簽購房合同注意事項

1、簽購房合同注意事項以下是關(guān)于簽購房合同注意事項，供大家學習參考！ 目前，大家簽訂商品房買賣合同時，最好使用建設(shè)部和 國家工商行政管理總局制訂的 商品房買賣合同示范文本。 由于示范文本是政府機關(guān)制訂的，較好地平衡了開發(fā)商 和購房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，米用示范文本簽訂 合同有利于保護購房人的合法權(quán)益。但切不可認為米用示 范文本就萬事大吉，即使米用示范文本簽訂商品房買 賣合同，購房時也應(yīng)注意以下幾個問題。1、認購書問題。在目前商品房交易過程中，許多開發(fā) 商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂 認購書，交納認購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認購書一般兩 種情況：一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘

2、未取得預(yù)售許可 證，以向內(nèi)部職工認購的名義進行銷售，俗稱內(nèi)部認購；另 一種情況是開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開 發(fā)商為購房人保留預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂 認購書，并交納一定數(shù)額的認購款，如果在規(guī)定的時間里， 購房人不想購買該房屋，就可能無權(quán)要回所交納的認購款。種情況的認購書，由于我國城市房地產(chǎn)管理法和商 品房銷售管理辦法都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前， 是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國合同法第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，因此種 情況的認購書在法律上是無效的。 但最高人民法院于 XX年4 月28日公布，于XX年6月1日起施行的關(guān)于審理商品房 買

3、賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（以下簡稱最高法院解釋）第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可 證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但 是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認定有效。根據(jù)該 條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前所簽訂的認購書，如果開發(fā) 商在購房人起訴前仍未取得預(yù)售許可證，該認購書肯定是無 效的；如果開發(fā)商在購房人起訴前取得預(yù)售許可證，那么該 認購書的地位將和開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是 現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認購書的 性質(zhì)相同。第二種情況的認購書，需要看認購書是否滿足了合同成 立的要件，主要是看合同條款是否完備。最高法院解釋 第5條規(guī)定：商

4、品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品 房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi) 容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認 定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是實踐中大多 數(shù)認購書都不具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的 商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認購書的法律效力如何？最高法院解釋并未作明確規(guī)定，筆者認為不能從最高 法院解釋第5條的規(guī)定，反推出不具備商品房銷售管理 辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認購書， 就必然沒有法律效力。但是如果認購書僅規(guī)定了房號、面積 和價格等條款，那么該認購書未滿足合同應(yīng)具備的基本條 款，不具有法律效力。2、補充協(xié)議問題。在商品

5、房買賣過程中，開發(fā)商除和 購房人根據(jù)示范文本所訂立的商品房買賣合同外，還要 求購房人簽訂一份補充協(xié)議，該補充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開 發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補充協(xié)議常包含許多對購 房人不利的條款，如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、 共有面積的確定分攤、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā) 利用等方面，甚至包含許多針對開發(fā)商的免責條款。比如有 些開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件批準的延 遲、市政配套批準及安裝的延誤，導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付 房屋，開發(fā)商有權(quán)按實際影響的時間而相應(yīng)延遲交付房屋， 而不用承擔延遲交付房屋的責任?！庇捎谘a充協(xié)議大多含有 建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購

6、房人很難完全搞懂。 因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié) 議拿回來，找專家進行咨詢，將補充協(xié)議中不合理的地方找 出來，并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定 的，保護購房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在 補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂 補充協(xié)議。3、售樓廣告問題。開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一 般都散發(fā)售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從 法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象 發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美 化商品房形象、優(yōu)勢，遠不具備商品房買

7、賣合同的基本條款。 此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的 內(nèi)容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據(jù)合同 追究開發(fā)商的違約責任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的 責任。根據(jù)廣告法第 37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告， 欺騙和誤導(dǎo)消費者，使購買商品或者接受服務(wù)的消費者的合 法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔行政違法責任，而且要依法 承擔民事責任。因此，購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的 欺騙和誤導(dǎo)，就要及時向政府有關(guān)管理機關(guān)舉報，申請予以 查處，或訴請人民法院要求責任方賠償損失。同時，國家工商行政管理總局發(fā)布的商品房廣告發(fā)布 暫行規(guī)定也對房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原則、事項以及禁止 出現(xiàn)的內(nèi)

8、容作了規(guī)定，購房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售 廣告問題。不過為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同 時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成 為合同內(nèi)容的一部分，以便在廣告名不副實時告開發(fā)商違 約。4、樣板房問題。目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都 要設(shè)置樣板房或樣板間。購房人入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當購房人要求退房時，開發(fā)商卻認為樣板房不是“樣 本房”或“樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購 房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時，購房人有權(quán) 退房，因此購房人無權(quán)要求退房。事實并不如此。商品房 銷售管理辦法第 31條明確規(guī)定，開發(fā)商設(shè)置樣板房的， 應(yīng)當說明實際交

9、付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否 一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當與樣板房一致。 開發(fā)商未作說明，致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣 合同的，購房人可以根據(jù)合同法關(guān)于重大誤解的規(guī)定， 請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或撤銷購房合同（變更還是撤銷購房合同由購房人進行選擇 ）。5、質(zhì)量問題。有些購房人認為，商品房竣工后已經(jīng)過 政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使 用，因此商品房不應(yīng)當出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī) 定，開發(fā)商在交付商品房時，應(yīng)同時向購房人交付住宅質(zhì) 量保證書和住宅使用說明書，這兩書已對商品房質(zhì)量 的細節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要組成部分，因此也就沒 有必要

10、在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實并非如此。商品房竣工驗收，是以抽查的方式進行驗收，因而不能 保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且竣工驗收的質(zhì)量標準 和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于住宅質(zhì)量 保證書和住宅使用說明書關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是 由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房 合同中約定房屋的質(zhì)量問題。根據(jù)最高法院解釋第12條和第13條第1款的規(guī)定， 在下列情況下，購房人因為房屋質(zhì)量問題，有權(quán)要求解除合 同并要求賠償損失：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，不能交付使 用；房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格； 因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用。最高法院解釋 第13條第1款