公共租賃住房運營管理方案

1、高鐵新區(qū)A片區(qū)公共租賃住房運營管理（個人意見稿）方案泰安市XXXXXXXX第一章運營管理整體設(shè)想與策劃第一節(jié)運營管理的意義租賃管理 +物業(yè)管理 =運營管理。租賃管理內(nèi)容具 體包括公租住房租金的收繳、使用和管理，確保公共租賃 住房健康發(fā)展，經(jīng)營理念“保本微利、服務(wù)民眾、服務(wù)社 會”；公租房小區(qū)物業(yè)管理，由市住房保障機構(gòu)組建或選聘 的專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)，經(jīng)營理念“保本微利、注重效 率、注重服務(wù)質(zhì)量”。以上兩者在經(jīng)營理念、工作要求上具 有共同特性，都是不以盈利為目的，側(cè)重管理與服務(wù)，兩 者結(jié)合，可以更好的起到工作銜接有效，避免工作內(nèi)容單 一，工作量不足問題，如果物業(yè)管理做到“全封閉”運作，只 做公

2、租房，這樣可以有效控制虧損，事半功倍。第二節(jié)運營管理的機制經(jīng)營租賃管理人員（經(jīng)租管理人員）既承擔(dān)租賃管理的 具體工作，又承擔(dān)物業(yè)管理的部分工作分工。要求掌握保 障房與物業(yè)管理的相關(guān)政策、法規(guī)及行業(yè)服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)， 要求人員具有較強的組織協(xié)調(diào)能力、綜合管理能力、溝通 能力、處理突發(fā)事件能力，對物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾可以 及時化解，對上級有關(guān)工作精神準(zhǔn)確做到上通下達(dá)。具體 講經(jīng)租管理人員是運營管理之中的核心管理人員，既為政 府管理好房子又為住戶提供各種物業(yè)服務(wù)。工程設(shè)備管理人員（工管人員）既是小區(qū)內(nèi)（樓宇）設(shè) 施設(shè)備的大管家又是維修工，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)（樓宇）設(shè)施設(shè)備 的正常、安全運行，對公共區(qū)域內(nèi)的設(shè)備定

3、期巡檢及時維 修，對承租戶提報的維修提供無償或者有償?shù)姆?wù)。要求 有較強的協(xié)調(diào)溝通能力和組織管理能力，有良好的職業(yè)素 養(yǎng)和團(tuán)隊合作精神，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)流程，掌握施工 圖紙和設(shè)計變更，負(fù)責(zé)項目后期內(nèi)部資料、各類工程檔案 資料歸檔整理，所有操作人員持證上崗。根據(jù)工種分為： 工程師、水電維修工、特種設(shè)備（電梯）維護(hù)、消防監(jiān)控、 特種崗位值班。另外還應(yīng)包括財務(wù)人員、前期專門人員等，具體操作 部分需要秩序維護(hù)（保安）人員、保潔綠化人員等。第三節(jié)運營管理的機制設(shè)置設(shè)立公共租賃住房運營管理中心，下設(shè)綜合協(xié)調(diào)辦、 財務(wù)、經(jīng)租管理辦、工程部。綜合協(xié)調(diào)辦由不少于2人組成，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、統(tǒng)一調(diào)配各室工作，接收來自承

4、租戶的電 話、保修、反饋意見等；經(jīng)租辦由物業(yè)管理分工具體明確 崗位分屬，所有人員均承擔(dān)租賃管理的具體工作，又合理 分工承擔(dān)物業(yè)管理的具體工作；工程部在工程師的統(tǒng)一安 排下根據(jù)工種分工具體工作，對整個小區(qū)的設(shè)施設(shè)施安全 正常運行負(fù)有責(zé)任。其中協(xié)調(diào)辦、經(jīng)租辦負(fù)責(zé)人、工程師 直接對運營管理中心主任負(fù)責(zé)。主要崗位職責(zé):一、綜合協(xié)調(diào)人員崗位要求、崗位職責(zé)：1、掌握保障房與物業(yè)管理的相關(guān)政策、法規(guī)及行業(yè)服務(wù)規(guī) 范標(biāo)準(zhǔn)；2、具有較強的組織協(xié)調(diào)能力、綜合管理能力、溝通能力、 處理突發(fā)事件能力，對上級有關(guān)工作精神準(zhǔn)確做到上通下 達(dá)；3、對運營管理中心人員情況、聯(lián)絡(luò)方式、人事檔案做到分 類有序，部門之間善于尋找平

