采蓮郡營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告.

1、策略基礎(chǔ)：2008賣(mài)什么?策略競(jìng)爭(zhēng)：我們的對(duì)手呢?策略執(zhí)行：2008我們?cè)趺促u(mài)？2008賣(mài)什么賣(mài)什么?8月份推5月份推11月推12345678123我們的對(duì)手呢我們的對(duì)手呢?1策劃分析：1）選擇“專(zhuān)注藝術(shù)品質(zhì)”為宣傳的核心訴求，策略上從賣(mài)產(chǎn)品提升到賣(mài)文化。2）訴求核心太多，說(shuō)的太多就沒(méi)有重點(diǎn),缺乏說(shuō)服宣傳力度。3）訴求點(diǎn)過(guò)于老套，沒(méi)有新意，不易引起關(guān)注；而且偏抽象，不容易被記住。2策略分析：1）廣告設(shè)計(jì)大氣、較為有點(diǎn)專(zhuān)業(yè)美觀。2）廣告精神“閱讀四季 品味花都”與項(xiàng)目名稱廣城四季花都呼應(yīng)銜接。3）策略主要是想表現(xiàn)廣城四季花都是一個(gè)四季環(huán)境優(yōu)美的居所。4） 廣城四季花都賣(mài)環(huán)境，賣(mài)產(chǎn)品，并沒(méi)有上升到

2、賣(mài)文化領(lǐng)域，但是“優(yōu)雅的環(huán)境”這個(gè)賣(mài)點(diǎn)的把握依然抓住了房產(chǎn)項(xiàng)目的重頭彩，消費(fèi)者依然會(huì)被“環(huán)境”這個(gè)賣(mài)點(diǎn)打動(dòng)、前往。5）緊緊圍繞核心賣(mài)點(diǎn)展開(kāi)，兵力較集中，減少宣傳上的鋪張浪費(fèi)。3策略分析：1）設(shè)計(jì)畫(huà)面簡(jiǎn)陋，缺乏美感和吸引力。2）提出“新景觀運(yùn)動(dòng)席卷阜城”這個(gè)廣告精神訴求，提法新穎，但概念有點(diǎn)模糊，讓消費(fèi)者費(fèi)解。3）項(xiàng)目萬(wàn)霖花苑和景觀運(yùn)動(dòng)兩者聯(lián)系也較牽強(qiáng)，容易給消費(fèi)者造成表里不一的印象。1、策略精準(zhǔn)，戰(zhàn)步不亂，以戰(zhàn)略為核心，宣傳圍繞核心戰(zhàn)略展開(kāi)。2、核戰(zhàn)心訴求不一定要驚天動(dòng)地，但絕對(duì)撼動(dòng)人心，找準(zhǔn)核心訴求。3、訴求要清晰、明朗，易于理解、易于記憶。4、文化訴求要能與消費(fèi)者產(chǎn)生共鳴，甚至引導(dǎo)消費(fèi)者精

3、神需求，根深蒂固打動(dòng)消費(fèi)者。5、差異性獨(dú)特性策略的采用非常重要。2008怎么賣(mài)怎么賣(mài)?1既然項(xiàng)目叫采蓮郡，那么我們將把“蓮”的文化、氣質(zhì)、品格，貫穿于整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，塑造一個(gè)表里如一的社區(qū)形象，打造一個(gè)整體統(tǒng)一的社區(qū)文化氣息。2. 策略是決定戰(zhàn)爭(zhēng)勝利的關(guān)鍵，好的策略起到四兩撥千斤的效果，策略一定要有獨(dú)特性和差異性，以最快的速度、最少的投入讓采蓮郡獲得最大回報(bào)。3“蓮”蘊(yùn)含著精深、濃厚的文化，足夠挖掘、傳播，而一旦消費(fèi)者全面接觸了蓮的精深，又如何能不被感染、打動(dòng)，在宣傳中，注重將“蓮”文化與消費(fèi)者之間建立情感連結(jié)，突出項(xiàng)目的飄逸、尊貴、非凡，讓消費(fèi)者從感性上愛(ài)采蓮郡，并以采蓮郡為傲。4資源整合要

