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1、房屋買賣合同糾紛案 : 買受人合法權(quán)益應(yīng)依法保護(hù)兩年前,劉女士在???多份裁定書出爾反爾暈了案外人 劉女士的莫名官司是從 XX 年開始的。年初,劉女士在 購(gòu)買葉某位于??趪?guó)貿(mào)國(guó)際貿(mào)易商務(wù)大廈c、d座C103號(hào)商鋪的同時(shí),發(fā)現(xiàn)靠里面還有一套房子,想一起買下來(lái)整體使 用。經(jīng)打聽該房屬于鑫新公司所有,于是她便與鑫新公司聯(lián) 系,并簽訂了購(gòu)房合同。XX年4月20日,劉女士向鑫新公司購(gòu)買了 c103 號(hào)商鋪后面的 c104 號(hào)房,依約支付了 95%的 購(gòu)房款即人民幣 313728 元, 5%的尾款轉(zhuǎn)為鑫新公司的稅費(fèi) 由劉女士代繳。鑫新公司已將該房交付給劉女士實(shí)際占有和 使用。 4 月 25 日,海口市房產(chǎn)
2、管理局受理了該房產(chǎn)權(quán)的變更 登記手續(xù), 9 月 21 日劉女士將該房產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶到了自己名下 ( 房產(chǎn)證號(hào)為:??谑蟹繖?quán)證海房 hk070074 號(hào)) 。劉女士說(shuō),XX年5月30日是到房產(chǎn)局領(lǐng)取房產(chǎn)證的時(shí) 間,當(dāng)她來(lái)到領(lǐng)證處時(shí),被告知該房于 5 月 9日被龍華區(qū)法 院查封。裁定書是一位姓王的法官送來(lái)的。房產(chǎn)局的工作人 員說(shuō),他們告訴王法官,該房已受理了過(guò)戶手續(xù),但王說(shuō)法 院管不了那么多。劉女士感到驚訝,龍華區(qū)法院查封了房產(chǎn)局已受理過(guò)戶 給她的房子,那么查封該房法院應(yīng)該告知她,或者到現(xiàn)場(chǎng)貼一張公告此時(shí),劉女士意識(shí)到購(gòu)買該房可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),便要求鑫 新公司盡到解除購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任。劉女士擔(dān)心鑫新公司既無(wú)
3、 法解除風(fēng)險(xiǎn),又不退還購(gòu)房款,當(dāng)即要求該公司將部分購(gòu)房 款先退回,待風(fēng)險(xiǎn)解除后再返還,鑫新公司表示同意,退給 劉女士 19 萬(wàn)元,劉女士給鑫新公司寫了一張收據(jù)。次日, 鑫新公司反悔,擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)解除后劉女士不肯退回那 19 萬(wàn)元, 要求先將 19 萬(wàn)元還回去,才愿意去化解風(fēng)險(xiǎn)。劉女士考慮 到鑫新公司已將房款用掉近一半,已無(wú)力退回全部房款,如 果解除合同,將拿不到全部房款,也拿不到房子。當(dāng)時(shí)咨詢 了律師, 了解到自己對(duì)該房的權(quán)益是受法律保護(hù)的, 就將 19 萬(wàn)元返還給了鑫新公司。同時(shí),劉女士依法向龍華區(qū)法院提出異議。龍華區(qū)法院于 XX 年 7 月 7 日公開舉行聽證。該院經(jīng)聽 證查明,劉女士與鑫新公
