資產評估自考計算題資料

1、一、機器設備評估（一）某企業(yè)1990年底從國外進口了一條生產線，進口合同中的FOB價格是l5萬美元，2000年底對該生產線進行評估。評估人員在詢價過程中，了解到該型號的生產線已不再生產，取代它的是新型號的同類生產線，新生產線的報價是20萬美元。但評估人員了解到最近國內有一家企業(yè)剛購得該新型號生產線。成交價為16萬美元。評估人員又了解到舊型號生產線的生產能力僅為新型號生產線的80。評估基準日人民幣對美元的匯率為8.31。境外運雜費按FOB價格的5計，保險費按FOB的0.5計，關稅稅率為10，增值稅稅率為17。銀行手續(xù)費按CIF價格的0.8計算，國內運雜費按(CIF價格+銀行手續(xù)費)的3計算。安裝

2、調試費已包含在價格中，由廠方派人安裝調試，不另付。評估人員還了解到以下情況：(1)經(jīng)技術檢測，該設備尚可使用5年；(2)由于企業(yè)的產品在市場上長期供大于求，因此生產線利用率僅為80，此種狀況在評估基準日后將一直延續(xù)下去；(3)該企業(yè)的所得稅率為33，企業(yè)所在行業(yè)的投資報酬率為10，規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.7。要求：(1)根據(jù)上述資料計算該生產線的重置成本；(2)計算該生產線的實體性貶值額；(3)計算該生產線的經(jīng)濟性貶值額；(4)計算該生產線的評估值。(計算結果以萬元為單位)解：FOB=16×80%=12.8（萬美元）國外運雜費=12.8×5%=0.64（萬美元）保險費=12.

3、8×0.5%=0.064（萬美元）CIF=（12.8+0.64+0.064）×8.3=112.08（萬元）關稅=112.08×10%=11.21增值稅=（112.08+11.21）×17%=20.96銀行手續(xù)費=112.08×0.8%=0.09國內運費=（112.08+0.09）×3%=3.39重置成本=112.08+11.21+20.96+0.9+3.39=148.54（萬元）實際已用年限=10×80%=8（年）實體性貶值率=61.54%實質性貶值=148.54×61.54%=91.41（萬元）經(jīng)濟性貶值率=（1

4、-0.80.7）×100%=14.46%經(jīng)濟性貶值=（148.54-91.41）×14.46%=8.26（萬元）評估值=148.54-91.41-8.26=48.87（萬元）（二）被評估的設備購建于2000年6月，賬面原值為120萬元，2002年6月對該設備進行技術改造，使用了某種新型技術，改造費用為15萬元，2004年6月對該設備進行評估。評估人員經(jīng)調查分析得到如下數(shù)據(jù)資料：(1)從2000年至2004年，該類設備的定基價格指數(shù)分別為102、105、103、106、108；(2)由于使用了新型技術，該設備的月人工成本比社會普遍運用的同類設備節(jié)約5000元；(3)該設備所在

5、企業(yè)的正常投資報酬率為10，規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；(4)該設備在評估基準日前利用率僅為60，評估基準日后，預計利用率可達80；(5)經(jīng)檢測該設備尚可使用8年。要求：(1)計算該設備的重置成本；(2)計算該設備的加權投資年限與成新率；(3)計算該設備的功能性貶值額；(4)計算該設備的經(jīng)濟性貶值額；(5)計算該設備的評估值。解：重置成本=120×+15×=142.79（萬元）加權投資年限=3.78（年）實際已用年限=3.78×60%=2.27（年）成新率=×100%=77.90%實體貶值=142.79×（1-77.9%）=

6、31.56（萬元）功能性增值=0.5×12×（1-25%）×-8 =24（萬元）經(jīng)濟性貶值率=（1-0.80.7）×100%=14.46%貶值額=（142.79-31.56+24）×14.46%=19.55（萬元）評估值=142.79-31.56+24-19.55=115.68（萬元）（三）2006年12月，評估人員對A設備評估時，了解到以下情況：(1)A設備購建于1996年12月，其賬面價值20萬元，2001年12月和2004年12月進行過兩次技術改造，添置自動控制設施，分別支出5萬和3萬元。(2)A設備經(jīng)鑒定，尚可使用7年。經(jīng)調查，A設備購

7、建以來，其每年的價格上升率為10%左右，評估基準日前A設備的實際利用率為90%。要求計算：(1)A設備的重置成本；(2)A設備的加權更新成本； (3)A設備的加權投資年限；(4)A設備的成新率。(復利系數(shù)保留兩位小數(shù)，年限保留一位小數(shù))解：重置成本=20×（1+10%）10 +5×（1+10%）5+3×（1+10%）2 =20×2.59+5×1.61+3×1.21 =51.8+8.05+3.63=63.48(萬元)加權更新成本=51.8×10+8.05×5+3.63×2=565.51(萬元)加權投資年限=