5、衡點；4、掌握各室、各部門的動態(tài)，要做到及時掌握、準(zhǔn)確匯 報；5、認(rèn)真接聽承租戶電話，對反映的問題及時整理、及時解 決、及時匯報；6、配合經(jīng)租辦對于租賃期限屆滿未續(xù)簽協(xié)議以及解除租賃 關(guān)系的承租家庭或單位實施住房清退。清退未果的，負(fù)責(zé) 申請仲裁或者提起訴訟；7、對配租家庭的動態(tài)監(jiān)管工作，做好查臺帳記錄，并將實 施巡查過程中發(fā)現(xiàn)的變化情況及時向住房保障機構(gòu)等有關(guān) 部門和單位通報；8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。二、經(jīng)租管理人員崗位要求、崗位職責(zé)：1、掌握保障房與物業(yè)管理的相關(guān)政策、法規(guī)及行業(yè)服務(wù)規(guī) 范標(biāo)準(zhǔn)；2、具有較強的綜合管理能力、溝通能力、處理突發(fā)事件能 力，對物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾可以及時化解，

6、對上級有關(guān) 工作精神準(zhǔn)確做到心中有數(shù)；3、協(xié)助持有住房保障機構(gòu)出具的資格認(rèn)定通知單和實物配 租房屋調(diào)撥單的配租家庭辦理租賃入住手續(xù)；4、每月向公共租賃房、廉租住房實物配租家庭或單位收取 房屋租金，并按戶建立配租家庭的租賃臺帳記錄，并將實 施巡查過程中發(fā)現(xiàn)的變化情況及時向綜合協(xié)調(diào)辦通報；5、配合綜合協(xié)調(diào)辦做好對配租家庭的動態(tài)監(jiān)管工作，配租 家庭實施季度巡查，做好查臺帳記錄，并將實施巡查過程 中發(fā)現(xiàn)的變化情況及時向住房保障機構(gòu)等有關(guān)部門和單位 通報；6、對于租賃期限屆滿未續(xù)簽協(xié)議以及解除租賃關(guān)系的承租 家庭或單位實施住房清退。清退未果的，負(fù)責(zé)申請仲裁或 者提起訴訟。7、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。三、

7、工程管理人員崗位要求、崗位職責(zé)1、掌握施工圖紙和設(shè)計變更；2、負(fù)責(zé)內(nèi)部資料、各類工程檔案資料歸檔整理；3、負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備的定期檢查維護(hù)與修繕；4、對于房屋報修的承租家庭或單位進(jìn)行登記、安排派工單與維修；5、維修記錄每月統(tǒng)計，材料購進(jìn)與支出建立臺帳，杜絕浪 費、分類管理。6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。四、經(jīng)租管理人員中物業(yè)管理分工的崗位要求、崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)秩序維護(hù)（保安）員與保潔綠化人員的選聘、管理 工作；2、對秩序維護(hù)（保安）員與保潔綠化人員進(jìn)行定期培訓(xùn)， 對管理中心制定的各項政策落實到位；3、負(fù)責(zé)秩序維護(hù)（保安）員與保潔綠化人員的考勤、日常 考核、工作分工、崗位調(diào)整等工作；4、變化中

8、不斷完善秩序維護(hù)（保安）員與保潔綠化人員的 崗位職責(zé)和工作紀(jì)律的有關(guān)規(guī)定；5、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。五、組織結(jié)構(gòu)圖表1運營管理中心綜合協(xié)調(diào)辦1J1財務(wù)室經(jīng)租管理辦工程部物業(yè)各辦k.丿第四節(jié) 運營管理中的管理辦法公租房運營管理中的問題要以管理辦法的形式體現(xiàn)， 并在租賃合同中明確約定。一、租賃管理簽訂公共租賃住房租賃合同，合同的簽約主體、合 同期限要明確，要規(guī)定承租戶應(yīng)愛護(hù)并合理使用房屋及附 屬設(shè)施，不得擅自對房屋進(jìn)行裝修。要規(guī)定因使用不當(dāng)造 成房屋或附屬設(shè)施損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)維修或賠償。要規(guī)定承 租戶應(yīng)按時交納政府規(guī)定的公共租賃住房租金和房屋使用 過程中發(fā)生的水、電、氣、通訊、電視、物業(yè)服務(wù)等費

