房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理創(chuàng)新

1、房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理創(chuàng)新劉欽敏2008 年隨著國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有人稱房地產(chǎn)業(yè)即將出現(xiàn) “拐點(diǎn)” ， 也有人說(shuō)是房地產(chǎn)發(fā)展新的 “起點(diǎn)” 。 不管哪種說(shuō)法正確，事實(shí)已經(jīng)擺在面前，婁底乃至全國(guó)，一股壓抑的氣氛籠罩著房地產(chǎn)市場(chǎng)。無(wú)須爭(zhēng)論的是房地產(chǎn)的發(fā)展從利潤(rùn)的角度來(lái)講，還是從房地產(chǎn)開發(fā)周期的長(zhǎng)短來(lái)講，從2004 年房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入了一個(gè)利潤(rùn)增長(zhǎng)相對(duì)平緩的年代。如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中可持續(xù)發(fā)展，降低成本，增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)講已經(jīng)是一個(gè)重要的課題。然而成本的降低是有限的和有條件的，如何才能突破成本控制這個(gè)瓶頸，進(jìn)行房地產(chǎn)成本管理創(chuàng)新是本文所關(guān)注的焦點(diǎn)。我國(guó)房

2、地產(chǎn)的發(fā)展歷史只有二十多年，成本管理理論從無(wú)到有是一個(gè)不斷摸索的過(guò)程，從成本管理發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，我們認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)成本管理發(fā)展的趨勢(shì)和創(chuàng)新主要體現(xiàn)在：一、成本管理由只關(guān)注工程成本管理發(fā)展到關(guān)注項(xiàng)目的全成本管理以往的成本管理人員管理范圍往往只局限在工程成本上，房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品各成本組成之間是互相關(guān)聯(lián)的。比如工期對(duì)工程成本有很大的影響，而工期又對(duì)管理成本、財(cái)務(wù)成本、營(yíng)銷成本均有所影響，如果成本管理的范疇只局限于工程成本管理，就難于對(duì)各項(xiàng)成本管理達(dá)成統(tǒng)一的管理，而作為一位成本管理人員我認(rèn)為應(yīng)該統(tǒng)籌管理項(xiàng)目產(chǎn)品的全成本，雖然管理成本也好、財(cái)務(wù)成本也好，雖有專門的人員來(lái)管理，但是成本管理人員應(yīng)該統(tǒng)籌管理，

3、其主要職能體現(xiàn)在如下兩個(gè)方面：一是制定合理預(yù)期目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全成本最合理配置，比如當(dāng)需要增加工程成本來(lái)縮短工期，應(yīng)同時(shí)考慮對(duì)項(xiàng)目其它成本的影響來(lái)做出取舍，對(duì)于產(chǎn)品質(zhì)量也是同樣，產(chǎn)品質(zhì)量提高了，成本增加了，但有可能產(chǎn)品的售價(jià)增加了，最終還是創(chuàng)造了價(jià)值；二是制定合理的付款節(jié)奏，合理的開發(fā)計(jì)劃，來(lái)提高資金的時(shí)間使用價(jià)值。二、成本計(jì)價(jià)方式由定額計(jì)價(jià)發(fā)展到工程量清單計(jì)價(jià)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，為了確定合理的成本，依據(jù)定額計(jì)算工程量編制預(yù)算，造成大量的重復(fù)勞動(dòng)， 而且最終量?jī)r(jià)難于統(tǒng)一，合理與否更是沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)橼s工期，來(lái)不及編制預(yù)算進(jìn)行招標(biāo)，往往按費(fèi)率招標(biāo)，簽訂按實(shí)結(jié)算合同。這時(shí)開發(fā)公司只關(guān)注優(yōu)

4、惠率，有的地方承建商按定額結(jié)算優(yōu)惠率到10 20，似乎越多，開發(fā)商成本管理就越有利。然而當(dāng)定額計(jì)價(jià)方式優(yōu)惠率達(dá)到上述高的比例時(shí)，實(shí)際上定額計(jì)價(jià)的依據(jù)已經(jīng)失去了其參考價(jià)值， 而有不少企業(yè)仍然堅(jiān)守定額不放。成本的合理界定一直成為困惑房地產(chǎn)成本管理者的難題。這種按實(shí)結(jié)算的定額計(jì)價(jià)模式的缺點(diǎn)主要體現(xiàn)在：（ 1 ）因雙方對(duì)成本無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，從合作開始就相互博弈產(chǎn)生對(duì)抗性合作關(guān)系。（ 2）開發(fā)商很難對(duì)成本進(jìn)行目標(biāo)管理和動(dòng)態(tài)管理。（ 3）加大了工程管理難度，有大量的材料認(rèn)價(jià)工作。（ 4）承建商對(duì)合理利潤(rùn)無(wú)法預(yù)期，不利于承建商積極性的提高。按實(shí)結(jié)算定額計(jì)價(jià)模式的最大的好處就是可以縮短招標(biāo)時(shí)間。工程量清單計(jì)價(jià)模