4、司于XX年4月20日簽訂了一份商品房買賣合同,約定由劉女士購(gòu)買鑫新公司的海南省國(guó)際貿(mào) 易大廈 c 座 104 房,總房?jī)r(jià)款為 330240 元,房屋建筑面積 平方米。當(dāng)日劉女士向??谑蟹慨a(chǎn)管理局交納了維修資金 9907元。XX年4月25日,劉女士向海口市房產(chǎn)局申請(qǐng)辦理 了房產(chǎn)交易手續(xù),鑫新公司要求劉女士將購(gòu)房款交付至???新平廣貿(mào)易有限公司。XX年4月26日劉女士向鑫新公司支付了購(gòu)房款 313728 元,其中??谌食裳b修服務(wù)有限公司 (法 定代表人系劉女士 ) 轉(zhuǎn)賬 150000 元至海口新平廣貿(mào)易有限公 司,另支付現(xiàn)金 163728 元,鑫新公司開具收到上述購(gòu)房款 313728 元的收據(jù)。同
5、日,劉女士與鑫新公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議, 約定剩余房款 16512 元由劉女士代其繳付應(yīng)付稅款,如不足 由鑫新公司另行補(bǔ)齊,鑫新公司認(rèn)可劉女士已付完全部購(gòu)房 款。雙方還于XX年4月26日辦理了物業(yè)移交備忘錄,將海 南國(guó)際貿(mào)易大廈 c 座 104 房移交給劉女士,并由劉收取該房 租金。審查中,申請(qǐng)執(zhí)行人鄭某要求對(duì)商品房買賣合同、補(bǔ)充 協(xié)議、物業(yè)移交備忘錄、授權(quán)委托書、變更委托代理人的函 的簽名筆跡是否劉女士所寫進(jìn)行筆跡鑒定,經(jīng)委托海南省物 證鑒定中心進(jìn)行鑒定,簽名筆跡劉女士的名字確是劉女士所 寫的。龍華區(qū)法院認(rèn)為,劉女士提供的證據(jù)已證實(shí)其購(gòu)買海南 國(guó)際貿(mào)易大廈 c 座 104 房,已支付了全部購(gòu)房款,
6、且已實(shí)際 占有該房產(chǎn),并向相關(guān)房產(chǎn)部門申請(qǐng)辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。其 情形符合最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣 押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第十七條的規(guī)定,劉女士異議理由成 立,應(yīng)予以解除查封。依照最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí) 行工作若干問(wèn)題的規(guī)定 ( 試行 ) 第 73 條的規(guī)定, 裁定如下: 解除本院 (XX) 龍執(zhí)字第 612-3 號(hào)民事裁定書對(duì)??谑袊?guó) 貿(mào)大道 3-1 號(hào)海南省國(guó)際貿(mào)易大廈 c 座 104 房的查封。本裁 定送達(dá)后立即生效。這是龍華區(qū)法院做出的 (XX) 龍執(zhí)字第 612-4 號(hào)民事裁定 書。劉女士辦理了房產(chǎn)證。鄭某不服,向龍華區(qū)法院申訴。該院經(jīng)復(fù)查查明, XX 年 4 月 2
7、0 日,被申訴人劉女士與 鑫新公司簽訂了一份商品房買賣合同 ,由劉女士購(gòu)買了 位于??谑袊?guó)貿(mào)大道 3-1 號(hào)海南省國(guó)際貿(mào)易大廈 c 座 104 號(hào) 的房產(chǎn),已交付了大部分購(gòu)房款。其在向??谑蟹慨a(chǎn)管理局 辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的過(guò)程中,法院查封了該房產(chǎn),劉女士向 法院提出異議。法院認(rèn)為其異議理由成立,解除了對(duì)上述房 產(chǎn)的查封。申訴人鄭某申請(qǐng)查封了劉女士購(gòu)買的國(guó)際貿(mào)易大廈c 座104 房的房產(chǎn)后,鑫新公司的吳某與其協(xié)商和解,雙方于 XX 年 5 月 11日簽訂了和解協(xié)議 ,將上述房產(chǎn)給鄭某以抵償 債務(wù) 22 萬(wàn)元。同日,鄭某與鑫新公司簽訂了商品房買賣 合同。鑫新公司還就與劉女士的購(gòu)房問(wèn)題進(jìn)行了處理,于
