房地產(chǎn)基礎知識200問共30文檔

1、房地產(chǎn)專業(yè)知識 200 問房產(chǎn) 是指房屋經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以 進行出租出售或作其它用途的房屋。地產(chǎn) 是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權屬關系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土 地的根本區(qū)別也就是有無權屬關系。房地產(chǎn) 是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其附帶的各 種權利（所有權、管理權、轉讓權等） 。房地產(chǎn)業(yè) 是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝 飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā) 是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的 活動。

2、土地開發(fā)是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。土地所有制現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動 群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng) 村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外， 屬于集體所有； 宅基地和自留地、 自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但 地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地 產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權往往是不一致的。集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。征用土地指

3、國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實行征用。 土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國土簽訂土地使用權出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規(guī) 定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用 地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加 油站、加氣站用地為二十年。房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？ 房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔 對該房屋所占用范圍內的土地來說， 因為土地除屬于集體所有的外， 均屬于國家所有。 業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權。住

4、宅用地的土地使用時間為5070 年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家 收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。合作建房是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形 式。土地所有權 土地所有權是指國家或集體經(jīng)濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、 收益和處分的權能。土地使用權的出讓 指國家以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地所有權在一定年限內出讓給土地使用者，由 使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權轉讓 是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權再轉移的行為。土地

5、使用權劃撥 是指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得 的土地使用權， 其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意， 交補交出讓金后方可進行轉讓、 出租和抵押。什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？ 我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng) 濟狀況和法律狀況的調查與登記，包括了土地產(chǎn)權的登記和土地分類面積等內容。具 體來講，是對在房地產(chǎn)調查登記過程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、 加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。生地 指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。熟地指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。宗地 是地籍的最小

6、單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地 權屬界線、界址點位置、宗地內建筑位置與性質、與相鄰宗地的關系等。證書附圖 即房地產(chǎn)后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產(chǎn)情 況及房地產(chǎn)所在宗地情況。樓花一詞最早源自香港是指未完工的物業(yè) （即在建物業(yè)） ，另一說法即指未正式交付之前的 商品房。期房 是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商品房預售許可證 開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應 簽商品房預售合同。現(xiàn)房 是指消費者在購買時具備即買即可入

7、住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大 產(chǎn)證的商品房， 與消費者簽訂商品詳盡買賣合同后， 立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權證。 毛坯房房地產(chǎn)商交付屋內只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房叫毛 坯房。成品房 是指對墻面、天花、門套、地板實行裝修內墻面為普通仿瓷涂料 客廳樓地板為普通瓷磚普通鋁合金窗普通膠合板門商品房是指以完全的市場價格向購房者出售的房子?？罩蒙唐贩恐?1998 年 6 月 30 日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契稅） 。存量房即二手房的書面稱呼，是相對首次成交的商品房而言。二手房 通常是指再次進行買賣交易的住房。個人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟適用住房及單 位自

8、建住房，辦完產(chǎn)權證后，再次上市買賣，這些都稱為二手房。經(jīng)濟適用房根據(jù)北京市人民政府辦公廳京政發(fā) 【1998】第 54 號文件，經(jīng)濟適用住房是面向中低收 入家庭的普通住宅；要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符 合城市規(guī)劃的要求； 使用功能要滿足居民基本生活的需要； 建設標準要根據(jù)北京市 “九 五”住宅建設標準，結合市場需求確定。房改房 在房改政策出臺后，國家機關、企事業(yè)單位的職工需要按規(guī)定將目前居住的房子購買 下來，我們把為類公房稱之為房改房。安居房分為哪幾種？ 安居房包括按規(guī)定出售出租給國家機關、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準成本房、全成 本房、全成本微利房和社會微利房。個人住

