房地產(chǎn)知識(shí)基礎(chǔ)篇

1、房地產(chǎn)知識(shí)基礎(chǔ)篇一、建筑相關(guān)知識(shí)（一）建筑物分類1、按建筑物使用性質(zhì)分類可分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑四大類。（1）居住建筑：指供人較長(zhǎng)時(shí)間居住使用的建筑，又可分為住宅和集體宿舍兩類。住宅是指供家庭居住使用的建筑，分為普通住宅、高檔公寓和別墅。集體宿舍主要有單身職工宿舍和學(xué)生宿舍。（2）公共建筑：指供人們購(gòu)物、辦公、學(xué)習(xí)、醫(yī)療、旅行、體育等使用的非生產(chǎn)性建筑。（3）工業(yè)建筑：指供工業(yè)生產(chǎn)使用和直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的建筑，如：工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。（4）農(nóng)業(yè)建筑：指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用和直接為農(nóng)業(yè)服務(wù)的建筑，如種子庫(kù)、飼養(yǎng)牲畜用房等。2、按建筑物結(jié)構(gòu)分類（1）筑物的層數(shù)一般較低，通常在3層以下

2、。（2）磚混結(jié)構(gòu)建筑：建筑物的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。這類建筑物的層數(shù)一般在6層以下。（3）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：建筑物的承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成，它的特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性強(qiáng)，抗震性能好，耐久年限較長(zhǎng)。主要有框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒等?？蚣芙Y(jié)構(gòu)是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu)，即由梁和柱組成框架共同抵抗適用過(guò)程中出現(xiàn)的水平荷載和豎向荷載。采用結(jié)構(gòu)的房屋墻體不承重，僅起到圍護(hù)和分隔作用，一般用預(yù)制的加氣混凝土、膨

3、脹珍珠巖、空心磚或多孔磚、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材等材料砌筑或裝配而成。框架結(jié)構(gòu)特點(diǎn)框架建筑的主要優(yōu)點(diǎn)：空間分隔靈活，自重輕，有利于抗震，節(jié)省材料；具有可以較靈活地配合建筑平面布置的優(yōu)點(diǎn)，利于安排需要較大空間的建筑結(jié)構(gòu)；框架結(jié)構(gòu)的梁、柱構(gòu)件易于標(biāo)準(zhǔn)化、定型化，便于采用裝配整體式結(jié)構(gòu)，以縮短施工工期；采用現(xiàn)澆混凝土框架時(shí)，結(jié)構(gòu)的整體性、剛度較好，設(shè)計(jì)處理好也能達(dá)到較好的抗震效果，而且可以把梁或柱澆注成各種需要的截面形狀。    抗震房-房屋框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)與框剪結(jié)構(gòu)的區(qū)別框剪結(jié)構(gòu)與框架結(jié)構(gòu)的主要區(qū)別就是多了剪力墻,框架結(jié)構(gòu)的豎向剛度不強(qiáng),高層或超高層的框架結(jié)構(gòu)建筑更是如此!

4、為了解決這個(gè)問(wèn)題故使用剪力墻（或稱抗震墻）。剪力墻是自基礎(chǔ)頂面至設(shè)計(jì)高度不中斷的抗側(cè)力構(gòu)件，其抗側(cè)剛度大，但抗側(cè)平面外剛度小，故一般不考慮其承受豎向荷載，它的布置要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，當(dāng)然剪力墻也可以起到墻體的圍護(hù)和分隔作用。 框架 剪力墻結(jié)構(gòu)俗稱為框剪結(jié)構(gòu) 它是框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種體系的結(jié)合，在結(jié)構(gòu)平面布置上除了布置了框架還增加了部分剪力墻（或稱抗震墻）吸取了各自的長(zhǎng)處，既能為建筑平面布置提供較大的使用空間，又具有良好的抗側(cè)力性能?？蚣艚Y(jié)構(gòu)中的剪力墻可以單獨(dú)設(shè)置，也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等墻體。因此，這種結(jié)構(gòu)已被廣泛地應(yīng)用于各類房屋建筑。 框剪結(jié)構(gòu)的變形是剪彎型眾所周知，框架結(jié)構(gòu)的

5、變形是剪切型，上部層間相對(duì)變形小，下部層間相對(duì)變形大。剪力墻結(jié)構(gòu)的變形為彎曲型，上部層間相對(duì)變形大，下部層間相對(duì)變形小。對(duì)于框剪結(jié)構(gòu)，由于兩種結(jié)構(gòu)協(xié)同工作變形協(xié)調(diào)，形成了彎剪變形，從而減小了結(jié)砍的層間相對(duì)位移比和頂點(diǎn)位移比，使結(jié)構(gòu)的側(cè)向剛度得到了提高。 水平荷載主要由剪力墻來(lái)承受從受力特點(diǎn)看，由于框剪結(jié)構(gòu)中的剪力墻側(cè)向剛度比框架的側(cè)向剛度大得多，在水平荷載作用下，一般情況下，約80%以上用剪力墻來(lái)承擔(dān)。因此，使框架結(jié)構(gòu)在水平荷載作用下所分配的樓層剪力，沿高度分布比樣均勻，各層梁柱的彎矩比較接近，有利于減小梁柱規(guī)格，便于施工。 在結(jié)構(gòu)抗震設(shè)計(jì)中，框剪結(jié)構(gòu)的剪力墻是第一道防線，框架為第二道防線。