5、式的出現(xiàn)克服了上述定額計(jì)價(jià)模式的缺點(diǎn)，并具有如下優(yōu)點(diǎn)：（ 1 ）有利于開發(fā)商做好成本測(cè)算，對(duì)預(yù)期成本心中有底，以便于目標(biāo)管理，有利于成本的動(dòng)態(tài)管理并實(shí)現(xiàn)零決算，做到：總價(jià)+變更簽證：決算價(jià)。（ 2）有利于投標(biāo)時(shí)承建商對(duì)成本進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，理性報(bào)價(jià)，以保證預(yù)期利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。（ 3）有利于評(píng)標(biāo)，更加合理地找到所需的合作伙伴。（ 4）有利于投標(biāo)成本的降低。（ 5）招標(biāo)時(shí)事先指定品牌范圍，可以減少施工過(guò)程中材料認(rèn)價(jià)工作。工程量清單計(jì)價(jià)相對(duì)按實(shí)結(jié)算定額計(jì)價(jià)模式來(lái)說(shuō)的不足之處是招標(biāo)時(shí)間相對(duì)長(zhǎng)些，但相對(duì)傳統(tǒng)按定額編制預(yù)算的招標(biāo)來(lái)說(shuō)又要短些。若能在招標(biāo)時(shí)合理統(tǒng)籌招標(biāo)時(shí)間，也可以盡量減少此影響，同時(shí)在開標(biāo)之前開發(fā)商

6、事前建設(shè)好承建商臨時(shí)設(shè)施，也可以減少承建商開下前期準(zhǔn)備時(shí)間，同樣可以獲得時(shí)間，而對(duì)項(xiàng)目全成本并不會(huì)增加。工程量清單計(jì)價(jià)方式讓所有競(jìng)爭(zhēng)者參照統(tǒng)一的工程量清單，依據(jù)招標(biāo)文件技術(shù)要求，通過(guò)充分的競(jìng)爭(zhēng)，最終由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成合理的價(jià)格，解決了傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)的缺點(diǎn)，同時(shí)又讓成本目標(biāo)管理與動(dòng)態(tài)成本管理得以實(shí)現(xiàn)，是合理解決成本難于界定的有效手段，也是未來(lái)房地產(chǎn)成本管理發(fā)展的必然趨勢(shì)。三、成本管理由靜態(tài)管理發(fā)展到動(dòng)態(tài)管理的模式房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的長(zhǎng)期性及復(fù)雜性，導(dǎo)致成本核算的困難，許多企業(yè)甚至將產(chǎn)品銷售出去，仍然不知道產(chǎn)品所發(fā)生的成本是多少，可見其風(fēng)險(xiǎn)有多大。在房地產(chǎn)產(chǎn)品暴利的年代，也許這不是一個(gè)主要問(wèn)題，可是在房地產(chǎn)

7、產(chǎn)品逐步走向微利時(shí)，不得不面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，這就對(duì)房地產(chǎn)成本管理工作提出了較高的難度。傳統(tǒng)的成本管理往往是一種靜態(tài)管理，很難對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行系統(tǒng)全面動(dòng)態(tài)的成本核算。隨著計(jì)算機(jī)在成本管理上的運(yùn)用，越來(lái)越多成本管理軟件能對(duì)成本實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理，動(dòng)態(tài)成本管理的特點(diǎn)是能根據(jù)（目標(biāo)成本、已發(fā)生成本）和調(diào)整成本，自動(dòng)計(jì)算出各核算對(duì)象的最新動(dòng)態(tài)成本，為公司的成本核算、 成本控制提供依據(jù)。并且能夠根據(jù)付款計(jì)劃的不同，財(cái)務(wù)成 本對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，項(xiàng)目完成能夠自動(dòng)生成所需經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，可以評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理效果以及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，能自動(dòng)分析項(xiàng)目盈虧平衡等。動(dòng)態(tài)成本管理能夠全面地做到事前、事中、事后成本管理，可以在成本管