8、565.51÷63.48=8.9（年）或：=8.9年實際年限 =8.9×90%=8（年）成新率=46.67%（四）被評估成套設備購建于1992年12月，帳面價值100萬元，1997年對設備進行技術改造，追加投資20萬元，2002年12月對該設備進行評估。經(jīng)評估人員調查分析得到如下數(shù)據(jù)：（1）從1992年到1997年，每年該類設備價格上升率為10%，而從1997年至2002年設備價格維持不變；（2）該設備的月人工成本比其替代設備超支2000元；（3）被估設備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%，規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.7，所得稅率為33%；（4）該設備在評估前使用期間的實際利用率僅

9、為正常利用率的80%，經(jīng)技術檢測該設備尚可使用5年，在未來5年中設備利用率能達到設計要求。要求：（1）計算被估設備的重置成本及各項損耗；（2）計算該設備的評估值（以萬元為單位，計算結果保留兩位小數(shù)）。解：重置成本=100×（1+10%）5+20 =100×1.61+20=181(萬元)加權投資年限 = =9.45（年）實際使用年限=9.45×80%=7.56（年）成新率=39.81%實體性貶值=181×（1-39.81%）=108.94(萬元)功能性貶值=0.2×12×（1-33%）×-5=1.608×3.7908

10、 =6.10(萬元)經(jīng)濟性貶值率=（1-0.80.7）×100%=14.46%經(jīng)濟性貶值額=（181-108.94-6.1）×14.46% =65.96×14.46%=9.54（萬元）設備評估值=181-108.94-6.1-9.54=56.42（萬元）（五）B設備5年前購置，賬面價值為30萬元。評估時該型號的設備已不再生產，被新型設備所取代。經(jīng)調查了解，評估時，其他公司購置新型設備的價格為40萬元。評估人員從功能上鑒定：B設備與新型設備生產能力之比約為0.8；B設備剩余使用年限為8年。要求：（1）估算B設備的重置成本。（2）估算B設備的成新率。（3）估算B設備的

11、評估價值。解：重置成本=40×0.8=32(萬元)成新率=61.54%評估值 = 32×61.54%=19.69（萬元）（六）評估人員對甲公司的一臺生產控制設備進行評估時，了解到以下情況：（1）該設備與目前同類新式控制設備相比，額定操作人員多2名；維護費用每年多支出4000元，其他方面大致相同。（2）經(jīng)測定該設備尚可使用3年；確定的折現(xiàn)率為10。（3）操作人員年均工資26000元；企業(yè)適用的所得稅率為25。要求：請幫助評估人員計算：（1）該設備的年超額運營成本；（2）該設備的年凈超額運營成本；（3）該設備的功能性貶值。（計算結果以萬元為單位，保留兩位小數(shù)）解：(1)年超額運

12、營成本：2×26000+4000=56000元 (2)年超額運營成本凈額=56000×(1-25)=42000元（3）功能性貶值=42000×（P/A,10%,3）=42000×2.487=104454元（七）評估人員對B公司一條生產線的續(xù)用價值進行評估時，對經(jīng)濟性貶值的相關因素進行了調查了解。具體情況如下：（1）該生產線的年生產能力為1000噸；規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.6；（2）企業(yè)正常投資報酬率為10%；適用的所得稅率為25%。（3）評估時，正值國家實施宏觀調控政策，對企業(yè)生產經(jīng)營造成影響，使得該生產線生產的產品：若不降價，則年產量會減至800噸；若每

13、噸降價100元，則可保持正常的年生產能力。估計調控政策對企業(yè)的影響會持續(xù)3年。要求：請幫助評估人員計算（1）該生產線的經(jīng)濟性貶值率；（2）該生產線的經(jīng)濟性貶值額。（計算結果以元為單位，取整數(shù)）解：1）經(jīng)濟性貶值率=1-（800÷1000）0。6×100%=12.53%（4分）（2)年收益凈損失額=100×1000×（1-25%）75000元（3分）經(jīng)濟性貶值額75000×（PA，10%，3）=186518元（3分）（八）被評估設備購置于1998年4月，購置價為200萬元，在不停產的情況下，于2000年4月對該設備做了一定的技術改造，投資15萬元

14、給設備增添了一個深加工配套裝置。2008年4月進行評估，2008年4月該設備由于操作上的原因設備傳動齒輪嚴重受損，經(jīng)有關技術人員檢測，認定該設備更換傳動齒輪后仍能繼續(xù)使用10年，損壞的傳動齒輪的價值約占設備重置成本的2，傳動齒輪的現(xiàn)行購買價格為5萬元，調換費用(包括因調換而造成的停產損失)約2萬元。評估人員經(jīng)調查得知該類設備1998年的定基物價指數(shù)為106，2000年的定基物價指數(shù)為108，2008年的定基物價指數(shù)為118。要求：(1)計算被評估設備的重置成本；(2)計算該設備的有形損耗(或成新率)及評估值。(計算結果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù))解：重置成本=200´118%&#