6、剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)(shearwall structure）是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用，所以，購(gòu)房戶大可不必為其專業(yè)術(shù)語(yǔ)所蒙蔽。原理剪力墻結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土的墻體構(gòu)成的承重體系。剪力墻結(jié)構(gòu)指的是豎向的鋼筋混凝土墻板，水平方向仍然是鋼筋混凝土的大樓板搭載墻上，這樣構(gòu)成的一個(gè)體系，叫剪力墻結(jié)構(gòu)。為什么叫剪力墻結(jié)構(gòu)，其實(shí)樓越高，風(fēng)荷載對(duì)它的推動(dòng)越大，那么風(fēng)的推動(dòng)叫水平方向的推動(dòng)，如房子，下面的是有約束的，上面的風(fēng)一吹應(yīng)該產(chǎn)生一定的搖擺的浮動(dòng)，搖

7、擺的浮動(dòng)限制的非常小，靠豎向墻板去抵抗，風(fēng)吹過(guò)來(lái)，板對(duì)它有一個(gè)對(duì)頂?shù)牧Γ沟脴遣划a(chǎn)生搖擺或者是產(chǎn)生搖擺的浮度特別小，在結(jié)構(gòu)允許的范圍之內(nèi)，比如：風(fēng)從一面來(lái)，那么板有一個(gè)相當(dāng)?shù)牧εc它頂著，沿著整個(gè)豎向墻板的高度上相當(dāng)于一對(duì)的力，正好像一種剪切，相當(dāng)于用剪子剪樓而且剪樓的力越往下剪力越大，因此，把這樣的墻板叫剪力墻板，也說(shuō)明豎向的墻板不僅僅承重豎向的力還應(yīng)該承擔(dān)水平方向的風(fēng)荷載，包括水平方向的地震力和風(fēng)對(duì)它的一個(gè)推動(dòng)。 特點(diǎn)1、剪力墻的主要作用是承擔(dān)豎向荷載（重力）、抵抗水平荷載（風(fēng)、地震等）； 2、剪力墻結(jié)構(gòu)中墻與樓板組成受力體系，缺點(diǎn)是剪力墻不能拆除或破壞，不利于形成大空間，住戶無(wú)法對(duì)室內(nèi)布局

8、自行改造； 3、短肢剪力墻結(jié)構(gòu)應(yīng)用越來(lái)越廣泛，它采用寬度（肢厚比）較小的剪力墻，住戶可以一定范圍內(nèi)改造室內(nèi)布局，增加了靈活性，但這是以整個(gè)結(jié)構(gòu)受力性能的降低為代價(jià)的（雖然有試驗(yàn)和研究表明這種降低幅度較小）。 筒體結(jié)構(gòu)筒體結(jié)構(gòu)由框架-剪力墻結(jié)構(gòu)與全剪力墻結(jié)構(gòu)綜合演變和發(fā)展而來(lái)。筒體結(jié)構(gòu)是將剪力墻或密柱框架集中到房屋的內(nèi)部和外圍而形成的空間封閉式的筒體。其特點(diǎn)是剪力墻集中而獲得較大的自由分割空間，多用于寫字樓建筑。 特點(diǎn)主要抗側(cè)力，四周的剪力墻圍成豎向薄壁筒和柱框架組成豎向箱形截面的框筒，形成整體，整體作用抗荷。 由密柱高梁空間框架或空間剪力墻所組成，在水平荷載作用下起整體空間作用的抗側(cè)力構(gòu)件稱為

9、筒體（由密柱框架組成的筒體稱為框筒；由剪力墻組成的筒體稱為薄壁筒）。由一個(gè)或數(shù)個(gè)筒體作為主要抗側(cè)力構(gòu)件而形成的結(jié)構(gòu)稱為筒體結(jié)構(gòu)，它適用于平面或豎向布置繁雜、水平荷載大的高層建筑。 由密柱高梁空間框架或空間剪力墻所組成，在水平荷載作用下起整體空間作用的抗側(cè)力構(gòu)件稱為筒體（由密柱框架組成的筒體稱為框筒；由剪力墻組成的筒體稱為薄壁筒）。由一個(gè)或數(shù)個(gè)筒體作為主要抗側(cè)力構(gòu)件而形成的結(jié)構(gòu)稱為筒體結(jié)構(gòu)，它適用于平面或豎向布置繁雜、水平荷載大的高層建筑。 分類筒體結(jié)構(gòu)分筒體框架、框筒、筒中筒、束筒四種結(jié)構(gòu)。 筒體-框架結(jié)構(gòu)中心為抗剪薄壁筒,外圍為普通框架所組成的結(jié)構(gòu)南京玄武飯店即采用這種結(jié)構(gòu)。 框筒結(jié)外圍為密

10、柱框筒，內(nèi)部為普通框架柱組成的結(jié)構(gòu)。 筒中筒結(jié)構(gòu)中央為薄壁筒，外圍為框筒組成的結(jié)構(gòu)。目前世界上層數(shù)最多的紐約世界貿(mào)    筒體結(jié)構(gòu)建筑易中心1（110層，高412米，(見(jiàn)彩圖帝國(guó)大廈，1931年建成，保持高度紀(jì)錄（378米，102層）達(dá)40年，綜合地代表20世紀(jì)30年代建筑科學(xué)技術(shù)的水平,位于美國(guó)紐約市)即采用這種結(jié)構(gòu)。中國(guó)目前最高的深圳國(guó)際貿(mào)易中心（52層,高160米，平面如圖2a筒中筒結(jié)構(gòu),(見(jiàn)彩圖深圳國(guó)際貿(mào)易中心滑升模板施工)和按地震烈度9度設(shè)防的北京中央彩色電視中心（24層，高107米,平面如圖2b筒中筒結(jié)構(gòu)）也采用了這種結(jié)構(gòu)。在有些工程中還采用了三重筒、四重筒結(jié)構(gòu)