8、理中考慮資金的時(shí)間價(jià)值問(wèn)題，并且能做到時(shí)刻知曉成本動(dòng)態(tài)，動(dòng)態(tài)成本管理無(wú)疑成為未來(lái)成本管理發(fā)展的方向。四、成本管理由只關(guān)注項(xiàng)目真實(shí)成本發(fā)展到關(guān)注項(xiàng)目發(fā)展全過(guò)程所有環(huán)節(jié)價(jià)值鏈的延 伸，以及項(xiàng)目全壽命周期成本對(duì)項(xiàng)目成本及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建筑施工企業(yè)成本管理存在本質(zhì)的區(qū)別就是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在增加適當(dāng)成本的情況下， 有可能獲得收入大量增加，從而也增加利潤(rùn)。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理者應(yīng)該是運(yùn)用價(jià)值工程原理來(lái)管理成本，關(guān)注所發(fā)生成本背后所產(chǎn)生的價(jià)值，而不是只一味地關(guān)注降低成本。因?yàn)槌杀镜慕档涂偸怯邢薜暮陀袟l件的，過(guò)度地去降低成本只會(huì)降低產(chǎn)品品質(zhì)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理不僅是工程施工階

9、段的成本管理，而應(yīng)該關(guān)注項(xiàng)目全過(guò)程所有環(huán)節(jié)的價(jià)值鏈的延伸，以及項(xiàng)目全壽命周期成本對(duì)項(xiàng)目成本及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的影 響。在開發(fā)各環(huán)節(jié)都要關(guān)注價(jià)值創(chuàng)造與提升，這是成本管理所應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)。同時(shí)還應(yīng)關(guān)注項(xiàng)目全壽命周期成本對(duì)項(xiàng)目成本及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的影響，在全壽命周期成本內(nèi)，除了產(chǎn)品生產(chǎn)成本，還關(guān)注成品使用成本、維護(hù)費(fèi)用，只有這樣才能提升產(chǎn)品內(nèi)在價(jià)值，同時(shí)做到全成本最低。在某種意義上來(lái)說(shuō)成本管理者是房地產(chǎn)開發(fā)資源的合理配置者，成本管理是一門花錢的藝術(shù)，如何將每一分錢花得恰到好處，將企業(yè)的每一種資源用到最需要它的地方，是成本管理者的主要職責(zé)。五、成本管理中對(duì)社會(huì)資源的把握程度逐漸成為最關(guān)鍵的工作任何一家房地

10、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)社會(huì)資源的把握程度是有限的，對(duì)這些社會(huì)資源的把握程度將會(huì)對(duì)項(xiàng)目成本造成深遠(yuǎn)的影響。 實(shí)際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)這些社會(huì)資源的把握本身就是成 本發(fā)生過(guò)程，如何用較少的成本找到較好的社會(huì)資源，逐漸成為成本管理中最關(guān)鍵的工作。 在房地產(chǎn)開發(fā)中是通過(guò)采購(gòu)與招標(biāo)環(huán)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)資源的整合的，如何整合好社會(huì)資源， 是采購(gòu)與招標(biāo)工作的重中之重。除了采購(gòu)與招標(biāo)工件中技術(shù)層面的工作之外，成本管理者應(yīng)為找到較好的社會(huì)資源創(chuàng)造條件，規(guī)范自身的工程市場(chǎng)， 確保提供一個(gè)公平、 公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，減少投標(biāo)單位投標(biāo)成本。除了開發(fā)商要為合作伙伴提供上述良好的合作環(huán)境外，最重的 一個(gè)條件就是開發(fā)商要不斷地發(fā)現(xiàn)、尋找、培養(yǎng)、扶植長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴，只有這樣，才 能確保社會(huì)資源的穩(wěn)定和尋找資源成本的降低。六、成本管理部門由預(yù)算部門逐漸發(fā)展成為以采購(gòu)招標(biāo)、合約、預(yù)決算多方位綜合的成本管理價(jià)值創(chuàng)造中心，成本管理的責(zé)任人由成本管理部門發(fā)展到企業(yè)全員計(jì)劃經(jīng)