4、有效充分利用，重點(diǎn)差異化戰(zhàn)略下兼顧同化戰(zhàn)略，在促銷(xiāo)方式、廣告風(fēng)格等方面出新穎、特色，從而吸引買(mǎi)家對(duì)本案生活理念的認(rèn)同，品質(zhì)感的追捧！造就強(qiáng)大銷(xiāo)售勢(shì)能。5新推產(chǎn)品市場(chǎng)適度要合理，并營(yíng)造鮮明的客戶定位，充分體現(xiàn)客戶的特殊、獨(dú)特、認(rèn)同感。（1）關(guān)于蓮文化象征蓮花蓮花蓮花在佛教上被認(rèn)為是西方凈土的象征，是孕育靈魂之處，佛身多置于蓮花之上，所以佛座亦稱蓮座。歷代詩(shī)人贊美蓮花出污泥而不染，清漣而不妖，中通外直，把蓮花喻為君子，給以圣潔的形象。蓮花亦稱荷花。它那一莖雙花的并蒂蓮，是人壽年豐的預(yù)兆和純真的愛(ài)情象征。在百花中它是唯一能花、能果（藕）、種子（蓮子）并存的。蓮花以它那美、愛(ài)、長(zhǎng)壽、圣潔的綜合象征成為

5、中國(guó)人喜愛(ài)的名花。因此常籍與“連”同音組合在傳統(tǒng)的吉祥圖案里，有著豐富的文化內(nèi)涵。智帝發(fā)現(xiàn)用“蓮”作為采蓮郡的文化主脈有以下重大意義：（1）容易體現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)的識(shí)別性。只要提起蓮花，就會(huì)想到采蓮郡，只要提到采蓮郡，就會(huì)想到蓮花；（2）容易體現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)的互動(dòng)性。圍繞蓮，可以舉辦豐富多彩的活動(dòng)和阜陽(yáng)市民聯(lián)系到一起；（3）容易實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)的感性。在忙忙碌碌的生活中，讓 眾人得以在蓮花下放松、怡情，不知不覺(jué)中被蓮花精 神滲透，從而愛(ài)上采蓮郡。生活，有蓮為貴生活，有蓮為貴“蓮”做為采蓮郡的“形象大使”理應(yīng)成為本案的精神文化核心與消費(fèi)者進(jìn)行相識(shí)、接觸、溝通，并建立起親密的情感連結(jié)得以所以本項(xiàng)目提供給業(yè)主的是一種全新的社

6、區(qū)精神文化戰(zhàn)略推廣思路差異性差異性獨(dú)創(chuàng)性獨(dú)創(chuàng)性權(quán)威性權(quán)威性（成為全市聚焦的亮點(diǎn)）（成為全市聚焦的亮點(diǎn)）本項(xiàng)目首席精致歐式生活首席精致歐式生活( (導(dǎo)引思路導(dǎo)引思路 產(chǎn)品區(qū)隔產(chǎn)品區(qū)隔) )生活，有蓮為貴生活，有蓮為貴( (號(hào)召力強(qiáng)的概念、超越性強(qiáng)的主題號(hào)召力強(qiáng)的概念、超越性強(qiáng)的主題) )跟進(jìn)式市場(chǎng)策略、差異化廣告策略跟進(jìn)式市場(chǎng)策略、差異化廣告策略形象明星形象明星銷(xiāo)售明星銷(xiāo)售明星品牌明星品牌明星（實(shí)現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)的突破，完成營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)）（實(shí)現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)的突破，完成營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)）、多頻次開(kāi)盤(pán)，多頻次叫座、節(jié)假日互動(dòng)活動(dòng)、大型房展、增加深入介紹采蓮郡的系列軟文、增加營(yíng)銷(xiāo)事件的新聞報(bào)道、報(bào)紙的頻度和幅度適量控制、單

7、純報(bào)紙轉(zhuǎn)向多元次其他媒體、鋪設(shè)工地形象墻和戶外廣告、鋪設(shè)長(zhǎng)線路公交車(chē)廣告、高質(zhì)量大氣單獨(dú)域名網(wǎng)站建設(shè)、門(mén)戶網(wǎng)站增強(qiáng)鏈接、加強(qiáng)深度動(dòng)態(tài)刊物、耳語(yǔ)效應(yīng)業(yè)主互動(dòng)、不段刺激眼球的新鮮畫(huà)面、不同時(shí)期的差異性精彩訴求、重大動(dòng)態(tài)和分類(lèi)訴求根據(jù)本案現(xiàn)狀，我們將2008年度的企劃工作分為四個(gè)階段：第一階段： 階段目的：階段目的：引起市場(chǎng)關(guān)注，聚焦輿論視線，積累意向客戶數(shù)量。引起市場(chǎng)關(guān)注，聚焦輿論視線，積累意向客戶數(shù)量。企劃重點(diǎn)：建立形象雛形企劃重點(diǎn)：建立形象雛形產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位企劃定位企劃定位案前設(shè)計(jì)案前設(shè)計(jì)形象引導(dǎo)宣傳形象引導(dǎo)宣傳推廣主題：推廣主題：70000平米歐風(fēng)精致生活名郡即將公開(kāi)平米歐