11、。 束筒結(jié)構(gòu)由若干個(gè)筒體并列連接為整體的結(jié)構(gòu)（圖3 束筒結(jié)構(gòu)）。目前世界上最高的芝加哥西爾斯大廈采用了9個(gè)30×30米的框筒集束而成。（4）鋼結(jié)構(gòu)建筑：主要承重構(gòu)件均是用鋼材制成，其建造成本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑。3、按建筑物施工方法分類：可分為現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式建筑，預(yù)制、裝配式建筑和部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑。（1）現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式建筑：這建筑物的主要承重構(gòu)件均是在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑和砌筑而成。（2）預(yù)制、裝配式建筑：建筑物的主要承重構(gòu)件均是在加工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行裝配而成。（3）部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑：建筑物的一部分構(gòu)件（如墻體）是在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑或砌筑而

12、成，一部分構(gòu)件（如樓板、樓梯）則采用在加工廠制成的預(yù)制構(gòu)件。4、建筑物構(gòu)造建筑物的組成：一般是由基礎(chǔ)、墻體、柱、地面、樓面、梁、屋頂、樓梯、門窗等部分組成。（1）基礎(chǔ)和地基：1）基礎(chǔ)：是建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基?；A(chǔ)必須穩(wěn)定而可靠。2）地基：不是建筑物的組成部分，是承載由基礎(chǔ)傳下來(lái)的荷載的土層或巖層。（2）墻體和柱：它們均是豎向承重構(gòu)件，支撐著屋頂、樓面等，并將這些荷載及自重傳給基礎(chǔ)。1）墻體：墻體的作用：承重、圍護(hù)、分隔、裝飾作用;對(duì)墻體的要求：Ø 滿足熱工方面的性能（如保溫、隔熱、防止產(chǎn)生凝結(jié)水

13、）；Ø 一定的隔音性能；Ø 一定防火性能；Ø 足夠的強(qiáng)度和穩(wěn)定性。2）墻體的類型Ø 按在建筑物中所處的位置，分為外墻和內(nèi)墻；Ø 按在建筑物中的方向分為縱墻和橫墻：沿建筑物長(zhǎng)軸方向布置的墻稱為縱墻，沿建筑物短軸方向布置的墻稱為橫墻，其中的外橫墻通常稱為山墻；Ø 按受力的情況分為承重墻和非承重墻：凡直接承受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛?lái)的荷載的墻稱為承重墻；不承受外來(lái)荷載的墻稱為非承重墻；Ø 按使用的材料分為磚墻、石塊墻、小型砌塊墻、鋼筋混凝土墻；Ø 按構(gòu)造方式分為實(shí)體墻、空心墻和復(fù)合墻：實(shí)體墻是用粘土磚和其他實(shí)心砌塊砌筑而成

14、的墻，空心墻是墻體內(nèi)部中有空腔的墻，這些空腔可以通過(guò)砌筑方式形成，也可以用本身帶孔的材料組合而成，如空心砌塊等，復(fù)合墻是指用兩種以上材料組合而成的墻，如加氣混凝土復(fù)合板材墻；Ø 門窗過(guò)梁：常用過(guò)梁有磚平拱過(guò)梁，鋼筋混凝土過(guò)梁，鋼筋磚過(guò)梁。Ø 窗臺(tái)：主要作用是排水和裝飾，一般挑出墻面，有磚混和混凝土預(yù)制兩種，找坡滴水線；Ø 防潮層：防止地下潮濕、地表水對(duì)墻體侵蝕，有油氈、防水沙漿、細(xì)石鋼筋混凝土3中處理方式；Ø 明溝：有組織的導(dǎo)排雨水；Ø 散水（護(hù)坡）無(wú)組織排水時(shí)多采用，5%坡度，6001000MM寬；圈梁：連接封閉的梁。  

15、Ø 圈梁是沿建筑物外墻四周及部分內(nèi)橫墻設(shè)置的連續(xù)封閉的梁。其目的是為了增強(qiáng)建筑的整體剛度及墻身的穩(wěn)定性。圈梁可以減少因基礎(chǔ)不均勻沉降或較大振動(dòng)荷載對(duì)建筑物的不利影響及其所引起的墻身開裂。在抗震設(shè)防地區(qū)，利用圈梁加固墻身就顯得更加必要。4）墻的裝飾：外墻清水墻面，混水墻面（抹灰、涂刷、水刷石、飾面磚等），內(nèi)墻多分為混水墻面（抹灰、涂刷、裱糊等）。5）變形墻：分為防震縫、沉降、伸縮。6）柱：柱是建筑物中直立的起支持作用的構(gòu)件，它承擔(dān)、傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來(lái)的荷載。（3）地面、樓板和梁1）地面:指建筑物底層的地坪，一般由面層、墊層和基層構(gòu)成。主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載均勻地