15、184;106%+15´118%¸108%=222.64+16.39=239.03(萬元)加權投資年限=(10´222.64+8´16.39)¸239.03=9.86(年)可修復的實體性貶值=7(萬元)不可修復的實體性貶值=239.03（1-2%）´9.86¸（9.86+10）=116.299（萬元）實體性貶值率=（7+116.299）¸239.03´100%=51.58%設備評估值=239.03´（1-51.58%）=115.74（萬元）(九)被評估設備是于2004年1月1日進口的大型設備，賬

16、面原值為人民幣2219.38萬元，其中以美元支付的設備購置款(離岸價)折合人民幣1500萬元，境外運輸及保險費占離岸價的1.5，設備進口時的關稅稅率為17，增值稅率為17，銀行手續(xù)費為到岸價的1，國內運雜費為人民幣20萬元，安裝及配套費用共計人民幣100萬元，進口時美元與人民幣的匯率為18.2，評估基準日為2008年1月1日。評估人員在評估中了解到，設備生產國同類設備在4年中價格上升了5，境外運輸及保險費仍為離岸價的1.5，評估基準日該設備的進口關稅稅率下降至10，增值稅率仍為17，銀行手續(xù)費率也未發(fā)生變化。對國內調查得知，4年中各種費用物價指數(shù)均發(fā)生了較大變化，其中安裝配套費用2004年1月

17、1日的定基物價指數(shù)為108，2008年1月1目的定基物價指數(shù)為116，運雜費用價格指數(shù)自2004年起均在上一年的基礎上遞增1。經(jīng)對設備情況調查鑒定得知，該設備與現(xiàn)有同類新設備相比，每年增加運營成本20萬元，今后該設備若保持100的利用率，則尚可使用12年。評估基準日美元對人民幣的匯率為17，企業(yè)所在行業(yè)的正常投資回報率為10，企業(yè)所得稅率為25。要求：(1)計算該設備的重置成本；(2) 計算該設備的評估值。(計算結果以“萬元"為單位，保留兩位小數(shù))：(十).某塑料制品生產線建于2006年1月，月生產能力30噸，總投資200萬元，其中主機120萬元，建筑安裝工程費用40萬元，其他設備費

18、用30萬元，其他各項費用10萬元。2010年1月進行評估。當時主機價格上漲20，建筑安裝工程費上漲30，其他設備價格上漲15，其他費用水平上漲10。由于市場原因，過去四年月產量平均為20噸，不過市場已好轉，將來可以滿負荷生產。該設備尚可使用5年。由于能耗高，污染重，與同類設備相比，每年需多耗能5萬元，另需支付環(huán)境補償費用8萬元，且后者不可稅前列支。企業(yè)所得稅率25，折現(xiàn)率10。要求：評估該生產線價值。(計算結果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù))解：（1）重置成本=120×(1+20%)+40×(1+30%)+30×(1+15%)+10×(1+10%)144

19、+52+34.5+11=241.5(萬元) （2分） （2）實際已使用年限4×=2.67（年） （1分）成新率=×100%=65.19% （1分）（3）功能性貶值=5×（1-25%）×（P/A.10%.5）=5×0.75×3.7908=14.22（萬元） （2分）（4）經(jīng)濟性貶值=8×（P/A.10%.5）=8×3.7908=30.33（萬元） （2分）（5）評估值=241.56×65.19%-14.22-30.33=112.88（萬元）（2分）（十一）某設備構建于2003年1月，賬面原值20萬元；200

20、6年1月追加投資5萬元，2010年1月評估，從2003年至2010年，該類設備每年價格上漲10%，該設備由于技術落后，每年生產成本比替代設備超支1萬元，該設備過去的資產利用率僅為70%，尚可使用5年。企業(yè)所得稅率25%，折現(xiàn)率10%。要求：評估該設備價值。解：重置成本=20×（1+10%）7+5×（1+10%）4=38.97+7.32=46.29萬元 （2分） 加權平均年限=×70%=4.57年 （2分）成新率=×100%=52.25% （2分） 功能性貶值=1×（1-25%）×(P/A.10%.5)=2.84（萬元） （2分） 評估

