關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同履行的法律問(wèn)題

1、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同履行的法律問(wèn)題近年來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在不斷的提升， 物業(yè)服務(wù)行業(yè)也隨之 興起。但是由于相關(guān)因素的影響，我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的服務(wù)水平還有 待進(jìn)一步提高，之所以這樣說(shuō)， 是因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)法院受理的物業(yè)服務(wù) 糾紛案件的數(shù)量在不斷的上升。 隨著人們法律意識(shí)的不斷增強(qiáng)， 如果 物業(yè)企業(yè)不提升自身的服務(wù)水平， 將很難滿足人們帶隊(duì)物業(yè)服務(wù)水平 的要求。當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)糾紛案件數(shù)量上升的同時(shí)也給我國(guó)的司法審判機(jī)關(guān) 帶來(lái)了不小的壓力。 之所以會(huì)給我國(guó)的司法審判機(jī)關(guān)帶來(lái)壓力， 是因 為物業(yè)服務(wù)糾紛案件的特殊性決定的。 物業(yè)糾紛案件具有案件類型多 樣、涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜以及多發(fā)群體性案件等特征，

2、加之我國(guó) 關(guān)于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的相關(guān)法律體系不健全， 所以說(shuō)物業(yè)服務(wù)糾紛案件 給我國(guó)的司法審判機(jī)關(guān)帶來(lái)一定的壓力。 隨著我國(guó)物權(quán)法以及物 業(yè)管理?xiàng)l例的相繼出臺(tái)， 我國(guó)的司法審判機(jī)關(guān)在處理物業(yè)糾紛案件 中己經(jīng)有了相應(yīng)的法律依據(jù)， 為了更好的為司法審判機(jī)關(guān)提供審理物 業(yè)服務(wù)糾紛案件的杠桿，2009年我國(guó)最高人民法院有出臺(tái)了物業(yè) 服務(wù)解釋，針對(duì)物業(yè)服務(wù)雙方在服務(wù)中所處的地位以及法律賦予雙 方的權(quán)力和應(yīng)該履行的義務(wù)作了明確的規(guī)定。 這樣一來(lái)， 我國(guó)的司法 審判機(jī)關(guān)在處理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的時(shí)候就不會(huì)再有壓力， 也可以提升我國(guó)司法審判機(jī)關(guān)的辦案效率。通過(guò)上面的闡述，我們不難看出物業(yè)服務(wù)解釋的出臺(tái)，對(duì)于規(guī) 范物

3、業(yè)服務(wù)行業(yè)起到了重要作用， 也為國(guó)家司法機(jī)關(guān)提供了相應(yīng)的幫 助。物業(yè)服務(wù)解釋關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同履行的相關(guān)法律問(wèn)題是值得 我們研究的， 對(duì)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)業(yè)， 提升物業(yè)服務(wù)水平具有重 要意義。一、我國(guó)相關(guān)法律關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主所處的地位與應(yīng)該履行 的義務(wù)認(rèn)定（一）業(yè)主在合同中的主體地位認(rèn)定 關(guān)于業(yè)主在物業(yè)合同中所處的地位問(wèn)題，在我國(guó)的司法實(shí)踐當(dāng)中經(jīng) 常會(huì)遇到。 許多業(yè)主不能認(rèn)清自身在物業(yè)服務(wù)合同中所處的地位， 大 部分業(yè)主都會(huì)認(rèn)為自身并非物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，因此可以拒絕接 受物業(yè)服務(wù)合同的約束。 造成業(yè)主產(chǎn)生這樣的認(rèn)識(shí)的主要原因在于在 訂立物業(yè)服務(wù)合同的過(guò)程中， 業(yè)主并沒(méi)有直接參與。 物

4、業(yè)服務(wù)合同可 以分為前期物業(yè)服務(wù)合同和普通物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同通 常情況下是由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的:而普通的物業(yè)合同是 由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂， 兩次合同的簽訂業(yè)主并沒(méi)有直接 參與，因此，業(yè)主認(rèn)為自身并非物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，可以不接受 物業(yè)服務(wù)合同的約束。事實(shí)上，這種做法是不對(duì)的。關(guān)于物業(yè)服務(wù)合 同的簽訂，我國(guó)物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例 是有明確規(guī)定的， 根據(jù)我國(guó)物 業(yè)管理?xiàng)l例第21條的規(guī)定在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之 前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的， 應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合 同。同時(shí)我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例第25條明確規(guī)定建設(shè)單位與物業(yè)買 受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期

5、物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。 根據(jù)以 上我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定， 我們不難看出業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的主體地 位。同時(shí)，對(duì)于普通的物業(yè)服務(wù)合同，關(guān)于業(yè)主在合同中的主體地位 在物權(quán)法第76條以及物業(yè)管理?xiàng)l例第11條中也有明確的闡 述。因此，我們業(yè)主應(yīng)該認(rèn)清自身在物業(yè)服務(wù)合同中的主體地位，認(rèn) 真行使自身的權(quán)利同時(shí)也要履行相關(guān)法律義務(wù)。（二）業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)該履行的義務(wù)1.首先業(yè)主有繳納物業(yè)公司服務(wù)費(fèi)的義務(wù) 物業(yè)公司服務(wù)對(duì)象的主體就是業(yè)主，所以，為了物業(yè)公司的正常開 銷、運(yùn)轉(zhuǎn)，在物業(yè)公司認(rèn)真履行合同所規(guī)定的義務(wù)時(shí)，我們廣大業(yè)主 就必須繳納一定的服務(wù)費(fèi)。 關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的認(rèn)識(shí)不同的學(xué)者有其不 同的看法。大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)該包括兩個(gè)方面:一方面應(yīng) 該是用于處理保修期內(nèi)業(yè)主建筑物基本維護(hù)、修繕、整治工作:另一 方面應(yīng)該是在保修期后用于維護(hù)公共區(qū)域的設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)與修繕 的費(fèi)用。具詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示，在出現(xiàn)的物業(yè)合同糾紛中，大 部分都是一些業(yè)主在物業(yè)公司服務(wù)完成后拒絕繳納服務(wù)費(fèi)而造成的。 我國(guó)物業(yè)服務(wù)解釋第6條明確經(jīng)過(guò)書面催繳后，如果業(yè)主沒(méi)有正 當(dāng)?shù)睦碛刹蝗ダU納服務(wù)費(fèi)時(shí)， 或者在規(guī)定的期限內(nèi)還沒(méi)有繳納相關(guān)服 務(wù)費(fèi)用時(shí)， 物業(yè)公司可以像人民法院訴訟