16、傳給地基。2）地面按面層材料和施工方式不同分為：Ø 整體類地面：水泥沙漿地面，細(xì)石混凝土地面、水磨石地面等；Ø 塊材類地面：如陶瓷地磚、天然石材地面、人造材料地面、木地面等；Ø 卷材類地面：如塑料地面；橡膠氈地面等；Ø 涂料類地面。3）樓板：是分隔建筑物上下層空間的水平承重構(gòu)件，其基本構(gòu)造是面層、結(jié)構(gòu)層和頂棚。其中頂棚具有隔聲、保溫、隔熱功能。4）樓板的施工方式：鋼筋混凝土樓板有現(xiàn)澆（現(xiàn)澆樓板就是在施工現(xiàn)場(chǎng)用混凝土澆筑成整體樓板的工藝現(xiàn)場(chǎng)澆制）、預(yù)制（預(yù)制樓板則是在工廠預(yù)制，在施工現(xiàn)場(chǎng)組裝）兩種施工方式。現(xiàn)澆樓板由于是整體澆筑，所以抗震性能優(yōu)于預(yù)制樓板，

17、現(xiàn)施工使用較多。5）梁：梁是跨過(guò)空間的橫向構(gòu)件，主要起結(jié)構(gòu)承重作用，承擔(dān)其上的板傳來(lái)的荷載，再傳到支撐它的柱上。根據(jù)所采用的材料，可分為鋼梁、鋼筋混凝土梁和木梁；根據(jù)傳遞力的方向，梁可分為主梁和次梁；根據(jù)梁與支撐的搭接狀況，梁可分為簡(jiǎn)支梁、連續(xù)梁和懸臂梁；圈梁是為了提高建筑物整體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，而環(huán)繞整個(gè)建筑物墻體所設(shè)置的梁。（4）、門和窗：門的作用主要是交通出入分隔和聯(lián)系建筑空間。窗的主要作用是采光、通風(fēng)及觀望。1）門一般由門框、門扇、五金等組成。按所處的位置：可分為單元門、分戶門、內(nèi)門等；按開啟方式：分為平開門、推拉門、彈簧門、轉(zhuǎn)門、折疊門、窗簾門等。2）窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等組成

18、。按使用材料分：木、鋼、鋁合金、塑鋼窗；。按開啟的方式分：平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗（上、中、下旋窗）、固定窗。3）門窗的設(shè)計(jì)、施工都應(yīng)該造型美觀大方、構(gòu)造堅(jiān)固耐久、開啟靈活、關(guān)閉緊嚴(yán)、隔聲、隔熱。（5）、樓梯1）樓梯是是建筑物的豎向構(gòu)件，是樓層間上下的主要交通設(shè)施，供人和物上下樓層和疏散人流之用。包括樓梯、電梯、自動(dòng)扶梯、臺(tái)階和坡道。在建筑物中，布置樓梯的房間稱為樓梯間。2）樓梯的組成：樓梯段、休息平臺(tái)和欄桿扶手。樓板做防潮處理。3）樓梯的分類：按使用材料來(lái)分：分為鋼筋混凝土樓梯；木樓梯；鋼樓梯；按樓層間樓梯的數(shù)量和上下樓層方式分為：直跑式、雙跑式、多跑式、交叉式、剪刀式、曲線式樓梯。（6）、屋

19、頂：1）屋頂：是建筑物頂棚起覆蓋作用的維護(hù)構(gòu)件。由屋面、承重結(jié)構(gòu)層、保溫隔熱層和頂棚組成。主要作用是抵御自然界的風(fēng)、雨、雪以及太陽(yáng)輻射、氣溫變化和其他外界的不利因素，以使屋頂覆蓋下的空間達(dá)到冬暖夏涼。應(yīng)滿足防水、保溫、隔熱和隔聲、防火的要求，必須穩(wěn)固。2）屋頂?shù)念愋停河衅轿蓓?、坡屋頂（坡度大?%）之分，還有各種曲面形屋頂；3）屋頂一般分為防水層、保溫隔熱層、屋面板三層；屋頂?shù)牡酌娼许斉铩?）各類屋面的優(yōu)劣及防水、隔熱處理：用料輕、多扎松散材料，如膨脹珠巖、印渣等。Ø 柔性防水：卷材+瀝青、二氈三油、三氈四油；Ø 剛性防水：防水砂漿或細(xì)石。（二）建筑設(shè)備建筑設(shè)備：建筑設(shè)備是

20、建筑物的重要組成部分，包括給水、排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、電氣、電梯、通訊及樓宇智能化等實(shí)施設(shè)備。1、給水系統(tǒng)分為：生活給水、消防給水。（1）常用的給水方式：直接供水；設(shè)置水箱的供水方式；設(shè)置水泵、水箱的供水方式；分區(qū)、分壓供水的方式。（2）給水管道的布置：其總的要求是管線盡量簡(jiǎn)短、經(jīng)濟(jì)、便于安裝維修，給水管道的敷設(shè)有明裝和暗裝兩種。（3）消防給水系統(tǒng)對(duì)于消防要求高的建筑物或高層建筑，應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的消防給水系統(tǒng)。一般分為消火栓系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。（4）熱水供應(yīng)系統(tǒng)：一般按豎向分區(qū)。2、分質(zhì)供水系統(tǒng)：直飲水系統(tǒng)、或過(guò)濾自來(lái)水。（1） 排水系統(tǒng)及設(shè)備：建筑排水系統(tǒng)按其排放的性質(zhì)一般可分為生活污水、生產(chǎn)