21、值=46.29×52.25%-2.84=21.35（萬元） (2分)(十二)、某設備購置于2006年l2月，歷史成本為200萬元；2007年12月進行了技術改造，投入費用15萬元，2010年12月評估，評估人員獲得以下資料： (1)20062010年，該類設備定基價格指數(shù)分別為105、120、125、130、140； (2)該設備技術領先于同類設備，在同樣產量情況下，每年節(jié)約人工成本6萬元，節(jié)約 原材料1O萬元； (3)該設備過去的利用率為80，尚可使用5年，評估基準日后，利用率可達100； (4)折現(xiàn)率為10，企業(yè)所得稅率為25。要求：請評估該設備公允價值。(計算結果以“萬元”為單

22、位，保留兩位小數(shù))解:重置成本=200×=266.67+17.5=284.17萬元 (2分)加權投資使用年限=年 (2分)實際已使用年限=3.94×80%=3.15年 (1分)成新率=61.35% (1分)功能性增值=(6+10)×(1-25%)×(P/A,10%,5)=12×3.7908=45.49萬元(2分)評估值=284.17×61.35%+45.49=219.83萬元 (2分)二、房地產評估（一）某磚混結構2層住宅，總建筑面積500平方米，占地面積為400平方米，月租金44000元，土地還原利率為8%，建筑物還原利率為10%，

23、建筑物評估時的剩余經(jīng)濟使用年限為40年，稅金為年租金收入的18%，管理費按年租金的2.5%計，年空置損失租金以半月租金計，維持費按年租金的5%計，年保險費12000元，另用市場法求得土地使用權價格為每平方米3800元（為樓面地價）。要求：試用建筑物殘余估價法評估該建筑物的價格。（計算結果以元為單位，取整）解：總收入 44000×12=528000（元）總費用： 稅金=528000×18%=95040（元） 管理費=528000×2.5%=13200（元） 租金損失=44000÷2=22000（元）維持費=528000×5%=26400（元）保險

24、費=12000（元）合計=168640（元）總收益=528000-168640=359360（元）土地純收益=3800×500×8%=152000（元）房屋純收益=359360-152000=207360（元）i=10%+=12.5%房屋價值 = 207360×= 1646252（元）（二）某房地產的土地面積1000平方米，建筑面積3500平方米。該房地產的土地部分于1998年12月1日通過出讓方式取得，價格為每平方米1100元，土地使用權年限為50年；建筑物于2000年12月1日建成使用，每平方米的建筑造價為700元，經(jīng)濟使用年限為60年?，F(xiàn)在要評估該房地產20

25、03年12月1日的價值。經(jīng)過調查，2003年12月1日與該房地產所處區(qū)域、用途相同，且土地使用權年限為50年的土地價格為每平方米1200元；同類建筑的造價為每平方米750元。假定建筑物的殘值為零，土地資產的折現(xiàn)率為8%，試估算該房地產2003年12月1日的價值。（以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位）解：建筑物重置成本=750×3500=2625000（元）成新率=93.75%建筑物評估值= 2625000×93.75%=2460938（元）土地年限修正系數(shù)= =0.9787土地價值=1200×1000×0.9787=1174440（元）房地產價值=24609

26、381174440=3635378（元）（三）有一待估宗地，總面積為40000平方米，使用年限為50年，土地還原利率為6%，現(xiàn)收集到A、B、C 三個宗地交易實例，具體情況見下表：宗地成交價(元/M2)交易時間交易情況區(qū)域因素個別因素容積率剩余年限待估宗地2006年2月0001.750年A51502005年2月00-1%1.645年B67002005年8月0+2%01.950年C55502005年12月-2%0-1%1.645年表中交易情況、區(qū)域因素和個別因素都是交易實例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準確定的數(shù)值。經(jīng)了解，宗地所在城市容積率每增加0.1，宗地地價比容積率為1時增加9%，從200

27、5年2月份到2006年2月份，地價每月環(huán)比上漲1%。試根據(jù)上述條件評估待估宗地在2006年2月的價格。(計算結果以元為單位，取整)解：A修正值=5150×（1+1%）12×××=5150×1.1268×××1.0198=6327元/B修正值=6700×（1+1%）6××=6700×1.0615××=6279元/C修正值=5550×(1+1%)2××××=5550×(1+1%)2×

28、5;××1.0198=6299元/宗地單價=（6327+6279+6299）÷3=6302元/宗地總價=40000×6302=252080000（元）（四）某房地產公司于2001年1月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，面積為2000平方米，并于2003年1月在此地塊上建成一座框架結構的寫字樓，建筑面積8000平方米，經(jīng)濟耐用年限為60年，殘值率為0，評估基準日該建筑物重值價格為每平方米4500元，現(xiàn)用于出租，每年實收租金為800萬元。據(jù)調查當?shù)赝愋蛯懽謽亲饨鹚揭话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10，每年需支付的管理費為年租金的2.5，維修費

