款給予一定的支持，利率一般采取基準(zhǔn)利銀行對(duì)首套房貸款給予一定的支持，利率一般采取基準(zhǔn)利率，對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶可能給予一定的優(yōu)惠。對(duì)爛尾樓等商品房率，對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶可能給予一定的優(yōu)惠。對(duì)爛尾樓等商品房可能會(huì)采取限制措

27、施?？赡軙?huì)采取限制措施。 抵押貸款收緊抵押貸款收緊 鑒于國(guó)際經(jīng)濟(jì)不確定性增加以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩，實(shí)體經(jīng)濟(jì)鑒于國(guó)際經(jīng)濟(jì)不確定性增加以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩，實(shí)體經(jīng)濟(jì)也將面臨一定的困難，中小企業(yè)也將面臨一定的困難，中小企業(yè)20122012年的經(jīng)營(yíng)環(huán)境更加困年的經(jīng)營(yíng)環(huán)境更加困難，因此，商業(yè)銀行對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)抵押將更加審慎。難，因此，商業(yè)銀行對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)抵押將更加審慎。 小企業(yè)抵押貸款和個(gè)人按揭貸款小企業(yè)抵押貸款和個(gè)人按揭貸款24 個(gè)人按揭抵押貸款的利率還主要看監(jiān)管政策。從去年銀監(jiān)會(huì)要求各家個(gè)人按揭抵押貸款的利率還主要看監(jiān)管政策。從去年銀監(jiān)會(huì)要求各家商業(yè)銀行將首套房貸款利率由下浮商業(yè)銀行將首套房貸款利率由下浮

28、30%30%，提高到下浮，提高到下浮15%15%，但由于去年，但由于去年資金比較緊張，這一政策基本沒有執(zhí)行。今年信貸資源仍然有限，實(shí)資金比較緊張，這一政策基本沒有執(zhí)行。今年信貸資源仍然有限，實(shí)行大幅下浮利率不太可能。但今年利率可能會(huì)出現(xiàn)下浮。相對(duì)中小企行大幅下浮利率不太可能。但今年利率可能會(huì)出現(xiàn)下浮。相對(duì)中小企業(yè)而言或者消費(fèi)信貸而言，個(gè)人住房信貸綜合收益比較高，因此，商業(yè)而言或者消費(fèi)信貸而言，個(gè)人住房信貸綜合收益比較高，因此，商業(yè)銀行從安全角度出發(fā)，愿意從事這部分業(yè)務(wù)，但利率難見下浮。業(yè)銀行從安全角度出發(fā)，愿意從事這部分業(yè)務(wù)，但利率難見下浮。利率不太可能利率不太可能大幅下浮大幅下浮信貸額度未見

29、信貸額度未見寬松寬松 盡管今年央行采取的政策基調(diào)是逐步放松，但是放松的步伐是亦步亦盡管今年央行采取的政策基調(diào)是逐步放松，但是放松的步伐是亦步亦趨，比較審慎。今年的信貸新增規(guī)模趨，比較審慎。今年的信貸新增規(guī)模88.5%88.5%，比去年略多，但是，比去年略多，但是，其在社會(huì)融資總額的比較進(jìn)一步提高，多個(gè)人按揭貸款的信貸余額未其在社會(huì)融資總額的比較進(jìn)一步提高，多個(gè)人按揭貸款的信貸余額未見寬松。另一方面，今年以來，銀行業(yè)資金來源一直比較緊張，央行見寬松。另一方面，今年以來，銀行業(yè)資金來源一直比較緊張，央行也在年前通過逆回購(gòu)緩解資金緊張局面，也在年前通過逆回購(gòu)緩解資金緊張局面，1919號(hào)又通過降低存款

30、準(zhǔn)備金號(hào)又通過降低存款準(zhǔn)備金釋放流動(dòng)性。銀監(jiān)會(huì)也對(duì)商業(yè)銀行實(shí)行比較嚴(yán)格的存貸比考核，商業(yè)釋放流動(dòng)性。銀監(jiān)會(huì)也對(duì)商業(yè)銀行實(shí)行比較嚴(yán)格的存貸比考核，商業(yè)銀行既有信貸總額控制，又有存貸比的控制，在貨幣政策未見寬松的銀行既有信貸總額控制，又有存貸比的控制，在貨幣政策未見寬松的前提下，商業(yè)銀行很難有比較寬裕的資金投向市場(chǎng)。前提下，商業(yè)銀行很難有比較寬裕的資金投向市場(chǎng)。個(gè)人按揭貸款的額度和利率個(gè)人按揭貸款的額度和利率2525 20122012年房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)以及防范與管理年房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)以及防范與管理四四26房地產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 20112011年一線城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)持續(xù)下行，年一線城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)持續(xù)下行，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格環(huán)比多在全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格環(huán)比多在100100以下以下 雖然2011年房地產(chǎn)價(jià)