21、廢水、雨水排水系統(tǒng)。排水系統(tǒng)由以下幾部分組成：衛(wèi)生器具、排水管道。3、建筑采暖系統(tǒng)及設(shè)備：（1）采暖的方式：集中采暖、局部采暖、區(qū)域供熱。（2）采暖的系統(tǒng)類型：熱水采暖系統(tǒng)、蒸汽采暖系統(tǒng)。4、電梯（1）按電梯使用性質(zhì)，可分為客梯、貨梯、消防電梯、觀光電梯；（2）按電梯行駛速度，可分為高速電梯、中速電梯（1.52.5米/秒）、低速電梯（1.5米/秒之內(nèi)）。5、管道井又稱設(shè)備管道井，是指在高層建筑中專門集中垂直安放給排水、供暖、供熱等管道的豎向鋼筋混凝土井。（三）建筑識(shí)圖1、施工圖根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用的不同，一般分為：（1）圖紙目錄 （2）設(shè)計(jì)總說(shuō)明 （3）建筑施工圖（包括總平面圖、平面圖、立面圖

22、、剖面圖和建筑詳圖） （4）結(jié)構(gòu)施工圖 （5）設(shè)備施工圖 2、建筑識(shí)圖術(shù)語(yǔ)（1）建筑圖：將一棟擬建建筑物的內(nèi)外形狀和大小、以及各部分的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、裝飾、設(shè)備等內(nèi)容，按照有關(guān)規(guī)范規(guī)定，用正投影方法，詳細(xì)準(zhǔn)確地畫的圖樣。（2）定位軸線：是指確定各主要承重構(gòu)件相對(duì)位置的基準(zhǔn)線。在施工圖中通常將建筑物的基礎(chǔ)、墻體、柱、梁和屋架等主要承重構(gòu)件的軸線畫出，并進(jìn)行編號(hào)，以便于施工時(shí)定位放線和查閱圖紙。定位軸線在施工圖中是用細(xì)點(diǎn)畫線繪制，在其端部用細(xì)實(shí)線畫有圓圈，圓圈內(nèi)的數(shù)字或字母為定位軸線的編號(hào)、橫向編號(hào)是用阿拉伯?dāng)?shù)字從左至右順序編寫，豎向編號(hào)是用大寫拉丁字母（但I(xiàn)、Q、Z不用）從下至上順序編寫。（3）標(biāo)高

23、：在施工圖中經(jīng)常用標(biāo)高符號(hào)表示建筑物某一部位的高度。標(biāo)高用“”表示，其中總平面圖室外地坪標(biāo)高符號(hào)是用涂黑地直角等腰三角形表示。標(biāo)高有絕對(duì)標(biāo)高（常用于總平面的室外地坪標(biāo)高和首層內(nèi)地面標(biāo)高）和相對(duì)標(biāo)高兩種?？偲矫鎴D中的室外地坪標(biāo)高常用絕對(duì)標(biāo)高，其余都為相對(duì)標(biāo)高。把首層室內(nèi)地面的絕對(duì)標(biāo)高設(shè)定為±0.000，其他高度以此為參照物用+X.XXX或-X.XXX表示。（4）建筑總平面圖：是用來(lái)說(shuō)明同地范圍內(nèi)的建筑物、道路、綠化等的總體布置的平面圖。（5）建筑平面圖：假想用一水平的剖切面沿門窗位置將建筑物剖切后，對(duì)剖切面以下部分所作的水平投影圖。一般分為底層、標(biāo)準(zhǔn)層、頂層、屋頂平面圖4種，由圖可反映

24、出建筑物的平面形狀、大小和布置，墻、柱的位置、尺寸和材料；門窗的類型和位置等。（6）比例尺圖上距離÷實(shí)際距離。（7）尺寸：尺寸單位除標(biāo)高及總平面以M為單位外，其余均以MM為單位。二、房產(chǎn)相關(guān)知識(shí)：（一）常用概念1、房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。2、地產(chǎn)：是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無(wú)權(quán)屬關(guān)系。3、房地產(chǎn)：是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。4、房地產(chǎn)開發(fā)：是指在依法

25、取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。5、合作建房：是由一群志同道合，接受合作建房制度、并愿意遵循這個(gè)制度做事的業(yè)主共同實(shí)施的，一種在資金、權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任等方面全方位合作的建房模式。6、商品房：是指以完全的市場(chǎng)價(jià)格向購(gòu)房者出售的房子。7、期房：是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購(gòu)買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。8、現(xiàn)房：是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)

26、證。9、二手房：通常是指再次進(jìn)行買賣交易的住房。個(gè)人購(gòu)買的新竣工的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房及單位自建住房，辦完產(chǎn)權(quán)證后，再次上市買賣，這些都稱為二手房。10、毛坯房：房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒(méi)有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房。11、成品房：是指對(duì)墻面、天花、門套、地板實(shí)行裝修。12、經(jīng)濟(jì)適用房：根據(jù)北京市人民政府辦公廳京政發(fā)【1998】第54號(hào)文件，經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)需求確定。13、房改房：在房改政