29、為重置價的1.5，稅金為年租金的18，保險費為重置價的0.2，土地資本化率為6，建筑物資本化率為8。試根據(jù)上述資料評估該宗地2005年1月的價格(計算結果以元為單位，取整數(shù))解：1總收入= 8000×90×12×（110%）=7776000(萬元)2總費用管理費 = 7776000×2.5% =194400(萬元)維修費=8000×4500×1.5% =540000(元)稅金=7776000×18% =1399680(元)保險費 =8000×4500×0.2% =72000(元)折舊費= =750000(

30、元)合計=2956080(元)總收益 =7776000-2956080=4819920(元)房屋純收益=（8000×4500-750000×2）×8% =2760000(元)土地純收益=4819920-2760000=2059920(元)地價=2059920×-46 =2059920×15.517=31963779(元)（五）有一待估宗地，剩余使用年限為45年，土地還原利率為7，現(xiàn)收集到A、B、C三個宗地交易實例，具體情況見下表：宗地成交價（元/M2）交易時間交易情況區(qū)域因素個別 因素容積率剩余年限待估宗地2004年1月0001.745年A21

31、502003年1月-1%0-1%1.640年B24002003年1月0+2%01.845年C21002002年1月-2%0-1%1.640年表中交易情況、區(qū)域因素和個別因素都是參照物與待估宗地相比較，以待估宗地為基準確定的數(shù)值，容積率每增加0.1，宗地地價比容積率為1.5時增加3，該城市從2000年到2004年每年地價上升1，試根據(jù)上述條件評估待估宗地在2004年1月的價格(計算結果以元為單位，取整數(shù))解：A修正值=2150×××××=2150×1.01×1.01×1.01×1.03×1.02=

32、2326元/B修正值=2400×××=2311元/C修正值=2100×××××=2100×1.02×1.02×1.01×1.03×1.02=2318元/宗地評估值=(2326+2311+2318)÷3=2318/（六）某房地產公司于2002年12月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，面積為6000平方米，并于2004年12月在此地塊上建成一座鋼混結構的寫字樓，建筑面積24000平方米，全部用于出租，每年實收租金約為2800萬元，該寫字樓的經(jīng)濟耐用年限為

33、60年，殘值率為0，評估基準日該建筑物重置價格為每平方米4800元。據(jù)調查，當?shù)赝愋蛯懽謽亲饨鹚揭话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?20元，空置率在8左右，每年需支付的管理費為年租金的2.5，維修費為重置價的1.5，稅金為年租金的18，保險費為重置價的0.2，土地資本化率為8，建筑物資本化率為10。試根據(jù)上述資料評估該宗地2006年12月的價格（包括總價和單價）（計算結果以元為單位，取整）解：(1)年總收入=120×12×24000×(1-8)=31,795,2007元(2)年總費用=31,795,200×(25+18)+4800×24000×

34、;(1.5%+0.2%) =8,476,416元(3)年總收益=31,795,200-8,476,416=23,318,784元(4)建筑物年折舊費=4800×24000÷48=2,400,000元/年(5)建筑物現(xiàn)值=4800×24000-2,400,000×2=110,400,000元(6)建筑物純收益=110,400,000×(10+1÷46)=13,440,000元(7)土地純收益=31,795,200-13,440,000=18,355,200元(8)土地總價=18,355,200×1-1÷(1+8)46

35、÷8=222,784,566元(9)土地單價=222,784,566÷6000=37,131元/平方米(10)土地單價(樓面價)=222,784,566÷24000=9,283元平方米（七）待估鋼筋混凝土結構建筑物賬面原值為500萬元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底對該建筑物進行評估。假定2000年的價格指數(shù)為100%，從2001年到2006年的價格指數(shù)每年環(huán)比上升增長的幅度分別為1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察打分，結構、裝修及設備三部分的得分分別為90、80和80，其修正系數(shù)分別為0.8、0.1

36、和0.1。要求：（1）估算該建筑物的重置成本；（2）采用年限法和打分法估算成新率，權重分別為50%和50%；（3）估算該建筑物2006年底的價格。（計算結果以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位小數(shù)）解：（1）綜合價格指數(shù)（1+1.7%）×(1+0.7%)×(1-1.2%)×（1 +0.8%)× (1+1.2%)×(1+0.5%)1.037（2分）重置成本=500×1.037=518.5萬元(1分)(2)年限成新率=(60-6)÷60×100%=90%(2分) 打分法成新率=(90×0.8+80×0.1

37、+80×0.1)÷100×100%=88%(2分)成新率（90%+88%) ÷2=89%（1分）（3）評估值=518.5×89%=461.47萬元（2分）（八）待評估地塊為一待開發(fā)建設的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為商住混合，允許建設容積率為7，覆蓋率小于等于50，土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市場價格。估價方法采用假設開發(fā)法。設計建筑面積為14000平方米，共14層，12層為商用房，共2000平方米，34層共12000平方米用于住宅。預計共需2年時間完成(到2011年8月)，第一年投入60的總建筑費，第二年投入