9、用。二、退出管理建立申請者信用檔案，應(yīng)規(guī)定凡米取提供虛假證明材 料等欺騙方式取得公共租賃住房的；轉(zhuǎn)租、出借的；改變 公租房結(jié)構(gòu)或使用性質(zhì)的；承租人無正當(dāng)理由連續(xù)空置6個月以上的；拖欠租金、物業(yè)服務(wù)費累計6個月以上的；在公租房中從事違法活動的；違反租賃合同約定的，解除租賃 合同，收回公租房，其行為記入信用檔案，5年內(nèi)不得申請公共租賃住房。三、監(jiān)督管理（動態(tài)監(jiān)管）應(yīng)授權(quán)運營管理中心對承租戶履行合同約定情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，有關(guān)單位和個人予以配合，如實提供資料；在監(jiān)督檢查過程中，應(yīng)規(guī)定 2名以上工作人員可持工作證，在 至少1名成年家庭成員在場的情況下，進(jìn)入公租房檢查使用 情況；應(yīng)規(guī)定檢查工作人員對違法違

10、規(guī)行為予以制止并責(zé) 令改正的權(quán)利；應(yīng)規(guī)定對提供虛假證明材料的有關(guān)部門的 直接責(zé)任人通報其單位追究責(zé)任；應(yīng)規(guī)定房產(chǎn)中介機構(gòu)接 受租賃戶委托代理出租、轉(zhuǎn)租的的處理措施。第二章擬采取的管理方式和工作計劃第一節(jié)擬采取的管理方式在整體構(gòu)想和管理策劃可行的前提下，管理思路可以 概括為：“一種模式，二項承諾、三個重點、四大措施”。一種模式：創(chuàng)造性的采用 1+1管理模式，即：租賃管理 +物業(yè)管理=運營管理。采用的經(jīng)營理念是：保本微利、服務(wù)民眾、服務(wù)社 工作要求是：封閉運作、注重效率、注重服務(wù)質(zhì)量。二項承諾：1、對政府的承諾： 規(guī)范市公共租賃住房運營管理，包 括規(guī)范租金收入管理，保障房屋租賃雙方的合法權(quán)益，使

11、政府投資保值增值。2、 對承租戶的承諾：根據(jù)合同約定規(guī)范管理（包括租 賃合同和物業(yè)管理協(xié)議）向承租戶提供服務(wù)，以“客戶滿意” 為標(biāo)準(zhǔn)，真誠服務(wù)每一位承租戶。三個重點：針對公共租賃住房管理的特點和工作中的難點，確定 運營管理中的三個重點：重點之一：房屋租金、物業(yè)服務(wù)費等的收繳做為公租房租金收入的具體執(zhí)收單位，應(yīng)按國家有關(guān) 規(guī)定做好公租房租金收入的應(yīng)收、實收和欠繳數(shù)據(jù)等統(tǒng)計 工作，加強會計核算并建立明細(xì)賬；對符合廉租住房保障 條件的公共租賃住房承租人，按公布的廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)收 繳公共住房租金，做好其差額的結(jié)算工作。精確核算物業(yè)管理成本，根據(jù)山東省物業(yè)管理條 例、山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法以及泰安市

12、房產(chǎn)管 理局有關(guān)文件精神，完成物業(yè)管理服務(wù)費測算與定價。重點之二：公共租賃住房運營管理中的日常管理 政府解決了城市住房困難群體的住房問題，做為體系 中一個重要部分，公租房的運營管理不可能完全靠市場， 只要政府的支持落到實處，就能保證保障性住房的運作有 足夠的“底氣”。1、房管所工作重心的轉(zhuǎn)移，脫離原來直管 公房的管理思維；2、加強職工責(zé)任心、學(xué)習(xí)法律法規(guī)、加 強配合、團(tuán)結(jié)協(xié)作。通過不斷的探索與實踐，穩(wěn)中求進(jìn)， 努力使公共租賃住房的管理走到全省的前列。重點之三：公共租賃住房動態(tài)監(jiān)管與退出管理不斷完善動態(tài)監(jiān)管工作，授權(quán)運營管理中心對承租戶 履行合同約定情況進(jìn)行入戶監(jiān)督檢查，對檢查出的問題有 權(quán)采取