27、策出臺(tái)后，國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職工需要按規(guī)定將目前居住的房子購(gòu)買下來(lái)，我們把為類公房稱之為房改房。14、安居房：根據(jù)規(guī)定，是指為直接以成本價(jià)向中低收入家庭出售而建設(shè)的住房。15、外銷房：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)境外出售的住宅、商業(yè)用房及其它建筑物。16、內(nèi)銷房：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府主管部門審批，建成后用于在國(guó)內(nèi)范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房及其它建筑物。17、共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。18、共同共

28、有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人,對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。 （二）房產(chǎn)分類1、按所有權(quán)歸屬分類（1）國(guó)有房產(chǎn)：是指歸國(guó)家所有的房產(chǎn)。包括由政府接管、國(guó)家經(jīng)租、收購(gòu)、新建以及由國(guó) （2）集體所有房產(chǎn)：是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購(gòu)買的房產(chǎn)。 （3）私有(自有)房產(chǎn)：是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國(guó)公民、港澳臺(tái)同胞、海外僑胞、在華外國(guó)僑民、外國(guó)人所投資建造、購(gòu)買的房產(chǎn)，以及中國(guó)公民投資的私營(yíng)企業(yè)（私營(yíng)獨(dú)資企業(yè)、私營(yíng)合伙企業(yè)和私營(yíng)有限責(zé)任公司）所投資建造、購(gòu)買的房屋。2、按用途分類（1）住宅：是以家庭為生活單位，長(zhǎng)期供人住用的建筑，是人類為滿足生活需要去適應(yīng)

29、自然、改造自然的產(chǎn)物，是隨人類社會(huì)的進(jìn)步而逐步發(fā)展起來(lái)的。（2）商業(yè)用房：是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場(chǎng)、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。（3）公用設(shè)施用房：是指自來(lái)水、泵站、污水處理、變電、燃?xì)?、供熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋。 （三）住宅分類1、按住宅建筑形式分類（1）點(diǎn)式住宅：也稱塔式，寬度與長(zhǎng)度比較接近，外性像塔式，多用于高層。優(yōu)點(diǎn)：采光、通風(fēng)；缺點(diǎn)：浪費(fèi)大。住宅樓之間獨(dú)立不相連接的住宅。像一塊豎立的板子。（2）板式住宅：從平面看長(zhǎng)度明顯大于寬度，常為一梯兩戶南北通透，有走廊式（各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起）和單

30、元拼接式（若干各單元連在一起）兩種。（3）塔樓：由若干戶（一般由1梯4戶至12戶組成）共同圍繞一組公共豎向交通形成的樓房，建筑物平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同。2、按建筑分布分類（1）行列式布局：住宅樓之間呈平行排列，多為南北向重復(fù)排列，使每戶都有最佳的朝向。南方住宅多為此布局，以避免西曬。（2）圍合式布局：就是將多棟住宅樓布置形成一個(gè)圍合的空間，造就一個(gè)盡可能大的中庭廣場(chǎng)，類似于北京傳統(tǒng)的四合院布局。圍合式布局又分為全圍合（四面圍合）和半圍合（三面圍合）兩種形式。（3）點(diǎn)陣式：自由布局，房屋采光、景觀、通風(fēng)好，多用于別墅。3、按建筑結(jié)構(gòu)的形式分類（1）平層：一個(gè)單位內(nèi)僅有一個(gè)平層，所有標(biāo)高均相同（

31、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)除外）（2）錯(cuò)層：一個(gè)單位內(nèi)有2個(gè)或多個(gè)不同標(biāo)高的地面，高差約為300600。（3）復(fù)式：一個(gè)單位有上下兩層，各種功能用層分層布置，通過(guò)室內(nèi)獨(dú)立樓梯相連。優(yōu)點(diǎn)：功能布局明確，各功能干擾少。缺點(diǎn)：樓梯浪費(fèi)一定面積。（4）躍層式：與復(fù)式基本相同，一般上層層高要低于下層，多位于頂層，帶露臺(tái)。4、按建筑形態(tài)分類（1）低層住宅：指一層至三層的住宅。 （2）多層住宅：指四層至六層的住宅。 （3）小高層住宅：指七層至十二層的住宅。 （4）高層住宅：指十二層以上的住宅。 （5）單元式高層住宅：由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅5、按項(xiàng)目類型分類（1）普通住宅：?jiǎn)蝺r(jià)相對(duì)較

32、低、分布與各處的建筑形式靈活的樓房。（2）公寓：?jiǎn)蝺r(jià)高、品質(zhì)化配套服務(wù)；一般在市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究。（3）別墅：總面積大、總價(jià)昂貴，獨(dú)立的建筑空間與獨(dú)有的建筑外形。（四）規(guī)劃設(shè)計(jì)術(shù)語(yǔ)1、總體規(guī)劃（1）居住小區(qū)總用地：是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場(chǎng)用地、庭院、綠化用地的總和。（2）道路、廣場(chǎng)用地：指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的步行道及停車、回車廣場(chǎng)和有鋪砌地面的場(chǎng)地面積之和。（3）庭院、綠化面積：指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動(dòng)場(chǎng)所等為小區(qū)所有居住人員共同使用權(quán)的綠化面積的總和。（4）

33、人均總占地面積（平均米/人）：人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。（5）人均住宅用地面積（平方米/人）：人均住宅用地面積=小區(qū)內(nèi)總住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。（6）總建筑面積（平方米）：指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。（7）建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。（8）建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。（9）人口毛密度：人口毛密度=小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)/小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）。（10）平均每平方米造價(jià)（元）：平均每平方米造價(jià)建筑物總造價(jià)/建筑面積。（11）綠地率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的