9、房基金有些單位建立了個人住房基金。職工個人住房基金是由個人的勞動收入積累而成的基 金，其中一部分是根據(jù)政策規(guī)定從收入中提取得到 （主要指公積金） ；另一部分則是自 愿儲蓄部分則采取存款自愿，取款自由的管理辦法。住房補貼住房補貼是國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，即將單位原有用于建房、購房的資金轉化為住房補貼，分次（如按月）或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補貼發(fā)放的原則是：堅持效率優(yōu)先，兼顧公平的原則，由各地政府根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟適用住房平均價格、平均工資，以 及職工應享有的住房面積等因素具體確定。房屋的折舊房屋折舊是逐步回收房屋投資的形式，即

10、房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的 平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然保留原有的實物形態(tài)，但由于自然損耗和人為 的損耗，客觀存在的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態(tài)來 表現(xiàn)，就是折舊費。確定折舊費的依據(jù)是建筑造價殘值、清理費用和折舊年限。 房屋的所有權是指對房屋全面支配的權利。房屋的所有權分為占有權、使用權、收益權和處分權四 項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。房屋的占有權通常由所有權人來行使， 但有時也由別人來行使， 這就是使用權與所有權分離的情況。房屋的使用權 是對房屋的實際利用權利。通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用 權。房屋的收益權是指房主收

11、取房屋財產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。房屋的處分權 是所有權中一項最基本的權能。房屋的處分權由房主行使。有時房屋處分權也受到一 定的限制。房地產(chǎn)交易形式 房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)交易形式主要有兩種：地產(chǎn)交易形式與房產(chǎn)交易形式。 住宅的“全部產(chǎn)權”是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權。經(jīng)濟適用房亦屬于全部產(chǎn) 權。住宅的“部分產(chǎn)權”是指職工按標準價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內，職工按標準價購房 后只擁有部分產(chǎn)權，可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買權，售房的收 入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占的產(chǎn)權比例分配。房產(chǎn)互換是房屋所有人或使用人之間，在相互自愿的基礎上，采用等價不等價

12、加補償?shù)姆绞较?互交換住房的行為。一般分為所有權互換和使用權互換兩種形式。建筑物 是指人工建造而成的房屋和構筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門窗基礎。構筑物 是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內進行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪、 水井、道路、橋梁等。商品房的結構售房的樓書常見用語，房屋架構可分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。 磚混結構主要是磚墻承重，部分是鋼盤混凝土承重的結構。磚木結構主要承重構件是由用磚和木兩種材料制成的結構。鋼筋混凝土結構主要承重構件是由鋼筋和混凝土制成的結構。住宅的開間就是住宅的寬度。住宅的進深就是指住宅的實際長度。住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的

13、距離，也就是一層房屋的高度。 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。居住小區(qū)總用地是包括住宅總用地，公共建筑設施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和 住宅總用地 指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和 公建總用地 指小區(qū)內部公共建筑占地面積的總和。房屋的基底面積 房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。道路、廣場用地指小區(qū)內主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于 1.5 米的步行道及停車、回 車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。庭院、綠化面積 指小區(qū)內集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水 池，以及公共活動

14、場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用權的綠化面積的總和。 人均總占地面積（平均米 / 人）人均總占地面積 =建筑紅線內總用地 / 本小區(qū)規(guī)劃居住總人數(shù)。 人均住宅用地面積（平方米 / 人）人均住宅用地面積 =小區(qū)內總住宅用地 / 本小區(qū)規(guī)劃居住總人數(shù)。 總建筑面積（平方米）指小區(qū)內住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。住宅的建筑面積 亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示 一個建筑物規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。 結構面積是指房屋建筑中外墻，內墻柱等結構構件所占面積的總和。使用面積 是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積

15、的總和。輔助面積 指臥室以外的凈面積，包括過道、衛(wèi)生間、廚房、儲藏室、陽臺等。公用面積 是指住宅樓內為住戶方便出入，正常交往保障生自學成才而設置的公共走廊、樓梯、 電梯間等所占面積總和，并按棟或單元戶數(shù)按比率分攤。套內建筑面積 房屋按套（單元）計算的建筑面積為套（單元）門內范圍的建筑面積，包括套（單元） 內的使用面積、墻體面積及陽臺面積。套內墻體面積 是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間 的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影 面積的一半計入套內墻體面積。 套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。 公用建筑面積各