8、同月 31 日退還劉女士購(gòu)房款 19 萬(wàn)元。為使鄭某相信,鑫新 公司將劉女士寫的收據(jù)復(fù)印件給鄭一份,后來(lái)還在上面 加蓋了公章。在異議聽證過(guò)程中,劉女士否認(rèn)收據(jù)是其所寫,鄭 某要求作筆跡鑒定,同時(shí)向??谑旋埲A區(qū)人民檢察院提出申 訴。經(jīng)省檢察院檢技鑒定: 收據(jù)上的筆跡內(nèi)容是劉女士 所寫。在復(fù)查聽證中,劉女士承認(rèn)收據(jù)是其所寫,但又 說(shuō)其已將 19 萬(wàn)元購(gòu)房款退還鑫新公司,其提供了鑫新公司 于 XX 年 8 月 3 日寫的一份證明書,證明鑫新公司已收到其 100%的購(gòu)房款,以代替其退還購(gòu)房款的收據(jù)。龍華法院認(rèn)為,被申訴人鑫新公司將其位于海口市國(guó)貿(mào) 大道 3-1 號(hào)海南省國(guó)際貿(mào)易大廈 c 座 104 號(hào)
9、的房產(chǎn),賣給被 申訴人劉女士,本院查封后又將該房抵債給申訴人鄭某,遂 退還劉女士的購(gòu)房款,劉寫下收據(jù)。后劉女士反悔,向本院 提出異議,否認(rèn)收據(jù)是其所寫。經(jīng)鑒定,劉女士才承認(rèn) 該收據(jù)是其所寫,但又說(shuō)已退給鑫新公司購(gòu)房款,卻提 不出證據(jù),不能認(rèn)定。劉女士收到鑫新公司退還的購(gòu)房款, 應(yīng)視為雙方自動(dòng)解除買賣合同,不能對(duì)抗第三人。依據(jù)中 華人民共和國(guó)民事訴訟法第二百零八條的規(guī)定,裁定:申 訴人(原申請(qǐng)執(zhí)行人 )鄭某的申訴理由成立,撤銷本院 (XX) 龍 執(zhí)字第 612-4 號(hào)民事裁定書 ; 被申訴人 (原異議人 ) 劉女士的 異議理由不成立,駁回異議。這是龍華區(qū)法院作出的 (XX) 龍執(zhí)字第 612-5
10、 號(hào)民事裁 定書。再申訴??谥性阂婪ūWo(hù)買受人 ??谑兄屑?jí)法院對(duì)該案進(jìn)行了認(rèn)真的審查,認(rèn)為申訴人 劉女士提供的證據(jù)證明在龍華區(qū)法院查封房產(chǎn)之前,其已付 清購(gòu)房款。后劉女士與鑫新公司協(xié)商并收回部分房款的行為, 系因發(fā)生了法院查封該房的情形,而非其不愿購(gòu)房之真實(shí)意 思表示,雙方也并未簽訂相關(guān)解除合同的協(xié)議,不應(yīng)視為雙 方自動(dòng)解除了商品房買賣合同。且劉女士事后又將 19 萬(wàn)元 房款退還給鑫新公司,鑫新公司也提供了收到其全部購(gòu)房款 的證明。因此,龍華區(qū)法院在執(zhí)行程序中,以海南鑫新實(shí)業(yè)有限 公司退還給劉女士部分房款的行為,視為雙方已自動(dòng)解除商 品房買賣合同的認(rèn)定有誤,依據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法 院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第十七條的規(guī) 定,申訴人劉女士的合法權(quán)益應(yīng)受法律保護(hù)。海南大弘律師事務(wù)所馬相龍律師認(rèn)為,海南省??谑兄?級(jí)人民法院 (XX) 海中法執(zhí)監(jiān)督字第 11 號(hào)通知,該通知認(rèn) 定事實(shí)清楚,本案中,申訴人劉女士提供的證據(jù)證明龍華區(qū) 人民法院在查封該房產(chǎn)之前,其已付清購(gòu)房款,且已實(shí)際占 有房產(chǎn)并向房產(chǎn)部門申請(qǐng)辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。因此,該買賣 合同依法成立,應(yīng)受法律的保護(hù),龍華區(qū)
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