34、綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。（12）綠化率：是指植被垂直面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。2、住宅空間設(shè)計(jì)（1）居住空間:系指臥室、起居室（廳）的使用空間。 （2）臥室:供居住者睡眠、休息的空間。 （3）起居室（廳）：供居住者會(huì)客、娛樂(lè)、團(tuán)聚等活動(dòng)的空間。 （4）廚房：供居住者進(jìn)行炊事活動(dòng)的空間。 （5）衛(wèi)生間：供居住者進(jìn)行便溺、洗浴、盥洗等活動(dòng)的空間。（6）玄關(guān)：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的"領(lǐng)地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也

35、要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。（7）隔斷：是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?（8）過(guò)道：過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。（9）陽(yáng)臺(tái)：泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺(tái)面、與房屋相連、可以活動(dòng)和利用的房屋附屬設(shè)施,供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽(yáng)臺(tái)和封閉陽(yáng)臺(tái)；根據(jù)其與主墻體的關(guān)系分為凹陽(yáng)臺(tái)和凸陽(yáng)臺(tái)；根據(jù)其空間位置分為底陽(yáng)臺(tái)和挑陽(yáng)臺(tái)。 （10）平臺(tái)：供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。（11）露臺(tái)：一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積

36、一般均較大，上邊又沒(méi)有屋頂，所以稱作露臺(tái)。（12）假層：是指建房時(shí)建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。（13）開間：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過(guò)3.0米-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過(guò)3.3米。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40-50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減

37、少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。（14）進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。（15）層高：是指住宅高度以"層"為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。（16）凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：

38、凈高層高樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。 （17）標(biāo)準(zhǔn)層：是指平面布置相同的住宅樓層。（18）地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。 （19）半地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者。（五）相關(guān)面積術(shù)語(yǔ)1、(住宅)房屋使用面積：是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓(暗樓)等面積。住宅使用面

39、積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計(jì)算。2、居住面積：住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之3、成套住宅建筑面積：是指成套住宅的建筑面積總和。 4、房屋的產(chǎn)權(quán)面積：系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 5、房屋預(yù)測(cè)面積：是指在商品房期房（有預(yù)售許可證的合法銷售項(xiàng)目在銷售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。 6、房屋實(shí)測(cè)面積：是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主

40、管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。 7、房屋共有建筑面積：系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 8、商品房的銷售（套型）面積:商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 9、共有建筑面積:共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共

41、門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。 10、房屋施工面積：是指報(bào)告期內(nèi)施工的房屋建筑面積，包括本期新開工面積和上年開發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。11、房屋新開工面積：是指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋建筑面積，不包括上

42、期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工房屋面積。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土創(chuàng)槽（地基處理或打永久樁）的日期為準(zhǔn)。12、房屋竣工面積：是指房屋按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。13、實(shí)際銷售面積：是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。14、預(yù)售面積：是指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑

43、面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。 15、凈面積;就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占的水平面積。 （六）相關(guān)面積的計(jì)算商品房銷售以建筑面積為面積計(jì)算單位。建筑面積應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行建筑面積計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算。 1、商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積扣除）。 2、商品房按"套"或"單元"出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒?/p>

44、筑面積之和。 即商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 其中，套內(nèi)建筑面積：（1）套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：1)套（單元）內(nèi)的使用面積；2)套內(nèi)墻體面積；3)陽(yáng)臺(tái)建筑面積。（2）套內(nèi)建筑面積各部分的計(jì)算原則如下： 1)套（單元）內(nèi)的使用，住宅按住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法計(jì)算。其他建筑，按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范計(jì)算。 2)套內(nèi)墻體面積，商品房套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共有墻及非共用墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投曩面積的一半計(jì)入套 內(nèi)墻體

45、面積,非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 3)陽(yáng)臺(tái)建筑面積，按國(guó)家現(xiàn)行建筑面積計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算。 4)套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式： 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積+ 陽(yáng)臺(tái)建筑面積3、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（1）公用建筑面積由以下兩部分組成1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用戶和管理用戶建筑面積； 2)套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。 （2）公用建筑面積計(jì)算原則 1)凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的

46、地下室也不計(jì)入公用建筑面積。 2)公用建筑面積按以下方法計(jì)算： 整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并拓除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。 4、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算 將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積公攤系數(shù)。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/ 套內(nèi)建筑面積 5、公用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算 各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e： 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e = 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) × 套內(nèi)建筑面積6

47、、銷售（套型）建筑面積計(jì)算銷售（套型）建筑面積 = 套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（七）商品房?jī)r(jià)格術(shù)語(yǔ)1、均價(jià)：是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的"不計(jì)樓層、朝向，以2800元平方米統(tǒng)一價(jià)銷售"，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。 2、基價(jià)：也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。 3、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。4、預(yù)售價(jià)：也是商品房預(yù)（銷）售合同中

48、的專用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問(wèn)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。 5、一次性買斷價(jià)：是指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。 6、定金：是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和擔(dān)保法八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)

49、房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。 7、違約金，是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。（八）物業(yè)相關(guān)術(shù)語(yǔ)1、物業(yè)：是指住宅小區(qū)、寫字樓、商業(yè)大夏、旅游賓館、酒店，標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等有價(jià)值使用價(jià)值的房屋、附屬設(shè)施及相關(guān)的場(chǎng)地。2、物業(yè)服務(wù)：又稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備