16、產(chǎn)權主體共同占有或共同使用權的建筑面積， 指各套（單元） 以外為各戶共同使用， 不可分割的建筑面積。公用建筑面積的分攤原則是什么？ 如有面積分割的文件或協(xié)議，應按其文件或協(xié)議分攤計算；如無分割文件或協(xié)議，按 規(guī)定的公用面積分攤原則進行分攤計算。哪些公用面積應分攤？ 應分攤的公用建筑面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制 室、為整棟樓層服務的值班衛(wèi)室、 建筑物內的垃圾以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、 電梯機房、水箱間等。哪些公用面積不能分攤？ 不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機

17、動車庫、公共開 放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為 多棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地面車庫、地下設備用房等。 套內陽臺建筑面積套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽 臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。 套內使用面積 指套內住戶獨自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內走道、 陽臺、壁柜等凈面積的總和。套外使用面積 指套外全體住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。 建筑容積率 是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積

18、之比。建筑密度 即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。 人口毛密度人口毛密度 =小區(qū)內總居住人數(shù) / 小區(qū)內占地面積（公頃） 。平均每平方米造價（元）第 9 頁平均每平方米造價建筑物總造價 / 建筑面積。使用面積系數(shù) K1（%）使用面積系數(shù) =總使用面積（平方米）居住面積系數(shù) K2（%）居住面積系數(shù) =總居住面積（平方米）結構面積系數(shù) K3（%）結構面積系數(shù) =總結構面積（平方米）/總建筑面積（平方米）x 100%/總建筑面積（平方米）x 100%/總建筑面積（平方米）x 100%100、戶型第 11 頁綠地率是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比綠

19、化率 是指植被垂直面積與規(guī)劃建設用地面積之比銷售率指售出的戶數(shù)占可銷的總戶數(shù)的比例。得房率指套（單元）內建筑面積與套建筑面積的比率。公共能耗費是小區(qū)共用部位、共用設備和公共設施及在公共性服務中所發(fā)生的水、電、煤等能源 消耗，被稱為公共能耗，由此所產(chǎn)生的費用為公共能耗費 商品房預售 俗稱“賣樓花”，即在房地產(chǎn)尚未建成以前， 房地產(chǎn)的經(jīng)銷商在取得受買人一定數(shù)量的定金后，將期房出售給受買人。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款 的行為。外銷房 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政 府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向

20、境內境外出售的住宅、商業(yè)用房及 其它建筑物。內銷房 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權出讓形式，經(jīng)過政府主管部門審批，建成后 用于在國內范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房 及其它建筑物。規(guī)劃形態(tài) 是指這一項目的具體建筑構成，譬如一個項目一共由幾棟樓宇組成，每棟樓宇的使用 性質是什么，單棟樓宇的地上有幾層，地下有幾層，每一層的具體用途是什么。住宅組團 是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結構。98、單元式住宅 是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由 樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到 28戶。所以每個樓梯

21、的控制面積又稱為一個居住單元。99、居住單元 是指一個單元里有幾戶。俗稱：一梯兩戶、一梯四戶等。是指一套住宅由多少臥廳、廚、衛(wèi)組成。俗稱：一室一廳、二室一廳、四室二廳二衛(wèi)101、套型 是指層住空間的大小范圍。俗稱：小套、中套、大套。102、面積配比 指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤單元總數(shù)中各自所占比例的多少。103、格局配比 是二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數(shù)中各自所占的比例的 多少。104、閣樓是指位于房屋坡屋頂下部的房間。105、假層是指房屋的最上一層，四面外墻的高度一般不低于下式樓層外墻的高度，以內部房間 利用部分屋架空間構成的非正式層。106、普通住宅 是指按