8、風(fēng)精致生活名郡即將公開(kāi)工作安排：工作安排：1.為開(kāi)案做一些必要的工作：銷(xiāo)售文件的準(zhǔn)備；銷(xiāo)售道具 的準(zhǔn)備，如銷(xiāo)平、銷(xiāo)海、戶外看板、引導(dǎo)旗、橫幅、海 報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)布置等。2.引導(dǎo)期廣告表現(xiàn)以工地看板、現(xiàn)場(chǎng)圍板、橫幅、旗幟等 戶外據(jù)點(diǎn)為主來(lái)造勢(shì)，形成品質(zhì)個(gè)案開(kāi)盤(pán)的氣勢(shì)。3.以戶外廣告?zhèn)鬟_(dá)項(xiàng)目的主體概念，塑造產(chǎn)品的品牌形象。4.以樓書(shū)、海報(bào)等宣傳資料的設(shè)計(jì)、印刷、發(fā)送，發(fā)掘潛 在目標(biāo)客戶。5.現(xiàn)場(chǎng)售樓處的設(shè)計(jì)及包裝。6.項(xiàng)目網(wǎng)站的建設(shè)。7. 依靠報(bào)紙稿，醞釀耳語(yǔ)傳播?；顒?dòng)配合：活動(dòng)配合：活動(dòng)一、“采蓮郡杯采蓮郡杯”阜陽(yáng)首屆頌蓮文藝晚會(huì)阜陽(yáng)首屆頌蓮文藝晚會(huì) 暨采蓮郡產(chǎn)品亮相會(huì)暨采蓮郡產(chǎn)品亮相會(huì)說(shuō)明1：制造新

9、聞熱點(diǎn)，在阜陽(yáng)人愛(ài)湊熱鬧的習(xí)下，此舉可以迅速聚集人氣；說(shuō)明2：完整展示產(chǎn)品形象，宣傳項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，提高項(xiàng)目的知名度，并用蓮花精神與潛在消費(fèi)者建立情感連結(jié)?；顒?dòng)二、 劉德華或趙本山模仿秀劉德華或趙本山模仿秀說(shuō)明1：內(nèi)容新穎，喜聞樂(lè)見(jiàn)，受眾容易接受，而且成本低；說(shuō)明2：老少皆宜，傳播速度快，傳播范圍廣，容易形成話題效應(yīng)。第二階段第二階段階段目的：階段目的：項(xiàng)目全面亮相，讓有有意向客戶下定，提高成交率。項(xiàng)目全面亮相，讓有有意向客戶下定，提高成交率。企劃重點(diǎn)：建立總體形象企劃重點(diǎn)：建立總體形象公開(kāi)信息媒體炒作公開(kāi)信息媒體炒作公開(kāi)信息主題活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)公開(kāi)信息主題活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)超級(jí)大超級(jí)大盤(pán)的品質(zhì)盤(pán)的品質(zhì)推廣主題：推廣

10、主題： 70000平米歐風(fēng)精致生活名郡盛大開(kāi)盤(pán)平米歐風(fēng)精致生活名郡盛大開(kāi)盤(pán) 工作安排：工作安排：1.開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的策劃2.開(kāi)盤(pán)廣告設(shè)計(jì)及發(fā)布3.公開(kāi)的SP活動(dòng)，實(shí)施炒作，制造聲勢(shì)，塑造產(chǎn)品獨(dú)特形象；4.維持媒體的出現(xiàn)率，提醒目標(biāo)受眾購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)，此時(shí)配合行銷(xiāo)活動(dòng)，引爆項(xiàng)目集聚勢(shì)能，達(dá)到銷(xiāo)售目的。5依靠戶外看板、公交車(chē)、引導(dǎo)旗、雜志、橫幅等小眾傳播媒體，對(duì)目標(biāo)受眾進(jìn)行宣傳，醞釀耳語(yǔ)傳播。6.相關(guān)銷(xiāo)售廣告設(shè)計(jì)及發(fā)布7.大型媒體或重點(diǎn)媒體的活動(dòng)策劃、實(shí)施如展會(huì)、推介會(huì)方案策劃活動(dòng)配合：活動(dòng)配合： 采蓮郡開(kāi)盤(pán)慶典采蓮郡開(kāi)盤(pán)慶典說(shuō)明1：強(qiáng)勢(shì)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，營(yíng)造開(kāi)盤(pán)喜慶的氛圍；說(shuō)明2：邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)出席并剪裁，展示開(kāi)發(fā)商