13、措施。對于承租戶租賃合同期滿后，應(yīng)退出公共租 賃房，需要續(xù)租的，在合同期滿前重新申請，經(jīng)審核符合 條件的，重新簽訂租賃合同；對承租人通過購買、獲贈、 繼承等方式獲得其他住房的，或在租賃期內(nèi)超過政府規(guī)定 的收入標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)退出公共租賃住房；對退出確有特殊 困難的，給予一定的過渡期，拒不騰退的，按合同約定處 理，必要時申請人民法院強制執(zhí)行。四大措施：措施之一：服務(wù)信息反饋體系與職工激勵機制的建立 確保公租房運營管理工作措施落實到位公共租賃住房在日常的管理中注重服務(wù)信息的采集與 發(fā)聵。信息源要全面、匯聚與公共租賃住房運營管理有關(guān) 的所有問題，對不合格的服務(wù)制訂糾正的處理措施，使反 饋具有一定的范圍和

14、頻度，信息采集真實、科學(xué)。保證信 息反饋通道暢通，信息處理集中，所有信息匯集到綜合協(xié) 調(diào)部，經(jīng)過分析整理，并由綜合協(xié)調(diào)部發(fā)出指令，跟蹤檢 查。激勵是人性化管理的主要方式。在以人為本的激勵系 統(tǒng)中，進(jìn)行適時管理，充分發(fā)揮每位職工的主觀能動性， 增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造 性地開展工作。獎懲機制在實際工作中以獎為主，以懲為 輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明。通過獎勵“引”著員工往前 走，通過懲罰“趕”著員工朝前走。做到人人有動力，個個有 壓力，獎勵的類型有物質(zhì)獎勵和精神獎勵等。服務(wù)社會、 承租戶和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社會雙重效益是權(quán)衡考核的唯一標(biāo) 準(zhǔn)。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者

15、下，為人 才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。措施之二：多頭并舉，采取一對一模式，確保承租戶 驗房入住正常有序開展對持有住房保障機構(gòu)出具的通知單和搖號確定單號的 配租家庭辦理租賃入住手續(xù)，帶領(lǐng)其看房發(fā)鑰匙，簽訂各 種文書，是一件工作量大，但又需要極為細(xì)致的工作。提 前著手準(zhǔn)備，將所有可能出現(xiàn)的問題，進(jìn)行匯編，以明白 紙的形式發(fā)放的承租戶手里。確定派發(fā)時間順序，與承租 戶一對一交待明白，并做好文字性材料或表格的記錄保 存。進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)行為，一方面挖掘業(yè)主的潛在需求， 滿足承租戶深層次的物質(zhì)和精神需要，承租戶想到的一定 做到，承租戶沒想到的也已想到并且做到，做人之未做， 做人之難做。措施之三：裝修管理上情

16、理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手 段、法律手段等四種手段并用為確保公共租賃住房無一例違章裝修，采取運營管理 中心推薦3家裝飾公司與承租戶自找相結(jié)合的方式，對運營 中心聯(lián)系的3家提前確立，提前溝通，并與其簽訂裝飾有關(guān) 問題的協(xié)議書。對承租戶自找的裝飾隊伍，收取裝修保證 金，所有樓內(nèi)裝飾工人戴證進(jìn)樓，嚴(yán)格把關(guān)、嚴(yán)格控制、 強調(diào)預(yù)防為主、有錯必糾。預(yù)防上我們狠抓宣傳培訓(xùn)，對 承租戶、裝修單位和員工進(jìn)行裝修制度、裝修要求等方面 的教育，明示制度，有據(jù)可依。在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān)， 并明確雙方的契約關(guān)系，不講情面，不留縫隙。加強追蹤 監(jiān)管，采用工程維修員、保安員齊抓共管的方法，將違章 裝修消滅在萌芽狀態(tài)。一旦發(fā)生