22、一般民用住宅標準造的居住用住宅，高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通住 宅的范疇。107、公寓是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。108、純辦公樓 是指專為各類公司的日常營運提供辦公活動空間的大樓。是指規(guī)劃為對外公開進行經(jīng)營的建筑物110、綜合樓 是指兼有住家、辦公甚至商場的大樓。111、商住住宅是 SOH（O 居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多 硬件設施，尤其是網(wǎng)絡功能的發(fā)達，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形 式。112、別墅 是指在郊區(qū)或風景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別 墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨棟

23、的則為獨棟別墅。113、TOWNHOUS聯(lián)排另J墅）正確的譯法應該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。目前是 指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排另墅。114 、躍層式商品房 是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并 采用戶內獨用的小樓梯連接的房屋通風、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內 樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個出口，發(fā)生火災時，人員不易疏散。115 、復式商品房 是由香港建筑師創(chuàng)造設計的一種經(jīng)濟型房屋，是在層高的一層樓中增建一個夾層，從 而形成上下兩層的樓盤房。實際層高要大大低于躍層式住宅。復式住宅下層供起居、

24、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯。116 、錯層式住宅第 13 頁是指樓面高度不一致錯開之處有樓梯聯(lián)系的住宅。117、SHOPPING MALL 直譯為“步行街購物廣場” ，是目前國際上最流行、經(jīng)營效果最佳的零售百貨模式，它 具有四大特征：開放性的公共休閑廣場、強烈吸引人氣；開放性的對外交通設計，廣 納周邊人氣，相對閉合的內部通道回路，充分利用有效人流，購物與休閑良性互動， 形成驚人的商業(yè)效應。118、商品房的起價 是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。119、商品房的均價 是指商品房的銷售價格相加以后的和除以單位建筑面積的和， 即得出每平方米的價格。120

25、、基價經(jīng)過核算而確定的每平方米基本價格，商品房的銷售價一般以基數(shù)增減樓層和朝向差 價后得出。121、定金 只是預付款的一部分，起不到擔保債權的作用，在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下， 無法得到雙倍的返還。122、訂金 只是預付款的一部分，起不到擔保債權的作用，在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下， 無法得到雙倍的返還。123、共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)是指某一房產(chǎn)屬于兩個或兩個以上的所有人共同所有。商品房預售許可證是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司頒發(fā)的 一項證書，用以證明列入證書范圍內的正在建設中的房屋已經(jīng)可以預先出售給承購人。125、契稅 契稅是指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價

26、的一定比例向產(chǎn)權承受人 征收的一次性稅收。 它是對房地產(chǎn)權變動征收的一種專門稅種。 （交易手續(xù)費經(jīng)濟適用 房減半）126、公共維修基金 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。商品房的 公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。127、印花稅 印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為 性質的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅 義務等特點。128、購買房地產(chǎn)的條件 成年人提供身份證明：未成年人提供戶口簿及監(jiān)護人證明書。129、未成年人是否可以作為權利人辦理房地產(chǎn)證？ 未成年人可以作為權利人辦

27、理 房地產(chǎn)證，但辦理時須提交其監(jiān)護關系證明和監(jiān)護人 身份證明，并在房地產(chǎn)證上備注其法定監(jiān)護人姓名。由于未成年人為沒有民事行 為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時必須符合有關法律規(guī)定。130、申辦產(chǎn)權需具備哪些資料？ 審核后購銷合同一份、收件收據(jù)、產(chǎn)權申請登記表、產(chǎn)權登記發(fā)證審批表、房屋所有 權情況調查表、測量后的正式圖紙131、辦理產(chǎn)權需交納哪些費用？產(chǎn)權登記費、勘丈測繪費、印花稅、工本費。132、房地產(chǎn)權初始登記 指對未經(jīng)登記機關確認其房地產(chǎn)權利，領取房地產(chǎn)權利證書的土地使用權及建筑物、 附著物的所有權進行的登記。133、房地產(chǎn)登記 即房地產(chǎn)產(chǎn)權登記，它是國家為健全法制，加強城