11、實(shí)力；說(shuō)明3：迅速聚集人氣，延續(xù)話題營(yíng)銷(xiāo)；第三階段：階段目的：階段目的： 通過(guò)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的火爆場(chǎng)景，刺激登記客戶最大限度的下單，通過(guò)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的火爆場(chǎng)景，刺激登記客戶最大限度的下單，并通過(guò)老客戶挖掘新客戶，第二批房源上市引導(dǎo)。并通過(guò)老客戶挖掘新客戶，第二批房源上市引導(dǎo)。企劃重點(diǎn)：鞏固整體形象企劃重點(diǎn)：鞏固整體形象公開(kāi)信息媒體炒作公開(kāi)信息媒體炒作公開(kāi)信息主題活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)公開(kāi)信息主題活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)新房源上市引導(dǎo)新房源上市引導(dǎo)推廣主題：推廣主題： 70000平米歐風(fēng)精致生活名郡恭迎回家平米歐風(fēng)精致生活名郡恭迎回家工作安排：工作安排：1.戶外推廣活動(dòng)策劃、實(shí)施。2.提醒目標(biāo)受眾購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)，保持產(chǎn)品區(qū)域性的獨(dú)有特點(diǎn)，沿

12、用NP、夾報(bào)，維持媒體的出現(xiàn)率，此時(shí)配合行銷(xiāo)活動(dòng)，達(dá)到銷(xiāo)售目的。3.相關(guān)銷(xiāo)售廣告設(shè)計(jì)及發(fā)布。4、SP活動(dòng)，炒熱市場(chǎng)，為正式公開(kāi)積累充裕的客源?；顒?dòng)配合活動(dòng)配合：活動(dòng)一、 “采蓮郡采蓮郡”大型廣場(chǎng)專(zhuān)題展覽會(huì)大型廣場(chǎng)專(zhuān)題展覽會(huì)說(shuō)明1：集中在本社區(qū)各大中型員工出入最多的地方舉辦；說(shuō)明2：準(zhǔn)備戶外看板、印刷品等宣傳資料；說(shuō)明3：現(xiàn)場(chǎng)咨詢、現(xiàn)場(chǎng)簽約，引導(dǎo)意向客戶落單，消除猶豫客戶顧慮。階段目的：階段目的：在客戶間產(chǎn)生耳語(yǔ)效應(yīng)和口碑，達(dá)到產(chǎn)品和品牌的雙豐收；在客戶間產(chǎn)生耳語(yǔ)效應(yīng)和口碑，達(dá)到產(chǎn)品和品牌的雙豐收；在完成前期客戶挖掘后，促成更多第二批次客戶購(gòu)買(mǎi)和第三批次客戶累積。在完成前期客戶挖掘后，促成更多第二批次客戶購(gòu)買(mǎi)和第三批次客戶累積。企劃重點(diǎn)：品牌鞏固企劃重點(diǎn)：品牌鞏固口碑鞏固口碑鞏固工期進(jìn)度工期進(jìn)度發(fā)展商形象發(fā)展商形象聯(lián)誼回饋促銷(xiāo)聯(lián)誼回饋促銷(xiāo)第三批房源開(kāi)盤(pán)引導(dǎo)第三批房源開(kāi)盤(pán)引導(dǎo)工作安排：工作安排：1.持續(xù)的促銷(xiāo)SP活動(dòng)策劃2.提醒目標(biāo)對(duì)象購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)，沿用戶外，維持媒體的出現(xiàn)率。3.配合行銷(xiāo)活動(dòng)，達(dá)到銷(xiāo)售目的。4.為使消費(fèi)者對(duì)本案有特殊深刻印象，并催促消費(fèi)者能立刻抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)參觀，必需在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行SP活動(dòng)，吸引大量人潮，以期創(chuàng)造銷(xiāo)售高峰；另外參加一些有針對(duì)性的房展會(huì)來(lái)累積客戶?；顒?dòng)配合活動(dòng)配合： “采蓮郡采蓮郡”業(yè)主答謝