17、違章裝修，我們首先曉之 以理，動之以情，運用情理手段解決。解決不了的，通過 罰沒裝修押金等手段強制執(zhí)行，并通過上報房管部門采取 行政手段予以約束。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，建筑裝修垃圾實行指 定地點統(tǒng)一運輸?shù)脑瓌t，裝修搬運過程中電梯使用制定科 學(xué)規(guī)范措施。我們最后的解決辦法就是訴諸法律。保證各種矛盾自行處理，就地解決，絕不上交措施之四：物業(yè)管理各部工作，保安、保潔、工程維 修、有序停車等措施得當(dāng)，配合租賃管理使其更加完善首先明確各部門負(fù)責(zé)人，保安保潔工作一個全管，使 其成為一個協(xié)同協(xié)作的團(tuán)體，打破以往各自為營的局面。 更加注重人事（招聘）關(guān)，寧缺勿濫，使每位招聘的員工都 個個是精兵強將，責(zé)任心、工作紀(jì)律進(jìn)

18、一步加強，制定保 潔綠化人員崗位責(zé)任制、保安人員崗位責(zé)任制，及相應(yīng)的 考核獎勵制度，充分調(diào)動起積極性，充分監(jiān)督其動態(tài)；保 安保潔負(fù)責(zé)人要對每位員工了如指掌，對各崗位人員合理 分工，做到人盡其用。工程維修做為工程部直屬力量，是 公共租賃住房小區(qū)（樓宇）正常、安全使用的“保護(hù)神”，也 是為承租戶提供日常維修的中堅力量，所有人員應(yīng)做到持 證上崗，一專多能。對樓內(nèi)的重要設(shè)施設(shè)備在工程師的指 揮下做到定期檢查定期維修，并做好記錄，對接到綜合協(xié) 調(diào)辦發(fā)來的維修指令，要立即前往維修，并及時反饋信 息；如實填寫派工單，維修完畢及時歸隊；工程部要制定 確實可行的工程維修人員崗位責(zé)任制和考核制度，定期組 織培訓(xùn)，

19、參加各類技能學(xué)習(xí)?？傊?，以上各部圍繞經(jīng)租管 理這一個中心，既是獨立的各部，又是統(tǒng)一的整體，配合 好租賃管理的各項工作，服從安排，統(tǒng)一協(xié)作。第二節(jié)擬采取的工作計劃一、運作程序系統(tǒng)1、整體運作流程圖2、內(nèi)部運作流程圖管理層運營管理中心指揮L>反饋監(jiān)督1j操作層各部員工3、信息反饋系統(tǒng)流程圖激勵機制工資福利機制I J( >獎懲機制k)培養(yǎng)提升機制)文化活動機制)思想工作機制I)、工作計劃依據(jù)管理方式和管理流程，將工作計劃分為前期管理、 入住管理和常規(guī)管理三部分，按照輕重有序、科學(xué)實效的 原則，擬定如下管理工作計劃：1、前期管理工作計劃序號項目內(nèi)容備注一一一前期介入1、研究規(guī)劃設(shè)計意圖，掌

20、握工程施工現(xiàn)狀；2、從物業(yè)管理的角度，提出合理化建議。正在進(jìn)行二二二擬訂運營管理方案1、總結(jié)以往物業(yè)管理的成功經(jīng)驗；2、對公租房小區(qū)展開深入的調(diào)查研究；3、針對公共租賃住房特點，擬訂管理方 案。已完成-三組建運營管理隊伍1、人員的選拔；2、人員的培訓(xùn)；3、人員的上崗。四完善管理及辦公條件1、安排管理用房；2、安排員工宿舍；3、管理用物質(zhì)裝備。未建設(shè)管理用房五制定管理規(guī)早制度1、制定切合實際的各項制度、獎懲條例；2、健全質(zhì)量管理體系。正在制定六物業(yè)的驗收與接管1、依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題，督促整改；2、辦理書面移交手續(xù)，做好遺留工程備 案。2、入住期管理工作計劃序號項目內(nèi)容備注一一一入住手續(xù)辦