28、鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認房地產(chǎn)產(chǎn) 權的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關申請登記。 經(jīng)審查確認產(chǎn)權后， 由房地產(chǎn)管理機關發(fā)給 房地產(chǎn)產(chǎn)權證 。產(chǎn)權登記是房地產(chǎn)管理 的行政手段，只有通過產(chǎn)權登記，才能對各類房地產(chǎn)權屬實施有效的管理。134、房地產(chǎn)登記的種類有哪些？ 房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。135、什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記？下列情形屬于房地產(chǎn)變更登記：地產(chǎn)使用用途改變； 權利人姓名或名稱發(fā)生變化的； 房地產(chǎn)座落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的； 建筑物、附著物倒塌、拆除。136、房地產(chǎn)登記是以什么單位進行登記的？ 房地產(chǎn)登記是以一宗

29、土地為單位進行登記的。所謂一宗土地，是指以權屬界線組成的 封閉地塊。一宗土地存在兩個或兩個以上權利人的，各權利人分別對該宗土地上的建 筑物、附著物的所有權和擁有的土地使用權份額申請登記。137、申請房地產(chǎn)登記，可否委托他人代理？申請房地產(chǎn)登記，申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請登記的，應向登記機 關提交申請人的委托書。境外申請人的委托書應按規(guī)定經(jīng)過公證或認證。138、確權確權就是房地產(chǎn)登記機關對房地產(chǎn)權利的確認。即是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房 地產(chǎn)申報、權屬調查、地籍勘丈、審核批準、登記注冊、發(fā)放權利證書等登記規(guī)定程 序，確認某一房地產(chǎn)權利歸屬的過程。139、房屋期權轉讓 房屋期權轉讓

30、是指購房者在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了預購商品房合同之后，在商品房 尚未竣工交付使用之前，由于購房者一方原因，如對房屋需求的改變或是故意炒作， 把原來因簽訂購房合同而獲得的權利轉讓給他人。房屋期權轉讓，有的地方將其稱為 “樓花”轉讓或“炒樓花” 。140、房地產(chǎn)轉讓是指合法擁有土地使用權及土地上建筑物、附著物所有權的自然人、法人和其他 組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉移給他人的法律行為。141、房地產(chǎn)轉讓時，其他公用設施是否一起轉讓？ 房地產(chǎn)轉讓時，轉讓人對同宗土地上的道路綠地、休閑憩地、空間余地、電梯、樓梯、 連廊、天臺或者其他公用設施所擁有的權益同時轉移。 房地產(chǎn)首次轉讓合同對停車場、 廣

31、告權益沒有特別約定的，停車場、廣告權益隨房地產(chǎn)同時轉移；有特別約定的，經(jīng) 房地產(chǎn)登記機關初始登記，由登記的權利人擁有。142、房地產(chǎn)抵押指債務人或第三人 （抵押人） 以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔保物向債權人 （或押權人） 提供債務履行擔保的行為。房地產(chǎn)按揭于房地產(chǎn)抵押的一種形式。143、申請抵押登記應提交什么資料？（ 1）房地產(chǎn)抵押登記申請書 ；（2）委托書；（3）房地產(chǎn)證；（4）夫妻雙方身份證、戶口簿、結婚證或未婚姻證明；（5）商品房買賣合同和個人住房借款合同。144、已抵押的房地產(chǎn)能否轉讓？ 根據(jù)中華人民共和國擔保法的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉讓，但應由抵押人、 轉讓人和受讓人三方簽訂有關的

32、公證書，即簽訂將原抵押轉移給新的受讓方的協(xié)議； 抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。145、以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？ 以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。根據(jù) 中華人民共和國擔保法的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了 抵押登記，抵押合同才有法律效力。146、借款人如何償還銀行貸款？貸款期限在 1 年內（含 1 年）的，實行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。貸款期限在1 年以上雙方一般約定按等額本息還款法歸還貸款，即借款人在借款期內每月以相等 的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。147、貸款期如遇利息調整，如何處理