50、，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。3、入?。褐笜I(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。4、業(yè)主：指物業(yè)的所有人或物業(yè)的使用人。5、業(yè)主委員會(huì)：是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。6、物業(yè)管理費(fèi)：物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)付出的費(fèi)用。7、公共維修基金：是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基

51、金。商品房的公共維修基金由購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)交納，比例為購(gòu)房款的2%。8、辦理裝修許可證程序：首先由裝修申請(qǐng)者填寫申報(bào)材料進(jìn)行申報(bào)，然后由房產(chǎn)管理局受理申報(bào)，經(jīng)房管局派人現(xiàn)場(chǎng)查勘后進(jìn)行審批，最后是繳費(fèi)和領(lǐng)取許可證；備齊如下材料：按要求填寫房屋裝修申請(qǐng)表一式二份，交驗(yàn)房屋所有權(quán)證，租賃的要提供房屋報(bào)有人同意裝修的書面意見(jiàn)及租賃合同；裝修設(shè)計(jì)方案和施工圖；承諾因裝修而造成鄰里正常使用要負(fù)責(zé)維修或賠償?shù)某兄Z書；辦理白蟻防治手續(xù)。三、辦理產(chǎn)權(quán)（一）相關(guān)術(shù)語(yǔ)1、房屋產(chǎn)權(quán)：是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2、房地

52、產(chǎn)登記：即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國(guó)家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)施有效的管理。3、房地產(chǎn)權(quán)初始登記：指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。4、確權(quán)：就是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)。即是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放權(quán)利證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)權(quán)利歸屬的過(guò)

53、程。5、房地產(chǎn)抵押：指?jìng)鶆?wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（或押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭于房地產(chǎn)抵押的一種形式。6、房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指購(gòu)房者在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了預(yù)購(gòu)商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于購(gòu)房者一方原因，如對(duì)房屋需求的改變或是故意炒作，把原來(lái)因簽訂購(gòu)房合同而獲得的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人。房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓，有的地方將其稱為“樓花”轉(zhuǎn)讓或“炒樓花”。7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過(guò)買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。（二）與辦理產(chǎn)權(quán)有關(guān)的幾個(gè)問(wèn)題1、購(gòu)買房地產(chǎn)的條件

54、？成年人提供身份證明：未成年人提供戶口簿及監(jiān)護(hù)人證明書。2、未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理房地產(chǎn)證？未成年人可以作為權(quán)利人辦理房地產(chǎn)證，但辦理時(shí)須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明，并在房地產(chǎn)證上備注其法定監(jiān)護(hù)人姓名。由于未成年人為沒(méi)有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)定。3、申辦產(chǎn)權(quán)需具備哪些資料？審核后購(gòu)銷合同一份、收件收據(jù)、產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)登記表、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證審批表、房屋所有權(quán)情況調(diào)查表、測(cè)量后的正式圖紙。4、辦理產(chǎn)權(quán)需交納哪些費(fèi)用？產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、勘丈測(cè)繪費(fèi)、印花稅、工本費(fèi)。5、房地產(chǎn)登記的種類有哪些？房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登

55、記、其它登記。6、房地產(chǎn)登記是以什么單位進(jìn)行登記的？房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進(jìn)行登記的。所謂一宗土地，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。一宗土地存在兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人的，各權(quán)利人分別對(duì)該宗土地上的建筑物、附著物的所有權(quán)和擁有的土地使用權(quán)份額申請(qǐng)登記。7、申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，可否委托他人代理？申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，申請(qǐng)人可以委托他人代理。由代理人辦理申請(qǐng)登記的，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)人的委托書。境外申請(qǐng)人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過(guò)公證或認(rèn)證。8、申請(qǐng)抵押登記應(yīng)提交什么資料？申請(qǐng)抵押登記應(yīng)提交以下資料：（1）房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書；（2）委托書；（3）房地產(chǎn)證；（4）夫妻雙方身份證、戶口簿、結(jié)婚證或未婚姻證明；（5

56、）商品房買賣合同和個(gè)人住房借款合同。9、已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？根據(jù)中華人民共和國(guó)擔(dān)保法的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。10、以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。根據(jù)中華人民共和國(guó)擔(dān)保法的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。11、什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記？下列情形屬于房地產(chǎn)變更登記：（1）地產(chǎn)使用用途改變；（2）權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生

57、變化的；（3）房地產(chǎn)座落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的；（4）建筑物、附著物倒塌、拆除。12、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其他公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人對(duì)同宗土地上的道路綠地、休閑憩地、空間余地、電梯、樓梯、連廊、天臺(tái)或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時(shí)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車場(chǎng)、廣告權(quán)益沒(méi)有特別約定的，停車場(chǎng)、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。四、個(gè)人購(gòu)房貸款 （一）銀行按揭貸款1、相關(guān)概念（1）銀行按揭：按揭是英語(yǔ)“Mongase”（抵押）一詞的粵語(yǔ)音譯，因此，銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息。（2）轉(zhuǎn)按揭：就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款，個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。2、相關(guān)問(wèn)題（1）個(gè)人住房按揭需提交哪些資料？購(gòu)房身份證、戶口簿、結(jié)婚證原件及復(fù)印件