21、理1、準(zhǔn)備好入住資料，配合入住儀式舉行；2、合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程和崗位；3、為業(yè)主辦理入住手續(xù)，提供便利服務(wù)。二二二業(yè)主裝修管理1、對業(yè)主和裝修隊伍的培訓(xùn)；2、裝修申報審批；3、裝修施工過程監(jiān)管；4、裝修的驗收。-三檔案的建立和管理1、收集承租戶檔案資料；2、科學(xué)分類；3、建檔；4、運用。四對承租戶的宣傳和培訓(xùn)1、進(jìn)行樓內(nèi)智能化設(shè)施設(shè)備的宣傳和培訓(xùn)；2、組織開展針對性的特約服務(wù)及培訓(xùn)。3、正常期管理工作計劃序號項目內(nèi)容備注一一一公共設(shè)施維修保養(yǎng)1、制定養(yǎng)護(hù)和維修計劃方案；2、維修管理；3、養(yǎng)護(hù)管理。二二二機電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)1、設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理；2、設(shè)備的運行管理；3、設(shè)備的維修管理；4

22、、設(shè)備能源和安全管理。-三安保管理1、治安管理；2、交通、車輛管理；3、消防管理。四智能化設(shè)施管理1、智能化設(shè)施的日常使用操作；2、智能化設(shè)施的維護(hù)；3、智能化系統(tǒng)的完善。五小區(qū)環(huán)境管理1、園林綠化管理；2、清潔衛(wèi)生管理；3、環(huán)保管理。六財務(wù)管理1、財務(wù)賬務(wù)；2、費用收取。七社區(qū)文化活動開展1、社區(qū)宣傳；2、舉辦社區(qū)活動；3、提供社區(qū)服務(wù)。八便民服務(wù)和完善配套1、為業(yè)主提供便民服務(wù)；2、提供豐富多彩的無償或有償服務(wù)項目。4、公租房租金和物業(yè)費收繳工作計劃根據(jù)局有關(guān)計劃安排派出專人負(fù)責(zé)完成第三節(jié)管理人員的培訓(xùn)及管理目前房管所職工存在平均年齡偏大，專業(yè)技術(shù)性人才 缺失等問題，要實現(xiàn)管理人員的素質(zhì)的

23、提升，必須規(guī)范單 位的培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為單位的發(fā)展戰(zhàn)略并常抓不懈。 確定了極具針對性的公共租賃住房運營管理人員培訓(xùn)目 標(biāo)，確立了全員終身培訓(xùn)計劃。同時，確立“全員培訓(xùn)、全過程考核”的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落到實處。一、培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)目標(biāo)是：提高全體員工的思想品質(zhì)、業(yè)務(wù)水平和 全面素質(zhì)，適應(yīng)本崗位和新技術(shù)發(fā)展的要求，使公共租賃 住房運營管理工作更加卓有成效。二、培訓(xùn)方案1、員工上崗前培訓(xùn)保障房政策文件、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)，包括國家 及省市保障性住房管理辦法、物業(yè)管理法規(guī)、物業(yè)管理基 本理論、經(jīng)濟(jì)法、勞動法等與相關(guān)知識；崗位專業(yè)技能培 訓(xùn)，包括相應(yīng)崗位專業(yè)知識、崗位職責(zé)、運作流程、考核 標(biāo)準(zhǔn)等。2

24、、員工年度長期培訓(xùn)資質(zhì)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、崗位培訓(xùn)；電腦網(wǎng)絡(luò)知識培 訓(xùn)；禮儀培訓(xùn)；物業(yè)管理實踐培訓(xùn)；應(yīng)急事件培訓(xùn)等。3、績效考核，有效激勵對員工的“德、能、勤、績”制定詳細(xì)的量化考核標(biāo) 準(zhǔn)，將實際績效與綜合測評相結(jié)合，按績效大小、素質(zhì)高 低，分別給予獎勵與處罰，對績效較低或連續(xù)排在末位的 員工，分析原因及時換崗或淘汰，從而激發(fā)活力。除了通 過考核激勵，探索情感激勵、文化激勵等與多種有效機 制，努力為人才創(chuàng)造機會，讓機會也創(chuàng)造人才，讓每一名 員工在工作中都找到認(rèn)同感、歸屬感、成就感，從而更自 覺地全身心投入到工作中，做出更大的貢獻(xiàn)。第四節(jié)管理規(guī)章制度的建立規(guī)章制度在日常公租房運營管理實務(wù)運作中既是運