33、？ 根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調整利率，貸款期限在1 年以內（含 1 年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上貸款，于下一年1月 1日開始，按相 應期限檔次利率執(zhí)行新利率。148、貸款人提前償還貸款時，本息如何計算？ 借款人在提前歸還貸款時， 應提前 10 個工作日向貸款人提出書面申請， 經(jīng)貸款審核同 意，貸款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏?再計息，此前已計收貸款利息不作調整。149、房屋租賃 是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租 金的行為。150、銀行按揭按揭是英語“ Mongase （抵押）一詞的粵語

34、音譯，因此，銀行按揭的正確名稱是購房 抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后 購房者按月向銀行分期支付本息。151、加按揭 即對現(xiàn)有的工行房貸客戶提供以原貸款抵押物為擔保的貸款，資金用途限于購買新的 住房及家居消費，也就是“原來按揭買下的房子，還款達到一定額度后，可以將其抵 押出去，獲得新的貸款的一種業(yè)務形式” 。152、轉按揭 轉按揭就是個人住房轉按貸款，個人住房轉按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的 借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第 三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。153、個

35、人住房按揭需提交哪些資料？ 購房身份證、戶口簿、結婚證原件及復印件（若客戶為未婚則提供戶口所在地街辦計 生委出具的未婚證明原件） ；購房人及其配偶所在工作單位出具工資收入證明 （若干個 體戶則提供營業(yè)執(zhí)照及稅票） ；購房人已首付購房款收據(jù)原件及復印件； 已與開發(fā)公司 簽訂的購房合同；在開戶行開戶的活期存折；貸款申請書、個人住房借款合同、借款 借據(jù)、委托銀行扣收購房還款協(xié)議書、住房抵押承諾書。154、辦理按揭貸款應交哪些費用？保險費、公證費、抵押登記費。155、等額本金還款法 等額本金還款法是一種計算非常簡便，實用性很強的一處還款方式?；舅惴ㄔ硎?在還款期內按期等額歸還本金，并同時還清當期未

36、歸還的本金所產(chǎn)生的利息。方式可 以是按月還款和按季還款。156、一次性還本付息法現(xiàn)各銀行規(guī)定， 貸款期限在一年以內 （含一年），那么還款方式為到期一次性還本付息， 即初期的貸款本金加上整個內的利息綜合。157、權利質押貸款擔保 銀行可接受的質押物是特定的有價證券和存單，有價證券包括國庫券、金融債券和銀 行認可的企業(yè)債券，存單只接收人民幣定期儲蓄存單。借款人申請質押擔保貸款，質 押權利憑證所載金額必須超過貸款額度，即質押權利憑證所載金額要至少大于貸款額 度的 10%。各種債券要經(jīng)過銀行鑒定，證明真實有效，方可用于質押，人民幣定期儲 蓄存單要有開戶銀行的鑒定證明及免掛失證明，借款人在與銀行簽訂貸款

37、質押合同的 同時， 要將有價證券、 存單等質押物交由貸款銀行保管， 并由貸款銀行承擔保管責任， 如果借款人要求進行公證，雙方可以到公證機關辦理公證手續(xù)，公證費用由借款人承 擔。選擇質押貸款擔保方式，要求居民家庭有足額的金融資產(chǎn)，依靠這些金融資產(chǎn)完 全可以滿足購房消費的需要，只是購房時難于變現(xiàn)或因變現(xiàn)會帶來一定損失而不想變 現(xiàn)。因此，采取質押方式，只有少數(shù)人才能做到。158、個人住房擔保貸款？中國人民銀行于 1997 年 4 月頒布了個人住房擔保貸款管理辦法 （該辦法在 1998 年 5 月進行了修改） 。按照該辦法的定義， 個人住房擔保貸款是指借款人或第三人以所 購住房和其他具有所有權的財產(chǎn)作

38、為抵押物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔 連帶責任的貸款；借款人到期不能償還還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押 物或要求保證的承擔連帶償還本息責任。159、住房公積金 是指國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn) 企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。它 是一種長期性的住房儲金，具有社會保障性質，是住房實物分配向貨幣分配轉化的一 種形式。160、公積金貸款 公積金貸款也就是個人住房擔保委托貸款，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心 運用房改資金委托銀行向購買（含建造、大修）自住住房的公積金交存人和離退休職 工發(fā)放的貸款。