38、40的總建筑費?？偨ㄖM1000萬元，專業(yè)費為總建筑費的6，利潤率為20，租售費用及稅金綜合為售樓價的5。假定該建筑物建成后即可全部出售，預計當時售價，商業(yè)樓4000元平方米，住宅樓2000元平方米，折現(xiàn)率10。要求：(1)以評估基準日2009年8月為時間點，計算總樓價；(2)計算該時點的總建筑費；(3)計算該時點的專業(yè)費；(4)計算該時點的稅費；(5)計算該時點的利潤和地價。(計算結果以“元”為單位，取整)(提示公式：地價=樓價建筑費專業(yè)費利潤稅費)解：專業(yè)費用=9187600×6%=551256(元)稅費=26444800×5%=1322240(元)利潤=(地價+建筑費

39、用+專業(yè)費用)×20% =(地價×20%)+(9187600+551276)×20% =(地價×20%)+1947771地價=2644480091876005512761322240(地價×20%)1947771地價=13435913÷1.2=11196594(元)單位地價=11196594÷2000=5598.3(元)利潤=1947771+0.2地價=1947771+0.2´11196594=4187090（元）(九)、某企業(yè)占用一塊土地，面積為15000平方米，土地使用權年限為50年，已達到三通一平(通水、通路

40、、通電和土地平整)，由于該地區(qū)土地交易較少，決定采用成本法估價。相關資料如下：(1)土地取得費包括征地補償費和土地管理費在內為500元平方米，其中土地補償費已包括地上附著物補償費、青苗補償費、安置補償費等；(2)土地開發(fā)費為80元平方米，土地開發(fā)期2年，開發(fā)費均勻投入；(3)稅費主要為耕地占用稅，按5元平方米計征，其他稅費不計；(4)二年期貸款利息為10；(5)利潤率為20；(6)土地所有權的增值收益為土地取得費、土地開發(fā)費、稅費、利息、利潤之和的25。(要求：估算以下兩種情況的土地單價和總價（1)無限年期土地使用權價格；(2)50年期土地使用權價格(假設折現(xiàn)率為10)。(計算結果以“元”為單

41、位，保留兩位小數(shù))第四章房地產評估P134-138答：（1）土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益 土地取得費=500元/平方米 土地開發(fā)費=80元/平方米 稅費=5元/平方米 利息=（500+5）×10%×2+80×10%×2×50%=109元/平方米 利潤=（500+80+5）×20%=117元/平方米 土地增值收益=（500+80+5+109+117）×20%=811×20%=162.2元/平方米 1）無限年期土地單價=500+80+5+109+117+162.2=973.2元/平方

42、米 2）無限年期土地總價=973.2×15，000=14，598，000元(十) 某宗地面積為54000平方米，工業(yè)用途，已具備工業(yè)用地條件。經(jīng)調查了解取得下列資料：該宗地所在區(qū)域征地補償費為460元平方米，征地管理費按規(guī)定以征地補償費的2計算，土地開發(fā)費為300元平方米，稅費按15元平方米計取，土地開發(fā)周期為1年，土地開發(fā)費在開發(fā)期內均勻投入，銀行貸款利率為5.4，土地開發(fā)投資回報率為15，土地增值收益率為25，土地還原利率為6，土地使用權剩余年限為45年。要求：試評估該宗地的價格。(計算結果以“萬元”為單位，小數(shù)點后保留兩位)解：（1）土地取得費=460×（1+2%）=

43、469.2（元/平方米） （1分） （2）土地開發(fā)費=300（元/平方米） （1分） （3）稅費=15（元/平方米） (1分) (4) 利息=(469.2+15) ×5.4%+300×5.4%×0.5=34.25（元/平方米） (2分) (5) 利潤=(469.2+300+15) ×15%=117.63(元/平方米) (1分) (6) 土地增值收益=(469.2+300+15+34.25+117.63) ×25%=234.02(元/平方米) (1分)(7) 無限期土地價格=469.2+300+15+34.25+117.63+234.02=117

44、0.10(元/平方米) (1分) (8) 45年期土地價格=1170.10×1-=1085.09(元/平方米) (1分) (9) 土地評估價格=1085.09×5.4=5859.49(萬元) (1分)（十一）某廠房建筑面積5000平方米，占地面積6000平方米。該廠房所占土地于2002年12月1日通過出讓方式取得，價格每平方米1200元，土地使用權年限為50年；建筑物于2003年12月1日建成使用，每平方米建筑造價1500元，經(jīng)濟使用年限為60。經(jīng)過調查，2009年12月1日與該廠房所處區(qū)域用途相同且土地使用權年限為50年的土地價格為每平方米2100元，土地的還原利率為8%