25、營 管理的保障，又是實施運營管理的準(zhǔn)則，要在長期的運營 管理實踐中，逐漸摸索出一系列適合于運營管理的規(guī)章制 度，形成一整套涵蓋公租房運營管理運作和行政運作各環(huán) 節(jié)的制度保障體系，其主要內(nèi)容有以下幾個方面組成：1、崗位制度公租房運營管理中心負(fù)責(zé)人崗位責(zé)任制、綜合協(xié)調(diào)辦 公室人員崗位責(zé)任制、經(jīng)租管理人員崗位責(zé)任制、工程部 維修服務(wù)人員崗位責(zé)任制、維修值班人員崗位責(zé)任制，涉 及到具體操作層的公共秩序維護(hù)員（保安）崗位責(zé)任制、保 潔員崗位責(zé)任制、綠化員崗位責(zé)任制等。2、考核制度公租房運營管理負(fù)責(zé)人考核標(biāo)準(zhǔn)、員工考勤制度、綜 合協(xié)調(diào)辦公室人員考核標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)租管理人員考核標(biāo)準(zhǔn)、工 程部維修服務(wù)人員考核標(biāo)準(zhǔn)、

26、維修值班人員考核標(biāo)準(zhǔn)，具 體操作層員工考核評分標(biāo)準(zhǔn)等。3、基礎(chǔ)工作制度辦公制度、財務(wù)管理制度、意見反饋處理工作制度、 倉庫管理制度、材料領(lǐng)用制度、服務(wù)宗旨等。4、維修服務(wù)工作制度公共租賃住房運營管理維修服務(wù)工作制度、公租房運 營管理維修服務(wù)承諾制度、公租房運營管理維修服務(wù)運作 程序，水、電、消防設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)定、維修回訪規(guī)定、 電工安全維修規(guī)定、防火檢查的基本形式與方法、火災(zāi)隱 患的認(rèn)定與處理、安全用電措施、電梯運行維護(hù)規(guī)定、維 修工具管理規(guī)定、特約服務(wù)項目等。5、公共秩序維護(hù)（保安）工作制度公共秩序維護(hù)（保安）員工作紀(jì)律規(guī)范、公共秩序維護(hù) 隊員執(zhí)勤違紀(jì)處罰規(guī)定、人員出入管理規(guī)定、大件物品出

27、入管理規(guī)定、公共秩序維護(hù)隊交接班規(guī)定、處理各類突發(fā) 事件的基本原則、突發(fā)事件處理程序、當(dāng)隊員同他人出現(xiàn) 打架斗毆事件緊急處理預(yù)案、公共秩序維護(hù)隊員消防管理 規(guī)范、公共秩序維護(hù)隊員消防管理制度、消防應(yīng)急預(yù)案、 報警事件的處理辦法、報警設(shè)施的使用管理規(guī)定、報警設(shè) 施的維護(hù)保養(yǎng)規(guī)定、公共秩序維護(hù)值班用品管理辦法、緊急事故處理預(yù)案、機動車輛管理規(guī)定、非機動車輛管理制 度等。6、衛(wèi)生保潔工作制度保潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、道路清潔規(guī)程、綠化帶保潔規(guī) 程、公共樓道保潔規(guī)程、垃圾清運規(guī)程、消滅“四害”管理規(guī) 范、環(huán)衛(wèi)設(shè)施管理規(guī)范等。7、綠化養(yǎng)護(hù)工作制度綠化養(yǎng)護(hù)工作制度、綠化養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定、綠化服務(wù)質(zhì) 量標(biāo)準(zhǔn)、綠化養(yǎng)護(hù)細(xì)則、綠化美化達(dá)標(biāo)要求等。8、文化建設(shè)工作制度員工學(xué)習(xí)制度、員工職業(yè)道德規(guī)范、公租房運營管理 人員職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范用語、忌用語，公租房管理區(qū)域 精神文明建設(shè)公約。9、公眾管理制度承租戶管理公約、服務(wù)指南等。第五節(jié) 檔案建立與管理隨著社會的發(fā)展，管理隊伍專業(yè)化、電子化的要求， 信息成為管理資源中又一重