39、161、申請住房公積金貸款的條件凡住房公積金連續(xù)繳存 6 個月以上或累計繳存公積金一年以上，并且目前仍在繳存公 積金，才有資格申請。162、公積金貸款的辦理程序借款人填寫 早班審核書 ，并提交相關資料； 資料報送住房資金管理中心受理、 審核。163、辦理公積金貸款應提供哪些資料？身份證、戶口簿、結婚證、收入證明、審核后購房合同一份，首付款票據(jù)。164、組合貸款組合貸款是公積金貸款與商業(yè)貸款的合稱。165、住房抵押貸款 所謂抵押貸款就是抵押人（購房者）向抵押權人（銀行）以所購房產(chǎn)作貸款抵押，并 同時簽定抵押合同，以不轉移所有權方式作為按期歸還貸款的擔保，并持公證的商品 房預售合同向有關房產(chǎn)登記機

40、關進行抵押登記， 當?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后， 便可收回貸款的擔保，并持經(jīng)公證的商品房預售合同向有關房產(chǎn)登記機關進行抵押登 記，當?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后，便可收回“房屋所有權證”與“土地使用 證”。166、商品房驗收合格 指的是單體（即單幢樓盤）驗收合格。167、商品房綜合驗收合格 指的是包含所有配套設施在內的全部建筑物的驗收合格。168、在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目可以交付使用？ 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的， 不得交付使用。169、在房屋交付時，發(fā)展商應提交哪些文件？ 房屋交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)商品住宅實行質量保證書和住宅使

41、用說明書 制度的規(guī)定，向買受人提供住宅質量保證書 、住宅使用說明書 。170、物業(yè)的竣工驗收 是指從物業(yè)形態(tài)上說，建筑商完成了一項最終產(chǎn)品，開發(fā)商也完成了物業(yè)開發(fā)任務， 這時他們之間所發(fā)生的一個法定手續(xù)。171、何為“預售面積”和“竣工面積”？預售面積是指全部按建筑設計圖上尺寸計算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預售時使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實測的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設計 圖計算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗收、產(chǎn)權登記等提供依據(jù)。172、物業(yè)管理 泛指一切有關房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、商品房銷售、租賃及售后服務。173、入伙指業(yè)主領取鑰匙，接房入住。174、業(yè)主委員

42、會業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府部門批準成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權益 的社會團體，其合法權益受國家法律保護。175、后房型時代是指當一批經(jīng)典戶型被大量復制，戶型設計趨于同質化，合理的戶型設計只是房地產(chǎn)產(chǎn)品的及格線時，小區(qū)的規(guī)模、位置、環(huán)境、系統(tǒng)設置、安全指數(shù)、增值潛力等綜合 因素構成決定購買的重要砝碼。176、健康住宅是指能使居住者在身體上、精神上、社會以上完全處于良好狀態(tài)的住宅。177、違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準，未領取建設工程規(guī)劃許可證或臨時建設工程規(guī)劃許 可證，擅自建筑的建筑物和構筑物。178、空

43、鼓 局部面局材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚 與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。179、如何辦理裝修許可證？ 首先由裝修申請者填寫申報材料進行申報，然后由房產(chǎn)管理局受理申報，經(jīng)房管局光 派人現(xiàn)場查勘后進行審批，最后是繳費和領取許可證；備齊如下材料：按要求填寫房 屋裝修申請表一式二份，交驗房屋所有權證，租賃的要提供房屋報有人同意裝修的書 面意見及租賃合同；裝修設計方案和施工圖；承諾因裝修而造成鄰里正常使用要負責 維修或賠償?shù)某兄Z書；辦理白蟻防治手續(xù)。180、LOGO 即樓盤標識，樓盤獨有的標志，多見于廣告幅、旗、板牌以及外墻、售樓處。一般表 現(xiàn)為圖案、美術字、字母等。181、商品房