45、；從2004年至2009年的建筑業(yè)產值價格指數(shù)每年環(huán)比上升增長的幅度分別為1.2%、0.8%、-1.2%、0.8%、1.2%和0.5%，經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘查打分，該廠房結構、裝修及設備三部分的得分分別為90、80和80分，其修正系數(shù)分別為0.8、0.1和0.1，假定建筑物殘值為0。要求：評估該廠房房地產于2009年12月1日的價值。（計算結果以萬元為單位，保留兩位小數(shù)）解：（1）計算年限修正系數(shù) =0.9844 （2分） （2）求土地價值 0.21×6000×0.9844=1240.34 （2分） （3）計算綜合價格指數(shù) （1+1.2%）×（1+0.8%）×

46、;（1-1.2%）×（1+0.8%）×（1+1.2%）×（1+0.5%）=1.0332 （4分） （4）求建筑物的重置成本 0.15×1.0332×5000=774.9（萬元） （2分） （5）計算成新率 年限法成新率=（60-6）÷60×100%=90% （2分） 打分法成新率=（90×0.8+80×0.1+80×0.1）÷100×100%=88% （2分） 成新率=90%×50%+88%×50%=89% （2分） 建筑物評估值=774.9×8

47、9%=689.66（萬元） （2分） 房地產評估值=1240.34+689.66=1930（萬元） （2分）(十二)某房地產公司于2005年1 2月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，面積為5000平方米，并于2007年1 2月在此地塊上建成一座鋼混結構的辦公樓，建筑面積為20000平方米，全部用于出租，每年實收租金約為1 800萬元，該辦公樓的經(jīng)濟耐用年限為60年，殘值率為O，評估基準日該建筑物重值價格為每平方米3000元。據(jù)調查，當?shù)赝愋蛯懽謽亲饨鹚揭话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率在5左右，每年需支付的管理費為年租金的25，維修費為重置價的15，稅金為年租金的18，保險費為重置

48、價的O2，土地資本化率為8，建筑物資本化率為10。 要求：試根據(jù)上述資料評估該宗地2009年12月的價格(包括總價和單價)。(計算結果以“元”為單位，取整)解:(1)總收入=90×12×20000×(1-5%)=20520000元 (1分)(2) 總費用：管理費=202520000×2.5%=513000 稅金=202520000×18%=3693600 維修費=3000×20000×1.5%=900000 保險費=3000×20000×0.2%=120000 折舊費=元/年總費用=513000+3693

49、600+900000+120000+1250000=6476600元 （2分）總收益=20520000-6476600=14043400元 （1分）建筑物純收益=（3000×20000-1250000×2）×10%=5750000元 （1分）土地純收益=14043400-5750000=8293400 （1分）土地總價=8293400×（P/A，8%，46）=100660386元 （2分）土地單價（地面價）=100660386÷5000=20132元/平方米 （1分）土地單價（樓面價）=100660386÷20000=5033元/平方

50、米 （1分）三、無形資產評估（一）A企業(yè)擬向B公司轉讓其擁有的甲產品的商標使用權。評估人員了解到以下情況：(1)該商標生產的產品，市場售價1000元/臺，比其他同類產品凈增利潤10元/臺；(2)雙方協(xié)商，商標使用許可期限4年。商標使用費按新增利潤的30%支付A企業(yè)；(3)根據(jù)B公司的生產情況，預計前2年的生產量9萬臺/年；后2年10萬臺/年；(4)根據(jù)相關資料分析，A企業(yè)正常投資報酬率為15%，所得稅稅率為25%。要求：(1)計算該商標權每年新增利潤；(2)計算該商標使用權價格。解：1該商標權每年新增利潤：第一年新增利潤=9×10=90（萬元） 第二年新增利潤=9×10=9

51、0（萬元）第三年新增利潤=10×10=100（萬元）第四年新增利潤=10×10=100（萬元）2A企業(yè)每年可分得凈利潤第一年分得凈利潤=90×30%×（1-25%）=20.25(萬元)第二年分得凈利潤=90×30%×（1-25%）=20.25(萬元)第三年分得凈利潤=100×30%×（1-25%）=22.5(萬元)第四年分得凈利潤=100×30%×（1-25%）=22.5(萬元)3商標權使用權價格=20.25×（1+15%）-120.25×（1+15%）-122.5×

52、;（1+15%）-322.5×（1+15%）-4=60.58（萬元）（二）某飲料生產企業(yè)擬購買某食品研究所的一項最新飲料添加劑專利技術，該專利的經(jīng)濟壽命為5年，經(jīng)過預測分析表明，使用該添加劑專利技術后，該飲料生產企業(yè)的產品年銷售量將提高10%，產品的銷售價格將提高5%，生產及銷售成本節(jié)約2%。該企業(yè)目前的產品年銷售量為100萬噸，每噸的銷售價格為2300元，每噸的生產及銷售成本為2000元。所得稅稅率為25%，折現(xiàn)率為10%。試估算該專利技術的價值。（以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位數(shù)）解：企業(yè)目前年利潤=100×（2300-2000）×（1-25%）=22500（

53、萬元）使用該技術后年利潤=100×（1+10%）×【2300×(1+5%)-2000×(1-2%)】×（1-25%）=110×（2415-1960）×（1-25%）=37537.5（萬元）每年新增利潤=37537.5-22500=15037.5（萬元）評估值=15037.5×=57007.16（萬元）（三）甲企業(yè)擬向B公司轉讓一項制藥生產技術。經(jīng)評估人員調查測算獲得以下資料：（1）甲企業(yè)與B公司共同享用該制藥技術，雙方設計能力分別為700萬箱和300萬箱。（2）該技術3年前從國外引進，賬面價格400萬元，預計尚可使

54、用9年。（3）由于該技術轉讓，對甲企業(yè)生產經(jīng)營有較大影響，估計將減少銷售收入（按折現(xiàn)值計算為80萬元）和增加相關支出（按現(xiàn)值計算為20萬元）。（4）自引進日起至評估時，該類技術的價格上升了10%。要求：（1）計算該制藥生產技術的重置成本凈值；（2）計算該制藥生產技術的重置成本凈值轉讓分攤率；（3）計算該制藥生產技術轉讓的最低收費額。（計算結果以萬元為單位，取整）解：1無形資產重置成本=400×（1+10%）=440（萬元）2無形資產成新率=75%3無形資產重置成本凈值=440×75%=330（萬元）4無形資產成本分攤率=30%5最低收費額= 330×30%+（80

55、+20）=199（萬元）（四）X機械廠現(xiàn)每年生產X型機器1萬臺，每臺售價5萬元，成本4萬元，現(xiàn)準備引進一項先進技術。該技術可以提高產品品質，因此該機器售價可以提升至5.5萬元，年產銷量可達1.2萬臺；同時可以降低生產成本2000元臺。請計算該技術的利潤分成率。解：原利潤=10000×（50000-40000）=10000（萬元）新利潤=12000×（55000-38000）=20400（萬元）利潤分成率= ×100%=50.98%（五）A公司生產某產品，原產量為每年10萬件，每件價格100元，成本80元，現(xiàn)擬采用某專利技術，該技術可以提高產品質量，從而使價格上升到

56、110元/件；并且可以擴大銷量，使年產銷量達12萬件；同時可以提高原材料利用率，使成本下降為75元/件。該企業(yè)所得稅率為25。預計該專利的經(jīng)濟壽命為5年，假定折現(xiàn)率為10，請計算該專利技術的價值。(以萬元為單位，計算結果保留兩位小數(shù))解：原利潤=10×（100-80）×（1-25%）=150（萬元）新利潤=12×（110-75）×（1-25%）=315（萬元）每年新增利潤=315-150=165（萬元）該專利技術評估值=165× =625.52（萬元）（六）A企業(yè)將擁有的一項專利權許可甲企業(yè)使用，特委托評估公司進行評估。評估人員了解到以下情況：

57、（1）雙方協(xié)商的合作期暫定為4年；確定的利潤分成率為30。（2）未來4年，甲企業(yè)的產品銷量分別是9萬件、10萬件、12萬件、12萬件，每件售價和成本費用分別是100元和70元。（3）據(jù)技術所屬行業(yè)和市場情況，評估人員確定的風險報酬率為15；企業(yè)適用的所得稅率為25；銀行利率為5。要求：（1）計算專利權各年的收益。（2）計算專利權使用權的評估價值。（計算結果以萬元為單位，保留兩位小數(shù)）解：(1)專利權各年的收益：第一年=9×(100-70)×（1-25%）×30%=60.75萬元第二年=l0×(100-70) ×（1-25%）×30%=

58、60.75萬元第三年=12×(100-70)×（1-25%）×30%=81萬元第四年=12×(100-70) ×（1-25%）×30%=81萬元（2）專利權的評估值= 60.75×0.8333+67.5×0.6944+81×05787+81×04823=18344萬元。（七）由于產品結構調整，甲企業(yè)準備將其飲料生產的專有配方轉讓給A公司。根據(jù)雙方協(xié)商，該專有技術的收益期限為4年，且按銷售收入的4%分成。評估人員經(jīng)測算，未來4年飲料的銷售分別是80噸、90噸、95噸、95噸，每噸售價10萬元。根據(jù)技術所屬行業(yè)和市場情況，評估人員確定的風險報酬率為6%，企業(yè)適用的所得稅率為25%，銀